某公司維修部管理手冊(cè)

維

修

部

工

作

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鄭

州

元

冊(cè)

弘

物

業(yè)

管

理

有

限

公

司

目錄

第一部分組織機(jī)構(gòu)

第二部分崗位職責(zé)

第三部分工作流程

第四部分管理制度

第五部分考核檢查內(nèi)容

第六部分保養(yǎng)計(jì)劃

維修部崗位設(shè)置

崗位人數(shù)

主管1人

助理1人

電工1人

水工1人

綜合維修工2人

崗位職責(zé)

維修部主管崗位職責(zé)

★崗位：維修部主管

★上級(jí)：物業(yè)總經(jīng)理

★下級(jí)：維修部成員

?崗位職責(zé)：

1、執(zhí)行大廈總經(jīng)理指示，對(duì)維修部直接負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行是維修

部主管的首要任務(wù)，對(duì)下屬人員與所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)全面的管理責(zé)任，要求每天工作內(nèi)容

如下：

⑴大廈要緊設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)特殊現(xiàn)象，隱患分析原因及時(shí)組織維修，保

證所管轄系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備發(fā)生故障、突發(fā)事件造成不能正常

運(yùn)行時(shí)，迅速到現(xiàn)場(chǎng)組織處理，并及時(shí)向物業(yè)部經(jīng)理報(bào)告（包含：供電、洪水、排水、

消防、電梯系統(tǒng)及房屋、墻體、公共道路配套設(shè)施等）

⑵檢杳下屬上崗紀(jì)律的精神狀態(tài)（語(yǔ)言、行為、工作規(guī)范）發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。

⑶現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及改造工程施工，操縱工程質(zhì)量與進(jìn)度。

（4）實(shí)際考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取措施予以糾正。

⑸批閱運(yùn)行報(bào)表，掌握大廈所屬管理范圍當(dāng)月能耗狀況，在確保設(shè)施安全運(yùn)行的前提下，

采取有效的措施降低費(fèi)用，杜絕浪費(fèi)，降低大廈的運(yùn)營(yíng)成本。

（6）負(fù)責(zé)制定大廈能源節(jié)約計(jì)劃并落實(shí)執(zhí)行情況。

2、負(fù)責(zé)對(duì)所轄物業(yè)的供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)等的運(yùn)行方式及房屋修繕

方案的制定與組織落實(shí)。

3、負(fù)責(zé)對(duì)大廈原有設(shè)備、設(shè)施的改造方案的制定與落實(shí)。

4、負(fù)責(zé)制定大廈所管系統(tǒng)的年度、季、月度的日常大中修計(jì)劃、維修、保養(yǎng)、工作計(jì)劃。

并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬、保證工作質(zhì)量、提高

工作效率。

5、負(fù)責(zé)定期填報(bào)“大廈電表抄報(bào)匯總表”、“大廈水表抄報(bào)匯總表”、協(xié)助財(cái)務(wù)部做好收費(fèi)

工作。

6、切實(shí)執(zhí)行總經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員

工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備保養(yǎng)制度，做到“三凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)

地干凈），“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣），“五良好”（使用性能良好、

密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好），嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。

7、針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀態(tài)與思想狀況，編制培訓(xùn)考核計(jì)劃（職業(yè)道德、物業(yè)的服務(wù)意識(shí)、

專業(yè)技術(shù)知識(shí)及操作規(guī)范），編制崗位專業(yè)人員錄用標(biāo)準(zhǔn)。

8、熟練掌握大廈硬件配置的品牌、規(guī)格、性能、容量、數(shù)量等技術(shù)參數(shù)，掌握大廈供電（高

低壓）、供水、消防、的運(yùn)行原理，負(fù)責(zé)編制操作流程等安全檢查工作。對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中

存在的問題提早進(jìn)行預(yù)防工作，對(duì)不合理的配置、布局、操作提出改進(jìn)方案，在上報(bào)公

司審核后，組織實(shí)施。

9、負(fù)責(zé)同大廈功能配置運(yùn)行有關(guān)的主管部門的協(xié)調(diào)配合工作，（供電局、自來(lái)水公司、網(wǎng)

絡(luò)公司、電梯維保公司、大廈的承建商、裝修公司）確保在大廈運(yùn)營(yíng)中得到支持與配合。

10、負(fù)責(zé)參與組織突發(fā)事件應(yīng)急方案（停水、停電、火災(zāi)、地震、冰雹）的編制工作。并

負(fù)責(zé)組織設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行失控狀況下的應(yīng)急措施的培訓(xùn)、演練及實(shí)施。

11、完成上級(jí)交給的其他工作。

?責(zé)任：

1、對(duì)維修部所管轄物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行檢查操作負(fù)責(zé)。

2、對(duì)維修部的工作目標(biāo)及完成質(zhì)量、效率負(fù)責(zé)。

3、對(duì)本部門下屬員工的語(yǔ)言規(guī)范、行為規(guī)范、操作規(guī)范的達(dá)標(biāo)情況負(fù)責(zé)。

4、對(duì)突發(fā)事件組織及結(jié)果負(fù)責(zé)。

5、對(duì)本部門專業(yè)人員的職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)的培養(yǎng)、培訓(xùn)負(fù)責(zé)。

6、對(duì)大廈營(yíng)運(yùn)中出現(xiàn)故障負(fù)管理責(zé)任，做到提早預(yù)防、果斷排除，科學(xué)有序的組織。

7、對(duì)本部門工作秩序與監(jiān)督檢查的規(guī)章制度，實(shí)施細(xì)則的執(zhí)行情況負(fù)責(zé)。

8、對(duì)大廈硬件出現(xiàn)故障同主管部門的及時(shí)協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)。

9、對(duì)客戶投訴的維修項(xiàng)目返修不得超過二次負(fù)責(zé)。

10、對(duì)本部門維修費(fèi)用的審報(bào)、操縱、落實(shí)負(fù)責(zé)。

11、對(duì)報(bào)表中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、上報(bào)日期及時(shí)負(fù)責(zé)。

?權(quán)力：

1、對(duì)直接下屬員工及各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作有指導(dǎo)、組織管理權(quán)。

2、對(duì)直接下屬的工作有監(jiān)督、檢查、考核、資金分配權(quán)。

3、對(duì)下級(jí)崗位調(diào)配有建議與任用提名權(quán)。

4、對(duì)新錄用員工有專業(yè)技術(shù)考核權(quán)。

5、有向物'業(yè)總經(jīng)理報(bào)告權(quán)、建議權(quán)。

值班電工崗位職責(zé)

★崗位名稱：配電值班電工

★直接上級(jí)：維修部主管

?崗位職責(zé)：

1、嚴(yán)格遵守公司員工守則與各項(xiàng)規(guī)章制度，服從主管工作安排。

2、熟練掌握大廈供配電系統(tǒng)設(shè)備的配置及運(yùn)行原理、操作流程。

3、堅(jiān)守崗位，定期巡視配電機(jī)房、發(fā)電機(jī)房等設(shè)施的完好狀況。密切監(jiān)視各儀表的工作情

況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)及填寫報(bào)表，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

4、做好供配電機(jī)房、發(fā)電機(jī)房的清潔工作，做到無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)垃圾。

5、嚴(yán)格安全操作程序、報(bào)告制度。發(fā)現(xiàn)事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程

安全排除故障，并及時(shí)填寫事故報(bào)告及時(shí)向上級(jí)主管匯報(bào)。

6、嚴(yán)格交接班記律，事故不排除不同意進(jìn)行交接，應(yīng)上下兩班協(xié)調(diào)工作，通常性設(shè)備故障

應(yīng)交待清晰并做好記錄，配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗。

7、及時(shí)接收核銷工作單，確保工作完成及時(shí)、達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

8、如供電局停電，負(fù)責(zé)及時(shí)同供電局聯(lián)系，做好登記工作，并及時(shí)按操作規(guī)定啟動(dòng)發(fā)電設(shè)

備。

9、檢查大廈配置的儀表、儀器運(yùn)行情況，確保準(zhǔn)確無(wú)誤，按規(guī)定定期抄表（準(zhǔn)確及時(shí)報(bào)主

管核對(duì)）。

10、嚴(yán)格按照《大廈設(shè)備、設(shè)施操縱管理規(guī)定》執(zhí)行，厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)能源。

11、完成上級(jí)交給的其他工作。

維修電工崗位職責(zé)

★崗位名稱：維修電工

★直接上級(jí)：部門主管

★崗位職責(zé)：

1、嚴(yán)格遵守公司員工守則與各項(xiàng)規(guī)章制度，服從主管工作安排，除完成日常維修任務(wù)外,

有計(jì)劃的承擔(dān)其他工作任務(wù)。

2、熟悉并掌握大廈電器設(shè)備的性能、線路走向、開關(guān)操縱范圍。

3、有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)水平及處理緊急事故、排除故障的能力，協(xié)助主管進(jìn)行工作。

4、及時(shí)完成客戶提出的報(bào)修要求，不得無(wú)故拖單。

5、認(rèn)真檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，做好設(shè)備維修保養(yǎng)工作，并認(rèn)真填寫保養(yǎng)記錄。

6、自覺遵守大廈的各類規(guī)章制度、安全操作規(guī)定。

7、在對(duì)突發(fā)事故有科學(xué)系統(tǒng)的應(yīng)急方案（停電、電梯困人、火災(zāi)等），并能及時(shí)、沉著、

有序排除故障。

8、有較強(qiáng)的維修技術(shù)能力，不斷地學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技能，不斷掌握新技術(shù)的推廣與應(yīng)用。

9、認(rèn)真進(jìn)行巡視檢查，消除事故隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除、上報(bào)。

10、積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時(shí)無(wú)條件的聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指揮與維修。

12、完成上級(jí)安排的其他工作。

水工崗位職責(zé)

★崗位名稱：維修水工

★直接上級(jí)：維修部主管

★崗位職責(zé)：

1、嚴(yán)格遵守公司員工守則與各項(xiàng)規(guī)章制度，服從主管工作安排。

2、熟悉大廈的給排水系統(tǒng)，并保證正常供給，排水暢通，保證在火災(zāi)、供水、排水設(shè)備設(shè)

施失靈等應(yīng)急狀況下，準(zhǔn)確使用果斷處理措施，并負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急狀況下的安全操作培訓(xùn)I。

3、負(fù)責(zé)對(duì)大廈內(nèi)的給排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查、維修及保養(yǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)水計(jì)劃，杜絕跑、冒、

漏、滲現(xiàn)象。

4、當(dāng)班期間定時(shí)巡視檢查供排水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施，并做好巡檢記錄。

5、有計(jì)劃地對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維修、保護(hù)、保養(yǎng)。

6、負(fù)責(zé)處理客戶報(bào)修的給排水故障。

7、巡檢消防設(shè)施，確保消防、供水設(shè)施處于良好狀態(tài)。

8、負(fù)責(zé)專業(yè)維修公司對(duì)設(shè)施維修、保養(yǎng)的監(jiān)管工作。

9、做好應(yīng)急（滲水、漏水、污水外益等）搶修工作，接到應(yīng)急報(bào)告迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)進(jìn)

行搶修。

10、積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

11、每月負(fù)責(zé)對(duì)安裝計(jì)量表的用戶定期抄表并上報(bào)主管。

12、負(fù)責(zé)完成上級(jí)交給的其他工作。

綜合維修工崗位職責(zé)

★崗位名稱：綜合維修工

★直接上級(jí)：維修部主管

★崗位職責(zé)：

1、嚴(yán)格遵守公司員工守則與各項(xiàng)規(guī)章制度，服從主管工作安排。

2、全面負(fù)責(zé)大廈房屋及公共區(qū)域、墻面、門窗、樓梯扶手、地面磚、防水等修繕工作，保

持房屋及公共區(qū)域處于良好狀態(tài)。

3、根據(jù)客服部的派工單及時(shí)安排好施工順序，不得無(wú)故拖單。

4、在保證修繕工程質(zhì)量的前提下，修舊利廢，進(jìn)行更新改造。

5、熟悉施工前所用材料的使用性能，準(zhǔn)確的預(yù)算施工耗材，準(zhǔn)備所需工具設(shè)備。

6、定期檢查大廈涉及的墻面、門窗及公共區(qū)域完好狀況。對(duì)墻面、地板的空鼓、裂縫、脫

落現(xiàn)象進(jìn)行預(yù)防與修繕。

7、對(duì)空置房屋及時(shí)修補(bǔ)完善，對(duì)退房客戶遺留的裝修工程組織拆除工作。

8、局部修補(bǔ)時(shí)，對(duì)其余部位采取保護(hù)性措施，防止任意堆物、堆料損傷完好部位。

9、對(duì)所管的房屋及公共區(qū)域的修繕，嚴(yán)格按照計(jì)劃（年、季、月）進(jìn)行，確保工程質(zhì)量及

進(jìn)度。

10、熟練掌握學(xué)習(xí)新型技術(shù)與新型材料的推廣應(yīng)用。

11、完成上級(jí)交辦的其他工作。

第三部分工作流程

維修工作單服務(wù)流程

1、客服部接到報(bào)修后，須在5分鐘內(nèi)通知維修人員，如遇緊急情況，時(shí)間應(yīng)操縱在3分鐘

內(nèi)。

2、報(bào)單人須將房間號(hào)、電話、維修內(nèi)容向維修人員敘述清H折與完整。

3、在5分鐘內(nèi)客服部與維修人員聯(lián)系未果，客服人員應(yīng)聯(lián)系維修主管進(jìn)行處理。

4、維修人員接到報(bào)修后，應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到客戶處。特殊情況可延至30分鐘。

5、維修人員接到報(bào)修后，如遇特殊原因迫使維修停止，須及時(shí)向維修主管匯報(bào)，并與客服

報(bào)修人員聯(lián)系，說(shuō)明原因。

6、維修部在客戶區(qū)域進(jìn)行維修時(shí)，如遇困難，應(yīng)在客戶同意的時(shí)限內(nèi)完成工作；在公共區(qū)

域的維修中，如遇困難，應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)，在上級(jí)批準(zhǔn)的時(shí)限內(nèi)完成工作。

7、維修主管應(yīng)保證維修部常用維修工具與備料齊全。

8、工作結(jié)束后，維修人員應(yīng)向客服部如實(shí)反饋完成情況。

9、客服人員及時(shí)對(duì)維修事項(xiàng)進(jìn)行回訪，不得出現(xiàn)不回訪、晚回訪、假回訪等現(xiàn)象。

日常維修操作的實(shí)際細(xì)則

一、維修部主管責(zé)任：

1、接到綜合服務(wù)部工作單，立即安排，保證5分鐘內(nèi)維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

2、假如同時(shí)接到多個(gè)工作單，應(yīng)分輕、重、緩、急合理安排，同時(shí)2分鐘內(nèi)通知綜合服務(wù)

部。對(duì)暫緩維修的工作單（20分鐘內(nèi)可到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的）反饋給客戶并承諾到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)

間。主管應(yīng)合理安排，保證在承諾時(shí)間內(nèi)進(jìn)行工作.

3、及時(shí)詢問，檢查完單的情況，對(duì)反饋的意見進(jìn)行分析、記錄，如出現(xiàn)下列情況應(yīng)及時(shí)采

取措施并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映。

⑴維修人員無(wú)法及時(shí)完單（分幾種情況）；

A、需設(shè)備、設(shè)施廠家或者商家配合共同完成的工作（空調(diào)、寬帶、1P、電信、供電部

門故障）；

措施：立即同廠家、商家取得聯(lián)系，并繼續(xù)尋找原因，爭(zhēng)取以最快的時(shí)間進(jìn)行解決，

立即向總經(jīng)理匯報(bào)，并配合客服向客戶解釋，取得客戶的懂得與配合。

B、維修人員的技術(shù)能力無(wú)法達(dá)到：

措施：主管立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)處理全面記錄，做為員工技術(shù)考評(píng)、培訓(xùn)的根據(jù)。

C、施工的環(huán)境條件，不具備：（1、下雨時(shí)無(wú)法處理的墻體、窗戶滲水問題；2、工作

時(shí)間內(nèi)無(wú)法進(jìn)行噪音、油漆操作；3、客戶突然改變維修時(shí)間）

措施：⑴同客戶約定具體施工的時(shí)間，準(zhǔn)備匚作提早完成，按時(shí)操作及時(shí)反饋客服;

⑵通過客服向客戶解釋無(wú)法立即施工的原因，并約好當(dāng)日工作時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；⑶當(dāng)

維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，客戶因有事突然改變維修時(shí)間時(shí)，應(yīng)讓客戶在工作單上簽定維修時(shí)間

立即反饋客服，進(jìn)行全面的記錄并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提早5分鐘與客戶聯(lián)系，詢?cè)X是否能安排

操作。

（2）維修人員未按規(guī)定的時(shí)間完成工作：

措施：全面向維修人員熟悉工作過程，如屬操作不熟練，專業(yè)技術(shù)偏差，一方面進(jìn)行

考核記錄，另一方面針對(duì)性的培訓(xùn)，或者提出人員調(diào)整報(bào)告。如屬工作態(tài)度消極，按公司

的質(zhì)檢制度執(zhí)行。

（3）維修人員服務(wù)態(tài)度、行為規(guī)范引起客戶管理人員投訴。

措施：嚴(yán)格按公司質(zhì)檢制度處罰，并記入考核。經(jīng)培訓(xùn)仍達(dá)不到工作要求的按公司制

度執(zhí)行。

（4）弄虛作假、隱瞞實(shí)情（向客戶提出或者暗示在工作單上填寫違背事實(shí)的意見，維修卡、

工作單虛報(bào)材料消耗的，反饋假信息稱客戶不在的）。

措施：客服將安排拜訪客戶，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按公司制度嚴(yán)格處罰，對(duì)耗材維修卡管理、檢

查不嚴(yán)造成的漏洞，維修主管將一同按公司制度處罰。

4、負(fù)責(zé)準(zhǔn)確編制維修物品使用計(jì)劃，負(fù)責(zé)維修材料的合理儲(chǔ)備、管理、檢查。

⑴因材料儲(chǔ)備不足出現(xiàn)短缺，造成工作無(wú)法正常進(jìn)行（包含周六、周日）；

⑵管理混亂，造成工具物品丟失，帳卡與工作量不符。

⑶發(fā)現(xiàn)問題未及時(shí)匯報(bào)、核對(duì)進(jìn)行包庇的。

出現(xiàn)以上問題主管將按公司的規(guī)定處罰并應(yīng)反省糾正。

5、負(fù)責(zé)檢查值班電工工作的合理安排、落實(shí)。

⑴設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行，防范工作的檢查。

⑵對(duì)大廈硬件運(yùn)行情況的巡查、記錄、匯報(bào)工作的規(guī)范操作進(jìn)行檢查。

⑶對(duì)公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施檢查、維修落實(shí)情況及其完成狀態(tài)進(jìn)行檢查。

⑷值班期間對(duì)客戶服務(wù)滿意度的情況進(jìn)行匯總分析。

⑸同其他部門工作配合、協(xié)調(diào)狀況進(jìn)行檢查。

（6）對(duì)大廈規(guī)定空調(diào)、燈光、供水管理進(jìn)行嚴(yán)格的檢查及時(shí)上報(bào)綜合辦。

6、負(fù)責(zé)因設(shè)備、設(shè)施維修檢查造成停水、停電等后果的前期預(yù)防工作，提早三天以書面形

式上報(bào)總經(jīng)理，以便安排準(zhǔn)備工作。

7、檢查維修人員修舊利廢，節(jié)約能源的工作情況、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正匯報(bào)。

二、值班人員的責(zé)任

1、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排，按規(guī)章制度要求承擔(dān)下列責(zé)任；

⑴每天21：00時(shí)對(duì)大夏公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡查保護(hù)并全面填寫巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)隱

患及時(shí)排除，做好記錄匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

⑵對(duì)設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行及安全防范工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，進(jìn)行全面記錄、

匯報(bào)。

⑶接到客服的報(bào)修電話，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修處理。

⑷配合保潔、秩管等部門的工作。

⑸掌握提高工作效率的工作技巧，一專多能的專業(yè)技能，檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

（6）如實(shí)認(rèn)真填寫工作單中的物耗品種、數(shù)量更換具體位置。

2、每天下班前填寫“維修工作登記表”（附后）。

三、維修人員的責(zé)任

1、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，接到客服部報(bào)修后即時(shí)至客戶處維修；

2、對(duì)無(wú)法完成的工作，應(yīng)一方面同客戶耐心解釋，認(rèn)確實(shí)工作，爭(zhēng)得客戶的懂得，一方面

加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)素養(yǎng)的學(xué)習(xí)，掌握一專多能的工作技巧及技能。

3、對(duì)設(shè)備、設(shè)施存在的隱患及時(shí)發(fā)現(xiàn)匯報(bào)，及時(shí)處理（對(duì)重大設(shè)備設(shè)施的檢修應(yīng)盡可能放

至周六、周日，但事前應(yīng)報(bào)部門批準(zhǔn)）。

4、嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程實(shí)施，對(duì)重大設(shè)備、設(shè)施的檢修應(yīng)提早編制，操作流程首先通過

專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行審核，由主管簽字報(bào)物業(yè)部經(jīng)理同意后實(shí)施。

消防操縱室報(bào)修流程

消防報(bào)警主機(jī)監(jiān)控實(shí)行24小時(shí)晝夜運(yùn)行與值班，全

面掌握監(jiān)視大廈消防安全狀況。

正確操作消防主機(jī)系統(tǒng)，使之經(jīng)常處于相應(yīng)的溫

度與濕度，并做好日常保護(hù)與定期測(cè)試檢查工作，使

設(shè)施處于良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，如有特殊，立即報(bào)告部門

主管協(xié)調(diào)維修部進(jìn)行檢修，并做好記錄。

日常維修保養(yǎng)由維修部負(fù)責(zé)

系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大廈正常運(yùn)營(yíng)為原接到火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警，立即通知部門

則，對(duì)受影響用戶應(yīng)提早通知；要保證大主管，并協(xié)調(diào)巡邏隊(duì)員趕到現(xiàn)場(chǎng)查明情況，如是

廈內(nèi)各報(bào)警按鈕、消防廣播、煙感、溫感誤報(bào)，清除報(bào)警信號(hào)。如確實(shí)發(fā)生火情，應(yīng)即按

等消防設(shè)備工作正常。火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案程序辦理。

如為大廈內(nèi)商戶連接的消防主機(jī)故障，消防員需即時(shí)

將維修事項(xiàng)報(bào)至客服處，客服將填寫好的《消防整改

通知單》送至商戶處簽收，商戶須完整填寫通知單

所有維修、保養(yǎng)操作均應(yīng)在值班記錄上作全面的記

錄。

一、電動(dòng)設(shè)備的使用與檢查

使用電動(dòng)設(shè)備，應(yīng)做好下列檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施排除：

1、操作前應(yīng)先觀察三相電源電壓是否偏低，三相電壓是否一致。要檢查禁錮螺栓有無(wú)松動(dòng),

傳動(dòng)部分有無(wú)卡阻，損壞或者磨損現(xiàn)象。

2、在操作中應(yīng)注意觀察電流的變化，在起動(dòng)中與運(yùn)轉(zhuǎn)后的電動(dòng)機(jī)具、聲響與震動(dòng)是否正常,

要檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉的工作情況是否良好。

3、開始正常運(yùn)轉(zhuǎn)后要觀察電流是否正常，電動(dòng)機(jī)及其起動(dòng)設(shè)施等有無(wú)過熱與焦臭氣味，應(yīng)

檢查各部軸承有無(wú)過熱現(xiàn)象。

二、電動(dòng)設(shè)備的日常檢修

1、磁力起動(dòng)器、交流接觸器、減壓起動(dòng)補(bǔ)償器、空氣開關(guān)等的靜觸電與動(dòng)觸片由于經(jīng)常離

合而產(chǎn)生火花燒毛，容易出現(xiàn)接觸不良而過熱致使觸點(diǎn)燒毀與動(dòng)觸壓力片變軟、無(wú)彈性。

因此關(guān)于動(dòng)作觸點(diǎn)應(yīng)經(jīng)常檢查、研磨、除垢，對(duì)由于動(dòng)觸片過熱而出現(xiàn)膠質(zhì)壓電木燙

焦起泡現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)修磨，以防動(dòng)作遲滯。損壞的零件應(yīng)及時(shí)更換，選用熱繼電器作

為過載保護(hù)的設(shè)備，應(yīng)做到有計(jì)劃的進(jìn)行檢測(cè)。

2、經(jīng)常檢查電氣儀表有無(wú)失效現(xiàn)象，操作開關(guān)及保險(xiǎn)器具的零部件是否完好。動(dòng)觸導(dǎo)電體

有無(wú)過熱變質(zhì)現(xiàn)象。電氣電機(jī)設(shè)施的金屬外殼，接地保護(hù)是否完好。選用的保險(xiǎn)絲是否

正確，壓合是否妥當(dāng)，發(fā)現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)及時(shí)修好，保證設(shè)備正常運(yùn)用。

3、軸承室有無(wú)進(jìn)水或者缺油，有無(wú)過熱或者噪音，傳動(dòng)部分是否良好，如聯(lián)釉器，金屬鏈

條與齒輪有無(wú)磨損現(xiàn)象，與電動(dòng)機(jī)或者機(jī)具的禁錮螺釘是否齊全，有無(wú)松動(dòng)不合現(xiàn)象，

要檢查水泵有無(wú)漏水，泵輪與風(fēng)輪有無(wú)磨殼現(xiàn)象，并分別針對(duì)產(chǎn)生的原因進(jìn)行修理。

給排水系統(tǒng)的保護(hù)與管理

一、給水系統(tǒng)的保護(hù)與管理

1、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理范圍

以總計(jì)費(fèi)表為界，界線以為（含計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備由供水部門負(fù)責(zé)保護(hù)管理,

界線以內(nèi)至用戶的供水管線及管線上設(shè)置的地下消防供水系統(tǒng)，包含泵房、管道、室內(nèi)消

防槍等，由物業(yè)部負(fù)責(zé)保護(hù)管理，并同意公安消防部門的檢查。

2、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理內(nèi)容

⑴防止二次供水系統(tǒng)的污染，對(duì)水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。

⑵對(duì)供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性保護(hù)與定期檢查，確保供水安全。

⑶發(fā)生漏水、停水故障，應(yīng)及時(shí)搶修。

（4）保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應(yīng)將系統(tǒng)檢查報(bào)告送交當(dāng)?shù)叵啦块T備案。

⑸室外空間的管道及設(shè)備，須定期進(jìn)行檢查與刷防腐涂料?，以延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)寒

地區(qū)還應(yīng)注意冬季防凍。

（6）關(guān)于臨時(shí)停用設(shè)備與備用設(shè)備，要按規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行使用試驗(yàn)，使設(shè)備經(jīng)常處于備用狀

態(tài)。

⑺檢查水泵、電機(jī)有無(wú)特殊聲響，如發(fā)現(xiàn)情況要及時(shí)處理。對(duì)使用到期或者過期的殘舊設(shè)

備應(yīng)及時(shí)更換，防止重大事故發(fā)生。

二、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理要求

1、加強(qiáng)配水管網(wǎng)的管理，做好管網(wǎng)的壓強(qiáng)，流量測(cè)量工作，搞好平差計(jì)算與管網(wǎng)分析，全

面掌握管網(wǎng)負(fù)荷，壓力與完好程度。有計(jì)劃地調(diào)整與更新不合理的管道，充分發(fā)揮管網(wǎng)

的配水能力。

2、狠抓節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、滲。大力宣傳節(jié)約用水，努力提高水的利用效率；做

好供水的計(jì)量與收費(fèi)，定期進(jìn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析，發(fā)現(xiàn)特殊情況應(yīng)及時(shí)處理；建立責(zé)

任制，由專人負(fù)責(zé)日常供水、用水的監(jiān)督檢查，做好巡視工作，保證供水的安全進(jìn)行，

防止大面積跑水事故的發(fā)生。

3、搞好供水設(shè)備與設(shè)施的保護(hù)，制定管理辦法。明確規(guī)定各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的維修周期、技

術(shù)要求與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的檢修、改造、更新，定期進(jìn)行性能測(cè)定，

保證設(shè)備效率。

三、室內(nèi)給水系統(tǒng)的保護(hù)

（一）給水管道的養(yǎng)護(hù)及維修

1、給水管道養(yǎng)護(hù)

⑴給水管的檢查，維修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)對(duì)給水系統(tǒng)十分熟悉，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（地上、

地下及屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r經(jīng)常注意地下有無(wú)漏水、滲水、積水等特殊情況，如發(fā)現(xiàn)有

漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。

⑵給水管的保溫防凍工作。在每年冬季來(lái)臨之前，維修人員注意做好室內(nèi)外管道，閥門消

防栓等防凍保溫工作。

2、給水管道的維修

⑴管道漏水

漏水是給水管道及配件常見的要緊問題。明裝管道可沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分，

關(guān)于埋地直管，首先進(jìn)行觀察，對(duì)地面長(zhǎng)期潮濕、積水與冒水的管段進(jìn)行檢漏，同時(shí)

參考原設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)有的閥門位置，準(zhǔn)確確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理

⑵管道凍裂

對(duì)發(fā)生冰凍的上水管道，宜使用澆溫水逐步升溫或者包保溫材料的方法，讓其自然化

凍，對(duì)已凍裂的水管，對(duì)根據(jù)具體情況采取補(bǔ)焊或者換管的方法處理。

（二）給水水池、水箱的保護(hù)與管理

1、貯水池的情況

根據(jù)環(huán)保與衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水池水質(zhì)，每季度應(yīng)對(duì)水池清理一次，操作要

求如下：

⑴準(zhǔn)備工作

關(guān)閉水池進(jìn)水閥，安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施，臨時(shí)水源，打開水池井口蓋。

⑵清洗操作

當(dāng)水位降低到1/3時(shí)，關(guān)閉出水閥，打開底部排污閥，清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至水

池底部，用潔布將水池墻壁與底部擦洗干凈、用清水反復(fù)沖洗干凈，水池頂上要有一名監(jiān)

護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水池內(nèi)送新風(fēng)，防止清掃人員中毒。

⑶結(jié)束工作

清洗結(jié)束后關(guān)閉排污閥，打開進(jìn)水閥，打開出水閥，收好清洗工具，將水池進(jìn)水蓋蓋上

并上鎖并做好清洗記錄。

2、高位水箱的清洗消毒

高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染，從而達(dá)不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)半

年進(jìn)行一次水箱清洗工作，每1年進(jìn)行一次消毒工作。

3、高位水箱滲漏及浮球閥的維修

水箱滲漏的要緊原因是產(chǎn)生裂縫，修復(fù)裂縫的方法是向裂縫中灌注環(huán)氧樹脂。

浮球閥關(guān)不住的原因要緊是膠皮磨損，維修時(shí)應(yīng)更換膠皮墊。

浮球閥不出水的原因要緊是挑桿銹蝕，水眼被堵，維修時(shí)應(yīng)除銹眼。

（三）水泵房的管理

水泵房的管理規(guī)定

⑴值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭與閥門有無(wú)滲漏。

⑵經(jīng)常檢查水泵操縱柜的指示燈狀況，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活

水泵、消防水泵、噴淋水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。

⑶生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動(dòng)與手動(dòng)操作一次，確保消防泵在事

故狀態(tài)下正常起動(dòng)。

⑷泵房每星期由分管負(fù)責(zé)人員打掃一次，確保泵房地面與設(shè)備外表的清潔。

⑸按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。

(6)保證水泵房的通風(fēng)，照明及應(yīng)急燈的正常使用。

室外給水管道的保護(hù)與管理

一、室外給水管道的保護(hù)與管理

⑴熟悉室外給水管道的位置及基本布置情況。

⑵檢查閥門井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成煩惱。

⑶每年冬季到來(lái)之前，要做好室外管道及設(shè)備的防寒保溫工作。對(duì)蓋不嚴(yán)的閥門井、水表

井、消火栓井都應(yīng)該在井中填以干稻草或者其它保溫材料，以防將閥門，水表，消火栓

等凍給，對(duì)設(shè)在室外的水龍頭，水箱也應(yīng)保溫。

二、室外給水系統(tǒng)的保護(hù)

⑴埋設(shè)給水管道的地面上下不同意堆放重物，不同意大量放置對(duì)水質(zhì)有嚴(yán)重污染的物質(zhì)，

不同意在地面上蓋永久性建筑，作溝渠。

⑵給水系統(tǒng)的閥門井、水表井、消火栓井、接合井等定期檢查。閥件要定期試水與給轉(zhuǎn)動(dòng)

桿件加潤(rùn)滑油，以保持開關(guān)靈活。閥門、儀表與井梯外表要經(jīng)常進(jìn)行除污、除銹處理。

墊片、螺栓、手輪、壓蓋、井蓋、井體等如有損壞應(yīng)及時(shí)修理。

⑶消火栓要按消防部門的規(guī)定定期試水以保持其狀態(tài)完好。室外用消防器材務(wù)必放置在具

有明顯標(biāo)志的消防箱內(nèi)，消防水龍帶要保持干燥無(wú)損，試水后務(wù)必晾曬，各類移動(dòng)式消

防滅火器要設(shè)置在明顯的地方，定期檢查滅火劑是否有效。

三、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍與管理要求

1、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍

室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)部負(fù)責(zé)，市政排水設(shè)施的管理分界如下：以3.5m路寬為界，凡道

路寬在3.5m以上的，其埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由市政工程負(fù)責(zé)，3.5m下列的由

物業(yè)部負(fù)責(zé)，小區(qū)內(nèi)各類地下設(shè)施的檢查，井蓋的保護(hù)，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單

位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也委托物管公司負(fù)責(zé)。

2、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理要求

物業(yè)設(shè)備管理部門應(yīng)重視排水設(shè)施的管理工作，保證室內(nèi)排水系統(tǒng)的通暢。

⑴建立巡視工作制度，通常在物管公司的指導(dǎo)下，配備有一定業(yè)務(wù)能力與經(jīng)驗(yàn)的工人，對(duì)

排水管經(jīng)理、排水設(shè)備進(jìn)行巡視。外巡人員以“巡”為中心，以預(yù)防為主，要求及時(shí)發(fā)

現(xiàn)，解決或者上報(bào)各類違章問題。內(nèi)巡人員以“查”為中心，要求及時(shí)，準(zhǔn)確地為養(yǎng)護(hù)

工作提供原始資料根據(jù)。

⑵配合其他部門做好排水工作，物業(yè)不是孤立，它總是與其它市政工程、其它物業(yè)聯(lián)系在

一起，物業(yè)部要配合市政部門做好排水工作，既要保證污水的順利排放，又要保證排放

的污水符合排放標(biāo)準(zhǔn)，不污染環(huán)境。

⑶建立健全的排水設(shè)施檔案，物業(yè)部要配合排水設(shè)施檔案資料員，建立檔案資料袋，做到

有設(shè)施就有檔案，對(duì)各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的使用情況，都要記錄在案。

⑷做好宣傳教育工作，教育用戶愛惜各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、不要向下水道內(nèi)倒雜物，以免堵塞

管道，也不要隨意改變管道的線路，關(guān)于破壞排水設(shè)備設(shè)施的行為或者現(xiàn)象，一定要杜

絕，關(guān)于有關(guān)責(zé)任人要追究責(zé)任。

⑸加強(qiáng)排水設(shè)備、設(shè)施的保護(hù)，對(duì)排水設(shè)備的檢查與保護(hù)是維持設(shè)備正常使用的保證。其

中一項(xiàng)做得不好，就會(huì)使其它工作陷入忙亂與被動(dòng)狀態(tài)。

四、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容

1、定期對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)清通。

2、教育客戶不要把雜物投入下水道。

3、定期檢查排水管道閥門是否生銹或者滲漏，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。

4、定期檢查與清掃室外排水溝渠，清除淤泥與雜物。

5、檢查樓頂、墻壁、地面等處有無(wú)滴水、涸水、積水等特殊現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)管道確有漏水情

況，應(yīng)及時(shí)修理，以防損傷建筑物與有礙環(huán)境衛(wèi)生。

6、廁所、盥洗室是衛(wèi)生設(shè)施比較集中與管道布置密集的地方，應(yīng)作為檢查的重點(diǎn)，且每次

檢查時(shí)間間隔以不超過一周為宜。檢查時(shí)要注意廁所，盥洗室的地面是否干凈，大小便

池是否經(jīng)常進(jìn)行沖洗，還要注意管道的防腐涂料是否完好。

五、室內(nèi)排水系統(tǒng)的保護(hù)

室內(nèi)排水管道最常見的問題是室內(nèi)排水管道堵塞，排水管道的堵塞會(huì)造成流水不暢，

排泄不通，嚴(yán)重的會(huì)在地漏、水池、馬桶等處外溢。

造成堵塞的原因多為使用不當(dāng)，如硬雜物進(jìn)入管道，停留在管道中部、拐彎處、排水

管末端，有的是在施工過程中，磚塊、木塊、沙漿等進(jìn)入管中。修理時(shí)，可艱據(jù)具體情況

推斷堵塞物的位置；在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣孔等處，使用人工或者機(jī)械清通,

如無(wú)效時(shí)可使用尖簽剔澗清通或者使用開天窗的方法進(jìn)行大開挖、排除、堵塞物。

六、室外排水系統(tǒng)的保護(hù)與管理

1、室外排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容

⑴熟悉排水管線的位置及基本布.置情況。

⑵檢查井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成煩惱。

⑶檢查雨水井及其附件是否完好，重點(diǎn)檢查雨水井鄰近有無(wú)堆放石灰，砂石、碎磚等建筑

材料?，以防雨水將這些東西沖入雨水管道，造成管道被堵塞。

2、室外排水系統(tǒng)的保護(hù)

室外排水管道最常見的問題是管道堵塞，排水不暢通，造成不暢通的原因有檢查井蓋不

嚴(yán)，砂石、雜土與樹葉等雜物進(jìn)入排水管道，或者樹根從管道接口、裂縫處進(jìn)入管道內(nèi)吸

取養(yǎng)分，在排水管內(nèi)生成圓節(jié)狀根系使管道堵塞，另一造成排水管道損壞的因素是管道的

塌陷。這要緊是由于管基下部的土質(zhì)松軟或者軟硬不均，施工時(shí)沒有處理好。此外，也可

能是由于管道上方的地面上堆放重物，或者重型車輛碾壓所致。

夏季在暴雨過后要檢查與清理排水管各水管內(nèi)的淤泥雜物。

消防系統(tǒng)的保護(hù)與管理

一、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的保護(hù)

消火栓應(yīng)經(jīng)常保持清潔、干燥、防止銹蝕、碰傷或者其它損壞，每半年至少進(jìn)行一次

全面的檢查維修，檢查要求為：

1、消火栓與消防卷盤供水閘不應(yīng)有滲露現(xiàn)象。

2、消防水槍、水帶、消防卷盤及全部附件應(yīng)齊全良好，卷盤轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。

3、報(bào)警按鈕、指示燈及操縱線路功能正常、元故障.

4、消火栓箱及箱內(nèi)配裝的消防部件的外觀無(wú)破舊，涂層無(wú)脫落，箱門玻璃完好無(wú)缺。

5、消火槍、供水閥門及消防卷盤等所有轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng)定期加注潤(rùn)滑油，箱門玻璃完好。

二、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的保護(hù)

自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)務(wù)必有日常監(jiān)督、檢測(cè)、保護(hù)制度、保證系統(tǒng)處于良好的工作狀態(tài)。

1、負(fù)責(zé)系統(tǒng)保護(hù)管理的專職人員務(wù)必熟識(shí)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的原理、性能、操作保

護(hù)規(guī)程，并具有消防管理培訓(xùn)合格證"

2、管理人員務(wù)必每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)一切供水總操縱閥，報(bào)警操縱閥及其配件，進(jìn)行

外觀檢查，保證系統(tǒng)處于無(wú)故障狀態(tài)。

3、所供水源務(wù)必保證要求的水量與水壓，每年對(duì)水源供水能力進(jìn)行一次測(cè)定。貯存

消防用水的水池、消防水箱，每月檢查一次，核對(duì)水位，與消防用水泵使用的技

術(shù)措施，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)進(jìn)行修理，消防水池、消防水箱的水需要更換時(shí)，應(yīng)通

知消防監(jiān)督部門，臨場(chǎng)監(jiān)督消防用水的水溫不應(yīng)低于5℃,且應(yīng)防止結(jié)冰現(xiàn)象。

4、每?jī)赡陮?duì)貯水設(shè)備進(jìn)行一次維修。

5、消防水泵應(yīng)每月運(yùn)行一次，若使用自動(dòng)操縱時(shí)，應(yīng)模擬自動(dòng)操縱參數(shù)進(jìn)行啟動(dòng)運(yùn)

轉(zhuǎn)，每次運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間宜為5秒，每月應(yīng)用報(bào)警操縱閥旁的泄放試驗(yàn)閥進(jìn)行一次供水

試驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)供水能力。

6、一切操縱閥門應(yīng)用鉛封固定在開啟或者規(guī)定的狀態(tài)，且閥門應(yīng)編號(hào)，掛上標(biāo)牌，

保證閥門不被關(guān)閉，使供水管路暢通，室外閥門井中的操縱閥，應(yīng)每月檢查一次,

保證閥門處于嚴(yán)啟狀態(tài)。

7、水泵接合器的接口及附件，應(yīng)每月檢查一次，保證接口完好，無(wú)滲漏。

8、每?jī)蓚€(gè)月對(duì)水流指示器試驗(yàn)一次，利用末端的水閥排水，檢查其能否及時(shí)報(bào)警。

9、每月檢查一次噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)不正常噴頭應(yīng)及時(shí)更換各類噴頭應(yīng)保持一定的備用

量，建筑物內(nèi)噴頭數(shù)量小于300個(gè)時(shí)，噴頭備用量很多于6個(gè)；裝有3001000個(gè)

時(shí)，很多于12人，裝有1000個(gè)以上時(shí)，很多于24個(gè)，噴頭的更換或者安裝應(yīng)用

專用扳子。

10、發(fā)現(xiàn)故障，需停水進(jìn)行修理時(shí)，應(yīng)向主管報(bào)告，并取得維修專業(yè)人員的同意，且

親臨現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，才能動(dòng)工。

11、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)每年進(jìn)行一次可靠性評(píng)價(jià)，并對(duì)施工驗(yàn)收，日常管理保護(hù)，修

理情況進(jìn)行總結(jié)。

12、報(bào)警閥附件應(yīng)齊全，水壓表應(yīng)經(jīng)校核保持標(biāo)準(zhǔn)壓力，準(zhǔn)確無(wú)誤，水流指示器與報(bào)

警操縱閥應(yīng)能正常報(bào)警。

為了保證自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的正常工作，對(duì)系統(tǒng)需進(jìn)行定期檢查，要緊包含日常檢查

與定期檢查。

1、日常檢查

系統(tǒng)使用中，應(yīng)每日檢查：（1）水源的水量與水壓；（2）消防泵動(dòng)力；（3）報(bào)警閥各

部件的工作狀態(tài)。

2、定期檢查

除日常檢查外，尚應(yīng)每季度或者半年對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次定期檢查，內(nèi)容包含：

1）噴頭

噴頭外表應(yīng)清潔，特別是感溫原件部分，對(duì)輕質(zhì)粉塵可用空氣吹除或者用軟布擦凈,

對(duì)含油污垢的噴頭應(yīng)將其分批拆換，集中清理。

2）報(bào)警閥

對(duì)報(bào)警閥進(jìn)行開閥試驗(yàn)，觀察閥門開啟性能與密封性能，與水力警鈴、延遲器的性能,

此試驗(yàn)可通過末端試驗(yàn)裝置進(jìn)行。如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不通暢或者密封不嚴(yán)，可探開閥門檢查,

視情況調(diào)換閥瓣密封件，對(duì)安裝的壓力表要定期檢驗(yàn)。

3）管路

檢查系統(tǒng)管路有無(wú)腐蝕滲漏，濕式系統(tǒng)管路內(nèi)的水應(yīng)定期排空、沖洗。

4）水源

檢查消防泵的啟動(dòng)、吸水、流量與揚(yáng)程消防水池，高位水池的工作狀態(tài)。

三、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)

保證火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的連續(xù)正常運(yùn)行與可靠性對(duì)建筑物的消防安全是十分重要的，

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)務(wù)必經(jīng)當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格后方可使用，任何單位與個(gè)人不得擅

自決定使用，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)管理應(yīng)注意下列兒點(diǎn)：

1、應(yīng)有專人負(fù)責(zé)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的管理、操作與保護(hù)，無(wú)關(guān)人員不得隨意觸動(dòng)。系

統(tǒng)的操作保護(hù)人員應(yīng)專門培訓(xùn)，并由消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)組織組織考試合格的專門人員擔(dān)任。值

班人員要熟練掌握本系統(tǒng)的工作原理及操作規(guī)程，應(yīng)清晰熟悉建筑物報(bào)警區(qū)域與探測(cè)區(qū)域

的劃分與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的報(bào)警部位號(hào)。

2、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運(yùn)行，不得隨意中斷運(yùn)行，如一旦中斷，務(wù)必及

時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)。

3、為了保證火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行與可靠性，應(yīng)根據(jù)建筑物的具體情況制定出

具體的定期檢查試驗(yàn)程序，并根據(jù)程序?qū)ο到y(tǒng)進(jìn)行定期的檢查試驗(yàn)，在任何:式驗(yàn)中，都要

做好準(zhǔn)備以防出現(xiàn)不應(yīng)TT的缺失。

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行下列定期檢查與試驗(yàn)：

使用單位每日應(yīng)檢查集中報(bào)警操縱器與區(qū)域報(bào)警操縱器的功能是否正常，檢查方法：

有自檢、巡檢功能的可通過扳動(dòng)自檢，巡檢開關(guān)來(lái)檢查其功能是否正常；沒有自檢、巡檢

功能的，可使用給一只探測(cè)器加煙（或者加溫）的方法使探測(cè)器報(bào)警，來(lái)檢查集中報(bào)警操

縱器或者區(qū)域報(bào)警操縱器的功能是否正常。同時(shí)，在檢查復(fù)位、消音、故障於警的功能是

否正常，假如發(fā)現(xiàn)不正常，應(yīng)在日登記表中記錄并及時(shí)處理。

2、季度試驗(yàn)與檢查

使用單位每季度對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的功能應(yīng)做下列試驗(yàn)與檢查：

1）按生產(chǎn)廠家說(shuō)明書的要求，用專用加煙（或者加溫）等試驗(yàn)器分期分批試探測(cè)器的

動(dòng)作是否正常，試驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)有故障或者失效的探測(cè)器應(yīng)及時(shí)更換。

2）檢驗(yàn)火災(zāi)警報(bào)裝置的聲、光顯示是否正常。試驗(yàn)時(shí)，可一次全部進(jìn)行試驗(yàn)，也可部

分進(jìn)行試驗(yàn)，試驗(yàn)前一定要做好妥善安排，以防造成不應(yīng)有的恐慌或者混亂。

3）對(duì)備用電源進(jìn)行「2次充放電試驗(yàn)，進(jìn)行廣3次主電源與備用電源自動(dòng)切換試驗(yàn)，

檢查其功能是否正常。具體試驗(yàn)方法：切斷主電源，看是否自動(dòng)的換到備用電源供電4h后,

再恢復(fù)主電源供電，看是否自動(dòng)電備用電源切換到主電源供電。同時(shí)檢查備用電源是否正

常充電。

4）有聯(lián)動(dòng)操縱功能的系統(tǒng)，應(yīng)自動(dòng)或者手動(dòng)檢查消防操縱設(shè)備的操縱顯示功能是否正

常。

5）檢查備品備件，專用工具及加煙、加溫試驗(yàn)器等是否齊備，并處于安全無(wú)損與適當(dāng)

保護(hù)狀態(tài)，直觀檢查所有消防用電設(shè)備的動(dòng)力線、操縱線、報(bào)警信號(hào)傳輸線、接地線、接

線盒及設(shè)備等是否處于安全無(wú)損狀態(tài)。

6）巡視檢查探測(cè)器，手動(dòng)報(bào)警按鈕與指示裝置的位置是否準(zhǔn)確、有無(wú)缺漏、脫落與丟

失。

3、年度檢查試驗(yàn)

使用單位每年對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的功能應(yīng)做全面檢查試驗(yàn)，并填寫年登記表。

消防演練實(shí)施方案

為了加強(qiáng)全體員工消防意識(shí)，使每位員工熟悉滅火程序。

當(dāng)監(jiān)控中心或者舉報(bào)火警時(shí)，由監(jiān)控中心通知義務(wù)消防員前往火警現(xiàn)場(chǎng)觀察，火警確

認(rèn)后向管理部通報(bào)。

一、在秩序管理部主管領(lǐng)導(dǎo)下，隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。由一、二班消防隊(duì)員攜帶滅火器材如:

消防斧、應(yīng)急燈、滅火器、防毒面具，在2分鐘內(nèi)到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火工作。

二、大廈管理部總經(jīng)理負(fù)責(zé)滅火救人工作總指揮，如火情嚴(yán)重負(fù)責(zé)向119火警舉報(bào)。

三、大廈管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)，人員疏散、物資搶救、具體由四班、三班協(xié)助。

四、大廈維修部主管負(fù)責(zé)關(guān)閉相應(yīng)的動(dòng)力、照明電源、電梯、啟動(dòng)消防泵。

五、大廈清潔部主管負(fù)責(zé)，組織清潔人員輸送滅火錯(cuò)材，同時(shí)能夠一協(xié)助管理部經(jīng)理搞好、

疏散、物資搶救工作。

六、火情嚴(yán)重時(shí)通過廣播，協(xié)助管理人員進(jìn)行疏散。

七、注意事項(xiàng)：

1、當(dāng)火情較大，首先由維修人員斷掉電源，在沒有斷掉電源的情況下，不能用水進(jìn)行滅

火。

2、在救火中應(yīng)注意自身安全。

3、疏散時(shí)沉著冷靜，防止人員擁擠，嚴(yán)禁乘坐電梯。

4、火災(zāi)過后應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，便于消防部進(jìn)行調(diào)查。

停電應(yīng)急作業(yè)流程

一、適用范圍：

大面積停電（通知或者未通知的），我大廈整體的電路檢修、電路故障等。

二、要求：

預(yù)先接通知，提早告之大廈所有出租單位，做好停水、停電準(zhǔn)備工作，檢查應(yīng)急照明

情況，做好預(yù)防工作，加強(qiáng)樓層巡視確保安全。

三、具體內(nèi)容：

1、維修部：

⑴立刻檢查電梯，強(qiáng)行打開電梯門，放出困電梯內(nèi)的客戶或者檢查電梯內(nèi)有無(wú)人員被困。

⑵及時(shí)處理消防報(bào)警系統(tǒng)，檢查各個(gè)區(qū)域與樓層的應(yīng)急電源是否開放。

⑶主管需立即派人到各層將動(dòng)力線支線全部切斷，直至電力全部恢復(fù)供應(yīng)。

（4）電力全部恢復(fù)供應(yīng)后，務(wù)必測(cè)量電壓，檢查配合電柜工作情況，通知電工逐層打開各層

動(dòng)力。

⑸一經(jīng)發(fā)現(xiàn)停電，如非我方原因，維修部主管應(yīng)立即派人查出停電原因，并回復(fù)公司。

市電備用電源倒閘操作程序

大廈停電后，務(wù)必接到由主管簽字的工作單（節(jié)假日期間除外），節(jié)假日期間值班電

工務(wù)必接到使用備用電源單位的操作員，持有備用“電源使用、停止操作申請(qǐng)表”，申請(qǐng)表

中的內(nèi)容、簽字務(wù)必填寫清晰、準(zhǔn)確.

單位加蓋公司印章、操作人簽字，交大廈配電值班人員后），配電值班電工方可實(shí)施倒閘操

作。

倒閘操作務(wù)必嚴(yán)格按規(guī)定的程序進(jìn)行，發(fā)令人、操作起始時(shí)間及每一工作程序全面記錄到

“倒閘操作票”中。具體的工作程序：

一、發(fā)現(xiàn)市電停電后，立即卸下大廈的負(fù)荷開關(guān)。（認(rèn)真核實(shí)，特別是使用備用電源的單位）

二、正常工作日（周一至周五），由主管接到使用備用電源單位操作員，遞交填好的市備用

電源使用、停止申請(qǐng)表，給大廈值班電工下達(dá)工作通知單。

三、大廈值班電工操作倒閘開關(guān)，使其由市電位置轉(zhuǎn)換至備用電源位置。操作完畢，通知

備用電源使用單位操作員，能夠啟動(dòng)備用電源。

四、市電送來(lái)后，電壓表指示正常，指示燈亮，值班電工即時(shí)通知發(fā)電人員（使用備用電

源單位的操作員）作好備用電源停電準(zhǔn)備。

五、接到使用人，“備用電源使用、停止申請(qǐng)表”倒閘操作人員，確認(rèn)已卸下備用電源的負(fù)

荷，拉下發(fā)電機(jī)主開關(guān)，發(fā)電機(jī)停止送電后，值班電工操作倒閘開關(guān)，使其由備用電

源轉(zhuǎn)換至市電位置。

六、值班電工操作道閘開關(guān)，使其由備用電源轉(zhuǎn)換至市電位置。

七、觀察各類指示儀表正常后，逐個(gè)操作負(fù)荷，讓負(fù)荷投入。

八、按倒閘操作票填寫要求，在監(jiān)護(hù)人、操作人欄簽字，一式三份（備用電源使用單位、

維修部、管理部存檔各一份）。

高低壓配電裝置運(yùn)作安全程序

一、配電值班人員

配電值班人員務(wù)必嚴(yán)格遵守《員工手冊(cè)》與各項(xiàng)規(guī)章制度。

二、值班人員

值班人員務(wù)必持有合格技術(shù)證件，熟練掌握本大廈供電運(yùn)行方式，線路向及設(shè)備技術(shù)性能,

同時(shí)具實(shí)際處理事故能力，方可上崗工作。

三、正常運(yùn)行中的巡視規(guī)定

1.每?jī)尚r(shí)巡視一遍并做好列表記錄，包含有功電度表、無(wú)功電度表、電壓表、電流表讀

數(shù)、直流電屏充電電壓、充電電流讀數(shù)，室內(nèi)溫度及變壓器相芯溫度。

2.定期巡視變壓器運(yùn)行狀況，從聲、味、溫等現(xiàn)象觀察變壓器是否正常。

3.制柜及總開關(guān)的外觀要清潔，巡視中留意柜內(nèi)是否有特殊響聲，各指示燈是否完好。

4.直流電池柜內(nèi)電池組液體是否足夠，有無(wú)泄漏，充電情況是否良好。

5.各抽氣扇運(yùn)行是否正常，隔塵網(wǎng)應(yīng)定時(shí)清理。

6.室內(nèi)照明，緊急照明及衛(wèi)生情況應(yīng)良好。

四、安全操作

1.務(wù)必執(zhí)行操作申請(qǐng)制度與停電檢修制度。

2.高壓制柜停送電操應(yīng)填寫好工作票，操作并檢查各項(xiàng)操作機(jī)械完好，嚴(yán)格執(zhí)行一人操作,

一人監(jiān)護(hù)安全工作制度，按工作票填寫程序進(jìn)行操作。

3.配電值班員應(yīng)熟悉配電房制柜的各項(xiàng)操作細(xì)則及工作程序，做到操作準(zhǔn)確無(wú)誤。

4.停電操作務(wù)必從低壓到高壓依次進(jìn)行，送電操作務(wù)必先從高壓側(cè)進(jìn)電，對(duì)變壓器或者線

路充電，然后依次從高壓至低壓送電。

5.清潔、維修變壓器務(wù)必先穿戴好防護(hù)用品，試驗(yàn)專用電筆是否正常，然后切斷低壓側(cè)負(fù)

荷及高壓側(cè)電源，驗(yàn)明無(wú)電后，用專用電棒逐相對(duì)地放電，再將三相短接；由兩人以上進(jìn)

行工作，接拆專用地線務(wù)必指定專人進(jìn)行。

6.低壓柜停電工作應(yīng)注意驗(yàn)明無(wú)電后對(duì)電容放電，完畢后用專用接地線對(duì)相線可靠接地，

并兩人以上時(shí)方可進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)工作。

五、事故處理

1.變壓器故障跳閘時(shí)，應(yīng)當(dāng)手動(dòng)推斷高低壓制操作開關(guān)，并把分閘制關(guān)上，保證其它設(shè)備

正常供電，之后應(yīng)及時(shí)查明故障原因，并向上級(jí)匯報(bào)。

2.低壓總開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)先把分開關(guān)斷開，檢查無(wú)特殊后，試送總開關(guān)，再送各分開關(guān)。

3.低壓總開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)先把各功能區(qū)分開關(guān)拉開，檢查無(wú)特殊后先試分路開關(guān)，再試送

各功能區(qū)分開關(guān)。

4.電梯、消防、清水泵、污水泵、雙電源故障時(shí)應(yīng)在檢查維修自投開關(guān)時(shí)，將雙電源刀閘

拉開，驗(yàn)明無(wú)電時(shí)方可維修（盡快恢復(fù)供電）。

5.電容開關(guān)自動(dòng)跳閘時(shí)，應(yīng)馬上退出運(yùn)行，檢查確認(rèn)無(wú)特殊情況或者短路后方可送電。

六、高低壓配電室運(yùn)行交接程序（正常）

1.交班人需于交接班前檢查現(xiàn)有配電設(shè)備記錄當(dāng)班運(yùn)作事宜。

2.接班人需填寫接班時(shí)間，并閱讀上班運(yùn)作記要，以熟悉上班高低壓配電情況。

3.接班人需與交班人共同再檢查高低壓配電設(shè)備，雙方熟悉現(xiàn)有操作情況后，交接便作完

成。

七、高低壓配電緊急事故處理程序

為保障大廈供正常及統(tǒng)一處理配電事宜。制定緊急事故處理程序，能提高配電操作員的水

平，主管或者工程師需按時(shí)培訓(xùn)以上處理程序，以減少大廈配電事故發(fā)生，增強(qiáng)配電設(shè)備

可靠性、達(dá)至高效率、低成本、高可靠性的服務(wù)。

后備發(fā)電機(jī)管理

市電停止時(shí)，本大廈仍能保持緊急配電，使電梯、消防系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)，能保持正

常運(yùn)作，在發(fā)電機(jī)進(jìn)行每月操作時(shí)，技術(shù)員需記錄所有運(yùn)作資料，作為維修為保障本大廈

緊急配電，技術(shù)員務(wù)必每月進(jìn)行后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作，以保障正常計(jì)劃及存盤資料。

后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行表

大廈：時(shí)

問:

記錄日期:室溫:

運(yùn)行情況記錄

1.自動(dòng)起車及停車

2.交換機(jī)

3.發(fā)電機(jī)頻率

4.記錄行車時(shí)間表

5.輸出電壓及電流

6.引擎避云支撐架

7.電球絕緣自動(dòng)保護(hù)系統(tǒng)

的測(cè)驗(yàn)

后備發(fā)電機(jī)檢查表

大廈：時(shí)

間：

記錄日期：室溫：

后備發(fā)電機(jī)情比記錄

1.油漆喉及返水喉的漏滴

2.除油缸沉淀物

3.油隔

4.偈油隔

5.清潔風(fēng)隔網(wǎng)

6.油水平

7.水箱及潤(rùn)滑系統(tǒng)的漏滴

8.調(diào)較水泵皮帶的張力及

情況

9.空氣隔塵網(wǎng)

10.油壓表

11.電池容量、良好充電

12.機(jī)房清潔

13.機(jī)房通風(fēng)（機(jī)械/自然）

14.機(jī)板清潔

15.盤頂螺絲松緊

倒閘操作票

編號(hào):

停發(fā)令人（工作單或者備用電源操作人）：送發(fā)令人：

發(fā)令時(shí)間：年月日時(shí)分發(fā)令時(shí)間：年月日時(shí)分

電電

操作人：操作人：

操作時(shí)間：日時(shí)分操作時(shí)間：日時(shí)分

序號(hào)停電操作程序送電操作程序

注1、本操作票一律用鋼筆填寫，不得使用鉛筆，名稱、編號(hào)不得涂改。

2、每項(xiàng)操作完畢后即做“y”標(biāo)記。3、本票執(zhí)行后，須交管理部蓋章并注已執(zhí)行。

3、一式三份，使用備用電源單位、維修部、物管部存檔各一份。

備用電源使用、停止操作申請(qǐng)表

申請(qǐng)單位（簽章）：申請(qǐng)時(shí)間：年月日時(shí)分

一、使用備用電源前，申請(qǐng)方填寫：

1、遞交申請(qǐng)表時(shí)，貴方負(fù)荷狀態(tài)：

2、能夠操作倒閘：將市電轉(zhuǎn)換至備用電源位置確認(rèn)：使用方

操作方

時(shí)間：年月時(shí)分

二、將備用電源轉(zhuǎn)換為市電前，申請(qǐng)方填寫：

1、通知大廈時(shí)（將備用電源轉(zhuǎn)換為市電）貴方負(fù)荷狀態(tài)：

2、能夠操作倒閘：將備用電源轉(zhuǎn)換至市電位置雙方：使用方

操作方

時(shí)間：年月時(shí)分

一式三份：申請(qǐng)單位（1）、維修部（1）、大廈管理部存檔（1）

電梯停運(yùn)應(yīng)急工作流程

公司秩管員巡樓或者保潔員、管理員在電梯廳發(fā)現(xiàn)電梯樓層顯示屏無(wú)信號(hào)時(shí)，立即撥

打電話67269933通知客戶服務(wù)部，如大廈停電秩管部部長(zhǎng)、維修值班人員立即拿電梯門、

電梯機(jī)房鑰匙以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。

一、大廈電梯停運(yùn)故障處理流程：

1、切斷電梯總電源開關(guān)。用鑰匙打開電梯門，推斷電梯停留的樓層，迅速到達(dá)電梯停留樓

層，假如電梯轎箱停在樓層之間，用鑰匙無(wú)法拯救，到機(jī)房使用盤車輪，兩人協(xié)助。操作

流程如下：

⑴告知轎箱內(nèi)的人員留置原處，一面對(duì)電梯內(nèi)人員進(jìn)行安慰，同時(shí)開門拯救出困在電梯內(nèi)

的客戶。

⑵將搖手柄卡在電機(jī)軸的方頭上并握住緩慢轉(zhuǎn)動(dòng)

⑶另一人使用專用工具放松制動(dòng)器

（4）兩人同時(shí)工作，使轎箱移到最近的廳門出口。（平層）

⑸開門時(shí)，務(wù)必確保曳引機(jī)外在制動(dòng)狀態(tài)，轎箱移動(dòng)到平層位后應(yīng)將手柄拆下；開門時(shí)，

應(yīng)注意自身的安全。（身體傾斜度）保證5分鐘內(nèi)（自電梯停運(yùn)到拯救完成）處理完畢。

關(guān)閉所有樓層的電梯廳門，做好安全預(yù)防工作。故障未正式排除、供電未正常供應(yīng)前，

不同意使用電梯。

2、推斷停梯原因（停電、操作失誤、故障）

停電：維修人員把配電房的各個(gè)分路開關(guān)關(guān)閉，做好送電的準(zhǔn)備。

操作失誤：檢查各類功能開關(guān)復(fù)位情況，對(duì)非正常狀態(tài)進(jìn)行調(diào)整。

故障：電梯故障處理：

1、維修值班人員應(yīng)盡快趕到故障現(xiàn)場(chǎng)，做好電梯的緊急救援工作，疏散被困人員，并及時(shí)

通知電梯維修工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

2、電梯維修工務(wù)必有當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門頒發(fā)的《電梯操作證》，接收全天候投訴［包括：監(jiān)控

值班室、部門主管、客戶的投訴）服務(wù)。

3、接到電梯投訴后，電梯維修工應(yīng)盡快趕到故障現(xiàn)場(chǎng)，盡早排除故障。

4、電梯維修工對(duì)電梯故障不能及時(shí)處理或者在一小時(shí)內(nèi)處理有一定困難時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告部

門主管，由部門主管聯(lián)系電梯廠家技術(shù)人員進(jìn)行搶修。

5、對(duì)重大事故（指經(jīng)濟(jì)缺失：100（）元以上，含人身傷亡事故）維修人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng),

及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)，總經(jīng)理迅速組織有關(guān)人員調(diào)查事故過程，采取緊急措施，全力搶救,

減免事故缺失與防止事故進(jìn)一步擴(kuò)大。分析事故原因，對(duì)重大傷亡事故及時(shí)向市勞動(dòng)局

安全與衛(wèi)生監(jiān)察處、國(guó)家公安機(jī)關(guān)反映，填寫《電梯事故記錄表》。

6、電梯任何故障，值班人員應(yīng)在《電梯事故記錄表》中做好記錄。對(duì)重大或者緊急情況故

障處理，主管技術(shù)人員做出書面報(bào)告，報(bào)公司總經(jīng)理。

第四部分維修部管理制度

維修部員工行為規(guī)范

為了制造一個(gè)文明祥與、秩序井然的工作環(huán)境，樹立公司的良好形象，要求員工在管

理、服務(wù)過程中，嚴(yán)格按照本章的內(nèi)容執(zhí)行。

一、員工守則

1、遵守國(guó)家政策法令、法規(guī)，遵守本公司的一切規(guī)章制度。服從公司領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、

團(tuán)結(jié)同事、互幫互助，按時(shí)按質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

2、愛護(hù)公物及公用設(shè)施，自覺保護(hù)與保持環(huán)境衛(wèi)生。

3、勤儉辦公、節(jié)約用水、用電，杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。

4、衣著整潔，精神飽滿，待人熱情，文明用語(yǔ)。

5、關(guān)心企業(yè)，主動(dòng)提出全合理化建議，發(fā)揚(yáng)企業(yè)精神，為企業(yè)作奉獻(xiàn)。

二、儀容儀表

1、員工務(wù)必保持衣冠整潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正的佩戴在左胸前。

2、員工要求著裝整潔、短發(fā)（頭發(fā)只是衣領(lǐng)）、頭發(fā)修剪整齊、前不遮眉、旁不遮耳。

3、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。

三、行為舉止

1、舉止應(yīng)大方得體，對(duì)待客戶禮貌用語(yǔ)，與人交談雙眼應(yīng)平視對(duì)方，不要左顧右盼。

2、遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或者有客來(lái)訪，應(yīng)立即起相應(yīng)并問好，來(lái)客告辭應(yīng)起身相送。

3、注意走路姿勢(shì)，在樓梯內(nèi)行走腳步要輕，不得奔路。

4、進(jìn)入上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或者客戶辦公走前，應(yīng)先走在門外輕叩門三下，征得同意后方可入內(nèi)，

若進(jìn)去時(shí)門是關(guān)住的，出來(lái)時(shí)則隨手將門輕輕帶上。

5、對(duì)客戶提出的詢問、要求、意見要耐心傾聽，在不違背保密制度的原則下，有問必

答并作到回答準(zhǔn)確。

四、服務(wù)態(tài)度

1、禮貌一一這是員工對(duì)客戶與同事最基本的態(tài)度，在任何時(shí)刻均應(yīng)使用禮貌用語(yǔ)。“請(qǐng)”

字當(dāng)頭，“謝”字不離口。

2、樂觀一一以樂觀的態(tài)度接待客戶。

3、友善一一以“微笑”來(lái)迎接客戶及與同事相處。

4、熱情一一為客戶提供方便、熱情服務(wù)。

5、耐心一一對(duì)客戶的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心的聆聽，在不違背本公司的前提下辦理。

6、平等-----視同仁的對(duì)待所有客戶。

維修部實(shí)際操作行為規(guī)范

1、維修前的準(zhǔn)備如何操作？

準(zhǔn)備好維修時(shí)要用的工具、材料、維修單；給客戶打電話征詢現(xiàn)在去維修是否合適；整

理一下自己的儀容儀表。

2、如何進(jìn)入客戶房間？

先敲門，得到同意后方可進(jìn)入，向客戶說(shuō)明你來(lái)的日的，隨于將客戶的門關(guān)上。注：身

著工裝，佩戴工號(hào)牌，頭發(fā)應(yīng)整潔服帖，工裝應(yīng)干凈無(wú)污漬，應(yīng)穿專用的鞋子，鞋子也應(yīng)

保持整潔。

3、維修中應(yīng)按規(guī)范操作，對(duì)客戶額外要求如何處理？

應(yīng)熟悉額外要求的內(nèi)容，假如是舉手之勞，不違反規(guī)定與工作的，能夠滿足客戶要求；

假如是違反操作規(guī)范的，影響工作進(jìn)展的，應(yīng)委婉回絕客戶。

4、操作中需要遞取工具時(shí)的處理？

假如客戶正在工作（打電話、打電腦、寫東西），最好不要打攪客戶，能芻行操作盡量

自行操作，假如必需客戶協(xié)助的，應(yīng)禮貌地詢問客戶：“我能夠打攪您一下嗎？”得到客戶

應(yīng)允后，再說(shuō)出你的請(qǐng)求“煩惱您把……遞給我好嗎？”客戶遞過東西后，應(yīng)立即向客戶

表示感謝。

5、對(duì)有償服務(wù)應(yīng)如何操作解釋？

在維修中，發(fā)現(xiàn)其維修項(xiàng)目不在我們提供的服務(wù)范圍之內(nèi)的（如客戶的臺(tái)燈壞了、燈泡

燒了、椅子壞了等），應(yīng)向客人表示歉意，并告知客戶這種維修不在我們大廈提供的維修服

務(wù)之內(nèi)，我們能夠幫