《微觀經濟學》期末考查作業

姓名：2______

學號：________________

專業：化學工程與工藝

日期：2022年05月27日

微觀經濟學案例分析

房地產價格影響因素及其泡沫經濟

所謂泡沫（泡沫經濟）,來源于西方經濟學界,迄今為止國際

上并沒有作出統一的或者經典的釋義。普通可以簡要的釋義是：

虛擬資本的過度增長。具體的解釋是：在市場經濟中，通過各種

狂熱的活動，使得某種商品、某種資產或者某個公司股票的價格

猛漲，若干倍地遠離其價值。這種若干倍猛漲緘的高價，不能

長期維持，最終會像泡沫一樣地破滅。這就是泡沫（泡沫經濟）

現象。隨著2022年全球經濟危機的爆發,關于我國房地產泡沫

化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產業作為我國的支柱產業,

其發展直接帶動了消費、投資以及其他相關產業的發展，然而，房

地產業的高壟斷性、高利潤性向來成為人們議論的焦點。房地

產業在我國發展迅速，即使當年在經濟危機下，仍然能夠穩步增

長,并保持較高的GDP貢獻率，然而居高不下的房價致諸多社

會問題。為了國民平均生活水平的提高，兼顧社會公平與效率，

國家出臺^一

系列價格管理政策，價格控制國家稀缺資源.

二.案例研究背景

房地產是人類賴以生存和生活的基礎和載體,房地產業則是

我國當前宏觀經濟中的支柱產業。房地產市場的發展主要體現在

住宅市場的快速發展上，由于住宅產業關聯度高，它的發展帶動了

建材、冶金、紡織、化工、機械、交通、郵電通信、家電家具等

許多行業的發展，為這些產業提供了立足的場所，擴大了對這些產

業的社會需求。因此,房地產業的快速發展對中國經濟的持續增

長無疑起到了舉足輕重的作用，特殊是我國1998年在全國范圍內

取銷〃實物分配福利房〃的房屋制度以來,房地產業進入了徹底

的市場化、社會化階段，并且得到了快速的發展。2001年—2022

年,中國的房地產開辟投資總額分別每年比上年增長27.3%、

22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產業的快

速發展也帶動了相關產業的快速發展，據投入產出模型測算，每

100億元房地產投資可以誘發國民經濟各部門的產出286億元,

其中誘發建造業產出90.76億元、創造業（123.61億元）、采礦業

（16.64億元）、電力煤氣自來水供應業（6.59億元）。此外房地產業

的發展，離不開金融業的融資支持，而房地產市場又是金融業借貸

資本的最大出路。

三.官方觀點：

2022年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三

次部署調控工作。特殊是當年4月《國務院關于堅決遏制部份城

市房價過快上漲的通知》印發后,房地產市場浮現了積極的變化,

房價同比漲幅持續回落，環比漲幅回落后在低位波動，投資投機

性購房需求得到一定抑制，住房用地供應明顯增加，商品房供應

有所增加，保障性安居工程發展順利。但是,在通脹預期等多種

原因的推動下,2022年11月以來，一些地方高價地再度浮現，

部份未實施限購的中心城市的住房成交量價齊升”艮購城市周邊

地區的房價浮現較快上漲。這些現象的浮現，說明調控效果尚不

鞏固，距離群眾期待還有一定距離。

2022年是中國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的開

局之年。房地產市場走勢與微觀經濟走勢密切相關。加強房地產

市場調控，不僅有利于房地產市場自身平穩健康發展，也有利于

宏觀經濟平穩運行和全面建設小康社會目標的實現。因此，為了

繼續鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有

效遏制投機投資性購房，促進房地產市場平穩健康發展，經國

務院允許，國務院辦公廳于1月26日印發了《關于進一步做好

房地產市場調控工作有關問題的通知》（即國8條）。國家在2022

年年初印發了“國8條”：

1、二套房房貸首付比例提高至60%

2、對個人購買住房不足5年轉手交易,統一按銷售收入征稅

3、本地2套房和外地1套房家庭將停購

4、商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款

5、囤地捂盤房企停發股票債券停貸

6、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制

7、在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施

8、堅持和強化輿論引導

一、說明了中央政府對鞏固擴大房地產市場調控成果的決氏此

時此^IJ,大家對2022年及“十二?五叩寸期中國房地產業的發展態

勢尤其關氏2022年及“十二?五”時期，仍是中央政府繼續加強

與改善對房地產市場調控的時期，同時也是我國房地產業發展的

重要機遇期和關鍵轉型期。

二、從形式來看，房緊缺已成嚴峻問題，從短期來看可能相對缺

乏彈性，但是從長期來看具有較大的彈性,天價房價跌落已成必

然。房價在短期內并不能下降，必然有一個緩沖的過程。雖然國

家百姓對價格的需求很大，但都集中在中低價位、中小套型普通

商品住房建設等建設住房,而且國家的住房供給是否簡口也很難

說,根據價格供給需求曲線,房價下降已成必然。

三、政府制度與市場和價格。由于外部性和市場勢力可能會導致

市場調節失靈。價格是國家組織經濟活動的一種好方法，但目

前價格居高不下可能需要政府來改善市場結果。出臺一系列政策

抑制炒高房價，杜絕個人對稀缺資源的占有。普通老百姓急需的

障性住房開辟、資金等方面是提供支持的；對普通消費者發出的

是寬松的信息，借以保障社會公平，堅決反對投機倒把勢不正當

需求，以期對稀缺資源的占有，以及住房將來的長期不斷增值而

帶來的利益流入。這些強化保障房建設的“限購”“限貸”等調控政

策力求通過量化的調控目標，顯然為了明確責任、遏制房價過快

上漲、扭轉市場預期,從而保證房地產市場平穩健康發展。然而,

大多數城市發布房價控制目標為“新建商品住房價格上漲幅度控

制在當年城鎮居民人均可支配收入的增長幅度以內，以此作為控

制房價的參考因素,超過10%的GDP發展速度和人均可支配收

入增速,幾乎是普遍采用的參照系,而“居民住房支付能力”并沒

有提及也無法衡量，當今各種商品價格猛漲，公民的支付能力無

增反減，貌似當權者沒故意識到這種政策并沒有真正給老百姓帶

來實實在在的好處。

四、力口強政策的針對性和俄性，雖然，各種遏制高房價的政策

在陸續地出臺,比如“房價備案制"、整頓住房交易市場秩序、住

房的限購限價等，但是這些政策是否達到目標實在令市場十分質

疑。從國家統計局網站發布的數字可以看到，無論是同比還是環

比，均有一些城市的房價急劇下降，甚至一些天價房降價出售，

然而，國家房價的下調并非真正的下降。

五、減少執行盤施的偏差。如社會要面齒失業和通貨膨脹的短

期取舍一樣，國家的政策總會先朝著于預期相反的方向，國家想

要造福于普通的泛博百姓，到頭來又往往是普通老百姓們吃虧，

限購在一定程度上產生了購房的激勵，使更多的人對房的未來預

期I:喉好，導致更加缺乏。而且在這樣的激勵政策推動下,國內

住房市場早已成為了一個住房投機炒作的市場（在高房價下普通

消費者是沒有支付能力進入這個市場的）。即使國家鼓勵中低

價房屋建設，但是必然導致房價的質量太差，而且倘若房子不能

賣給評價最高的人，必然產生無謂損失，在國家致力于社會公

平時，社會效率也有很大的打擊，而且，社會公平又是無法衡量

的。國家只是對買者做了相對嚴格的限制，但是對囤積居奇的賣

著和房會有的炒作者卻并沒有明確的描述和規定，因此，目

前的房價政策并可能在一段時間內引起房價上漲，并在后期引起

曾經下調的房價反彈。

四.專家學者觀點：

中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。改革開放以

來，特殊是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，伴有著城鎮化

的快速發展，中國的房地產業得到了快速發展。僅2022年至2022年

五年間，我國城鎮房地產竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工

6.32億平方米；其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米,年均竣工

5.15億平方米；房地產銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億

平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方

米（我國近幾年來房地產的銷售面積都大于竣工面積，這與我國實行

的預售制度有關）。我國房地產業的快速發展,對促進消費、擴大內需、

拉動投資、改善居民居住條件和城鎮面貌、帶動建造建材等相關產業

發展，促進社會經濟發展，發揮了重要的作用。中國城鎮居民人均住

房建造面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米,而且

住房的品質、性能不斷提高。為了促進房地產業平穩健康發展,國家

近幾年來加大了對房地產市場的調控力度。

五。媒體人觀點：

（一）房地產市場的壟斷性導致市場失靈，從而引起房地產泡沫現象。

（1）房地產位置的固定性、高度的異質性、極低的相互替代性造成的

產品性質壟斷。房地產是不動產，固定在一個特定的位置,使它不能像農

產品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠固定在某個位置的天

然壟斷。同時，房地產也是一種高度異質性的商品。由于土地是不可移

班勺每T房地產所處的自然、社會、經濟條件的差異以及鰥

物

式樣、朝向、規模、裝飾、設備等方面的千差萬別，更強化了房地產的

異質性。而產品異質性越強，壟斷的可能性越大，生產者對價格的操作機

制也就越強，削弱了市場機制的發揮，導致了資源配置的不合理，一定程

度上造成為了市場的失靈。

(2)房地產價值的高昂性造成的資金壟斷。房地產業是一個資金密集

型產業，從土地的開辟投資、投入生產到裝修配備，每一環節都需要高昂

的資金支持。而資金密集的投入也使房地產成為一種價值高昂的〃奢

侈品〃，使房地產業從生產到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而

金融信貸對申請人有一定的限制,從而擠出了一部份的投資者和消費

者，使得市場缺乏競爭，導致了市場資源配置的失效。

⑶房地產的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加之土地市

場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產商具有壟斷優勢。

(二)供給與需求失調導致房地產泡沫現象。

⑴從供給方面來分析，土地市場的政府壟斷和住房市場的開辟商壟斷

造成房地產市場的供給相對不足。于是哪個開辟商獲得了土地也就獲

得了高利潤。房地產的高度異質性、不易腐性決定了房地產商可以通

過自主定價、囤積房地產來決定房地產的供應量。又由于房地產本身

就屬于缺乏需求彈性的商品，房地產商可憑借其在市場的壟斷地位，通

過諸如圈地囤地、延緩開辟、捂盤惜虛假交易事昔施，人為創造房

地產商品的供應緊張，形成供不應求的局面，以此來獲取暴利。

(2)從需求方面來分析,自住需求和投資需求的雙重過熱進一步推動了

房價的上漲。隨著經濟的快速增長，國民收入水平的不斷提高，城市化進

程加快，一些因房屋拆遷而急需購房的消費者自住需求旺盛。而另一方

面，因為房價的暴漲，房地產保值增值的功能，投資房地產越來越有利可

圖。于是,隨著金融信貸的發展，越來越多的資金流入房地產業投資需

求一路上漲，進一步推動了房價的上漲，加速了房地產泡沫化的進程。

（三）房地產的不易腐性導致的市場失靈。

房地產區別于其他普通商品的一項最主要的性質為房地產是不

易腐品，即使房地產不能即將銷售，所有者也可以待價而沽，損失的只是

保管費用和占壓資金的利息，而比較它的預期收益來說，成本是較低的。

于是房地產商就可以保存大量的存貨，放到下一期再賣,房地產的價格

不必“市場出清”，而通常“市場出清”是價格使供求平衡必須滿足的條

件。房地產的不易腐性也間接地決定了房地產市場不可能像其他商品

市場那樣通過市場機制的自動調節作用而達到供求平衡，從而使市場

交換的配置失靈。同時房地產可以在未來繼續出售，也可以不斷地反復

買賣,從而決定了房地產投資和消費的雙重性。消費屬于正常需求，而投

資并非真正的消費，而是為了轉手出售以賺取買賣差額。從而對房地

產未來價格的預期就會強烈地影響房地產當前的銷售和價格。房地產

商往往也正是利用這一點，炒高房地產的價格預期，造成房地產價格“越

炒越高”，遠遠高于“市場出清”的均衡價格，供求嚴重失衡，房地產泡沫

化嚴重，最終造成市場失靈。

六.個人觀點：

令深刻認識中央政府調控房市的本意是為了促進房地產市場的

平穩健康發展，堅定中國房地產業在“十二.五”乃至較長一段

時間里仍有較大發展空間。

令既要繼續加強與改善對房地產市場的調控，又要將短期調控

政策和中長期發展政策結合起來。

令不斷完善住房保障體系和商品房供應體系。

令著力調整住房供應結構和轉變房地產開辟建設模式

令積極引導商業地產、旅游地產、產業園區地產的發展

令完善法律法規,加強市場監管，規范房地產市場秩序。

令優化房地產業組織結構，提高房地產企業集中度，增強企業

的市場競爭力和抗風險能力。

七.建議：

因此，針對以上對房地產泡沫現象的分析，政府應采相應的

宏觀調控政策來緩解房地產泡沫現象。

(-)加大住房建設用地供給調節供地結構，改革土地出讓方式。

首先,政府應加大土地的開辟力度，對一些邊角土地、城市內部不

合理的占地進行整合，加大土地的供應量。其次，要進一步調節土

地的供應結構，加大對住房用地的供給比例,特殊是加大用于經濟

合用房和廉租房的土地供應比例，緩解市場上房地產的供應不

足。政府還應改革土地出讓方式。當前〃招拍掛〃的土地出讓方

式看似公平，價高者得，但顯然惟獨利于少數資金雄厚的房地產商,

擠出了大多數中小型的房地產開辟商，加大了土地和房源的壟斷

程度。鑒于現階段房地產業只是區域、局部壟斷,政府應當采取

小塊拍賣出讓，讓更多的房地產開辟商進入,增加房地產市場的競

爭程度。

（-）建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善

宏觀監控體系。

應當通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，

就市場運行情況作出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理

引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產業持

續以較快的諫度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，因此,

國家要加快建立和完善房地產業的宏觀監控體系，通過土地供

應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地

B方止房地產〃泡沫〃的產生。

（三）加強對