提前每一天·助力高周轉(zhuǎn)運營管理部2018年4月18日目錄一、高周轉(zhuǎn)集團要求目標(biāo)說明：1．以上獎懲針對三四五六線“好房子”工程，人力不可抗拒的停工因素除外，一二線會參照此方案另行商定實施方法；2．工程總可根據(jù)公司獎罰條款自行制定工程團隊獎罰細(xì)那么；3．區(qū)域總和執(zhí)行總在各自的平臺上出臺支撐工程總實現(xiàn)目標(biāo)的實施細(xì)那么，并做好培訓(xùn)和總結(jié)；4．此前關(guān)于相關(guān)內(nèi)容與此文件不一致的，以本方法為準(zhǔn)。035456快速開工快速開工：獎勵項目總20萬；每推遲1天：獎勵遞減1萬；20天開工：獎勵為0；21天開工：罰款1萬；40天開工：罰款20萬；41天開工：項目總撤職。展示區(qū)開放35天內(nèi)（含35天）開放：獎勵項目總20萬；35天后開放：不獎不罰。開盤開盤工期≤3個月：獎勵項目總20萬；3個月<開盤工期≤4個月：獎勵10萬；4個月<開盤工期≤5個月：不獎不罰；5個月<開盤工期≤6個月：罰款10萬；6個月<開盤工期≤7個月：罰款20萬；開盤工期>7個月：項目總撤職。1、三四五六線城市“好房子”工程高周轉(zhuǎn)要求：一、高周轉(zhuǎn)集團要求目標(biāo)6個月7個月8個月開盤資金回正資金再周轉(zhuǎn)2、一二線城市工程高周轉(zhuǎn)要求：非好房子工程暫時無考核細(xì)那么，參照此方案另行商定實施方法一、高周轉(zhuǎn)集團要求目標(biāo)3、集團標(biāo)準(zhǔn)周期〔貨量區(qū)搶預(yù)售〕：業(yè)務(wù)事項完成標(biāo)準(zhǔn)時間規(guī)劃設(shè)計方案確定土地獲取前26

國有土地使用權(quán)證開售日前31建設(shè)工程規(guī)劃許可證開售日前至少30建筑工程施工許可證開售日前16商品房預(yù)售許可證開售日前2開工（貨量區(qū)）摘牌及開工基礎(chǔ)工程并檢測完成（貨量區(qū)）開工日（貨量區(qū)）后29地下工程至正負(fù)零（貨量區(qū)）開工日（貨量區(qū)）后55主體結(jié)構(gòu)至預(yù)售條件（貨量區(qū)）開工日（貨量區(qū)）后120一、高周轉(zhuǎn)集團要求目標(biāo)3、集團標(biāo)準(zhǔn)周期〔展示區(qū)搶開放【樣板間在綜合樓二層】〕：業(yè)務(wù)事項工期完成標(biāo)準(zhǔn)時間土方開挖及基礎(chǔ)5第1-5天一層主體結(jié)構(gòu)6第5-11天二層主體結(jié)構(gòu)5第11-16天室內(nèi)精裝修15第17-31天室內(nèi)樣板間精裝修10第21-31天軟裝進(jìn)場3第32-34天保潔驗收1第35天業(yè)務(wù)事項工期完成標(biāo)準(zhǔn)時間市政管線4第1-4天泳池開挖/管線預(yù)埋4第3-6天泳池結(jié)構(gòu)施工6第6-12天泳池鋪貼3第12-14天地形整理5第10-14天大型喬木種植5第14-18天中層種植5第17-21天地被植物3第20-22天園建鋪裝6第19-25天鋪草皮2第24-25天園林施工25+標(biāo)準(zhǔn)工期綜合樓整體工期35+標(biāo)準(zhǔn)工期一、高周轉(zhuǎn)集團要求目標(biāo)3、集團標(biāo)準(zhǔn)周期〔展示區(qū)搶開放【實體樣板間】〕：一、高周轉(zhuǎn)集團要求目標(biāo)3、集團標(biāo)準(zhǔn)周期〔貨量區(qū)交房要求〕：項目開發(fā)基準(zhǔn)工期表（2018年版）序號產(chǎn)品類型開發(fā)基準(zhǔn)工期

(天)1低層及多層一層地下室、裝修300211層高層一層地下室、裝修343318層高層一層地下室、裝修364424層高層一層地下室、裝修382530層高層一層地下室、裝修400632層高層一層地下室、裝修416

備注：

1.在上述產(chǎn)品類型的基礎(chǔ)上，每增減1層地下室，總工期相應(yīng)增減30天；

2.項目開發(fā)基準(zhǔn)工期指開工至交樓聯(lián)合驗收的凈工期（即不包含南方地區(qū)春節(jié)假期半個月及北方地區(qū)冬季停工期）；

3.各地區(qū)冬季停工期沿用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)：

（1）黑龍江及內(nèi)蒙古：11月1日至次年4月1日，約5個月；

（2）遼寧省、吉林省、青海省：11月15日至次年3月15日，約4個月；

（3）北京、天津、河北、甘肅、寧夏、大同市：11月30日至次年3月1日，約3個月；

（4）山東、山西、陜西、河南：12月15日至次年2月28日，約2.5個月；（5）新疆等存在冬季停工期的地區(qū)待項目獲取后再評估確定具體的冬歇期。目錄二、高周轉(zhuǎn)標(biāo)桿案例—茶馬古鎮(zhèn)工程業(yè)務(wù)事項完成標(biāo)準(zhǔn)時間茶馬項目執(zhí)行時間偏差規(guī)劃設(shè)計方案確定土地獲取前26

土地獲取前59天【17.10.13】提前34天建設(shè)工程規(guī)劃許可證開售日前至少30土地獲取后11天【17-12-22】提前79天建筑工程施工許可證開售日前16土地獲取后14天【17-12-25】提前93天預(yù)售許可證摘牌日（貨量區(qū)）后120土地獲取后16天【17-12-27】提前104天開工（示范區(qū)）摘牌及開工土地獲取前52天【17-10-20】提前52天展示區(qū)對外開放開工日（貨量區(qū)）后35土地獲取后12天【17-12-23】提前23天二、高周轉(zhuǎn)標(biāo)桿案例—河北泊頭工程業(yè)務(wù)事項完成標(biāo)準(zhǔn)時間滄州項目執(zhí)行時間偏差規(guī)劃設(shè)計方案確定土地獲取前26

摘牌前58天【17年1月11日】提前33天完成國有土地使用權(quán)證開售前31開售前96天【17年3月22日】提前65天完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證開售前至少30開售前45天【17年5月12日】提前15天完成建筑工程施工許可證開售前16開售前04天【17年6月22日】滯后12天完成預(yù)售許可證摘牌日（貨量區(qū)）后120摘牌日后105天提前15天開工（貨量區(qū)）摘牌及開工摘牌及開工0目錄三、運營助力高周轉(zhuǎn)方案關(guān)于運營工作的思考目錄區(qū)域方案運營工作思路區(qū)域工程開發(fā)全生命周期內(nèi)控方案三、運營助力高周轉(zhuǎn)方案——關(guān)于運營的思考運營管理的核心目的在于提高公司運營效率，即通過整合各方資源，優(yōu)化公司業(yè)務(wù)流程，使公司提速、增效。〔最有效的提速增效方式就是復(fù)制，復(fù)制需要通過標(biāo)準(zhǔn)化來實現(xiàn)〕。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：好房子、標(biāo)準(zhǔn)戶配等業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化：標(biāo)準(zhǔn)本錢、集中采購、戰(zhàn)略合作單位等管理標(biāo)準(zhǔn)化：標(biāo)準(zhǔn)周期〔3/4/5；4/5/6等〕；OA固化責(zé)權(quán)體系、審批流程等運營管理的宏觀〔長期〕價值表達(dá)：三、運營助力高周轉(zhuǎn)方案——關(guān)于運營的思考運營管理的微觀〔中短期〕價值表達(dá)：根據(jù)公司戰(zhàn)略，結(jié)合區(qū)域各工程情況，制定可執(zhí)行階段性工作方案，并跟蹤、督辦、考核，出現(xiàn)偏差及時預(yù)警、協(xié)調(diào)、處理，確保戰(zhàn)略落地執(zhí)行。公司戰(zhàn)略〔非標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)〕一般以財務(wù)指標(biāo)形式下達(dá)，運營需根據(jù)集團下發(fā)財務(wù)指標(biāo)任務(wù)，倒推營銷開盤及工程竣工備案時間，再依據(jù)營銷開盤時間及工程竣工備案時間倒推公司各業(yè)務(wù)職能開發(fā)方案；確保方案交圈閉合，無核心關(guān)鍵業(yè)務(wù)遺漏。三、運營助力高周轉(zhuǎn)方案——關(guān)于運營的思考小結(jié)：無論主席屢次強調(diào)的高周轉(zhuǎn)要求，還是業(yè)內(nèi)其他兄弟公司運營體系，最終目標(biāo)都是提高公司運營效率，這都要求運營人員必須具備全局意識，從整體公司經(jīng)營的角度出發(fā)，關(guān)注工程現(xiàn)金流和收益，參與工程整體投資測算，了解每個節(jié)點變化給工程效益帶來的變化。三、運營助力高周轉(zhuǎn)方案——區(qū)域方案運營工作思路根據(jù)集團下發(fā)《碧桂園集團進(jìn)度方案管理方法〔2018年版〕》內(nèi)容，結(jié)合參加山西區(qū)域4月14日高管會體會，山西區(qū)域運營管理部核心工作在于“四搶”，即搶開工〔摘牌即開工〕、搶開放〔展示區(qū)35天開放〕、搶開盤〔3個月開盤〕、搶驗收〔360+，400+〕；會議管理體系知識分享體系數(shù)據(jù)流通體系方案管理體系績效考核體系三、運營助力高周轉(zhuǎn)方案——區(qū)域方案運營工作思路同時運營管理部需在區(qū)域建立高效、準(zhǔn)確的信息溝通體系，破除各業(yè)務(wù)條線的縱向、橫向溝通壁壘，上對接集團，承接集團戰(zhàn)略要求，下管控城市公司各工程開發(fā)進(jìn)展，橫向協(xié)調(diào)區(qū)域各職能部門，確保方案閉合，戰(zhàn)略落地。現(xiàn)階段主要已城市公司工程管理部為抓手，以《區(qū)域主項方案模板》為工具，逐步建立完善工程信息反響機制，掌握工程一手真實信息；橫向以大運營組為切入點，連接區(qū)域各職能部門，幫助各工程解決內(nèi)部卡點，推動集團戰(zhàn)略落地。三、運營助力高周轉(zhuǎn)方案——區(qū)域方案運營工作思路效勞·監(jiān)督·指導(dǎo)2018年區(qū)域運營管理部主抓三大核心職能：效勞：2018年度首要任務(wù)為效勞于業(yè)績，效勞于一線，效勞于工程，真正幫助工程/城市公司解決問題，確保業(yè)績達(dá)成；監(jiān)督：以城市公司工程管理部為抓手，運營體系〔內(nèi)控主項方案、內(nèi)控報表體系等〕為工具，掌握工程一手?jǐn)?shù)據(jù)；指導(dǎo)：承接集團戰(zhàn)略要求，結(jié)合各工程實際情況，指導(dǎo)個工程編制工程籌劃，確保上下一個目標(biāo)、一個聲音。

三、運營助力高周轉(zhuǎn)方案——區(qū)域方案運營工作思路三、區(qū)域運營管理部工作方案碧桂園集團山西區(qū)域項目開發(fā)全生命周期內(nèi)控計劃1、該計劃根據(jù)集團下發(fā)2018年主項計劃，參考其他兄弟區(qū)域公司內(nèi)控計劃，修訂編制；2、該辦計劃分為項目籌劃階段（搶開工）、展示區(qū)搶開放專線（搶開放）、首開區(qū)搶預(yù)售專線（搶開盤）及貨量區(qū)施工（搶交房）四個階段，共計涉及節(jié)點254個。3、項目摘牌前工作涉及節(jié)點63個；4、展示區(qū)搶開放專線計劃（摘牌—開盤貨量區(qū)線）涉及節(jié)點39個；（很多節(jié)點前置在摘牌前）5、貨量區(qū)搶開盤專線涉及節(jié)點65個；6、貨量區(qū)搶竣備專線涉及節(jié)點87個；7、其中實體樣板間如未在綜合樓，需增加實體樣板間專線計劃；8、如涉及后期分期加推貨量，加推標(biāo)段填報后補貨量計劃即可，涉及節(jié)點157個；其中分為貨量區(qū)搶開盤專線（70個節(jié)點）與貨量區(qū)搶竣備（87個節(jié)點）。注：區(qū)域確定根據(jù)工程后，城市公司編制摘牌前階段階段；方案主席簽批后，編制展示區(qū)專項及貨量區(qū)搶開盤階段；摘牌后，編制搶驗收節(jié)點方案。三、區(qū)域運營管理部工作方案碧桂園集團山西區(qū)域項目開發(fā)內(nèi)控時間要求業(yè)務(wù)名稱指導(dǎo)時間業(yè)務(wù)名稱指導(dǎo)時間方案主席簽批摘牌前40天完成總包施工臨建搭設(shè)摘牌前1天土方單位定標(biāo)摘牌前15天首開貨量區(qū)基礎(chǔ)樁基圖紙摘牌前5天樁基單位定標(biāo)摘牌前15天首開貨量區(qū)正負(fù)零以下圖紙（含車庫）摘牌后10天總包單位定標(biāo)摘牌前10天首開貨量區(qū)單體、消防、人防報建圖紙規(guī)委會后05天展示區(qū)精裝修施工單位定標(biāo)摘牌前1天首開貨量區(qū)全套施工圖紙規(guī)委會后10天展示區(qū)園林園建施工單位定標(biāo)摘牌前1天通過規(guī)委會摘牌后20天梳理展示區(qū)及首開貨量區(qū)定制采購并下單開工前（摘牌前）取得工程規(guī)劃許可證摘牌后60天展示區(qū)基礎(chǔ)圖紙摘牌前10天取得施工許可證摘牌后75天展示區(qū)建筑全套圖紙摘牌前1天取得預(yù)售許可證摘牌后85天展示區(qū)景觀園建圖紙摘牌前1天首開貨量區(qū)開工（土方、樁基）摘牌即開工展示區(qū)精裝修圖紙摘牌前1天首開貨量區(qū)主體施工摘牌后20天（規(guī)委會當(dāng)天）展示區(qū)及首開貨量區(qū)地上附作物清理摘牌前5天首開貨量區(qū)正負(fù)零摘牌后60天完成三通一平（臨水、臨電、施工道路及場地平整）摘牌前1天首開貨量區(qū)主體五層摘牌后90天展示區(qū)對外開放35+驗收及交房工期集團批復(fù)里程碑節(jié)點提前1個月三、區(qū)域運營管理部工作方案碧桂園集團山西區(qū)域運營數(shù)據(jù)監(jiān)控體系1、針對確定跟進(jìn)項目，建立《新項目“摘牌即開工”銷項表》日報體系，見附件。2、針對摘牌獲取項目，建立《新項目“搶開放”、“搶開盤”銷項表》日報體系。3、每周分階段更新匯報主項計劃完成情況（已完成工作隱藏，填報更新近連個月節(jié)點），兩個月以后僅對“里程碑節(jié)點”進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警。4、城市公司每周提報《項目信息基礎(chǔ)統(tǒng)計周報》，見附件；目的為監(jiān)控區(qū)域整體跟進(jìn)項目數(shù)量及剩余貨值情況，便于宏觀數(shù)據(jù)掌控。通過城市公司工程管理部掌握各工程實施進(jìn)展，實現(xiàn)信息互通三、區(qū)域運營管理部工作方案碧桂園集團山西區(qū)域運營會議體系為提高公司會議效率，降低溝通成本，將原運營推進(jìn)會與區(qū)域大運營例會合并，同時對大運營會議例會做出如下調(diào)整：

1、大運營領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)立區(qū)域大運運營工作小組，區(qū)域運營部牽頭，各職能部門安排一名業(yè)務(wù)骨干加入，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理各