第五章房地產投資2011.5房地產投資分析房地產投資市場分析(供需，地點選擇，不同類型的房地產）房地產投資財務分析（資金的時間價值，融資，投資價值和投資業績）房地產投資決策分析（租約的比較和定價，方案決策，投資者決策分析）內容提要1、房地產投資概論2、房地產項目經濟評價方法2.1確定性評價方法2.2不確定性評價方法3、房地產投資組合1、房地產投資概論

房地產投資高收益與高風險并存的特性，一方面為投資者提供了獲取高額收益的機會，另一方面也為投資者布下陷阱。進行房地產投資分析，就是要運用相關的知識，操作經驗和技巧，全面調查分析投資項目的各方面制約因素，以保證較高的收益水平。（1）房地產投資分析的特征a.客觀性指分析人員的分析依據必須要真實客觀。客觀性是房地產投資分析的基本屬性，是保證分析結果正確的基礎。b.全面性全面性是指分析人員要對一項投資活動的整個過程作出分析，從投資方向，投資形式，價格確定，市場需要，資金籌措到投資收益和投資風險等。（1）房地產投資分析的特征c.策劃性策劃性是房地產投資分析的重要目的。指出所面臨的投資環境，存在的障礙及克服障礙的策略，分析客觀因素變化的趨勢。ｄ.責任性房地產投資分析的實質是為投資者出謀劃策。分析者要對分析的技術數據和技術手段負責。（２）房地產投資分析的任務ａ．為投資者預計投資收益投資收益是投資者關心的根本問題，是投資者投資目的之所在。投資者要詳細了解總投資額、自有資金及融資額、資金投入情況、貸款償還期及利率、折扣點數、投資回收期及貼現率、稅金及收費比率、資金內部收益率，全部資金利潤和自有資金利潤率（為確定貸款比例），稅后利潤與投資額的比例（投資者最關心）。（２）房地產投資分析的任務ｂ．為投資者指示投資方向投資者往往面臨投資方向問題，即市場分析，如地點選擇，物業種類，規模，期限選擇，合作伙伴選擇等。ｃ．為投資者分析風險及提供規避風險的方法房地產投資含義投資是投資者為了獲取收入與利潤而采取的貨幣支出，是一種資金流出。投資者進行投資的主要原因是由于該項投資的潛在收益會大于其投入成本。收益產生的方式有：利息、股息或租金；出售投資項目時因該項目的價值增加而實現的利潤。（３）房地產投資的方式房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動房地產的投資方式主要考慮了兩個方面：一是各種投資于房地產市場的資金投入方式，二是可以作為房地產投資的各種類型的房地產。（３）房地產投資的方式a.直接購置房地產這種投資方式的特點在于投資人可以直接對投資行為進行操作和控制，不會出現其它間接投資方式中因代理人的責任而導致的損失。缺點：投資者需要完全負擔投資風險，而且需要承擔無限連帶責任；相比其它投資方式需要承擔更多的流動性風險；投資金額需求較大，無法實現多樣化投資和風險分散。（３）房地產投資的方式b.房地產投資信托(REIT)美國的房地產投資信托是以公司擁有資產的形式，將股東的資金吸引到房地產投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產的一些好處，又避免了承擔無限責任及資產流動性差的風險。REIT的優點：具有流通性和變現性；（３）房地產投資的方式專業化經營；資本積累；投資風險分散；發揮市場機能。REIT的缺點：募集資金失敗的風險；代理關系的風險；易受房地產市場與利率波動的影響。（３）房地產投資的方式c.房地產抵押貸款證券其實質是將銀行的貸款資產在資本市場上轉化為再流動資金。具有良好的流動性，而且債務清償責任有限。但這種投資方式不能獲得稅賦上的減免。具有債券投資的優點和缺點。d.房地產辛迪加辛迪加組織近似于企業組織中的合伙制，但一般是有限合伙的方式。有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人組成。房地產辛迪加

主要合伙人負責整個辛迪加資金的投資運用與經營管理，并要承擔無限清償辛迪加債務的責任；有限合伙人無權過問辛迪加的各種投資管理活動，但也不需要承擔無限清償辛迪加所積欠的債務。該種投資方式投資利潤的分配要依照出資比例或事先的約定。房地產辛迪加

優點：擁有小額資金的投資人可進行房地產投資；缺乏房地產投資經驗者可通過這種方式以有限合伙人的身份獲得房地產投資的潛在回報；有限合伙人只承擔有限責任。房地產辛迪加缺點：流動性稍顯不足，比直接投資于房地產的流動性要高，但比房地產投資信托和房地產抵押證券要低；公眾投資者可能對投資項目并不了解，面臨風險的挑戰；有限合伙股額可能會發行不完，因此投資回報可能有名無實。（４）房地產投資的類型

從房地產投資的經營過程劃分，可以分為房地產開發投資和房地產置業投資兩種，房地產開發投資是指投資者從購買土地使用權開始，通過規劃設計、施工建設等一系列活動，建成可以滿足某種需要的房屋，然后通過租售給置業人士的過程。其目的是獲得最大化的投資利潤。房地產置業投資是指投資者購買已經建成的物業（包括新建和二手房）的行為，其目的是通過轉售或出租來獲取資本收益或者穩定的經常性收入。此外，還可以從其他角度來劃分房地產投資的類型，比如從投資對象上分為地產投資和房產投資，或者分為商業用房投資、工業用房投資、寫字樓投資、旅游及休閑地產投資以及住宅投資等等。（５）房地產投資的主體私人投資者包括單個自然人，小型個人投資者團體，小型企業，小型合伙企業。（目前在我國，私人投資主體一般只從事房地產買賣方面的投資活動）。公司投資者包括上市公司和非上市公司，也可包括盈利和非盈利性組織。企業是房地產投資的主要主體。（我國目前專業的房地產投資公司較少，投資活動主要由房地產開發企業承擔）

一般房地產投資程序：

房地產開發程序中的八個步驟投資機會尋找與篩選細化投資方案可行性研究合同談判正式簽署有關合同協議工程建設竣工投入使用房地產資產管理（５）房地產投資的主體機構投資者包括養老基金，保險公司，跨國公司，房地產投資信托等。（６）房地產投資目標

投資目標決定投資方向，并且是評價投資效果的標準，房地產項目投資的目標同一般投資項目投資目標類似，一般來講，投資目標分為以下幾種：a、最大投資利潤；b、投資本金的安全與保值；c、增值潛力；d、減少通貨膨脹損失。（７）投資項目的特征一項投資或多或少取決于一位具體投資者的目的。投資者決定是否進行一項投資，需要將其自身的投資目的和目標與該項目投資的基本特征進行比較。項目投資特征：a.流動性流動性是指在不造成成本損失的情況下，盡快把資產變現的能力。（７）投資項目的特征ｂ.適銷性適銷性指在任何價格下迅速將資產轉換成現金的能力。c.財務杠桿財務杠桿是指通過融資用借來的資金作為部分投資額以進行購買。貸款額與總投資額的比率稱為貸款與價值比。貸款與價值比越高，杠桿作用越大。房地產交易比其它類型的投資要更多地使用財務杠桿。（７）投資項目的特征d.管理管理是指監管一項投資的成本。投資管理有兩種類型，資產管理與物業管理。資產管理包括監管投資的財務業績和必要時做改動。物業管理是房地產投資所獨有，包括物業全面的日常經營，建筑物的維修等。（７）投資項目的特征e.稅收的影響指國家稅法和地方的稅收條例對投資收入，利潤，損失的影響。f.收益率收益率主要是對投資業績加以衡量。收益率指在每一投資期間投入金額與利潤的百分比。投資收益率對于比較不同的投資項目非常有用。（稅前或稅后兩個評估基礎）（７）投資項目的特征g.風險風險是指投資的本金或投資的潛在收入發生損失的可能性。風險是投資項目的一個重要特征，不同的投資項目具有不同的風險。投資者在投資凈價值中擁有的比例越高，他就越不愿意承擔風險。房地產投資的特征

房地產投資對象的固定性和不可移動性房地產投資的高成本性房地產投資的長周期性房地產投資的高風險性房地產投資的強環境約束性房地產投資的低流動性房地產投資風險的概念

一般而言，風險是指某種不利事件發生而引起損失的可能性。或者以偏離預期利潤的可能性來定義風險，即凡低于預期利潤率的事件發生的可能性都可以稱之為風險。房地產風險是指房地產投資過程中，某種低于預期利潤，特別是導致投資損失的可能性。（８）房地產投資的一般風險根據投資組合理論風險分為系統風險和非系統風險。（９）房地產風險管理投資風險的控制即在于能及時地發現或預測到這種風險并能及時采取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這種風險，減少投資者預期收益損失的可能性。風險管理方法：

a.風險規避投資者根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄，中止投資，或改變投資方案，以避開風險，消除風險隱患的措施。（９）房地產風險管理b.風險控制是指在風險事件發生前，發聲時，發生后，采取的降低風險損失發生概率，降低縮小風險損失程度的措施。是一種積極主動的，成本低且效益好的風險管理措施。c.風險轉移是指有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟主體承擔所采取的措施。主要途徑有保險，合同，保證和期貨。（９）房地產風險管理d.風險分散通過房地產開發主體和客體的分散，增加風險的承受單位數，達到減少風險的目的。在房地產投資開發過程中，通過投資的多元化，形成不同地域，不同開發類型，長，中，短期相結合，大，中，小型相銜接，或多個主體的開發資產結構。實際上就是通過投資組合將風險分散化。（10)影響房地產投資的經濟因素a.宏觀經濟因素１）貨幣方面（貨幣供給量和利率影響收益率）２）財政方面（財政支出，稅率）b.區域經濟因素（產業性質影響人口結構，收入水平，資金流入，進而影響區域經濟增長和房地產業）１）區域產業性質２）區域產業的多樣性３）運輸系統與資源2、房地產項目經濟評價方法房地產投資項目經濟評價主要是指從財務角度對投資項目進行評價，從投資項目的運作過程來看，應主要包括預測性評價、建設期評價以及項目后評價。評價的方法大致分為確定性和不確定性兩種。這里重點介紹事前預測性評價方法和評價指標。投資評價預測性評價建設期評價項目后評價確定性評價：靜態或動態不確定性評價2、房地產項目經濟評價方法確定性因素的評價又有靜態評價方法和動態評價方法，靜態評價方法的評價指標包括投資回收期、投資收益率、開發成本利潤率等，動態指標包括凈現值、凈現值率、內部收益率、動態投資回收期；不確定性評價方法主要是指敏感性分析、概率分析等。2.1.1靜態方法靜態方法不考慮資金的時間價值，即資金流量不需要進行折現，故也稱為非折現法。這種方法簡單易行，但不能反映投資項目整個壽命期內真實的現金流量，因此常用于短期、小型投資項目評價。現金流運動現金流的產生取決于三個來源：開發/購置物業的投資額擁有/經營物業期間的收入出售物業所得收入房地產投資生命周期開發投資生命周期的三個階段開發階段建設階段銷售階段置業投資生命周期的三個階段購置階段持有階段處置階段2.1確定性評價方法靜態評價的主要評價指標：2.1確定性評價方法例：開發階段建設階段銷售階段年份012345凈現金流量-500-60-1400-145034003900累計-500-560-1960-3410-1038902.1確定性評價方法此外，還有投資利稅率和資本金利潤率：2.1確定性評價方法2.1.2動態方法動態評價方法在經濟分析中考慮資金的時間價值，同靜態評價方法相比，動態評價可以對項目凈效益的判斷更準確，同時能夠把各個可行方案或項目進行排序和比較，因此是房地產投資項目分析的主要方法；缺點是計算相對復雜。2.1確定性評價方法主要評價指標：A、凈現值（NetPresentValue）：凈現值有財務凈現值和經濟凈現值之分，這里只討論財務凈現值。在計算期內，將各年（期）的凈現金流量按預先規定的折現率或基準收益率分別折算到項目實施開始時的現值之和，稱為財務凈現值（FNPV）。2.1確定性評價方法B、凈現值率（NPVR）凈現值率是項目凈現值與總投資現值的比率，它表示動態單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應采用凈現值率比選方案。C、內部收益率（InternalRevenueRate）：內部收益率是在投資活動有效期內，開發項目的逐年現金流入的現值之和等于現金流出現值總額，即凈現值為零的折現率。內部收益率FIRR是評估項目盈利性的基本指標。經濟含義：項目在這樣的折現率下，到壽命終了時，所有投資可以被完全收回。其意義在于他是一個項目能夠接受的最大貼現率。如果貸款利率高于財務內部收益率，項目投資就會虧損。2.1確定性評價方法一般采用插值法近似求解，公式如下：用幾何意義（相似三角形）來說明這一公式求解過程：iNPVi1=14%i2=16%IRR=?2.1確定性評價方法例：某項目在試算過程中，其凈現值由正變負只出現一次。當i等于14％時，凈現值為86.45萬元，當i取值16％時，凈現值為-66.71萬元，因此，該投資項目的內部收益率在14％－16％之間，通過線性插值公式計算得到：在幾何圖形中，連接正負轉換時的NPV的直線與橫坐標的交點，即凈現值為零的折現率15.13％為所求的內部收益率。內部收益率大于或等于基準收益率時，說明項目可行，否則，應予以否定。2.1確定性評價方法D、動態投資回收期累計凈現金流量現值等于零的時間即為動態投資回收期。計算公式：i＝15％，回收期＝8-1+171/1144＝7.15累計凈現金流-500-800-4800-9300-8350-435065056509600現值-500-261-3025-29595431989216218801144累計-500-761-3786-6745-6202-4213-2051-1719732.2不確定性評價方法房地產開發投資過程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價、建筑成本、開發周期等，這些因素會影響到房地產投資利潤。所以不確定因素變動給投資收益帶來的影響，是投資決策的一個重要內容。2.2.1房地產投資項目敏感性分析房地產投資項目評估的敏感性分析，是分析和預測房地產投資收益評價指標對若干不確定性因素變動的敏感程度的一種方法。如果某個因素的微小變動對投資經濟效益造成較大影響，那么就說明該項目對這個因素敏感。步驟：①、確定分析指標；②、確定可能發生變動的影響因素；③、設定不確定性因素的額變化范圍；④、根據設定的不確定因素的變化值，重新計算投資項目的經濟評價指標，找出敏感性因素。2.2不確定性評價方法2.2.1房地產投資項目敏感性分析敏感性分析有單變量敏感性分析和多變量敏感性分析。單變量敏感性分析是基本方法。在進行單變量分析時，要假定各變量之間相互獨立，然后每次只考察一個變量的變化，同時假定其他變量保持不變，觀察所選定的經濟評價指標的變化情況。多變量敏感性分析是分析兩個或兩個以上考察變量同時發生變動，選定的經濟評價指標如何變動的一種方法。多個變量同時發生變化的情況非常普遍，所以，多變量敏感性分析方法有很強的實用性。2.2不確定性評價方法例：一個投資者準備投資一個工業廠房項目，規劃建筑面積2000平米，建造成本為200元每平米，年租金32.5元每平米，利息率為7.38％，建設期12個月。（現金流量表略）敏感性分析結果：單因素變動引起的投資利潤率變動的敏感性分析變動幅度變動因素初始值-10％初始值+10％地價+3.8％-3.5％建造成本+7.6％-6.7％租金-12.4％+12.5％………………2.2不確定性評價方法2.2.2概率分析敏感性分析能夠用來研究不確定性因素的變化對投資價值的影響程度，但在實際投資過程中，不同因素變動的可能性是不一樣的，幾乎不會發生變動的因素即使是敏感因素，也無需過多關注。概率分析根據不確定性因素取值的概率分布，預測投資經濟效果，即確定不確定因素的變動范圍與變動幾率，因此也稱為風險分析。2.2不確定性評價方法概率分析的步驟：①選定一個不確定因素作為分析對象，同時假定其余因素為確定性因素；②設定該因素的變化范圍；③確定每一個取值概率，并且使概率之和為1；④計算該不確定因素的數學期望值和標準差；⑤根據計算結果計算投資經濟評價指標；⑥將新得到的指標值與初始值進行比較，作出決策。3、房地產投資組合房地產投資包含兩類風險，即系統風險和非系統風險。對于非系統風險，投資者可以通過調整投資組合策略分散風險，使得組合投資的風險度降低，保證投資者獲得穩定的投資收益。當一個投資者將資金按不同的比例投入到兩個或兩個以上房地產項目時，其全部投資就構成了一個投資組合，資產組合的收益和風險與單個資產不同，適當的資產組合可以起到分散風險的作用。9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Sunday,Mar