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文檔簡介

房地產評估的基本內容及特點1．了解房地產評估的基本內容和特點2．熟悉房地產評估的影響因素3.掌握收益法在房地產評估中的應用4.掌握市場法在房地產評估中的應用5.掌握成本法在房地產評估中的應用6.熟悉剩余法及基準地價修正系數法在房地產評估中的應用本章學習目的和要求：《中華人民共和國物權法》中規定，物包括不動產和動產。物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。《資產評估操作規范意見（試行）》中將建筑物描述為：是指與土地相結合的建設成果，包括房屋和構筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統稱為房地產。《資產評估準則——不動產》對不動產的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關的權益。（3）建筑物房屋和構筑物統稱為建筑物。建筑物的主要結構：鋼結構鋼筋混凝土結構磚混結構磚木結構簡易結構其他結構二、房地產價格影響因素房地產評估的最終目的是要確定房地產最可能實行的價格，而影響房地產價格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：經濟、政策、社會、心理因素（2）區域因素：與位置相關（3）自身因素：個別因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。三、房地產評估的理論1．地租理論（說明土地價值的產生）馬克思的理論：認為，地租是土地所有權在經濟上的表現形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。一般商品的價格是以價值為基礎，上下波動的，而價值是生產商品的社會必要勞動時間決定的，土地不是勞動產品，其價格決定也具有特殊性。地價的本質是地租的資本化2．地價理論（說明地產價格的決定理論）四、房地產評估的特殊性評估對象有多種形式充分考慮最有效使用原則房地產價格有多樣性：基準地價、標定地價、交易地價、課稅價格、房地產總價、樓面地價、公告地價房地產價格影響因素復雜五、房地產評估的方法及其應用（一）收益法在房地產評估中的應用1．基本原理：2．計算方法:P＝Ri/(1+r)i

P＝A/r適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產實質：投資收益率計算：純收益與售價比率法安全利率加風險調整值法投資收益率順序插入法種類：綜合資本化率建筑物資本化率土地資本化率（2）資本化率P＝Ri/(1+r)i

P＝A/rr＝A/P（三）成本法及其應用1．基本原理：2．計算方法：p253（1）土地價值構成

土地價值＝土地取得費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益（2）房地產價值構成房地產價值＝土地取得費＋房地產開發費＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發利潤（四）剩余法及其應用1．基本原理2.計算方法土地評估值＝房地產的預期銷售收入－除土地價格外的開發建設成本－稅費－正常利潤適用范圍：待開發的成片土地價值評估（五）基準地價修正法及其應用1．基本原理2.計算方法土地評估值＝待估宗地所處地段的基準地價×年

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