X住宅小區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告址北引小區(qū)規(guī)劃路而望北郊公園，南靠酒金醫(yī)院、體育場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)等公用設(shè)施一應(yīng)俱無(wú)線尋呼、數(shù)據(jù)通信容，功能齊全、方便快捷、靈活高效的郵電通標(biāo)。這為X的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，大規(guī)花園”的開發(fā)建設(shè)有著良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展機(jī)遇。一是X撤地建市后，城市的工業(yè)居住區(qū)規(guī)劃總用地住宅用地道路用地68.569.89人均面積/用地面積203828201502325820670居住套數(shù)居住人口住宅平均層數(shù)人口毛密度住宅面積毛密度住宅面積凈密度9919人219270㎡27080㎡486.63人/公頃9400㎡/公頃27.80%23.90%26.66%19.68% 48%配套設(shè)施。本期多數(shù)樓宇接近酒金公路與酒銀2水電暖安裝工程費(fèi)2192702192702192709648440單價(jià)(元/㎡)金額(萬(wàn)元)工程量(㎡)12345672025+11621+975+1388+2.1廣告與市場(chǎng)推廣費(fèi)2.2銷售手續(xù)費(fèi)開發(fā)成本×2%銷售收入×0.5%*銷售收入×0.5%*詳見“貸款還本付息表”金額/萬(wàn)元表7投資成本費(fèi)用估算匯總表1.征地補(bǔ)償費(fèi)2.土地使用權(quán)出讓金1020(三)前期工程費(fèi)與期間稅費(fèi)975發(fā)建設(shè)完成后一次性還本付息。投資后余額在第六年末一次性還本付息。本項(xiàng)目貸款表8投資計(jì)劃與資金籌措表(I=5.58%)單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20253904416248123050202538203948420253904416248123050投資總額建設(shè)投資借款(含利息)銷售收入再投入1212345建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年初借款累計(jì)年初借款累計(jì)3084479866085108本年底本息償還726218695393歸還借款本息來(lái)源7262其它收入表10住宅銷售總收入預(yù)測(cè)表建議銷售價(jià)(元/建議銷售價(jià)(元//可銷售面積(㎡)131134371630312606252121890954301086038010銷售收入(萬(wàn)11543855551109221916644789563345別墅銷售總收入預(yù)測(cè)表建議銷售價(jià)(元//可銷售面積(㎡)300010001000200040003000108021607560銷售收入(萬(wàn)4504504504504620商業(yè)用房銷售總收入預(yù)測(cè)表銷售收入(萬(wàn)銷售收入(萬(wàn)可銷售面積(㎡)2158.612158.612158.61719.55/(注：下表中，A1——一期住宅，A2——二期住宅；A3——三期住宅；B1——一表11銷售收入分期按比例測(cè)算表2345630%B130%C130%A130%B130%C110%A210%B210%C230%A130%B130%C120%A220%B220%C210%A310%B310%C310%A110%B110%C140%A240%B240%C220%A320%B320%C330%A230%B230%C270%A370%B370%C3銷售面積24503450分年度銷售金額(萬(wàn)元)4450478423156450423121510表12各年銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表單位：萬(wàn)元450462021510442316534201123456扣除項(xiàng)目金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用扣除項(xiàng)目金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售收入增值稅率1.1+1.2+1.3+1.4詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售收入×5.5%21510-119700表14項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期27294231522273832579399849356977銷售收入土地增值稅21510020327140表15稅后利潤(rùn)測(cè)算單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期銷售收入土地增值稅利潤(rùn)總額稅后利潤(rùn)2151001234567注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃與開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算序號(hào)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期5621510215102現(xiàn)金流出18848202539894186487131352.1建設(shè)投資169762025382039484502268103凈現(xiàn)金流量2662-2025-2044-1457-639208767404累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2025-4069-5526-6165-407826625折現(xiàn)系數(shù)(ic=7%)0.93460.87340.81630.76290.71300.66636折現(xiàn)現(xiàn)金流量625-1893-1786-1189-488148844917累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量-1893-3678-4867-5355-38676258折現(xiàn)系數(shù)(ic=11%)0.90090.81160.73120.65870.59350.53469折現(xiàn)現(xiàn)金流量-127-1824-1659-1065-4211238360410累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量-1824-3484-4549-4970-3731-12711折現(xiàn)系數(shù)(i2=10%)0.90910.82640.75130.68300.62090.564512折現(xiàn)現(xiàn)金流量39-1841-1690-1094-4361296380513累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量-1841-3530-4625-5061-376539靜態(tài)——全部投資利潤(rùn)率=(2662/16976)x100%=15.68%序號(hào)1256789現(xiàn)金流入銷售收入其它收入現(xiàn)金流出自有資金預(yù)售收入再投入土地增值稅貸款本息償還凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)(i1=7%)折現(xiàn)現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)(ic=18%)折現(xiàn)現(xiàn)金流量累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)(i2=19%)折現(xiàn)現(xiàn)金流量累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量21510215100201100建設(shè)經(jīng)營(yíng)期-202595643861-2025-1069-1026-1650.93460.87340.81630.76290.84750.71820.60860.5158-1716-1030-1003-5590.84030.70620.59340.4987-1702-1027-1001-5725000.71300.4371-4640.4190-4806040600.66630.37044990.3521474靜態(tài)——自有資金投資利潤(rùn)率=(1400/5093)x100%=27.4表18項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算基礎(chǔ)財(cái)務(wù)部收益率(FIRR)投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)表19資金來(lái)源與運(yùn)用表(財(cái)務(wù)平衡表)單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2025407343995181銷售收入自有資金貸款(含利息)其它收入資金運(yùn)用建設(shè)投資建設(shè)期借款利息土地增值稅償還借款本息盈余資金累計(jì)盈余資金215100273720600040605000序號(hào)1234盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量=固定總成本÷（單位產(chǎn)品價(jià)格-單位產(chǎn)品可變成本-單=6617÷（21510÷209035.38-11621÷209035.38-118=16976÷209035.38÷(21510÷209035.38-1183÷20903建安工程費(fèi)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)-359-359財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值21.7521.758.49-392水電暖安裝工程費(fèi)627106271062710440單價(jià)(元/㎡)金額(萬(wàn)元)工程量(㎡)4．第一期應(yīng)分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為：1388×11開發(fā)成本×2%2銷售費(fèi)用廣告與市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入×0.5%*銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入×0.5%*3詳見“貸款還本付息表”4表7投資成本費(fèi)用估算匯總表(三)前期工程費(fèi)與期間稅費(fèi)278(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)396表8投資計(jì)劃與資金籌措表(I=5.58%)單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期投資總額建設(shè)投資借款(含利息)銷售收入再投入485643212表9貸款還本付息估算表單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年底本息償還年末借款累計(jì)歸還借款本息來(lái)源投資回收其它收入43212345所示。表10住宅銷售總收入預(yù)測(cè)表建議銷售價(jià)(元/銷售收入(萬(wàn)住建議銷售價(jià)(元/銷售收入(萬(wàn)住874243710宅/別墅銷售總收入預(yù)測(cè)表可銷售面積(㎡)40002000銷售收入(萬(wàn)450建議銷售價(jià)(元//商業(yè)用房銷售總收入預(yù)測(cè)表建議銷售價(jià)(元/建議銷售價(jià)(元//可銷售面積(㎡)7195.38銷售收入(萬(wàn)455(注：下表中，A1——一期住宅，A2——二期住宅；A3——三期住宅；B1——一表11銷售收入分期按比例測(cè)算表4455510%B110%C130%A130%B130%C140%A140%B140%C120%A120%B120%C11銷售面積1分年度銷售金額(萬(wàn)元)450242335各年銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表單位：萬(wàn)元44553450561123456金額/萬(wàn)元4689-9000扣除項(xiàng)目金額開發(fā)成本扣除項(xiàng)目金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售收入×5.5%銷售收入增值稅率表14項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1建設(shè)經(jīng)營(yíng)期13412345676000205060002050銷售收入6484土地增值稅0稅后利潤(rùn)測(cè)算單位：萬(wàn)元建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2206000000050銷售收入銷售收入6484土地增值稅0利潤(rùn)總額839稅后利潤(rùn)562注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃與開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流入銷售收入其它收入現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地增值稅0485601203凈現(xiàn)金流量-579-298604累計(jì)凈現(xiàn)金流量-579-3565-2515-1755折現(xiàn)系數(shù)(ic=12%)0.89290.79720.71180.63550.56740.50666折現(xiàn)現(xiàn)金流量-517-238107累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量-517-2898-2150-663118折現(xiàn)系數(shù)(i2=13%)0.88500.78310.69310.61330.54280.48039折現(xiàn)現(xiàn)金流量-53-512-23390累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量-512-2851-2124-688-53-53折現(xiàn)系數(shù)(i2=7%)0.93460.87340.81630.76290.71300.6663折現(xiàn)現(xiàn)金流量-541-26080累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量-541-3150-2293-507靜態(tài)——全部投資利潤(rùn)率=(994/485建設(shè)經(jīng)營(yíng)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期