之比較法房地產估價1主講人：田明剛主要內容：比較法的含義、適用對象和條件、比較法的程序，價格比較基礎建立學習重點：比較法適用對象和條件，價格比較基礎建立學習要求：了解比較法的基本程序；掌握比較法的適用對象；熟悉比較法的操作步驟；掌握價格比較基礎建立3貴仁雅苑新鳳城才茂公寓君欣豪庭中通大廈4新鳳城銀座售價（萬元）205單價（元/㎡）31432小區位置楊浦區控江路1500弄容積率1.68綠化率35%車位/總戶數470/230房型一房一廳面積（平米）62房齡2005樓層5/20裝修精裝修朝向朝南交通公交：6、70、103、220、地鐵：靠近8號線周邊配套近新華醫院，商服店面較多，較發達環境較好基礎設施完備離市中心距離內環內，距離五角場約4公里車程物業管理費1.63元/平方米/月（電梯房）價格走勢房型圖估價對象5才茂公寓售價（萬元）185單價（元/㎡）28462小區位置楊浦區本溪路138弄容積率1.3綠化率30%車位/總戶數80/264房型兩室一廳面積（平米）65房齡2000樓層4/6裝修精裝修朝向朝南交通公交：14,80,220,70,871、地鐵：較靠近8號線周邊配套近新華醫院，周圍有小學和幼兒園，商鋪店面稍多環境稍好基礎設施較不完備離市中心距離內環內，距離五角場約3公里程物業管理費

1.4/平米/月（無電梯）價格走勢房型圖比較實例A貴仁雅苑售價（萬元）154單價（元/㎡）23692小區位置楊浦區五角場國科路39弄容積率3.5綠化率43.1%車位/總戶數60/256房型二室一廳面積（平米）65房齡2004樓層12/13裝修普通裝修朝向朝南交通公交：6、8、819、147、地鐵：周圍有8和10號線，但有一定距離周邊配套較多商鋪，周圍有小型診所但缺乏大型醫院環境較好基礎設施配備較完善離市中心距離內環外，近五角場約1公里物業管理費

1.2/平米/月（電梯房）價格走勢房型圖比較實例B君欣豪庭價格走勢售價（萬元）240單價（元/㎡）35294小區位置楊浦區許昌路1588弄容積率2.5綠化率32.5%車位/總戶數629/315房型一室兩廳面積（平米）68房齡2008樓層9/30裝修毛坯朝向朝南交通公交：10380960地鐵：與8號線有一定距離周邊配套近新華醫院，商鋪較多環境很好基礎設施完備離市中心距離內環內，距離五角場約4公里車程物業管理費

1.98/平米/月（電梯房）房型圖比較實例C中通大廈價格走勢售價（萬元）109單價（元/㎡）16515小區位置楊浦區黃興路1號（周家嘴黃興路交口）容積率10綠化率34%車位/總戶數200/640房型一室一廳面積（平米）66房齡2002樓層16/28裝修精裝修朝向朝南交通公交：22、8、538、934、137、843周邊配套商鋪店面稍多環境較差基礎設施較差離市中心距離內環內，距離五角場約4公里物業管理費

2.00/平米/月（電梯房）房型圖比較實例D14估價對象及內容

比較實例比較因素新鳳城（估價對象）才茂公寓貴仁雅苑君欣豪庭中通大廈交易日期2010.11.30（基準日）2010。11.202010.11.052010.11.302010.11.11成交價格（萬元）待估185.00154.00240109房產面積（平方米）6265656866成交單價(元/平方米)待估28462236923529416515交易情況正常正常正常正常正常價格類型轉讓轉讓轉讓轉讓轉讓用途公寓公寓公寓公寓公寓區域因素商服業繁華度有較多商鋪店面、繁華度較好有較多商鋪店面、繁華度較好有部分商鋪店面、繁華度一般有較多商鋪店面、繁華度較好有部分商鋪店面、繁華度一般交通條件較優稍優一般一般較差基礎設施及公用設施完備度較完備，近新華醫院較完備，近新華醫院一般完備較完備，近新華醫院不完備離市中心距離較近較近較近較近較近個別因素環境條件較好一般較好好較差平面布置較優稍優較優優一般建筑結構磚混磚混磚混磚混磚混樓層5/204/612/139/3016/28容積綠化率1.68/35%1.3/30%3.5/43.1%2.5/32.510/34%裝修/房齡精裝修/05精裝修/00普通裝修/04毛坯/08精裝修/02因素條件說明表估價對象及指比較實例

比較因素新鳳城（估價對象）才茂公寓貴仁雅苑君欣豪庭中通大廈成交單價(元/平米)待估28462236923529416515交易情況待估100100100100交易時間100100100100區域因素商服業繁華度1001009910099交通條件10099989897設施完備度10099989998離市中心距離100100100100100個別因素環境條件1009910010197樓層100100103101102容積率/綠化率100100989995房齡/裝修10098979799平面布置100989910098比較因素估價對象及指

比較實例

比較因素新鳳城（估價對象）才茂公寓7635.5貴仁雅苑6426.5君欣豪庭11140.5中通大廈成交單價(元/平米)待估28462236923529416515交易情況100/100100/100100/100100/100交易時間100/100100/100100/100100/100區域因素商業繁華100/100100/99100/100100/99交通條件100/99100/98100/98100/97設施完備100/99100/98100/99100/98離市中心距離100/100100/100100/100100/100個別因素環境條件100/99100/100100/101100/97樓層100/100100/103100/101100/102容積率/綠化率100/100100/98100/99100/95房齡/裝修100/98100/97100/97100/99平面布置100/98100/99100/100100/98權重25%25%30%20%比準價格(元)

28156(平均)28951(加權)28124(中位）

31432(實際)30542257063713519243比較因素修正表

在對估價對象進行詳細的勘查之后，如何確定其價格呢？最先想到的就是“貨比三家”看是否有相似的房子價格。這就是運用最廣泛的比較法。這是一種什么方法呢？17什么是比較法？比較法又稱為市場比較法，是將估價對象與在價值時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。求得的價格成為比較價值。18價值時點類似房地產修正調整19用途建筑結構所處地區類似房地產是指與估價對象處于同一供求圈內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。規模檔次2.比較法的原理20足夠多的交易實例——修正——平均求綜合結果基于大數法則替代原理作用于房地產市場，表現為效用相同、條件相近的房產價格總是相互牽引，趨于一致。21替代原理交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D待估房地產市場狀況修正房地產狀況修正交易情況修正估價結果比較價值B比較價值C比較價值D比較價值A比較綜合3.比較法適用對象22市場發育程度較高較多交易實例發生的地區廣泛交易的房地產類型房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房難以采用比較法估價。如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等4.適用條件是什么？23是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易，如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用比較法估價。可比實例的交易情況可能造成的不正常成交價格正常成交價格可比實例在其成交日期和房地產狀況（區位狀況、權益狀況、實物狀況）下的價格價值時點和估價對象房地產狀況下的價格。修正調整24充分的交易實例一般要求理想的交易實例有10個以上，其中與待估房地產狀況最接近的實例要有3～4個。市場供求基本一致；明確具備的條件資料必須翔實可靠資料完整、準確易量化資料具有相關性25

市場比較法的限制條件5.比較法的操作步驟搜集交易實例選取可比實例建立比較基礎進行交易情況修正進行市場狀況調整進行房地產狀況調整求取比較價值

認識了比較法以后，如何去尋找估價對象所需的類似房地產類？首先就要搜集交易實例接下來就是很好的搜集交易實例接下來我們要做什么工作2728

因修建地鐵需要，政府征收了銘鶴花園小區業主王先生家的商品住房，現需要確定征收補償價值。那么你認為應該選用什么估價方法呢？2829征收是國家基于公共利益的需要而進行的強制行為，作為公民應予以配合，但應給予被征收人公平補償，否則可能會引發不滿甚至對立沖突，房地產估價師在開展征收評估時要有責任感和大局觀。30

為保證評估結果的公信力和補償公平性，房地產估價師應嚴格按照有關估價規范和技術標準來科學選擇估價方法樹立規范意識。估價方法估價結果補償公平性交易實例搜集要弄清以下幾個方面31搜集途徑搜集內容收集要求321.搜集交易實例的途徑。政府有關部門的房地產交易資料查閱各種媒體上房地產交易信息扮裝成欲購房地產的顧客搜集資料參加房地產展示交易會搜集資料同行之間隨時交流互相提供資料其他途徑，如網絡資源（安居客）2.交易實例的搜集內容房地產基本情況交易雙方情況交易情況房地產狀況房地產基本情況名稱坐落范圍規模用途權屬交易雙方基本情況賣方買方成交總價成交單價成交日期付款方式交易情況說明是否存在不正常交易房地產狀況說明實物權益區位類似房地產估價對象現場勘查中的實物、權益和區位勘查的內容3.選取交易實例的要求。（1）是估價對象的類似房地產區位相近用途相同權利相同檔次相當結構相同規模相當規模之比0.5~2出讓劃撥38一般選取3~10個可比實例即可。（2）.可比實例應從交易實例中選取且不少于三個（3）.可比實例的交易方式應適合估價目的（4）.可比實例的成交日期應接近價值時點與價值時點相差不宜超過一年，且不得超過二年；3.選取交易實例的要求。393.選取交易實例的要求。（5）可比實例的成交價格為正常價格或可修正為正常價格（6）在同等條件下，應選取位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例。40【例】有一幢磚混結構的