揚州商業市場調研報告尚美佳中國·常州分公司尚美佳·中國2014年8月辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業市場概況報告框架2014上半年，商業土地市場供銷兩旺，優質地塊頻繁推出，成交價、成交金額上漲明顯2014上半年，揚城商業土地市場用地供銷兩旺，全市累計商業用地供給27.94萬方、成交34.51萬方，今年上半年商業用地成交量超去年全年八成，區別于10年、11年的瘋狂供給，自12年起，商業土地市場正處于良性開展態勢；2014上半年揚州商業地塊成交金額為16.75億元，約為去年全年商業地塊成交總額的三倍。畝成交單價、土地樓面地價分別為323.55萬/畝、1363元/㎡，成交價格的上漲意味今年推出商業地塊含金量有所提高，2010-2014上半年揚州土地市場供銷情況2010-2014上半年揚州土地市場成交價格情況2010-2014上半年揚州土地市場成交金額土地供銷價揚州商業市場分析/土地市場〔僅商業地塊〕2014上半年商業土地市場熱點板塊供銷兩旺；價格方面，各成交區域均價都有所上漲，西區漲幅最為明顯2014上半年揚州商業土地市場供銷主力區為東區和西區，北區、鄉鎮占少量比重，南區、老城區持續無商業地塊供給成交。2014上半年東區商業地塊供給是去年全年總量的3倍，2014上半年東、西二區商業地塊成交占比合計接近全市9成。價格方面，除北區、南區以外，各區域商業地塊成交價均明顯上漲，尤其表達在西區，成交價為6096元/㎡，同比上漲36.1%，2014上半年西區商業地塊成交均價領跑全市。13-14上半年揚州土地市場分區域供給結構13-14上半年揚州土地分區域成交均價13-14上半年揚州土地市場分區域成交結構揚州商業市場分析/土地市場〔僅商業地塊〕區域供銷價2014年上半年西區商業土地上市量可觀，總建面可達51.4萬方，成交單價達6096元/㎡，競爭壓力凸顯聚焦西區揚州商業土地市場2014上半年西區推出純商業地塊共5宗，859地塊憑借優異的地理位置溢價率到達67%，拍地現場競爭較為劇烈，5塊地總建面到達51.4萬方，新城西區商業配套將更為完善。揚州商業市場分析/土地市場〔僅商業地塊〕揚州商辦市場分析/市場特征從量上看，2013年供給量猛增，然而成交量并未增長有限，供求差距逐漸擴大，步入今年，有所回調，供求較為平衡商辦市場2014上半年，全市商業土地市場供銷兩旺，商業地塊含金量凸顯，價格方面，區域成交均價都有所上漲，西區推出地塊地理位置優越，成交均價較去年漲幅可觀；前兩年商辦市場供給量突增，然而成交量并未隨著上漲，導致市場存量逐步擴大；總結：揚州商業市場分析/市場總結辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業市場概況揚州辦公市場概況/區域分布12357461022825281626152327920121321111824171419揚州辦公在售工程分布情況在售售罄揚州辦公市場主力分布在大西區及東區板塊，目前大西區辦公市場相對成熟，在售工程較集中，未來市場競爭環境劇烈揚州辦公市場概況/整體存量〔已推待售〕揚州辦公市場概況/整體存量〔已推待售〕截止2014年7月底揚州整體辦公市場已推待售房源總存量在19.37萬方揚州辦公市場概況/整體存量〔未推為售〕揚州辦公市場概況/整體存量〔未推為售〕截止2014年7月底揚州整體辦公市場未推未售房源總存量在21.06萬方已推未售辦公房源：19.37萬方未來供給量：40.13萬方按照2014年上半年月均去化1.35萬方的速度計算，未來供給量足夠支撐2.5年辦公物業需求未推未售辦公房源：21.06萬方揚州辦公市場概況/存量總結注：預計2010-2014年揚州目前出讓未開發地塊商業存量在200萬方左右，后期工程競爭壓力明顯16是目前行業內自發形成的一種叫法，國家及行業內均無成文的標準界定。國際上判斷甲級寫字樓主要有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能化、便捷的交通和商務化等等。

影響寫字樓產品品質的因素包括：區位交通、規模、硬件設施、裝飾裝修、商業配套、軟件效勞和客戶組成。甲級寫字樓定義甲級寫字樓定義甲級寫字樓定義〔續〕從第一代寫字樓到第五代寫字樓，無論是從形象設計、硬件配套，還是建筑技術和材料的使用、理念等方面都有了很大的進步；第四代產品整體特征：高層建筑、玻璃幕墻、豪華大堂、國際品牌電梯、5A智能設施、高級商務效勞、中央空調、高級公用衛生間、大型會議室、大型地下停車場等；高租金、高物業管理費；第五代產品整體特征：整合城市大型優質資源為寫字樓效勞的商務綜合體。揚州辦公市場概況/開展歷程揚州辦公市場概況/去化情況已建成交付的工程去化情況普遍到達90%左右，新工程去化情況一般去化情況揚州辦公市場概況/租金水平辦公物業效勞水平普遍不高，租金在0.8-1.4元/M2*日租金水平揚州辦公市場概況/空置情況辦公工程空置情況參差不齊，新工程空置率明顯高于老工程空置情況揚州辦公市場概況/產品水平高檔工程普遍使用集中供熱供暖，大局部工程為寬帶網絡，外立面均使用幕墻產品水平揚州寫字樓市場低層次、低水平的開發階段，也直接造成了目前效勞于寫字樓的物業公司品質一般，大都為開發商自身物業以及本地局部物業公司，如萬楊物業，這些公司大都資質較低，效勞水平較差；揚州目前寫字樓物業費大都集中于3-4元/M2/月〔不含中央空調費用〕。揚州辦公市場概況/物業水平辦公物業效勞水平普遍不高，物業費在3-4元/M2/月物業水平揚州辦公市場概況/車位配比隨著汽車時代的到來，客戶對車位配置要求越來越高車位配比候梯廳：陽光、生態、寬敞、品質電梯間需要融合甲級寫字樓的特色以及與大堂整體效果融合；電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材要考究；一般采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協調的地面裝修，形成特有商務特質。揚州辦公市場概況/公共空間公共衛生間：衛生間細節之處表達品質上下細節決定成敗，洗手間設計是最容易無視的細節，但卻是客戶實在感知到的地方；設施完備的衛生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化效勞，如化裝間；在根本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干，選用感應式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等。揚州辦公市場概況/公共空間公共導示：國際化的公共導視系統表達一個工程在細節上的體貼入微，展示工程的品質感和國際商務感；指位明確；采用國際統一圖標；造型精雅；材質商務感強。揚州辦公市場概況/公共空間揚州辦公市場概況/客戶情況揚州辦公市場概況/總結整體市場總結：辦公存量：已推在售以及未推未售的庫存量到達40萬方左右，后期市區去化壓力顯著；工程去化：目前已交付工程去化率根本到達90%左右，去化情況較為良好，相比目前在售工程，去化速度略顯緩慢；空置情況：前期銷售階段辦公產品去化速度較快，但是空置率并沒有到達理想狀態，主流工程前期去化在90%左右，但相對高端的辦公產品空置率到達50%-70%左右。辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業市場概況32公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。五個或五個以上居住單位之樓宇，這就是通常我們所說的公寓〔Apartment

Building〕。

一般分為：住宅公寓、效勞式公寓，效勞式公寓主要以酒店式公寓、創業公寓、青年公寓、白領公寓、青年SOHO等多種業態存在。影響公寓品質的因素包括：區位交通、規模、硬件設施、裝飾裝修、商業配套、軟件效勞和客戶組成。公寓定義公寓類型劃分

普通公寓商務公寓酒店式公寓目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定，嚴格來說，目前市場上出現的公寓應屬于住宅的范疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同，在產權和年限上也各不相同；一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業管理”和“配套設施建設”等方面進行區分公寓和一般住宅；根據目前市場上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓等幾種類型。普通公寓公寓類型劃分產品特點戶型面積小，30~60平米精裝修交房標準，拎包即可入住配套設施完善物業提供高于普通住宅的額外優質效勞銷售價格一般高于區域整體水平目標客戶及功能需求：

高級白領及投資客低首付、低月供精裝修交房，配套完善，交通方便具有較大投資價值，升值潛力大此類典型工程為：環球金融城、星河西岸、高力·俬巢等公寓類型劃分產品特點一般處于城市核心地段及商務中心區

既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，可注冊公司價格相對寫字樓較低產權性質為商務公寓，非寫字樓目標客戶及功能需求：自用型客戶，尤其受成長中的中小企業及創業者的偏好投資者，可作為商住型出租，投資回報率高，升值潛力大可注冊公司，價格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引商務公寓此類典型工程為：首席國際大廈、五亭龍商務國際、財富廣場、萬馬·濱河城1919等公寓類型劃分產品特點面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便按照星級酒店的設施標準進行建筑的外部及內部設計，表達檔次與舒適性一般以只租不售和產權式經營為主大多聘請國際知名品牌物管公司，專業酒店管理集團提供專業、細致、科學的酒店式效勞，因此物業管理費也較高目標客戶及功能需求：租客主要以外籍跨國企業高管、外地企業長期駐揚州工作高管購置客戶主要以投資客為主具備良好的商業、商務、交通條件具備較高的投資價值酒店式公寓此類典型工程為：順達廣場公寓類型劃分揚州市公寓產品劃分目前市場公寓工程一般為普通公寓及酒店式公寓，商務公寓一般作為寫字樓使用不同功能產品的市場啟示基于前面介紹的不同產權類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點市場啟示：公寓產品劃分界限相對模糊，尤其是產權性質和年限較復雜，需要區分不同性質和功能；不同產權性質和功能的產品，所產生的價值和投資回報區別較大，如商務公寓的特殊功能決定了其價格的差異性，在定價時應有所表達；不同公寓產品所針對的目標客戶有所區別，銷售時需要針對不同產品進行客戶群體的細分，表達產品和功能營銷。揚州公寓市場概況/區域分布1236459871011121314151617181920揚州公寓工程分布情況在售售罄揚州公寓市場工程主要分布在東區和西區板塊，目前在售工程較集中，未來市場競爭環境劇烈。五亭龍商務國際陽光水岸21161712362021揚州公寓市場概況/整體存量〔已推待售〕揚州公寓市場概況/整體存量〔已推待售〕截止2014年7月底揚州整體公寓市場已推待售房源總存量在16.13萬方揚州公寓市場概況/整體存量〔未推未售〕揚州公寓市場概況/整體存量〔未推未售〕截止2014年7月底揚州整體辦公市場未推未售房源總存量在5.28萬方已推未售公寓房源：16.13萬方未來供給量：21.41萬方按照2014年上半年月均去化0.52萬方的速度計算，未來供給量足夠支撐45個月公寓物業需求未推未售公寓房源：5.28萬方揚州公寓市場概況/存量總結注：上半年月均去化面積按主要在售工程平均月度總去化量算出揚州公寓市場概況/典型工程區域位置：邗江區邗江中路306號產品組成：公寓+商業占地面積：3.7萬㎡建筑面積：17萬㎡戶型面積：30-56㎡物業公司：高力物業物業費:2.5元/㎡/月成交均價：9500元/㎡交付標準：精裝修交付裝修標準：1500元/㎡去化概況：售罄力寶國際廣場揚州公寓市場概況/典型工程力寶國際廣場工程簡評力寶國際廣場地處揚州市邗江區，周邊配套環境成熟，且自身有用大型商場；緊鄰汽車西站以及邗江大道，交通便利力寶國際廣場目前已推房源根本售罄，目前市場價約10500元/㎡，租金1500元/月力寶廣場現階段市場價格達10500元/㎡，較銷售階段均價9500元/㎡上漲約10.5%；且二手房出租狀況良好，租金呈逐步上升趨勢工程賣點地段周邊社區條件成熟配套自身商業配套交通緊鄰汽車西站與邗江大道精裝修交付月均備案2套，14年2月年末清盤累積備案9套揚州公寓市場概況/典型工程區域位置：文昌東路文昌大橋東側產品組成：辦公+公寓+商業占地面積：8.5萬㎡建筑面積：46.6萬㎡戶型面積：36-67㎡物業公司：未定物業費:未定成交均價：8500元/㎡交付標準：精裝修交付裝修標準：1500元/㎡去化情況：首批房源560套去化約95%環球金融城揚州公寓市場概況/典型工程環球金融城工程簡評環球金融城地處廣陵新城核心區域，工程周邊規劃配套齊全，目前尚處開發建設；緊鄰揚州市主干道文昌路，交通便利環球金融城公寓一期2014年6月15日開盤，開盤當天推出房源560套，去化450套，去化情況較好，成交均價約8600元/㎡據悉，目前環球金融城一期公寓房源已根本售罄，剩余少量公寓尾房在售，二期公寓2014年下半年推出，三期公寓2015年上半年推出工程賣點地段廣陵新城核心區域配套城慶廣場、李寧體育公園、自身商業配套交通臨近汽車東站及文昌路精裝修交付工程總體銷售情況備注：環球金融城備案受政府阻力，至今未集中備案揚州公寓市場概況/典型工程區域位置：江陽西路123號高力汽配城產品組成：公寓+商鋪占地面積：1.5萬㎡建筑面積：4.3萬㎡戶型面積：24-85㎡物業公司：高力物業物業費:2元/㎡/月成交均價：5500元/㎡交付標準：毛坯交付裝修標準：無去化情況：共735套房源，去化707套高力俬巢揚州公寓市場概況/典型工程高力俬巢工程簡評高力俬巢位于揚州市邗江區西南角，地理位置相對較偏；緊鄰江陽西路，交通便利高力俬巢2012年10月29日開盤，銷售至今歷時約22個月，目前剩余少量尾房在售高力俬巢地段較偏僻，因此，通過戶型及價風格整帶動銷售。據悉，高力俬巢成交均價約5500元/㎡，小戶型成交總價約12萬元左右工程賣點價格成交均價約5500元/㎡，小戶型總價12萬元配套自身商業配套交通緊鄰江陽西路高力俬巢月均備案10套左右，總套數735套，累積去化707套揚州公寓市場概況/典型工程區域位置：文匯西路與邗江中路交匯處產品組成：辦公+公寓+商業+住宅占地面積：4萬㎡建筑面積：22.3萬㎡戶型面積：56-63㎡物業公司：未定物業費:未定成交均價：9000元/㎡交付標準：毛坯交付裝修標準：無去化情況：已推房源去化90%三盛國際廣場三盛國際廣場地段優越，周邊配套建設齊全，且自身配有大型商業設施，已有多家知名品牌入住。公寓定價約9000元/㎡，毛坯交付，與辦公局部處于同一幢樓棟，后期應作為辦公使用揚州公寓市場概況/典型工程三盛國際廣場工程簡評三盛國際廣場位于揚州市邗江區黃金地段，緊鄰文匯路與邗江路交通便利，自身配有大型商業設施，工程賣點配套自身擁有大型商業設施交通位于邗江路與文匯路交匯處，出行便利地段周邊設施齊全，地段成熟三盛國際廣場地段優越，辦公備案情況良好，月均備案約14套揚州公寓市場概況/典型工程區域位置：開發區順達路與二橋河路交匯處產品組成：商業+公寓占地面積：2.3萬㎡建筑面積：7.7萬㎡戶型面積：38-52㎡物業公司：未定物業費:未定成交均價：辦公式公寓8200元/㎡精裝修公寓9500元/㎡精裝酒店式公寓8700元/㎡裝修標準：1200元/㎡去化情況：1、2#380套房源去化210套

3#210套房源去化30套恒通·順達廣場揚州公寓市場概況/典型工程恒通·順達廣場工程賣點配套自身擁有大型商業設施銷售模式酒店式公寓通過與桔子水晶酒店合作，客戶購置后返租給桔子水晶酒店〔返兩年租金約4萬元/戶，在總房款中直接扣除〕工程簡評順達廣場離揚州市主城區較遠，位于揚州南區大學城附近，該區域雖然較為成熟，但投資客群相對受限恒通·順達廣場地處汊河大學城附近，自身配有商業設施，雖然地段較遠，但其推出的酒店式公寓與桔子水晶酒店合作，通過客戶購置后再由桔子水晶酒店進行返租，保證客戶投資收益，通過這一新的銷售模式對工程去化帶來增益。同時，通過首批開盤情況來看，此類公寓去化情況相對較好。工程總體銷售情況恒通·順達廣場14年8月17日開盤，至8月24日，辦公累積備案10套，開盤去化良好，主要去化房源以精裝修酒店公寓為主此類工程一般地段成熟或區域開展規劃較為優越，并以此作為賣點，結合自身產品打造吸引客戶投資置業。揚州公寓市場概況/典型工程典型工程小結產品：目前，揚州市場公寓工程產品搭配方面，多采用公寓+商業的模式，通過開發商自身對產品的打造，為公寓工程增加配套，從而對后期公寓的去化形成助力，并且自身配套的商業設施也為后期客戶的入住帶來便利銷售：從個案情況可以看出，目前公寓的銷售方式大致可以分為3類優質地段助力去化此類工程地段較為劣勢，同時土地本錢也相對較低，銷售價格方面易于控制，通過低售價來減輕客戶投資壓力，吸引客戶投資置業低價入市形成快銷通過銷售后進行返租或其他方式，滿足客戶的投資信心，消除客戶對投資失敗的恐懼，從而促進工程去化銷售模式助力去化產品打造/立面分析玻璃幕墻玻璃幕墻+干掛石材玻璃幕墻+干掛石材玻璃幕墻+干掛石材目前市場高端公寓樓盤多采用玻璃幕墻搭配干掛石材的外立面，凸顯工程品質以及表現外面的質感揚州公寓市場概況/立面分析高品質公寓外立面一般采用干掛石材及玻璃幕墻，普通工程為干掛搭配涂料，層高一般在米，挑高工程層高達4米以上產品水平產品打造/精裝修概況從表格中可以看出，目前揚州市場公寓工程多采用精裝修交付，毛坯交付公寓較少精裝修產品打造/精裝修概況目前揚州市場精品公寓工程交付標準為精裝修交付拎包入住，裝修情況大致如下：整體衣柜整體廚柜乳膠墻面、電器開關洗浴房馬桶、洗手盆揚州早期公寓工程物業效勞水平普遍不高，物業效勞費也較低，隨著市場不斷的開展變化，高品質樓盤受到人們的推崇，從而物業效勞水平也隨之變高，新興高端公寓工程物業效勞費普遍在3元以上。產品打造/物業水平公寓物業效勞水平隨著公寓工程定位而各有不同，中低端物業效勞費在元/㎡/月之間，高端公寓工程物業費在3元/㎡/月以上物業水平產品打造/產品面積段揚州主流公寓的主力面積段集中在30-60㎡，公寓面積較為多樣化。產品面積段產品打造/產品面積段〔續上表〕價格（元/㎡）環球金融城萬馬濱河城1919運河一品江南一品運河壹號公館英華麗園祥生·旺庭公館星河西岸太和國際廣場三盛國際廣場力寶廣場7000800090001000011000產品打造/價風格查從揚州公寓市場價風格查來看，除個別工程價格或高或低，主力價段集中在7000-9000元/㎡。怡景苑翡翠城鉑領公館五亭龍商務國際陽光水岸高力俬巢財富廣場集品嘉園金輪星城客戶屬性客群小結根據市場調研統計表格可以看出，目前揚州市場公寓產品購置客戶主要為私營業主、企事業單位高管、區域原拆遷人員等，而其置業目的90%以上為投資公寓產品總價以及首付相對住宅、商鋪等產品較低，投資壓力小，并且初期可以出租獲取租金，后期亦可出售獲益公寓市場總結公寓產品劃分：普通公寓、酒店式公寓、商務公寓，目前揚州市場多為普通公寓與商務公寓，酒店式公寓僅有恒通·順達廣場與橘子水晶酒店合作的局部公寓；市場存量：未來揚州市場公寓存量約21.41萬方，體量較大，但從統計列表中可以看出，多數為住宅工程搭配建設的公寓，且此類工程多為尾盤，并且未進行有針對性的銷售動作；產品打造：越來越趨向于高端產品建設，產品搭配多采用公寓+商業設施的模式，彼此對銷售去化形成助力；銷售模式：大致分為三類：1.優質地段，通過自身的優質資源對工程去化帶來助力；2.通過價格吸引客戶投資，加速去化；3.采用新型銷售模式，對銷售去化形成助力；客群方面：多為企業高管、個體商戶等具有一定資金實力的客戶前來投資置業。整體市場總結：辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業市場概況揚州商鋪市場分析/工程分布1揚州商鋪工程分布情況揚州商業工程商鋪分布較為分散；專業市場商鋪主要集中于運河南路沿線及周邊地區2345678910111213141516商業工程商鋪專業市場商鋪171819揚州商鋪市場成交排行榜中，專業市場商鋪與商業工程商鋪占絕大比重，縱觀年度銷售T0P5，絕大多數工程的銷售量還處在較低水平市場格局數據截止至2013年12月30日數據截止至2014年8月25日揚州商鋪市場分析/市場特征2013-2014年8月揚州商鋪市場排行榜：商業工程商鋪市場揚州商鋪市場分析/商業工程商鋪市場揚州商業工程商鋪存量約為43.49萬方，未來存量去化壓力明顯存量情況房地產信息網數據，可能與實際調研情況有出入揚州商鋪市場分析/商業工程商鋪市場揚州商業工程商鋪市場去化情況參差不齊，入市時間較長、地理位置較優的工程去化均已過半去化情況房地產信息網數據，可能與實際調研情況有出入揚州商鋪市場分析/商業工程商鋪市場揚州商業工程商鋪市場主要工程售價普遍在20000元/㎡左右，區位條件較優越的可達40000元/㎡；租金在元/㎡/天之間租金水平揚州商業工程商鋪市場物業公司整體質量一般，主要為開發商自有物業與外鄉物業為主，除萬科物業以外，其他物業公司管理水平較為一般；揚州商業工程商鋪物業費收取在2-5.4元/㎡/月不等，大局部工程物業費在3-4元/㎡/月。揚州商鋪市場物業費用普遍在3元/㎡/月左右，物業公司大多品質一般物業水平揚州商鋪市場分析/商業工程商鋪市場揚州商業市場商鋪一層層高主要控制在4-4.5m，面積區間較為廣泛，適宜各種商業形式，外立面主要采用石材+幕墻的材料產品參數揚州商鋪市場分析/商業工程商鋪市場位置較好、開發較早、區域商業氣氛較好的商鋪空置率較低，商業工程商鋪商業形態主要為餐飲業和超市租賃情況揚州商鋪市場分析/商業工程商鋪市場總結：商鋪存量：目前揚州商業工程商鋪市場待售存量約43.49萬方，后期去化壓力明顯；工程去化：商業工程商鋪由于單價高，投資門檻高，各主要工程去化情況參差不