銷2.區域房地產市場供應格局3.區域房地產市場價格走勢分析5.區域市場項目總體銷售情況2.產品對比分析3.價格對比分析4.銷售情況對比分析5.廣告推廣思路對比分析下冊項目定位、產品概念設計建議及營銷推廣策略所以沒有此指標走勢圖。詳細情況見下圖。[數據來源：北京市統計局]與全國1-8月宏觀經濟指標的相對比，北京宏觀經濟根據國家統計局發布的"國房景氣指數報告"顯示，1-8月全國房地產行業元/平方米。元/平方米低于上年同期13.8個百分點；其中，商品住宅開發投資完成392住宅期房批準預售面積1488.4萬平方米，同比下降25.1%，預售成交面積（5）商品房空置面積情況--截至8月底，全商品住宅空置面積為266.3萬平方米，漲幅為9%，占商品房空置面積的為3.4%;全市房價在3月份走高預售價格總體保持平穩。金來源、施工面積均有較大幅度的下降；1-8月，北京住宅市場吸納率為房子”，坡地、水景等設計都還沒有引入。從全國而言，別墅最初進入市場時受到追捧，主要是因為在上個世紀90年代中國市場經濟快速發展，一批先富起來的人有了對別墅產品的需求，而外籍置業者也開始關注麗京花園、御京、明珠園、嘉林等老牌項目。小和產品的跟風，一些匆匆上馬的項目從產品形態上完全失去了市破別墅成為人們比較常見的事情。以后建設也要嚴格審批，別墅市場開始處于徘徊不前的狀況。從此，高檔別墅在供應上出現了斷檔，大約在亞北出現了一些中檔的別墅在延續，如王府花園、蓬萊別墅、八仙別墅等，在市場上還可以看見。供應市場的別墅主要是一二年前開工，或者因總體市場下滑而推遲入市的爛尾項目或已經推出項目后期工程支撐著市場，而產品的設計創新也基本處于停滯不前的狀態。有起色，這期間政府連續針對別墅市場出臺多項限制性措施，但由于需求的增加，各個區域別墅市場仍然在逐步擴大。種新的形式功能和產品設計提高了性價比，擴大了別墅的消費層次，如康城等項目一直持續開發到目前。擴伸帶、海淀區及上地的京城北部地區。別墅產品的內部結構和功能分區上更加合理，與普通住宅拉開了反映在戶型設計上，針對不同收入層次的消費者很多項目的后續開發戶型設計都做了較大調整。著住宅郊區化及產品設計的不斷提高，純別墅項目正在成為主流，例如龍灣別墅的看出，未來以獨棟、雙拼形式為主的純別墅項目供應量增長更為迅速。銷售套數略有減少，但銷售價格略有提高，供需平衡，市場相對穩定。北京低密度住宅隨著市場需求多元化、郊區化居住理念的發展等各低密度住宅，開發商在低密度產品的打造上更加的用心，以滿足不同人群對于居住品質的需要。遠郊區縣的低密度項目作為第二居所，也正在為人們所接受，但上半年無大的供應量投入市場，部分開發商持觀望態度。從各板塊區域新開盤項目來看，大致情況如下：別墅區。項目產品都具有一定的特色，在區域內形成差異化，避免競爭，對客戶群體進行了很好的細分。意味著京城東部低密度住宅已經正式崛起，圍繞著北京東擴等城市規劃的展開，房地產開發的腳步已然開始跟進。然而，東部區域由于周邊自然環境的限制，不易做出十分高檔的低密度住宅，而主要以聯排及疊拼等密度稍高的產品居多。東南亦莊區域開發項目經過去年、前年的消化，多數低密度項目已經結案，樣本情境洋房的出現帶有稀缺性。目多數作為第二居所，正在被人們逐漸認同，良好的自然環境成為老年人養老的好去處，未來京承高速的開通，將很大程度促進該區域的熱銷。新盤個數2005年下半年別墅新盤板塊分布圖0西山別墅0西山別墅潮白河別東部泛亞奧京北城南別墅八達嶺昌其它別墅區區墅區別墅區區平別墅區區新盤個數33253486在混合型開發別墅中占有一小部分的比例。2005年下半年別墅新盤價格分布圖a新盤數量關于北京低密度住宅市場的交易情況，我們結合北京市房地產信息網所發布的數的交易情況，我們會根據市場研究部檢測的結果予以補充分析。銷售面積(平米)銷售金額(元)和銷售面積的降幅比較均衡，表明市場波動較為平緩。根據北京市房地產信息網，第三季度低密度住宅預售面積為33.88萬平米，環比增長根據北京市房地產信息網，第三季度低密度住宅預售均價為11808元/平米，環比增長時，從預售和過戶兩個方面來論述詳情。銷售面積(平米)銷售金額(元)和海淀區仍然是低密度住宅預售成交熱點區域，豐臺和大興區預售情況銷售面積(平米)銷售金額(元)39根據北京市房地產信息網，朝陽區和海淀區在低密度住宅過戶情況依然占頭度住宅市場進入下半年以來交易非常活躍。況時，從預售和過戶兩個方面來詳細論述。面積排名前三是：外省個人、本市城鎮居民的客群分別是：外國行政企業經濟組織、華僑及港澳臺同胞、外省市銷售面積(平米)銷售金額(元)32客戶群分析，可以看出外省市個人在的購買比例不斷上升。銷售面積(平米)銷售金額(元)2292如下特征：第二季度相比銷售套數、銷售面積、銷售金額都有所減少。的自然景觀和投資前景比較看好。的客群組和也說明北京的房地產市場的前景逐漸被看好。(萬平米)(元/平米)Other.villa渡獨棟/雙拼/聯排3.55.84.83.50.76.1獨棟/雙拼/聯排/0.2價格檔次都有相應項目供應。積50.7萬平米，新上市的別墅以聯排為主。目前，該區域內除了水郡長安和PEKING(萬平米)(元/平米)聯排/疊拼/獨棟/雙拼/聯排/疊拼7.1屬(萬平米)(元/平米)雙拼/疊拼7.0獨棟/雙拼/重疊5.3幾年別墅市場競爭最激烈的地區。(萬平米)(元/平米)獨棟/雙拼/2.30.3充分利用土地，以聯排別墅為主投放市場。(萬平米)(元/平米)0.6聯排/雙拼3.3聯排/花園2.5(萬平米)(元/平米)6.4獨棟/聯排6.10.5獨棟/雙拼/5.3(萬平米)(元/平米)3.9聯排/多層/板樓聯排/雙拼/獨棟0.7聯排/公寓下半年北京遠郊地區如懷柔、房山、密云各有兩個新盤上市，新批準上市別墅面積合計57.1萬平米。由于這些項目的地域偏遠，自然環境較好，旅游資源豐富，一般定位于度假型別墅，通過良好的營銷手段也能獲得市場認同。(萬平米)(元/平米)My.villa0.5雙拼/獨棟/聯排4.4獨棟/雙拼/聯排/四合院6.0獨棟/雙拼/聯排3.9獨棟/雙拼/聯排2.4低密度項目節點。時間內恢復正常，但是不排除一些項目以多種形式給與客戶優惠、變相降價的可能性。爆發。進入第四季度以來，新項目紛紛開盤，將是低密度項目成交放量的時期。化又擴大了它的時常接受層面。經濟型別墅指目前市場上出現的聯排、疊拼等別墅項目，求。經濟型別墅以聯排為主，容積率在0.8～1.0左右。篇一律、品質不高的弱勢，逐漸成為別墅市場上的主流產品。體奧林匹克花園等。由于價格是項目的明顯優勢，這也預示著其升值潛力較大。積聯排/板樓2.8獨棟/聯排/公寓9.54.4聯排/獨棟0.7聯排/疊拼83.93.9聯排/雙拼/獨棟0.7聯排/公寓0.70城別墅市場上頗具競爭力。3.6寓萬/套方米左右。相比北京其他別墅聚集區域，昌平別墅的售價處于較低的水平。其主要原因是該區激烈。是以國內富裕階層為目標客戶，起點聯排、獨棟、郊正成為別墅新興區域。如今，懷柔、密云的別墅開發越來越成熟，項目也越來越多，并且性價比也相對較高。置業，整體市場份額將逐漸放大。入的家庭，京承、京密的通車對高檔別墅市場的再度活躍將起到決定性作用。然是北京市內的中高收入、高收入的家庭。主要以聯排為主其次是疊拼、獨棟比較少，有著特定的需求人群和需求特點。計和享受自然環境的空間，這也是其備受消費者青睞的原因所在。買群體主要來自海淀、亞運村、燕莎等區域。通、配套、生活設施方面也形成規模化，真正形成適宜居住的高尚生活區域。 養著可憐的盆景，他們懷著反璞歸真的憧憬，紛紛向市郊轉移，使生活更貼近自然。時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。的格局，這部分人有強烈的改善居住條件的愿望，既不愿意再住傳統的式的追求，在未來的住宅發展中將逐步體現出來。墅有更大的市場空間。向更具景觀布局特色的點式突破，形成錯落相當大一部分市場份額。根據本案的地理位置和項目規劃特點，將整個長安街以南范圍作為本項目的域，根據相關區域板塊的特性以及與本案的相關性劃分如下：核心區域核心區域從地理區位劃分角度看，長安街以南重點有兩個別墅聚集區，分別為城南別墅區、從地理區位劃分角度看，長安街以南重點有兩個別墅聚集區，分別為城南別墅區、名的房產開發商的進駐，南城陽光別墅區亦成為別墅開發的新興區域。 樂部、佳賓卡丁車賽車俱樂部、興海公園、金豐國際企業家俱樂部等休閑娛樂設施配套。 的有限必將導致未來房地產的開發方向將傾向于土地資源豐厚的西南群等）進行衡定，可以把核心區域劃分為京石高速沿線，京開高速沿線區域。 在二十萬方以上，而且以低密度為主。(萬平米)(萬平米)聯排/多層/板樓2.8獨棟/聯排/公寓4.4聯排/公寓/獨棟聯排/高層聯排/疊拼8公寓/獨棟/聯排(萬平米)53.9聯排/雙拼/獨棟聯排/公寓板樓,聯排別墅,疊拼7在產品類型上，京開高速區域產品分野明顯，公寓和別墅都是主打產品，開中存在純公寓和純別墅，而京石高速因交通位置屬于西南板塊，居住對性更強，在建筑形態上主要以經濟性別墅為主，公寓只是輔助產品，以買力相對弱的周邊客戶。京石高速沿線的加州水郡、靠山居等樓盤，疊拼主要是靠山居和風格與林。3.2域，但京開區域客戶的購買力相對強,市場發展相對成熟，表現在樓盤的價格上,明顯，因為京開高速的公寓主要集中在三個超級大盤，順馳領海、翡翠城、布定位不明顯，品質差異、定位差異不大而導致價格差異不大。究。我們就這次調研的基本情況做一些說明，目的在于通過對不同人群市場需求研究，指導性建議。創業提供了較好的條件，出現了一大批通過自己努力而事業有成的中青年精英階層，這些人群也是今后營銷的重點目標客戶群。51歲以上財富的途徑已跨越從前靠閱歷和經驗積累的過程，新的年輕的中堅力量正在崛起。在受訪人群中，男性的比例為53女性達到47女性在家庭購房中的決策權逐廣不失為一種補充。制造業(電子、生物、IT等)的占了23政制造業服務業娛樂體育政府機關及事業單位其他在受訪人群中，擔任高層管理職位的占了29擔任中層管理職位的占了26專業人士(律師、醫生、教師等)占了13％。的占13介于對個人隱私的回避，只有108位受訪者回答年收入具體數字，并且5.0%者共占56其余人群分布在其他各區內。由于本次調研項目分布在東西南北4個盤有較強的購買力。齡集中在中青年階段，事業步入正軌，想要提升生活品質是吻合的。高檔公寓,聯排別墅高檔公寓,疊拼別墅,0.8%獨棟別墅,27.4%普通住宅,63.7%％，5.0%0.0%無所謂兩小時一個半小時一小時一小時內其他無所謂兩小時一個半小時一小時一小時內其他(萬平米)(元/平米)聯排/板樓2.8獨棟/聯排/公寓4.4聯排/獨棟0.7聯排/疊拼8(萬平米)積(萬平米)(元/平米)53.9聯排/雙拼/獨棟0.7聯排/公寓板樓,聯排別墅,疊拼70.700集中，市民接受度高，周邊有豐臺科學城、總部基地為依托；在產品類型上，京開高速區域產品分野明顯，公寓和別墅都是主打產品，開發項目中存在純公寓和純別墅，而京石高速因交通位置屬于西南板塊，居住對交通的依賴性更強，在建筑形態上主要以經濟性別墅為主，公寓只是輔助產品，同時京開區域集中了幾個大盤，順馳領海、翡翠城、以及以低價而熱銷的大盤---布洛城。左右聯排,大寧山莊,銷售了2.5萬平米左右的目,銷售了2萬多平米,出0供應面積消化面積聯排別墅的主力戶型在220平米左右,200平米以下的聯排戶型基本售罄.獨棟別墅,整體來說銷售比較低迷,提香草堂在今年8月份推出了獨棟別墅,但只銷售了兩從圖表中我們也可以看出,疊拼的銷售率是最高的,占了52.7%,競爭相對較小,主要是靠山居的供應和風格與林少量的供應量。0.7聯排，小高層，春動館、生活超市、自助銀行、洗衣店、等獨棟別墅,雙拼別墅,聯排別墅餐飲、游泳、健身、商業街，更有老年、聯排別墅、育萬平米商業教育齊獨棟\雙拼米聯體別墅、新市鎮主義，聯排別墅(期房)、在總體規劃上，翡翠城、加州水郡、珠江御景三個項目為了發揮的開發模式偏向于泛住宅化，翡翠城的新市鎮計劃，以城市運營的角度造城，加州水郡也是發揮其規模優勢，立足房山，以居住、商務為一體樹立其優勢，珠江御景為了淡化其區域劣勢，宅、商業、教育為一體的開發模式，樹立大盤優勢，其他樓盤基本上都以建造為目的，商業配套只是作為一種輔助的作用。景洋房聯排別墅、獨棟，雙拼，公寓，聯排園洋房獨棟,雙拼,聯排000000000000000000堂設計了雙拼別墅、獨棟別墅，其余項目主要以聯排為主。值得一提的是靠山居的產品設計，設計了疊拼戶型，取得了不錯的銷售效果。在價格上漲速度上，大溪地自今年下半年開盤以來，是價格上升最快的項目。售火爆，另一些樓盤銷售不溫不火。戶青睞，后者因為品牌形象，市場表現良好。0001加州水郡定位于美式別墅，戶型上展現大盤氣質，用挑空，00獨棟：雙拼：/獨棟：雙拼：/0310440///提香草堂的推廣概念在于：中國環境別墅代表作，因其地段偏遠，故定位于第二居所，因此產品主要以雙拼和聯排、獨棟出現，同時為了吸引周邊客戶，在后期設計戶型，銷售效果比較好，基本售罄。那么它就能在一個區域內樹立它的產品形象，加強它在消費者心中的位在區域內我們發現，就大寧山莊、提香草堂、翡翠城、大溪地在推廣中，抓住了產品容易吸引一部分年紀偏大，喜