房地產基本制度(zhìdù)與政策共三百八十四頁目錄第一章房地產法律法規概述第二章房地產權益

第三章建設用地制度與政策第四章國有土地上房屋征收與補償法律制度第五章房地產開發建設法律制度第六章房地產交易管理法律制度第七章房地產登記法律制度第八章房地產中介(zhōngjiè)服務管理法律制度第九章房地產稅收法律制度第十章住房公積金法律制度第十一章物業管理法律制度第十二章房地產糾紛的處理法律制度

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第一章房地產法律法規概述第一節房地產和房地產業一、房地產的含義：房地產（RealEstate），是房屋財產和土地財產的總稱，具體指土地、附著于土地之上的建筑物及其地上定著物。二、房地產的分類：1．按房地產用途分類：城市房屋可分為住宅、商業房地產、辦公房地產、酒店、餐飲類房地產、娛樂房地產、文化(wénhuà)房地產、金融房地產、特殊用途房地產、體育房地產、工業和倉儲房地產、行政用房和其他房地產。共三百八十四頁2．按建筑結構分類：一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、其他結構。3．按建筑層數劃分：根據房地產（建筑物）的層數或總高度，可將房地產分為低層建筑、多層建筑、高層建筑(ɡāocénɡjiànzhù)和超高層建筑(ɡāocénɡjiànzhù)四大類。4．按房地產的完損狀況分類：根據建筑質量，可將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房屋五類。

5．按建筑耐久等級劃分：房地產（建筑物）耐久等級是根據它的耐久年限來劃分的。6．房地產的其他分類共三百八十四頁三、房地產的特點1．不可移動性2．用途的多樣性3．價值的巨大性4．易受限制性5．保值增值性6.耐久性7.變現難8.相互影響性受政策影響大四、房地產業的含義1．房地產業的含義房地產業是從事房地產有關的投資、開發建設、經營、管理(guǎnlǐ)、服務的行業，是一個集多種經濟活動為一體的產業，屬于第三產業，是現代國民經濟中的一個重要行業。共三百八十四頁2．與建筑業的關系建筑業是房屋和其他構筑物的建造，改造和設備安裝工作的物質生產部門,屬于第二產業,而房地產業則包括了物質生產，流通和服務三個環節,屬于第三產業。在現代(xiàndài)社會，房地產業和建筑業具有兼容性，但不能因此否定它們各自具有的質的規定性。共三百八十四頁五、房地產業的特點1．基礎性2．先導性3．關聯性4．

周期性5．風險性6．

受政策的影響性

六、房地產業的行業細分1．房地產投資開發2．房地產服務業

房地產開發

房地產投資開發業

房地產置業

房地產業的組成房地產咨詢(zīxún)

房地產中介房地產經紀房地產估價

房地產服務業

物業管理

共三百八十四頁七、房地產業的基本架構1．生產環節2．流通環節3.消費環節八、房地產業的地位與作用1．房地產業的地位：房地產是國民經濟發展(fāzhǎn)的一個基本的生產要素，房地產業是發展(fāzhǎn)國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一。共三百八十四頁2．房地產的作用房地產業的適度發展可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；可以改善人們的居住和生活條件。通過綜合開發，可以改善投資環境，有利于城市規劃的實施，為城市建設(jiànshè)開辟重要的積累資金渠道，促進城市化進程。由于房地產的產業關聯性，可以帶動相關產業共三百八十四頁第二節我國房地產法律制度發展歷程一、城市土地制度的改革二、城鎮住房制度的改革1．售房試點、大幅度提租階段2．制定城鎮住房制度改革綱領性文件、全面推進(tuījìn)和配套改革階段

3．城鎮住房制度改革的深化和全面實施階段三、房地產法的發展歷程共三百八十四頁

第三節房地產法律體系一、我國憲法確立的房地產法律原則我國憲法以法律的形式規定了國家的根本制度和根本任務，是國家的根本大法，具有最高的法律效力，我國憲法明確規定:“一切(yīqiè)法律、行政法規和地方法規都不得同憲法相抵觸“(第五條第二款)。因此，憲法對房地產的有關規定構成了我國房地產立法的最高指導原則，是建立我國房地產法體系的基礎。共三百八十四頁二、我國房地產法律體系1．憲法：我國的根本大法2．房地產法律法規（1）房地產主要法律法規中國房地產的法律法規(fǎguī)體系的構架由法律、行政法規(fǎguī)、地方性法規(fǎguī)、部門規章、地方性政府規章、規范性文件和技術規范等構成。其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》

、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《物權法》。特別是《城市房地產管理法》它的頒布和實施標志著我國房地產業的發展邁入了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。共三百八十四頁（2）房地產行政法規房地產的行政法規是以國務院令頒布的，主要有：《中華人民共和國土地管理法實施(shíshī)條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》、《物業管理條例》等。

共三百八十四頁（3）房地產部門規章:《房地產開發企業資質管理辦法》《城市房屋拆遷單位管理規定》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《城市房地產轉讓管理規定》《城市房屋租賃管理辦法》《城市房地產抵押管理辦法》《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房產測繪管理辦法》《城市房屋權屬登記管理辦法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》《城市新建住宅小區管理辦法》《城市房屋修繕管理規定》《城市危險房屋管理規定》《城市異產毗連房屋管理規定》《建筑裝飾裝修管理規定》《公有住宅售后維修(wéixiū)養護管理暫行辦法》《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》《城市廉租住房管理辦法》等

共三百八十四頁（4）其他此外，還有《房地產估價師執業資格制度(zhìdù)暫行規定》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》、《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產經紀人員職業資格制度(zhìdù)暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》等多項規范性文件，以及國家標準《房地產估價規范》、《房產測量規范》等多項技術法規。共三百八十四頁本章小結房地產業的發展一直受到人們的矚目，了解房地產的含義，熟悉房地產業的發展歷程，有利于理解房地產的基本法律制度與政策。本章介紹了房地產的基本含義、特點及分類，闡述了房地產業的重要性、房地產業的行業細分和基本框架(kuànɡjià)，指出了房地產的基本法律體系，為以后各章的學習做了鋪墊。共三百八十四頁第二章房地產權益第一節房地產所有權一、房地產所有權的概念和權能房地產所有權是指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利(quánlì)。房地產所有權人通常又稱為房地產所有人、所有者。根據《中華人民共和國物權法》第三十九條的規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。所有權的上述占有、使用、收益和處分四項內容，在理論上通常被認為是所有權具有的四項基本權能。共三百八十四頁1．占有:占有是對房地產的實際掌握和控制。所有權人的占有受法律保護，不得非法侵犯。2．使用:使用是對房地產的運用，以便發揮房地產的使用價值。但房地產所有權人可以自己使用，也可以授權他人使用，使用權和所有權既可結合又可分離。3．收益:收益是通過(tōngguò)房地產的占有、使用等方式取得經濟利益。4．處分:處分是對房地產在事實上和法律上的最終處置，包括出租、出賣、贈與、抵押等。處分權一般由所有權人行使，但在某些情況下，非所有權人也可以有處分權。共三百八十四頁二、房地產所有權的特性1．完全性:指所有權對標的物有總括性的支配權，所有權人可以全面地占有、使用、收益、處分所有物，而它物權只能在某些方面支配標的物。2．整體性:房地產所有權對房地產有統一支配力，是整體的權利，不能在內容或者時間上加以分割。房地產所有權人可以在其房地產上設定他物權，即使其房地產的占有、使用、收益和處分等權能分別歸他人享有，但房地產所有權人的所有權性質不受影響。3．恒久性:其存在沒有存續期間(qījiān)，不因時效而消滅，此與他物權及債權均有不同。共三百八十四頁4．彈力性房地產所有權人在其房地產上為他人設定權利，所有權雖受他物權的限制，但他物權一旦消滅，所有權即恢復其圓滿狀態，當房地產被他人非法占有時，無論被任何人或任何組織控制，房地產所有權人都有權索回。5．絕對性所有權與債權不同，債權的實現，必須依靠債務人履行債務的行為；而所有權則不需要他人的積極行為，只要他人不加干預，所有人自己便能實現其所有權。基于所有權與債權的這點區別(qūbié)，法學上把所有權稱為絕對權，把債權稱為相對權。共三百八十四頁三、房地產所有權的種類房地產所有權具體包括土地所有權和房屋所有權。我國現行的房地產制度(zhìdù)，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，我國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，房屋所有權則有國家所有權、集體所有權和私人所有權等多種。共三百八十四頁第二節土地所有權一、土地所有權的概念和特點土地所有權是以土地為標的物，土地所有人獨占性地支配其所有的土地的權利。土地所有人在法律規定的范圍內可以對其所有的土地進行占有、使用、收益、處分，并可排除他人的干涉。依據《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》等法律的規定，我國實行(shíxíng)土地的社會主義公有制。應當掌握以下幾個基本要點：1．主體的限定性2．交易的禁止性3．權能的分離性共三百八十四頁二、國家土地所有權國家土地所有權是指國家對于全民所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。我國國家所有的土地所有權具有以下特點：1．所有權的主體為國家；2．所有權的客體具有確定性；3．國家土地所有權可以因征收(zhēngshōu)取得；4．國有土地的使用權可以依法出讓或者轉讓。共三百八十四頁《土地管理法實施條例》第二條明確了國有土地的范圍，包括：1．城市市區的土地；2．農村和城市郊區中已經依法沒收、征收(zhēngshōu)、征購為國有的土地；3．國家依法征用的土地；4．依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；5．農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；6．因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地共三百八十四頁國家土地所有權由國務院代表國家行使。國務院可通過制訂行政法規或者發布行政命令授權地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權。1．被授權的縣級以上地方人民政府及其職能部門以本機關的名義行使國家土地所有權，但須依法經有審批權的人民政府審批。2．國有土地使用權的出讓、租賃、劃撥經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國有土地所有者代表實施；3．國家直接以國有土地使用權對企業(qǐyè)進行投資的，由國務院或者地方人民政府土地管理部門委托的國有企業(qǐyè)或者政府機構代表國家土地所有者行使投資者權益。

共三百八十四頁三、集體土地所有權集體土地所有權是指農村勞動群眾集體經濟組織對于依法屬于自己所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。我國的集體土地所有權具有如下特點：1．集體土地所有權的主體為農民集體；2．集體土地所有權客體，為法律規定屬于國家所有以外農村和城市郊區的土地，宅基地和自留地、自留山也屬于農民集體所有；3．農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他(qítā)用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度；農民集體的成員，依法有權取得宅基地使用權。共三百八十四頁根據土地管理法第八條的規定，屬于集體所有的土地，是指除法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地。《憲法》第十條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”第九條規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草地(cǎodì)、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”共三百八十四頁集體土地所有權的主體，即享有土地所有權的集體組織，有以下三類：1．農民集體所有的土地依法屬于(shǔyú)村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；2．如果村范圍內的土地已經分別屬于村內兩個以上農業集體經濟組織所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；3．土地如果已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，可以屬于鄉(鎮)農民集體經濟組織經營、管理。共三百八十四頁第三節房屋所有權一、房屋所有權1．房屋所有權的概念房屋所有權是指以房屋為其標的物，房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規定的范圍內可以對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分，并可排除他人(tārén)的干涉。共三百八十四頁2．房屋所有權的特點（1）房屋的國家所有權、集體所有權和個人(gèrén)所有權同時并存，同等地受到憲法和法律的保護。（2）房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。（3）房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。房屋的所有權發生變更，土地的使用權也隨之發生變更，反之亦然。（4）國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離，國家享有所有權，國有企、事業單位和其他組織享有使用權。共三百八十四頁（5）房屋所有權可以轉讓(zhuǎnràng)，但受到土地使用權轉讓(zhuǎnràng)的制約。由于房屋所有權與土地使用權不可分離，因而，凡不可轉讓(zhuǎnràng)使用權的土地上的房屋，其所有權不能轉讓(zhuǎnràng)；非法轉讓(zhuǎnràng)土地使用權，會導致土地上房屋的轉讓(zhuǎnràng)的無效。（6）房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和變更登記手續。不辦理房屋所有權登記或變更登記手續，不發生確定房屋所有權或移轉房屋所有權的效力。共三百八十四頁3．房屋所有權的類型（1）從房屋所有權的主體數量和權利構成上，房屋所有權可以分為單獨所有權、共同所有權和區分所有權；（2）按照房屋所有權權利主體所享有的權能是否充分來分，可將房屋所有權分為完全的房屋所有權和房屋部分(bùfen)所有權。完全的房屋所有權就是我們通常所說的房屋所有權；房屋部分(bùfen)所有權是一種受到限制的房屋所有權；（3）根據房屋所處位置的不同，房屋所有權可分為城鎮房屋所有權和農村房屋所有權；（4）按照房產性質將房屋所有權分為以下幾類1）公有房產2）私有房產3）中外合資房產4）外資房產5）其他房產共三百八十四頁4．房屋所有權的取得和消滅（1）房屋所有權的取得房屋所有權的取得分為原始取得和繼受取得兩種原始取得是指由于(yóuyú)一定的法律事實，根據法律的規定，取得新建房屋、無主房屋的所有權，或者不以原房屋所有的人的權利和意志為根據而取得房屋的所有權。主要包括以下情形：1）依法建造房屋；2）依法沒收房屋；3）收歸國有的無主房屋；4）合法添附的房屋（如翻建、加層）。共三百八十四頁繼受取得又稱傳來取得，是指根據原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉移之房屋所有權，是以原房屋所有人的所有權和其轉讓所有權的意志為根據的。因法律行為(xíngwéi)而繼受取得房屋所有權是取得房屋所有權最普遍的方法，通常有以下幾種形式：1）房屋買賣（包括拍賣）；2）房屋贈與；3）房屋相互交換。房屋所有權自所有權轉移手續辦理完畢后發生效務，即進行所有權登記后便取得房屋所有權。共三百八十四頁（2）房屋所有權的消滅房屋所有權的消滅，是指因某種法律事實的出現，使原房產權利人失去對該房產占有、使用、收益和處分的權利。引起房屋所有權消滅的法律事實有如下幾種：1）房屋所有權主體的消滅。2）房屋所有權客體的消滅。包括自然災害、爆炸、戰爭等引起房屋的損毀(sǔnhuǐ)等；3）房屋轉讓、繼承等引起原房房屋所有權人對該房屋權利的消滅；4）因國家行政命令或法院判決而消滅。5）房屋所有權人放棄所有權的；6）法律規定的其他情形的。共三百八十四頁二、房屋共有房屋共有是指由兩個或兩個以上(yǐshàng)的公民、法人共同擁有該房屋的權利和應承擔的義務。共有一般分為按份共有和共同共有兩種。1．按份共有按份共有，是指兩個或兩個以上的人對同一項財產按照份額享有所有權。按份共有是最常見的共有關系，它可以發生在公民之間、法人之間，也可以發生在公民和法人之間。2．共同共有共同共有是指兩個或兩個以上的公民或法人，根據某種共同關系而對某項財產不分份額地共同享有權利并承擔義務。共三百八十四頁共有房屋產權的共有關系兩種類型，在處分雙方共有房屋產權時也應分為兩種情況：（1）處分按份共有關系的雙方共有房屋產權時，按照兩個所有者各自的份額，對房屋享有使用、收益和處分的權利，并且也按份額分擔義務。按份共有的雙方均有權將自己的份額分出或轉讓，但任何一方不經他方同意不得擅自處分房屋，且在同等條件下，另一方有優先獲得權。（2）處分共同共有關系的雙方房屋產權時，由于兩個所有者對房屋享有平等的所有權，承擔(chéngdān)共同的義務，在這種關系存續期間，任何一方擅自處分房屋均屬無效。當這種關系終止時，按照友好、協商的原則對房屋產權進行處理。有協議的，按照協議進行處理；無協議的，根據等分的原則進行處理，并考慮共有人對房屋的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況進行處理。共三百八十四頁三、建筑物區分所有權建筑物區分所有(suǒyǒu)權，是指由區分所有(suǒyǒu)建筑物的專有權、共有權以及基于共同關系而產生的成員權所構成的特別所有(suǒyǒu)權。《中華人民共和國物權法》規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有(suǒyǒu)權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。四、相鄰關系相鄰關系是指兩個以上相互鄰近的不動產所有人或者使用人，在使用不動產時因相鄰各方應當給予便利或者接受限制而發生的權利義務關系。當事人一方基于相鄰關系而享有的權利就是相鄰權。共三百八十四頁相鄰關系具有以下特征:第一，相鄰關系發生在兩個或兩個以上的不動產相互毗鄰的所有人或使用人之間。第二，相鄰關系的客體(kètǐ)并不是財產本身，而是由行使所有權或使用權時所引起的和鄰人有關的經濟利益或其他利益(如私搭亂建影響鄰人采光等)，對于財產本身并不發生爭議。第三，相鄰關系的發生常與不動產的自然條件有關，即兩個或兩個以上所有人或使用人的財產應當是相互毗鄰的。共三百八十四頁《民法通則》第83條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(tōngfēng)、采光等方面的相鄰關系，給鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”共三百八十四頁處理相鄰關系的原則如下：1．有利生產，方便生活：相鄰關系是在生產、生活中對于相互毗鄰的不動產的占有、使用、收益、處分而發生的權利義務關系，直接關系到人們的生產和生活的正常進行。2．團結互助：在我們社會主義國家，國家、集體和個人的根本利益是一致的。在社會生活的各個方面，人與人的關系在本質上都是一種互助協作的關系，這根源于勞動人民在社會主義生產關系中的共同利益，與以私有制為基礎(jīchǔ)的社會關系是根本不同的3．公平合理：我國法律嚴格保護公民的民事權利，任何組織或個人都不得非法侵犯。共三百八十四頁《中華人民共和國物權法》第七章對相鄰關系作出如下規定：1．不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則(yuánzé)，正確處理相鄰關系。2．法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。3．不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。4．不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

共三百八十四頁5．不動產權利(quánlì)人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利(quánlì)人應當提供必要的便利。6．建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。7．不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。8．不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。9．不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。共三百八十四頁本章小結房地產所有權是指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。房地產所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。理解所有權的占有、使用、收益和處分四項內容，在理論上通常被認為是所有權具有的四項基本權能。掌握房地產所有權具體(jùtǐ)包括土地所有權和房屋所有權，我國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，房屋所有權則有國家所有權、集體所有權和私人所有權等多種。共三百八十四頁

第三章建設用地法律制度第一節我國現行的土地制度一、土地的定義和分類1．土地的基本定義土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現在的活動結果。理解土地的定義需把握幾個(jǐɡè)要點：（1）土地是綜合體。（2）土地是自然的產物。（3）土地是地球表面的一部分，是具有固定位置的空間客體。（4）土地是地球表面的陸地部分。（5）土地包括人類過去和現在的活動結果。共三百八十四頁2．土地的分類我國的土地目前大致有三種分類：（1）按土地的自然屬性分類，如按地貌、植被、土壤等進行分類；（2）按土地的經濟屬性分類，如按土地的生產水平、土地的所有權、使用權等進行分類；（3）按土地的自然和經濟屬性以及其他因素進行的綜合分類，如土地利用現狀分類。國家(guójiā)2004年修改的《土地管理法》，將我國土地分為三大類，即農用地、建設用地和未利用地。共三百八十四頁《土地管理法》定義：“農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通(jiāotōng)水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。”共三百八十四頁二、我國現行的土地制度1．土地的權利(quánlì)歸屬制度《土地管理法》規定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。2．國家實行國有土地有償有限期使用制度除國家核準的劃撥土地外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期的使用。3．國家實行土地用途管制制度國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。共三百八十四頁4．國家實行土地登記制度縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊，屬于國有土地的，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定核發《國有土地使用證》。屬于集體所有土地的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位(dānwèi)和個人不得侵犯。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。共三百八十四頁5．國家建立土地調查制度縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查。土地所有者或者使用者應當配合調查，并提供有關資料。6．土地所有權禁止轉讓制度任何單位和個人不得侵占(qīnzhàn)、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。共三百八十四頁7．國家建立土地統計制度縣級以上人民政府土地行政主管部門和同級統計部門共同制定統計調查方案，依法進行土地統計，定期發布土地統計資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報。土地行政主管部門和統計部門共同發布的土地面積統計資料是各級人民政府編制(biānzhì)土地利用總體規劃的依據。共三百八十四頁8．國家實行占用耕地補償制度非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾(kāikěn)與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾(kāikěn)或者開墾(kāikěn)的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾(kāikěn)費，專款用于開墾(kāikěn)新的耕地。省、自治區、直轄市人民政府應當制定開墾(kāikěn)耕地計劃，監督占用耕地的單位按照計劃開墾(kāikěn)耕地或者按照計劃組織開墾(kāikěn)耕地，并進行驗收。共三百八十四頁9．國家實行基本農田保護制度下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃入基本農田保護區，嚴格管理：（1）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地(jīdì)內的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；（3）蔬菜生產基地；（4）農業科研、教學試驗田；（5）國務院規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地。共三百八十四頁第二節土地征收一、土地征收的概念和原則土地征收是指國家基于公共利益的需要，依照法律規定的程序強制將集體所有的土地收歸國有，由國家給予法定補償的行為。在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守下列原則：1．珍惜耕地，合理利用(lìyòng)和保護土地的原則2．保證國家建設用地原則3．妥善安置被征地單位和農民的原則4．有償使用土地的原則5．依法征地的原則共三百八十四頁二、土地征收的政策規定1．征收土地的范圍(fànwéi)

《物權法》規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地。對于征收的集體土地，其土地所有權屬于國家，用地單位只有土地使用權。共三百八十四頁2．征收土地批準權限的規定征收土地批準權限的規定：（1）征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府；（2）建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應辦理農用地轉用審批手續；（3）征收基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批；（4）其他用地和已經(yǐjing)批準農用地轉用范圍內的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。

共三百八十四頁3．申請征地不得化整為零一個建設項目需要征收的土地，應當根據總體設計一次申請批準，不得化整為零。分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用。鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設需要征收的土地，可以分段申請批準，辦理征地手續。4．對被征地單位和農民進行安置、補償和補助征收土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上(dìshànɡ)附著物和青苗補償費等費用。共三百八十四頁5．臨時用地必須辦理報批手續工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸道路和其他臨時設施的用地，應盡可能在征收的土地范圍內安排，確實需要另行(lìnɡxínɡ)增加臨時用地的，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地的數量和期限的申請，經批準后，同集體土地所有權單位簽訂臨時用地協議后方可征用。臨時使用土地的期限，最多不得超過兩年，并不得改變批準的用途，不得從事生產性、營業性或其他經營性的活動，不得修建永久性建筑。臨時用地期滿后，應將場地清理并按用地協議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權。臨時用地超過批準的時間，可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。共三百八十四頁6．聯營使用集體土地政策全民所有制企業、城鎮集體所有制企業同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地(tǔdì)，必須持縣級以上人民政府按照國家基本建設程序批準的設計任務書或者其他批準文件，由聯營企業向縣級以上人民政府土地(tǔdì)管理部門提出用地申請，按照國家建設用地的批準權限，經有批準權的人民政府批準；經批準使用的土地(tǔdì)，可以按照國家建設用地的規定實行征收，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地(tǔdì)使用權作為聯營條件。共三百八十四頁7．征收土地公告被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，10日內應以書面或其他形式進行公告。（1）征收土地公告應包括下列內容：1)征收批準機關、文號、時間和用途；2)被征收土地的所有權人、位置、地類和面積；3)征地補償標準(biāozhǔn)和農業人口安置途徑；4)辦理征地補償的期限、地點。共三百八十四頁（2）征地補償(bǔcháng)安置方案公告應包括下列內容：1)被征收土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置農業人口的數量；2)土地補償費的標準、數量、支付對象和方式；3)安置補助費的標準、數量、支付對象和方式；4)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；5)農業人口具體安置途徑；6)其他有關征地補償安置的措施。（3）未進行征地、補償、安置公告的，被征地單位和個人，有權拒絕辦理征地相關手續。共三百八十四頁8．合理使用征地補償費建設用地單位支付的各種勞動力的就業補助和應發的各種補償及其他費用，應按有關規定管理和使用。耕地占用(zhànyònɡ)稅用于土地開發和農業發展；菜田基金、土地復墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發建設和土地的調整和治理；征地管理費用于土地管理部門的各種業務開支。各級人民政府和土地管理部門，嚴格監督征地費用的管理和使用，任何單位和個人均不得占用(zhànyònɡ)或挪作他用。共三百八十四頁9．特殊征地按特殊政策辦理（1）大中型水利、水電工程建設征收土地的補償費標準和安置費用，由國務院另行規定；（2）征收林地、園林等按林業管理部門的規定辦理；（3）征收土地發現文物、古跡、古樹等應報(yīnɡbào)主管部門處理后方可征地；（4）遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規定辦理；（5）用地范圍內的國防設施，經協商后方可征收。

共三百八十四頁三、土地征收補償的范圍和標準根據《土地管理法》的規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。《物權法》還規定，除要依法足額(zúé)支付上述費用外，還應當安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。共三百八十四頁1．土地補償費土地補償費是征地費的主要部分，是國家建設征收土地時，為補償被征地和原土地使用人的經濟損失而向其支付的款項。國家建設征收土地，由用地單位支付土地補償費。土地補償費的標準為：（1）征收耕地(gēng〃dì)的補償費，為該耕地(gēng〃dì)被征收前三年平均年產值的6至10倍。（2）征收其他土地的補償費標準由省、自治區、直轄市參照征收耕地的補償費標準規定。共三百八十四頁2．安置(ānzhì)補助費安置補助費是為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費。安置補助費的計算基礎：安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍，即人均耕地平均年產值的4至6倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。共三百八十四頁征收其他土地(tǔdì)的安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的安置補助費標準規定。在人均耕地特別少的地區，按前述標準支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省級人民政府批準，可以增加安置補助費。但土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產值的30倍。共三百八十四頁3．地上附著物和青苗補償費等被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。地上附著物和青苗的范圍：地上附著物是指依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、水井、地上(下)管線等。青苗是指被征收土地上正處于生長階段的農作物。城市郊區的菜地采取“征用”方式：征用城市郊區的菜地，按照國家有關規定繳納新菜地開發建設資金。城市郊區菜地，是指連續3年以上常年(chángnián)種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘。共三百八十四頁4．臨時用地補償(bǔcháng)經批準的臨時用地，應當與農村集體經濟組織簽訂臨時用地協議，并按該土地前3年平均年產值逐年給予補償。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過按征收該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。共三百八十四頁5．合理使用土地補償費、安置補助費土地補償費、安置補助費的歸屬及發放規定：土地補償費歸農村集體組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位；不需要(xūyào)統一安置的人員，補助費發放給個人。共三百八十四頁四、土地征收和土地征用土地征收和土地征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了(wèile)公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收的法律后果是土地所有權的改變，土地所有權由農民集體所有變為國家所有；征用的法律后果只是使用權的改變，土地所有權仍然屬于農民集體，征用條件結束需將土地交還給農民集體。共三百八十四頁第三節土地使用權取得一、土地使用權的概念和分類土地使用權，是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有(zhànyǒu)、使用、收益和有限處分的權利。二、國有土地使用權的取得：出讓和劃撥1．國有土地使用權出讓（1）國有土地使用權出讓的概念和特征國有土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。共三百八十四頁出讓國有土地使用權具有四個特征：1）國有土地使用權以出讓方式取得(qǔdé)；2）出讓國有土地使用權直接依法律的規定原始取得；3）出讓國有土地使用權取得性質為有償和有期限，即以支付出讓金為取得土地使用權的對價，土地使用權的行使有一定的期限限制；4）出讓國有土地使用權在存續期間內其權能近似于所有權；（2）國有土地使用權出讓的方式國有土地使用權出讓最基本的締約方式是拍賣、招標、掛牌出讓和協議四種。共三百八十四頁（3）國有土地使用權出讓的年限和相關規定根據國務院的現行規定，城鎮國有土地使用權出讓的最高年限，按土地用途分為以下幾種(jǐzhǒnɡ)情況：1）居住用地70年；2）工業用地50年；3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；4）商業、旅游、娛樂用地40年；5）綜合或者其他用地50年。此外，開發國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農業生產的，使用期限最長不得超過50年。共三百八十四頁（4）國有土地使用權的終止1）為公共利益需要使用土地的；2）為實施城市規劃進行(jìnxíng)舊城區改建，需要調整使用土地的；3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請而未獲批準的4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。其中因上述(1)、(2)項情形收回國有土地使用權的，應當對土地使用權人給予適當補償。共三百八十四頁2．國有土地使用權劃撥（1）國有土地使用權劃撥的概念(gàiniàn)和范圍國有土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付土地使用者使用。下列用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權:1）國家機關用地和軍事用地；2）城市基礎設施用地和公益事業用地；3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地4）法律、行政法規規定的其他用地。共三百八十四頁（2）劃撥土地的管理《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《劃撥土地使用權管理暫行辦法》等對劃撥土地使用權的管理有如下規定：1）以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納(jiǎonà)土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。共三百八十四頁2）劃撥土地使用權，一般(yībān)不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建筑物有合法產權證明，經當地政府批準其出讓并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，并根據其情節處以相應罰款。3）設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。共三百八十四頁4）以劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。5）無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者(huòzhě)其他原因而停止使用土地的，國家無償收回劃撥土地使用權，并可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。共三百八十四頁三、集體土地使用權的取得集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。集體土地使用權經登記確認，分兩種情況:1．土地承包經營權。《中華人民共和國農村土地承包法》規定:縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發土地承包經營權證或者林權證等證書，并登記造冊(zàocè)，確認土地承包經營權。2．非農用地使用權。土地管理法規定:農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。共三百八十四頁

不同用途(yòngtú)的集體土地使用權按不同方式原始取得，包括以下四種情況：1．農地使用權一般通過承包經營的方式取得，通過這種方式取得的集體土地使用權被稱為土地承包經營權。2．宅基地使用權依《土地管理法》第62條的規定，農村居民在戶口所在村(村民組)內提出申請，按省、自治區、直轄市規定的標準，經縣級人民政府審批后，由本集體經濟組織分配取得宅基地使用權。共三百八十四頁3，鄉鎮企業用地使用權依《土地管理法》第60條的規定，農村集體經濟組織利用本集體經濟組織所有的土地舉辦企業的，經縣級以上人民政府審批后，通過投資興辦企業，取得鄉鎮企業用地使用權。集體經濟組織以土地使用權人股、聯營等方式與其他單位、個人共同舉辦企業的，亦照此辦理。4．鄉村(xiāngcūn)公益用地使用權依《土地管理法》第6l條的規定，鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉(鎮)人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準后，經集體經濟組織撥付，取得鄉村(xiāngcūn)公益事業用地使用權。共三百八十四頁第四節閑置土地的處理一、閑置土地的概念和認定根據國土資源部令〔1999〕第5號《閑置土地處置辦法》第二條規定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。具有下列情形(qíngxing)之一的，也可以認定為閑置土地：1．國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿１年未動工開發建設的；2．已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足２５％且未經批準中止開發建設連續滿１年的3．法律、行政法規規定的其他情形。共三百八十四頁二、閑置土地的處置方案1．延長開發建設時間(shíjiān)，但最長不得超過１年；2．改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設3．安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的，由政府收取增值地價；4．政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現有建設用地進行開發建設；5．政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，并對原土地使用者給予補償；共三百八十四頁6．土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議(xiéyì)等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議(xiéyì)等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。對因政府、政府有關部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇上述規定的方式以外，可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。共三百八十四頁三、閑置土地費用的征收和使用權的收回已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織(zǔzhī)耕種；1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續2年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權；該幅土地原為農村集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織(zǔzhī)恢復耕種。

共三百八十四頁在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。依照規定收回國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(jiànshè)用地批準書，注銷土地登記和土地證書。共三百八十四頁本章小結我國《憲法》、《物權法》、《土地管理法》及其實施條例規定了中國現行土地所有制的性質、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍，以及土地的使用和管理制度。中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。除國家核準(hézhǔn)的劃撥土地外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期的使用。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。本章重點掌握國有土地有償出讓的相關規定及閑置土地處理辦法。共三百八十四頁第四章國有土地上房屋征收(zhēngshōu)與補償法律制度第一節國有土地上房屋征收與補償概述一、我國城市動拆遷的演變歷程1．城市動拆遷主要動因2．動拆遷的發展狀況第一階段：緩慢發展期，第二階段：快速發展期，第三階段：高峰發展期，3．相關立法進程共三百八十四頁二、國有土地上房屋征收與補償的概念國有土地上房屋征收與補償指為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋，應當對對被征收房屋的所有權人（以下簡稱被征收人）給予公平補償的行為。對于國有土地上房屋征收與補償概念的理解，應把握三點：1.強調了為公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收單位及個人的房屋。2.適用的區域(qūyù)范圍明確為國有土地上的房屋3.公平補償原則共三百八十四頁三、國有土地上房屋征收與補償(bǔcháng)的管理體制

《國有土地上房屋征收與補償(bǔcháng)條例》規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償(bǔcháng)工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償(bǔcháng)工作。

共三百八十四頁四、房屋征收與補償的原則1.決策民主原則2．程序正當原則程序正當原則的執行主要包括(bāokuò)：（1）信息公開，又稱情報公開，指的是政府應向社會大眾公開其房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告。（2）參與原則：作出行政行為應當說明理由，并告知被征收人權利；作出影響征收人權益的行為，應當聽取相對人的意見；特別是作出對征收人不利的行為時，須聽取他們的陳述和申辯。（3）回避原則：政府公務人員履行職責，與行政管理相對人存在利害關系時，應當回避。3.公平補償原則4.結果公開的原則共三百八十四頁五、國有土地上房屋征收工作程序1．做出房屋征收決定2．符合規劃和年度計劃3.擬定征收補償(bǔcháng)方案5．征求意見與聽證6．社會穩定風險評估7.補償資金證明8.公告9．行政救濟10.調查登記共三百八十四頁第二節國有土地上房屋征收的補償

一、征收補償主體國有土地上房屋征收與補償條例規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，應當依照法律規定對被征收人給予補償。二、征收補償對象為保證(bǎozhèng)被征收房屋的所有人的合法權益，征收人應當對被征收房屋所有人給予補償。應該明確的是，補償的對象是被征收房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。

共三百八十四頁三、征收補償項目作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：1.被征收房屋價值的補償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(línshí)安置的補償；3.因征收房屋造成的停產停業損失的補償。四、征收補償方式與

補償標準

1．貨幣補償2．產權調換補償共三百八十四頁五、征收補償估價異議的處理對被征收房屋(fángwū)價值的補償，不得低于房屋(fángwū)征收決定公告之日被征收房屋(fángwū)類似房地產的市場價格。被征收房屋(fángwū)的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋(fángwū)征收評估辦法評估確定。共三百八十四頁六、征收補償的程序1.房屋調查2.作出房屋征收決定3.擬定征收補償方案4.簽訂征收補償協議6.對被征收房屋價值(jiàzhí)進行補償7.房屋搬遷8.對異議的處理9.建立房屋征收補償檔案共三百八十四頁國有土地上房屋征收的法律責任一、征收主體的違法責任1．市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定(guīdìng)的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2．房屋征收部門及其委托的單位的法律責任共三百八十四頁二、房地產價格評估機構的法律責任房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(chéngdān)賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。共三百八十四頁本章小結《城市房屋拆遷管理條例》經過多年的實踐，同時隨著新法《物權法》的推出，其自身的弊端和矛盾不斷地暴露出來，本章根據最新出臺的2011年1月19日《國有土地上房屋征收與補償條例》編寫，明確了國有土地上房屋征收的主體、原則、程序、補償對象與補償辦法、爭議解決、法律責任等事宜，將最新的法律應用于本章之中。可以通過本章的學習(xuéxí)看出《國有土地上房屋征收與補償條例》不管是制訂的過程還是新的條例草案文本本身，都朝我們所期待的方向有了實質性的變化。共三百八十四頁第五章房地產開發建設法律制度第一節房地產開發概述一、房地產開發的概念根據《城市房地產管理法》第二條的規定，房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，進行基礎設施房屋建設的行為。二、房地產開發的原則房地產開發必須嚴格執行城市規劃(chénɡshìɡuīhuà)，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。共三百八十四頁三、房地產開發的特點和分類房地產開發作為一項生產活動，其特點是投資量大，回收期長，并且涉及面廣。在房地產開發過程中，需要大量的資金投入。房地產開發還屬于一項綜合性的生產活動，涉及到許多管理部門，并需要相關行業的協作，同時，還需要勘測、設計、施工、銀行等單位的合作與配合。就此而言，房地產開發是一項復雜的、綜合性的、高風險的生產活動。房地產開發分類：1．按開發的對象劃分：房地產開發分為新區開發和舊區開發兩種形式。2.按開發的規模劃分：可以有兩種形式，即單項開發和成片開發。3.按開發的不同(bùtónɡ)階段劃分：可以劃分為土地開發、房屋開發和綜合開發三種形式。共三百八十四頁四、房地產開發的主要程序1.投資決策階段2.前期工作階段（1）獲得土地使用權（2）籌集開發建設資金（3）開發項目立（4）獲得規劃及配套部門的許可（5）征地、拆遷、安置、補償；（6）施工現場的“三通一平”或“七通一平”；（7）估算工程量和開發成本；（8）與建筑商初步洽談承發包事宜；（9）開發項目保險事宜的洽談等。3.項目建設階段4.房屋(fángwū)租售與服務階段共三百八十四頁第二節房地產開發企業管理一、房地產開發企業的概念和設立條件房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業應具備下列條件：1．有自己的名稱和組織；2．有固定的經營場所；3．有符合國務院規定的注冊資本；4．有足夠的專業技術人員；5．法律(fǎlǜ)、行政法規規定的其他條件。二、房地產開發企業資質等級：一級資質二級資質三級資質四級資質共三百八十四頁三、房地產開發企業設立的程序新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起30日內．持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：1．營業執照復印件；2．企業章程；3．驗資證明(zhèngmíng)4．企業法定代表人的身份證明；5．專業技術人員的資格證書和聘用合同。房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況，延長《暫定資質證書》有效期，但延長期不超過2年，自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。共三百八十四頁四、房地產開發企業資質管理機構與管理1．管理機構國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作；縣級以上地方人民政府(rénmínzhèngfǔ)房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。2．房地產開發企業資質登記實行分級審批一級資質由省、自治區、直轄市建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批；二級及二級以下資質的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。共三百八十四頁第三節房地產開發規劃管理一、城鄉規劃的編制城鄉規劃的編制原則具體來說，城鄉規劃的編制應遵循以下原則：（1）人工環境與自然環境(zìránhuánjìnɡ)相和諧的原則（2）歷史環境和未來環境相和諧的原則（3）城市環境中各社會集團之間社會生活和諧的原則（4）近、遠期規劃相結合的原則（5）促進經濟社會發展的原則（6）節約用地、合理用地的原則（7）環境保護的原則（8）保護歷史文化遺產和城市傳統風貌的原則（9）安全防患的原則（10）統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則共三百八十四頁2.城市規劃、鎮規劃編制的內容（1）城市總體規劃1）設市城市應當編制市域城鎮體系規劃，縣（自治縣、旗）人民政府(rénmínzhèngfǔ)所在地的鎮應當編制縣域城鎮體系規劃。2）確定城市性質和發展方向，劃定城市規劃區范圍3）提出規劃期內城市人口及用地發展規模，確定城市建設與發展用地的空間布局、功能分區，以及市中心、區中心位置；4）確定城市對外交通系統的布局以及車站、鐵路樞紐、港口、機場等主要交通設施的規模、位置，確定城市主、次干道系統的走向、斷面、主要交叉口形式，確定主要廣場、停車場的位置、容量；共三百八十四頁5）綜合協調并確定城市供水、排水、防洪、供電、通訊、燃氣、供熱、消防、環衛等設施的發展目標和總體布局；6）確定城市河湖水系的治理目標和總體布局，分配沿海、沿江岸線；7）確定城市園林綠地系統的發展目標及總體布局8）確定城市環境保護目標，提出防治污染措施；9）根據(gēnjù)城市防災要求，提出人防建設、抗震防災規劃目標和總體布局；10）確定需要保護的風景名勝、文物古跡、傳統街區，劃定保護和控制范圍，提出保護措施，歷史文化名城要編制專門的保護規劃；共三百八十四頁11）確定舊區改建、用地調整的原則、方法和步驟，提出改善舊城區生產、生活(shēnghuó)環境的要求和措施；12）綜合協調市區與近郊區村莊、集鎮的各項建設，統籌安排近郊區村莊、集鎮的居住用地、公共服務設施、鄉鎮企業、基礎設施和菜地、園地、牧草地、副食品基地，劃定需要保留和控制的綠色空間；13）進行綜合技術經濟論證，提出規劃實施步驟、措施和方法的建議；14）編制近期建設規劃，確定近期建設目標、內容和實施部署。共三百八十四頁（2）城市詳細規劃城市詳細規劃是在城市總體規劃或者(huòzhě)分區規劃的基礎上，對城市近期區域內各項建設作出具體規劃。城市詳細規劃又分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。1）控制性詳細規劃2）修建性詳細規劃3.鄉規劃、村莊規劃編制的內容根據《城鄉規劃法》第十八條的規定，鄉規劃、村莊規劃應當從農村實際出發，尊重村民意愿，體現地方和農村特色。

共三百八十四頁二、城鄉規劃的審批根據《城鄉規劃法》的規定，城鄉規劃實行分級審批制度。1.全國城鎮體系規劃(guīhuà)2．省域城鎮體系規劃3．城市總體規劃4．鎮的總體規劃共三百八十四頁三、城鄉規劃的實施城鄉規劃的實施，是指經過法律程序批準的城鄉規劃設計方案的落實過程。1.城市新區開發和舊區改建2.建設項目選址意見書建設項目選址意見書的主要內容：（1）建設項目的基本情況(qíngkuàng)（2）建設項目選址的依據（3）建設項目選址、用地范圍和具體規劃要求共三百八十四頁3.建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證制度的內容：（1）建設用地的審批建設用地的審批程序分為以下步驟：1）現場踏勘2）征求意見3）提供(tígōng)設計條件4）審查總平面圖及用地面積5）核發建設用地規劃許可證共三百八十四頁（2）建設用地審批后的管理l）用地范圍復核2）用地性質檢查（3）臨時用地許可證（4）建設用地調整l）在土地所有權和使用權不變的情況下，調整土地的使用(shǐyòng)性質。2）在土地所有權不變的情況下，調整土地使用權或者土地使用性質。3）對早征晚用、多征少用、征而不用等土地使用不合理的問題，進行局部調整。共三百八十四頁4.建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證制度的內容：（1）建設工程許可證的審批建設工程的規劃審批程序分為以下五個步驟(bùzhòu)：1）建設工程申請2）征求有關部門意見3）提供規劃設計要求4）方案審查5）核發建設工程規劃許可證（2）建設工程審批后的管理1）驗線2）現場檢查3）竣工驗收（3）臨時建設的管理共三百八十四頁四、城市紫線、綠線、藍線和黃線劃定1．紫線劃定：城市紫線是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區和省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區的保護范圍界線，以及歷史文化街區外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。2．綠線劃定：城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。3．藍線劃定：城市藍線是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。4．黃線劃定：城市黃線是指對城市發展全局(quánjú)有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。共三百八十四頁五、城鄉規劃的監督檢查1．要求有關單位和人員提供與監督事項有關的文件、資料，并進行復制；2．要求有關單位和人員就監督事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據需要進入現場(xiànchǎng)進行勘測；3．責令有關單位和人員停止違反有關城鄉規劃的法律、法規的行為。地方各級人民政府應當向本級人民代表大會常務委員會或者鄉、鎮人民代表大會報告城鄉規劃的實施情況，并接受監督。監督檢查情況和處理結果應當依法公開，供公眾查閱和監督。共三百八十四頁第四節房地產開發建設管理一、建設工程勘察設計1.建設工程勘察、設計的概念建設工程勘察，是指根據建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質地理環境(dìlǐhuánjìnɡ)特征和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件的活動。建設工程勘察包括建設工程項目的巖土工程、水文地質、工程測量、海洋工程勘察等。

建設工程設計，是指根據建設工程的要求，對建設工程所需的技術、經濟、資源、環境等條件進行綜合分析、論證，編制建設工程設計文件的活動。共三百八十四頁建設工程設計具體包括：

（1）建設工程項目的主體工程和配套工程（含廠（礦）區內的自備電站、道路、專用鐵路、通信(tōngxìn)、各種管網管線和配套的建筑物等全部配套工程）以及與主體工程、配套工程相關的工藝、土木、建筑、環境保護、水土保持、消防、安全、衛生、節能、防雷、抗震、照明工程等的設計。

（2）建筑工程建設用地規劃許可證范圍內的室外工程設計、建筑物構筑物設計、民用建筑修建的地下工程設計及住宅小區、工廠廠前區、工廠生活區、小區規劃設計及單體設計等，以及上述建筑工程所包含的相關專業的設計內容（包括總平面布置、豎向設計、各類管網管線設計、景觀設計、室內外環境設計及建筑裝飾、道路、消防、安保、通信(tōngxìn)、防雷、人防、供配電、照明、廢水治理、空調設施、抗震加固等）。共三百八十四頁2.建設工程勘察、設計(shèjì)資質管理國務院建設主管部門負責全國建設工程勘察、工程設計資質的統一監督管理。3.建設工程勘察、設計資質分類和分級（1）工程勘察資質的分類和分級工程勘察資質分為工程勘察綜合資質、工程勘察專業資質、工程勘察勞務資質。工程勘察綜合資質只設甲級；工程勘察專業資質設甲級、乙級，根據工程性質和