山東XX置業有限公司年度總結報告總經理：XXX二〇一三年一月前言

各位同事：

大家好！過去的2012年，中央政府繼續堅持房地產調控政策不松動，致使房地產行業運行依然整體放緩。2012年的XX房地產市場在短暫調整后，也正經歷著巨大的變化。今年以來，全體員工本著“XXXXXXXX”的工作理念，經過辛勤的努力，基本實現了年初制訂的工作目標，為公司的可持續發展奠定了堅實的基礎。

下面，我先就2012年的工作情況做以下報告：2013年加緊去化480套售罄東區一期1236套售罄東區二期1764套完成98.55%僅剩26套東區三期493套目前已銷西區一期一、項目整體銷售情況﹡﹡備注截止2013年1月20日，西區一期開盤房屋584套，總銷售493套，完成銷售84.4%X.691億元2012年全年完成銷售總額房屋銷售車位銷售配套房銷售商鋪租賃完成銷售額X億2330萬元完成銷售額X120萬元完成銷售額X400萬元完成銷售額XX0萬元1、經濟指標完成情況之銷售執行2012年1-12月房屋銷售494套，配套房銷售284間，車位銷售390個第一季度銷售額所占比例最少從圖示可以看出：一、房地產市場受國家的宏觀調控政策影響最直接，一季度普遍出現銷售不旺；二、隨著新建商品房價格的止跌反彈，四季度樓市明顯升溫，9、10、11、12月份銷量持續攀升；三、隨著公司營銷推廣方案的重新調整及對西區品質升級銷售賣點的持續宣傳，對四季度的銷售起到了很大的推動作用。相關銷售參數同期對比X2257.68X5995.541402.3823.231901592.7X6910X8352.42012年與2011年對比房屋銷售額配套房銷售額車位及商鋪全年銷售總額單位：萬元增幅24.09%增幅70.35%增幅100.29%增幅30.18%12345加強質量控制，抓好工程實體質量和觀感質量管理；減少造價投入，降低造價成本，加強簽證把關；制訂相應獎懲措施，加強現場安全文明施工管理；加強監理公司管理，積極協調外部關系。做好工期控制，努力做到按計劃工期交房；

2、經濟指標完成情況之項目工程建設概要山的坐定，水的靈動。20000㎡稀缺湖景資源為小區業主所獨享。“學校和公園，都在家門口”交房一年以來在工程部和物業公司的共同努力下三期景觀湖園林效果整體顯現8西區:蓄勢而發。目前西區60#及61#樓主體通過驗收，其它單體樓工期相對符合交房計劃。施工過程中能較好的執行差別化管理及項目管理手冊，嚴格過程質量控制，并對作業班組進行考核獎懲。93實測備案1交房驗收2對外協調4退費協調前期開發政府單位溝通溝通園林局規劃綠化驗收完成規劃局資料申報及證件辦理協調天然氣公司社區通氣手續加快資金回籠完成一期墻體節能退費完成一、四期勞保退費完成預售保證金退費完成二期農民工保證金退費交房前期手續協調三期質檢站空氣檢測完成三期氣象局避雷檢測完成三期房管局房產實測完成三期智能化弱電檢測行政審批手續房產實測、預測手續辦理預售許可證手續辦理單體工程質檢竣工備案協調綜合備案、開發權證3、經濟指標完成情況之工程前期完成商住樓、網點二方案及報規文件設計；完成明堂路西側綠化帶設計；完成西區東大門廣場景觀、噴泉方案及施工圖設計；完成臨湖樓報規文件及施工圖設計審查；完成新售樓處景觀方案設計；完成西區石材干掛施工圖設計審查、圍墻方案設計及中水方案設計評審；完成三期生肖廣場及臨湖擋墻護欄設計。完成西區一期工程外墻保溫層變更；完成改地暖變更、部分樓號的基礎變更及換熱站變更；完成西區一期綜合管網變更優化；完成三期監控室設計變更；完成56#57#樓周邊市政景觀設計修改優化。完成外墻保溫層工藝做法及施工要求；完成外墻門窗洞修整施工做法；完成對干掛石材結合單體立面效果及使用功能方面的細節做法優化；組織各類圖紙會審、簽證處理及各類技術交底；組織沉降觀測及物探工作跟蹤督導；完成DM單、合同圖、對照表制作、工程合同審查修改及房屋測繪結果審查。完成主要工程質量通病總結及整改方法的討論確定；完成建筑安裝工程質量控制要點；完成工程裝飾工藝展示做法；完成工程施工用建筑裝飾標準；結合東區的景觀問題，擬定西區景觀設計優化意見。配合材料采購，完成保溫材料種類選擇及廠家考察；完成鋁合金門窗及配電箱廠家考察。加快工程收尾及各類維修，及時處理物業相關問題；組織完成對一期外墻滲水及一二期的景觀維修；及時協調解決三期市政管網問題處理。1234564、經濟指標完成情況之技術指導、規劃設計全年工作完成情況審核、測量簽證336份始終堅持實測實量及時相關費用統計簽證辦理及時完成工程量清單編制及時完成預算造價編制及時做好各類成本分析預算編制及時處理一二期結算爭議加大施工過程監督管理對節省造價部位進行記錄施工記錄完成二期總包結算審計完成三期塑窗欄桿結算完成三期消防綠化市政結算完成供水供電熱力等結算結算審核收集相關定額資料學習工程量計算技巧學習計算機算量知識理論學習5、經濟指標完成情況之合同預決算管理全年簽定合同61份進一步細化相關內容條款完善合同評審及會簽流程合同編制簽訂材料管理分包招標供應商管理材料現場管理甲供材管理6、經濟指標完成情況之招投標采購管理完成三期景觀燈具、外墻磚等5項甲供材料供應，完成西區一期人防門、配電箱、樣板區材料供應。甲控材管理完成西區一期商混定價，完成防水卷材、電工套管的認質認價；完成三期景觀工程及維修定價。鋼筋采購管理根據工程進度，完成西區一期十三批鋼筋采購；實時跟蹤鋼材價格，根據市場進行綜合分析；與供應商談判，確定供應單位，按規定時間進場。完成西區一期人防門、防火門、鋁合金門窗采購與安裝；完成電梯、中水回用設備采購與安裝；完成消防、智能化、地暖、石材干掛工程定標；完成西區一期主入口景觀工程招標；完成低壓配電箱采購。針對甲控材料、甲分包項目共搜集投標單位220家，先后組織相關部門對苗木、保溫材料、配電箱、鋁合金型材廠家進行考察；考察中側重了對技術能力及工程業績的客觀評價，公正公平的對相關單位進行綜合評估。積極響應公司的品質升級工作大局，對甲供、甲控材料進場與使用質量予以嚴格控制，清退了一批不合格的材料；貫徹落實“動態管理”要求，對相關材料進行全過程跟進。合理統籌資金使用01.調整按揭辦理策略02.密切溝通銀行職能部門03.催辦個人按揭貸款及時發放04.加快按揭貸款及時回籠收付賬款合同錄入01.全年收取各類款項超過X億元02.完成購房合同錄入超過2000份03.開具各類發票和收據超過6000份積極應對稅收檢查01.完成一二期土地增值稅自查02.完成三期企業所得稅自查03.及時對接國地稅的檢查04.公司納稅等級從C級升為B級資金統籌會計核算稅收應對7、各項經濟指標完成情況之財務管理8、非經濟指標完成情況（一）接待上級部門檢查本年度公司自覺接受政府及各社會團體指導工作，迎接上級業務主管部門檢查共23次。各級機關對公司近幾年的工作給予了充分肯定和高度贊揚。小金星幼兒園健康運作自2011年9月1日開園至今，XX小金星幼兒園作為社區引入的高端教育機構，已為小區近200戶業主子女的入托問題提供便利，目前運作的十分專業、高效。三期湖景園林效果初現作為東區三期重點項目的景觀湖工程，交房一年多時間里，在物業公司的綜合治理下，整體園林景觀效果顯現，成為社區居民休閑、納涼的好去處，同時也大大提升了項目的整體品質。8、非經濟指標完成情況（二）組織員工開展戶外活動為響應市委、市政府創建“國家衛生城市”工作，以更優美的環境衛生把實施“創衛”引向深入，11月23日下午，公司組織員工在指定區域進行衛生大掃除活動，積極履行企業社會責任。社區警務室進駐商業街為進一步加強社區安全、促進社會穩定，給廣大群眾提供全方位綜合保障服務，經公司和轄區雙山第一派出所協商，決定于項目東區一期商業街位置建立社區警務室。下一步，由物業公司予以對接，建立長期的群防聯動機制。小區爭創優秀園林小區按照年初工作計劃，應XX市房管局要求，北京XX物業XX分公司積極做好小區參評“XX市優秀園林小區”工作，12月15日，已通過XX市、XX市兩級園林主管部門驗收。8、非經濟指標完成情況（三）進一步推動企業文化建設為進一步推動企業文化建設，今年上半年完成公司內刊-《XX之聲》的改版和上半年合訂本的出版印刷，促進廣大員工積極參與，建立起更深層次的溝通平臺。組織各類小區業主活動為豐富小區業主文化生活，今年，物業公司組織了近十余次文體活動，在創建“和諧社區、文明社區”，共建美好家園的過程中發揮了積極的促進作用。積極投身公益事業公司在不斷發展自身業務的同時，積極投身社會公益事業，已經連續四年得到XX市慈善總會表彰。彰顯了良好的社會責任和企業公民意識。二、2013年工作計劃與幾點要求先請大家看幾組數據：數據來源：CREIS中指數據從圖中可以看出：一、全國百城價格指數從2012年5月開始，連續七個月走高；二、濟南房產指數雖在6月至9月間出現小幅回落，但從10月開始已連續三個月走高，且增幅明顯；三、至2012年12月份，濟南房產價格指數和全國百城平均價格指數相比，差額在1100元左右，和同省城市青島相比，差額也在500元左右。數據來源：CREIS中指數據圖：濟南房地產市場成交走勢圖（2012年第47周至第53周）從圖中可以看出：一、在2012年的最后五周里，濟南房地產市場成交近6500套商品住房，平均每月1300套；二、時間進入2012年12月份，商品房成交量急劇增長且反復，成交走勢突破以往房地產市場“金九銀十”傳統銷售定式的同時，從側面也反映出消費者對政策的迷茫和對2013年房價走勢判斷的不確定性；三、2013年元旦過后，短短的五天時間里，濟南商品房成交套數即達到1398套，成交面積109813.14㎡，高于2012年最后五周1300套的平均值。數據來源：CREIS中指數據圖：2012年1-12月全國30個城市住宅用地月度供應量從圖中可以看出：一、2012年1-12月份，全國住宅類用地單月推出量除11、12月外均低于2011年同期；二、在2012年房地產調控政策基調不變的情況下，全年土地市場供求低迷；三、受供地計劃影響，2012年下半年推出量持續走高并在12月達到頂峰，全年供應量呈遞增走勢。展望2013年，雖然全國房地產市場總體向好，但隨著國家城鎮化建設和越來越多具有國企背景和大品牌的開發商進入XX，市場競爭會更加激烈。經濟形勢好于2012年，政策調控堅持從緊取向“城鎮化”“政府關注點”“穩增長”“換屆效應”“穩中求進”“經濟改革”“競爭激烈”“品質升級”幾個關鍵詞2013

年中國房地產市場趨勢展望政策趨勢12345總體向好，投資增速企穩，新開工轉為增長，銷售增速略有提高；貨幣經濟環境穩定和供需關系轉變可能會共同促使房價總體向上；大量品牌房企布局三四線城市，企業競爭日益激烈；銷售好轉促進投資開工企穩回升，但幅度有限；不同城市、不同企業分化可能會進一步加劇；

6行業去化壓力仍較嚴峻，整體上行空間有限。2013年整體工作部署同事們：種種跡象表明，中央政府仍將繼續堅持房地產調控政策從緊取向，抑制投資投機的政策不會動搖。“中央經濟工作會議”所強調的關于2013年“穩中求進”的基調也預示著在貨幣政策穩健以及換屆效應的共同促進下，2013年宏觀經濟也將企穩向好。但是不同城市、不同企業的風險與機遇并存，面對競爭日益激烈的市場環境，我們在及時應對國家政策的同時，一定要隨行就市、努力提升產品品質，以高性價比的商品滿足客群的置業需要，積極穩妥的做好產品的銷售。為此，對2013年公司的整體工作做以下布置和安排。2013年公司的整體工作重心為：一、加快西區一期的工程進度；二、將品質升級落實到位，全方位提升西區整體質量水平；三、加快西區二期的報規與審批進程，力爭年中進行西區二期的開工建設。以上工作重心和整體工作要求總結為九個字：“保進度、抓質量、促建設”。銷售公司工作及時跟蹤國家房地產調控政策以及新措施的出臺，做好政策的預判、評估以及應急預案的處理；實時跟進與房地產銷售相關動態政策的調整，如：銀行利率、公積金貸款政策的變動。宏觀經濟分析一、積極穩妥的做好樓盤的持續銷售工作產品優劣勢分析目標市場細化競爭對手分析做好產品優劣勢綜合分析，進一步細化構成產品銷售各要素內容，努力提煉產品賣點，做好對置業顧問各種技能的持續培訓，對重點內容更要做好統一說辭，統一講解。分析不同客戶群體的需求差別，選擇并細分目標市場，尤其是要做好對第一手資料及各類數據的及時反饋，要根據不同的需求，制訂不同的銷售策略和促銷技巧。加強市場調研力度，詳細了解競爭對手信息（產品狀況、價格體系、營銷策略、客戶群體、銷售技巧、活動流程、后續跟進等），做好應對方案和銷售策略的問題處理。在原有營銷渠道和模式下，探索新的行銷理念與方式，加大西區品質升級的推廣力度。讓客戶直觀上看到西區的品質升級，提升客戶的購買信心。做好新房源的銷售，加大東區剩余20余套房源及庫存車位、配套房、商鋪的去化，掌握好推盤節奏，及時做好價格體系的調整。2013年銷售目標為X億元加大營銷推廣力度加強樣品房對外展示加大剩余房源去化一、積極穩妥的做好樓盤的持續銷售工作（續）做好西區二期銷售抓緊西區二期的開工建設，力爭四季度推出西區二期期房銷售。加強對銷售代理公司的監管和督辦；12345678協調跟進房管局初始登記證，抓緊三期剩余56、57、39、40、43、47#樓初始登記證的辦理，不得違約，做好期房抵押及現房抵押手續辦理；及時提報客戶貸款資料，增加一人，專人負責貸款客戶資料的跟進及銀行按揭貸款的發放，加強銷售資金的回籠；合理分工、統籌兼顧、有計劃的做好部門各項工作；督辦代理公司加強置業顧問的培訓；及時辦理銷售合同網簽和備案，做好臺帳的信息錄入；做好客戶權證辦理，重點抓好東區一二期400余戶未辦理房產證，特別是300多戶貸款客戶（期房已解押客戶）權證的辦理，做好風險控制；及時解決業主的糾紛。營銷策劃部工作及時跟進西區二期報規文件及園林報審文件，督辦其做好調整與修改，督辦施工圖設計督辦樣品房及新售樓處精裝工程的施工質量優化西區一期景觀、市政、公共事業等相關綜合管線、管網設計確定西區一期保溫材料及施工工藝，做好施工過程質量控制合理安排施工工序，對室外工程進行全方位、全過程的技術監管，保證室外工程的施工質量。重點對地暖、外墻干掛（原東區沒采用）的施工工藝及操作規程進行全程監管，確保施工質量對西區二期施工圖設計提出限額設計要求，同時總結東區及西區一期存在問題，提報設計任務書并督辦跟進落實二、工程技術方面工程管理根據各項目部提出的2013年進度趕工目標，全面做好“保進度、抓質量、促建設”各項工作要求與相應詳細舉措和方案的落實；抓緊室外工程的開工建設，確保交房時完成綜合備案驗收；加強西區相關單體保溫及干掛材料的進場和施工，做好過程中的質量控制；在明確西區二期規劃范圍的基礎上，及時與設計院溝通，做好相關資料的報審；同時做好開工前的各項準備工作，力爭年中開工建設；完成新建售樓處景觀施工圖設計、鋼構及內、外裝修設計，著手進行西區一期的景觀優化工作，同時開始新售樓處的開工建設，爭取三季度投入使用。緊緊圍繞西區品質升級工作大局，抓好各項工作的具體落實，及時協調解決施工過程中存在的質量與技術問題，盡快完成主入口大門及其景觀工程和樣品房的對外展示；加強西區精裝樣品房及樣板房施工過程中的質量監管，嚴格材料的進場驗收和工序的報驗；抓緊臨湖附屬樓施工進度控制，嚴格過程中的質量監管；三、工程管理方面21完善公司數據庫建設，逐步建立公司的經濟指標和消耗量指標數據庫；四、成本管控方面34567盡快完成三期總包的結算審計，結束東地塊所有項目的結算審計工作；及時跟蹤現場的隱蔽記錄，做好簽證的實測實量；會同財務部做好成本分析，做好資金的統籌管理，嚴格控制工程款支付；加強合同管理。建立統一、規范、可執行的合同管理，做好合約標準化，降低履約風險，同時要分析前期合同執行過程存在的爭議，完善合同條款；做好三期結算審計工作安排，明確審計內容和審計范圍；加強合同執行，合同條款一旦確定不得隨意修改和變更；8做好西區二期招投標準備，做好工程量清單，擬定總包合同，從前一期抓起，做好西區二期全過程的成本管控。物業公司作為一個獨立運作的機構以及作為后勤保障的行政部門，都承擔著維護項目形象的共同使命，要加強對企業正面形象的宣傳，積極配合公司的產品銷售。一、物業公司在做好小區日常管理工作的同時，要強化內部管理，增強服務意識，進一步提高對業主投訴問題的處理，營造小區的和諧氛圍；二、2013年要重點做好商業街警務室啟用后的相關工作，包括啟用后的共管方案和人員配置，做好與雙山一所的配合工作，同時要對整個東區的車輛管理進行徹底的整治；三、加強客戶服務意識，做好一二三期業主投訴問題的處理，繼續跟進尚未完成維修問題的整改；四、加強小區環境的整治力度，及時做好對創衛工作的持續檢查和小區創建“優秀園林小區”評審工作的跟進；繼續加強社區文化建設，增強物業服務意識，提升物業整體管理水平。

五、增進物業服務意識，提升物業管理水平各位同事：過去的2012年里，在全體員工的共同努力下，公司各方面工作均取得了顯著成績，展現出了團結一心、積極向上的良好工作氛圍。新的一年，我們又站在了新的起點，同時，又將面對更大的機遇和挑戰，我們要繼續努力，積極圍繞西區品質全面升級的工作大局，牢牢樹立憂患意識，各級各部門要緊緊圍繞這一工作重心開展工作，希望全體員工群策群力，為公司的發展做出更大的貢獻！謹此新春來臨之際，恭祝各位同仁闔家幸福、福泰安康！新年快樂，謝謝！9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，