南京東洲田園置業大廠項目運營思路報告2006.06.61報告思路找出關鍵問題解決問題分析項目地塊找出市場空缺2我們要解決什么問題？3我們目前要解決的問題項目建筑形式？商業業態定位？項目檔次定位？消費群體定位？投資客戶定位？經營商戶定位？還是其他問題？4我們目前要解決的問題我們要解決的不是上述問題中的單獨的某個或某幾個問題，上述所有問題都是我們不得不解決的問題！但決定項目成敗，直接影響建筑設計的問題才是我們目前要解決的問題！5商業經營問題！6商業經營問題的實質誰來消費？為什么來消費？什么商家來經營？商家都經營些什么？檔次如何？業態搭配如何？7大廠商業境況？8大廠商業印象9大廠商業印象10大廠商業印象消費者的消費能力比較高，需求呈現多樣化；消費場所集中，但參差不齊，比較雜亂；目前的商業業態種類比較齊全；日常用品（包括大件家電）的采購可以在本區域內解決，但高端的非必需消費品的采購多在市區完成；11大廠商業印象賣場已經比較發達，而且也比較完善；長沖“步行街”，只能算是商業比較集中的街；永利購物中心想什么都賣，但現實結果是什么都賣不好；開寧的商業內街也只開了一半，但蘇果的人氣絕非虛名；麥當勞、肯德雞們的進駐，大廠的商業前景已經勿需多做說明。12大廠商業最缺的是什么？13大廠商業什么最缺？購買力？缺賣場？缺百貨？缺高檔次？缺商業運營？14大廠的商業最缺體驗！15大廠商業什么最缺？在大廠，只有買東西的地方，沒有逛街的地方！16來源：托夫勒——《第三次浪潮》

體驗是一種創造難忘經歷的活動，是企業以服務為舞臺、商業為道具，圍繞消費者創造出值得回憶的活動。當經濟發達到一定程度之后，人類的消費重點將從產品和服務向體驗轉移，繼產品經濟和服務經濟之后，體驗經濟時代已經來臨。

體驗經濟理論17體驗經濟已經席卷全球主題餐廳電影宋城迪斯尼18知己知彼，百戰不殆。——《孫子兵法》19項目地塊分析（優勢）核心區域，地段優越，沿街面長；控規不很嚴格，可發揮空間大；20項目地塊分析（劣勢）項目基地面積比較小，可操作空間有限；周邊的項目尤其是華潤蘇果進駐的開寧鉆石星城已經形成一個人氣聚集點；21項目地塊分析綜合分析我們的項目，可以得出：一個優劣勢并存的項目；一個優勢大于劣勢的項目；一個充滿智慧挑戰的項目；一個能成為大廠商業巨艦的項目；一個需精心規劃仔細打磨的項目；一個可以成就財富夢想的好項目。22

發現了市場空缺，也認識了自己，可如何做好自己？23項目屬性定位集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務為一體的體驗式消費街區。給大廠消費者一個日常逛街休閑的所在，從此購物逛街只能去新街口成為歷史，大多少情況下休閑逛街沒必要去市區了。大廠核心驗式商業街區24商業類型定位商業類型一般由以下幾類形式：

□購物消費類：綜合百貨大型超市專業市場步行街店中店[內街鋪]

25商業類型定位□

休閑娛樂類：餐飲店[中西餐/咖啡吧等]娛樂城[KTV/酒吧/游藝等]休閑中心[美容/健身等]26商業類型定位□

那么適合我們項目的商業類型：

是純購物類？還是休閑娛樂類？

是做百貨？大型超市？步行街？店中店？還是專業市場？

27商業類型定位各類型商業的利弊分析表：

28商業類型定位對于各形態評價的理由1）放棄百貨的理由：百貨在當地區域市場確實很少，而當地人的收入與消費力是足以支撐百貨的介入的，但由于大廠距離南京很近，且交通發達，受到南京市區商圈的輻射影響太大，目前人們對百貨的消費習慣還是集中于南京，永利購物中心目前經營不好在某些程度上也能說明問題，另外大的百貨的入駐對實現商業銷售與出租的經濟價值是不高的。2）放棄大型超市的理由：周邊華潤蘇果體量較大，能夠滿足周邊社區的生活消費所需，引進同類超市的可能性不大。3）放棄步行街的理由：純戶外步行街對用地規劃要求較高，本項目考慮住宅與商業的結合，考慮容積率問題，規劃步行街不現實。29商業類型定位對于各形態評價的理由4）選擇店中店內街鋪形式的理由：店中店內街形式的商業由于規劃設計要求不高，在住宅底商中的應用比較常見，且周邊類似物業的招商與銷售情況較好，市場已驗證這類形態比較成熟，另外對于本項目而言，對外沿街面可作為商業門面，內部形成內街規劃，這種形式的商業價值也會較高。5）選擇娛樂類或專業市場的理由：凡是商業，對于越高樓層其商業價值與招商銷售難度都比較大，而本案為了綜合指標考慮，商業部分要做到3層，而專業市場或娛樂城對于樓層的抗性較弱，且經過其他因素的綜合評價，這里認為可以考慮。30商業類型定位根據以上分析，對本項目商業形式的初步定位方向為：A方案：店中店[內街鋪]+休閑娛樂中心B方案：店中店[內街鋪]+專業市場這里傾向于A方案，但仍需根據再度的市場研究與資源判斷來決定。

31商業業態定位大廠地區的現有的商業形態豐富，業種齊全，基本能滿足當地人的日常生活消費需求，而本項目位于大廠的區域商圈中心，作為商圈性商業必須要對外區域人群產生輻射吸引力，若以業種齊全的綜合性購物內街定位，則在規模與特色性方面缺乏競爭力，而以1-3個特色主題的業態定位，打造具有主題特色的店中店，必將區別現有商業環境，開辟新的市場。32商業業態定位□業態的選擇目前大廠地區熱門的商業業態有：服飾、鞋帽、日用品、數碼電器以及干洗、美發等日常生活消費類比較多；稀缺的商業業態有：時尚飾品、流行服飾、小工藝品、特色小餐飲、KTV娛樂、茶餐吧等等。

33商業業態定位

目前，大廠地區的商業仍然處于傳統的基本生活業態為主，而缺乏真正值得“逛、體驗、消遣、游玩、消費”的具有特色主題的商業集中區，在大廠工作生活的青年群在當地也找不到適合的地方來逛街/消費，除非到南京城區，因此結合本項目打造主題特色的定位思想，根據差異化與同類化定位的基本策略本項目的商業業態可選擇：

品牌服飾、時尚飾品、流行服飾、特色小餐飲、茶餐吧、KTV等34商業業態定位

通過以上各類業態的選擇與組合，把本案打造為當地首個具有時尚/流行/炫動類主題特色的商業區，以特色的主題氛圍、優良的商業硬件、舒適的購物環境以及合理的空間設計等來提升項目的商業競爭力。

35經營模式定位

在商業物業項目的開發中，為了順利實現商業物業的銷售或者出租，必須考慮商業后期經營與管理模式，同時對于確定項目的租售模式起到關鍵作用。

36經營模式定位經營模式的兩種方式37經營模式定位本項目特色主題街區的商業形態，必將面臨零散的經營戶，經營模式必須要符合以下2點：1要保證商業主題規劃與經營的統一性，符合業態規劃要求，保持后期持續旺熱；2滿足開發商的資金戰略需求，確保回款迅速，并最大化實現商業利潤。38經營模式定位

經營模式建議：成立商業管理部，對經營戶統一管理商戶自主經營，并服從統一管理：業主或經營者的經營類別/項目必須服從統一規劃，開業經營服從統一管理，對于業主提前簽訂服從管理保證書。業主自主獲取租金收益，經營者自主獲取經營收益，統一交納管理費。39經營模式定位

租售模式建議：為了保證開發商的資金回籠需求，本項目商鋪統一對外出售，但由于主力店招商需求，為了后期更好的經營管理，自己保留部分物業。而目前由于國家政策限制，銷售產權統一返租的模式不好落實，因此原則上消費者購買物業后自主招商或自主經營，但在實際操作中，我們必須提前招商，這樣帶租約銷售會給投資者更多的收益保障，也會解決商業的統一規劃問題。40客戶群定位41項目客群定位42項目客群定位消費者

大廠區域人群，以20-35歲的青年人群為主。經營者

南京及周邊地區各類商業商家。投資者

大廠乃至南京地區的投資客及自營商家。以上將在深入市場調研后有詳細定位闡述。43項目產品思路發散44項目產品思路發散45項目產品思路發散46項目產品思路發散47項目產品思路發散48項目產品思路發散49我們的優勢在哪里？50創新策劃能力營銷執行能力資源整合能力創新服務能力我們的優勢51以正合，以奇勝；問題就是機會；方法總比問題多。思路決定出路52用心創造價值；細節成就完美；沒有執行力就沒有戰斗力；條理化＋計劃性＝戰斗力。態度決定一切53用心服務，成就價值；模塊化運作，菜單式服務；善于站在開發商的角度思考問題；向所有優秀組織學習，持續超越自我；向客戶學習，與客戶共成長，成就客戶價值。服務創造價值54整合社會資源充分整合各種資源為我所用，實現效益、價值最大化。55因時間倉促，方案尚有不完善之處，還望斧正。——匯報完畢——謝謝我們有能力有信心

與貴司共創輝煌未來！

~END~569、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2025/3/22025/3/2Sunday,March2,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。2025/3/22025/3/22025/3/23/2/20256:36:25PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。2025/3/22025/3/22025/3/2Mar-2502-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。2025/3/22025/3/22025/3/2Sunday,March2,202513、志不立，天下無可成之事。2025/3/22025/3/22025/3/22025/3/23/2/202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。02三月2025