工程部管理手冊

目錄

1.物業工程部的組織架構..................................................2

2.物業工程部的職責......................................................4

3.物業工程部的管理制度.................................................33

4.工程部重點工作流程圖..................................................73

5.年度設備維修計劃與定期維護作業書......................................88

4.工程部重點工作流程圖....................................................92

給排水系統檢修計劃表......................................................95

定期維護作業書......................................................98

2.作業完畢，取回所有工具和零件；.......................................98

3.復核后設備投用；.....................................................98

6.相關記錄................................................................99

1.物業工程部的組織架構

2.物業工程部的職責

2.1部門主要職責

A.對物業的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調、給排水、通訊、保安

消防等系統）的維修保養

B.日常運行管理

C.對用戶開展有償報務

D.對裝修工程進行監督管理

E.對物業設備設施提出完善、整改方案

具體包括以下內容：

2.1.1在總物業經理的領導下，具體負責貫徹執行物業的經營方針，制定物業設備管

理工作的具體目標和政策。

2.1.2定期編寫月、周報告、運行報表等T作.積累有關資料和數據，為管理決策提

供依據。

2.1.3負責物業設備設施的規劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到

報廢全過程的技術和經濟管理。

2.1.4負責物業設備設施的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度

計劃，經報批后實施。

2.1.b加強系統項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業設備的保養、

大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制

費川，提高維修的經濟效果。

2.1.6根據物業設備設施基本折舊和大修理基金的提取情況，協同財務部門合理計

劃利安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。

2.1.7制定物業設備設施管理維修的各項規章制度技術規程和技術標準，實行定額

管理和經濟核算，完成總物業經理下達的各項技術、經濟指標。

2.1.8根據實際需要和規定，確保各種設備（電梯、空調和照明等）的準時開啟和關

閉，記錄詳實完整的運行數據。恰當地安排值班，其中，配電室、冷水機組房、

鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班。

2.1.9有計劃、有組織地開展設備設施的更新和改造，提高物業設備設施的先進性和

低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備設施的現代化水平。

2.1.10如遇有緊急事件，工程部負責組織應急搶修。緊急事件是指突然發生的停電、

停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備設施故障。接到應急報告，

當班人員應立即通知總物業經理、工程部經理及專業工程師，并盡快趕到現場,

采取應急措施盡可能降低損失，盡快恢復設備設施的正常運行。

2.1.11以“經濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經營所必需的水、電、

燃氣、制冷和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工

樹立環保與節能意識，盡量減少能源的消耗，積極推廣節能措施，做好能源使

用的記錄及分析，達到環保標準和成本控制。

2.1.12負責設備設施安全管理，組織物業設備設施的事故分析和處理；制定安全防火、

事故防范措施并督促相關人員落實執行。

2.1.13收集和編制設備設施有關技術資料和維修圖紙，做好設備設施的技術檔案工

作。

2.1.14負責組織物業各種設備設施的備件定制、訂貨和供應。對備品、備件的儲存作

出監控記錄，以確保在搶修時有足夠的材料供應，達到成本控制的目的。

2.1.15經常總結和推廣物業設備設施管理的經驗作法以及維修新技術的應用，以提

高維修技術水平。負責組織設備設施管理和技術人員的培訓學習，通過技術講

座，知識問答等各種形式，積極開展營業部門人員的設備設施管理基礎知識培

訓，不斷提高全員的設備設施管理意識和水平。

2.1.16檢查和指引所有承判商在物業內進行的工程，以確保其依照物業管理處所定

的規章和安全標準施工。

2.1.17解答物業管理處一切有關工程之問題及查詢，應對物業內客戶之投訴，盡力為

他們解決有關工程之問題。

2.1.18制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養工作準確記錄，達到管理

的系統化、標準化、專業化、格式化，避免人為原因對工程運行造成影響。

2.1.19外判維修保養及施工

把重要設備設施及系統的日常維修保養工作，包括零、配件的庫存，皆外判給

合格的承包商。一方面可確保物業的重要資產得到妥善保養，使設備設施能暢

順運行，另一方面，可令設備設施的壽命得以延長。可外判維修或施工的設備

設施及工程有：

a.冷水機組

b.電/扶梯

c.樓宇自控系統

d.電話交換機系統

e.消防報警系統

f.保安監控及技術防范系統

g.水處理系統及水箱清潔

h.電腦系統

i.中、大型樓宇養護、翻修工程及裝修改造工程

j.設備設施系統改造工程

k.其他工程部不具備技術條件和能力，或人員不足，無法在短期內完成，并

影響物業經營的維修或施工。

2.2工程部專業職責

2.2.1空調、給排水與綜合維修專業的職責范圍：

a.雙子座服務中心所屬區域內的所有空調及采暖系統、送排風系統、給排水系統、

雨水及污水排放系統、中水處理系統、熱水系統、天然氣系統、氣體滅火系統、

消防水系統、土建與防水、裝修及家具等。

b.上述所有系統相關機房及其內部的設備、設施（不包括樓宇自控系統、消防報

警系統等弱電系統和設備）。

C.雙子座服務中心所屬區域內的所有公共區域、用戶單元、衛生間、茶水間、辦

公室等內部，以及屋面、外墻等區域內的上述系統所有相關設備、設施。

d.雙子座服務中心所屬區域內的所有公共區域、用戶單元、衛生間、茶水間、辦

公室等內部的家具、陳設的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種

修理及整改；墻壁、天花、金屬構架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；

土建結構方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。

2.2.2強、弱電專業職貢范圍：

a.雙子座服務中心所屬區域內的所有變、配電系統、用電設備、照明系統、應急

供電系統、室外照明系統、動力配電系統、電梯系統、自動扶梯系統，以及所

有弱電系統，包括保安監控系統、消防報警與聯動控制系統、樓宇自控系統、

電腦網絡系統、通訊系統、電視系統、廣播系統、等等。

b.上述所有系統相關機房及其內部的設備、設施（不包括機房本身的土建、裝修、

門窗、空調、通風等）。

c.雙子座服務中心所屬區域內的所有公共區域、用戶單元、衛生間、茶水間、辦

公室等內部，以及屋面、外墻等區域內的上述系統所有相關設備、設施。

2.2.3熟悉所屬系統設備設施性能、運行狀況、控制狀態，制定合理運行方案，研究

改進措施，減低能耗。

2.2.4做好所屬設備設施運行記錄，如有發現問題，應及時處理。如果無法處理時:

應迅速報專業工程師或工程部經理，并詳細分析故障的各種現象，匯報上級取

得總維修方案。

2.2.5負責木專業報修工作的具體落實，做好本專業維修報表，對《工作單》進行登

記、編號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的

維修需要。

2.2.6制定月、年度維修保養計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結并上報。

2.2.7做好所屬系統日常維修保養工作，確保設備設施處于優良技術狀態。

2.2.8做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即趕赴現場，處理應急事故。

2.2.9專業員工應積極參加業務學習和技術培訓，不斷提高業務水平。積極處理H

常遇到的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告專業工程師及工程部

經理，同時提出個人建議或解決措施。

2.2.10做好所屬系統圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。

2.2.11做好所屬系統及相關設備設施的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發現

設備設施發生異常或故障，應立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成

損失。各設備設施的巡視記錄依照有關表格執行。

2.2.12做好所屬設備設施機房及所屬設備設施的清潔和維護保養工作，做到無污跡,

無灰塵，無垃圾，無雜物，設備設施內外整潔，做到無線頭、無故障、管線完

好、保溫完整、無跑冒滴漏現象。

2.2.13做好所屬機房的管理工作，嚴禁尢關人員進入，對必須進入機房的人員按規

定進行登記。

2.2.14認真貫徹執行工程部及工程部經理、專業工程師下達的維修、保養計劃，并

認真討論實施，確保安全生產。

2.2.15配合物業管理處負責向客戶提供有償服務。

2.2.16負責對所屬設備設施維修保養承包商或施工單位進行監督管理。

2.2.17做好不同工種的配合，努力完成領導交給的各項任務。

2.3工程部各崗位職責

2.3.1工程部經理的崗位職責

直接上級：總物業經理

直接下屬：專業工程師、工程文員

崗位職責：

a.貫徹執行總物業經理的指令，負責工程部的日常管理,對總物業經理負責。

b.主持部門工作例會，檢查各專業工作日志，確保工作正常運轉，并盡力節約能源。

c.全權調配工程部的技工和設備設施，界定各專業工作范圍及職責，為客戶及各部門

提供良好的服務場所和條件。

d.安排口常的維修保養工作，并監督檢查其實施結果。

e.審定專業工作計劃，檢杳計劃執行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方

案，報總物業經理審批后執行。

f.參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質量達到預定的標準。

g.深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。

h.負責制定部門制度、操作規程和要求，并督導下屬執行。

i.培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規定進行獎懲。

j.組織、制定設備設施重大維修保養外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實

施及監察外判公司的工作。

k.根據實際要求與運行情況比較，結合科技發展狀況，征詢專業意見，不斷改進原設

計，大力支持下屬進行技術改造，使設備設施性能日臻完善。

1.負責協調同物業管理處其他部門關系及對外關系，諸如供電局、電話局、自來水公

司、市政局、環衛局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，

維護和提高公司在社會上的良好形象。

01.確保物業所有屋宇設備依照政府的規定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養。

n.為每年之工程開支和能源費作出預算案，并提交總物業經理審批。

素質要求：

a.基本素質：具備相當豐富的工程管理專業知識，責任心強，善于溝通，并能協調

各部門的相互關系，具有相當的組織管理能力。

b.自然條件：35歲以上，身體健康。

c.文化程度：工程技術專業大專以上或同等學歷，受過樓宇工程技術管理的專業培

訓。具有高級工程師技術職稱或同等職稱。

d.外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術資料。

e.工作經驗：在高檔大型物業或四星級以上酒店中擔任過工程部經理3年以上或副

工程部經理5年以上；具有7年以上技術管理經驗。

f.特殊要求：對現代化物業如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管

道和弱電等方面的專業知識有較全面的了解。

2.3.2工程部資料員的崗位職責

直接上級：工程部經理

直接下屬：無

崗位職責：

a.在工程部經理的指導下，負責工程部辦公室的有關事務性工作的接待及來訪客人。

b.幫助工程部經理翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。

c.提醒工程部經理按時參加計劃中的各種會議。

d.填報有關報表，經工程部經理簽字后上報總物業經理。

e.負責工作部內部的文件、資料、通知的傳閱和回收。

f.負責工作部人員的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工資、獎金、加班費）、勞保

用品的申報、領取和發放。

g.負責現金報銷和支票的辦理。

h.接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。

i.參加工作部例會，做好會議記錄并整理卜發。

j.負責技術檔案的整理存檔。

素質要求：

a.基本素質：辦事嚴謹、講究效率、保守秘密。

b.文化程度：大學以上或同等學歷。

c.外語水平：高級英文水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。

d.工作經驗：在物業管理或物業設備設施維修工作2年以上，具有工程技術方面的一

般知識，了解工程部在物業管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常

業務及設備設施檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。

2.3.3空調、給排水工程帥的崗位職責

直接上級：工程部經理

直接下屬：空水主管、綜合維修主管

崗位職責：

a.確保所屬系統設備設施的正常運行，對所屬設備設施系統和人員負有全面的管理責

任。檢查空調采暖系統的運行狀況、控制狀態，審閱運行記錄，發現誤差立即糾正。

b.負責組織及監督檢查本專業所屬設備設施系統的日常巡視檢查工作，認真分析巡檢

記錄，及早發現故障隱患，及時組織維修，并須在巡檢記錄上簽字確認。

c.負責制定所屬系統及設備設施的維修保養計劃，以及維修保養作業指導書，報工程

部經理批準后負責組織實施，維修完畢，負責填寫維修保養記錄，并簽字確認。

d,提出設備設施系統備品備件采購計劃，每月定期上報工程部經理審定。

e.熟悉和掌握所有設備設施的性能，當設備設施系統出現故障時，要及時組織人力進

行搶修，以最短的時間恢復其正常運行。

f.貫徹執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，帶領并督促檢查下屬員工嚴格

執行安全操作規程及員工守則，保證所屬機房的干凈整潔。

g.做好下屬員工的技術培訓和考核工作。

h.做好技術檔案的建立、管理和設備設施維修、檢查、保養的記錄，總結經驗教訓I,

逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備設施系統更加完善.

i.負責制定所屬系統的運行方案及設備設施開停時間表，并不斷研究改進措施，使系

統更節省能源和降低損揚。

j.組織所屬設備設施的年檢及外判維修保養工作，報工程部經理批準后實施。

k.提交每周/每月所屬系統運行報告，填寫停止空調或其它供應的特別通告。

1.協助工程部經理進行工作：

?計算年度開支預算

?重大設備設施維修保養外判的標書制定及報價單的審核

?監管承判商在物業內進行之工程或維修保養工作，以確保其安裝水平或工作質

量合乎工程部標準

?工程結束后的驗收

素質要求:

a.基本素質：辦事認真，踏實肯干。團結協作，為人正直。

b.自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。

c.文化程度：具有大專以上學歷。

d.工作經驗：具有5年以上物業設備設施維修工作經驗，5年以上冷水機組操作運

行及管理的工作經驗。具有組織所屬系統的運行操作、維修保養的能力

及一般故障的處理能力。

2.3.4空水主管的崗位職責

直接上級：工程部經理、空水專業工程師

直接下屬：空水運行技工、空水維修技工

崗位職責:

a.負賁木物業冷水機組設備設施、空調采暖、送風、排風系統及設備、鍋爐設備、軟

化水系統、熱水系統、給水系統、排水系統、雨水系統、污水系統、天然氣系統的

維修保養，確保所屬系統的正常運行。

b.認真檢查所屬系統的運行記錄，分析運行數據，提供節能運行方案，交專業工程師

和工程部經理審定后組織實施。

C.認真檢查所屬系統的巡視檢查記錄，分析故障現象，發現問題及時處理，并向專業

工程師和工程部經理報告。

d.負責提供所屬設備系統備品備件采購計劃，并上報專業工程師和工程部經理批準。

e.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度、操作規程、運行規程等，并起

到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴格執行安全操作規程，確保設備及人員不發

生安全事故。

f.按照所測定的室外溫度和相對濕度，調節各空調區域的溫度和濕度。

g.設備系統出現緊急故障時，要及時組織人力搶修，在最短的時間內恢復其使用功能。

h.要求值班人員每天詳盡記錄系統設備在運行過程中的工作狀態。

i.根據設備的要求和使用情況，提出對所屬設備設施系統維修保養的計劃安排，報專

業工程師和工程部經理審批后組織實施。

j.培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬卜之工作操守和工作環境，遇有特別事件

立即匯報。

k.設備設施系統維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設

備維修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得專業工程師和工程部經理批

準。

1.管理并使用好所屬設備系統的技術資料、技術檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術

資料變更，應及時整理歸檔。

m.管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。

n.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向專業工程師報告。

素質要求：

a.基本素質：腳踏實地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導部屬員

工的工作。

b.自然條件：身體健康，年齡30歲以上。

c.文化程度：具有中等相關技術專業以上學歷。

d.工作經驗：具有5年以上物業設備維修工作經驗，4年以上空調設備的技術管理,

維修保養的工作經歷。

2.3.5綜合維修主管的崗位職責

直接上級：工程部經理、空水專業工程師

直接下屬：綜合維修主管、木工、油漆工、瓦工、萬能維修工

崗位職責：

a.保證雙子座服務中心所有公共區域、客戶單元、辦公區域、衛生間、茶水間等全部

裝飾裝修、陳設、家具設備設施的完好無損，包括天花、內外墻面、地面、門窗、

玻璃，以及所有附屬配件：同時負責為用戶單元內提供24小時全面維修服務，并

協助所有區域的夜間緊急維修。

b.按照維修檢修制度的規定，提出對裝飾裝修、陳設家具、設施結構等進行維修保養

的計劃安排，每月按時上報工程部審定，并負責組織實施。

c.負責安排所屬設備設施的巡視檢查工作，并認真檢查巡視檢查記錄，發現問題及時

處理，并向專業工程師和工程部經理報告。

d.負貢提供所屬設施備品備件采購計劃，并上報專業工程帥和工程部經理批準。

e.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度、操作規程、運行規程等，并起

到模范帶頭作用。督促檢查卜屬技工嚴格執行安全操作規程，確保設備設施及人員

不發生安全事故。

f.裝飾陳設家具、設施結構出現損壞，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間完成

修復。

g.培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件

立即匯報。

h.所屬設施維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設備維

修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得專業工程師和工程部經理批準。

i.管理并使用好所屬設備系統的技術資料、技術檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術

資料變更，應及時整理歸檔。

j.管理使用好本專業的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。

k.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向專業工程師報告。

素質要求：

a.基本素質：工作認真負責，腳踏實地，一絲不茍，有較強的督導能力。

b.自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。

c.文化程度：具有中等裝修技術專業以上學歷。

d.工作經驗：具有5年以上物業設備維修工作經驗，5年以上土建裝修的技術管理工

作經歷。

2.3.7設備運行技工的崗位職責

直接上級：空水主管

直接下屬：無

崗位職責：

a.嚴格遵守操作程序，保證冷水機組、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統、軟化水

系統、給排水系統等設備設施及其相關附屬設備設施的正常運行，同時負責上述設

備機房內部所有設備的維修保養工作。

b.按照上級主管的安排，依據維修保養制度的要求，按時、按質、按量對所屬設備進

行維修保養，并嚴格執行維修保養操作規定。

c.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度、安全運行規程、操作規程等，

確保人身和設備安全。

d.堅守崗位，按時巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。

e.認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報表，并對所屬設備設施系統

在本專業發生的所有事件負責。

f.嚴格執行巡視檢查制度，做好設備設施運行和巡視檢查記錄，發現異常，及時采取

措施，防止小隱患釀成大故障。

g.發生事故時，運行人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不

交班，應上下兩班協力排除故障，完成后填寫事故報告，交上級主管審閱。

h.按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及

管線走向。

i.負責清潔和保持所屬機房及設備設施的整潔，負責維護值班工具和儀表，保證其良

好狀態。

素質要求：

a.基本素質：工作認真負責，踏實肯干。具有團結協作的工作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學歷，具有冷水機組運行培訓證書或鍋爐運行證書。

d.工作經驗：2年以上的冷水機組運行經驗和空調系統維修保養的工作經歷。

2.3.8空調、給排水維修技工的崗位職責

直接上級：空水主管

直接下屬：無

崗位職責：

a.按照主管的安排，依據維修保養制度的要求，對所屬設備設施進行維修保養，發現

異常，及時采取解決措施。

b.及時向主管提出所需零配件的清單，協助主管辦理申購手續。

c.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，確保在崗時不出任何問題。

d.堅守崗位，定期巡查本系統設備設施，并準確記錄各種數據，填好巡檢表格上報。

e.發生事故時，維修人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不

下班，完成后填寫事故報告，交主管審閱。

f.接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快

回到值班地點。

g.按要求開閉設備設施，不得私自調整設備設施的運行控制參數、狀態、運行方式、

設定值及管線走向。

素質要求：

a.基本素質：工作認真負責，具有團結協作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學歷及空調制冷維修證書、電、氣焊操作證書。

d.工作經驗：具有3年以上物業設備設施維修工作經驗，2年以上的空調系統或給排

水系統維修工作經驗。

2.3.9綜合維修技工的崗位職責

直接上級：綜合維修主管

直接下屬：無

崗位職責：

a.服從主管的工作安排，保質保量的完成工作任務。

b.按照主管的安排，依據維修保養制度的內容，對所屬設備設施進行維修保養，

并達到質量要求。

c.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施安

全。

d.發生緊急事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故

未排除時不交班,應上下兩班協力排除故障，完成后協助主管填寫事故報告，

交主管審閱。

e.接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，

并盡快回到值班地點待命。

素質要求：

a.基本素質：工作認真負責，聰明靈活，耐心仔細，精益求精。

b.自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學歷，具有相關專業證書

d.工作經驗：具有3年以上物業設備維修工作經驗，具有電氣、管道、空調、

焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。

2.3.10強、弱電工程師的崗位職責

直接上級：工程部經理

直接下屬：強電主管、弱電主管

崗位職責：

a.確保所屬系統設備的正常運行，對所屬設備設施系統和人員負有全面的管理責任。

檢杳強弱電系統的運行狀況、控制狀態，審閱運行記錄，發現誤差立即糾正。

b.負責組織及監督檢查本專業所屬設備系統的日常巡視檢查工作，認真分析巡檢記錄,

及早發現故障隱患，及時組織維修，并須在巡檢記錄上簽字確認。

c.負責制定所屬系統及設備的維修保養計劃，以及維修保養作業指導書，報工程部經

理批準后負責組織實施，維修完畢，負責填寫維修保養記錄，并簽字確認。

d,提出設備設施系統備品備件采購計劃，每月定期.上報工程部經理審定。

e.熟悉和掌握所有設備設施的性能，當設備設施系統出現故障時，要及時組織人力進

行搶修，在最短的時間內恢復其正常運行。

f.貫徹執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，帶領并督促檢查下屬員工嚴格

執行安全操作規程及員工守則，保證所屬機房的干凈整潔。

g.做好下屬員工的技術培訓和考核工作。

h.做好技術檔案的建立、管理和設備設施維修、檢杳、保養的記錄，總結經驗教訓，

逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備設備系統更加完善。

i.負責制定所屬系統的運行方案及設備設施開停時間表，并不斷研究改進措施，使系

統更節省能源和降低損耗。

j.組織所屬設備設施的年檢及外判維修保養工作，報工程部經理批準后實施。

k.提交每周/每月所屬系統運行報告，填寫停止空調或其它供應的特別通告。

1.協助工程部經理進行工作：

?計算年度開支預算

?重大設備設施維修保養外判的標書制定及報價單的審核

?監管承判商在物業內進行之工程或維修保養工作，以確保其安裝水平或工作質

量合乎工程部標準

?工程結束后的驗收

素質要求:

a.基本素質：辦事認真，踏實肯干。團結協作，為人止直。

b.自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。

c.文化程度：具有大專以上學歷。

d.工作經驗：具有5年以上物業設備維修工作經驗，5年以上電氣操作運行及管理

的工作經驗。具有組織所屬系統的運行操作、維修保養的能力及一般故

障的處理能力。

2.3.11強電主管的崗位職責

直接上級：強電專業工程師

直接下屬：配電運行電工、電力系統維修電工

崗位職責：

a.全面負責物業的變配電室的運行和管理，以及電力系統、電梯系統、照明系統的運

行、維修利保養，確保電力系統的正常運行，為物業經營提供動力、照明、電能是

強電主管的首要職責。

b.檢查供電系統的運行狀況、控制狀態，審閱運行記錄，分析運行數據，發現異常立

即處理，并及時上報專業工程師，同時提供節能運行方案，交專業工程師和工程部

經理審定后組織實施。

c.認真檢態所屬系統的巡視檢杏記錄，分析故障現象，發現問題及時處理，并向專業

工程師和工程部經理報告。

d.根據設備設施的要求和使用情況，按照維修保養制度E勺規定，提出對電力設備系統

維護保養的計劃，上報工程部審定，并負責組織實施。

e.負責提供所屬設備設施系統備品備件采購計戈ij,并上報專業工程師和工程部經理批

準。

f.要求值班人員每天詳盡記錄系統設備設施在運行過程中的工作狀態。

g.熟悉掌握所屬設備設施的性能，當設備設施系統出現故障，要及時組織人力進行搶

修，以最短的時間恢復其使用功能。

h.貫徹執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，督促檢查下屬員工嚴格執行安

全操作規程、運行規程等，并起到模范帶頭作用。確保設備設施及人員不發生安全

事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機房及其設備設施的干凈整潔。

i.做好下屬員工的技術培訓和考核工作。

j.培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件

立即匯報。

k.做好技術檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術資料變更，應及時整理歸檔。

1.設備設施系統維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設

備設施維修檔案存檔備查。重要設備設施更換零配件前必須獲得專業工程師和工程

部經理批準。

m.做好與供電局、電梯維修保養承包商等外協單位的協作關系。

n.組織電梯設備的年檢及外判維修保養工作。

o.提交每周/每月電力系統、電梯系統運行報告，編寫停電、停電梯的特別通告。

P.管理使用好本專業的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。

q.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向專業工程師報告。

素質要求：

a.基本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風,

為人正直，善于協調人際關系。

b.自然條件：身體健康，年齡35歲以上。

c.文化程度：具有大專電氣專業以上學歷。

d.工作經驗：具有5年以上物業維修管理工作經驗，8年以上變電設備系統管理運行

的工作經驗。

e.特殊要求：持有有關部門領發的高/低壓配電上崗證。

2.3.12弱電主管的崗位職責

直接上級：弱電工程師

直接下屬：弱電運行技工、弱電維修技工

崗位職責：

a.負責電視系統、音響系統、樓宇自控系統、保安監控系統、電腦網絡系統、

通訊系統等所有弱電系統及其各種設備設施的維修保養，確保其正常運行。

檢查各弱電系統的運行狀況，發現異常立即處理。

b.編排電視、音響節目表，經總物業經理審批后播放，不得隨意更改播放內容

和時間。

c.負責物業重大活動的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。

d,提出設備設施系統維修保養計劃和備品備件購買計劃，定期上報工程部經理

和專業工程師審定，并負責組織實施。

e.熟悉和掌握所有設備設施的性能，當設備設施系統出現故障時，要及時組織

人力進行維修或聯系外判廠商修理，以最短的時間恢復其正常運行。

f.貫徹執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，督促檢查下屬員工嚴格

執行安全操作規程、運行規程等，并起到模范帶頭作用。保證弱電機房的干

凈整潔。

g.做好下屬員工的技術培訓和考核工作。

h.培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監管屬下之工作操守和工作環境，遇有特別事件

立即匯報。

i.做好技術檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術資料變更，應及時整理歸檔。

j.設備設施系統維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設

備維修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得專業工程師和工程部經理批

準。

k.組織所屬設備設施系統的年檢及外判維修保養工作。

1.提交每周/每月弱電系統運行報告，編寫停止系統運行的特別通告。

m.管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。

n.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向專業工程師報告。

素質要求：

a.基本素質：工作快捷，反映靈敏。人際關系融洽，善于溝通上、下級和協調

各部門的相互關系。

b.自然條件：身體健康，情緒穩定，年齡30歲以上。

c.文化程度：工程技術專業大專以上畢業或同等學歷，具有工程師資格。

d.工作經驗：5年以上物業設備設施維修工作經驗，掌握所管系統設備設施性

能、配置，具有工程部基層管理、人員調配和設備設施維修的組

織能力，專項設備故障處理能力。

2.3.13配電運行電工的崗位職責

直接上級：強電主管

直接下屬：無

崗位職責

a.嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正

常運行。

b.認真執行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統計記錄，發現異常及

時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。

c.按照主管的安排，依據維修保養制度的內容和要求對變配電設備進行維修保養。

d.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備安全。確保配

電系統的正常運行。

e.嚴格執行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。

f.每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。根據上級安排,

定期進行設備設施內部清潔。

g.堅守崗位，定期巡查本系統設備設施，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上

報。

h.發生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不

交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。

i.按要求開閉設備設施，不得私自調整設備設施的運行控制參數、狀態、運行方式、

設定值及管線走向。

素質要求：

a.基本素質：具有認真負責，踏實肯干的工作精神和作風。

b.自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。

C.文化程度：具有技校以上電氣專業學歷。

d.工作經驗：具有3年以上變電設備系統運行操作、維修保養的工作經歷。

e.特殊要求：持有有關部門領發的高/低壓配電上崗證操作證。

2.3.14強電維修電工的崗位職責

直接上級：強電主管

直接下屬：無

崗位職責：

a.熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養規程。

b.服從主管的工作安排，保證按質按量完成工作任務。

c.按照主管的安排，依據維修保養制度的內容要求，對所屬系統進行維修保養，并達

到質量要求。

d.維修保養操作必須嚴格執行電工工藝規范，各接點必須牢固，絕緣及防水處理必須

可靠。

e.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全,

確保配電系統的正常運行。

f.接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡

快回到值班地點。

g.按要求開閉設備設施，不得私自調整設備設施，改變線路走向。

素質要求：

a.基本素質：工作認真負責，踏實肯干。具有團結協作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。

c.文化程度：具有技校電氣維修專業以上學歷。

d.工作經驗：具有2年以上物業設備設施維修工作經驗，2年以上強電系統維修保養

的工作經歷。

e.特殊要求：持有有關部門頒發的高/低壓配電上崗證、操作證。

2.3.15電梯技工的崗位職責

直接上級：強電主管

直接下屬：無

崗位職責：

a.確保物業所有電梯、扶梯的正常運行。

b.協助電梯維修保養公司對物業內所有電梯/扶梯及其附屬設備進行維修保養。

c.服從主管的工作安排，在電梯正常運行時，做好維修電工的工作。

d.制定電梯的維修保養制度，報工程部經理審批執行，負責監督電梯維修保養公司制

定和實施維修保養計劃。

e.負責物業內自動門的維修保養和故障檢修。

f.密切監視和掌握各電梯、扶梯的運行動態，出現故障時應立即召集有關人員排除。

g.按時完成所屬設備的定期保養項目和當班分配的維修工作。

h.接到電梯急修通知應立即趕赴故障電梯，設法打開電悌廳門，解救電梯轎廂

內受困人員，盡快檢修以恢復正常運轉，同時作好維修記錄。

i.值班時，應按規定時間對各機房、各梯進行異聲、異味、乘感、照明及內選

指示等項目的巡視檢查，發現異常及時處理，并填寫“工作日報表”，做好

值班室的衛生工作。

j.廣泛收集有關電梯、扶梯保養的資料，以利于電梯的維修。

k.協助電/扶梯的年檢取證工作。

1.管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。

m.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全,

確保電梯/扶梯系統的正常運行。

素質要求：

a.基本素質：辦事認真，踏實肯干。上下溝通能力和團結協作的工作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學歷。

d.工作經驗：具有5年以上物業設備維修工作經驗，4年以上電梯專業的運行管理、

維修保養工作經驗。

e.特殊要求：持有有關部門頒發的電梯維修上崗證、操作證。

2.3.16弱電運行技工的崗位職責

直接上級：弱電主管

直接下屬：無

崗位職責：

a.負責樓宇自控系統、保安監控系統、電視系統、電腦網絡系統等所有弱電系統及設

備的運行、維護和保養，確保所有弱電系統24小時正常運行。

b.按照主管的指示和維修保養制度的規定，執行保養計劃。

c.熟悉系統的工作原理、線路連接，設備出現故障時，及時進行搶修，以最短的時間

恢復正常運行。

d.堅守崗位，每天對所屬系統進行巡視檢查，并準確記錄各種運行數據和巡檢記錄,

發現問題立即上報主管井及時處理。

e.接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快

回到值班地點。

f.按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管

線走向。

g.管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。

h.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全。

素質要求：

a.基本素質：工作認真負責，腳踏實地，精益求精。

b.自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。

c.文化程度：大專以上文化程度，接受過樓宇自控系統、保安監控系統、有線電視系

統、電腦網絡系統等相關專業培訓。

d.工作經驗：3年以上物業弱電設備運行、維修的工作經驗。

2.3.17弱電維修技工的崗位職責

直接上級：弱電主管

直接下屬：無

崗位職責：

a.服從主管的工作安排，依據維修保養制度的內容，對所屬弱電系統進行維修保養,

保質保量的完成工作任務。

b.發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應

協力排除故障，完成后填寫事故報告，交主管審閱。

c.接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快

回到值班地點。

d,管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。

e.嚴格執行物業管理處和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全。

素質要求：

a.基本索質：工作踏實肯干。具有團結協作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學歷。

d.工作經驗：具有2年以上物業弱電系統和設備設施維修工作經驗。

3.物業工程部的管理制度

3.1用戶報修及投訴處理管理制度

a.正常情況下，有關設備設施方面的投訴應向物業部提出，由物業部填寫《工作

單》，交工程部執行。

b.用戶可以直接向物業部提出，也可以向總服務臺、工程部、總物業經理辦公室或

其他任何一個部門，以及任何物業管理處的員工提出。

c.任何一個部門或員工接到報修或投訴，應負責立即將此報修或投訴轉告物業部，

由物業部立即發出維修單到工程部，并記錄備案；認為必要時可將情況向總物業

經理報告。

d.嚴禁推托現象，回答用戶問題時嚴禁說“對不起，我不知道。”、“對不起，這

不是我們的事情”，“不歸我們管"、“您找某某部門吧”等等

e.工程部當班員工在接到故障投訴后應該在10分鐘之內到達現場，屬一般故障應該

立即排除，復雜的故障應立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。

f.如遇設備設施比較復雜，一次或多次修復仍達不到原來的狀況，應該認真修復，

使客戶滿意。

g.如設備本身的工作參數達不到設計標準，或是產品質量問題，應向客戶說明真

情，表示歉意，并表示將盡快向生產廠聯系，解決問題。

h.如是設備運轉正常，達到了設計標準卻達不到用戶的要求，應保持規范的禮貌服

務，進行友好的解釋，嚴禁使用生硬的口氣答復客戶，“沒有辦法”，“就是這

樣”等等。

3.2入戶維修服務規范

a.凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識，要將進戶工作的全過程作為體現自己

技術水平和服務水準的過程。

b.正常情況下入戶維修應先預約，說明進戶工作內容，得到客戶的同意。對客戶，即

使事先已有約定，在進戶前仍應由物業部先行電話聯系，與用戶確認。

c.除非遇到緊急情況，不得在未得到用戶同意的情況下進戶工作。

d.若在預約維修工作時，發現用戶已全部外出；應通過門縫留下《維修到訪通知》。

e.員工到達用戶單元門口應輕輕敲門。用戶開門后，員工應說“先生（小姐、太太），

需要對XX設備進行保養（檢查、維修），可以進來嗎？”得到主人同意后應說“謝

謝！”

f.如進入用戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進入室內步子要輕，工具袋應背在肩上，如

提在手中應高于地面一定距離。

g.到達工作地點后，將干凈的保護用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺

放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

h.工作中手腳要輕，盡可能不發出噪音。實在無法避免時應事先向主人打招呼，并說

一聲“非常對不起”。

i.如工作中將會出現大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一

邊吸去塵土，更能體現優質服務。

j.工作結束，收拾好工具，應向主人介紹維修保養情況，并告訴用戶正確地使用設備

設施的注意事項，并請驗收，用戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應告訴用戶具

體情況良好或有什么問題及注意事項等。

k.離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃

干凈。

1.步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應離開地面一定距離，至門口，應回身

面對用戶說：“謝謝，再見！”

m.整個工作期間不得收受用戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用用戶的工具、抹布、

家具等等。

3.3設備bl常報修制度

a.設備的日常《工作單》是工程部進行維修工作的依據，必須留存。

b.《工作單》由物業部負責填寫，一式四聯，第一聯由物業部留存備查，其余交工程

部。工程部由綜合維修主管負責接單簽字，并根據報修內容和重要性，填寫開工日

期和預計工時，分派檢修工人檢修。

c.檢修工人在檢修完工后，需經報修部門或用戶簽字認可。

d.綜合維修主管在收到檢修工人送回的《工作單》后，核實耗用材料和實用工時，每

天定時將《工作單》匯總后交上級主管簽字確認，并將第三聯交回物業部核銷。如

有費用發生，應將第二聯交與財務，第四連本部門留存。

e.在核銷《工作單》時，如發現缺漏時?，應追查原因；凡因各種原因一時完不成的項

目，應通知物業部預計完成時間。

f.當情況復雜，報請總物業經理協調解決。在發生使用部門或用戶對工程部的投訴時,

應以《工作單》為據。

g.在接到報修電話后，對一般故障，應及時修理，對一時難以修復的，應進行應急處

理，并在值班日記上記錄報修時間及修理內容，第二天由工程部經理或專業工程師

安排檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時，可向值班經理匯報，采取應急措施，

組織人力進行搶修。

3.4周報告、月報告、年報告制度

a.工程部各上管必須每周向專業工程師提交周報告，專業工程師必須向工程部經理提

交周報告，周報告必須按《工程部周工作報告》格式填寫，字跡工整，簡明準確，

內容詳實。

b.工程部月度工作報告由工程部經理負責編寫；各專.業工程師負責編寫本專'也月度工

作報告，提交工程部經理。

c.所有月度工作報告均應填寫《工程部月工作量匯總報表》。

d.工程部年度工作報告由工程部經理負責編寫。

e.周報告的主要內容

?本周計劃維修工作完成情況，工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完

成時間等。

?本周《工作單》完成情況，接單數量、完成數量、完成質量、未完成數量和項1=1、

未完成原因、預計完成時間、本周反單率等等，

?下周工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執行人等。

f.月報告的主要內容

?人員變動情況

?本系統各設備設施的運行情況。

?本月《工作單》的數量、故障原因、維修結果及完成率。

?零配件的更換及使用情況，庫存情況。

?操作規程是否存在改善意見。

?維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因。

?人員工作的服務態度、勞動紀律、工作標準及積極性等。

?能源的使用情況。

?特別事故。

?是否有明顯須改進的工程事項。

?整體意見。

g.年報告應包含的內容

?在整體上對一年來物業的設備/系統功能進行評估，評價其操作性、有效性,

?制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經過努力確實能夠達到。

?設備設施運行方案之改進意見

?設備設施功能的加強、設備設施運行的穩定性、可靠性的提升方法。

?重大維修保養、改造工程的進行及維修保養計劃。

?環保節能管理計劃。

?人員管理、服務態度、服務標準方面的改進。

3.5能源管理制度

a.成立以工程部為主體的節能領導小組，各部門均應設兼職節能管理員。

b.節能領導小組要經常研究物業的能耗情況，并采取相應節能措施。重視節能的重要

性，讓每位員工都要了解節能是工程管理的重要內容，

c.工程部應進行每月能耗統計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗比較。

d.供配電系統應對無功負荷進行補償，以提高功率因數。功率因數應控制在0.9以

上。應根據變壓器負荷變化情況，按技術特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率

經常小于30%時，應退出運行；應經常調整和保持三相電流的平衡。

e.制冷機組應安裝節電控制裝置.，根據不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、

冷卻水溫度和水質，以提高制冷系統的運行效率。

f.空調機組運行時應對于不同季節，合理調整新風比例，以減少新風處理能耗；對于

非24小時營業場所，應進行風量調節，根據負荷的大小來改變送風量。

g.照明系統燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。

h.照明和動力用電應分別裝表計量，內部可分層、分區、分部門裝表計量，依據獎

節罰超原則，制訂考核辦法。

i.工程部應在所有使用部門安裝相應的計量儀表，定期記錄能源消耗數據。

j.工程部應派人每天到各使用部門巡視檢查，如發現漏電、漏水、漏氣、漏油等現象，

立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關人員進行教育并懲罰。

k.工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數量、運行情況，以及各種能源的收費

標準。

1.工程部應指派專人負責節能工作的檢查、督促，推廣節能觀念及意識和方法，不斷

對用電、用水及其它能源消耗情況及節能效果進行分析、調查，使之不斷完善。

m,充分應用樓宇自動化控制進行管理，根據季節、時間、天氣等變化因素，時刻調整

設備運行參數。

n.加強管道保溫材料的維護保養。

o.照明燈具應盡可能選擇節能燈具及光源。

P.在可能情況下，通過技術改造，使電梯/電扶梯達到智能管理和運行。

q.盡可能在公共區域采用節能控制照明開關，如：聲控開關、光控開關、時間控制開

關、延時控制開關等。

r.合理使用設備設施，使其最大限度的達到工作效率。

S.經常檢修設備設施，使設備設施保持良好的潤滑、密封的運行狀態。

3.6設備技術檔案管理制度

a.各類技術資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規定程序借用。

b.每一臺設備應設立一張《設備登記卡》，并按設備系統分別裝訂成冊。《設備登

記卡》應包括設備檢查、維修保養記錄，設備缺陷記錄以及重大事故記錄。設備

應每年按《設備登記卡》進行一次全面的清點核對，應該做到帳物相符。

c.每一獨立用戶單元需設立一張《單元設備檔案卡》，以便于掌握對用戶設備設施的

完好程度及設備返修率程度的了解。

d.所有技術檔案如需復印，必須經工程部經理批準。

e.工程部技術檔案管理人員必須嚴格執行本制度，不得遺失技術檔案，未經工程部經

理批準，不得隨意復印、外借，否則應按《員工守則》的相關規定進行處罰。

f.

g.3.7新增、改裝及報廢設備管理制度

a.凡各部門需新增設備，均應由各部門向工程部提出申清，經工程部按電力供應、

建筑物承載允許值，安全及環保等要求核實后，報請上級批準后方可進行。

b.工程部應提供產品信息和核查新增設備的產品，與使用部門共同制定安裝要求，

并視工程大小，決定由工程部或委托專業施工單位施工。

c.新增設備驗收后，驗收資料及技術文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。

d,物業設備設施需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設備設施，由使用專業提

出申請，報請部門經理批準后，由工程部安排計劃進行。當改裝工程較大，技術復

雜性和價格較高或需對原建筑結構做較大面積破損的，一定要由部門經理報請上級

批準，并由工程部提出方案后再進行施工。設備設施改裝的資料及審批文件，應由

工程部存檔，隱蔽工程設備設施的改裝、移位的資料除存檔外，還應對相應竣工圖

紙作有關說明備案。凡任意改裝、移位設備設施或拆除建筑物結構者,應追究費任。

e.相同設備的更新和報廢必須同時辦理。

f.設備的報廢必須遵循以下原則：

?政府指定的淘汰產品

?己超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉，但是有嚴重隱患，而修理成木昂

貴的設備。

?因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設備

?無法修復的設備

g.設備的報廢，應由使用部門提出申請，由工程部進行技術鑒定后，方可辦理報廢手

續。價值較大的設備，應經上級批準

3.8工具、耗材和備品備件采購、庫存及領用管理制度

a.日常手用工具應由庫房管理人員根據物業的耗用規律和使用情況，在保證數量又不

造成積壓的原則下，制定最低備用量。

b.日常手用工具的初次領用，必須經工程部經理批準；需要更新時，必須以舊換新,

并經專業工程師批準。

c.日常維修材料和備件，由各專業根據需要按月填寫《采購申請單》，制定月度采購

計劃，報工程部經理審批后提交行政人事部匯總，經總物業經理審批后由行政人事

部負責采購。

?1特殊情況下，計劃采購未包含的，并且庫房沒有存貨時，可以提出臨時采購申請,

由工程部各專業填寫《采購申請單》，經工程部經理和總物業經理批準后，交行政

人事部執行采購。

e.所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續。

f.專業員工需領料時，應填寫領用單，完成報修后，填寫材料耗量單。主管對領用量

和耗用量進行核銷，由專業工程師簽字，并由工程部經理確認。

g.對進口備件或其他價值較高的物品應采用以IH換新的制度。

h.材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經主管確認。多余材料必須退回庫房。

i.3.9工具管理制度

a.本部工具分為公用工具、各專業自用工具及個人工具三部分。工具保管人必須認真

建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。

b.公用工具歸庫管員負責保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統一保管），需要

時應進行使用登記。

c.專業自用工具由專業工程師負責保管及使用，機房值班用工具，應放在固定的工具

箱內并排列整齊，值班工具應作為交接班內容之一。

d.根據工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。

e.所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期

檢修并保養所屬工具，每月一次，以保證各類工具的正常使用。

f.公用工具的借用，必須執行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫《工具

借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續使用時，必須重

新辦理借用手續，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。

g.借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由

使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規定填寫公用工具借用記錄單，或無法確

定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。

h.專業自用工具必須由專業工程師進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具,

不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則

由專業工程師照價賠償。

1.全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具并因

此造成工具損壞者，應按工具原價賠償。

J.所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經工程部經理批準后方可借出，員工

擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。

k.所有工具要愛惜使用。工具按規定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還是個人

領用工具，一律以舊換新。

3.10設備維修或工程施工對外承包招標制度

a.所有對外承包的設備設施維修或工程施工，必須以“公平、公開、公正”為原則，

按照招投標程序進行。

b.招標前必須成立臨時性的招標評審小組，并制定統一的標書。正常情況下，任何人

員不得影響評審過程及評審結果。合同簽署后，當次招標評審小組自動解散。

c.招標評審小組成員必須由相關領導、相關技術人員、財務人員、行政人員組成，招

標評審小組成員必須保守秘密，必須以公平、公正的態度認真參與評審，不得營私

舞弊。

d.對外承包的范圍必須按《物業工程部的職責》中的《部門主要職責》第2.1.19條

執行。

3.11報告制度

a.各系統操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級主管:

?所轄設備設施非正常操作的開停及開停時間。

?所轄設備設施除正常操作外的調整。

?所轄設備設施發生故障或停臺檢修。

?零部件更新、代換、或加工修理。

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