某城中村改造項(xiàng)目項(xiàng)目成本控制優(yōu)化方案設(shè)計(jì)與評價(jià)目錄TOC\o"1-2"\h\u11911第一章成本管理的基本概念 127804（1）成本管理的對象 111713（2）成本管理的目標(biāo) 228124（3）成本管理的功能 2472第1章名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀分析 4276881.1名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目概況 4149741.2名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 143817（1）項(xiàng)目開發(fā)成本，包括土地成本等。 1531488（2）項(xiàng)目期間成本，包括管理費(fèi)用等 1621863第2章名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制措施與體系設(shè)計(jì) 1966892.1名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制措施 19153702.2名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制組織結(jié)構(gòu) 22250722.3名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制體系設(shè)計(jì) 24252（1）項(xiàng)目成本預(yù)測 2529711（2）項(xiàng)目成本計(jì)劃 2625315（3）項(xiàng)目成本控制 2721552（4）項(xiàng)目成本核算 2717693（5）項(xiàng)目成本分析 2826958（6）項(xiàng)目成本考核 281923第3章名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本計(jì)劃與控制 30321243.1名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本計(jì)劃 3058753.2名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制 35263853.3名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目基于掙值法的成本控制的效果評價(jià) 40第一章成本管理的基本概念（1）成本管理的對象企業(yè)的成本管理是根據(jù)企業(yè)的整體業(yè)務(wù)布局確定的，不同的企業(yè)有不同的管理模式，導(dǎo)致成本管理的對象也有所不同，具體而言，對于一些生產(chǎn)模式比較單一的小單位而言，完成基本的會計(jì)核算即可，會計(jì)核算所關(guān)注的對象僅僅是各種費(fèi)用開支；對于大型企業(yè)而言，管理目標(biāo)定位的是要獲取市場競爭的優(yōu)勢，所關(guān)注的對象囊括了行業(yè)競爭對手以及潛在的利益相關(guān)者，其成本核算的對象實(shí)際上已經(jīng)不再是單純的本企業(yè)內(nèi)部核算，而是只要和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展有關(guān)的各種各樣的成本耗費(fèi)都要納入財(cái)務(wù)管理[19]。（2）成本管理的目標(biāo)在實(shí)際工作中，成本管理的目標(biāo)包含了總體和具體兩個(gè)不同層面的目標(biāo)[20]：總體目標(biāo)能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營管理提供有效的參考價(jià)值，不僅要能夠?yàn)槠鋬?nèi)部的管理者及以外的投資者提供相對應(yīng)需要的不同需求的參考信息，還要能夠通過不同的方式手段對項(xiàng)目進(jìn)行成本的有效控制，以達(dá)到提升管理水平的目的。具體目標(biāo)主要包含了兩個(gè)方面，第一方面是成本計(jì)算的相關(guān)目標(biāo)，第二方面是成本控制的相關(guān)目標(biāo)。第一方面成本計(jì)算的目標(biāo)是為信息使用人員提供有關(guān)成本核算方面的信息，而信息使用人員又包括了內(nèi)部人員和外部人員兩種[21]。內(nèi)部信息使用人員不僅要把握企業(yè)資產(chǎn)和盈虧狀況，更為重要的是把控企業(yè)的整體運(yùn)營情況，由此確立的成本核算的目標(biāo)是提高項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的成本意識，一方面對其實(shí)施成本差異分析，通過分析來評價(jià)管理業(yè)績，目的在于促使其采取相應(yīng)的措施以改善現(xiàn)有管理模式，另一方面要對項(xiàng)目成本進(jìn)行盈虧平衡分析，為了能夠根據(jù)當(dāng)今的業(yè)務(wù)決策滿足對管理成本信息的需求。外部信息用戶使用成本計(jì)算來了解公司的資產(chǎn)狀態(tài)，損益狀態(tài)等，進(jìn)而確定企業(yè)的盈虧狀況以及存貨情況，其目標(biāo)是，通過對生產(chǎn)成本進(jìn)行控制來降低經(jīng)營管理費(fèi)用以追求內(nèi)部成本最大程度的降低，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的優(yōu)勢。（3）成本管理的功能由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，成本管理的功能也將隨之而發(fā)生改變，然而其主要的三項(xiàng)功能沒有改變；為了完成定期的公司財(cái)務(wù)報(bào)表，需要對已銷售的產(chǎn)品進(jìn)行成本的計(jì)算以及未銷售的產(chǎn)品進(jìn)行庫存的價(jià)值估算。必須對運(yùn)營方面、產(chǎn)品方面、服務(wù)方面以及客戶方面的成本進(jìn)行財(cái)務(wù)估算和財(cái)務(wù)預(yù)測；提供必要的經(jīng)濟(jì)信息和信息反饋，以能夠提高管理的工作效率以及計(jì)劃戰(zhàn)略決策。PM－BOK手冊總結(jié)了項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容，主要有如下四大過程[22]：資源計(jì)劃過程，要能夠順利完成各項(xiàng)工作，首先必須決定好項(xiàng)目所需的具體資源，其中包括人員、設(shè)備和材料等，同時(shí)還要能提供每種資源的實(shí)際需求量和檔次；成本估算過程，能夠成功完成每個(gè)項(xiàng)目所需要的各種資源的估計(jì)成本估算；成本預(yù)算過程，將估計(jì)的總成本分配給項(xiàng)目中的每個(gè)特定任務(wù)；成本控制過程，控制項(xiàng)目預(yù)算的變化。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀分析名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目是名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目，因其靠近W市火車站以及長途客運(yùn)總站，地理位置優(yōu)越，所以此項(xiàng)目區(qū)域是W市的城市規(guī)劃重點(diǎn)。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的一期建設(shè)規(guī)劃用地為1692.5m2，總建筑面積12488.2m2，其中多層建筑面積3629m2，高層建筑面積8859.2m2。項(xiàng)目規(guī)劃新建5層住宅1棟，11層住宅1棟，地上停車場一處，地下為儲藏室。因?yàn)樵擁?xiàng)目處于繁華地段，寸土寸金，所以通過將建筑向高空發(fā)展和有效利用地下空間的方式來提高土地利用率，這樣就確定了項(xiàng)目的容積率為1.16，總建筑面積中住宅建筑面積9859.92m2，其中多層面積為2576m2，高層建筑面積為7283.92m2，總建筑面積中商業(yè)建筑面積為2628.28m2，其中多層面積為1053m2，高層面積為1575.28m2。建筑密度23.7%，綠地率35%。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表3.1所示。表3.1名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)編號改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)值備注1凈用地面積（m2）1692.52總建筑面積（m2）12488.22.1住宅建筑面積（m2）9859.922.1.1多層面積（m2）2576.02.1.2高層面積（m2）7283.922.2商業(yè)建筑面積（m2）2628.282.2.1多層面積（m2）10532.2.2高層面積（m2）1575.283建筑密度（%）23.7%4容積率1.165綠地率（%）35%6居住戶數(shù)（戶）907地面車位（個(gè)）99露天名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目施工總投入為3500萬元，包括土地征用支出300萬元，公共建設(shè)及配套設(shè)施支出245.2萬元，建筑安裝項(xiàng)目支出2726.1萬元，其他支出118.3萬元，預(yù)備支出費(fèi)用是33.9萬元，不可預(yù)見支出16.9萬元，期間支出59.6萬元。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則工程成本計(jì)劃和控制是工程負(fù)責(zé)人在工程建設(shè)過程中根據(jù)成本計(jì)劃與實(shí)際成本之間的差距進(jìn)行比對分析，找出問題的癥結(jié)所在，然后設(shè)計(jì)合理的控制措施，并進(jìn)行具體的實(shí)施過程，設(shè)計(jì)過程一定要遵循項(xiàng)目成本管理體系的原則[34]：（1）開源與節(jié)流相結(jié)合工程成本控制的有效方法是開源與節(jié)流相結(jié)合，即將增加收入與節(jié)約開支二者結(jié)合起來，也就是說每次核算工程成本支出時(shí)，都要核算相應(yīng)的預(yù)算成本收入，計(jì)算收支情況，及時(shí)調(diào)整開支以降低成本支出。（2）全面控制全面控制指的是全員成本控制和全過程成本控制。全員成本控制是指項(xiàng)目建設(shè)過程中上至領(lǐng)導(dǎo)下至組員都必須有主人翁精神，把每一項(xiàng)工作都做實(shí)做細(xì)，這樣才能提高項(xiàng)目各部門、單元和小組的工作業(yè)績，為了更好地實(shí)現(xiàn)成本控制，我們可以有效提高所有成員的收入水平。全過程成本控制指的是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)到項(xiàng)目建成使用、甚至到項(xiàng)目質(zhì)量保證期間結(jié)束的全部過程，項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生的所有開支都要進(jìn)行成本管控，在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，防止疏漏、緊松有度。（3）動態(tài)控制動態(tài)控制指的是項(xiàng)目成本控制在整個(gè)項(xiàng)目在建過程中是一個(gè)動態(tài)的管理[35]。必須根據(jù)政府法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)要求精心規(guī)劃項(xiàng)目，并應(yīng)科學(xué)地制定成本計(jì)劃。為更好地實(shí)施項(xiàng)目奠定良好基礎(chǔ)，項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目的收支狀況已成定局。這對于項(xiàng)目成本控制是十分重要的。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目根據(jù)居住小區(qū)的地理位置以及周邊特色，內(nèi)化“以人為本”的理念，小區(qū)從綠化到住宅戶型設(shè)計(jì)上做文章，力求滿足居民，尤其是隨著社會的發(fā)展，二胎政策的出臺，加之老齡化結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)，人們對戶型及居住環(huán)境更加的重視，根據(jù)以上情況，名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上下功夫，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)大中小三類戶型面積，以滿足不同消費(fèi)人群的需要。并根據(jù)具體情況、基礎(chǔ)地形和周邊環(huán)境規(guī)劃小區(qū)的景觀，形成“天人合一”的完美居住環(huán)境，項(xiàng)目竣工后，將會是一個(gè)空間結(jié)構(gòu)布局合理、功能布局健全、風(fēng)格獨(dú)特、易識別、有活力的綜合社區(qū)。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目一期工程的施工總投入3500萬元，包括土地征用支出300萬元，建筑安裝項(xiàng)目支出2726.1萬元，公共建設(shè)及配套設(shè)施支出245.2萬元，其他支出118.3萬元，預(yù)備支出33.9萬元，不可預(yù)見支出16.9萬元，期間支出59.6萬元。該項(xiàng)目所需資金完全由W市方堃置業(yè)有限公司奎文分公司自籌完成，總投資預(yù)算表如表3.2所示，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表3.3所示。表3.2名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目一期工程總投資估算序號改造工程項(xiàng)目（成本）名稱項(xiàng)目造價(jià)或費(fèi)用(萬元)1開發(fā)建設(shè)成本3440.41.1一、土地費(fèi)300.01.2二、建筑安裝工程費(fèi)2726.11.3三、基礎(chǔ)設(shè)施及裝配建設(shè)費(fèi)245.21.4四、其他費(fèi)用118.31.5五、預(yù)備費(fèi)33.91.6六、不可預(yù)見費(fèi)16.92期間費(fèi)用59.63項(xiàng)目總投資3500.0表3.3名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目一期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號科目名稱計(jì)量單位數(shù)額1土地費(fèi)萬元300.02開發(fā)成本萬元3440.43資金籌措萬元3500.03.1資本金萬元3500.03.2貸款萬元04經(jīng)營總收入萬元5030.04.1銷售收入萬元5030.05利潤總額萬元1253.46所得稅萬元313.47稅后利潤萬元940.08全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%68.69全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)（稅前）萬元791.510投資利潤率%35.8名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目工作結(jié)構(gòu)分解工作結(jié)構(gòu)分解指的是將工程按照任務(wù)的順序和有關(guān)原則進(jìn)行分解的示意圖，將工程一一細(xì)分成方便成本核算、便于檢查、相對獨(dú)立、內(nèi)容單一的任務(wù)單元，而且能夠直觀地表示出各個(gè)工作單元的工作進(jìn)度、資源需求、成本預(yù)算、風(fēng)險(xiǎn)管理等情況。分解結(jié)構(gòu)圖WBS（WorkBreakdownStructure）在設(shè)計(jì)時(shí)，必須先分析工作結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性及完整性，然后根據(jù)項(xiàng)目的難易程度和先后順序逐層分解，逐步細(xì)化成單個(gè)的、相對獨(dú)立的、易于會計(jì)計(jì)算與查驗(yàn)的工作單元，最后，形成一個(gè)結(jié)構(gòu)圖，使每個(gè)工作單元可以在項(xiàng)目組成圖中直觀顯示。WBS圖實(shí)際上是描述工作思路的計(jì)劃和設(shè)計(jì)工具，是成本和風(fēng)險(xiǎn)管理的重要基礎(chǔ)。幫助項(xiàng)目經(jīng)理專注于項(xiàng)目目標(biāo)，明確責(zé)任，防止缺失項(xiàng)目，并在項(xiàng)目范圍內(nèi)的各個(gè)層面實(shí)現(xiàn)工作包的分解和定義。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解是針對不同的項(xiàng)目級別，復(fù)雜性和規(guī)模進(jìn)行的，可以從內(nèi)部結(jié)構(gòu)分解，也可以根據(jù)施工順序分解。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目工作結(jié)構(gòu)分解圖根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小逐步進(jìn)行分解，可以將主要的項(xiàng)目分解為五部分，分別是建筑與安裝工程、項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)、項(xiàng)目裝配建設(shè)、項(xiàng)目的采購以及項(xiàng)目輔助工程的子項(xiàng)目，然后對子項(xiàng)目再分解。眾多的工作項(xiàng)目，由不同的團(tuán)隊(duì)管理，工作結(jié)構(gòu)分解的要求自然也有所不同，由此規(guī)劃的WBS圖自然也不相同，WBS圖通常使用兩種最基本的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解類型：基于產(chǎn)品的分解和基于工作流程的分解。根據(jù)名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的實(shí)際情況，采用基于工作過程的分解，通常根據(jù)項(xiàng)目元素的特定過程來分解上層，并且根據(jù)項(xiàng)目元素的特定內(nèi)容來分解下層。如圖3.1所示：名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目裝配建設(shè)輔助工程項(xiàng)目采購建安工程基礎(chǔ)建設(shè)裝配建設(shè)輔助工程項(xiàng)目采購建安工程基礎(chǔ)建設(shè)保潔室內(nèi)裝修住宅施工住宅設(shè)計(jì)完工驗(yàn)收施工設(shè)計(jì)驗(yàn)收交付工程施工竣工驗(yàn)收招標(biāo)合同保潔室內(nèi)裝修住宅施工住宅設(shè)計(jì)完工驗(yàn)收施工設(shè)計(jì)驗(yàn)收交付工程施工竣工驗(yàn)收招標(biāo)合同室外施工室內(nèi)施工結(jié)構(gòu)施工室外施工室內(nèi)施工結(jié)構(gòu)施工圖3.1名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目基于工作過程的WBS圖該WBS圖是按名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的工作流程分解的，第一層次的工作任務(wù)以此是基礎(chǔ)建設(shè)配套施工，建筑與安裝工程（建安工程），項(xiàng)目采購，輔助工程的子項(xiàng)目；第二層次的工作內(nèi)容是進(jìn)行進(jìn)一步的劃分，也就是對第一層次的工作進(jìn)行細(xì)化。例如，建安工程再次完善了建筑設(shè)計(jì)、施工、室內(nèi)裝飾和清潔；住宅施工再次細(xì)化為室內(nèi)施工和室外施工。為了完全構(gòu)造WBS圖，通常使用編碼系統(tǒng)來標(biāo)識WBS元素的級別，常用的WBS編碼技術(shù)是：由高到低使用多位碼進(jìn)行逐層編碼，WBS圖中的所有任務(wù)都進(jìn)行了相應(yīng)的編碼，從而確保了代碼的唯一性。WBS工作編碼的結(jié)構(gòu)通常如圖3.2所示。招標(biāo)招標(biāo)合同1110竣工驗(yàn)收1120保潔1340室內(nèi)裝修1330建筑施工1320建筑設(shè)計(jì)1310完工驗(yàn)收1220設(shè)計(jì)施工1210基礎(chǔ)建設(shè)1100裝配建設(shè)1200建安工程1300設(shè)備購置1400輔助工程1500工程施工1510驗(yàn)收交付1520名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目1000架構(gòu)施工1321室內(nèi)施工1322室外施工1323圖3.2名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目WBS圖（編碼）圖3.2所示即為按照上述規(guī)則形成的名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目WBS編碼圖，WBS任務(wù)編碼根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)行層級編排，可以排成四位數(shù)字的形式，這四位數(shù)字統(tǒng)一由左向右進(jìn)行編碼，他們代表的層級分別不同，例如，第一位表示級別0，第二位表示級別1，第三位表示級別2，第四位表示級別3。即“1”代表整個(gè)工作項(xiàng)目（名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目）的編碼，“2”代表子工作單元（建安工程）的編碼，“3”代表具體工作單元（建筑施工）的編碼，“4”代表具體的工作包（室內(nèi)施工）的編碼；以下是WBS編碼后的名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)圖，如表3.4WBS編碼后的名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)表（WBS表）所示。表3.4名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)表（WBS表）項(xiàng)目名稱：名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：趙意單位名稱：山東經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院制表日期：工作分解結(jié)構(gòu)編碼工作名稱編碼工作名稱1000名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目1321結(jié)構(gòu)施工1100基礎(chǔ)建設(shè)1322室內(nèi)施工1110招標(biāo)合同1323室外施工1120竣工驗(yàn)收1330室內(nèi)裝修1200裝配建設(shè)1340保潔1210施工設(shè)計(jì)1400設(shè)備購置1220完工驗(yàn)收1500輔助工程1300建安工程1510工程施工1310建筑設(shè)計(jì)1520驗(yàn)收交付1320建筑施工………………名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本計(jì)劃名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的成本構(gòu)成如圖3.3所示。名流小區(qū)名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本構(gòu)成建設(shè)成本土地成本財(cái)務(wù)成本設(shè)計(jì)成本管理成本圖3.3名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本構(gòu)成示意圖名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本估算的單價(jià)分析如下：土地成本。土地成交的綜合價(jià)一般是通過招標(biāo)、拍賣和掛牌完成的，包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及拆遷費(fèi)用。根據(jù)建筑面積分配獲得的土地為土地成交的最后總價(jià)比上土地之前建筑面積的商。而其中的土地出讓金指的是土地成交的價(jià)款中國有土地以所屬的增值收益部分，它包含在土地價(jià)格中，可以通過招標(biāo)、拍賣和掛牌獲得土地使用權(quán)，無需支付任何額外費(fèi)用。但是當(dāng)取得了劃撥用地資格后，就需按照國家文件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的繳納；招標(biāo)、拍賣和掛牌的土地交易總價(jià)中還包括拆遷、安置費(fèi)用和補(bǔ)償費(fèi)用，開發(fā)商負(fù)責(zé)在土地收購后由政府負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償。在土地使用過程中，土地使用單位或個(gè)人必須每年向國家有關(guān)部門繳納固定金額的土地使用稅，特別是年度稅額標(biāo)準(zhǔn)與土地總面積的乘積。W市土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)約為0.2～6元/m2，具體標(biāo)準(zhǔn)也按照具體的土地相應(yīng)的級別進(jìn)行調(diào)整。契稅的繳納者往往是不動產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的對象，其主要征稅的是財(cái)產(chǎn)稅，包括土地轉(zhuǎn)讓以及房屋售賣等等；按照一般的土地成交價(jià)估算規(guī)則，契稅約占4%，公證費(fèi)占0.5‰，印花稅占0.5‰。（2）前期費(fèi)用。三個(gè)環(huán)節(jié)和一個(gè)平整的成本是建設(shè)水、電、道路、土地平整和相關(guān)的臨時(shí)設(shè)施的工程成本，用于在土地內(nèi)外建造紅線。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際挖填方量進(jìn)行費(fèi)用估算。專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)的關(guān)于項(xiàng)目前期的咨詢規(guī)劃費(fèi)用歸類于規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中；其中方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是制定支付給設(shè)計(jì)單位的，所以存在標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的現(xiàn)象。大致是按照1元/m2占地面積估算；而建筑方案的設(shè)計(jì)費(fèi)是直接支付給設(shè)計(jì)單位的，大約是15-20元/m2的建筑面積估算；而另外的規(guī)劃證照費(fèi)是需要向政府繳納后的，基數(shù)是土建綜合造價(jià)與建筑面積之積，1000萬m2以上按2‰計(jì)提，小于1000萬m2按1.8‰計(jì)提；施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)是建筑方案設(shè)計(jì)完成后施工設(shè)計(jì)圖所需要支付的費(fèi)用，通常按多層10-15元/m2、高層15-20元/m2建筑面積估算。環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)的內(nèi)容主要是方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)水平較為優(yōu)異的按照20－25元/m2的凈面積計(jì)算費(fèi)用，設(shè)計(jì)水平一般的按照15－20元/m2估算，設(shè)計(jì)水平不太好的按照10元/m2估算。人防空管理的費(fèi)用是根據(jù)正常建筑面積0.5元/m2估算。（3）招投標(biāo)費(fèi)用。招投標(biāo)費(fèi)用中，招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)和招標(biāo)代理費(fèi)是付給W市招標(biāo)局的監(jiān)督費(fèi)和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的代理費(fèi)，通常按照0.7元/m2估算；勞動定額測定費(fèi)通常按照施工單位中標(biāo)額的1.4‰估算。地名費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各不相同，W市是10000元/項(xiàng)目。建筑圖紙審查費(fèi)是雇用設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)檢查建筑圖紙所必須支付的費(fèi)用，W市是0.7元/m2建筑面積。在勘測費(fèi)中，地質(zhì)勘測費(fèi)是對項(xiàng)目用地進(jìn)行水文地質(zhì)勘測所要支付的費(fèi)用，通常是根據(jù)項(xiàng)目用地的具體情況，鉆孔的實(shí)際數(shù)量和工程量來估算的，W市的勘探費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10元/m2；測繪費(fèi)是聘請專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目土地填平基礎(chǔ)之前對項(xiàng)目區(qū)域的地形進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查所支付的費(fèi)用。通常基于調(diào)查的區(qū)域估計(jì)計(jì)算，W市的標(biāo)準(zhǔn)為1元/m2。新建筑注冊費(fèi)是新房竣工后必須向房屋委員會注冊新所有權(quán)的費(fèi)用，W市的標(biāo)準(zhǔn)為0.8元/m2建筑面積。建筑安裝工程費(fèi)用。基坑維護(hù)，土方和石方占建筑安裝工程成本的2.50％。不同等級的建筑和安裝工程成本有不同的估算標(biāo)準(zhǔn)，小高層為1100元/m2，別墅為1100元/m2，多層公寓為800元/m2，會所、幼兒園及物業(yè)用房為1500元/m2。（5）配套工程建設(shè)費(fèi)。W市的主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140元/m2建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為110元/m2。市政規(guī)劃配套中，公共設(shè)施配套費(fèi)105元/m2，白蟻防治費(fèi)1.15元/m2；市政裝配建設(shè)中，市政給水管設(shè)計(jì)及施工費(fèi)15元/m2，電力設(shè)施設(shè)計(jì)及施工費(fèi)200元/m2，有線電視設(shè)計(jì)及施工費(fèi)5元/m2，電信設(shè)計(jì)及施工費(fèi)5元/m2，煤氣設(shè)計(jì)費(fèi)占比4.50%，煤氣施工費(fèi)8元/m2；安防等智能化系統(tǒng)按12元/m2估算；小區(qū)室外綠化管網(wǎng)及道路等按200元/m2；人防異地建設(shè)費(fèi)為52元/m2，按規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)建約16468m2，30%屬異地建設(shè)。（6）其它費(fèi)用。以建安工程費(fèi)為基數(shù)，監(jiān)理費(fèi)所占比例為1%，工程交易綜合服務(wù)費(fèi)所占比例為0.15‰計(jì)算，施工合同印花稅所占比例為0.03%，質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)所占比例為0.32%，公共設(shè)施維修基金所占比例為2%；工程檔案管理費(fèi)0.3元/m2，建筑防雷審核費(fèi)1.4元/m2。（7）不可預(yù)見費(fèi)用，所占比例為建安工程費(fèi)的3%。（8）開發(fā)間接成本。啟動和管理成本占項(xiàng)目開發(fā)成本的2％，銷售成本是根據(jù)事實(shí)計(jì)算的，其中計(jì)劃代理成本占銷售收入的1.2％；財(cái)務(wù)費(fèi)用按缺口資金7000萬貸款1年計(jì)算，貸款年利率是6%。（9）相關(guān)稅費(fèi)。營業(yè)稅按全部銷售收入的5%計(jì)算；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額的1%計(jì)算；企業(yè)所得稅所占比例為3.30%；土地增值稅所占比例為1%；印花稅所占比例為0.3‰；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)3元/m2，產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)1.5元/m2。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目在預(yù)售和竣工之間需要進(jìn)行兩個(gè)面積測量，協(xié)商的產(chǎn)權(quán)計(jì)量費(fèi)共計(jì)1.0元/m2。城中村改造項(xiàng)目模式（1）城中村與城中村改造城中村是隨著人類社會發(fā)展而出現(xiàn)的一種“城市特色”，是介于城市與農(nóng)村之間被人們所熟知的一種過渡形態(tài)。在城市化進(jìn)程中，在許多大城市，新城區(qū)和舊城區(qū)正在同時(shí)重建。慢慢的城市邊緣開始擴(kuò)張，位于城市邊緣的農(nóng)村開始城鎮(zhèn)化，成為城區(qū)的一部分，但是他們的土地所有權(quán)、戶籍、行政管理模式依然沿襲著原來農(nóng)村村落模式，而這些村落被城市化的高樓大廈包圍著，形成“城市里的村莊”。在城中村改造過程中，很多農(nóng)村耕地被征用，但是原始的農(nóng)村村落仍然存在，失去耕地的農(nóng)民依然居住在村落里，由于失去了原先賴以生存的耕地，他們無法繼續(xù)當(dāng)“農(nóng)民”，他們的生產(chǎn)方式也開始發(fā)生變化，逐漸轉(zhuǎn)為以房屋出租收入、打工收入和進(jìn)行小商品銷售活動來賺取收入，還有通過征地辦廠取得分紅的，這些現(xiàn)象使我們的村莊處于一個(gè)相對尷尬的境地-城市不像一個(gè)城市，村莊不像一個(gè)村莊。在我國很多城市都存在著形式不同、規(guī)模不一的城中村，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京七個(gè)城區(qū)共有城中村231個(gè)，西安市6個(gè)市區(qū)共有187個(gè)城市村莊，廣州市5個(gè)老城區(qū)有139個(gè)城市村莊。太原七區(qū)有83個(gè)城市村莊，鄭州六個(gè)區(qū)有141個(gè)。通過分類和探索，根據(jù)土地所有權(quán)、分布、收入來源和生活條件，將城市村莊分為四類，如表3.5所示。表3.5城中村分類情況表類別土地所有分布情況收入來源生活狀況存在狀態(tài)A保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制，但土地已征用城區(qū)中心范圍內(nèi)房屋出租工作收入村企分紅融入城市生活，貼近居民的生活方式基本消失B實(shí)行農(nóng)村集體所有制保留，宅基地以外的土地已征用主城區(qū)范圍內(nèi)工作收入房屋出租村企分紅轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，往往是小產(chǎn)權(quán)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)和居委會C少量的農(nóng)用地城鄉(xiāng)結(jié)合部，城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域農(nóng)、工參半，房屋出租中青壯年外出務(wù)工，向往城市；老少留守城鄉(xiāng)沖突與融合；當(dāng)前改造重點(diǎn)，矛盾突出D保留原有土地城鎮(zhèn)邊緣農(nóng)耕、養(yǎng)殖業(yè)鄉(xiāng)政府、村委會建制；農(nóng)民戶口重點(diǎn)建設(shè)都市農(nóng)業(yè)城中村改造是人民安居樂業(yè)，實(shí)現(xiàn)國家長治久安的需要，在以人為本的現(xiàn)代化社會，要想國家長治久安，就必須提高人民的生活質(zhì)量，關(guān)注人民的居住環(huán)境，然而城中村的現(xiàn)實(shí)狀況與現(xiàn)代化城市發(fā)展格局格格不入。通過城中村改造改變城市的物理形態(tài)、提高社會管理能力，進(jìn)一步加強(qiáng)村文明建設(shè)，從而增強(qiáng)人民的幸福感，使人民能夠安居樂業(yè)。城中村改造是集體土地權(quán)性質(zhì)發(fā)生改變的需要，農(nóng)村土地所有制形態(tài)嚴(yán)重制約著我國城市的發(fā)展，城中村改造通過一系列的改革措施解決城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)矛盾，促進(jìn)城市全面快速的發(fā)展，盡早完成城鄉(xiāng)融合發(fā)展建設(shè)。城中村改造是農(nóng)村土地最優(yōu)化開發(fā)的需要，城中村房屋大都是院樓式的平房或低矮樓房，占地面積大，沒有有效地利用土地資源，使得城市改造過程中的土地資源比較緊缺，城市村莊的改造可以高效使用有限的土地資源，并能夠提高農(nóng)村居民的居住環(huán)境。城中村改造是改善集體支出費(fèi)用的需要，城中村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和物業(yè)管理、居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)、社會保障和其他費(fèi)用全部由村集體資產(chǎn)支付。村莊的集體資產(chǎn)有限，費(fèi)用增加，使集體資產(chǎn)逐漸被各種費(fèi)用消耗。政府機(jī)關(guān)也會承擔(dān)相應(yīng)的公共設(shè)施建設(shè)、維護(hù)及村民福利等費(fèi)用的開支，村民也可以參與股權(quán)分紅，增加居民的收入，提升村民的幸福感。（2）城中村改造模式城中村改造項(xiàng)目困難重重，問題的主要焦點(diǎn)在有關(guān)政府、開發(fā)商和農(nóng)民三者之間的利益沖突上，還關(guān)系到社區(qū)管理服務(wù)新理念問題，導(dǎo)致各個(gè)城市及地區(qū)城中村改造形式千差萬別，各有千秋。深圳、武漢、廣州、西安、珠海、南京等許多大城市都比較嚴(yán)重[36]。為了更快更好地解決問題，他們走在了城中村改造的前面，敢于“早日采納”。早期發(fā)展城市村莊改造項(xiàng)目，并在實(shí)踐中尋找實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目為了找到符合自身特點(diǎn)的改造模式，對以上城市城中村改造模式進(jìn)行比較探索，如表3.6所示。表3.6城中村改造模式的對比比較改造模式改造原則開發(fā)商拆遷安置社會保障運(yùn)行深圳模式政府占主導(dǎo)地位，以市場主導(dǎo)的多代理開發(fā)政府通過“招標(biāo)拍賣”向房地產(chǎn)上出售土地貨幣補(bǔ)償主要由融資和發(fā)展資助，輔以產(chǎn)權(quán)置換第三產(chǎn)業(yè)變?yōu)楦脑旌缶用竦闹饕a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)配套建筑以外的可進(jìn)入市場武漢模式市場運(yùn)作情感經(jīng)營所有捆綁的土地并以底價(jià)列出配套資金財(cái)政專戶，專款專用村民變?yōu)槭忻窈蠹{入到社保領(lǐng)域市場化的土地出讓辦法廣州模式村集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)、非市場化，先改制后改造由團(tuán)體和個(gè)人提供資金，由地區(qū)財(cái)政提供資金，最終由城中村進(jìn)行自我重建和發(fā)。拆遷補(bǔ)償方式由城中村根據(jù)具體情況確定村民變?yōu)槭忻窈蠹{入社保領(lǐng)域城市統(tǒng)一管理西安模式政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作村委會組建并授權(quán)的合法公司或具有實(shí)力和開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)實(shí)施政府統(tǒng)籌分配土地資源，整村拆遷政府劃撥建設(shè)用地，不收取城市建設(shè)費(fèi)用，基礎(chǔ)裝配建設(shè)費(fèi)用收取一半通過招標(biāo)引入性價(jià)比高的投資商，有償開發(fā)改造模式改造原則開發(fā)商拆遷安置社會保障運(yùn)行珠海模式政府引導(dǎo)政策推動市場運(yùn)作通過招標(biāo)引進(jìn)性價(jià)比高的開發(fā)商實(shí)物補(bǔ)償為主、貨幣補(bǔ)償為輔。土地升值的收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織拆一免二至三南京模式房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)模式通過招標(biāo)引入具有成本效益的開發(fā)商引入貨幣補(bǔ)償和房地產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合村民變?yōu)槭忻窈蠹{入社保領(lǐng)域多項(xiàng)目結(jié)合帶動周邊區(qū)域改造通過對上述六個(gè)城市城中村改造模式的比較，名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目以南京模式為基礎(chǔ)，采取招標(biāo)引進(jìn)性價(jià)比高的開發(fā)商的方式，最終由W市方堃置業(yè)有限公司中標(biāo)進(jìn)行城中村改造項(xiàng)目，以名流小區(qū)小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目帶動周邊區(qū)域進(jìn)行改造，政府采取貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式補(bǔ)償村民，并將所有村民納入城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)領(lǐng)域，讓村民老有所依。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)狀分析名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本預(yù)算名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制預(yù)算表如表3.7所示。表3.7名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制預(yù)算表總成本估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱測算基數(shù)單價(jià)或費(fèi)率建筑工程設(shè)備購置及安裝費(fèi)用合計(jì)一土地使用及補(bǔ)償實(shí)際列支300.0300.0二建安工程2726.12726.11住宅樓2128.32128.3多層0.261900489.4489.4小高層0.7322501638.91638.92商業(yè)房0.26282250591.3591.33辦公樓09300.00.04配套公建07000.00.05車位09300.00.06管線溝道0.1692511.001.91.97區(qū)內(nèi)道路、廣場0.1692510.01.71.78美化綠化0.059237550.03.03.0三基礎(chǔ)及配套設(shè)施245.2245.21電氣工程1.238.42.448.048.02電訊工程1.2242.430.030.03有線電視工程1.2122.415.015.04室外照明工程1.219.22.424.024.05給排水工程1.231.22.439.039.06消防工程1.226.42.433.033.07煤氣工程1.29.62.412.012.08供熱工程1.228.82.436.036.09環(huán)衛(wèi)設(shè)施及其他1.26.722.48.48.4四其他費(fèi)用196.32118.3118.31建設(shè)單位管理費(fèi)2971.30.00823.823.82勘察設(shè)計(jì)費(fèi)實(shí)際列支-42.342.33生產(chǎn)器具購置費(fèi)實(shí)際列支-27.327.34臨時(shí)設(shè)施費(fèi)5基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1.22025.025.0五預(yù)備費(fèi)33.933.91基本預(yù)備費(fèi)3389.60.0133.933.92價(jià)差預(yù)備費(fèi)0.00.0表3.7（續(xù)）六不可預(yù)見費(fèi)3389.60.00516.916.9七開發(fā)成本合計(jì)2726.1245.2469.23440.5八期間費(fèi)用59.659.61銷售費(fèi)用5030.00.00525.225.22管理費(fèi)用3440.50.0134.434.43財(cái)務(wù)費(fèi)用00.07490.00.0九總投資支出合計(jì)2726.1245.2528.73500.0（1）項(xiàng)目開發(fā)成本，包括土地成本等。土地費(fèi)。土地出讓金，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)地征用補(bǔ)償費(fèi)的總和。建筑與安裝費(fèi)用。項(xiàng)目建設(shè)成本，機(jī)器購買和為項(xiàng)目建設(shè)支付的安裝成本是按樓層和結(jié)構(gòu)估算的。前期工程費(fèi)用。根據(jù)公司規(guī)定估算項(xiàng)目的預(yù)規(guī)劃和設(shè)計(jì)成本，并根據(jù)工程量估算水文勘測和其他成本。根據(jù)實(shí)際工程量情況計(jì)算三通一平的成本。根據(jù)公司規(guī)定，該成本百分比為建筑和安裝項(xiàng)目成本的3.5-6％。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。在距項(xiàng)目建筑物2米的土地紅線內(nèi)的管道和道路的項(xiàng)目成本是根據(jù)實(shí)際工程量估算的。公司規(guī)定了建筑和安裝工程成本的15％。公共設(shè)施的組裝和建設(shè)費(fèi)用。非營利性公共支持設(shè)施的建設(shè)成本是根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算的。也可以根據(jù)支持項(xiàng)目的建筑面積和單價(jià)進(jìn)行估算。該公司規(guī)定，該成本百分比為建筑和安裝項(xiàng)目成本的3-5％。稅金。不同地區(qū)各不相同，公司規(guī)定為建安工程費(fèi)的8～15%。其它費(fèi)用。從W市相關(guān)部門的比例估算，其他成本的比例約為建筑和安裝費(fèi)用的3％。根據(jù)公司規(guī)定，其他費(fèi)用將在開發(fā)期間稅金中進(jìn)行計(jì)算。不可預(yù)見費(fèi)。通常情況下，不可預(yù)見費(fèi)為上述（1）—（7）項(xiàng)總額的1～3%。按照公司規(guī)定，該費(fèi)用所占比例為建安工程費(fèi)的2～5%。（2）項(xiàng)目期間成本，包括管理費(fèi)用等管理費(fèi)用。公司規(guī)定管理費(fèi)用所占比例為項(xiàng)目開發(fā)成本的2～3%。財(cái)務(wù)費(fèi)用。為了簡化計(jì)算，根據(jù)公司規(guī)則，假定當(dāng)前借款將在過渡期內(nèi)償還，后續(xù)將在整個(gè)期間內(nèi)進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算該期間的當(dāng)期還款額，并計(jì)算整個(gè)期間的利息。銷售費(fèi)用。公司規(guī)定，銷售費(fèi)用所占比例為銷售收入的3～5%。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀一個(gè)工程項(xiàng)目完全遵循工程項(xiàng)目計(jì)劃的軌跡運(yùn)行幾乎是不可能的，在實(shí)際的實(shí)施過程中總是存在許多偏差，只是偏差程度的問題，此時(shí)就很需要一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理來監(jiān)督完成。根據(jù)我國建筑業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)算期通常為每月、每季度、半年或一年。由于名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的合同金額不大，因此以月份作為報(bào)告期來匯報(bào)項(xiàng)目的進(jìn)度和項(xiàng)目的施工計(jì)劃。確定報(bào)告期后，應(yīng)實(shí)時(shí)監(jiān)督項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度和實(shí)際成本，以便可以在每個(gè)報(bào)告期將準(zhǔn)確情況進(jìn)行匯報(bào)。對于該名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目，從項(xiàng)目開始的前6個(gè)月中，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表，獲得了該項(xiàng)目的實(shí)際累計(jì)成本是：50萬元、170萬元、530萬元、1040萬元、1475萬元以及1923萬元。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制執(zhí)行情況以項(xiàng)目實(shí)施的第6月月末為掙值檢查點(diǎn)，依據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，核算項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本。如表3.8所示。表3.8名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目每期實(shí)際成本費(fèi)用單位：萬元工作名稱進(jìn)度/月總費(fèi)用123456基礎(chǔ)建設(shè)104090804020280裝配建設(shè)54070801520230建安工程35402003503804001405設(shè)備購置0000000輔助工程0000088合計(jì)501203605104354481923累計(jì)501705301040147519231923該項(xiàng)目前6個(gè)月的累計(jì)掙值情況，如表3.9所示。表3.9名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目每期累計(jì)掙值單位：萬元工作名稱掙值進(jìn)度/月123456基礎(chǔ)建設(shè)276666171231261276裝配建設(shè)24536.7573.5147196220.5245建安工程1363136.3272.6408.9681.5954.11363設(shè)備購置0000000輔助工程11.10000011.1累計(jì)1895.1179.05412.1726.91108.51435.61895.1交就該項(xiàng)目前6個(gè)月的圖表來看，該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度實(shí)際上有較好的控制，但是成本偏差還是逐漸超出了預(yù)算。通過掙值分析法可以確定偏差的原因，并能對影響偏差的原因采取措施，以避免或減輕類似情況，并確保合理使用費(fèi)用以及項(xiàng)目施工的正常進(jìn)度。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制存在問題及原因分析房地產(chǎn)項(xiàng)目具有自身的特點(diǎn)，管理是影響項(xiàng)目全局的核心因素，而技術(shù)只能夠影響到局部，因此，項(xiàng)目管理也發(fā)展成為工程建設(shè)項(xiàng)目的一個(gè)重要分支，首先，它已在西方廣泛使用，并且是工程項(xiàng)目建設(shè)中常用的形式。面對競爭日趨激烈的中國房地產(chǎn)市場，我國越來越多的地產(chǎn)企業(yè)意識到必須配置一個(gè)高度專業(yè)化的、精益有效的員工隊(duì)伍，充分認(rèn)識到了項(xiàng)目管理、項(xiàng)目小組分工協(xié)作的重要意義，普遍開始加強(qiáng)項(xiàng)目管理，從而能夠在高級管理層、項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目管理人員、技術(shù)人員和項(xiàng)目關(guān)系人之間更好地強(qiáng)化合作，通過成本計(jì)劃、成本控制以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大收益。傳統(tǒng)的成本控制分析使用的是向后看的偏差分析法，現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更多地在美國國防部C.Spec的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)的前瞻性掙值分析方法。重點(diǎn)分析目標(biāo)的實(shí)施狀態(tài)與目標(biāo)的預(yù)期價(jià)值之間的差異。掙值法使用預(yù)算和費(fèi)用來衡量項(xiàng)目的進(jìn)度和資源的實(shí)際利用率，并整合項(xiàng)目的工作范圍，實(shí)施時(shí)間和成本數(shù)據(jù)。實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目績效的綜合衡量[37]。目前，名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本計(jì)劃和項(xiàng)目成本管理與先進(jìn)的國際管理理念之間仍然存在很大差距，尤其是成本計(jì)劃和成本管理系統(tǒng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完善。具體的問題及需求[38]如表3.10所示。表3.10名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目問題及原因分析序號問題原因1項(xiàng)目成本預(yù)測的滯后和錯(cuò)位名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目并沒有按照國際標(biāo)準(zhǔn)做，而是按照W市有關(guān)規(guī)定的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目進(jìn)行了直接的估算得出投標(biāo)價(jià)格，沒有進(jìn)行項(xiàng)目成本估算，從而致使投標(biāo)估價(jià)與實(shí)際完成整個(gè)項(xiàng)目所需資金數(shù)額之間沒有整體的把握，從而導(dǎo)致根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算形成的報(bào)價(jià)后的讓渡利益只是通常的平均值或估算值，一般都會在中標(biāo)后再次進(jìn)行周密的估算項(xiàng)目成本，因此會導(dǎo)致項(xiàng)目成本估算的滯后和錯(cuò)位。2市場價(jià)格分析與策劃資料累積的缺失名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)行的報(bào)價(jià)方式?jīng)]有按照適時(shí)調(diào)整的各種取費(fèi)系數(shù)進(jìn)行分析報(bào)價(jià)，導(dǎo)致后來由領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)總報(bào)價(jià)按比例進(jìn)行讓利，并沒有經(jīng)過相關(guān)專家的分析估算。最后，該項(xiàng)目目前的報(bào)價(jià)模型并不具有競爭力。3經(jīng)濟(jì)與技術(shù)分析嚴(yán)重脫節(jié)名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目目前并不重視對不同的技術(shù)方案、施工方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估的工作，例如項(xiàng)目建設(shè)中的供暖系統(tǒng)投標(biāo)，并沒有考慮實(shí)際的項(xiàng)目方案，也沒有考慮供熱方式（水熱還是地?zé)幔际前凑誛市政府要求的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，這樣就導(dǎo)致成本核算、成本管理缺乏技術(shù)分析，經(jīng)濟(jì)與技術(shù)分析不在一個(gè)平臺上，終會導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長、工程質(zhì)量下降、項(xiàng)目成本提高，無法按要求完成項(xiàng)目目標(biāo)。4責(zé)權(quán)利結(jié)合的成本管理體制不夠完善名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的成本管理機(jī)制沒有按照項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé)，部門主管及管理人員分別承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任、權(quán)利及利益分配三者良好地結(jié)合起來，只是一味地將成功管理責(zé)任歸于會計(jì)主管，致使獎罰不分明，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作沒有動力，導(dǎo)致成本管理工作難以有序進(jìn)行。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制措施與體系設(shè)計(jì)名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制措施全過程項(xiàng)目成本控制在名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理專注于施工階段的成本控制，在施工準(zhǔn)備和竣工結(jié)算階段省略了成本控制。項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為，由于各種成本，施工前階段的收入相對較低，并且該階段對成本控制的影響相對較小。所以是沒必要投入大量人力物力的。此外，項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為竣工驗(yàn)收階段的重點(diǎn)不是成本控制，而是驗(yàn)收以及竣工結(jié)算的步驟，所以對此階段成本控制也不大有必要。針對上述所提問題，要求項(xiàng)目管理者必須通過例如定計(jì)劃、控過程、算成本和總分析等一整套流程，從而進(jìn)行對項(xiàng)目成本的全過程動態(tài)的管理，使得成本能夠控制在一定的預(yù)算結(jié)果中。在名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的準(zhǔn)備初期，為使投資成本的控制能夠加強(qiáng)，施工單位應(yīng)該組織相關(guān)成本控制部門來參與到項(xiàng)目決策中。原因有二：一是因?yàn)槟軌蚋玫脑谕顿Y期就進(jìn)行成本控制。二是因?yàn)槿绱俗龅脑捒梢栽诤笃陧?xiàng)目建設(shè)中，成本控制部門能夠快速總結(jié)出相關(guān)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)而提供更好的方案。一般情況，建設(shè)投資都會固定最高限額，所以，是不可輕易改動的。但在名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目中，許多工程建設(shè)人員并沒有實(shí)際參與進(jìn)來，另外參與預(yù)結(jié)算的人員也沒有十分了解項(xiàng)目實(shí)際情況，所以存在數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致預(yù)算也不夠準(zhǔn)確。因此對項(xiàng)目的成本控制也造成了很大的影響。基于此，可分為五步完善，分別是完善成本控制職能部門、完善成本控制責(zé)任制度、完善成本控制系統(tǒng)、完善成本控制評估系統(tǒng)以及完善項(xiàng)目內(nèi)的競爭機(jī)制。基于掙值分析法的項(xiàng)目成本控制利用掙值分析法來對成本進(jìn)行管理控制必須貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的始終，在項(xiàng)目實(shí)施過程中成本支出增加的因素有很多，也許是因?yàn)閷?shí)際工期縮短，也許是因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目支出超出計(jì)劃成本，反之亦然，所以我們只注意監(jiān)督項(xiàng)目建設(shè)期間某些時(shí)期的計(jì)劃成本和實(shí)際支出，而不是將整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的完成效果及質(zhì)量實(shí)行比對分析，這樣核算出來的結(jié)余或超支是不全面的。對此，掙值分析法采取分析比對BCWS、BCWP和ACWP三項(xiàng)基本值的方法來對工程成本、進(jìn)度情況采取合理科學(xué)的監(jiān)督，從而對工程成本進(jìn)行控制。BCWS、BCWP以及ACWP這三項(xiàng)數(shù)值分別表示項(xiàng)目工程的具體狀況，掙值分析以此數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行相關(guān)的計(jì)算，通過計(jì)算出來的成本費(fèi)用來估算工程結(jié)束的時(shí)間耗費(fèi)以及完成時(shí)需要的成本，它們的具體含義如下：預(yù)期進(jìn)度計(jì)劃的預(yù)算工作成本BudgetedCostofWorkScheduled簡稱為BCWS，表示的是計(jì)劃工作的初始成本。它是依據(jù)工程項(xiàng)目申報(bào)批復(fù)的預(yù)計(jì)進(jìn)度和預(yù)算成本來計(jì)算的，關(guān)于工程建設(shè)到某一時(shí)段已完成的計(jì)劃工作所耗費(fèi)的成本指標(biāo)的總值。具體公式如下：BCWS＝計(jì)劃工程量×預(yù)算單價(jià)（4.1）BCWS可以有效的測量工程進(jìn)度和工程成本；成本可以表示項(xiàng)目計(jì)劃預(yù)期完成的任務(wù)量。工程項(xiàng)目竣工進(jìn)度的預(yù)算成本BudgetedCostofWorkPerformed簡稱為BCWP，代表已完成項(xiàng)目的預(yù)算成本。它是根據(jù)工程建設(shè)部批準(zhǔn)的預(yù)算費(fèi)得出來的，關(guān)于工程建設(shè)到某一時(shí)段已竣工完成的工程量所支出的成本指標(biāo)的總值，具體公式如下：BCWP＝工程的完成量×預(yù)算單價(jià)（4.2）BCWP即掙值，指的是為了使工程達(dá)標(biāo)所發(fā)生的實(shí)際工作進(jìn)度和效果，具體表現(xiàn)為從實(shí)際的轉(zhuǎn)換是投資項(xiàng)目并完成項(xiàng)目的結(jié)果。（3）項(xiàng)目工程進(jìn)度的實(shí)際成本ActualCostofWorkPerformed簡稱ACWP表示的是已完成工作的實(shí)際成本，這是指特定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際總支出。也就是說，ACWP等于實(shí)際完成的工作量與已付實(shí)際單價(jià)的產(chǎn)品（合同價(jià)）的乘積之和。根據(jù)BCWP、ACWP和BCWS三個(gè)數(shù)據(jù)的比對分析，能夠確定地測量工程項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度狀況，從而對項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)控，并有利于評價(jià)項(xiàng)目成本控制的成效及技術(shù)水平的高低，進(jìn)而以高效指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理。將掙值管理理論應(yīng)用于項(xiàng)目成本控制的實(shí)際工作中，所使用的特定技術(shù)方法是掙值分析法EV（EarnedValued）。這種方法能夠通過對項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r和項(xiàng)目成本走向系統(tǒng)的控制項(xiàng)目的進(jìn)度和成本的支出，一反常態(tài)的利用貨幣值替代實(shí)物價(jià)值來量度項(xiàng)目的進(jìn)展速度，實(shí)現(xiàn)了通過評定已完成投入的成本資金轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目實(shí)際收益的數(shù)據(jù)來系統(tǒng)評估項(xiàng)目進(jìn)度，這樣可以更好的對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的控制。（4）掙值分析法的特定參數(shù)指標(biāo)掙值分析法是用BCWS，BCWP和ACWP來獲得兩個(gè)相對方差指標(biāo)，并通過合理的數(shù)學(xué)計(jì)算來獲得兩個(gè)指標(biāo)，以進(jìn)一步衡量項(xiàng)目成本和進(jìn)度。差異值指標(biāo)CV、SV指的是費(fèi)用偏差指標(biāo)CV和進(jìn)度偏差指標(biāo)SV。費(fèi)用偏差指標(biāo)CV的核算目的是用于確定現(xiàn)在已達(dá)成的工作任務(wù)量所產(chǎn)生的實(shí)際支出是否超過成本預(yù)算，具體公式如下所示：CV＝BCWP－ACWP（4.3）進(jìn)度差異指標(biāo)SV的核算目的是用于確定現(xiàn)在已完成的目標(biāo)任務(wù)進(jìn)度是否提前于項(xiàng)目的預(yù)期計(jì)劃進(jìn)度，具體公式為：SV＝BCWP－BCWS（4.4）指數(shù)指標(biāo)CPI、SPI指的是費(fèi)用績效指數(shù)CPI和進(jìn)度績效指數(shù)SPI費(fèi)用績效指數(shù)CPI的核算目的是用于確定工程每支出單位貨幣所能夠帶來的實(shí)際效益，具體公式如下所述：CPI＝BCWP／ACWP（4.5）進(jìn)度績效指標(biāo)SPI的核算目的是用于確定工程的已達(dá)成工作目標(biāo)進(jìn)度是否與預(yù)期的計(jì)劃進(jìn)度相對應(yīng)，具體公式為：SPI＝BCWP／BCWS（4.6）（5）掙值分析的具體操作步驟在成本管理中通過掙值分析法EV對成本/進(jìn)度進(jìn)行全面監(jiān)控工程項(xiàng)目的BCWS、BCWP和ACWP三項(xiàng)主要指標(biāo)，也就是說，項(xiàng)目開工之前首要做的事是預(yù)測和規(guī)劃整個(gè)工程在建過程中的資金使用方向、時(shí)間和額度；項(xiàng)目完成后必須對其已支出費(fèi)用和任務(wù)效果開展有效監(jiān)控，從而保證工程費(fèi)用支出、工程進(jìn)展速度能夠在其成本管理的可控限度之內(nèi)。制定項(xiàng)目成本預(yù)算和計(jì)劃。工程成本監(jiān)控的依據(jù)是細(xì)致的成本預(yù)算計(jì)劃，且應(yīng)當(dāng)分解成各個(gè)詳細(xì)的分項(xiàng)任務(wù)，這樣既可以使預(yù)算計(jì)劃比較全面的分化到所有的實(shí)物任務(wù)層面上，還可以為每個(gè)子項(xiàng)目設(shè)置總預(yù)算成本。匯總項(xiàng)目實(shí)際支出成本。分項(xiàng)任務(wù)分解完成之后，工程在建過程中可以把所有分項(xiàng)任務(wù)或任務(wù)包以合同、承包或分包等方式發(fā)包給相應(yīng)的項(xiàng)目承包者，并在發(fā)包合同中寫明任務(wù)量及任務(wù)工程款項(xiàng)，施工組會根據(jù)承包商完成的工作任務(wù)及質(zhì)量發(fā)放工程款。工程在建設(shè)過程中，要經(jīng)常匯總已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用，即ACWP=已經(jīng)完成的工程量與實(shí)際支付單價(jià)（合同價(jià)）的乘積之和。計(jì)算BCWP。工程在建過程中，只監(jiān)督BCWS和ACWS的指標(biāo)值將無法正確的表示工程的實(shí)際情況，可能會發(fā)生偏差，因而產(chǎn)生錯(cuò)誤的結(jié)果和決策，因此在項(xiàng)目建設(shè)過程中，BCWP值的監(jiān)測也非常重要，它可以計(jì)算項(xiàng)目每個(gè)階段已完成的工作任務(wù)的預(yù)算支出。也就是說，BCWP=項(xiàng)目每個(gè)階段完成的累計(jì)任務(wù)總和與預(yù)算單價(jià)之和。分析項(xiàng)目的成本/進(jìn)度績效。通過合理的數(shù)學(xué)計(jì)算可以算出BCWS，BCWP和ACWP的三個(gè)值，并獲得兩個(gè)差值指標(biāo)CV和SV以及兩個(gè)指標(biāo)CPI和SPI。這將對項(xiàng)目的成本和項(xiàng)目的進(jìn)度有更深入的了解。CV、SV、CPI和SPI在掙值分析方法中扮演不同的角色。它們的具體含義如表4.1所示。表4.1掙值分析法的計(jì)算指標(biāo)的含義指標(biāo)數(shù)據(jù)值含義說明費(fèi)用偏差指標(biāo)CVCV＜0工程已經(jīng)超支，假如此問題多次出現(xiàn)，證明工程的實(shí)施績效不是很理想CV＞0證明工程節(jié)支，假如多次出現(xiàn)正數(shù)，證明工程的實(shí)施績效是比較理想的CV＝0證明工程支出與工程成本預(yù)計(jì)相符，證明工程實(shí)施績效與預(yù)期一致進(jìn)度偏差指標(biāo)SVSV＜0表示項(xiàng)目進(jìn)度已滯后于預(yù)期SV＞0表示項(xiàng)目進(jìn)度已超前于預(yù)期SV＝0表示項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與預(yù)期相符費(fèi)用績效指數(shù)指標(biāo)CPICPI＜1說明工程已經(jīng)超支，證明項(xiàng)目工程的實(shí)際支出金額超出了預(yù)算金額CPI＞1說明工程節(jié)支，證明項(xiàng)目工程的實(shí)際支出金額低于預(yù)算金額CPI＝1表明項(xiàng)目工程的實(shí)際支出金額與工程的預(yù)算金額是相符的，工程的實(shí)施是良好的指標(biāo)數(shù)據(jù)值含義說明進(jìn)度績效指數(shù)指標(biāo)SPISPI＜1說明工程的進(jìn)度出現(xiàn)了拖延，證明工程的實(shí)際進(jìn)度要比工程的計(jì)劃進(jìn)度推遲了SPI＞1說明項(xiàng)目進(jìn)度提前，并證明項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度快于計(jì)劃的進(jìn)度SPI＝1表示項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度相符項(xiàng)目成本/進(jìn)度控制。總之，對項(xiàng)目實(shí)施有效的成本/進(jìn)度管理，最重要的是要有計(jì)劃的通過掙值分析法來分析成本/進(jìn)度情況，從而盡可能避免出現(xiàn)成本/進(jìn)度的偏差和不確定的低效率情況。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制組織結(jié)構(gòu)成本控制組織結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目成本控制體系得以有效實(shí)施的有力保證，名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的成本控制組織結(jié)構(gòu)圖如4.1所示。名流小區(qū)名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目管理人員…..…..大項(xiàng)目制項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制項(xiàng)目成本控制責(zé)任制圖4.1名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制組織結(jié)構(gòu)示意圖名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本管理的組織結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任制。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)總體控制所有項(xiàng)目的成本。下一級是子項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，所有子項(xiàng)目的對應(yīng)項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)各自的任務(wù)分配分擔(dān)責(zé)任。項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)與施工進(jìn)度、質(zhì)量、材料成本、安全和管理模式相關(guān)的任務(wù)。特別重要的是項(xiàng)目成本的控制，這是按計(jì)劃完成項(xiàng)目的保證，也是實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益的基礎(chǔ)。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目在工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制下設(shè)立工程成本控制責(zé)任制，成本控制責(zé)任制下的工程管理人員要在各自的任務(wù)中對成本管理控制負(fù)責(zé)，并整理材料形成文件加以貫徹落實(shí)，以便以后作為成本考核的依據(jù)。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制體系設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本實(shí)施有效的計(jì)劃和控制是進(jìn)行成本管理的有效方法，也是達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)成本的有力保障，名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況有效利用項(xiàng)目成本計(jì)劃和控制原則，形成名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目成本目標(biāo)。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本管理體系，以項(xiàng)目目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，創(chuàng)建了6個(gè)成本內(nèi)容，主要包括成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本管理、成本核算、成本分析和成本評估，如圖4.2所示。進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)測進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)測確定項(xiàng)目目標(biāo)成本制定項(xiàng)目成本計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目成本控制進(jìn)行項(xiàng)目成本核算做出項(xiàng)目成本分析實(shí)行項(xiàng)目成本考核圖4.2名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本管理體系示意圖（1）項(xiàng)目成本預(yù)測名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本預(yù)測，必依據(jù)該項(xiàng)目建設(shè)的整體情況來采取合理的成本信息分析，在工程施工前把所有可能引起成本變化的相關(guān)原因都找出來，進(jìn)行詳細(xì)的分析，最終做出科學(xué)的估算，然后根據(jù)估算結(jié)果編制低成本、收效好、可行性高的項(xiàng)目成本管理措施，以便于更好的控制工程建設(shè)中的成本支出，避免盲目性。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目招標(biāo)材料、建設(shè)圖紙、就近社會勞動力及建筑材料價(jià)格以及簽訂的與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的一系列合同等來預(yù)測項(xiàng)目成本，以便能合理地避免項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。具體的成本預(yù)測計(jì)劃包括人工成本、材料成本、安裝成本、對策成本、管理成本等。如表4.2所示。表4.2名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本預(yù)測方案序列號名稱主要事項(xiàng)計(jì)算公式備注表4.2（續(xù)）1人工費(fèi)全體參與施工建設(shè)人員的全部支出，及與人工有關(guān)的獎勵費(fèi)用。Σ(工日消耗量×日工資單價(jià))依據(jù)就近勞動力市場用工工資水平、勞動力供需情況與施工所需人員數(shù)量預(yù)測；必須留有一定余地應(yīng)對突發(fā)狀況。2材料費(fèi)完成在建項(xiàng)目所需的主要材料、輔助材料、零時(shí)性材料Σ(消耗材料費(fèi)用)＋檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)是施工的主要支出項(xiàng)目，要認(rèn)真分析、科學(xué)預(yù)測主材料價(jià)格波動及區(qū)域差價(jià)3安裝費(fèi)直接為項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)的設(shè)備設(shè)施安裝Σ(設(shè)備安裝費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi))合理配置，各個(gè)工序之間要銜接得當(dāng)4措施項(xiàng)目費(fèi)包括非項(xiàng)目實(shí)施成本，例如技術(shù)，安全，生計(jì)和環(huán)境保護(hù)安全文明施工費(fèi)用（環(huán)保費(fèi)，文明施工費(fèi)用，安全施工費(fèi)用）+夜間附加費(fèi)（夜班補(bǔ)貼，夜間施工停車，夜間建筑照明燈具攤銷和照明用電費(fèi)）+二手運(yùn)輸費(fèi)+冬季雨季施工大型機(jī)械設(shè)備的增加費(fèi)+移民保證金根據(jù)項(xiàng)目自身情況，綜合分析片區(qū)內(nèi)的地質(zhì)水文、氣象環(huán)境、安全等情況5管理費(fèi)項(xiàng)目所有員工的工資（基本工資，補(bǔ)貼，福利，勞動保護(hù)）和相關(guān)行政費(fèi)用管理人員薪金+辦公室支出+差旅支出和運(yùn)輸支出+固定資產(chǎn)使用費(fèi)+工具損失費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+工會費(fèi)+教育培訓(xùn)費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+相關(guān)稅金（財(cái)產(chǎn)稅、車輛稅、土地稅、印花稅）等計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別以直接費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)為計(jì)算基礎(chǔ)（2）項(xiàng)目成本計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目的成本計(jì)劃是成本管理的重要組成部分。但是，成本控制從一開始就缺乏目標(biāo)，因?yàn)樗鼈兒鲆暽踔梁雎粤斯S必不可少的預(yù)先計(jì)劃。成本計(jì)劃是調(diào)查前，產(chǎn)品檢查管理和制造后評估的重要基礎(chǔ)。通常，可以將實(shí)際制造成本與成本計(jì)劃指標(biāo)進(jìn)行比較和分析，以確定實(shí)施過程中的問題。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)⒉扇〖m正措施，以更好地進(jìn)行成本管理，以確保建設(shè)項(xiàng)目的所有成本和支出均達(dá)到計(jì)劃的目標(biāo)。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的成本計(jì)劃過程采用分層準(zhǔn)備方法。即每個(gè)部門首先提出一個(gè)部門成本計(jì)劃，然后項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)每個(gè)項(xiàng)目的成本計(jì)劃。編制依據(jù)主要有施工合同、投標(biāo)文件、項(xiàng)目預(yù)算書及施工組織設(shè)計(jì)方案等，根據(jù)具體情況按照程序采取相應(yīng)的編制方法，如表4.3所示。表4.3名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本計(jì)劃編制方法編號編制依據(jù)編制方法注意事項(xiàng)1成本費(fèi)用成本費(fèi)用＝直接費(fèi)用＋間接費(fèi)用直接費(fèi)用包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及措施項(xiàng)目費(fèi)2子項(xiàng)目根據(jù)各個(gè)子項(xiàng)目逐個(gè)編制成本計(jì)劃表子項(xiàng)目包括單個(gè)工程、分部門工程和分項(xiàng)工程3施工進(jìn)度依據(jù)施工進(jìn)度圖和網(wǎng)絡(luò)圖編制各項(xiàng)任務(wù)需要的時(shí)間進(jìn)行編制在計(jì)劃成本支出的范圍內(nèi)保證質(zhì)量按進(jìn)度施工（3）項(xiàng)目成本控制名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的成本控制是對項(xiàng)目整個(gè)過程中可能出現(xiàn)的因素進(jìn)行科學(xué)合理的控制。同時(shí)，在完成任務(wù)期間控制物質(zhì)支出和其他支出的相關(guān)措施，在計(jì)劃成本內(nèi)控制。這是一個(gè)全程的、動態(tài)的控制。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的成本預(yù)算控制如表4.4所示，成本控制的具體方法和措施見本論文第5章。表4.4名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本預(yù)算控制單位：萬元工作名稱預(yù)算值進(jìn)度/月123456789101112基礎(chǔ)建設(shè)30020401001003010裝配建設(shè)24554080802020建安工程272640402004004004004004002002002620設(shè)備購置11830502018輔助工程111152020202016合計(jì)3500651203805804504304154202502706654累計(jì)65185565114515952025244028603110338034463500（4）項(xiàng)目成本核算名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本核算嚴(yán)格按照成本和費(fèi)用的范圍進(jìn)行，實(shí)際成本根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算，并針對每個(gè)成本對象采用相應(yīng)的計(jì)算方法，各自的成本核算對象要采用與之相適應(yīng)的計(jì)算方法，最終核算得出所有項(xiàng)目相關(guān)的成本，作為成本依據(jù)。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本核算如表4.5所示，以表中所示的三種核算方法得出的數(shù)據(jù)對本項(xiàng)目實(shí)施成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本控制、成本分析和成本考核。表4.5名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本核算方法及內(nèi)容序號核算方法基本方法具體指標(biāo)備注1會計(jì)核算會計(jì)科目設(shè)置，重復(fù)輸入簿記，審計(jì)憑證輸入，會計(jì)簿記，成本計(jì)算，資產(chǎn)清單和會計(jì)報(bào)告創(chuàng)建用貨幣形式體現(xiàn)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、營業(yè)收入、成本、利潤六項(xiàng)具體指標(biāo)計(jì)算實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)生額，及時(shí)進(jìn)行記錄比對分析，對出現(xiàn)的偏差采取相應(yīng)措施，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化2業(yè)務(wù)核算原始記錄如項(xiàng)目進(jìn)度記錄表、質(zhì)量記錄表，任務(wù)分配表，材料耗費(fèi)表，班組考勤表等對項(xiàng)目在建過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督各單元根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立，及時(shí)獲取資料并適時(shí)采取調(diào)整措施3統(tǒng)計(jì)核算統(tǒng)計(jì)資料通過這項(xiàng)統(tǒng)計(jì)工作，收集，組織和分析數(shù)據(jù)以形成各種有用的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的施工質(zhì)量，施工時(shí)間等（5）項(xiàng)目成本分析名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本分析是利用核算及其它有關(guān)通過分析成本影響因素和項(xiàng)目實(shí)施過程中形成的變化并分析變化的原因，找到降低成本的方法。通過成本分析，能夠幫助工作人員正確了解、把握和運(yùn)用成本變化規(guī)律，達(dá)到減少成本支出的目的；它有助于控制成本并正確評估成本計(jì)劃是否按指標(biāo)完成。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本分析的意義在于能夠讓管理者清楚的掌握項(xiàng)目成本的構(gòu)架和決策的正確方向，建立合理的成本分析和控制系統(tǒng)來降低項(xiàng)目成本，該項(xiàng)目使用的方法如表4.6所示。表4.6名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本分析方法序號分析方式分析數(shù)據(jù)來源具體分析方法備注1子項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目計(jì)劃的預(yù)算成本和項(xiàng)目實(shí)施期間形成的成本差異計(jì)算方法計(jì)算差異的原因，并提出進(jìn)一步降低成本的措施和計(jì)劃事前分析與事后分析職業(yè)分析與業(yè)余分析整體分析與個(gè)別分析2月（季）成本分析月（季）成本報(bào)表比較分析法，將實(shí)際成本與不同期間的計(jì)劃進(jìn)行比較，弄清差異并分析產(chǎn)生差異的原因全程的、定期的、不定期的過程成本分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)加以解決3年度成本分析年度成本報(bào)表對比分析本年度實(shí)際指標(biāo)與上年度實(shí)際指標(biāo)對本年度實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行分析，找出問題所在，為以后提供參考和借鑒表4.6（續(xù)）序號分析方式分析數(shù)據(jù)來源具體分析方法備注4竣工成本分析項(xiàng)目竣工后成本分析報(bào)告，與成本相關(guān)數(shù)據(jù)以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析系統(tǒng)分析法，系統(tǒng)分析整個(gè)工程的成本數(shù)據(jù)分析施工過程中具體的降低成本的方法，為同類工程提供借鑒（6）項(xiàng)目成本考核名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本考核要合理利用獎懲制度，很好的調(diào)動項(xiàng)目有關(guān)工作人員的積極性來加強(qiáng)成本管理與控制，從而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益；通常做法是，按照工程進(jìn)度，分為節(jié)點(diǎn)考核和竣工考核，兩種相結(jié)合的方法來考核：節(jié)點(diǎn)考試一般是根據(jù)名流小區(qū)城中村的承包合同的有關(guān)內(nèi)容，對有關(guān)責(zé)任組及責(zé)任人按月進(jìn)行任務(wù)完成情況考核，并以考核結(jié)果發(fā)放本月獎金；竣工考核一般是根據(jù)竣工驗(yàn)收后的工程最終造價(jià)與項(xiàng)目計(jì)劃成本進(jìn)行比對，綜合分析各部門及各責(zé)任人在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中的貢獻(xiàn)及業(yè)績，并以此來兌現(xiàn)各自的獎勵與懲罰。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本計(jì)劃與控制以往的項(xiàng)目成本控制主要是事后核算，非常注重項(xiàng)目的進(jìn)度和項(xiàng)目的質(zhì)量，這種控制方法缺乏科學(xué)性，已漸漸跟不上時(shí)代的發(fā)展。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目要實(shí)施有效的成本計(jì)劃和成本控制，必須根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)代成本計(jì)劃和控制方法相結(jié)合，然后付諸于實(shí)踐。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本計(jì)劃本項(xiàng)目的成本計(jì)劃是保證工期、質(zhì)量以及預(yù)算正常。根據(jù)第四章論述，已經(jīng)對名流小區(qū)城中村項(xiàng)目實(shí)施中的具體問題進(jìn)行了總結(jié)與分析，則可依據(jù)上述編制W市名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本計(jì)劃，制定相應(yīng)的成本控制方案。成本計(jì)劃編制說明鑒于成本在編制計(jì)劃的時(shí)候與成本有關(guān)的數(shù)據(jù)在預(yù)測其準(zhǔn)確性和可靠性的時(shí)候非常重要，對成本的影響很大，按照成本預(yù)測方案，名流小區(qū)項(xiàng)目成本管理小組收集、抽樣、核對圖紙、實(shí)物，鑒別、評審數(shù)量和內(nèi)容都沒有錯(cuò)誤后開始成本核算，下達(dá)目標(biāo)成本，開始以下任務(wù)成本數(shù)據(jù)預(yù)測步驟如圖5.1所示。收集、研究資料收集、研究資料收集并集中研究，包括房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究報(bào)告，規(guī)劃任務(wù)書，山東省和W市的相關(guān)政策法規(guī)以及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)材料。抽樣、核對圖紙與實(shí)物組織相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行地圖審查，確定采樣計(jì)劃，嚴(yán)格檢查采集的樣本并將其存儲以供存儲。組織相關(guān)的行業(yè)專家來識別和審查收集的數(shù)據(jù)，并重新計(jì)算包括成本在內(nèi)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，以確保數(shù)據(jù)真實(shí)，可靠和有效。鑒別、評審數(shù)據(jù)資料進(jìn)行成本預(yù)測根據(jù)名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本預(yù)測方案進(jìn)行預(yù)測，目標(biāo)成本如圖5.1所示。名流小區(qū)名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目目標(biāo)成本管理費(fèi)措施項(xiàng)目費(fèi)機(jī)械費(fèi)材料費(fèi)人工費(fèi)管理費(fèi)措施項(xiàng)目費(fèi)機(jī)械費(fèi)材料費(fèi)人工費(fèi)圖5.1名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目目標(biāo)成本示意圖（與圖3.3重復(fù)）名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本預(yù)測，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的有關(guān)文件來對項(xiàng)目的成本資料進(jìn)行分析研究，做出科學(xué)合理的成本估算。主要依據(jù)包括《名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、《名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目申請報(bào)告》、《名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告》、《名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書》以及該項(xiàng)目的招標(biāo)材料、建設(shè)圖紙、相鄰的人工和建筑材料價(jià)格，以及簽訂了與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的合同清單，以預(yù)測項(xiàng)目成本，從而可以合理地避免項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；具體的成本預(yù)測包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、安裝費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)以及管理費(fèi)等。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目總投資估算如表5.1所示。表5.1名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目總投資估算表編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱投資估價(jià)（萬元）1開發(fā)建設(shè)成本3440.41.1土地成本300.0編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱投資估價(jià)（萬元）1.2建筑安裝工程費(fèi)2726.11.3基礎(chǔ)設(shè)施及裝配建設(shè)費(fèi)245.21.4其他費(fèi)用118.31.5預(yù)備費(fèi)33.91.6不可預(yù)見費(fèi)16.92期間成本59.63項(xiàng)目總成本3500.0名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)CBS分解根據(jù)工作結(jié)構(gòu)WBS的分解結(jié)果來分解成本結(jié)構(gòu)。0級代表整個(gè)成本預(yù)算量之和，其中包括各個(gè)子項(xiàng)目的預(yù)算，由此往下級分解到各個(gè)2、3級工作單元。項(xiàng)目管理可根據(jù)WBS編碼原則對項(xiàng)目的責(zé)任和預(yù)算進(jìn)行同組編碼，也就是說，代碼的第一位數(shù)字表示項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目經(jīng)理。以圖3-2為例。第二位數(shù)字表示負(fù)責(zé)每個(gè)子項(xiàng)目的人員，即負(fù)責(zé)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)建設(shè)的人員、裝配組裝工作人員、建筑與安裝項(xiàng)目人員，設(shè)備購買人員以及輔助工程人員。由此往下級分解，下面的第3和第4位數(shù)字代表相應(yīng)的數(shù)字工作單元的負(fù)責(zé)人。也可以根據(jù)WBS編制成本計(jì)劃。0級代表整個(gè)項(xiàng)目的總預(yù)算，包括每個(gè)子項(xiàng)目的預(yù)算。因此，下屬被分解為相應(yīng)的第二和第三工作單元以設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本計(jì)劃。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目表示預(yù)算和責(zé)任的WBS編碼、WBS圖的成本計(jì)劃分別如表5.2、圖5.3所示。表5.2名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目表示預(yù)算和責(zé)任的成本計(jì)劃（WBS編碼表）WBS編碼預(yù)算（萬元）責(zé)任者10003500萬趙一1100300萬后勤部111025萬錢二112050萬孫三1200245萬外協(xié)部1210200萬李四122045萬周五13002726萬開發(fā)部1310100萬吳六13202000萬鄭七1321900萬王八1322700萬馮九1323400萬陳十1330600萬褚一134026萬魏二1400118萬綜合部1500111萬工程部1510100萬蔣三152011萬申四………………招標(biāo)招標(biāo)合同1110250萬錢二竣工驗(yàn)收112050萬孫三保潔134026萬魏二室內(nèi)裝修1330600萬褚一建筑施工13202000萬鄭七建筑設(shè)計(jì)1310100萬吳六完工驗(yàn)收122045萬周五設(shè)計(jì)施工1210200萬李四基礎(chǔ)建設(shè)1100300萬后勤部裝配建設(shè)1200245萬外協(xié)部建安工程13002726萬開發(fā)部設(shè)備購置1400118萬綜合部輔助工程1500111萬工程部工程施工1510100萬蔣三驗(yàn)收交付152011萬申四名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目10003500萬趙一架構(gòu)施工1321900萬王八室內(nèi)施工1322700萬馮九室外施工1323400萬陳十圖5.2名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目包含預(yù)算和責(zé)任的成本計(jì)劃（WBS圖）名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目成本控制本文選擇先進(jìn)的成本結(jié)構(gòu)分解方法和掙值分析方法來控制項(xiàng)目成本，應(yīng)用于名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目實(shí)施的全過程，以合理控制項(xiàng)目成本。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目基于掙值法的成本控制本論文選擇了科學(xué)實(shí)用的工作結(jié)構(gòu)分解法和掙值法進(jìn)行項(xiàng)目的成本管理，應(yīng)用于名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)的全過程，以求合理控制項(xiàng)目成本。在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中對質(zhì)量、成本、進(jìn)度進(jìn)行管理是非常重要的，也是聯(lián)系相當(dāng)密切三個(gè)因素，只將施工時(shí)間進(jìn)度的計(jì)劃表與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行比較，或者只將建設(shè)成本的預(yù)支出與實(shí)際支出進(jìn)行比較，都是一種片面的做法，因?yàn)樗蛔⒅亓隧?xiàng)目的成本和進(jìn)度分析，沒有對項(xiàng)目的整體完成質(zhì)量進(jìn)行對比分析，因此，名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目要想實(shí)現(xiàn)良好的成本控制，就需要采取一種能將三者進(jìn)行有效控制合理的方法，在經(jīng)過相關(guān)理論研究之后，筆者認(rèn)為掙值法是最合理、最全面的成本管理方法。掙值分析法在實(shí)踐過程中的具體做法是：定期將工程施工后的成本、進(jìn)度數(shù)據(jù)與工程成本計(jì)劃表和成本控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比對，找出差異進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并付諸于實(shí)踐[40]。也就是說，及時(shí)監(jiān)督工程成本支出和工程進(jìn)度是實(shí)現(xiàn)成本控制和進(jìn)度控制的有效方法，于此同時(shí)，也要分析能夠引起工程變化的其他因素，做到適時(shí)有效的采取措施糾正錯(cuò)誤，并及時(shí)分析新的措施是否超出工程預(yù)算值和工程進(jìn)度。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目中掙值分析法的應(yīng)用本論文以名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目為實(shí)證研究對象簡單的闡述了實(shí)施成本控制的工程將掙值分析應(yīng)用于成本控制。要執(zhí)行基于掙值法的工程成本控制，首先是編制詳細(xì)的成本計(jì)劃書，針對項(xiàng)目改造的各個(gè)階段進(jìn)行成本控制。即每期預(yù)算成本費(fèi)用；其次是針對名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施過程，在每一個(gè)設(shè)定的掙值監(jiān)控點(diǎn)，核算所有累計(jì)完成比率和實(shí)際成本金額；再次是根據(jù)掙值分析法的公式，計(jì)算所有累計(jì)掙值；最后是計(jì)算掙值分析法的評價(jià)參數(shù)，形成掙值報(bào)告，同時(shí)，提出相應(yīng)的成本控制措施。為了對名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目基于掙值法所實(shí)施的項(xiàng)目成本控制做出具體的實(shí)證研究，本章以名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目進(jìn)行的第6月月末為掙值檢查點(diǎn)，逐步做出掙值分析和成本控制。（1）編制成本計(jì)劃。結(jié)合項(xiàng)目管理、成本控制工作中的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)對于名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目所做的基于掙值法的項(xiàng)目成本控制的過程設(shè)計(jì)，針對WBS圖可以具體形成項(xiàng)目成本計(jì)劃。名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目每期預(yù)算成本費(fèi)用表5.3如下。表5.3名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目每期預(yù)估成本費(fèi)用單位：萬元工作名稱預(yù)算值進(jìn)度/月123456789101112基礎(chǔ)建設(shè)30020401001003010裝配建設(shè)24554080802020建安工程272640402004004004004004002002002620設(shè)備購置11830502018輔助工程111152020202016合計(jì)3500651203805804504304154202502706654累計(jì)65185565114515952025244028603110338034463500圖5.3名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目每期預(yù)估成本費(fèi)用折線圖單位：萬元圖5.4名流小區(qū)城中村改造項(xiàng)目預(yù)