公共租賃住房項目竣工決算審計要點加快發展保障性租賃住房是黨中央、國務院的重大決策部署。2021年,國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,首次明確國家層面住房保障體系的頂層設計。公共租賃住房屬于政府的一種補貼性政策住宅,以政府、國有企業作為主要實施主體,是社會關注度高、涉及群眾切身利益的民生類公共工程。公共租賃住房項目投資規模大、資金渠道廣、參建單位多。因此,審計機關對其竣工決算進行審計,面臨適用政策多、審計內容多和監督要求高等挑戰。本文結合審計實踐,沿著“政治一政策一項目一資金”主線,研究審計內容與重點,提出審計思路,以期為相關審計工作提供參考。一、審查公共租賃住房項目建設貫徹黨委和政府決策部署情況公共租賃住房項目竣工決算審計的重點是項目投資,項目投資直接表現為資金投入,其背后是政策導向,政策背后反映著黨委和政府中心大局、經濟社會發展的規劃和目標。從政治高度看,公共租賃住房項目為實現政策對象的公平享有,相應的決策合理性、交付時效性、建成功能性等均是十分重要的審計事項。(一)關注公共租賃住房項目規劃情況熟悉公共租賃住房項目整體規劃,了解本級黨委、政府堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的決策部署。關注公共租賃住房的項目規劃是否合理規范,建設主體是否具備相應的管理水平;調查公共租賃住房項目對提升群眾幸福感和城市吸引力的影響作用。(二)關注公共租賃住房項目立項過程了解項目規劃建設背景,項目前期的決策流程,項目立項、投資控制等批準依據。重點關注項目立項依據是否充分,項目建設計劃是否與規劃充分銜接,項目前期論證是否合理充分。對照決策內容審查政策措施落實的有效性、項目資金使用的效率性、項目投資控制的合理性、項目建設管理的規范性、房源供應分配的合理性以及項目建成運行的效果性。(三)關注公共租賃佳房項目建成使用效果公共租賃住房項目面向中等偏低收入住房困難家庭及外來務工人員、新就業大學生及創業人才等群體,該群體對公共交通、居住片區生活服務公共設施等存在一定需求。因此,審計需要關注項目的投資績效,項目投資建設設施的使用狀況、落實環境影響評價報告的情況,住房、交通、房屋配套等方面的銜接程度,以及項目建成后的使用度和入住率等。重點關注項目是否按規劃配建基本公共服務設施,是否存在公共交通服務、醫療服務和生活服務等配套不到位的問題。二、審查公共租賃住房項目建設履行程序和落實政策情況公共租賃住房項目應嚴格履行基本建設程序,提高項目建設規范性并發揮示范引領作用。同時,公共租賃住房政策在我國住房保障制度的整體框架中占有重要地位。審計需要關注以下方面。(一)審查公共租賃住房項目履行建設程序情況關注包括但不限于項目立項申請報告、項目批準文件、環境影響評價、節能評估、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、建筑工程施工許可、合同簽訂、招標投標、專項驗收和項目竣工驗收等建設手續辦理情況。重點審查項目建設程序和手續是否合規。(二)審查公共租賃住房項目建設政策措施落實情況研究公共租賃住房領域的政策文件,掌握政策變化脈絡,依據政策編制審計操作要點、定性依據處理等。關注項目建設過程中落實工程領域相關政策情況,是否存在未嚴格落實工程領域政策,如農民工工資制度、水土保持措施、保障房房屋分配等。關注公共租賃住房項目享受相關政策情況,是否存在享受政策不及時、不到位等問題,如公共租賃住房專項資金、公共租賃住房建設相關費用減免等。三、審查公共租賃住房項目建設管理情況公共租賃住房項目建設管理是項目建設全過程中的重要一環,涉及項目投資控制、現場管理等關鍵性工作,是審計監督的重點。(一)關注項目內部控制制度建立與執行情況了解項目整體情況和內部控制制度,盡快摸清建設單位的項目管理流程。審查建設單位的內部控制制度建立和執行情況,重點審查組織控制、進度控制、質量控制和投資控制是否到位,各項管理機制是否有效運行、是否管理規范。(二)關注項目基本建設情況了解項目規劃與建成規模,項目建設的開工、完工驗收及交付使用的各時間節點和工作完成情況,建設單位、咨詢單位、設計單位、監理單位、施工單位等基本情況,以及項目竣工資料的歸集、項目驗收和交付情況。重點關注項目執行立項批準情況,核驗項目建設內容是否符合批準的范圍與內容,項目參建單位能否滿足項目建設需要,參建單位的選取程序是否合規。同時,關注是否存在工程已交付使用,但未及時辦理項目工程結算和財務決算情況,并了解其原因,分析是否存在監管不力、工作懈怠等問題。(三)關注項目招標投標情況審查項目各標段招標程序的合規性;審查招標文件編制,特別是評標辦法的科學性;審查標段劃分的合規性、招標方式的選擇是否恰當。重點審查項目有無列入招標范圍而未按法規招標、達到規模標準而未招標,以及合同簽訂有無違背招標文件實質性內容,中標單位是否存在違規轉包或將中標項目肢解后分包等情況。(四)關注項目合同管理情況審查合同簽訂的規范性和及時性;審查合同價款(預付款、進度款、結算款)支付以及勘察費、設計費、監理費、咨詢費、監測費、檢測費等費用的真實性和合理性。重點審查合同是否真實,合同簽訂程序是否規范,各合同主體是否嚴格履行合同約定。(五)關注項目現場實施情況了解項目施工程序與內容,審查項目建設設計變更決策的必要性,變更程序的合法、合規、合理性。重點審查施工現場簽證事項真實性、程序規范性、內容完整性。關注項目環保措施、水土保持措施等是否到位,現場簽證是否真實,設計變更是否合理,有無存在違法轉分包、潛在質量隱患等問題。四、審查公共租賃住房項目資金管理和使用情況公共租賃住房項目資金來源包括本級自籌和上級財政補助等多種渠道,部分項目的建設資金即使不直接體現為財政資金,但是從資金使用關系上也是財政資金。因此,審計圍繞資金使用的安全性應關注以下事項。(一)審查項目竣工決算送審表的完整性和真實性重點審查其他建設費用(包括待攤投資、各項費用支出)是否有依據,各項規費支出是否合規、真實,貸款利息計算是否正確,管理費計取是否合規。審計財務會計核算與管理工作,審查是否執行國家基本建設項目財務管理制度等規定,核算是否清晰正確完整。(二)審查項目工程結算與設施設備投資情況審查工程結算的量、價、費是否真實發生,相關依據是否充分,是否符合相關規范、合同要求等。重點審核項目建設成本及計價依據是否合理,隱蔽驗收記錄是否完整、真實,以及材料核價、設計變更金額和簽證計量金額是否存在損失浪費等。了解項目建設期間公共租賃住房配套裝修的衛生潔具、家用家具等設施設備投資資金來源及完成投資情況,審查設施設備采購程序合規性和使用效益。(三)審查公共租賃住房項目建設資金收支情況,項目建設資金的到位、管理、使用及投資控制情況調查項目資金籌集方式是否明確,實際是否到位。重點關注資金籌集和使用效益情況,有無稅費減免不落實、資金撥付不及時,以及資金統籌不銜接、供需不匹配等原因造成資金閑置或資金使用效益不高,從而增加建設成本的問題。(四)審查公共租賃住房項目專項資金是否專款專用,核實各類專