開發經營與管理-《房地產開發經營與管理》高分通關卷1單選題（共35題，共35分）(1.)由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的（江南博哥）()特征。A.壟斷競爭B.寡頭壟斷C.壟斷D.競爭正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產市場結構。由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。(2.)()是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產市場的特性。正外部性是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。(3.)就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的()的回收。A.經營資金B.開發經營成本C.開發建設投資D.總開發成本正確答案：D參考解析：本題考查的是投資回收與投資回報。就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發利潤。(4.)某房地產開發項目采用20％的折現率計算出的項目凈現值為16萬元，該項目的財務內部收益率為()。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20％D.不滿足目標收益率要求正確答案：C參考解析：本題考查的是財務內部收益率。當i值小于內部收益率時，對于所有的i值，NPV都是正值；當i值大于內部收益率時，對于所有的i值，NPV都是負值。(5.)下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內容的是()。A.提出投資設想B.項目可行性研究C.細化投資設想D.尋找和篩選投資機會正確答案：B參考解析：本題考查的是投資機會選擇與決策分析。投資機會選擇主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作。(6.)把某一項投資活動作為一個獨立的系統，其資金的流向、數額和()都不盡相同。A.周期B.時間長度C.發生時點D.現金流量正確答案：C參考解析：本題考查的是現金流量圖。把某一項投資活動作為一個獨立的系統，其資金的流向、數額和發生時點都不盡相同(7.)某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4％等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是()元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36正確答案：B參考解析：本題考查的是復利計算。最后一個月的還款額=3044.54×（1+0.4%）^5×12+1-1=3868.52（元）。(8.)下列關于資金時間價值的表述中，錯誤的是()。A.利率是資金時間價值的一種標志B.從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值C.即使資金存在時間價值，也可以直接比較不同時點發生的現金流量D.從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費應得到的補償正確答案：C參考解析：本題考查的是資金時間價值的概念。由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點發生的現金流量。(9.)某家庭申請了50萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還5年后于第6年初一次償還了本金6萬元，則從第6年開始該家庭的月還款額減少了()元。A.984.37B.1016.81C.1159.97D.2387.24正確答案：C參考解析：本題考查的是復利計算。月還款的減少額，就是提前還款的6萬元轉化為等價每月等額還款后的值。根據公式：P=A/i×[1-1/(1+i)^n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)^60]=1159.97（元）。(10.)實際收益較預期收益增加的部分通常稱為()。A.風險收益B.風險損失C.風險報酬D.最大期望收益正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產投資風險的概念。當實際收益超出預期收益時，就稱投資獲取了風險收益；而實際收益低于預期收益時，就稱投資發生了風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。(11.)假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期收益率為()。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%正確答案：B參考解析：本題考查的是投資組合理論。預期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意無風險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。(12.)下列關于房地產投資特性的說法中，正確的是()。A.區位選擇異常重要B.適用于短期投資C.變現性好D.不易產生資本價值風險正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產投資概述。房地產投資的特性包括：（1）區位選擇異常重要；（2）適于進行長期投資；（3）需要適時的更新改造投資；（4）易產生資本價值風險；（5）變現性差；（6）易受政策影響；（7）依賴專業管理；（8）存在效益外溢和轉移(13.)下列關于房地產市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是()。A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產市場的自然周期。投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，在三四周期則超前于市場自然周期。參見教材P53。(14.)關于市場調查步驟的排序中，正確的是()。A.確定問題和調查目標、收集信息、制定調查計劃、分析信息、報告結果B.確定問題和調查目標、制定調查計劃、收集信息、分析信息、報告結果C.制定調查計劃、分析信息、收集信息、確定問題和調查目標、報告結果D.制定調查計劃、確定問題和調查目標、收集信息、分析信息、報告結果正確答案：B參考解析：本題考查的是市場調查的步驟。市場調查步驟順序為：確定問題和調查目標、制定調查計劃、收集信息、分析信息、報告結果。參見教材P107。(15.)下列各組特定的市場定義層次中，市場規模由大到小的是()。A.潛在市場、有效市場、服務市場B.有效市場、滲透市場、服務市場C.潛在市場、服務市場、合格的有效市場D.潛在市場、滲透市場、合格的有效市場正確答案：A參考解析：本題考查的是市場規模的估計。市場定義的層次，由大到小：潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。參見教材P112。(16.)對于()，市場營銷者應采取有效措施幫助消費者了解產品性能及其相對重要性，并介紹產品優勢及其給購買者帶來的利益，從而影響購買者的最終選擇。A.尋求多樣化購買行為B.習慣性購買行為C.復雜購買行為D.化解不協調購買行為正確答案：C參考解析：本題考查的是消費者購買決策過程。對于復雜購買行為，市場營銷者應采取有效措施幫助消費者了解產品性能及其相對重要性，并介紹產品優勢及其給購買者帶來的利益，從而影響購買者的最終選擇。參見教材P133。(17.)李某從銀行貸款100萬元購一套200萬元的商用房，貸款期限3年，年利率6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，他應該向銀行還息為()萬元。A.39.34B.19.67C.20.38D.30.56正確答案：B參考解析：本題考查的是單利計息與復利計息。用公式In=P[（1+i）n-1]計算，In=100×[（1+6%／12）12×3-1]=19.67（萬元）。參見教材P154。(18.)下列屬于房地產投資的優點的是()。A.相對較低的收益水平B.投資數額巨大C.無法抵消通貨膨脹的影響D.提高投資者的資信等級正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產投資的利弊。房地產投資的優點：相對較高的收益水平、易于獲得金融機構的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。(19.)2015年，某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為320萬平方米。該市2015年住宅市場吸納率為()。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%正確答案：B參考解析：本題考查的是市場交易指標。2015年住宅市場吸納率＝2015年住宅吸納量/2015年住宅可供租售量＝（2015年住宅銷售量＋2015年住宅出租量）/（2015年可供銷售的住宅＋2015年可供出租的住宅）＝（1680＋320）/（1800＋450）=88.89%。參見教材P43。(20.)下列關于名義利率與實際利率的表述中，錯誤的是()。A.實際利率是包含了通貨膨脹因素的利率B.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值C.名義利率越大，計息周期越短，名義利率與實際利率的差異越大D.當每年計息周期數等于1時，名義利率與實際利率相等正確答案：A參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率是包含了通貨膨脹因素的利率；實際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率。參見教材P156。(21.)房地產置業投資項目的期間費用計入()。A.管理費用B.財務費用C.運營費用D.開發建設投資正確答案：C參考解析：本題考查的是投資與成本。房地產置業投資項目的期間費用計入運營費用。(22.)當可供比較的互斥方案壽命期相同，且效益也基本相同時，宜采用的比選方法是()。A.凈現值法B.差額內部收益率法C.費用現值法D.內部收益率法正確答案：C參考解析：本題考查的是方案經濟比選方法的選擇。期限相同用費用現值法，期限不同采用等額年費用法。參見教材P210。(23.)某投資者以30萬元購買了一個寫字樓2年的經營權，第一年凈現金流量可能為30萬元、27萬元和23萬元，概率分別為0.3、0.5和0.2；第二年凈現金流量可能為38萬元、31萬元和28萬元，概率分別為0.4、0.4和0.2，若折現率為10%。問該購買商鋪投資凈現值的期望值為()萬元。A.22.07B.21.58C.19.34D.23.21正確答案：A參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（萬元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（萬元），兩年的現值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（萬元），52.07-30=22.07（萬元）。(24.)開發商發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補；下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在()年內延續彌補。A.3B.5C.8D.10正確答案：B參考解析：本題考查的是基本報表。開發商發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補；下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補；5年內不足彌補的，用稅后利潤彌補。在參見教材P271。(25.)租賃融資在房地產領域的應用模式主要是()。A.置業投資B.設備租賃C.售后回租D.權益融資正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產債務融資。租賃融資在房地產領域的應用，主要是采用回租租賃或售后回租模式，即房地產企業在有融資需求、但又不希望放棄該房地產控制權的情況下，通過將房地產產權出售給投資者，再由投資者回租給房地產企業使用或出租經營的情況。(26.)市場經濟條件下，物業租金水平的高低，主要取決于()。A.承租人的承受能力B.承租人愿意承擔的費用C.業主希望的投資回報率D.同類型物業的市場供求關系正確答案：D參考解析：本題考查的是制定物業管理計劃。從理論上來說，租金要根據物業出租經營成本、稅費和業主希望的投資回報率來確定，但市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于同類型物業的市場供求關系。(27.)銀行向某家庭發放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業管理費為每月150元。從當前我國商業銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于()元。A.3583B.3909C.4300D.4778正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產抵押貸款。考核指標中的房產支出與收入比。本題中沒有提及其它債務問題，所以不計算第二個指標。房產支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業管理費）／月均收入=（2000+150）/月均收入＜50%，月均收入＞4300。參見教材P312。(28.)以下各項中，屬于房地產開發項目涉及的主要不確定性因素的是()。A.租售價格B.租金水平C.空置率D.購買價格正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產開發項目的主要不確定性因素。對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。(29.)房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設置B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。房地產項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨界點分析的平衡點是允許的最低經濟效益指標，保本點分析的平衡點是利潤為零。參見教材P219。(30.)運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過()確定是否進行投資。A.等待投資型期權估價B.放棄型期權估價C.成長型期權估價D.柔性期權估價正確答案：C參考解析：本題考查的是實物期權方法與房地產投資決策。成長型期權估價，首期開發通常很難產生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對項目后期投資收益會有較大影響。實物期權觀點認為，該類型的開發項目可能產生成長型期權，因而可以對成長型期權進行估價，以確定是否進行投資。(31.)下列房地產投資項目經濟評價基礎參數中，屬于收益相關指標的是()。A.出租率B.基準收益率C.成本利潤率D.資本金投入比例正確答案：A參考解析：本題考查的是選擇基礎參數。選項B屬于評價標準類指標；選項C必須加目標兩字方為評價標準類指標；選項D屬于融資參數。參見教材P258。(32.)以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算的方法叫做()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標估算法D.工程量近似匡算法正確答案：A參考解析：本題考查的是房屋開發費。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數估算一座醫院的總投資等。參見教材P261。(33.)()是指由于REITs證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險。A.市場風險B.經營風險C.利率風險D.管理風險正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產投資信托基金風險及其管理。市場風險是指由于REITs證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險。(34.)某開發企業申請貸款6000萬元，由其擁有的商品房做抵押，該企業信用等級為AA級，貸款期限2年，投資項目為AA級，則該貸款綜合風險額為()萬元。A.1260B.2520C.1470D.1050正確答案：A參考解析：本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。某筆貸款風險額=某筆貸款額×信用等級系數×貸款方式系數×期限系數×項目風險等級系數。企業的信用等級為AA級企業為50%，用商品房抵押的為50%，中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項目風險等級為AA級的為70%，所以貸款風險額=6000×50%×50%×120%×70%=1260萬元。參見教材P333。(35.)下列關于寫字樓租金的表述中，正確的是()。A.基礎租金是租戶能接受的最低租金B.基礎租金低于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎租金D.寫字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內的位置有一定差異正確答案：D參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。選項A錯誤，基礎租金是業主所能接受的最低租金，非租戶；選項B錯誤，基礎租金高于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平；選項C錯誤，理想情況下，市場租金一般高于基礎租金。參見教材P351。多選題（共15題，共15分）(36.)以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括()。A.建筑安裝工程費B.國有土地使用權出讓金C.土地開發成本D.公共配套設施建設費E.土地增值收益或溢價正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是土地費用。以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款由國有土地使用權出讓金、土地開發成本和土地增值收益或溢價構成。(37.)房地產開發項目可行性研究中，投資機會研究的主要內容有()。A.地理環境B.經濟政策C.項目投資估算D.市場情況E.市場需求與供給情況正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、市場情況、項目建成后對社會的影響等。(38.)下列有關房地產投資系統風險的說法中，正確的有()。A.洪水.地震等災害不用單獨投保B.利率的調升會導致房地產實際價值的折損C.政治風險是房地產投資中危害最大的一種風險D.周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險E.房地產投資的保值性，使投資者要求的最低收益率可以通過通貨膨脹率與行業基準析現率的直接相加得到正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是房地產投資的系統風險。選項A錯誤，有時需就洪水、地震、核福射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單；選項E錯誤，房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業基準析現率的直接相加。(39.)下列各項中，屬于風險估計與評價常用方法的有()。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法正確答案：D、E參考解析：本題考查的是風險分析的一般過程和方法。常用的風險評價的方法有以下幾種：調查和專家打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。選項A是風險辨識的方法。選項B期望值法屬于概率分析。選項C屬于不確定性分析。參見教材P230。(40.)下列房地產市場指標中，屬于供給指標的有()。A.空置量B.房地產價格指數C.平均建設周期D.吸納率E.房屋施工面積正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是供給指標。選項BD屬于市場交易指標。參見教材P39～41。(41.)下列選項中，屬于房地產市場存在層面的有()。A.空間市場B.資產市場C.新增量市場D.存量房市場E.高檔住宅市場正確答案：A、B參考解析：本題考查的是房地產空間市場與資產市場。房地產市場存在著空間市場和資產市場兩個層面。(42.)下列工程中，經批準可以邀請招標的有()。A.項目技術復雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的B.受自然地域環境限制的C.國有資金投資占主導地位的建設項目D.涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災，適宜招標但不宜公開招標的E.擬公開招標的費用與項目的價值相比，不值得的正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是招標方式和招標機構。有下列情形之一的經批準可以進行邀請招標：（1）項目技術復雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的；（2）受自然地域環境限制的；（3）涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災，適宜招標但不宜公開招標的；（4）擬公開招標的費用與項目的價值相比，不值得的；（5）法律、法規規定不宜公開招標的。(43.)在市場趨勢分析中，相關分析法可進一步分為()。A.指數平滑法B.簡單平均法C.移動平均法D.回歸分析法E.市場因子推演法正確答案：D、E參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。相關分析法包括回歸分析法、市場因子推演法。(44.)市場定位戰略主要分為()。A.產品差別化戰略B.服務差別化戰略C.主題差別化戰略D.人員差別化戰略E.形象差異化戰略正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是市場定位。市場定位戰略主要有：產品差別化戰略、服務差別化戰略、人員差別化戰略和形象差異化戰略。(45.)IS-LM曲線模型的利率理論認為()。A.利率不受貨幣因素的影響B.利率取決于貨幣供應量與流動性偏好的均衡水平C.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的D.在IS曲線上，利率在商品市場均衡條件下引起收入反向變動E.利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價值正確答案：C、D參考解析：本題考查的是利息與利率。選項A是古典學派的儲蓄投資決定理論的觀點；選項B屬于流動性偏好利率理論；選項E屬于馬克思的利率決定理論的觀點。參見教材P152。(46.)下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有()。A.凈現值B.投資利潤率C.現金回報率D.靜態投資回收期E.內部收益率正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是經濟評價指標體系。凈現值和內部收益率屬于動態指標。房地產投資項目包括開發投資項目和置業投資項目兩種，其中的現金回報率只屬于置業投資項目的靜態盈利能力指標。參見教材P178。(47.)下列關于現金回報率與投資回報率的說法中，正確的有()。A.現金回報率和投資回報率都反映了開發投資項目的盈利能力B.現金回報率反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系C.投資回報率反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之比D.投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產投資的增值收益和權益增加收益E.現金回報率是稅后現金回報率正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是現金回報率與投資回報率。選項A錯誤，現金回報率和投資回報率都是房地產置業投資過程中，投資者量測投資績效的指標，反映了置業投資項目的盈利能力；選項E錯誤，現金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。參見教材P201。(48.)敏感性分析的“三項預測值”法對房地產開發項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，下列屬于這三項預測值的有()。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能的預測值E.最接近的預測值正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。三個預測值（估計值），即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。(49.)股票市場融資方式包括()。A.首次公開發行B.配發C.增發D.認股權證E.公司債券正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是股票市場融資。股票市場融資包括首次公開發行、配發、增發和認股權四種融資方式。(50.)收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.空置損失C.租金損失D.其他收入E.運營費用正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是收益性物業經營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。參見教材P367。判斷題（共15題，共15分）(51.)可行性研究中的調查研究，主要從市場調查、資源調查、人力調查三方面進行。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是可行性研究的步驟。調查研究主要從市場調查和資源調查兩方面進行。(52.)房地產的不可移動性，表明其對地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分是最常見的劃分方式。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產市場細分。房地產的不可移動性，表明其對地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區，所以最常見的是按城市劃分(53.)一般來說，通貨膨脹導致折現率提高，房地產增值導致折現率降低。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，但對折現率的影響不同。通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現率，除非與物業投資有關的風險因素發生變化。(54.)房地產投資信托基金常采用“開發-持有出租-出售”的模式。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產投資活動中的現金流量。房地產投資信托基金常采用“購買-持有出租-出售”的模式。(55.)長期投資資金周轉快，流動性好，風險較高，盈利能力強。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是投資概述。長期投資回收期長，短期變現能力較差，風險較高，但長期的盈利能力強。參見教材P1。(56.)房地產市場運行環境的影響因素中，社會因素、經濟因素和技術因素，是影響房地產市場發展的基本因素。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產市場的運行環境。地產市場運行環境的影響因素中，社會因素、經濟因素和政策因素，是影響房地產市場發展的基本因素。參見教材P31。(57.)在用蒙特卡洛模擬法進行風險分析時，其結果的準確性與各變量的變化范圍和變化概率估計的準確性無關。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風險分析法的要點是需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結果準確的前提。參見教材P238。(58.)房地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產開發企業發放商用房地產開發貸款的重要條件之一。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產開發貸款。開發商是否可以獲得抵押貸款承諾，越來越成為金融機構發放房產開發貸款的重要條件之一。參見教材P302。(59.)房地產開發項目需要臨時停水、停電、中斷道路交通時，承包商應按照國家有關規定辦理申請批準手續。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是安全管理。開發商應按照國家有關規定辦理申請批準手續的可能情況包括：（1）需臨時占用規劃批準范圍以外場地；（2）可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設施；（3）需要臨時停水、停電、中斷道路交通；（4）需要進行爆破作業等。參見教材P89。(60.)信念和態度一旦形成就很難改變，會引導消費者習慣地購買某些商品。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。信念和態度一旦形成就很難改變，會引導消費者習慣地購買某些商品。參見教材P131。(61.)住房市場存在政府干預且受社會高度關注，除政府政策調整、社會輿論導向等的影響外，示范效應、從眾心理等也會影響購買者決策，出現羊群效應等非理性購買行為。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是住房市場中的消費者行為。住房市場存在政府干預且受社會高度關注，除政府政策調整、社會輿論導向等的影響外，示范效應、從眾心理等也會影響購買者決策，出現羊群效應等非理性購買行為。(62.)某貸款年利率為5%，按季度計息，則該貸款的年實際利率為5.09％。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。實際利率=（1+名義利率/計息周期數）計息周期數-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。(63.)流動比率越低，說明營運資本（即流動資產減流動負債的余額）越多，對債權人而言，其債權越安全。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是流動比率。流動比率越高，說明營運資本（即流動資產減流動負債的余額）越多，對債權人而言，其債權越安全。參見教材P205。(64.)權益投資比率指投資者所投入的權益資本或資本金占借貸資本總額的比例。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產置業投資項目的主要不確定性因素。權益投資比率指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。(65.)小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說位置對小型商場并不很重要。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是零售商業物業分析。小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說特色對小型商場并不很重要。參見教材P357。問答題（共2題，共2分）(66.)某投資者以3.8萬元／㎡的價格購買了一個建筑面積為80㎡的店鋪，用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎上上浮2個百分點，按年等額償還。經營費用為毛租金收入