2013年房地產市場走勢分析分析角度2012年中國宏觀經濟分析房地產調控政策變化分析最新熱點經濟分析“十八大”熱點報告分析壹——2012年中國宏觀經濟分析

2012年前三季度國內生產總值353480億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。其中，第一產業增加值33088億元，同比增長4.2%；第二產業增加值165429億元，增長8.1%；第三產業增加值154963億元，增長7.9%。從環比看，三季度國內生產總值增長2.2%。總體來看，全國經濟呈現平穩發展狀態。三大產業發展直接影響GDP增長，而第二、三產業起主導作用。去年至今GDP增長速度持續放緩，二、三季度增速維持7.8%左右，國民生產力和消費力已觸底，過后將有大幅增長。國內生產總值同比增長速度1、工業生產增速回落，企業利潤同比下降

前三季度，全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長10.0%，增速比上半年回落0.5個百分點。

工業生產增速在經歷了上半年的持續大幅回落后，三季度以來已呈趨穩態勢，生產增速化解了“二次探底”的壓力，并開始為明年新一輪增長積蓄動力。

1-8月份，全國規模以上工業企業實現利潤30597億元，同比下降3.1%。8、9月份化工行業月度利潤分別為185億元和243億元，環比分別增長了20%和31%，企業利潤在經歷急劇下降之后，已現拐點。主營業務收入與利潤總額同比增速2、固定資產投資平穩較快增長

1-10月份，全國固定資產投資（不含農戶）292542億元，同比名義增長20.7%，增速比1-9月份加快0.2個百分點。到位資金325964億元，同比增長18.6%，增速比1-9月份提高0.4個百分點。從圖表可見：全國固定資產投資增速在8月份之后，連續兩個月快速增長，主要原因是固定資產投資到位資金的增長。

固定資產投資資金的緩和，將使全國固定資產投資快速“升溫”。3、消費品總額增長平穩，但消費價格回落

前三季度，社會消費品零售總額149422億元，同比名義增長14.2%（扣除價格因素實際增長11.6%），增速比上半年回落0.3個百分點。

前三季度，居民消費價格同比上漲2.8%，漲幅比上半年回落0.5個百分點，比上年同期回落2.9個百分點。社會消費品零售總額增速（同比）消費品零售總額的增長，是國民購買需求和消費能力上漲的表現。同時將改變消費價格持續回落的態勢，帶來迅速的反彈。4、城鄉居民收入較快增長，農村居民收入增速快于城鎮

前三季度，城鎮居民人均總收入20190元。其中，城鎮居民人均可支配收入18427元，同比名義增長13.0%,農村居民人均現金收入6778元，同比名義增長15.4%。農村居民人均收入實際增長速度城鎮居民人均可支配收入實際增長速度農村居民收入的快速增長，縮小與城鎮居民收入的差距，提高了農村居民的消費能力。

農村人口消費水平的提高，將帶動消費品的快速消耗。5、房地產開發投資增速繼續回落，商品房銷售額增速由負轉正

前三季度，全國房地產開發投資51046億元，同比名義增長15.4%，比上年同期回落16.6個百分點；其中住宅投資35126億元，增長10.5%，增速回落0.1個百分點，占房地產開發投資的比重為68.8%。房地產開發投資同比增速

房地產開發投資情況從圖表來看，全國房地產開發投資1-6月份增速持續下降，直到7月份增速開始穩定，維持在15-16%之間。可見，開發投資增速已經進入最底端。全國房屋施工面積和房屋竣工面積的增加，表明現階段開發商的資金已經得到緩解，不存在資金壓力。全國房屋新開面積的降低，表明市場上可供銷售面積降低，明年市場將會出現“供小于求”的現象。前三季度，房地產開發企業土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份擴大0.3個百分點；土地成交價款5309億元，同比下降11.0%，降幅比1-8月份擴大3.4個百分點。政府財政收入主要來源是“土地買賣”，而土地購置面積和土地成交價款的大幅下降，充分說明政府財政收入壓力之大。

商品房銷售情況可見：商品房銷售面積整體與去年相比有所下降，但銷售金額相對上升，說明商品房的銷售價格呈上漲趨勢。辦公樓銷售面積的增加，銷售額的降低，說明辦公樓市場正逐漸擴大，造成“量大價低”的局面由圖可見：與2011年相比，商品房銷售整體呈現“量價齊跌”的局面，但整體市場比較平穩。

銷售額的增長由負轉正，使房企已經度過了房地產業最低迷時期，而銷售面積的持續負增長，將可能導致房企快速漲價，來提高銷售額。小結2012年，全國呈現出經濟運行平穩，但數據顯示整體增長緩慢，與同期相比都有所回落，持續的“低迷”將帶來快速的“增長”。

工業生產增速緩慢，企業利潤抄底，拐點已經出現；

固定資產投資的平穩增值已迎來了快速增長；

農村收入水平快速增長，購買力的快速提升，促使消費價格快速上漲；

房屋新開面積的減少，土地購置面積的降低，銷售額的由負轉正，房地產的“危險期”已過。

2013年，將是一個快速發展的一年，房地產將搭乘快速發展的班車，迅速崛起。太原市前三季度房地產運行情況

土地購置面積減少

今年4月起，土地購置面積便出現連續負增長；7—9月，土地購置費同比下降75.3%，形成今年以來最低谷。數據顯示，前三季度，太原市土地購置面積75.59萬平方米，下降2%；土地購置費用29.87億元，下降17.1%。

土地購置面積和費用的大幅下降，將嚴重減少明年太原商品房供貨量。

開發投資增速回落

太原市房地產開發投資增速相比去年一直在回落。數據顯示，前三季度，全市房地產開發投資229.05億元，增長19.5%，比去年9月回落16.9%。

開發投資增速的大幅回落，表明明年市場上新開項目數量將減少。

商品房成交價格

可見，今年全市商品房的銷售價格上漲，成交價格穩定。

全市商品住房銷售價格一直呈現穩步上升的趨勢，10月份銷售均價為7471元/㎡，比年初上漲19.8%。商品住房成交均價為6014元/㎡，較去年同期相比只增長0.91%。

商品房成交數量前三季度，太原市商品住房成交套數為17783套，同比增長3.91%；商品房銷售面積203.51萬平方米，增長57.1％，增速比上月提高19個百分點，比2011年同期增速大幅上揚83個百分點；商品房銷售額135.78億元，增長56.2％，增速比上月提高5.5個百分點。

全市商品房的成交量大幅增長，市場需求大。小結目前，太原市場相對穩定，但由于不同因素的存在，市場的變化將受以下現象影響。明年市場可供銷售的商品房數量將因土地購置面積的縮小而大量降低；明年市場新增項目由于開發投資的回落而減小；市場銷售價格持續上漲，“升溫”現象明顯；市場成交量增加，需求量增大；

這些因素的影響，將導致明年太原市場“供小于求”的現象產生，加之全國房地產市場“回暖”明顯，房地產市場“反彈”已成定局。貳——房地產調控政策變化分析房地產調控政策變化房地產調控政策變化房地產調控政策變化房地產調控政策變化太原房地產調控政策匯總

對居民家庭貸款購買第二套住房，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅。

對已供房地產用地，超過兩年未取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。

對擁有一套市轄六區住房的本市居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上市轄六區住房的本市居民家庭、擁有1套及以上本市市轄六區住房的非本市居民家庭和無法提供在本市1年以上的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，暫停在本市市轄六區內向其售房。

未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。政策統計1998年2004年2005年2008年2009年2010年2011年2012年加快住房建設，提高居住住房水平，促進消費，拉動投資增長，促使房地長業成為國民經濟的支柱產業；首次提出抑制房價增長，增加保障性住房，經濟適用房建設，調整供需關系；限貸：二套首付不低于40%，首套比例調至20%，抑制投資客；限購：已有1套住房當地居民，限購1套；已有2套當地居民或1套外地居民，需提供納稅證明或保險繳納證明，降低市場需求；降息：央行一個月兩次降息，保障首次購房家庭需求，促使房價合理回升，健康發展；另增加房產稅試點，減少住房投機行為。小結從國家對房地產的相關政策可見：2005年是房地產發展的一個轉折點，從抑制房價→限貸→限購，政府對房地產的調控力度不斷增強，房地產市場一路走向谷底。進入2012年，在國家限貸、限購的政策未松動的情況下，也再未提出抑制房價的相關政策。相反，央行的兩次降息促使未出手購房的客戶，提前購買房產，引起購房熱潮。同時，傳遞給市場一個”回暖“的信號。可見，房地產已從抑制房價上漲階段進入到穩定房價增長階段。

2013年，全國房地產市場將進入”春天“，太原房地產市場“回暖”更為突出。叁——最新熱點經濟分析1、11月多地迎土地供應高峰

中國指數研究院公布的11月首周土地市場監測數據顯示，20個主要城市推出住宅用地71宗，較前一周增加26宗，推出面積320萬平方米，增加9萬平方米；該周成交住宅用地35宗，較前一周增加8宗，成交面積187萬平方米，增加85萬平方米。有數據顯示，10月10個典型城市土地成交均價為2320元/平方米，環比增長30%，比去年同期增長10.8%。從當前土地市場成交來看，預計四季度土地價格將呈現緩慢爬升的態勢。房企拿地進入高峰期，而優質地塊的推出也促成了高溢價率的出現。2012年，土地溢價的上漲，促使房企利潤的增加，帶動房價的上漲。2、多地公積金政策微調，貸款量劇增

數據顯示，今年前三季度，上海、南京、福州、青島、濟南，銀川等城市的個人住房公積金貸款發放量均明顯高于去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的發放計劃，預計今年多個城市的公積金貸款規模將超過去年。地方政府對公積金政策的微調，是公積金貸款劇增的主要原因。超30個城市微調公積金政策，太原調整公積金政策以后，貸款額由45萬提高到60萬，解決“貸款買房錢也不夠的問題”。業內專家表示，在房地產市場逐步回暖，量價齊升的背景下，地方微調公積金政策加重了房價上漲預期，促使部分剛性需求提前入市。

多地公積金政策放寬，加快了“政策底已過，市場將升溫”的預期3、明年保障性住房數量減少

住房和城鄉建設部部長、黨組書記姜偉新介紹，“十二五”期間規劃建設3600萬套城鎮保障性住房，明年計劃開工的數量正在研究中，“不會低于500萬套，有可能在600萬套左右”。截至9月底，2012年已完成開工720萬套，預計到年底開工量會超過800萬套，加上去年實際開工的1403萬套，“十二五”保障房開工任務已經完成了60%。接下來三年的建設任務為會較為減輕。保障性住房的建設是國家調控房地產的重要政策，刺激房地產市場回歸合理位置，保障性住房建設的速度，將影響房地產市場的需求。

2013年，保障性住房的減少，將增大市場的需求量。4、人民幣升值投資進一步升溫

中國貨幣網公布的數據顯示，11月15日人民幣對美元匯率開盤再觸漲停價位6.2276，已經連續第13個交易日觸及交易區間上限。自9月份以來，人民幣兌美元即期匯率呈強勢升值態勢，最近多次觸及日間波幅上限并迭創歷史新高，且目前來看人民幣強勢預期尚無逆轉的跡象。人民幣升值意味著，大量熱錢進入國內市場。而受中國房地產高投資回報率的吸引，大量外資力量將進入中國房地產市場，抬高房價。另一方面，人民幣的升值，將意味著進出口商品價格降低，帶動國內消費品價格走低，多余的購買力將大量轉入耐用消費品，而房地產將成為貨幣進入的主要方向。

2013年，將有大量“熱錢”和消費力，轉向房地產市場。5、政府對土地財政的依賴

想在兩三年內戒掉已經持續了20多年的土地財政是不現實的，萬達集團董事長王健林甚至預測在10年之內，政府都不會改變對土地財政的依賴，只能是逐漸減弱。

由此稀缺的土地資源依然是控制在政府手中，在人口不斷增長的背景下，還會不斷推高土地價格，并帶動房價繼續上漲。王健林對媒體表示，中國的房價、地價遠沒有漲到位。

政府是全國房價上漲的幕后推手。6、中國城鎮化加快

根據國家統計局發布的2011年國民經濟和社會發展統計公報，年末全國大陸總人口134735萬人，其中城鎮人口69079萬人，占總人口比重首次超過50%，達到51.3%。按照城鎮化發展規律，當城鎮化率處在30%至70%時，一般處于加速發展階段，之前處于起步階段，之后則處于穩步階段。

現在我們的國策是要城鎮化，這推動了二三線城市的發展。在中國，持續的城市化已經成為不可逆轉的趨勢。尤其是2008年全球金融危機之后，中國城鎮化步伐加快且規模增大。在政府努力刺激國內消費的過程中，城市化進程發揮了舉足輕重的作用。

城鎮化的加快，將增大房地產市場的需求量。7、中國經濟持續回暖

從10月份的經濟數據看，無論投資，消費還是外貿均好于預期。其中，當月規模以上工業增加值同比增長9.6%，創五個月新高，投資和消費增速也均創七個月新高，且這三個主要數據的月環比均為正增長；10月出口則同比增長11.6%，重返兩位數增長，延續9月以來外貿復蘇勢頭。

房地產投資數據也表明，商品房銷售面積在前10個月達到5.6%的同比增速，高于上月2.8個百分點，同時，商品房銷售金額在前10個月同比下滑1.1%，這與今年初大約20%的同比下滑相比，表明房地產市場開始出現回暖。

房地產市場，將隨著全國經濟回暖的熱流，持續升溫。肆——“十八大”熱點報告分析1、今年將制定出臺《農村集體土地征收補償條例》國務院規定，2012年12月底完成《農村集體土地征收補償條例》。整個《條例》的制訂思路延續著提高征地成本，增加農民補償及讓農民參與城市化改造的方向進行的。條例重點：

確權頒證：是對“明確農村集體土地使用權、核發土地使用權證書”的簡稱。以確保農村集體土地使用權擁有者的權益。

補償辦法：除延續以往對農民青苗損失費、征地補償費等一次性的財產損失補償之外，明確要求地方政府在征收土地時一定要出臺安置補償。安置補償可分兩種，就業性安置，或者依照城市標準將失地農民納入社會保障體系，長期發放生活保障補償金。

征地成本的提高，必將引起地價的上漲2、準備全面開征房產稅，引導個人合理住房消費

財政部財政科學研究所稱，房產稅改革在推進過程中，仍然會按照兩地試驗的基本精神，只調節“高端”，總體上遵循“抽肥補瘦”的原則。

房產稅對于房地產市場而言主要是調節需求方，有助于引導居民合理住房消費，在買房子時能夠理性選擇。提高空房占有的成本，減少住房投機行為。

有專家稱；房產稅擴容的可能性很大。在技術和制度上，房產稅都具備了全國擴容的條件。房產稅的征收一方面能抑制投機，同時也能夠增加地方稅收，減緩因土地出讓金銳減帶來的財政壓力。

剛性需求，將集體性涌入市場總結：當前房地產市場一、前三季度全國經濟運行平穩，但增長持續緩慢。持續的“低迷”過后，將是“快速”發展。二、前三季度全國土地購置面積和土地成交額的快速下降，導致明年商品房供貨不足。三、房地產調控政策未松動，但也未更嚴。全國各地的微調政策加速——公積金政策的放寬，將有大量剛需客涌入房地產市場。四、保障性住房的減少，降低了對房地產市場的刺激。五、政府征地成本提高，土地成交溢價率上升，在房企保持利潤的前提下，房價上升是必然。六、前三季度全國房地產銷售額的增長，緩解了房地產企業的資金壓力。七、近期人民幣的快速升值，將帶動房地產快速發展。八、第四季度全國經濟持續“升溫”。結論在全國經濟回暖的籠罩下在土地成本快速增長的壓力下在市場需求量急劇上升的條件下在市場出現“供小于求”的刺激下

2013年，全國房價必將“快速上漲”9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子