ICS03.080

CCSA10

DB4403

深圳市地方標準

DB4403/T188—2021

新建物業(yè)項目承接查驗規(guī)范

Newpropertyprojectacceptanceinspectionspecification

2021-09-22發(fā)布2021-10-01實施

深圳市市場監(jiān)督管理局發(fā)布

DB4403/T188—2021

新建物業(yè)項目承接查驗規(guī)范

1范圍

本文件規(guī)定了新建物業(yè)項目承接查驗的基本要求、工作流程、前期準備階段、啟動階段、查驗階段

以及移交階段的內容。

本文件適用于2020年3月1日《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》實施后，深圳市范圍內新建物業(yè)項目，

由業(yè)主大會與建設單位、物業(yè)服務企業(yè)三方承接查驗工作的開展。其他物業(yè)企業(yè)代為承接查驗的，以及

由業(yè)主大會組織承接查驗等情形可參照執(zhí)行。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內容通過文中的規(guī)范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本

文件。

SZDB/Z287—2018物業(yè)管理基礎術語

3術語和定義

SZDB/Z287—2018界定的術語和定義適用于本文件。

4基本要求

4.1物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共用財產(chǎn)的原則。

4.2物業(yè)承接查驗應由業(yè)主大會與建設單位、物業(yè)服務企業(yè)共同進行，若查驗工作中有一方代表缺席，

則應暫停當天驗收工作。首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）應當對承接查驗過程進行指導和

協(xié)調。

4.3查驗工作中查驗人員應如實記錄現(xiàn)場查驗情況，如查驗工作中存在異議時，應遵循先記錄后解決

的原則，保證整體查驗計劃的實施；為保證查驗工作的公平性、真實性和嚴肅性，查驗工作的記錄內容

應當天記錄，當天簽字確認。

5工作流程

新建物業(yè)項目承接查驗工作流程應符合圖1的要求。

1

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查驗階段工作流程

確定承接查驗參與單位

前期準備

階段

簽訂三方承接查驗協(xié)議

共同成立承接查驗小組

啟動

階段

組織人員踏勘、確定方案

共用設備、共用設

資料查驗

施、共用部位查驗

查驗

階段

報告提交

協(xié)商跟進

無

督促整改

復

否

檢

復檢是否合格

移交

是

階段

三方簽字確認

查驗資料存檔

圖1新建物業(yè)項目承接查驗工作流程

6前期準備階段

6.1物業(yè)承接查驗應業(yè)主大會完成備案之日起三十日內由業(yè)主大會與建設單位、物業(yè)服務企業(yè)共同進

行。提供前期物業(yè)服務的企業(yè)不得擅自代為承接查驗。籌備組應當對承接查驗過程進行指導和協(xié)調。經(jīng)

2

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街道辦事處批準延長三個月仍無法召開首次業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由籌備組監(jiān)督指導提供

前期物業(yè)服務的企業(yè)代為承接查驗。

6.2物業(yè)承接查驗前，業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位簽訂承接查驗協(xié)議，對承接查驗的基

本內容、各方權利義務、存在問題的解決方式及其期限、違約責任等事項作出明確約定。

7啟動階段

7.1業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)建立工作聯(lián)絡機制，由業(yè)主大會代表擔任組長，召開查驗會

議，成立承接查驗小組，確定查驗日期。同時建設單位應在查驗會議后的一周內提供項目相關資料。

7.2查驗小組組織人員現(xiàn)場踏勘，踏勘后由物業(yè)服務企業(yè)制定查驗方案，方案應包括技術依據(jù)、進度

計劃、物資準備、人員分工及職責等內容。

8查驗階段

8.1查驗內容

新建物業(yè)項目承接查驗內容應包括但不限于以下方面：

——資料查驗；

——共用設備查驗；

——共用設施查驗；

——共用部位查驗。

8.2資料查驗

8.2.1現(xiàn)場查驗時，業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應對新建物業(yè)項目的相關資料進行查驗，內

容包括但不限于以下方面：

a)規(guī)劃資料；

b)竣工驗收資料；

c)產(chǎn)權資料；

d)技術資料，一般包括：

1)變配電系統(tǒng)資料；

2)給排水系統(tǒng)資料；

3)電梯系統(tǒng)資料；

4)消防系統(tǒng)資料；

5)空調系統(tǒng)資料；

6)智能化系統(tǒng)資料；

7)有關共用物業(yè)的供水、供電、供氣、通訊等設施設備，符合國家標準和技術規(guī)范，經(jīng)業(yè)

主共同決定移交的，相關專營單位應當接收，物業(yè)服務企業(yè)應當配合移交工作。

e)合同資料，一般包括：

1)前期物業(yè)服務合同；

2)各類設施設備保修合同或文件復印件；

3)房屋建筑工程質量保修協(xié)議；

3

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4)開發(fā)商針對配套簽署的各種協(xié)議復印件（如：水/電/氣/電視/電信/網(wǎng)絡等協(xié)議、垃圾

清運協(xié)議、公交配套協(xié)議、幼兒園/學校/醫(yī)院等協(xié)議）。

f)其他資料，一般包括：

1)園林景觀資料；

2)電動汽車充電樁資料；

3)立體停車庫資料；

4)擦窗機資料；

5)其他。

8.2.2各項資料查驗的具體內容應符合附錄A的規(guī)定。

8.3共用設備查驗

8.3.1現(xiàn)場查驗時，業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應對新建物業(yè)項目的共用設備進行實地查驗，

內容包括但不限于以下方面：

a)變配電系統(tǒng)，一般包括：

1)變配電室；

2)干式變壓器；

3)低壓配電柜；

4)無功功率補償柜；

5)電氣線路；

6)配電箱/柜；

7)發(fā)電機房。

b)給排水系統(tǒng)，一般包括：

1)生活水泵；

2)給水管網(wǎng)；

3)排水管網(wǎng)；

4)水箱/池；

5)中水/污水處理設備。

c)電梯系統(tǒng)，一般包括：

1)電梯；

2)扶梯/自動人行道。

d)消防系統(tǒng)，一般包括：

1)消防泵系統(tǒng)；

2)消防栓滅火系統(tǒng)；

3)噴淋系統(tǒng)；

4)消防報警系統(tǒng)；

5)防排煙系統(tǒng)；

6)疏散指示系統(tǒng)；

7)氣體滅火系統(tǒng)。

e)空調系統(tǒng)，一般包括：

1)空調主機；

2)空調冷媒水設備；

3)冷卻塔；

4)風機盤管；

4

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5)新風設備。

f)智能化系統(tǒng)與通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，一般包括：

1)監(jiān)控中心；

2)周界防越及聯(lián)動報警系統(tǒng)；

3)門禁管理系統(tǒng)；

4)停車場管理系統(tǒng)；

5)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；

6)樓宇對講系統(tǒng)；

7)樓宇自控系統(tǒng)；

8)緊急報警系統(tǒng)；

9)廣播系統(tǒng)；

10)通信網(wǎng)絡/有線電視系統(tǒng)。

g)其他共用設備,一般包括：

1)泳池系統(tǒng)；

2)海綿城市（雨水回收系統(tǒng)）；

3)其他。

8.3.2各項共用設備查驗的內容及要求應符合附錄B的規(guī)定。

8.4共用設施查驗

8.4.1現(xiàn)場查驗時，業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應對新建物業(yè)項目的共用設施進行實地查驗，

內容包括但不限于以下方面：

a)電氣設施，一般包括：

1)電井/電纜溝；

2)電表；

3)公共開關/插座；

4)照明；

5)防雷設施。

b)給排水設施，一般包括：

1)排水溝；

2)渠；

3)池（水景池、游泳池、生活/消防水池）；

4)水表井/間；

5)雨/污水井；

6)化糞池/隔油池；

7)污水處理設施；

8)空調排水管。

c)人防/消防/安防設施，一般包括：

1)人防設施；

2)消防設施；

3)安防設施。

d)園林景觀設施，一般包括：

1)道路；

5

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2)綠地；

3)圍墻；

4)垃圾收集設施。

e)其他共用設施，一般包括：

1)物業(yè)管理用房；

2)大門；

3)公共洗手間；

4)垃圾收集站；

5)停車棚；

6)崗亭；

7)信報箱；

8)信息欄、電子信息屏；

9)地上/地下停車設施；

10)休閑娛樂設施（兒童游樂場、健身活動場等）；

11)人造景觀；

12)燃氣系統(tǒng)；

13)電動汽車充電樁；

14)立體停車庫；

15)擦窗機；

16)其他。

8.4.2各項共用設施查驗的內容及要求應符合附錄C的規(guī)定。

8.5共用部位查驗

8.5.1現(xiàn)場查驗時，業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應對新建物業(yè)項目的共用部位進行實地查驗，

內容包括但不限于以下方面：

a)屋面；

b)房屋結構；

c)墻面；

d)外立面；

e)大堂；

f)電梯廳；

g)樓梯間；

h)扶手/欄桿；

i)公共陽臺/露臺；

j)走廊；

k)設備間；

l)架空層/避難層；

m)煙道；

n)門/窗；

o)其他。

8.5.2各項共用部位查驗的內容及要求應符合附錄D的規(guī)定。

8.6報告提交

6

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查驗結束后，物業(yè)服務企業(yè)應在7個工作日內提交《查驗報告》（模板參見附錄E）給業(yè)主大會和建

設單位，針對檢查不合格的方面提出可行性的處理建議。

9移交階段

9.1建設單位應按《查驗報告》要求整改完成后通知業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)進行復驗，由物業(yè)服務

企業(yè)如實記錄復驗情況并形成《查驗復查報告》（模板參見附錄F）。

9.2對承接查驗存在的問題，按照業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)與建設單位簽訂的承接查驗協(xié)議有關約定

執(zhí)行。

9.3查驗問題全部整改完畢后，由業(yè)主大會、建設單位及物業(yè)服務企業(yè)三方簽字確認，完成物業(yè)移交

并將查驗資料存檔。

7

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附錄A

（規(guī)范性）

資料查驗的內容

資料查驗的檢查項目對應本文件的8.2.1，具體檢查內容見表A.1。

表A.1資料查驗的內容

項目名稱：

檢查時間：

檢查項目檢查內容檢查結果

項目規(guī)劃報建圖?！跤小鯚o

建筑紅線圖?！跤小鯚o

建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建

a)規(guī)劃資料設工程施工許可證、項目詳細規(guī)劃批復等項目批準□有□無

資料。

用水、用電指標批文?！跤小鯚o

建筑物命名、更名審批資料。□有□無

竣工總平面圖?！跤小鯚o

建筑專業(yè)竣工圖、結構專業(yè)竣工圖、電氣專業(yè)竣

□有□無

工圖、給排水專業(yè)竣工圖、暖通專業(yè)竣工圖。

地下管網(wǎng)竣工圖。□有□無

園林景觀竣工圖?！跤小鯚o

工程竣工驗收備案證明、工程規(guī)劃驗收合格證明?！跤小鯚o

b)竣工驗收資料

單體工程竣工驗收證明（每一份施工許可證對應

□有□無

一份竣工驗收證明）。

供電、電梯、消防、燃氣、人防工程、隱蔽工程、

□有□無

智能化系統(tǒng)等竣工驗收合格證明。

房屋、共用設施設備清單?！跤小鯚o

綠色建筑標識資料?！跤小鯚o

土地使用權出讓證明?！跤小鯚o

房屋產(chǎn)權清冊。□有□無

c)產(chǎn)權資料物業(yè)服務辦公用房、業(yè)委會辦公用房、會所等配

□有□無

套設施產(chǎn)權清冊。

首期歸集的專項維修資金繳存證明。□有□無

8

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表A.1資料查驗的內容（續(xù)）

檢查項目檢查內容檢查結果

產(chǎn)品使用說明書、檢驗報告、合格

（1）變壓器□有□無

證。

資料

維護使用說明書?！跤小鯚o

（2）高壓柜維護使用說明書?！跤小鯚o

資料專用操作工具清單。□有□無

斷路器安裝、使用、維修說明書。□有□無

低壓配電柜、變壓器、直流控制屏

□有□無

等設備試運行檢驗記錄。

無功功率補償柜控制器使用、維護

□有□無

說明書。

（3）低壓配

1）變配電電柜資料低壓配電柜系統(tǒng)圖?！跤小鯚o

系統(tǒng)資料進線柜、聯(lián)絡柜、市電電源與發(fā)電

□有□無

機電源切換原理圖。

線路及電力電纜試驗記錄?！跤小鯚o

d）技術資專用操作工具清單。□有□無

料

發(fā)電機、電動機檢查試運轉記錄。□有□無

維修使用說明書?！跤小鯚o

（4）發(fā)電機發(fā)電機技術參數(shù)說明書?！跤小鯚o

組資料發(fā)電機試車驗收合格證。□有□無

專用操作工具清單?！跤小鯚o

環(huán)保驗收合格證?！跤小鯚o

生活泵控制原理圖、PLC、變頻器、顯示屏維護

□有□無

使用說明書。

各類泵出廠合格證及產(chǎn)品說明書。□有□無

2）給排水各類閥門維修使用說明書。□有□無

系統(tǒng)資料

生活飲用水檢測報告、合格證或二次供水衛(wèi)生許

□有□無

可證明。

設備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、

□有□無

給水管道的沖洗及消毒記錄。

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表A.1資料查驗的內容（續(xù)）

檢查項目檢查內容檢查結果

產(chǎn)品出廠合格證?！跤小鯚o

機房井道布置圖?！跤小鯚o

安裝說明書?！跤小鯚o

使用維護說明書（含潤滑匯總表、電梯功能表和符

□有□無

號及代號說明）。

動力電路和安全電路的電氣原理圖?！跤小鯚o

安全部件（包括門鎖裝置、限速器、安全鉗、緩沖

器、轎廂上行超速保護裝置和含有電子元件的安全電

3）電梯資□有□無

路）型式試驗合格證書復印件，限速器與漸進式安全

料

鉗調試證書復印件。

電梯安裝工程施工技術資料?！跤小鯚o

自檢記錄、檢驗報告?！跤小鯚o

電梯年檢報告及檢驗合格證。□有□無

特種設備登記證?！跤小鯚o

免保合同?！跤小鯚o

d）技術資

電梯鎖梯鑰匙、轎廂內操縱箱鑰匙、電梯廳門三角

料□有□無

鑰匙、電梯機房鑰匙、控制柜鑰匙等各類鑰匙及清單。

消防主機、聯(lián)動柜及氣體滅火系統(tǒng)等使用說明書?！跤小鯚o

消防報警地址碼清單?！跤小鯚o

濕式報警閥維護使用說明書?！跤小鯚o

4）消防系消防泵、噴淋泵控制柜電氣原理圖?！跤小鯚o

統(tǒng)資料

消防設備、儀表調試運行檢驗記錄、管道沖洗、水

□有□無

壓及閉水試驗檢驗記錄。

消防報警系統(tǒng)圖。□有□無

各類主要設備合格證明。□有□無

空調系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊?！跤小鯚o

產(chǎn)品質量合格證、產(chǎn)品性能檢測報告?！跤小鯚o

5）空調系系統(tǒng)竣工圖?！跤小鯚o

統(tǒng)資料

空調、送排風系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖?！跤小鯚o

空調機組、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備

□有□無

明細表、承包商資料及產(chǎn)品說明書、合格證。

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表A.1資料查驗的內容（續(xù)）

檢查項目檢查內容檢查結果

5）空調系管道試驗報告；隱蔽工程查驗記錄?！跤小鯚o

統(tǒng)資料空調系統(tǒng)及設備試壓、調試報告?！跤小鯚o

門口機、門禁、道閘等各設備維護使用說明書。□有□無

智能化系統(tǒng)圖、接線圖、平面圖。□有□無

6）智能化

系統(tǒng)調試報告及運行記錄。□有□無

系統(tǒng)資料

產(chǎn)品質量檢驗合格證書。□有□無

d）技術資

料智能化設備防雷接地電阻檢測記錄?！跤小鯚o

7）有關共

用物業(yè)的

有關共用物業(yè)的供水、供電、供氣、通訊等設施

供水、供

設備，符合國家標準和技術規(guī)范，經(jīng)業(yè)主共同決定

電、供氣、□有□無

移交的，相關專營單位應當接收，物業(yè)服務企業(yè)應

通訊等設

當配合移交工作。

施設備資

料

前期物業(yè)服務合同?！跤小鯚o

各類設施設備保修合同或文件復印件?！跤小鯚o

e）合同資料房屋建筑工程質量保修協(xié)議。□有□無

開發(fā)商針對配套簽署的各種協(xié)議復印件（如：水/

電/氣/電視/電信/網(wǎng)絡等協(xié)議、垃圾清運協(xié)議、公□有□無

交配套協(xié)議、幼兒園/學校/醫(yī)院等協(xié)議）。

景觀苗木清單?！跤小鯚o

園區(qū)照明設施清單。□有□無

1)園林景垃圾收集容器及清單?！跤小鯚o

觀資料

泳池、水景泵及照明控制原理圖?！跤小鯚o

兒童游樂設施/康體設施清單、產(chǎn)品合格證及維護

f）其他資□有□無

使用說明書。

料

產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件以及裝配圖等

□有□無

技術文件。

2)電動汽

相關設備的出廠驗收報告、設備驗收清單?！跤小鯚o

車充電樁

資料竣工圖。□有□無

消防局、供電局、公安等部門的驗收批文?！跤小鯚o

11

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表A.1資料查驗的內容（續(xù)）

檢查項目檢查內容檢查結果

立體停車庫平面圖、系統(tǒng)圖、電氣圖、監(jiān)控圖及

□有□無

設備設施部品清單。

立體車庫停車功能說明書、維護保養(yǎng)說明書?！跤小鯚o

3)立體停

車庫資料立體停車庫車庫系統(tǒng)管理軟件、收費管理系統(tǒng)?！跤小鯚o

立體停車庫維保資料。□有□無

立體停車庫驗收資料?！跤小鯚o

相關設備的出廠驗收報告、設備驗收清單、產(chǎn)品

□有□無

使用維護說明書。

f）其他資

產(chǎn)品安裝說明書、產(chǎn)品裝箱單、合格證件以及裝

料□有□無

配圖等技術文件。

4)擦窗機

設備的相關檢測報告、安裝記錄、現(xiàn)場安裝調試

資料□有□無

報告、驗收申請文件。

特種設備登記證?！跤小鯚o

安全運行合格證?！跤小鯚o

所有設施設備供應商、安裝單位、維保單位的聯(lián)

□有□無

5)其他絡方式。

除上述外的其他需要移交的資料?！跤小鯚o

注：現(xiàn)場查驗采用核對的方法，在對應的□內打“√”。

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附錄B

（規(guī)范性）

共用設備查驗的內容及要求

共用設備查驗的檢查項目對應本文件的8.3.1，具體檢查內容及要求見表B.1。

表B.1共用設備查驗的內容及要求

項目名稱：

檢查時間：

檢查項目檢查內容及要求檢查結果

變配電室門牌標識字體清晰、無缺損?！跏恰醴?/p>

通訊設備、電纜進線口封堵嚴密?！跏恰醴?/p>

變電所、配電室入口宜安裝50cm高防鼠板?！跏恰醴?/p>

變配電室通風設施運行良好，無銹蝕、無損傷、無異常聲

□是□否

響。

變配電室內應無浸水、滲水現(xiàn)象。□是□否

變配電室內的變配電設備前絕緣膠墊無破損。□是□否

1）變配電

變配電室內按消防要求配置滅火器材，滅火器的數(shù)量、規(guī)

室□是□否

格符合設計要求，壓力表指針應位于綠區(qū)。

應急燈備用充電電源放電時間不應低于30min?！跏恰醴?/p>

變配電室內壁掛的變配電系統(tǒng)圖與實際變配電系統(tǒng)相符。□是□否

a）變配電變壓器與配電柜若共用設備間，變壓器應有安全隔離防護

□是□否

系統(tǒng)欄。

安全防護完善，工作接地良好且接地電阻不大于4Ω?！跏恰醴?/p>

設置與消防控制中心通信的消防電話，語音清晰?！跏恰醴?/p>

外觀質量良好，牢固件緊固、無銹蝕、無損傷?！跏恰醴?/p>

運行時噪聲應不大于71dB?！跏恰醴?/p>

接地位置應有明顯的標志，接地電阻不大于4Ω?！跏恰醴?/p>

2）干式變

壓器溫度控制儀顯示正常，能自動巡顯各相溫度值?！跏恰醴?/p>

超溫報警系統(tǒng)和控制風機系統(tǒng)安裝牢固、外觀質量良好，

□是□否

功能正常。

高低壓變電設備及裸母線的正上方不得有燈具?！跏恰醴?/p>

3）低壓配

外殼無銹蝕、無損傷、表面烤漆平整。□是□否

電柜

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表B.1共用設備查驗的內容及要求（續(xù)）

檢查項目檢查內容及要求檢查結果

低壓配電柜開關宜有送電范圍標識，且與實際送電范

□是□否

圍相符。

配電柜門開啟角度不小于90度，可以靈活啟閉?！跏恰醴?/p>

面板上指示燈、按鈕、儀表外觀、功能良好?！跏恰醴?/p>

各開關、旋鈕等部件手動操作無異常。抽屜柜推拉操

□是□否

3）低壓配作靈活輕便、無卡阻或碰撞現(xiàn)象。

電柜查驗市電停、送電與發(fā)電機自動啟停連鎖功能正常?！跏恰醴?/p>

檢查接線端子緊固。□是□否

檢查計量裝置正常。□是□否

操作防護工具和絕緣工具（絕緣手套、絕緣靴、高壓

驗電筆、接地線、安全警示牌）應齊全，并有相關部門□是□否

檢測的合格證書（合格證書在有效期內）。

外殼無銹蝕、無損傷，表面烤漆平整?！跏恰醴?/p>

自動控制器應具有手動和自動投切兩種方式，手動投

□是□否

切無異常。

4）無功功

補償柜功率因數(shù)控制器功能完好，補償后功率因數(shù)不

率補償柜□是□否

a）變配電應低于0.9。

系統(tǒng)補償柜電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻、相間對地絕

□是□否

緣電阻大于0.5MΩ。

母線連接牢固、絕緣良好、支架牢固，無松脫現(xiàn)象。□是□否

母線排列應由左至右為L1、L2、L3相，顏色為L1黃、

□是□否

L2綠、L3紅。

電纜規(guī)格應符合規(guī)范，排列整齊、無損壞?！跏恰醴?/p>

電纜的首端、末端和分支處應設標志牌，直埋電纜應

□是□否

設標示樁。

電纜敷設排列整齊，水平敷設的電纜，首尾兩端、轉

5）電氣線□是□否

彎兩側及每隔5～10m處設固定點。

路

電纜橋架水平安裝的支架間距為1.5～3m，垂直安裝

□是□否

的支架間距不大于2m。

電纜的固定、彎曲半徑、有關距離和單芯電力電纜金

屬護層的接線、相序排列等應符合要求。電纜終端、電

□是□否

纜接頭安裝牢固，接地良好，電纜支架、套管等的金屬

部件防腐層良好。

電纜進線口、穿越樓板和穿越不同防火區(qū)應有防火隔

□是□否

堵措施。

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DB4403/T188—2021