個人轉讓住房交什么稅?個人轉讓住房交哪些稅個人轉讓住房交什么稅?個人轉讓住房交哪些稅

依據現行稅收政策，個人轉讓住房應繳納營業稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅和教育費附加。

一、營業稅

個人出售住房基本的營業稅政策規定有如下兩條：

一是，個人出銷售自有住房，屬發生銷售不動產行為，按《營業稅暫行條例》規定，應征收5%銷售不動產營業稅。

二是，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

下面從四種情形進行解析：

1.銷售自建住房

根據財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規定：自1999年8月1日起，個人自建自用住房，銷售時免征營業稅。但超過用地標準建造的自建自用住宅，其超過用地標準部分，不屬免稅范圍，應照章征收營業稅。其中個人住宅的用地標準為：屬于城市、縣城鎮的，每戶不超過五十平方米；郊區及縣城以下的建制鎮的，每戶不超過六十平方米。

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條單位或者個人自己新建（簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為視同發生應稅行為，應依照3%稅率征收建筑業營業稅、依照5%稅率征收銷售不動產營業稅。但據山東省地方稅務局《關于貫徹落實房地產市場稅收新政策有關具體問題的通知》（魯地稅發[1999]141號）個人自建自住住房，銷售時免征的營業稅，包括銷售不動產營業稅及自建建筑物后銷售應補征的建筑業營業稅的規定，個人銷售自建住房免征的建筑業營業稅。

2.銷售普通住宅

依據財政部國家稅務總局《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號）規定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

其中：享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下三個條件：住宅小區建筑容積率（指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率）在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

個人將購買超過2年（含2年）的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。同時，對不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

3.銷售非普通住房

依據財政部國家稅務總局《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號）規定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

同時規定：對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。

另外，對個人出售住房還作了四點征管規定：

一是個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。

二是個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，并以此用來判斷所售住房是否超過2年。當出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

三是個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票。

四是禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。

4.無償贈與不動產

無償贈與行為可分為一般贈與行為和其他無償贈與行為兩類。

（1）一般贈與行為

一般贈與行為包括繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與等。

對一般贈與行為不征營業稅。國稅發[2006]144號文件規定，個人向他人無償贈與不動產，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應向稅務機關提交相關證明材料原件、房產所有權證，填報《個人無償贈與不動產登記表》并作出無償贈與聲明，稅務機關審核通過后方可辦理無償贈與免稅手續。

對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。

（2）其他無償贈與行為

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為。

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定，納稅人視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（1）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（2）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（3）按下列公式核定：

營業額=營業成本或者工程成本x（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。

對于個人無償贈與不動產行為，稅務機關對受贈人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋個人無償贈與印章；房管部門對持有加蓋個人無償贈與印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產權轉移登記手續，對未持有加蓋個人無償贈與印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產權轉移登記手續。

5．將受贈不動產對外銷售

對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，依據財政部國家稅務總局《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號）規定進行處理。

在繳納營業稅時，應特別注意購房時間的確定問題。個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時，兩類無償贈與方式取得住房的購房時間有所區別：對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，其住房的購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

二、城市維護建設稅和教育費附加

按實際繳納營業稅額的一定比例繳納城市維護建設稅和教育費附加。

三、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》及有關規定，個人銷售自己使用過的房屋、建筑物及其附著物等，對有土地增值額的，還應依率計征土地增值稅。但符合下列情形的可減免土地增值稅：

1.對以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為，免征土地增值稅。贈予是指房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，或房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。(財稅字[1995]048號)

2.對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。(財稅字[1995]048號)

3．依據財政部國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》財稅[2008]137號規定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、個人所得稅

（一）基本規定

對個人銷售自己使用過的固定資產取得所得的，根據《個人所得稅法》及有關規定應繳納個人所得稅。具體地說，個體經營者銷售自己使用過的住房取得的所得，構成個體工商戶的生產、經營所得，應按適用于個體工商戶的生產、經營所得的五級超額累進稅率計征個人所得稅；其他個人銷售住房按照銷售收入額減除住房原值和合理費用后的余額繳納20％的財產轉讓所得個人所得稅，其中：合理費用指賣出財產時支付的中介費、相關稅費。

對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

其中：房屋原值具體為：

1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。

5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關規定，其原值分別為：

（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；

（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；

（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；

（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

其中：轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

其中：合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復扣除裝修費用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

但是，對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后又轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

（二）個人所得稅優惠政策

1.按照財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條的規定，為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所交納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體操作為：

個人在一年內換購住房的，其所轉讓住房應繳的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，待其一年內實際買房后，購房金額大于住房轉讓收入額的，可以全額退還納稅保證金，購房金額低于住房轉讓收入額的，可以按購房金額占轉讓收入額的比例退還納稅保證金；

個人現自有住房房產證登記的產權人為１人，在出售后１年內又以產權人配偶名義或產權人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，可全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，不予免稅。

2.根據財稅字[1994]020號、財稅字[1999]278號規定：對個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一家庭生活用房取得的所得，暫免征個人所得稅。

（三）征收管理

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

但是，對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后又轉讓該項不動產的，在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。

五、印花稅

根據《印花稅暫行條例》及有關規定，對個人銷售住房簽訂的住房轉讓合同屬產權轉移書據，應按銷售收入額的萬分之五貼花。但對下列情形免征印花稅：

1．個人將不動產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據免貼花。

2．自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（財政部國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》財稅[2008]137號）

六、契稅

對房屋買賣、房屋贈與、房屋交換，由房屋承受的個人繳納契稅，契稅稅率幅度為3%～5%，具體執行稅率由省、自治區、直轄市人民政府在規定的幅度內，根據本地區的實際情況確定。

具體的征免政策規定有：

1.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。

2.根據財稅字[1999]210號文件規定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。應當注意，2005年6月1日以后，普通住宅的標準應依據國辦發[2005]26號文件規定，即應同時滿足普通住房的三個條件。

3.為配合國家住房制度改革，減輕城鎮職工購房負擔，對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批準、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均比照《中華人民共和國契稅暫行條例》第六條第二款