『再』平衡2025年中國西部商業及物流地產市場回顧與展望仲量聯行『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望規劃369總部辦公需求領航，零售供應多元無界，物流需求迭代回升渝甲寫供應創新高，高標倉空辦公空置攀升，地標商業激發『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區1規劃西部三城國土空間規劃獲批2025年初，隨著《西安市國土空間總體規劃(2021-2035年)》獲批，西部三城成都、重慶、西安的城市發展方向明確定調。成都和西安更加強調區域“經濟中心”的城市功能，重慶則將“先進制造業”作為城市發展的第一要務，并上升到全國層面。“科技創新”則一致成為三座城市的第二功能定位，足見國家在新時期對科技創新與高質量發展的重視。值得關注的是，西安獨家新增科研文教與國際旅游目的地的兩大功能定位，放眼全國實屬罕見；重慶則強調長江上游航運中心的功能定位，打造多式聯運物流體系。無獨有偶，三座城市都是中央認定的國家級或區域級(西部)的中心城市、國家級歷史文化名城、國際性綜合交通樞紐、區域級科技創新中心。在中心城市定位上，重慶獲批國家級，高于成都和西安批復的區域級。在內陸開發的新時代，成渝西三城共同承擔西部地區對外開放與交往互通的城市功能，以點帶面推動整個西部地區建設內陸開放新高地、新口岸、新通道。重慶以西部陸海新通道為戰略支點，打造中國西部的對外開放門戶；成都和西安則對外扮演交往中心的角色。各大城市本輪國土空間總體規劃的批復，描繪出城市發展未來十年的宏偉藍圖，也為商業地產與工業物流市場未來走向定調，開啟新周期下中國2024年的中國西部商業地產與物流地產可謂“風起云涌”,“平衡”與“失衡”成為市場的一對關鍵詞，市場主體在新經濟周期中不斷探尋、錨定供需關系的新平衡點。縱觀市場，需求端的結構性失衡是導致供需關系不平衡的關鍵所在。從各大市場分析，物流地產的平衡性最佳，優于零售地產，更優于辦公樓市場。西部物流地產市場已達到良性修復的預期，空置率創新低，總體步入企穩止跌的新周期，市場情緒顯著改善。零售地產則在激烈競爭和快速更迭的消費新趨勢中，走向多元并蓄的新格局；只有把握住新世代的年輕消費客群，商業運營方能洞悉破局紓困之道。辦公樓市場在承壓中屢屢突破價格底線，價格失衡伴隨空置率上行，迫使業主方主動思辨，探求對癥下藥的招商新從早期平衡，經歷短期失衡，最終再度實現新平衡，西部市場雖歷經坎坷，但在國家戰略的藍圖加持下，依然孕藏無限機遇。面對西部商業地產供需兩端的角力，市場主體須修正全域市場總能達到“全局平衡”的預期，轉而將目光鎖定在結構性或區域性的市場“局部平衡”或帶來的發展新機，因勢利導，先行領航，突破需求瓶頸。西部物流地產市場在利好的新周期中，有望觸底反彈，迎來更多投資者對西部工業物流資產的全新關注。『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區全新定位：2021-2035年西部三城國土空間總體規劃對比國際性綜合交通樞紐城市(西部)科技創新中心(西部)先進制造業基地(西部)對外交往中心(西部)國際旅游目的地國際性綜合交通樞紐城市直轄市之一國際性綜合交通樞紐城市西部對外交往中心全國先進制造業基地城市定位功能定位注：對比國家已發布的各個城市國土空間規劃原文表述，西安的城市功能定位在功能定位的地理范圍表述上比較模糊。原文在第一個“經濟中心”的表述前加上了“西部”的定語限定其地理范圍，而頓號后的三個功能定位則沒有再強調“西部”兩個字。這樣的文字表述處理方式在一定程度上模糊了后面三個功能定位的地理范圍界定，但又沒有加上“我國”、“全國”或者“國家”的定語，導致讀者在理解上無法達成統一，而這種操作方式并不常見。基于此，作者對西安后三個城市功能23展望在不動產策略收緊與價格失衡壓力中，西部市場再探租售策略與供需關系的新平衡2024年，面臨宏觀基本面階段性波動，西部城市的多數產業仍面臨經營性市場挑戰，企業不動產策略普遍收緊，大多企業高度關注成本與效益的平衡，力求在確保主營業務發展的同時，最大限度地控制各類成本支出。對大型企業而言，換租、縮租或是在最大程度上于原址重啟降價續約談判，成為2024年西部辦公樓市場的一大趨勢。對于扛風險能力更弱的中小微企業而言，搬離甲級辦公樓則成為其優化經營、降本增效的關鍵性策略。仲量聯行數據顯示，剔除總部樓去化的影響，成都甲級辦公樓2024全年的凈吸納量僅7,300平方米，較全市近500萬平方米的存量規模而言，實乃微乎其微，幾近“正負零”水平。在重慶，甲寫租賃市場的增量需求同樣疲軟，退租頻發，辦公新租面積增減基本抵消。雖然西安的數據略優于成渝兩市，但從時序數據看，仍大幅低于往年同期水平。面對時下前所未有的挑戰，西部辦公樓市場的各大主體正積極探尋市場新周期、新均衡下的最優策略。需求流動『再平衡』一企業總部分流租賃市場需求，企業不動產策略趨緊加速搬遷企業不動產決策在新周期中，顯得變化莫測、瞬息而至，單一樓宇往往難以預判企業決策的突發性，這也進一步加劇存量企業在樓宇、區域之間的流動性。2024年的企業流動性雖高，但真正能拉動總量去化的市場活動卻十分有限，這也是市場凈吸納量創歷史新低的根源所在。辦公樓客戶在流動中實現降本的目標愈發普遍。首先，甲級辦公樓有史以來最大的租金年降幅，導致不愿吃虧的存量租戶蠢蠢|西部三城甲級辦公樓供需走勢0201520162017201820192020202120222023■凈吸納量(重慶)『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區欲動，試圖通過搬遷或者重新簽約，降低租賃成本，匹配新租市場化定價。而新建樓宇憑借樓宇硬件品質、較低租金以及精裝辦公產品，成功吸引市場大部分成交。2024年成都甲級辦公樓市場的數據顯示，3年內新入市的項目共計的乙級商辦或者以政策補貼為主導的產業園區。2024年，西安以在線教育為代表的科技互聯網企業流向園區樓宇趨勢明顯。產業園區憑借與科技企業高度契合的產品配置，加之日益完善的配套設施及便捷的交通條件，其分流甲級同時，成渝雙城近一兩年已邁入總部樓宇建成交付周期，總部企業成為兩市增量需求的主力。2024年，重慶市場分別在二、四季度迎來太陽座、渝富創新中心T1兩棟優質辦公樓，分別作為騰訊集團、渝富集團自用交付使用，合計貢獻約6.3萬平方米的增量去化。而在成都市場，全年新增甲乙級供應中約47.7%的面積來自總部樓宇。此外，工業用地上蓋的產業型總部園區同期交付，大幅分流商辦市場需求，年內市場錄得多個頭部企業搬遷產業園區的自用案例。未來，總部經濟必然仍扮演著西部辦公樓市場主力需求的角色，然而租賃市場卻難以從中直接獲益，市場情緒的根供應變革『再平衡』一待建樓宇存風險，結構性機會猶存，西部城市的建成區規模與沿海同能級城市相比普遍較大，早期規劃的商業綜合體和辦公樓項目仍待建、待開發。按工程進度推算，一方面市場未來仍將面臨較大新增供應投放市場，另一方面在建項目的不確定性較高，這也導致交付量預測數伴有較高的不確定性。2025-2028年，我們預計成都將迎來年均超80萬平方米的新增供應，但其中至少1/3存在延期交付的風險。同期，成都近700萬平方米優質樓宇的樓齡已超過10年，此類資產的運營管理面臨極大的市場挑戰，空置率壓力激增。迫于供應端的壓力，業主方不得不基于自身財務狀況，從小調到大改，積極應對市場變化。過去三年，在西部城市的新增供應中，近7成項目已增加精裝帶家具房源，滿足租戶早期節省裝修投入的財務訴求。自2023年開始，業主方已積極推進辦公樓物業的硬件改造及招商運營服務的軟實力提升，以提高既有租戶的留存率。基于辦公樓市場短期并不樂觀的市場預期共識，部分業主加速調整業態，針對經濟結構性復蘇的趨勢，向市場看漲業態調改轉向。在西部，辦公樓改酒店漸成趨勢。以重慶為例，城市旅游消費熱潮帶動酒店投資急劇升溫，中心城區新增康萊德、vOCO等國際酒店集團旗下品牌，并官宣英迪格、洲至奢選等新品牌的重慶首店，其中部分酒店的簽約選擇優質寫字樓作為改造標的，最具代表性的“辦改酒”案例便是重慶康萊德酒店。據仲量聯行統計，自2018年以來，重慶優質辦公樓改造酒店的總面積已超過19萬平方米。|2024年成都和重慶甲級辦公樓總部樓宇供需占比■非總部樓宇■總部樓宇數據來源：仲量聯行研究部，2025年2月4『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區5|西部三城甲級辦公樓平均租金走勢備注：2025-2028年均為預測值。數據來源：仲量聯行研究部，2025年2月價格策略『再平衡』一新合約價格底線屢被突破，均衡價在供需關系持續失衡的市場周期中，原有的招商模式、去化推演、資產價值評估等領域的經驗常識或常態路徑已然失效。辦公樓租金屢屢跌破市場預期已是不爭的事實。2024年，成都甲級辦公樓平均賬面租金收跌至81.5元/平方米/月，全年跌幅高達12.1%,創歷史新高。重慶、西安以及全國主要城市的租金同比數據同樣不樂觀，年租金跌幅在5-10%以上的城市比比皆是，而成渝西西部三城并非全國跌幅最高的城市。鑒于西部辦公樓市場基本面預期的下修，適應市場新周期的辦公樓定價策略模型呼之欲出，行業亟需一套動態適配現行市場均衡的策略模型，指導資管運營、特征。我們認為，未來市場的再平衡將從“一般均衡”轉向“局部均衡”,特定商務區或是特定樓宇有望實現局部供需關系的再平衡，資產價格走勢相對穩定，租戶粘性更總體而言，未來一段時間內，供需兩端仍將以“市場”為基準自發動態調整，新均衡點在短期內料難實現。因此，西部辦公樓的資產價值及其模型參數將被重新設立與評估，市場主體的創新性變革也將在這一過程中創建新的價值增長變量。基于當前經濟周期的預判，企業不動產策略收緊與業主方招商策略的動態妥協仍是西部辦公樓市場的主旋律。市場均衡已無法在全域市場達成，價格競爭仍將大概率延續。基于此研判，市場或有機遇必然呈現出結構性、區域性的6展望零售地產：新消費·再平衡場景營造求新求奇，品牌經營穩中思變，零售地產再啟新世代新消費的新平衡2024年，在居民收入預期下降和消費者代際更替的時代背景下，消費者行為偏好加速轉變，具體表現在兩大方面：其一，尋求產品功能上的“實用性”滿足與情感驅動下的“精神性”共鳴；其二，優先考慮預算合理性，重視消費性價比，尋求實際效用最大化。因此，消費者在消費抉擇時，消費行為體現出情緒價值與經濟因素的平衡與并重。這種消費觀的轉變正深刻影響消費市場結構和消費行為模式，并進一步傳導至地產市場，重塑零售地產供需新平衡。開發端、需求端、運營端等多方市場勢力交織、角力，推動消費與商業地產市場朝著供需“再平衡”的新階段邁進。開發運營『再平衡』一創新消費新場景，適應多元并蓄、不被定義的消費新需求截至2024年末，成都、重慶和西安三城的優質零售地產總存量分別高達1,229.2萬、909.4萬和765.0萬平方米，位居全國第三、第五和第七。零售商業已確診階段性、區域性過剩的供給側難題。2025-2028年，華西三城年均供應將回落至30-40萬平方米的水平，僅為歷史同期峰值的一半。與此同時，大量多元化、高情感鏈接的消費新空間、新載體應運而生，通過場景與消費的深度融合，突破原有商業開發范式的邊界，為消費者締造更豐富的購物體驗。成都麓湖CPI島、成都此地CyPARK、重慶魯祖廟等非標商業入市即是代表，未來還有西安TCP時光、成都隱溪川等熱門項目入市。大量涌現的商業新空間、新載體，已從供給端說明消費場景正全面打破既有“空間”范式，增加城市商業密度和豐富度，為城市商業煥新注入活力。020152016201720182019202020■凈吸納量(重慶)■凈吸納量(西安)『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區7隨著高供應時代告一段落，存量商業的調改定調市場主旋律，部分運營狀況不佳的存量商業亟待盤活。未來，更多國資背景公司所持有的商業項目，或通過輕資產合作的方式，盤活存量商業資產和在建商業項目。在零售商業日趨頭部化、集中化的今天，頭部國央企主導市場開發，而厚積薄發的商業管理企業則決定未來資產的表現，優勢互補、資源互通，從而實現供給側從開發到運營這一鏈條的再平消費動能『再平衡』-消費新觀念重塑輕零售、儉餐飲、重體驗的需求新動能2023年上半年，零售地產市場迎來短暫需求爆發后陷入沉寂，經濟的不確定性引發消費者對收入預期的謹慎態度，進而導致當期零售消費收縮、疲軟，傳導至地產端便進一步導致時尚業態的增量租賃需求下滑。這一階段，盡管消費者對服飾鞋帽、金銀珠寶、化妝品等非必需品的消費愈發謹慎、保守，但對餐飲類更具剛需特征的消費仍較為穩健。數據顯示，2023年西部三城零售地產的凈吸納量主要得益于餐飲業態的回暖，正餐首當其沖扮演主力角色。然而2024年的中國消費市場出現結構性降級，尤其是正在復蘇的餐飲業再次遭遇嚴峻挑戰，正餐品牌承壓退潮，品牌拓店意愿減弱，簽約周期明顯拉長，門店新租面積趨于小型化。2024年，西部三城零售地產凈吸納量的第一大業態已從餐飲轉向娛樂。全年，成都、重慶、西安的娛樂業態凈吸納量貢獻率分別高達74.6%,73.9%,110.1%,娛樂業態成為年內零售地產需求新主力。在“輕零售、儉餐飲、重體驗”的消費新趨勢下，市場新租結構再度形成新的平衡點。新世代消費者的崛起，開啟世代更替的序幕。Z世代的消費更注重消費過程的情緒價值及其與特定群體的鏈接：二次元經濟、寵物經濟、演藝經濟、賽事經濟、夜經濟都是對這一趨勢的最好詮釋。2025年的春節檔電影中，“成都造”的國產動漫電影打破中國電影票房紀錄，可見優秀的IP與創作依然可以贏得滿堂紅。“胖東來熱”給市場的啟示也再度強化消費過程中的情緒價值。迫于招商壓力，運營商積極嘗試時下熱門業態和品牌，填補零售或餐飲退租遺留電競館等業態在購物中心相對活躍，但承租能力不高。|西部三城優質零售地產供需走勢2024年2024年-72%綜合賣場2023年生活服務餐飲『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區8升實體商業多金收益近年來，雖然零售商業地產空置率不斷修復，但相較于2019年仍處高位，去化空置仍是首要目標。多數運營商采取“先填后調”的租賃策略，保入住、填空鋪。受零售業態拓店放緩的影響，運營商不得不放棄過去空置面積同業態替換的常規調改方案，轉而擴大引入需求活躍但承租能力較低的服務、娛樂業態，增加目的型消費客群到訪比例，保持項目人氣，降低空置率，這也進一步加速零售地產需求端的業態結構發生顯著改變。以成都為例，2024年購物中心娛樂業態的存量占比從13.9%提升至14.7%,同比增加0.8百分點。為維持服飾鞋包、配飾等重點業態核心租戶的穩定性，部分購物中心將過去底租和扣點取高的收租方式轉向純扣點模式，導致租金進一步降低。2024年成都、重慶、西安優質購物中心首層平均租金分別下跌4.9%,5.4%和5.4%,跌幅均較上年同期均有所擴大。運營商在承壓降租的同時，也在積極探索多元增收方式。一方面，通過出租中庭、公共區域、倉庫等，以提升可租賃面積，同時加強多經點位品牌招商，提升租金收益；另一方面，提升“兩廣”(廣告和廣場)收入，并打造市集、增加快閃、引入巡展等活動，在提升客流量的同時增加多元收入，但以上方式皆為當下市場環境中提升收益的依賴路徑和無奈之舉，居民預期尚難有根本性扭轉，短期內西區零售地產市場仍面臨空置去化、租金承壓的困境，部分運營商也相應下調租金上漲預期，市場仍在探索新的價格『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區9展望物流地產：新周期·再平衡倉儲物流作為產業與消費的下游配套產業鏈，倉儲需求點點滴滴皆為上游經濟活動與消費需求的真實映射。2024年，西部三城的物流地產主力租戶受消費與產業轉型驅動，歷經更迭，一大批迎合時下消費熱門趨勢的平價零售業態加速擴張，對傳統零售業帶來沖擊；此外，高技術、創新驅動的智能制造也成為對傳統制造業的升級與替代。從經濟活動到下游倉儲，物流倉儲需求在行業的新舊更替中，實現再平衡。消費需求『再平衡』-平價電商取代傳統電商，平價量販零食取代傳統商超過去十年，中國高標倉需求長期高速增長的背后離不開蓬勃發展的電商產業。隨著該賽道的領跑者從傳統電商轉向平價電商，以京東物流和菜鳥物流為代表的傳統電商自有快遞物流業務開始放緩，倉儲增量需求停滯不前。而大量快遞企業背靠GMV高增長的平價電商平臺，業務量依然穩中有升。不僅如此，平價電商遠高于傳統電商的退貨率也讓“逆向物流”(商品從消費者手里回運至電商平臺商家的物流服務，通常服務于退換貨)業務規模持續壯大，快遞業務總量進一步攀升。2024年，快遞企業在西部地區以17%的新租占比(西安高達25%)成為西部高標倉需求的壓艙石。|2024年西部三城高標倉新租賃面積行業構成零售商(其他)轉移至快遞企業的需求行業零售商(量販零食)第三方物流(含供應鏈管理)『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區2024年上半年，全國38家代表性連鎖超市品牌共計新開店512家，關店835家，開閉店比為0.61,傳統超市的收縮趨勢日趨顯現。與此相反，兼具平價親民和品類豐富雙重屬性兼并重組的方式，持續擴大市場份額。隨著行業集中度提升，供應鏈物流更加集中，頭部企業如鳴鳴集團、萬辰集團、零食有鳴紛紛在西部核心城市擴大區域分撥中心(RDC)倉庫面積，以滿足主營業務增長，成為倉儲需求的又一匹黑馬。縱觀全年，西部三城的量販零食新租倉庫面積占總租賃面積的比重高達15%。零部件”躋身主力需求行列合資燃油車銷量危機與國產自主新能源汽車品牌的突圍是2024年中國汽車市場的主旋律。2024年，重慶兩大汽車制造商長安和賽力斯憑借多個熱銷新能源子品牌，帶領重慶便足以實現超百萬新能源汽車產量。相較而言，各大合資品牌的汽車產量則出現不同程度的萎縮。隨著各地新能源汽車整車廠的產量和生產流程精度控制提升，大量上游零部件供應商以及整車廠VMI(供應商庫存管理)企業圍繞整車廠布局汽車零部件倉庫，以降低運輸時間，達到快速供貨的要求。2024年，重慶和西安的新能源汽車零部件倉儲市場周期『再平衡』一供需關系再平衡，市場邁入租金優化與資產流動性回升的新周期未來三年，我們預計西部高標倉市場將進入供需再平衡的全新周期。從供應端分析，成都、重慶和西安的高標倉市場年均新增供應總計約57萬平方米，回落至歷史地位水平。新項目將集中于成都雙流、成都簡陽和重慶空港三個子市場。而年均新增供應不足10萬平方米的西安市場，則有望率先實現租金企穩。另一方面，需求端受益于消費與產業 (新能源汽車制造)的雙螺旋結構，倉儲需求抗風險能力和穩定性較強。我們預計到2026年，重慶市場的空置率有望回落至10%以內，成都和西安則維持在4-6%的低位區間。西部高標準倉儲物流市場屆時將正式進入低空置率、租金|2024年1-11月分省市新能源汽車產量——00廣東上海浙廣東上海浙江重慶陜西江蘇湖北安徽吉林湖湖南『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區|全國主要城市物流地產市場空置率(2022第四季度VS2024年第四季度)沈陽沈陽青島武漢西安重慶成都惠州佛山東莞深圳廣州廊坊北京無錫寧波杭州南京昆山太倉常熟嘉興蘇州上海『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區城市：成都總部辦公需求領航，零售供應多元無界，物流需求迭代回升2024年，成都市GDP超2.3萬億元，經濟增勢良好，產業招引協同推進，成效顯著。高技術制造業和服務業成為增長亮點，高技術制造業增加值增長5.7%,而服務業對經濟增長貢獻率達70.5%。同時，成都繼續推動產業建圈強鏈，新增多個千億級產業集群。在基礎設施建設上，交通、水利、能源等領域齊頭并進，成渝中線高鐵、成都五環路等項目穩步推進。激勵政策與產業落地為成都高質量發展注入可持續動力。甲級辦公樓市場：聚焦存量需求流動，租賃凈吸納量處低位水平；企業預期收緊，年租金跌幅創歷史新高。優質零售地產市場：新增供應大幅回升，運營商“先填后調”策略助力空置率修復；消費動能持續分化，鞋服、正餐需求不足，娛樂體驗相對活躍，新舊動能轉換，市場在新趨勢加持下實現消費端的再平衡。物流地產市場：高標倉主力租戶行業在2024年經歷較大更迭，一批新興平價消費業態發展加速，對傳統零售行業形成替代。倉儲需求在新老租戶交替中達到再平衡。以規劃開局2025,未來成都將以《國土空間總體規劃 (2021-2035年)》為方向，在持續優化城市布局的基礎上，夯實西部經濟中心、科技創新中心、對外交往中心，全國先進制造業基地等核心功能地位。而這正是實現未來商業地產高質量發展的底層邏輯。同時，2024年年底地鐵五期規劃的發布表明成都將持續完善交通網絡，在助力城市高效運行的同時，進一步穩定樓宇經濟價值。在產業招引上，建圈強鏈加速推進，持續打造具有國際競爭力的產業集群。諸多舉措下，成都正在高速提升城市能級，持續增強國際競爭力和區域輻射力，朝著可持續發展的世界城市目標穩步邁進。甲級辦公樓市場租金年跌幅創新高，企業不動產策略收緊當主營業務承受較大市場壓力時，企業普遍調整不動產策略，壓縮預算、節省開支。反映在辦公樓市場上，全年成都辦公樓租賃增量需求回落明顯，成交多為降價引致的存量客戶的流動。仲量聯行數據顯示，剔除總部樓去化的影響，2024年成都甲級辦公樓凈吸納量僅錄得約7,300平方米，較近500萬平方米的存量規模而言，接近于正負零水平。全年甲級辦公樓新增供應共計29.6萬平方米，新入市項目包含光環中心、蜀道創新中心、空港怡心城和中國民生銀行大廈等。空置率方面，截至年末，成都甲級辦公樓市場平均空置率收至31.1%,同比上漲0.8個百分點。受益于市場持續降租，部分存量租戶能夠以更低的租金，搬遷至更高品質的甲級樓宇。2024年上半年，甲級新租面積較2023年下半年上漲14.3%。但自6月后，市場帶看量大幅下降。業主方為加速獲客并維持入住率平穩，不得不下調租金報價與有效租金底線。統計面，2024年成都甲級辦公樓平均賬面租金收跌至81.5元/平方米/月，同比跌幅高達12.1%,其中僅第三季度便錄得5.4%的環比跌幅。『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區在降價潮的大勢所趨下，存量客戶的流動成為2024年成都辦公樓市場的關鍵詞。全年新成交總量相對平穩，同比僅下浮6.3%。其中，甲級市場內部搬遷類需求的占比達15.2%,較2023年以前年份上漲約10個百分點。同期，新成立與擴張類需求則呈現出明顯的收縮態勢，這也是解釋凈吸納量從租戶結構分析，以金融(19.4%)、專業服務(18.8%)和科技互聯網(18.4%)三大產業走勢穩健，主導市場需求。再進一步探究細分產業，我們發現部分頭部科技互聯網企業在上半年持續擴張或選擇短租，換來行業相對活躍的成交量。進入下半年后，以服務C端為主的互聯網企業開始收緊，新租需求回落。同期，部分本地律所需求持續釋放，僅第四季度成都市場便錄得律所升級或擴張的總面積約1.3流向新建樓宇憑借樓宇硬件品質、較低租金以及精裝辦公產品，成功吸引市場大部分成交。2022年后新交付的項目共計實溢價不高時期，憑借樓宇運營管理與統一的招商策略，能有效搶占客戶先機。從全年數據來看，約3.6萬平方米的凈吸納量由單一業權項目實現。相反，老舊與散售樓宇的運營可謂舉步維艱，未來缺乏運營能力的樓宇將面臨更加緊迫的客戶流失，進而影響未來資產價值走勢，且這一危機總部辦公樓項目陸續建成交付，導致租賃市場需求持續外溢流出，這是解釋成都租賃市場需求疲軟的又一關鍵因素。2024年，甲乙級新增供應中約47.7%的面積來自總部樓宇。此外，工業用地上蓋的產業型總部園區同期交付，進一步分流商辦市場需求，年內錄得多個頭部企業搬遷產業園區的自用案例。回顧年內發生的500平方米以上的退租案例，自建總部交付投用分流的租賃面積占比高達16.7%,同比上漲3.6個百分點。展望未來，短期內成都還將持續迎來多個總部辦公項目交付，這也將進一步推動甲級辦公樓租賃市未來展望城市產業結構調整與辦公需求休戚相關，但市場傳導機制存在一定時滯，才能在辦公樓市場顯現。短期內，成都辦公樓市場仍將聚焦于存量需求的優化配置，探尋市場供需關系的再平衡。企業不動產策略的收緊，加上業主方招商策略的動態妥協，相輔相成。辦公樓市場的租金壓力仍然高企，短期難有根本性扭轉。從供應端看，成都市場未來仍將面臨大規模供應，開發主體主要來自于地方政府平臺公司和國企。在高空置壓力預期下，如何提升招商效率、樓宇運營管理水平，仍是成都樓宇經濟高質量發展的關鍵『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區在消費呈結構性復蘇和“消費降級”的雙重趨勢下，商品零售需求仍較為疲軟，正餐消費降頻減檔，情緒賦能的娛樂體驗業態擴張活躍，成為年內租賃需求主力。新舊需求動能持續轉換，市場在新趨勢加持下實現消費端的“再平衡”。為適應市場變化，“先填后調”策略成為零售運營商的普遍選擇，市場空置率明顯修復。截至2024年年末，成都優質零售地產市場平均空置率同比下降1.6個百分點，收至10.6%。租金方面，面對高租金業態的整體需求放緩趨勢，核心租戶的議價力逐漸增強，部分品牌從過去底租和扣點取高的交租方式轉向純扣點模式，導致商場實得租金進一步降低。截至24年末，成都優質購物中心首層平均租金報360.6元/平方米/月，同比下降4.9%。2024年，成都全年新增供應共計82.0萬平方米，較上年同期增長34.7萬平方米，市場總存量升至1,229.2萬平方米，位居全國第三。九個新開業項目分別為：優客廣場科華店、光環購物公園、溫江旭輝Cmall、東安天街、西源集、此地CyPARK、保利時光里、金牛招商花園城和天府招商花園城。隨著供給端不斷擴容，成都消費場景持續創新，打造垂直空間呈現mini口袋公園的光環購物公園、融入卡皮巴拉主題樂園的天府招商花園城、結合騎行+公園特色的此地系。此外，成都首家市內免稅店落戶仁恒置地廣場，將由中免集團與本地國企成立合資公司共同運營，進一步豐富需求更迭，體驗至上為主，娛樂業態則屬增量業態，在全市購物中心的占比從13.9%提升至14.7%,同比增加0.8個百分點。面對外部環境的波動，消費者對于情緒放松和娛樂社交等精神需求顯著感，折扣、平價服飾受青睞，高性價比服飾品牌與集合店積極開店，如BIGOFFS超級折扣2024年新開6家門店，單店面積在3,000平米左右；駱駝新店同樣迅速進駐成都光環購業性、功能性需求提升，為更多細分運動品牌打開市場，許多小眾運動品牌首進成都，如法國足護品牌SIDAS、瑞典牌作為當下為數不多的擴張業態，成為商場招引和調改重點，如成都萬象城B館低區從精品女裝調整為運動戶外，引部分國內潮牌積極布局線下門店，如：杭州潮牌Chinism四川首店進駐濱江天街；國潮品牌BJHG中國首店進駐東郊記憶等。此外，潮流品牌也逐漸從扎堆非標項目擴展至優質購物中心，如FPA進駐環貿ICD和MOF少女百貨進駐世豪廣未來展望：成都將回歸低供應時代，聚焦存量調改與核心自2012年起，成都進入零售地產高供應時代。過去13年間，『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區穩居全國第三。2025-2028年，成都零售將再度回歸低供應時代，年均供應回落至40-45萬平方米左右，約為高峰期的一半，商業開發也停止向外無限制擴張，并轉向在現有地理空間的布局加密。成都零售地產的供給側正悄然上演劇變，以‘量’的累積為始，歷經‘型’的變化，最終實現‘質’的飛躍，并從早期優質供應不足的短缺困境，轉為階段性、區域性過剩的發展現狀。未來存量商業調改將成為市場發展主旋律，在零售地產資源頭部化、集中化的驅使下，頭部企業將成為主導市場未來走向的決定性力量。在新消費、新動能、新場景、新觸點等多方勢力角力下，成都消費與商業地產市場將步入供需兩端的‘再平衡新階段。2024年，美庫青白江物流園、三井新津物流園兩個項目，戶行業在2024年經歷較大更迭，一批新的市場需求在年內涌現，對危機四伏的傳統零售業形成替代，倉儲市場也在新老租戶交替中達到再平衡。在此背景下，成都高標倉市場全年去化較為穩定，凈吸納量同比增長35.2%至32.9萬平方米，帶動整體空置率同比繼續下探1.7個百分點至6.7%,位近十年最低水平。再平衡一：平價量販零食取代傳統商超，加碼大面積倉儲需求GeoQ智圖數據顯示，2024年上半年，全國38家連鎖超市品牌共計新開店512家，關店835家，開閉店比為0.61,傳統超市收縮趨勢較為明顯。與此相對，量販零食在2024年開啟加速拓店模式。2024年前三季度，全國13家量販零食共計新開門店數量6406家，閉店數量1477家，開閉店比4.34,且線及二線城市占比約28%,三線及以下城市占比為65%,相較于傳統連鎖商超在新一線及二線城市51%的開店占比，量販零食面向下沉市場的策略更加清晰。激進的開店速度，和廣泛的城市覆蓋面，讓各家零食企業的省級及區域級分撥倉需求面積不斷增長。年內，零食有鳴、趙一鳴(合并零食很忙后)在成都持續錄得大面積擴租，并從單點發展再平衡二：平價電商取代傳統電商，推動快遞物流倉儲需求持續增長過去十年，中國快遞業務量高增長的背后是蓬勃發展的中國電商產業，而隨著該賽道領跑者從傳統電商轉向平價電商，以京東物流和菜鳥物流為代表的傳統電商自有快遞物流業務開始放緩，倉儲需求停滯不前。而大量第三方快遞物流企業背靠GMV高增長的平價電商平臺，業務量依然穩中有升。不僅如此，平價電商遠高于傳統電商的退『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區讓逆向物流(商品從消費者手里回運至電商平臺商家的物流服務，通常服務于退換貨),這一小眾賽道的業務規模持續壯大，進一步推升市場快遞業務量。年內快遞企業擴2024年，受限于核心子市場(雙流、新都、龍泉驛)零散且分散的空置面積，以家電家具、快遞物流、量販零食、白酒為代表的大面積(超過一萬平)倉儲需求租戶將目光投向擁有大量可租賃面積且租金更低的外圈層非核心子市場，年內簡陽、眉山、青白江等子市場去化顯著。但租戶較低的承租能力也讓全市平均凈有效租金降至18.5元/平方新周期：2025年起，市場供需趨于平衡，促消費政策加力2025-2027年，成都物流地產市場將開啟新周期，供需再度趨于平衡。供應端，成都物流地產年均供應量約30萬平方米。需求端，中央經濟工作會議將“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”列為2025年度重點工作的首位。除了家電行業的以舊換新政策，2025年“國補”首次擴圍至消費電子行業。2024年，四川的消費品補貼品類已覆蓋16類家電產品、12類家居廚衛產品和9類智能家居產品。有效刺激了白色、黑色家電存儲和分撥中轉倉儲需求。成都是中國西南地區消費品交運樞紐城市，消費品行業長期主導物流倉儲需求，未來持續活躍的大宗商品及耐用消費品升級消費將為成都物流地產創造一系列增量需求。2024年主要數據市場展望2024年主要數據市場展望2024年主要數據空置率空置率租金市場展望『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區城市：重慶渝甲寫供應創新高，高標倉空置創新低，商業運營更替煥新2024年重慶“內孵外引”,在城市產業招引與陸海新通道建設方面不斷取得新突破，產業鏈提質擴容，汽車產業動能煥新，電子信息產業齊頭并進，新材料產業茁壯成長。甲級辦公樓市場：面臨供應攀升和需求收縮的雙重壓力，租金加速下行；辦公樓改酒店的案例屢見不鮮。優質零售地產市場：新增供應放緩，存量市場開啟新一輪調改周期；大面積娛樂和體驗業態需求亮眼，疊加以價換量策略，空置率有所改善。物流地產市場：高標倉全年凈新增租賃面積達53.5萬平方米，達歷史第二高位，智能網絡新能源汽車制造與食品飲料構成年內最大需求主體。2024年，重慶持續壯大“33618”現代制造業集群體系，在汽車、半導體及先進材料等重點領域推進超過260個重點項目，工業投資穩步加速，為城市產業鏈的優化升級注入全新動能。同時，重慶積極推進內陸開放高地建設，聚焦鐵路、軌道交通、機場及港口航運等重大項目，加快陸海新通道建設步伐，為中西部城市聯通國內外市場、暢通供需循環發揮引領作用，吸引更多投資者和優質企業落地重慶，為下游房地產物業市場提供堅實支撐。甲級辦公樓市場供應量創近7年新高，空置壓力加速辦公租金下行2024年甲級辦公樓新增供應量達到自2017年以來的最高水平，全年共計錄得6個項目交付，總面積達34.1萬平方米，帶動全市甲級辦公樓存量升至393.9萬平方米。其中，位于城北照母山的太陽座、中央公園的渝富創新中心T1兩棟高品質大樓年內相繼交付，分別作為騰訊集團、渝富集團子公司自用大樓，合計貢獻約6.3萬平方米凈吸納量。然而，租賃市場全年增量需求仍然疲軟，疊加退租頻發，需求面積增減基本抵消，凈吸納量的貢獻率接近于正負零。在供應量攀升與需求端表現低迷的雙重影響下，重慶甲級辦公樓平均空置率上升3.2個百分點，收至30.0%。面臨去化壓力，降價策略迅速成為業主方的普遍選擇，一時間價格戰硝煙彌漫，市場平均賬面租金加速下行，同比跌幅擴大至6.4%,年末收至72.7元/平方米/月。科技互聯網、專業服務和金融業占比位居前三，小面積客戶仍是市場主流 (20.4%)和金融業(19.2%)仍然是全年租賃需求增量的前三大行業。具體來看，電商等互聯網平臺、在線教育和IT軟件業主導科技互聯網需求，分別占比30.1%,27.2%和21.5%;專業服務業中，教育、留學、旅游等消費服務業擴張性需求突出，而商務服務業則以律所的搬遷整合性需求為主，消費服務業與律所的占比分別為54.3%和22.6%;金融業成交增量則主要由小額貸款、融資租賃等非傳統金融和保險業推動，分別占比45.4%和24.6%。整體而言，在企業降本增效策略下，整體辦公預算愈發收緊，300平方米及以下的小面積需求客戶仍為主流，數量占比64.4%,而1,000平方米以上面積需求的客戶占比下降0.6個百分點，數量占比僅有4.9%。『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區城市旅游熱潮推動酒店投資升溫，年末錄得數宗辦公樓改酒店案例重慶獨特的山水格局和極具特色的消費場景造就了其作為網紅城市不可復制的流量密碼，帶動近年來旅游熱潮。據重慶文旅委數據，僅2024年7月至8月之間，重慶便接待國15.3%和13.5%。城市旅游消費熱潮帶動酒店投資火熱，主要商務區年內新增洲至奢選、英迪格等國際酒店集團旗下酒店品牌首進重慶。其中，部分酒店選擇優質寫字樓作為改造標的。據仲量聯行統計，自2018年以來，重慶優質辦公樓改造酒店的總面積已超過19萬平方米。未來展望展望2025年，預計重慶甲級辦公樓全年供應總量將回落至8萬平方米，同比下降76.5%。市場將迎來利于空置面積去化的窗口期，租金降幅有望收窄。此外，隨著重慶經濟提速換擋、轉型向新，本地智能制造與商貿流通有望實現新一從宏觀數據來看，1-11月重慶市全市社會消費品零售總額達1.44萬億元，同比增長3.8%,高出全國平均水平0.3個百分點。但增速較上年仍有所回落，居民消費信心仍待提振。反應在零售地產端可以看到，商場銷售承壓，市場仍延續“以價換量”的招商策略。仲量聯行數據顯示，重慶優質購物中心首層平均租金下跌至345.3元/平方米/月，同比下降5.4%。2024年重慶市場僅錄得四個優質項目開業，分別為凱德廣場九章、遠東城、華宇廣場A館(原沙坪壩印象匯)及云領天街，總計帶來34.5萬平方米的新增供應，年供應量錄得近5年新低。至年末，重慶優質零售地產總存量增至909.4萬平方米，突破900萬大關，居全國第五。隨著供應放緩，存量市場空置去化速率加快，疊加降價策略，服務、娛樂等大面積業態持續入住，2024年重慶優質零售地產市場平均空置率同比回落1.8個百分點，修復至13.5%。重慶存量商業正加快調改節奏，部分項目的運營發生變動。例如，二季度沙坪壩王府井百貨閉店退市；九龍坡區江廈-星光匯廣場被龍湖接管，更名為星匯天街，成為九龍坡區第三座龍湖天街；新光天地運營方變動，臺灣新光三越集團正式退出，運營將由重慶中渝物業發展全權接管；上海百聯集團年末退出南坪百聯購物中心，項目由業主接手過渡。同時，不少地標和頭部項目在品牌調整和商場改造上都取得階段性成果，例如大都會廣場內部持續改造并引入『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區北城天街開啟20年以來力度最大、涉及最廣的全面升級。渝北區的SM廣場，將追加投資約2億元進行整體的升級改造。解放碑地王廣場(原王府井百貨)將瞄準二次元主題購物中心重新打造。在消費承壓的背景下，存量商業競爭二次元業態在渝擴張迅猛，已形成觀音橋方圓LIVE和時代天街E館兩大聚集高地，品牌豐富度不斷提升，并引發周邊競品跟風。例如解放碑復悅薈、大都會廣場、觀音橋遠東需求不斷提升，疊加商場“以價換量”的招商策略，服務身房、寵物店、臺球館、美容美發、VR娛樂等業圍擋，幫助購物中心去化空置。但總體而言，增量需求普遍從高租金業態轉向低租金業態，削弱空置率修復帶來成為優質商場調改方向之一。萬象城中區積極引入高化品牌，超20家國際高化品牌簽約或入駐。此外，星光68廣場地下高化專區亮相，光環購物中心、新光天地等優質商場持續引入國際美妝大牌。在頭部項目帶領下，重慶高化產助推戶外運動品牌擴店需求。購物中心正積極引入各類運動品牌，例如南坪萬達廣場專門打造運動專區，引入國內外多個運動品牌。同時，細分運動領域的需求正不斷擴大，也在持續擴張。國內品牌加推復線，例如安踏冠軍系列、2025年，重慶將迎來光環花園城、龍興天街、江岸天街等項目，多為頭部開發商打造。但在消費承壓的背景下，重慶零售地產市場仍面臨“招商難”的市場挑戰。居民儲蓄意愿不斷增強，當期消費動力受抑，運營商通過降低租金等手段支持品牌，但市場競爭依然激烈，未來還將出現更多項目調改乃至關停，踩準最新消費趨勢與業態擴張主力是招商的關鍵。通過空間改造、優化服務等舉措，滿足消費者日益多元的消費需求，有助于提升項目競爭力。隨著國家一系列刺激政策落地，消費信心有望逐步回暖，但強2024年，復星國藥空港物流園一期、順豐豐泰空港物流園積。全年凈吸納量同比顯著回升80.0%至53.5萬平方米，為歷史同期第二高凈吸納量。汽車制造與食品飲料行業構成年內最大需求主體。遠超新增供應的需求量推動全市整體空置率同比大幅下降8.9個百分點至14.1%,刷新近8年剛需消費品支撐需求，以量販零食為首的食品飲料行業持2024年，重慶食品飲料的商品零售額始終保持高位增長。年內兼具平價與豐富品類雙重屬性的量販零食和折扣超市業務增長加速，涌現了較多大面積倉儲需求。據統計，2024年前三季度全國量販零食新開門店6,406家，關閉門店1477家，開閉店比高達4.34,且下半年量販零食品牌拓店速『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區慶共錄得266家量販零食門店開業，位居全國首位。食品2024年，重慶兩大汽車制造商長安和賽力斯憑借多個熱銷慶高標倉中的汽車零部件貨品亦不斷向新能源汽車產品更新迭代。在兩江龍興子市場，長安深藍、阿維塔、賽力斯問界等品牌的上游零部件供應商的倉儲需求持續攀升，逐漸填補傳統燃油車零部件隨產量下滑而萎縮的倉儲面積。應商庫存管理)企業已取代燃油車供應商躋身高標倉主力域通達度、大量可租賃面積和較低的租金水平，空港子市場年內成功吸引大量以量販折扣超市、家電零售為代表的大面積倉庫需求客戶。由于距離魚嘴站(果園港專用線)、魚嘴站(南貨場)等鐵海聯運口岸設施較近，空港子市場也成功吸納一批跨境貿易企業入駐。2024年，區域平均空置率從26.8%的高位急速下降至15.5%。然而，“低租金與性價比”仍是2024年重慶高標倉市場的主旋律，市場平均凈有效租金同比下跌12.9%,年末收至15.0元/平方米/月。展望未來，陸海物流通道擴寬，跨境貨品倉儲需求有望攀升2025年，重慶高標倉新增供料將顯著收縮，供應端壓力緩解，租金降幅有望收窄。同期，伴隨陸海物流通道進一步擴寬，跨境貨品在重慶的存儲需求將進一步攀升。2024年，陸海新通道鐵海聯運班列保持強勁增長態勢，累計運輸超24.9萬標箱，同比增長39%。在重慶全部出口貨品中，機電產品(包含摩托車零配件、汽車零配件、發電機組、機械配件等通用機械產品)出口同比增長6.1%,占出口總值的90%;手機、汽車出口增速也高出全國同類商品整體水平。未來陸海新通道六大站點協同發展，其中空港子市場區位集合了中歐班列、長江水道、江北國際機場等公鐵水空聯運物流資源，將持續吸附更多國際貨代、跨境物流、供應2024年主要數據市場展望·2025年，預計重慶甲級辦公樓全年供應量僅有8萬平方米，同比將顯著下降，全市將迎來空置去化的窗口期，租金降幅有望收窄。·此外，隨著重慶經濟提速換擋、轉型向新，本地智能制造與商貿流通有望實現新一輪突破，驅動辦公樓市場需求轉跌為漲。2024年主要數據·在消費承壓的背景下，重慶零售地產市場仍面臨“招商難”的市場挑戰。強大的招商和運營能力仍是項目穿越周期的核心驅動力。2024年主要數據2024年主要數據·其中空港子市場區位集合了中歐班列、長江水道、江北國際機場等公鐵水空聯運物流資源，將持續吸附更多國際貨代、跨境物流、供應鏈服務企業的儲存需求。識別二維碼獲取完整報告識別二維碼獲取完整報告閱讀預覽報告『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區城市：西安辦公空置攀升，地標商業激發零售活力，物流倉儲企穩改善2024年，西安聚力推進科技創新、現代產業體系完善、改革開放等“八個新突破”重點工作，在新能源汽車、半導體、光伏等高科技產業保持穩健增長，估值240億元的芯片龍頭企業申報上市，比亞迪西安工業園新能源汽車產量首次超過100萬輛。2024年內，多個大型商業綜合體項目的開業，推動了“首店經濟”和消費的增長。回顧2024年，甲級辦公樓市場：需求落后年初預期，市場成交活躍度下降，新增供應激增，租金下跌。優質零售地產市場：消費新舊動能轉換，情緒價值消費崛起，商品零售消費低迷，正餐退潮引關注。整體租賃需求疲軟，運營商承壓降租以提升入駐率，全市空置率同比回落。物流地產市場：新能源汽車供應鏈不斷完善，西北地區線上消費加速，帶動西安倉儲需求持續活躍。2024年，西安基礎設施和配套資源建設實現高質量發展。西安咸陽國際機場T5航站樓正式落成，面積超過現有三個航站樓面積之和，地鐵8號線開通使得西安正式邁入“地鐵環線時代”,位于浐灞國際港的城市文化地標——長安云和長安書院也即將投入使用。西安在新一輪產業轉移中扮演重要角色，產業鏈中上游的完善推動產業結構調整升級，為辦公市場可持續發展注入新動能。商業地產迎來地標綜合體開業，吸引更多國際、潮流品牌進駐西安，推動城市商業邁上新臺階。產業與物流地產基本面持續改善，西安市場不斷吸引更多投資者關注。2025年，期待西安的城市競爭力在多個維度實現質的飛躍，成為企業西進中國、投資西部的窗口與門戶。甲級辦公樓市場供應端爆發致空置率進一步攀升，需求端持續疲軟，租金加速下行2024年全年，西安辦公樓市場需求遠低于預期，退租高企，新租成交數據較為低迷，全年凈吸納量僅錄得2.4萬平方米，不足2023年同期的兩成，處于歷史低位。上半年，得益于個別超萬平米的大面積成交，空置率在上半年累計下降2.5個百分點。進入下半年，增量需求明顯下滑，企業觀望情際金融中心兩個項目入市，近24萬平方米的新增供應推升空置率于年末收至33.4%,同比上升6.2個百分點。需求端持續疲軟，乙級辦公樓和產業園區憑借價格優勢，分流部分旨在“降本增效”的甲級辦公樓客戶。與此同時，聯合辦公及二房東低價競爭加劇了業主對市場悲觀的預期，全年甲級辦公樓平均租金報88.2元/平方米/月，同比下降5.8%,近五年來首次跌破90元/平方米/月。·金融行業重回成交榜首，傳統金融引領辦公需求2024年，金融業以接近20%的占比穩居新租成交各行業之首。值得注意的是，“降本增效”依然是企業搬遷的主要驅動力，金融企業由于早期租賃成本過高，在當前市場窗口期，紛紛選擇換租以降低成本。一方面，得益于某大型傳統金融企業總部改造釋放了超過一萬平方米的偶發性搬遷需求；另一方面，由于政府密集發布了一系列旨在穩定金融行業的利好政策，傳統金融業展現出了相對穩健的發展態勢，以銀行、保險、證券為代表的細分行業成交占比高達近15%,在新設和擴張的成交類型中，傳統金融占比超過70%。『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區同為辦公樓傳統支柱領域，與金融行業的活躍態勢形成鮮明對比，科技互聯網行業在2024年表現略顯遜色。繼地產建筑行業之后，科技互聯網企業全年退租占比高達約17%,在各行業退租總面積中排名第二。越來越多在線教育機構采取更為保守的運營策略，紛紛轉向租金低廉的產業園區或乙級辦公樓。據統計，2024年在線教育退租面積在科技互聯網行業中占比超過20%。除了“降本增效”這一核心驅動因素外，政策補貼的吸引及產業聚集效應也是一些科技公司選擇搬遷至產業園區的重要考量。產業園區憑借與科技企業高度契合的產品配置，加之日益完善的配套設施及便捷的交通條件，其分流甲級辦公樓客戶的趨勢將愈發顯著。未來展望：供應潮來臨，競爭加劇，辦公樓租金或加速下跌2025年，預計西安甲級辦公樓市場將迎來近40萬平方米的新增供應，加之2024年第四季度新入市的辦公樓和第三方辦公運營商分流客戶，市場競爭更趨白熱化。預計至2025年末，甲級辦公樓租金跌幅料將進一步擴大。隨著更多優質辦公項目入市，市場價格分化將愈發明顯。一方面，具備優越硬件條件和完善配套設施的地標項目，應著力提升資產管理能力，守住基本盤；另一方面，針對一些地段處于劣勢，樓齡相對老舊的項目，則需深入挖掘自身亮點，以吸引和留住客戶。市場修復是長期的過程，面對不斷變化的市場環境，業主需要及時調整租賃策略，勇于擁抱變居民預防性儲蓄意愿增強，消費需求減弱，消費者信心指數持續處于榮枯線之下。1-11月，西安限額以上消費品零售額同比下降1.1%。消費不足導致品牌租賃需求縮減，且不少商場全年營業額錄得同比下滑，品牌拓店更趨謹慎，迫使商場持續降租以提升入駐率。至年末西安優質購物中心首層平均租金同樣本同比下降5.4%,報349.7元/平方米/月。“以價換量”策略在一定程度上推動空置率回落，西至10.6%。2024年西安優質零售物業市場僅三個新項目入市，項目數較2023年明顯下滑，但項目體量均超15萬平方米，總計帶來52.8萬平方米的新增供應。面對具有挑戰的外部經濟環境，知名開發商優秀的招商運營能力凸顯，支撐薈聚、萬象城和未央天街如期開業，為西安零售市場注入新動能。其余部分本地開發商項目，因招商進度未及預期而延遲開『再』平衡|中國西部商業及物流地產市場回顧與展望華西區將有限預算轉向娛樂、服務等門類，同時面積需求較大的體驗業態恰好迎合商場降低空置率的需求。因此，年內錄得娃娃機、電玩城、KTV