房地產(chǎn)企業(yè)股東涉稅問題分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他行業(yè)來說，利潤空間比較大，一般一股項目的利潤都是以億元計，而在現(xiàn)實中很少有房地產(chǎn)企業(yè)存在經(jīng)營虧損的情況。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的財稅、法律風險比其他行業(yè)都高，為徹底消除相關(guān)風險，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在完成一個項目開發(fā)后都會盡早的將相應(yīng)的項目公司注銷掉。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的巨額利潤，在項目公司注銷前都需要分配給相關(guān)股東，由其進一步投資到其他項目進行滾動開發(fā)以獲取更大的投資回報。

從稅務(wù)角度考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東設(shè)置存在稅務(wù)籌劃空間。根據(jù)相關(guān)的稅收法規(guī)規(guī)定，不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東形式，會涉及不同的稅種，進而影響股東的稅負和投資收益，而不同股東形式的稅負和投資收益差異也可能達到千萬元甚至上億元。隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形勢日趨嚴峻和利潤空間日趨減小，特別是對于中小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這樣大的投資收益差異，可能是企業(yè)能夠長期發(fā)展的決定性因素，甚至可能是企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵因素。可見對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，股東形式的設(shè)置至關(guān)重要，需要在成立公司前規(guī)劃好。

一般公司的股東形式有法人股東和自然人股東，企業(yè)應(yīng)根據(jù)公司發(fā)展經(jīng)營的目標合理設(shè)置公司股東形式。對于準備短期持有并轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲取股權(quán)溢價的股東，應(yīng)該以自然人股東形式持股投資，此種形式下在后續(xù)轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，自然人股東只需要繳納股權(quán)溢價收益的20%個人所得稅，相對于法人股東的25%企業(yè)所得稅節(jié)省了5%，另外還節(jié)省了后續(xù)企業(yè)向自然人股東分配利潤時應(yīng)繳納的20%個人所得稅。而對于準備長期持有并獲取經(jīng)營利潤收益的股東，應(yīng)該以法人股東形式持股，此種形式下在后續(xù)被投資企業(yè)分配利潤時，自然人股東收到投資企業(yè)的利潤分配需要繳納20%個人所得稅，而法人股東收到被投資企業(yè)的利潤分配時不需要繳納企業(yè)所得稅，如果不涉及分配利潤給自然人股東也不需要繳納個人所得稅。如果股東將收到的投資收益進一步投資到其他新項目進行滾動開發(fā)，則這兩種股東形式收到的投資收益差異高達20%以上。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資，一般都是準備持有至項目開發(fā)完成從而獲取經(jīng)營利潤收益，所以應(yīng)該以法人股東形式投資。如果在成立公司前沒有規(guī)劃好，已經(jīng)以自然人股東形式投資，后續(xù)是不是還有補救的方案呢？

答案是肯定的。可以在后續(xù)通過變更股東形式來補救。

首先，可以通過法人股東增資擴股的形式稀釋自然人股東的股權(quán)，這在一定程度上降低了被投資企業(yè)分配利潤時立即繳納個人所得稅的比例，但增資擴股并不能完全變更股東形式，原來的自然人股東并沒有變更為法人股東，所以增資擴股并不能完全解決問題。

然后，需要將原來的自然人股東變更為法人股東，最直接的方法就是轉(zhuǎn)讓股權(quán)。但是，在房地產(chǎn)市場一路飆升的形勢下，對于涉及大量房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)隱含的資產(chǎn)增值收益一直以來都受到稅務(wù)機關(guān)的高度關(guān)注。所以房地產(chǎn)企業(yè)一旦前期沒有規(guī)劃好，后續(xù)涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)變更時，不管企業(yè)是否有盈余，一般稅務(wù)機關(guān)的第一反應(yīng)都會要求對包括房地產(chǎn)的資產(chǎn)進行評估，然后按照評估值確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，通常不允許低價甚至是平價轉(zhuǎn)讓股權(quán)，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)變更時，都會被稅局要求溢價轉(zhuǎn)讓股權(quán)，從而征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段資產(chǎn)增值帶來的所得稅。當然，如果企業(yè)本來就有盈余，則可能被稅局要求溢價更高，繳納的所得稅可能會更多。

如果您的房地產(chǎn)企業(yè)被稅局要求溢價轉(zhuǎn)讓股權(quán)并繳納所得稅，您會作何選擇呢？您還會不會繼續(xù)轉(zhuǎn)讓股權(quán)呢？也許您不想馬上繳稅而選擇停止轉(zhuǎn)讓股權(quán)，或者您會選擇先行繳納少量的稅款，從而后續(xù)節(jié)省更多的稅款。除此之外，還有沒有第三種選擇呢？

答案也是肯定的，但那是在2014年12月31日之前的事了。

2014年12月31日之前，對于連續(xù)虧損3年以上（含3年）的投資企業(yè)，可以平價轉(zhuǎn)讓股權(quán)，從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)且不馬上繳稅。如果此時稅局認定轉(zhuǎn)讓股權(quán)價格不合理，要求企業(yè)進行資產(chǎn)評估，并按照評估價格核定轉(zhuǎn)讓股權(quán)價格，企業(yè)可以國家稅務(wù)總局公告2010年第27號《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告》據(jù)理力爭。國家稅務(wù)總局公告2010年第27號明確規(guī)定：

一、自然人轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán)（份）（以下簡稱股權(quán)轉(zhuǎn)讓）取得所得，按照公平交易價格計算并確定計稅依據(jù)。計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)可采用本公告列舉的方法核定。

二、計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的判定方法

（一）符合下列情形之一且無正當理由的，可視為計稅依據(jù)明顯偏低：

1.申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價款及相關(guān)稅費的；

2.申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的；

3.申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的；

4.申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的；

5.經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他情形。

（二）本條第一項所稱正當理由，是指以下情形：

1.所投資企業(yè)連續(xù)三年以上（含三年）虧損；

2.因國家政策調(diào)整的原因而低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

3.將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

4.經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他合理情形。

從上述可以看出，國家稅務(wù)總局公告2010年第27號規(guī)定將投資企業(yè)連續(xù)虧損3年以上（含3年）作為平價轉(zhuǎn)讓股權(quán)的正當理由，對于企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，毫無疑問是一把免稅的尚方寶劍，但從稅務(wù)局嚴格征稅的角度出發(fā)，毫無疑問這是一個重大的稅法漏洞。同時，從稅務(wù)局嚴格征稅的立場出發(fā)，有漏洞必然會很快被堵上。

果然，2014年12月7日，國家稅務(wù)總局公告2014年第67號《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》的公告》正式發(fā)布并于2015年1月1日起施行。

國家稅務(wù)總局公告2014年第67號規(guī)定不再將投資企業(yè)連續(xù)虧損3年以上（含3年）作為平價轉(zhuǎn)讓股權(quán)的正當理由，其調(diào)整后的法規(guī)原文如下：

第十三條符合下列條件之一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，視為有正當理由：

（一）能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，導(dǎo)致低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

（二）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關(guān)資料充分證明轉(zhuǎn)讓價格合理且真實的本企業(yè)員工持有的不能對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；

（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情形。

與此同時，國家稅務(wù)總局公告2014年第67號對股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的情形作了更嚴格的細化，其調(diào)整后的法規(guī)原文如下：

第十二條符合下列情形之一，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低:

（一）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的。其中，被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價值份額的；

（二）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價款及相關(guān)稅費的；

（三）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

（四）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

（五）不具合理性的無償讓渡股權(quán)或股份；

（六）主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他情形

很明顯，2015年1月1日國家稅務(wù)總局公告2014年第67號正式施行后，對于擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)，甚至是知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的被投資房地產(chǎn)企業(yè)，想要通過平價或者低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)來免交所得稅，將是難上加難。

以上僅是對房地產(chǎn)企業(yè)股東涉稅問題的簡單分析，房地產(chǎn)企業(yè)從成立到拿地、開發(fā)建造、銷售、清算，從企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營管理、財務(wù)核算，每一環(huán)節(jié)，每一層面，每一步驟，無不與稅務(wù)息息相關(guān)，無不決定企業(yè)稅負高低，如果不經(jīng)過事前對稅務(wù)的精心籌劃，后續(xù)項目開發(fā)的實施階段，都有可能差之毫厘謬以千里，有無事前精心籌劃的稅負差異很可能就是企業(yè)能夠長期穩(wěn)定發(fā)展甚