第10章房地產合同管理

本章要點：房地產開發企業是一種投資型企業。隨著社會分工細化、專業化程度的提高，房地產開發企業在房地產項目開發與經營中，把很多工作通過合同的形式發包或委托給其他專業化單位來完成，因此圍繞房地產項目所進行的合同管理應是市場經濟條件下房地產開發經企業的一項不可缺少的重要工作。本章介紹了房地產項目開發與經營過程中涉及到的主要合同的性質、合同的概念、合同的種類、合同的主要條款、合同訂立的程序、房地產開發企業的合同管理、建設工程委托監理合同、建設工程勘察設計合同、建設工程施工合同、建設工程物資采購合同、房屋租賃合同和商品房買賣合同等內容，本章的重點是建設工程施工合同。

主要內容第一節合同及其管理第二節施工合同管理第三節商品房買賣合同管理房地產項目開發與經營過程中涉及到的主要合同的性質

房地產項目開發與經營過程中涉及到的合同，主要包括：土地使用出讓合同、房地產或工程咨詢合同、借款合同、建設監理委托合同、建設物資采購、供應合同、建設工程勘察合同、建設工程設計合同、建設工程施工合同、商品房買賣合同、房屋租賃合同、物業管理合同等。建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同，建設工程合同包括工程勘察、設計、施工合同。商品房買賣合同、建設物資采購、供應合同屬于買賣合同。房地產或工程咨詢合同、建設監理委托合同、物業管理合同屬于委托合同。房屋租賃合同屬于租賃合同。土地使用權出讓合同

土地使用權出讓作為雙方的經濟行為，形式上表現為“合意”，借用合同形式在目前較為方便。事實上，土地使用權出讓的雙方當事人之間并不是合同法律關系，而是行政法律關系。尤其在確認雙方的權利和義務時，不能以平等的民事法律關系為基礎，而應以管理和被管理為特征的行政法律關系為基礎。因此，《土地使用權出讓合同》不在《合同法》調整的范圍內。目前，《土地使用權出讓合同》受《城市房地產管理法》、《土地管理法》等行業法律、法規的調整和規范。第一節合同及其管理一、合同的概念合同：又稱契約，是兩個或兩個以上當事人之間為實現一定目的、明確相互權利義務關系的協議。《合同法》規定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。合同的概念

合同的含義非常廣泛。廣義上的合同是指以確定權利、義務為內容的協議，除了包括民事合同外，還包括行政合同、勞動合同等。《中華人民共和國合同法》中的合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。第一節合同及其管理二、合同的基本要素主體:簽約雙方的當事人標的：當事人的權利和義務共同指向的對象內容：合同當事人之間的具體權利和義務三、合同的類型買賣合同、贈予合同、建設工程合同、借款合同、租賃合同、技術合同、承攬合同、委托合同、居間合同等15類。第一節合同及其管理四、房地產合同（一）房地產合同的特點合同標的物的特殊性合同執行周期長合同內容多，涉及范圍廣合同風險大第一節合同及其管理四、房地產合同（二）房地產合同的類型房地產開發類合同房地產交易類合同與房地產建設有關的合同第二節施工合同管理

施工項目的合同管理應包括施工合同的訂立、履行、變更、轉讓、終止和解決爭議。一、施工合同的分類（一）按計價方式不同劃分1.固定價格合同固定總價合同固定單價合同第二節施工合同管理一、施工合同的分類（一）按計價方式不同劃分2.成本加酬金合同C=Cf+R*Cf其中：C——總承包價；Cf—實際發生成本；R——固定酬金百分率第二節施工合同管理一、施工合同的分類（一）按計價方式不同劃分3.可調整價格合同指合同價款可根據雙方的約定而調整，雙方在專用條款內約定合同價款的調整方法。4.計量估價合同以工程量清單和單價表為計算包價的依據。第二節施工合同管理一、施工合同的分類（二）按合同所包括的工程范圍以及承包關系的不同劃分1.總包合同2.開發商直接發包承包合同3.獨立承包合同第二節施工合同管理一、施工合同的分類（三）按是否包料劃分1.包工包料合同2.包工部分包料合同3.包工不包料合同第二節施工合同管理二、施工合同的訂立（要約、承諾）內容、條件三、施工合同的履行四、施工合同的變更五、施工合同的轉讓六、施工合同的終止七、施工合同的違約責任八、施工合同爭議處理（協商、調解、仲裁、訴訟）第三節商品房租、售合同管理一、商品房買賣合同的基本要素1.概念商品房買賣合同：指房地產開發企業（出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。我國商品房買賣交易中，買賣的是房產的所有權和地產的使用權。《商品房買賣合同》的主要內容

當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建筑的產權歸屬；面積差異的處理方式；辦理產權登記的有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項。第三節商品房買賣合同管理二、商品房買賣合同雙方的責任三、無效買賣合同的認定出賣方未取得商品房預售許可證明產權未登記過戶未征得共有人同意買賣房地產侵犯優先購買權價格有欺詐行為非