項目建設用地涉及(shèjí)法律、法規和審批程序

2016年8月5日

1共五十五頁三、建設(jiànshè)用地預審二、建設項目用地選址(xuǎnzhǐ)

四、農用地轉用及土地征收五、建設項目供地目

錄一、建設用地管理概況共五十五頁第1章建設(jiànshè)用地管理概況共五十五頁

土地的用途管制制度；審批(shěnpī)制度。包括土地征收審批(shěnpī)和農地轉用審批(shěnpī)；耕地占補平衡制度；基本農田保護制度；補償安置制度；土地有償使用制度。建設用地管理(guǎnlǐ)基本制度共五十五頁建設用地管理總體(zǒngtǐ)框架

建設項目用地預審(yùshěn)建設項目供地（國有土地）農用地轉用和土地征收020403項目審批、核準、備案階段農用地轉用審批土地征收報批前工作程序批準基本程序報批后工作程序

建設項目用地選址01共五十五頁第2章建設項目用地選址(xuǎnzhǐ)共五十五頁一、前期(qiánqī)準備工作--建設項目用地選址《土地管理法》在總則中第4條明確規定:“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊(tèshū)保護。”國務院《土地管理法實施條例》第19條規定“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標；城市和村莊、集鎮建設占用土地，涉及農地轉用的，還應當符合城市和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批準農地轉為建設用地。”《土地管理法》第26條規定“經國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規劃的，根據國務院批準文件修改土地利用總體規劃。經省、自治區、直轄市人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規劃批準權限內的，根據省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規劃。”

共五十五頁選址方案論證(lùnzhèng)時在用地方面要充分考慮以下因素：

項目選址是否符合土地利用總體規劃；在城鎮規劃區建設的項目是否符合城鎮規劃；在城鎮規劃區外擬報國務院或省級人民政府批準或備案的大型能源、交通、水利等基礎設施獨立選址項目要盡可能少占耕地，特別是不占或少占基本農田。了解項目所在地征地費用(fèiyong)和耕地開墾費標準。涉及土地的法定費用(fèiyong)應列入項目預算，作為項目選址方案論證比較的因素之一。獨立選址的線性工程和大型建筑物或建筑群是否壓覆重要礦床。建設項目選址地質條件，是否在地質災害易發區，是否因工程建設引發地質災害，防治措施。共五十五頁共五十五頁第3章建設用地預審共五十五頁建設項目用地預審概念(gàiniàn)及要求建設項目用地預審，是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段(jiēduàn)，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。建設項目用地實行分級預審。需人民政府或有批準權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府的國土資源管理部門預審。需核準和備案的建設項目，由與核準、備案機關同級的國土資源管理部門預審。需審批的建設項目在可行性研究階段，由建設用地單位提出預審申請；需核準的建設項目在項目申請報告核準前，由建設單位提出用地預審申請；需備案的建設項目在辦理備案手續后，由建設單位提出用地預審申請。共五十五頁《土地管理法》1《建設項目用地預審管理辦法》（2008年第42號令）2建設(jiànshè)用地預審的法律依據第五十二條建設項目可行性研究論證時，土地行政主管部門可以根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和建設用地標準，對建設用地有關(yǒuguān)事項進行審查，并提出意見。國務院《土地管理法實施條例》第22條、第23條對此作了更加具體的規定“建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告；可行性研究報告報批時，必須符具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。”共五十五頁用地預審(yùshěn)的權限和程序建設項目實施分級預審，需人民政府或有批準權的人民政府發展改革等部門(bùmén)審批、核準和備案的建設項目，由該人民政府的國土資源管理部門(bùmén)預審。需要報國家投資主管部門審批、核準和備案的建設項目用地預審由國土資源部預審。屬于土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外的獨立選址建設項目，委托項目所在地的省級國土資源管理部門受理，提出初審意見后，轉報國土資源部，由國土資源部出具預審意見。在規劃確定的城市建設用地范圍內的建設項目，委托市級國土資源管理部門受理，提出初審意見后，轉報國土資源部。共五十五頁用地預審的主要(zhǔyào)內容建設項目用地選址是否符合土地利用總體規劃，是否符合土地管理法律、法規規定的條件；建設項目是否符合國家供地政策；建設項目用地標準和總規模是否符合有關規定；占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障；屬于《土地管理法》第二十六條規定情形，建設項目用地需修改土地利用總體規劃的，規劃的修改方案、建設項目對規劃實施影響(yǐngxiǎng)評估報告等是否符合法律、法規的規定。共五十五頁涉及建設項目預審(yùshěn)的其它規定

建設項目預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大(zhòngdà)調整的，應當重新預審。共五十五頁建設項目用地單位如何辦理(bànlǐ)用地預審：

建設用地單位在基本完成建設項目可行性報告后就可以申請辦理用地預審。這時建設項目業主單位應首先主動與項目所在地的縣級國土資源局聯系，介紹項目用地情況，提供項目選址布局圖。縣級國土資源部門根據土地利用總體規劃和項目選址區土地資源情況向用地單位提供涉及土地情況，包括(bāokuò)擬用地的各類土地面積、特別是耕地面積、是否占用基本農田、是否符合土地利用總體規劃、繪制建設項目用地規劃審查圖等，并在報送的《建設用地預審申請表》上簽署意見。如不符合土地利用總體規劃，但屬于《土地管理法》第26條規定的可以調整規劃的建設項目，則要編制土地利用總體規劃修改方案與建設項目用地預審同時報送。共五十五頁第4章農用地轉用、土地(tǔdì)征收共五十五頁農用地轉用土地(tǔdì)征收農用地轉用是指按照土地利用總體規劃和國家規定的批準權限獲得(huòdé)批準后，將農用地轉變為建設用地的行為。土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置的法律行為。農用地轉用和土地征收共五十五頁農用地轉用審批(shěnpī)土地(tǔdì)征收土地征收的批準權限土地征收的程序報批前工作程序批準基本程序報批后工作程序農用地轉用、土地征收共五十五頁農用地轉用、土地(tǔdì)征收法律(fǎlǜ)依據《土地管理法》第四十四條建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。《中華人民共和國憲法》第十條農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。123共五十五頁農用地轉用審批(shěnpī)的權限下列建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的需報國務院批準：A、國務院批準的建設項目(xiàngmù)，包括按照國家基本建設程序規定，由國務院及國務院有關部門批準的建設項目(xiàngmù)，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外占用農用地；國務院和國務院有關部門批準的能源、交通、礦山等項目(xiàngmù)，中央軍委批準的軍事建設項目(xiàngmù)占用農用地；國務院審批權限B、基本農田轉為建設用地；C、省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目占用農用地；D、在土地利用總體規劃確定的省、直轄市、計劃單列市和自治區人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規模范圍內，為實施該規劃按土地利用年度計劃申請城市分批次用地。共五十五頁農用地轉用的審批(shěnpī)權限①在設區的市土地總體規劃和縣級土地利用總體規劃確定(quèdìng)的建設用地范圍內，按土地利用年度計劃分批次將農用地轉為建設用地；②建設項目占用土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集體建設用地范圍外的土地，涉及農用地轉用的，除需要國務院審批的以外，一律由省政府審批。省級人民政府審批權限設區的市（地區）人民政府審批權限在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，農村村民宅基地、鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業按土地利用總體年度計劃分批次轉為建設用地。共五十五頁土地征收(zhēngshōu)的批準權限《土地管理法》第四十五條征收下列土地的，由國務院批準：（一）基本農田；（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行(xiānxíng)辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。共五十五頁01若農用地轉用審批的權限(quánxiàn)屬于國務院的，則農用地轉用和土地征收由國務院同時審批0203若農用地轉用審批(shěnpī)的權限和土地征收的審批(shěnpī)權限均屬于省級人民政府，則農用地轉用和土地征收由省級人民政府同時審批(shěnpī)農用地轉用批準權屬于省級人民政府而征收土地批準權屬于國務院的，先由省級人民政府批準農用地轉用后，再報國務院批準征收土地；省級人民政府批準農用地轉用的文件作為國務院批準征收土地的依據之一農用地轉用審批和土地征收審批的關系共五十五頁報批(bàopī)前工作程序組織(zǔzhī)征地聽證確認征地調查結果告知征地情況010203共五十五頁告知(ɡàozhī)征地情況在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村(nóngcūn)集體經濟組織和農戶。征收土地告知書國土資源部關于印發《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的通知（國土資發[2004]238號）、國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知（國土資發[2010]96號）和四川省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳《關于調整征地補償安置標準等有關問題的意見》的通知（川辦函[2008]73號）依據內容形式共五十五頁確認(quèrèn)征地調查結果內容(nèiróng)形式依據國土資源部關于印發《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的通知（國土資發[2004]238號）文件、國土資發[2010]96號文件和川辦函[2008]73號文件當地國土資源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。征收調查結果確認書共五十五頁國土資源部關于印發《關于完善征地補償安置制度的指導(zhǐdǎo)意見》的通知（國土資發[2004]238號）文件、國土資發[2010]96號文件、川辦函[2008]73號文件和《國土資源聽證規定》依據在征地依法報批前，當地國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置方案和社保方案有申請聽證的權利(quánlì)。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。被征地農民未申請聽證的，在征地報批材料中要有關于農村集體經濟組織和至少3至5名村民代表簽收的聽證通知書送達回執；舉行聽證的，要報聽證筆錄，及地方政府針對農民在聽證中所提意見處理情況的說明。內容征地方案聽證告知書，送達回證，聽證筆錄，放棄聽證說明。形式組織征地聽證共五十五頁批準基本(jīběn)程序以報國務院批準單獨選項項目報批為例：在土地利用總體規劃確定的城市建設(jiànshè)用地范圍外單獨選址的建設(jiànshè)項目使用土地的，建設(jiànshè)單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土行政主管部門提出用地申請。建設單位提出用地申請時，附具下列材料：（一）建設項目立項批復文件；（二）初步設計方案的相關批復文件；（三）土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；（四）涉及林業（林地審核同意書）、礦山（采礦許可復印件）等；（五）地質災害危險性評估報告及備案登記表；（六）壓覆礦產資源評估報告及審查意見或說明；

（七）土地復墾方案的審核文件；（八）勘測定界技術報告書。共五十五頁批準基本(jīběn)程序-以報國務院批準單獨選項項目報批為例(續一）：市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。省、自治區、直轄市土地行政主管部門收到上報的建設項目呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，應當報經同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，上報有批準權的國務院審批。農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體(jùtǐ)建設項目供地。單獨選址項目建設用地報件裝訂清單

共五十五頁批準基本程序(chéngxù)--業主繳納規費以報國務院批準(pīzhǔn)單獨選項項目報批為例(續一）：耕地開墾費新增有償費土地管理費社保費用補償安置費共五十五頁報批后工作(gōngzuò)程序征收(zhēngshōu)土地公告征地補償安置方案公告征地補償登記支付征地安置補償費做好被征地農民的社保工作對征地批后實施的監管兩公告一登記共五十五頁0201依據：《征收(zhēngshōu)土地公告辦法》內容：被征收(zhēngshōu)土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征收(zhēngshōu)土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征收土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施。征收土地公告主要包括征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；被征收土地的所有權人、位置、地類和面積；征地補償標準和農業人員安置途徑等。征收土地公告共五十五頁0102依據：《征收土地公告辦法(bànfǎ)》、國土資發[2010]96號文件內容：市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據批準的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內以被征收土地的所有權人為單位擬訂(nǐdìng)征地補償、安置方案并予以公告。

征地補償安置、方案公告主要包括：被征收土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口的數量；地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；農業人員的具體安置途徑等。征地補償、安置方案公告共五十五頁0201依據：《征收土地(tǔdì)公告辦法》內容：被征地農村集體經濟(jítǐjīngjì)組織、農村村民或者其他權利人應當在征收土地公告規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償登記手續。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償登記手續的，其補償內容以有關市、縣土地行政主管部門的調查結果為準。征地補償登記共五十五頁《實施辦法》、國土資發〔2008〕135號和川辦函[2008]73號文件，《四川省征地統一年產值標準修訂(xiūdìng)成果匯編》[依據(yījù)][標準]征收每畝耕地的土地補償費均按征地統一年產值（前3年平均年產值）的10倍計算。征收非耕地的土地補償費按上述標準減半計算。土地補償費支付給被征地單位，用于發展生產和安排因土地被征用而造成的多余勞動力的就業和不能就業人員的生活補助。其使用由村民會議或者村民代表會議決定，報鄉（鎮）人民政府批準后執行。[使用]1、土地補償費支付征地補償安置費共五十五頁《實施辦法》和川辦函[2008]73號文件(wénjiàn)[依據(yījù)][標準]安置補助費依據被征地集體經濟組織人均耕地面積，按以下標準計算：人均耕地1畝及以上的，每畝耕地按征地統一年產值的6倍計算；人均耕地1畝以下的每個安置人口按征地統一年產值的6倍計算。征收非耕地的安置補助費按上述標準減半計算。安置補助費用于被征用土地農村集體經濟組織的成員的生產、生活安置。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。[使用]2.安置補償費支付征地補償安置費共五十五頁《實施辦法》和川辦函[2008]73號文件(wénjiàn)，《成都市等21個市州征地青苗和地上附著物補償標準》（2012年修訂）[依據(yījù)][標準]地上附著物和青苗的補償標準由各市（州）人民政府每3年修訂并報省人民政府批準后執行。在執行中各市（州）人民政府可根據本地區物價上漲幅度進行相應調整。地上附著物和青苗補償費，屬于個人所有的，支付給個人；屬于集體所有的，支付給集體經濟組織。征收土地的各項補償、補助費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。[使用]3、地上附著物和青苗補助費支付征地補償安置費共五十五頁四川省人民政府辦公廳關于被征地農轉非人員參加基本養老保險(yǎnɡlǎobǎoxiǎn)有關問題的通知（川辦函[2009]302號）03四川省人民政府辦公廳關于(guānyú)進一步做好被征地農民社會保障工作的通知（川辦發[2008]15號）加強被征地農民社會保障工作的監督檢查，規范被征地農民社會保障資金管理。各級勞動保障、國土資源等有關部門要認真貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于做好被征地農民社會保障工作的方針政策，在對農村土地征收征用情況的監督檢查中，切實搞好對被征地農民社會保障工作情況落實的監督檢查，及時糾正征地過程中損害農民權益的問題。各地要制訂被征地農民社會保障資金管理辦法，加強對被征地農民社會保障資金收支情況的監管，定期向社會公布，接受社會和被征地農民的監督。02國務院辦公廳轉發勞動保障部關于做好被征地農民就業培訓和社會保障工作指導意見的通知（國辦發[2006]29號）01做好被征地農民的社保工作共五十五頁第5章建設項目供地共五十五頁建設項目供地基本概念國有建設用地供應(gōngyìng)方式國有建設(jiànshè)用地供應政策建設用地使用標準41共五十五頁《憲法》第十條：城市的土地屬于國家所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。《土地管理法》第十一條：單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體(jùtǐ)登記發證機關，由國務院確定。《土地管理法》第四十三條：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。基本概念42共五十五頁國有(guóyǒu)建設用地的供應方式劃撥(huàbō)出讓租賃作價出資（入股）授權經營共五十五頁適用范圍：《城市房地產管理法》第二十三條規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以收縣級以上人民政府依法批準劃撥。（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規規定的其他(qítā)用地。根據國土資源部規定，符合《劃撥用地目錄》的建設用地項目，由建設單位提出申請，以有批準權的人民政府批準，方可以劃劃方式提供土地使用權。國有建設(jiànshè)用地使用權劃撥44共五十五頁《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）要求，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公、各類基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合(fúhé)《劃撥用地目錄》的，應當實行有償使用。《劃撥用地目錄》

國有(guóyǒu)建設用地使用權劃撥45共五十五頁國有建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限(niánxiàn)內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業（含辦公）、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年；國有建設用地使用權出讓可以采取招標、拍志、掛牌或者協議的方式進行。工業用地和商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地），以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須實行招標、拍志、掛牌方式公開出讓。國有(guóyǒu)建設用地使用權出讓46共五十五頁國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與市、縣人民政府(rénmínzhèngfǔ)國土資源行政主管部門簽訂一定期限的土地使用權租賃合同，并支付土地租金的行為。國有土地租賃(zūlìn)47共五十五頁國有土地使用權作價出資(chūzī)或者入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資(chūzī)投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資(chūzī)的國家資本金或者股本金的行為。國有土地使用權作價(zuòjià)出資（入股）48共五十五頁國有土地授權經是指國家將一定年期的土地使用權作價后，授權給特定企業進行經營管理，該企業可以向其直屬企業、控股或參股企業以作價出資（入股）或租賃方式配置土地。說明：授權經營和作價出資（入股）方