編號：JT-CM-02編號：JT-CM-02金科股份全成本限額手冊民生地產版本：V3.0生效日期：2020年03月30日編制人員集團成本管理部周雅彬參編人員洪雪強、李抗、于建、陳燈龍、趙寧、張航、廖龑、吳周麒、彭波、王梓充、陳藝文、張磊、楊昕、喻僅祝、鄭娟、唐子龍、高建雄、陳鵬、申江等審核人黃中強、唐中榮、熊顯國、周道航批準人喻林強編號：JT-CM-02編號：JT-CM-02目錄第一章總則 1第二章職責 2第三章全成本限額概述 3第四章(拿地)規劃篇 4第一節拿地版強排指標 4第二節分級配置標準 7第三節標準費用限額指標 10第五章建筑篇 15第一節建筑設計限額指標 15第二節結構設計限額指標 23第六章裝飾限額分級標準 28第一節示范區裝飾分級標準 28第二節住宅/集中商業公區裝飾分級標準 30第三節批量精裝修分級標準 31第七章園林限額分級標準 34第八章價值工程專篇 38第九章成本控制專篇 41第十章限額指標的運用 79第十一章城市分級查詢 84第十二章附則 85第一章 總則第一條目的本手冊旨在進一步規范住宅設計限額指標（以下簡稱“限額指標”）和住宅產品配置標準分（制目標的編制及審核、過程成本管理工作的開展及結果評定工作，提供參照依據。第二條適用范圍適用于金科地產集團及其所屬分子公司的所有項目(不包含文旅康養、產業集團新興業態)立項及項目設計、實施階段的產品設計限額與成本限額；合資合作項目需由股東會進行上會確認考核范圍及考核值。第三條編制依據本手冊以金科集團產品標準、技術標準及已開發產品業態為基礎，對應產品配置標準，通過分析我司在建項目施工圖預算成本指標、結合當前的人工材料機械市場價格水平并考慮上浮風險因素、充分運用戰略采購或集中采購成果和可推廣的成本優化實例、在與同行業的成本指標綜合對比后，制定適合于我司的V3.0標準成本指標。GB/T50353-2013算規則（特別注明除外。第四條適用條件本手冊中提到的成本指標、限額指標、配置標準等均為上限，是指導項目立項、設計限額（（含創新產品規定執行。2 職責第二章 職責配合制定及修訂分級標準，參與編制限額指標，履行相應管理職責。第八條集團投資發展職能部門及糾偏，及時將執行情況反饋給集團成本管理部。第十一條 區域相關職能部門嚴格執行成本限額，在限額范圍內開展相關工作。PAGE3 全成本限額概述第三章 全成本限額概述第十二條全成本限額的概念成本限額是為保證項目成果的經濟性而制定的，是進行設計階段（含方案階段）相關技術經濟指標控制、目標成本測算、施工過程成本管控的上限值。成本限額按性質可以分為造價限額和指標限額；按內容可分為投資限額、設計限額、費用限額和施工限額。第十三條全成本限額的途徑成本限額途徑分為兩類指標：（即限價如平米造價、總投資額。（即限量術上不應突破的限制值，即節材。如建筑結構鋼筋含量、砼含量、平均車位面積等。第十四條 全成本限額控制的最有效階段80%80%20%份額。所以規劃、方案階段的設計優化，設備系統工藝的確定和設備選型等是限額設計工作的重點階段；而施工圖設計和工程施工階段，成本優化的空間則相對較小。第十五條 全成本限額的評判機制和標準一、成本職能部門，負責審核項目提交的各項參數是否滿足成本限額要求，指導限額指標的執行。二、評判提交的參數應以本限額控制體系所列的指標為標準，如果各項參數在控制指標的范圍內則可執行，如果超出控制指標，則進行成本優化策劃。(拿地)規劃篇(拿地)規劃篇PAGE10 第四章 拿地規劃篇第一節拿地版強排指標第十六條 目的及要求強排就是最高盈利強度排布建筑總圖，目的是在滿足客戶定位和客戶敏感點配置的前提下，尋找到稅后利潤最大化的建筑業態組合。具體要求如下：一、滿足當地規劃部門及土地出讓方所要求的條件。二、滿足經濟測算所必需的其他指標。三、提出多產品組合方案的比較結果，進行貨值比較。四、對于“地王”類項目，規劃和產品設計由售價“倒逼”，著手高溢價產品設計，不能直接使用“行貨”。五、項目獲取原則上必須達到項目收益基準值要求才具備項目立項和投委會上會條件第十七條 指標評價標準標要求見本條所述。一、項目收益基準值城市周期項目類型上行階段高位階段回調階段低位階段利潤指標自有IRR利潤指標自有IRR利潤指標自有IRR利潤指標自有IRR一般型7%30%8%35%7%30%6%25%規模型5%25%6%30%5%25%4%20%現金流型5%70%5%90%5%80%5%70%(一)項目類型：1、規模型項目：項目貨值在60億以上或者項目規模在60萬方以上。2、現金流型項目：現金流回正時間（含融資）≤9個月。3、一般型項目：不屬于上述兩類的項目均屬于一般型項目。(二)執行標準：ABCA5%BC5%。(三)區域公司運營能力：由集團運營管理職能根據區域公司銷售回款、融資、開盤時間等評估區域運營能力。(四)收益基準值：集團投資決策會可根據階段性目標的調整，對該評判標準進行修正。上述收益基準值，僅作為拿地基準評判，最終評判以集團投委會意見為準，基準版階段名稱單位限額指標名稱單位限額指標項目整盤（除土地、融資、間接成本）投入產出比三星以下：1：2三星及以上：1：3容積率按規劃要求最大值可售比%高層、洋房≥75%或貨值最大化別墅≥70%或貨值最大化人防面積㎡按當地文件要求最小值地上停車比率%按規劃要求最大值（高品質小區、高售價區域根據項目定位需求確定）地下停車效率㎡/輛按限額值豎向標高按規劃允許要求抬高地庫標高配套面積㎡按規劃要求最小值其它強制指標（如：裝配率、海綿城市等）按規劃要求最小值備注：(一)可售比：可售比=可售面積/總建筑面積。可售面積：包括住宅(含底商)、公寓、有產權的會所及其它可供銷售的面積，不包括戶（含夾層學校、設備用房等配套面積，車位不論有無產權，一律計入不可售面積。如果上述設計數值不滿足限額指標要求，則需進行多方案比選，若滿足利潤最大化，則不進行考核，否則視為超限額指標，納入責任成本考核。三、理論容積率法方案論證：可采用理論容積率法進行驗證；容積率1.5-2.0時，常見項目組成形式為高層南方地區：廣東省、廣西自治區、海南省、江西省、湖北省、湖南省、安徽省、江蘇省、上海市、浙江省、福建省、四川省、重慶市、貴州省、云南省產品類型規劃容積率理論值獨立別墅0.5雙拼別墅0.65疊拼別墅0.75四拼別墅0.75聯排別墅0.8洋房住宅（7層以下）1.1小高層洋房住宅（7-11層）1.5-1.6+別墅或高層+2.0-2.5南方地區：廣東省、廣西自治區、海南省、江西省、湖北省、湖南省、安徽省、江蘇省、上海市、浙江省、福建省、四川省、重慶市、貴州省、云南省產品類型規劃容積率理論值獨立別墅0.5雙拼別墅0.65疊拼別墅0.75四拼別墅0.75聯排別墅0.8洋房住宅（7層以下）1.1小高層洋房住宅（7-11層）1.5-1.6小高層住宅（12-19層≤60m）2.3-2.5中高層住宅（20-26層且≤80m）2.6-2.8高層住宅（27-33層且≤100m）3.3-3.5超高層住宅（34-48層且＞100m）5.0-6.5北方地區：河南省、山東市、山西省、河北省、北京市、天津市、遼寧省、吉林市、黑龍江省、陜西省、甘肅省、寧夏自治區、內蒙古自治區、青海省產品類型規劃容積率理論值獨立別墅0.45雙拼別墅0.6疊拼別墅0.7四拼別墅0.7聯排別墅0.75洋房住宅（7層以下）1小高層洋房住宅（7-11層）1.2-1.3小高層住宅（12-19層≤60m）1.7-1.9中高層住宅（20-26層且≤80m）2.2-2.3高層住宅（27-33層且≤100m）2.7-3.0超高層住宅（34-48層且＞100m）4.5-6.0全國各地區產品類型規劃容積率理論值底商（3層以下）0.8-1.0獨立商業（3層以下）0.8-1.0獨立商業（3-6層）1.1-1.2第二節分級配置標準第十八條總述各區域定位職能部門匯集營銷職能部門、設計職能部門和成本職能部門意見，在拿地可研階段確定項目標準、明確各業態產品的配置選型，原則上后期各階段不得突破拿地階段的分級檔次及對應的成本標準。在項目設計、施工過程中，配置標準的調整必須事先通過授權流程的審批后才予實施，其中降低配置標準的必須通過集團設計、營銷、定位等部門的審批，提高配置標準的必須通過集團成本管理、全面預算、設計、定位職能部門的審批。本住宅產品分級配置標準中各區域參考成本數據的主要材料價格為制定本標準的當期市場價格，所有成本數據僅作為測算階段及方案設計(投前、投后)參考，本標準不得作為部品部件的實際采購和工程發包的指導價。本住宅限額成本標準具備強制性，為各項目成本管控的上限，要求各子公司、各專業職能部門在目標成本測算制訂、項目定位、產品設計以及招采施工等各環節中均不得突破本限額標準。對于出現專項指標超限額情況的，各公司應首先進行設計或招采優化，對于優化后仍不能滿足限額標準要求的，應在實施前向集團設計和成本管理職能部門進行匯報，并經集團審批同意后才予以實施。第十九條配置標準（城市能級、星級匹配標準一、分級配置產品線地塊屬性產品線（某城市）3，4，5線城市2，3+線城市1，2+線城市瓊華高房價區域（原則上不應用瓊華產品線）（一事一議）博翠中高房價區域三星四星五星集美低房價區域一星二星三星備注：產品線成本分級表僅作為星級選擇的指導依據，具體項目星級需結合利潤率進行選定，但原則上不允許跨越兩個星級（例如3,4,5線城市的博翠原則上選用三星，根據需要可以應用二星和四星）。二、分級配置星級標準（一分級配置標準一星4,57000元/7700元/8500元/5%。(二)3，4，5線城市，板塊內多數競品高層毛坯價格不高10000元/11000元/12000元6%。(三)20000元/22000元/24200元/7%。(四)分級配置標準五星：適用板塊內多數競品高層毛坯價格高于20000元/平方米、洋房毛坯價格高于22000元/平方米、別墅毛坯價格高于24200元/平方米，且凈利潤率不低于8%。原則上售價與凈利潤率為雙控匹配值，若當地售價與星級標準存在匹配差異較大，可以凈利潤率為導向進行匹配選擇區域分級配置標準星級，但需上報集團定位、設計、成本職能部門審核報備。三、分級配置產品線選用原則（一）“集美”博翠”8%15%上。（二）若項目定位方案凈利潤率及利潤額遠大于拿地承諾時，可適當在產品線標配上進行提配以滿足項目更好盈利收益。（三）若項目定位、方案凈利潤率及利潤額低于拿地承諾時，由成本牽頭進行周圍樓盤競品對標，滿足項目投入產出要求，以滿足項目拿地承諾凈利潤率及利潤額要求。（四）若配置未提升存在凈利潤率及利潤額低于拿地承諾時（條件變化，須在原定位產品配置做減配。區域可根據集團標準“可選包”自行深化，形成當地區域級配包；當所選產品線不能滿足周圍競品配置時，區域可根據“級配包”自行增減配置，配置根據客戶敏感度分可調項和固化項。在項目實施階段，可調項可以根據項目需求進行調整，但是只能在相鄰檔次調整，不允許跨檔調整；固化項原則上不得調整，以滿足項目凈利潤要求。四、產品分類標準直接投資成本產品星級銷面成本控制指標（元/㎡）一線+熱點二線城市二線+熱點三線城市三線+四線城市高層、多層洋房經濟型別墅高層、多層洋房經濟型別墅高層、多層洋房經濟型別墅三星以下345038504050315035503850295031503650三星及以上405044504850365040504450-說明：1、上述成本為各物業類型分攤后成本，包括行政事業性收費與前期工程成本、建筑安裝工程成本、基礎設3、銷面成本：不含地庫面積，分攤成本包含車庫成本等地下配套類成本。4、經濟型別墅是指聯排、疊拼別墅；獨棟別墅、類獨棟、雙拼和四拼別墅以及TOP系列豪宅一事一議，不在本次銷面成本控制指標范圍內。5、熱點城市以集團每年當期發布的發展戰略地圖為準。6、突破上述成本控制指標的，必須進行專項成本策劃滿足投入產出或去化要求。第三節標準費用限額指標第二十條 標準成本范圍序號二級科目三級科目標準成本范圍說明1前期工程成本設計費各專業設計費用①2建安工程成本各科目變更率主體建筑及安裝工程費變更率②（（、級配置標準》。3基礎設施成本園林景觀工程園林景觀工程相關配置成本詳《園林限額分級標準》。4配套設施成本各科目配套用房（配置標準》。5開發間接費開發間接費本次標準成本根據地產集團目前現狀及未來管理需求作出標準。限額審批內容限額審批控制要點主項內容分項內容分項階段建筑類型星級標準項目檔次限額指標限額審批內容限額審批控制要點主項內容分項內容分項階段建筑類型星級標準項目檔次限額指標備注適用指標單方限額限量與限額設計建筑設計費建筑（方案、擴初設計、施工圖設計、二次設計、優化設計、專項設計及各專業深化設計、咨詢等）別墅三星以上各類元/㎡85設計費不含BIM/PC設計咨詢費用三星及以下各類元/㎡75洋房/小高層洋房三星以上各類元/㎡60三星及以下各類元/㎡55中高層/高層三星以上中高檔元/㎡50中檔元/㎡45三星及以下中高檔元/㎡47中檔元/㎡43獨立商業-各類元/㎡80人防-各類元/㎡40非人防地庫-各類元/㎡30說明：① （設計管理職能部門② 。③ /④ /⑤ 二、 景觀設計費限額審批內容限額審批控制要點主項內容分項內容分項階段景觀面積段（㎡）限額指標備注適用指標單方限額限量與限額設計景觀設計費含≤3萬元/㎡301、單方限額指標為內控上限值。3萬-6萬元/㎡286萬以上元/㎡25說明：① （設計管理職能部門。② 三、 裝修設計費限額審批內容限額審批控制要點主項內容分項內容分項階段區域（㎡）限額指標適用指標單方限額三星以上三星及以下限量與限額設計裝修設計費室內設計售樓處硬軟裝)精裝修區域元/㎡800550后勤區域元/㎡150150樣板房(硬軟裝)元/㎡950800住宅大堂(硬軟裝)標準層公區元/㎡1515批量精裝修元/㎡85說明：① （集團設計管理職能部門② 350元/③ +（）第二十二條變更率限額變更限額內容限額指標設計變更率（不含批量精裝）1%批量精裝設計變更率1%工程變更率（含批量精裝）1%①（+=)=++。②=導第二十三條工程監理費用限額限額審批內容限額審批控制要點限額指標分項內容 分項階段單方限額適用指標三星以上 三星及以下工程監理費高層元/㎡1413洋房元/㎡1513別墅元/㎡1716商業元/㎡1411車庫元/㎡1110精裝修監理元/㎡54說明：① ② 第二十四條工程造價咨詢費用限額限額審批內容限額審批控制要點分項內容分項階段限額指標適用指標單方限額三星以上三星及以下造價咨詢費高層（含底商）元/㎡1412洋房（含底商）元/㎡1513別墅元/㎡1614獨立商業元/㎡1816車庫元/㎡1210說明：① ② （）編制費；工程審計服務費用（結算二審審計費用，含能抵減建安合同結算造價的獎勵提成，不含對地。第二十五條招商運營費用限額限額審批內容 適用范圍適用指標限額指標招商運營（造活期）費用一線城市元/m2715二線、三線城市550四線、五線城市440說明：① ②≥1.5③2④ 3%70%⑤ ⑥第二十六條物業與地產界面費用限額限額審批內容適用指標限額指標1.物業完善費元/㎡91.1物業前期開辦費元/㎡2.5~31.2物業返修管理費元/㎡毛坯：4精裝修：62.內部分戶驗收費元/㎡毛坯：4.5精裝修：6.5說明：① ②電器\\（。③（）（2——④ 建筑篇建筑篇PAGE21 第五章 建筑篇第一節建筑設計限額指標第二十七條建筑業態劃分/層高限額建筑類型建筑類型劃分限額值(mm)三星以下經濟型別墅住宅4層以下≤3300洋房住宅8層及以下≤3000小高層洋房住宅9-11層≤3000小高層住宅12-20層≤60m≤3000中高層住宅21-27層且≤80m≤3000高層住宅28層以上且≤100m≤3000超高層住宅＞100m≤3000架空層-≤3900三星及以上別墅住宅4層以下≤3600洋房住宅8層及以下≤3150小高層洋房住宅9-11層≤3000小高層住宅12-20層≤60m≤3000中高層住宅21-26層且≤80m≤3000高層住宅27層以上且≤100m≤3000超高層住宅＞100m≤3000大平層住宅大平層住宅≤3300架空層-≤4600注：兩疊產品歸入別墅住宅產品，三疊產品歸入洋房住宅產品。第二十八條體型系數體形系數=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積m3。門窗、屋面。相同面積建筑，坡屋面散熱面積大于平屋面，節能材料用量相應也多。氣候區（GB50178-93）GB50352-2019執行。(一)夏熱冬暖地區居住建筑體形系數限額表：適用建筑類型限額值北區≤0.40南區≤0.35適用建筑類型限額值≤3層≤0.55適用建筑類型限額值≤3層≤0.554-11層≤0.40≥12層≤0.35地區居住建筑體形系數限額表：適用建筑類型限額值≤3層≤0.524-8層≤0.339-13層≤0.30≥14層≤0.26(三)寒冷(四)嚴寒地區居住建筑體形系數限額表：適用建筑類型限額值≤3層≤0.504-8層≤0.309-13層≤0.28≥14層≤0.25第二十九條實得面積系數實得面積系數（只計算住宅部分）=地上建筑單體住宅部分的標準層實得面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的標準層建筑面積㎡（面積）適用建筑類型三星以下限額值三星及以上限額值高層住宅≤110%≤112%小高層/洋房住宅≤113%≤116%別墅住宅≤120%≤125%實得面積即為：規劃可售面積，另加常規贈送面積計算入戶花園、陽臺計一半面積、飄窗、（規劃計容面積計算一半部分的面積需計入售價不能低于競品售價，低于情況需進行優化有效控制實得面積。第三十條 公攤率公攤率（只計算住宅部分）=地上建筑單體住宅部分的公攤面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。（分子分母不包含住宅下裙樓的外墻面積及其規劃建筑面積）適用建筑類型三星以下限額值三星及以上限額值小高層/洋房住宅≤17%≤18%高層住宅單元（點式）≤23%≤21%高層住宅單元（板式）≤27%≤27%公攤面積即為：整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。第三十一條外立面率（只計算住宅部分（扣除門窗洞口面積㎡÷（分子分母不包含住宅下裙樓的外墻面積及其規劃建筑面積）建筑類型三星以下限額值三星及以上限額值高層住宅≤1.28≤1.3小高層/洋房住宅≤1.35≤1.4疊拼別墅住宅≤2.5≤2.8聯排別墅住宅≤2.6≤3（扣除門窗洞口第三十二條窗地比（只計算住宅部分（窗除外，轉角飄窗按展開門窗面積計入）㎡÷（分子分母不包含住宅下裙樓的門窗及其規劃建筑面積）建筑類型三星以下限額值三星及以上限額值高層住宅≤0.22≤0.24大平層≤0.24≤0.28小高層/洋房住宅≤0.23≤0.26疊拼別墅住宅≤0.25≤0.27聯排別墅住宅≤0.28≤0.30第三十三條地下車庫層數、層高及覆土高度層高指地下室地面結構完成面到頂板結構板面的垂直距離。地下室類型層高控制值備注普通地下室非人防：3.7米人防：3.8米指水、電、風管線齊全的情況半地下室3.4米指采用自然排煙的半地下室說明：① 0.1米。② 1.50.1米。③ 0.1米。④ 3.6⑤地下室層數原則上控制在1層，地下室頂板平均覆土盡量控制在1.5米以內（在不影響綠化驗收的1.51.2）第三十四條地下單車位面積地下單車位面積【所有地下室面積住宅地下贈送功能區域+積+特殊設備房面積】÷配建地下車位個數。類型車位平均面積（㎡/輛）備注三星以下（）a值1/301/151/101/61/41/31/2室（。下室。a=指標27.528.529.531.533.535.541.5三星及以上普通地下室（含塔樓區和非塔樓區）指標28.529.530.532.534.536.542.5純地下車庫25純地下車庫不區分產品線說明：① a2㎡/輛。② b指：當b＜1/41/4≤b<1/31/3≤b<1/2b≥1/20.5、、、4㎡/③ ④ ⑤⑥車庫范圍以外不利用的結構封閉空間不計入地下室面積。第三十五條小區及車庫出入口數量停車當量 ＞1000501-1000301-500101-30025-100 ＜25住宅車庫出入口數量3口，可2雙1單2口，≥1雙+1單2口，1雙+1單1口，需1雙1口，可1單非住宅車庫出入口數量3口，可2雙1單2口，需2雙2口，需1雙1單2口，可2單小區出入口1、15萬㎡以下的小區原則上設二個出入口【不包括常閉式消防通道】。2、15-30萬㎡的小區原則上最多設置三個出入口【不包括常閉式消防通道】。3、30萬㎡以上的小區原則上最多設置四個出入口【不包括常閉式消防通道】。4、車道按5.5m，環形車道按4m，和規范有沖突，按規范最低值。5、本條車庫出入口數量若與當地規范例要求沖突時，按當地規范最低值設置。第三十六條設備房面積設備房面積10萬㎡小區設備房面積控制消防水池商住450㎡121040%。315宜控制在25㎡以下。45、注意設備用房噪音對住戶的影響，避免后期改造費用的投入。6置，減少計容面積。住宅250㎡消防水泵房商住90㎡住宅80㎡開閉所90㎡消防及安防控制室70㎡生活水箱110㎡生活水泵房100㎡換熱站180㎡變配電房（公配+專配）350㎡發電機房60㎡第三十七條門窗型材含量限額產品線三星以下限額值三星及以上限額值塑鋼含量（kg/㎡）89普鋁含量（kg/㎡）78斷橋鋁含量（kg/㎡）910注：設計參數詳見《金科股份外門窗設計標準》執行，需嚴控型材含量。第三十八條建筑線條限額產品線三星以下限額值三星及以上限額值GRC/EPS等限額（高層業態建安單方：元/m2）≤10≤15GRC/EPS等限額（洋房業態建安單方：元/m2）≤15≤20GRC/EPS等限額（別墅業態建安單方：元/m2）≤20≤30第三十九條智能化系統分級配置標準子系統名稱A類標準B類標準C類標準D類標準市四線、五線城市極低簡配通（30023001VLAN（）VLAN信網信息網絡絡系統系統小區人行通道閘或自動平小區人行通道閘或人行通道閘，聯動可出入口管理人行出入口（//APP//（）；/刷卡/APP//（1人行通道閘，具備刷卡功能五星設置雙閘防尾門禁具有訪客預約功能具有訪客預約功能出入口管理車行出入口（1純車牌識別功能，無人值守道閘配置對講功能（與消控中心）純車牌識別功能智能分析攝像機虛擬周界四線制脈沖電子圍欄+紅外對射或紅外對射安全周界防范系統報警紅外對射商業二層上人平臺設置智能分析攝像機虛擬周界報警商業二層上人平臺設置智能分析攝像機虛擬周界報警防一小區地面：小區出入口、主在小區出入口設置范事要道路、重點監控區域設置400萬像素（自分析200系一400萬像素攝像機（自分析預警功能和人臉抓點位設置主要出入統議預警功能和人臉抓拍功拍功能），地面主要口、主干道、入戶能）、其余區域及地庫出入大堂、電梯轎廂，口設置400萬像素網絡攝像重點監控區域設置地庫主要出入口、視頻監機（自分析預警功能），實現自分析預警和人員軌跡追蹤功能。400萬像素攝像機（200萬像素網絡攝像機地庫通道、主要景觀區、監控中心；控系統地庫及塔樓：200萬像素網警和人員軌跡追蹤絡攝像機。重點區域實現預功能。其余區域采用顯示器顯示主要出警功能和兒童走失預警功200萬像素網絡攝入口等重點區域，能，四星、五星設置高清攝像機。重點區域實現減少顯示器數量配像看護功能、車道占用監控預警功能和兒童走置；功能失預警功能四星、五星配置高空拋物攝高空拋物攝像機設像機，設置單元出入口，三置單元出入口（選—星可做選配配）戶內7寸全數字彩7圍墻APP（僅在IC戶內10寸全數字彩色屏，色屏，單元門口機/帶智能家居擴展功能；單元圍墻機具備人臉識非可視對講系統，門口機/圍墻機具備人臉識別、刷卡、二維碼、單元門口機/圍墻可視對別、刷卡、二維碼、手機藍手機藍牙APP（僅在機具備刷卡、密碼講及門牙AP（）開門開門功能；次門出禁系統開門功能，訪客云端對講功功能，訪客云端對講入口設置門禁設能；次門出入口設置門禁設功能；次門出入口設備，實現IC刷卡開IC置門禁設備，實現門功能；開門功能；IC刷卡、手機APP開門功能；電子巡在線式藍牙技術APP巡更更系統四星、五星地下車庫距離單元門口較遠區域、室緊急求——選配公共廣播數字廣播系統，具備消防聯動強切功能——系統信息主要出入口設置P4全彩高主要出入口設置雙基色LED顯示屏發布LED也可集成可視對講門口機、——系統手機APP、室內分機實現信息發布功能統一身份識別實現一卡通及手機APP集中識別管理信系統息1、業主乘梯，刷卡后自動應選層；2、訪客乘梯，通過選配，視競爭樓盤情用系統電梯控制系統3（123——樓層招梯；4、戶內招梯功成本情況選配）能；5、同單元業主互訪環境控地下車庫CO監測、室外溫室外溫濕度、風速風制系統環境監向、紫外線等監測，聯動室外屏發布數——測信息（選配）據信息（選配）環境控制系統電控驅主要景觀區、活動區、水系休息區設置——蚊供配電、給排水、公共用水進行計量，對電梯基公共設備監控系統——理智能化系統集采用金科地產集團股份有限公司的系統集成平臺軟件成系統機房系統及防包括上述各子系統防雷部分及機房設備雷接地家居應用系統家居安防系統每戶配置緊急求助按鈕、被動紅外或雙鑒探測器、燃氣泄漏報警設備室內緊急求助按鈕家居控制系統配置家居網關、控制照明、窗簾、空調等（可選）——業態建面單方（含地上地下）高層-35302520洋房40353025別墅50454035第二節結構設計限額指標第四十條總述住宅結構設計應在滿足建筑使用要求、結構安全及耐久性要求前提下，按照經濟性最優的原則進行結構設計，由于鋼筋及混凝土指標是相互關聯的，因此將兩個指標作為一個整體“構面積”為基數：結構面積，即建筑物內墻體、柱、樓板等建筑結構所占的面積。結構面積S=S1+S2+S3+S4：S1=建筑面積（不含架空層面積）S2=對于有頂蓋的外挑陽臺、露臺、結構連接板等按一半面積計入；小于2.2的全部樓板面積計入；凹陽臺、空調板、贈送地下室應全部計入；層高較高而未計入建筑面積的入戶花園、走廊等上有頂蓋的樓板面積應計入；建筑線腳等凸出構件不計入結構面積。S3=未計入建筑面積的凸窗面積S4=開洞所預留的“贈送面積”、地下未計入建筑面積的結構封閉不利用空間。S2為S1S1部面積計算，則S2不累加計算。圖1：區域劃分圖區域劃分：1、華北：北京、天津、河北、山西、內蒙古。2、東北：遼寧、吉林、黑龍江。3、華東4、華東II：上海、江蘇、浙江、福建、山東、臺灣。5、中南：河南、湖南、湖北、廣西（不含北海。6、華南：廣東、廣西北海、海南、香港、澳門。7、西南：重慶、四川、貴州、云南、西藏。8、西北：陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆。第四十一條地上結構設計限額指標地上標準層指標：適用標準層及不含轉換層的地上結構。抗震設防烈度區域及結構高度6度（0.05g）7度（抗震設防烈度區域及結構高度6度（0.05g）7度（0.1g）8度7度（0.15g）（0.2g）西南中南（≤15m）4層及以下鋼筋kg/m237394043混凝土m3/m20.320.330.350.36（≤24m）5-8層鋼筋kg/m231333638混凝土m3/m20.310.320.330.35（≤60m）9-20層鋼筋kg/m234374042混凝土m3/m20.290.340.350.36（≤80m）21-26層鋼筋kg/m235404143混凝土m3/m20.300.340.350.36（≤100m）27-33層鋼筋kg/m236414249混凝土m3/m20.330.370.380.39（≤120m）34-40層鋼筋kg/m2404347-混凝土m3/m20.370.380.40-（≤140m）41-46層鋼筋kg/m246混凝土m3/m20.39華北東北西北（≤15m）4層及以下鋼筋kg/m238414346混凝土m3/m20.320.330.350.36（≤24m）5-8層鋼筋kg/m237404345混凝土m3/m20.310.320.340.35（≤60m）9-20層鋼筋kg/m238414445混凝土m3/m20.310.320.360.37（≤80m）21-26層鋼筋kg/m240424649混凝土m3/m20.340.360.380.39（≤100m）27-33層鋼筋kg/m243454853混凝土m3/m20.360.370.390.40（≤120m）34-40層鋼筋kg/m2454750-混凝土m3/m20.360.380.39-（≤140m）41-46層鋼筋kg/m248混凝土m3/m20.38華東II華南（≤15m）4層及以下鋼筋kg/m240424548混凝土m3/m20.330.350.360.37（≤24m）5-8層鋼筋kg/m238404345混凝土m3/m20.320.330.340.36（≤60m）9-20層鋼筋kg/m238424345混凝土m3/m20.320.340.360.37（≤80m）21-26層鋼筋kg/m241424749混凝土m3/m20.350.360.380.39（≤100m）27-33層鋼筋kg/m245464853混凝土m3/m20.370.380.390.40（≤120m）34-40層鋼筋kg/m2475051-混凝土m3/m20.370.380.39-（≤140m）41-46層鋼筋kg/m249混凝土m3/m20.39備注：①以上鋼筋含量指標以層高3.0m為基準；層高每變化±0.1m，鋼筋含量指標相應可變化±1kg/㎡；混凝土含量指標相應可變化±0.01m3/㎡。②）③、V7度0.1、8度（020）kg2，混0.01m3/m2；④度0.0515kg2043/2；度0.1010kg2033/2；7度0.158（0.20kg20033/2。⑤ ⑥ 752kg/m2，0.01m3/m2。⑦ 2～2.5kg/0.01m3/m2。⑧ （。⑨ “-”140m⑩ ”，“”ⅹ98%?優秀值作為區域、城市下達設計任務書依據值。?GB50068-20183%抗震設防烈度塔樓信息抗震設防烈度塔樓信息鋼筋含量（Kg/m2）單層普通車庫單層人防車庫普通地下車庫（含塔樓區）純地下車庫普通地下車庫（含塔樓區）純地下車庫6度（0.05g）80米以下樁基：108獨基條基：113樁基：98獨基條基：103片筏基礎：113樁基：139樁基：12980米以上樁基：110片筏基礎：126樁基：141片筏基礎：1577度（0.1g、0.15g）80米以下樁基：113片筏基礎：129樁基：144片筏基礎：16080米以上樁基：115獨基條基：120片筏基礎：131樁基：146獨基條基：151片筏基礎：1628度（0.2g）80米以下樁基：118獨基條基：124片筏基礎：134樁基：149獨基條基：155片筏基礎：16580米以上樁基：121樁基：151備注：① ② ③ 1.5m0.3~0.5m（）5~7kg/㎡。④ 2.5m1m3kg/m2。⑤ 10kg/⑥ 20kg/30kg/㎡。⑦ 25%15kg/⑧ 100%10kg/9kg/⑨ 10kg/⑩ ?”，“”≤“”ⅹ98%?優秀值作為區域、城市下達設計任務書依據值。?若采用《建筑結構可靠度設計統一標準》GB50068-2018之前老規范，按上表數據下浮3%作為上限值考核。第四十二條地下結構設計限額指標（±0.0車庫地坪、承臺和基礎梁(不含樁基礎、墊層。混凝土含量（m3/m2）單層普通車庫單層人防車庫抗震設防烈度普通地下車庫（含塔樓區）純地下車庫普通地下車庫（含塔樓區）純地下車庫6度（0.05g）樁基：0.95獨基條基：1.00片筏基礎：1.05樁基：0.90獨基條基：0.95片筏基礎：1.00樁基：1.00獨基條基：1.05片筏基礎：1.10樁基：0.95獨基條基：1.00片筏基礎：1.057度（0.1g/0.15g）樁基：1.00獨基條基：1.05片筏基礎：1.10樁基：1.05獨基條基：1.10片筏基礎：1.158度（0.2g）樁基：1.05獨基條基：1.10片筏基礎：1.15樁基：1.10獨基條基：1.15片筏基礎：1.20備注：① ② ③ 1.5m0.08~0.10m3/m2。④ 2.5m1m0.05m3/m2。⑤ 0.30m3/m2⑥ 0.10m3/m20.20m3/m2⑦ 25%0.05m3/m2。⑧ 100%時減0.10m3/m2，90%時減0.09kg/㎡，以此類推。⑨ 0.1m3/m2。⑩ ?表中數據均為“合格上限值”，“優秀值”≤“合格上限值”ⅹ98%?優秀值作為區域、城市下達設計任務書依據值。?若采用《建筑結構可靠度設計統一標準》GB50068-2018之前老規范，按上表數據下浮3%作為上限值考核。裝飾限額分級標準裝飾限額分級標準PAGE28 第六章 裝飾限額分級標第一節示范區裝飾分級標準第四十三條示范區范圍成本限額指標項目規模示范區總面積（㎡）示范區（含紅線外㎡售樓處面積（㎡品牌館總面積（㎡樣板房套數（個）≥30萬㎡≤9000≤8000≤1000≤180≤520-30萬㎡≤7000≤6000≤750≤150≤410-20萬㎡≤5500≤5000≤550≤65≤310萬㎡以下≤4000≤3500≤420≤50≤2/第四十四條示范區（樣板房、銷售部）裝飾工程成本限額指標產品類別硬裝（元/㎡）軟裝（元/㎡）檔次：TOP高于A檔所有類別的項目一事一議檔次：A樣板房高層、洋房41003800別墅44004200銷售部38002600檔次：B產品類別硬裝（元/㎡）軟裝（元/㎡）樣板房高層、洋房32003200別墅35003500銷售部310019001300（集采）檔次：C樣板房洋房、高層29002700別墅32002800銷售部30001300（集采）情景樣板房：簡裝樣板房1500（硬裝+軟裝）備注：C（C50%6%50%13%750m270750m2100UV館LED2530900元含250元2500元（、室內350元200元300元第二節住宅/集中商業公區裝飾分級標準業態標準位置單方控制上限（元/㎡）面積控制上限（㎡）高層TOP檔/一事一議B檔車庫大堂及電梯前室250025首層大堂及電梯前室270060標準層電梯前室及過道110020（電梯前室）外連廊400-C檔車庫大堂及電梯前室170020首層大堂及電梯前室190055標準層電梯前室及過道100015（電梯前室）外連廊300-C-檔車庫大堂及電梯前室170020首層大堂及電梯前室190055標準層電梯前室及過道90015（電梯前室）外連廊300-D檔車庫大堂及電梯前室170020首層大堂及電梯前室190055標準層電梯前室80015（電梯前室）標準層過道600-外連廊300-洋房TOP檔/一事一議B檔車庫大堂及電梯前室250020首層大堂及電梯前室300030標準層電梯前室130015標準層樓梯間及過道800-C檔車庫大堂及電梯前室200010首層大堂及電梯前室200020標準層電梯前室100010標準層樓梯間400-C-檔車庫大堂及電梯前室200010首層大堂及電梯前室200020標準層電梯前室80010標準層樓梯間400-A檔硬裝軟裝15001000-架空層B檔硬裝軟裝800800-C檔硬裝軟裝450650-酒店式小區大堂B檔小區酒店式大堂3000-集中商業公區裝修1200-備注：/第三節批量精裝修分級標準第四十五條批量精裝修成本標準運用批量精裝面積計算口徑：按戶型銷售建筑面積計算控制。成本標準計算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內容及涉及的甲供材及甲分包材設，詳見《金科集團批量精裝修工程界面劃分》。價。若因特殊原因確需突破此標準，應由地產公司上報集團相關部門及副總裁（心總經理）審批，審批通過后方可實施。第四十六條批量精裝修各標產品成本標準(一)批量精裝修A標產品成本標準A標現階段不屬于常規產品，項目啟動將根據不同區域上報，以審定標準為準，考核維度需滿足項目貨值及溢價最大化。(二)批量精裝修B標產品成本標準戶型建面區間（㎡）成本標準區間（元/㎡）100-1301550-1700120-1401600-1700140-1601600-1700備注：1、成本標準僅指基礎包，增值包需另計；2、成本標準包含實施過程中的設計變更、技術變更及后期整改所產生的費用。3、成本標準計算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內容及涉及的甲供材及甲分包材設，詳見《金科集團批量精裝修工程界面劃分》。團批量精裝修工程界面劃分》。410m250元10m250元。B-標產品成本標準戶型建面區間（m2）成本標準區間（元/m2）130-1601100-1300備注：1、成本標準僅指基礎包，增值包需另計；2、成本標準包含實施過程中的設計變更、技術變更及后期整改所產生的費用。3、成本標準計算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內容及涉及的甲供材及甲分包材設，詳見《金科集團批量精裝修工程界面劃分》。410m250元/m210m250元。(三)批量精裝修C標產品成本標準戶型建面區間（㎡）成本標準區間（元/㎡）80-100（單衛）800-850100-120（雙衛）800-850備注：1、成本標準僅指基礎包，增值包需另計；2、成本標準包含實施過程中的設計變更、技術變更及后期整改所產生的費用。3、成本標準計算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內容及涉及的甲供材及甲分包材設，詳見《金科集團批量精裝修工程界面劃分》。410m250元/m210m250元。批量精裝修C-標產品成本標準戶型建面區間（m2）成本標準區間（元/m2）80-100（單衛）/100-120（雙衛）700-800備注：1、成本標準僅指基礎包，增值包需另計；2、成本標準包含實施過程中的設計變更、技術變更及后期整改所產生的費用。3、成本標準計算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內容及涉及的甲供材及甲分包材設，詳見《金科集團批量精裝修工程界面劃分》。410m250元/m210m250元。(四)批量精裝修D標產品成本標準戶型建面區間（㎡）成本標準區間（元/㎡）-600-700備注：1、成本標準僅指基礎包，增值包需另計；2、成本標準包含實施過程中的設計變更、技術變更及后期整改所產生的費用。3、成本標準計算范圍為界面劃分中批量精裝總包工作內容及涉及的甲供材及甲分包材設，詳見《金科集團批量精裝修工程界面劃分》。410m250元/m210m250元。園林限額分級標準園林限額分級標準PAGE34 第七章 園林限額分級標準第四十七條住宅園林成本檔次分級標準檔次 示范區交房區紅線外TOP檔一事一議A+檔1350元/平方米650元/平方米350元/平方米A檔1050元/平方米650元/平方米350元/平方米B檔850元/平方米500元/平方米350元/平方米C檔650元/平方米400元/平方米250元/平方米D檔650元/平方米350元/平方米250元/平方米備注：3300元/:A;B、;C;D;E3500預留15萬元/年；3500-6000㎡預留20萬元/年；6000㎡以上的，預留25萬元/年。超出的費用,歸屬于營銷費用。第四十八條集中商業園林成本檔次分級標準（不含底商）園林檔次紅線內單方造價A檔750元/平方米B檔650元/平方米C檔550元/平方米紅線外的商業園林景觀400元/平方米C;D;E第四十九條硬軟比例控制指標三星以下基本原則：硬景：軟景≯3:7（面積比）建設用地用地紅線建筑占地20~30%車行道路硬景軟景景觀水體≤3%非石材10%喬木、灌木25%石材17%草坪、地被45%37三星及以上基本原則：硬景：軟景≯4:6（面積比）建設用地用地紅線建筑占地20~30%車行道路硬景軟景景觀水體≤5%非石材8%喬木、灌木25%石材17%草坪、地被35%46第五十條 硬景比例硬景比例=硬地設計面積÷園林設計面積適用類型 限額值高層18-22%洋房12%-15%別墅8%-10%第五十一條軟景比例軟景比例=軟景設計面積÷園林設計面積景觀軟景指標建議北方地區南方地區業態軟景單方成本（元/㎡）百平米喬木含量軟景單方成本（元/㎡）百平米喬木含量高層300-3504-5320-4005-5.5洋房280-3204-5300-3505-5.5別墅250-3005-7.5280-3306-7.5高+低280-3305-6.5300-3506-7注：南北方以長江為界限第五十二條喬木覆蓋適用范圍限額值示范區≥23平方米/顆,大中小比例：3:4:3高層≥38平方米/顆,大中小比例：2:3:5,特大名貴樹種每5000平方米/顆洋房≥28平方米/顆,大中小比例：2:4:4,特大名貴樹種每5000平方米/顆別墅（：中：13cm-20cm?。?cm-12cm第五十三條園林景觀成本平米指標所含內容和邊界范圍的說明一、包含在園林景觀平米指標內的內容（一）硬景：人行道、廣場等地面硬質鋪裝、景觀圖紙面積內的臺階、踏步、殘疾人坡（含欄桿結構及裝飾費用，應包含基層、墊層，結構、抹灰、防水、裝飾等全部費用。（二）軟景：回填范圍600mm以內的種植土，外購種植土及場內二次轉運（部分車庫屋面因荷載不能上重車）已包含在平米指標內。（三）水電安裝：園林水體的水電管線預留預埋、設備安裝及調試；園林給排水敷設；電氣管線敷設；園建燈/路燈等各種燈具供應及安裝；園林配電箱供應及安裝。（四）構筑物：標志性構筑物、景觀亭、景觀廊架、池塘、石藝、地下車庫車行及人行出入口雨棚和裝飾等，公共護坡工程。（五）（樂設施、健身設施，球場設施采購及安裝。（六）小區圍墻及門：非示范區圍墻基礎、土建、裝飾工程，主/次入口鐵藝大門等，不含標準化產品主次入口門樓。（七）3本（含擋墻綠化和欄桿等。（八）主體分戶圍欄工程，主要指別墅私家花園實體圍墻及裝飾、組合圍欄（含柱垛及欄桿等）或綠籬。（九）游泳池鋪貼，不含結構及防水、設備采購及安裝。（十）五大美好體系、人性化場地體系成本。（十一）樣板房拆除后的景觀恢復費用等包含在園林景觀平米指標內的內容，不再單獨計算。二、不包含在園林景觀平米指標中的內容：（一）結構總高度3米以上擋墻的結構及裝飾成本。（二）游泳池結構、設備、防水。（三）小區門樓、門崗、道閘設備系統。（四）私家花園實體圍墻及裝飾。（五）與建筑連在一體的室外樓梯結構及頂棚。（六）專項河道整治工程。（七）商業綜合體標示標牌、樓棟號牌、樓層號牌、門牌號牌、室內公區標示標牌、建筑地庫相關導視系統。（八）人行出入口及車行出入口鋼結構頂棚的結構及裝飾成本。（九）地庫濾水層、雨水收集系統、隔油池、化糞池等成本不含在園林之內。（十）建筑架空層天棚、墻面、地面的設計與施工，室內外分界以頂棚滴水線為界。（十一）未盡事項界面，可詳見《金科成本制度附件-金科股份目標成本科目釋義及邊界條件劃分》。價值工程專篇價值工程專篇PAGE40 第八章 價值工程專篇第五十四條價值工程范疇范圍因市場或客戶主體敏感點發生變化，經需求部門提出，對本項目產品定位調整可實現高溢價、銷售去化縮短等情況，經集團對應職能管理部門及成本管理職能部門審核通過后，均屬于價值工程范疇。第五十五條價值工程管控原則價值工程：V=F/CV為價值系數，F去化率為增加資金收益；C為增量成本。10%的項目，V210%項目，V3。二、特殊項目經審批同意后不執行價值工程的項目，必須進行經濟測算，確保調整后的項目利潤率及利潤額不得低于調整前的動態利潤率及利潤額，且不得低于當階段控制版的目標成本對應經濟測算的凈利潤率和凈利潤額。未動態回顧前的動態凈利潤率按當階段控制版本的目標成本對應經濟測算的凈利潤率和凈利潤額為準。凡達不到當階段控制版本的目標成本對應經濟測算的凈利潤率和凈利潤額的項目一律嚴禁價值工程。三、凡非成本測算錯誤導致的成本較控制版本目標成本增加的（含定位/方案/配置/政策市場等因素導致的成本增加，必須執行價值工程。四、售價及去化率按動態售價及去化率執行，即調整前的最新定價和最新去化率，未開盤銷售項目按當期控制版本的經濟測算取數。五、價值工程的分母分子標的物必須一致，嚴禁當期已售項目成本增量通過后續待售項目增量收益實現。第五十六條價值工程實施要求：銷售去化要求：方案調整、價值提升，以實現項目存貨管理“6789”標準，即首開去化率60%、年度去化率70%、公司存銷比8個月以內竣工去化率90%。投入產出要求：凈利潤率小于10%的項目滿足投入產出比為1：2及以上，凈利潤率大于10%的項目滿足投入產出比為1：3及以上。價值工程界限：一、方案調整或配置提升引起成本增加，但基準版直接投資成本≤拿地版直接投資成本，且基準版凈利潤率≥拿地版時，均可不進行投入產出強制要求；二、基準版直接投資成本≥潤率及利潤額要求；三、項目提/（需滿足投入產出比要求且滿足項目凈利潤率及利潤額要求；四、項目基準版直接投資成本已審批實施項目，進行提配，需滿足投入產出比要求；五、除上述之外均需滿足價值工程投入產出比率要求。第五十七條價值工程實施流程：說明：價值工程實施流程，由提配增配事項部門提出并完成周圍競品樓盤配置分析，成本進行相關測算明確成本增加可售建面單方，營銷提高售價提升標準，符合價值工程投入產\算進行審核備案。成本控制專篇成本控制專篇PAGE41 第九章 成本控制專篇第五十八條贈送面積控制要素贈送面積的目的是為了增加產品的附加值，從而加快銷售速度、提高售價。贈送面積雖然可以增加產品的賣點，但贈送會導致建安成本的增加，在產品策劃階段中，應對功能性贈送面積（含地下室和戶內贈送）做出評估，多方案比選進行價值判斷，判斷其是否具有較高的附加值足以抵消增加的成本。一、高地價項目需謹慎確定贈送面積比率，具體贈送多少合適需根據目標客戶對售價的敏感性進行價值判斷后確定。二、對于郊區大盤、低地價項目及容積率用不完的情況下應控制贈送，因贈送所帶來的建安成本會降低項目利潤，故需詳細論證后方可確定是否贈送及贈送比率。三、戶內贈送：0.45M以下且結構凈高在2.10M（飄室內地面高差在0.45M（飄四、贈送地下室：贈送與否及贈送多少地下室面積，需結合市場而定，重點考慮以下兩方面因素。（一）客戶對購房總價的敏感性，贈送地下室所帶來的成本增加、相應售價提升，客戶是否愿意買單，而且能夠快速銷售。（二）贈送面積并非越大越好，需考慮地下室的實用性和功能性，好用、夠用即可，尤其是經濟性住宅，客戶對總價是比較敏感的。五、低附加值的贈送面積（別墅集中車庫、無功能坡屋頂、無法使用的夾層、非景觀轉角凸窗），增加建造成本，且增加了施工難度，卻不能有效提升銷售甚至侵蝕利潤，應該避免。第五十九條設計優化控制要素一、設計成本過程優化建筑規劃設計及成本控制方案設計階段的多方案比選，可根據項目具體情況選擇如下方式之一進行：（一）一個設計單位報多方案；（二）多個設計單位分別報方案；（三）第三方設計優化咨詢公司與設計單位同時報方案。二、建筑規劃方案設計階段成本優化（一）建筑規劃方案設計階段成本管控內容：總平面及豎向設計；地庫設計（地庫層高、柱網、車位排布）；單體平面圖。以上方案設計必須進行多方案比選。（二）建筑規劃方案成本管控執行要求：建筑規劃方案設計合同、裝修設計合同、園林設計合同中須包含成本設計限額指標；,應予淘汰。（三）成本控制方案設計階段成本管控內容建筑規劃設計及成本控制方案設計階段的多方案比選，可根據項目具體情況選擇如下內容之一進行：總平面及豎向設計；地庫設計（包括但不限于地庫層高、柱網、車位排布、樓蓋形式、設備房布置；地基處理、結構基礎、主體、基坑及邊坡支護形式設計；二次供水供電、智能化、采暖方案；節能專項設計；大型項目聲光電方案；小區室外綜合管網方案；綠色建筑設計；海綿城市設計；裝配式住宅設計；其中3.~11.項應進行多方案比選。三、建筑系統控制要素（一）總平控制室外場地豎向標高不合理,造成回填過高。計上降低前期費用的主要手段。總平上變配電間等機房與服務的區域距離過長,走線不合理。地下頂板上覆土建筑為1.5m（即結構計算按平均1.5米）內為主，可部分緩坡適當升>1.5（）過渡,3m個別高4m2m（從地面起等重型元素也要作為條件反饋。通道、登高場地或車行道盡量不在地下室頂板上。（二）建筑平面控制防火分區過多，造成樓梯、門、設備增加。（部分可用臨戰封堵替代（按現規范6蔽所主要室外出入口的樓梯,坡道及走道做即可（防做在建筑投影范圍下），人防門型號不合理（鋼門造價高，所以除主要通道上外盡量做混凝土人防門，同時盡量避免汽車通道坡道上做雙開的鋼防火門），人防功能不合理（如爭取做部分物資庫），平戰轉換方案不合理，應盡量平時通風系統與戰時系統、用房合用；人防主要出入口外的人防污水洗消井可與消防電梯集水井合用；有條件時防爆波電井可與平時電地下室層高及埋深過大（每埋深增10cm,地下室鋼筋增3~4KG/㎡，覆土每厚10CM,地下室鋼筋增1.5~2KG/1200mm人防3.7m、有人防3.8m、機械車庫4.2m。地下室面積過大--盡可能增加車位利用率，相關設備輔助用房先考慮利用主樓空間；多層盡量不做全地下室。了解各地的汽車庫尺寸、通道的要求（必須寫入設計任務書），查詢其地方規范或參用的市、省或國標，杜絕浪費。（礙）。弱電機房可合用的未合用。（綜合布線合用、廣播可與有線電視或消控中心合用、專門的廣播、擴聲及傳譯系統宜合并設置等）暗房間過多，導致人工采光及機械通風增多。（建筑設計時應將科研辦公及后勤，行政辦公樓分開為好）；又如空調房間不集中，電井未布置在負荷中心位置。坡屋面內的空間未有效利用。當平面功能可變性較大時，可做可不做的墻體分隔盡量不做。設備機房面積過大或設置在沿街面。影響、可往管道井、凹口、陽臺內、可遮擋外包處理外墻（如干掛類）靠。用爬梯進入電梯機房即可，減少計容面積。（三）立面材料及細部構造控制替代(GRC花崗巖的歐式線條窗套)；立面細部應是底部、裙房豐富頂部適當簡潔（如>80m高處的小細部效果不大）。地下車庫坡道內側墻采用“框架+砌體墻”形式比“全鋼筋砼墻”形式要經濟。致結構成本增加；不注意控制建筑的體形系數與窗墻比導致節能成本增加。變形縫設置不合理如變形縫二側無故做雙墻是浪費的。,平面；在車位區域間距不小于35-40m布置溝，適用于較方形平面。不合理的可踏面，導致欄桿整體高度提升，即不合理也浪費。0.000下的樓梯處防火分隔不合理，如分割墻一直做到底板是無必要的，樓梯的進深過大時可考慮做成四跑或三跑以減少樓梯建筑面積。半地下防水設計方案不合理。（不使用空間半地下埋深淺時可自防水或做防潮處理）安全玻璃設置不合理。（如入口門在高度2.4米內是安全玻璃就可以，中空玻璃有安全玻璃要求的往往僅一側既可，所以設計要明確）地下室外墻輪廓應盡量平直。對地下室送風。不必做防火門的樓梯間做了防火門，開敞樓梯做成樓梯間并加門，造成使用不便。當采用高速電梯(>2.5m/s)高1-1.5m，另消防電梯集水井，不要做在井道坑底應做在相鄰井道內或附近地面下，井底比消防電梯井底低150既可。墻身、女兒墻，可適當多用些磚砌，減少鋼筋混凝土或混凝土的使用。高層過分加大窗的開啟面積對造價及節能均不好。（前室要注意開啟窗洞面積>2-3㎡若干房間可自然排煙的做機械排煙均不合理。來做吊頂;這二種做法有利減低造價，尤其適合有較密管線的層高較大的空間。一般的排氣道、排煙道的底層，可不做豎井有利空間利用。在立面方案已經確定的情況下，節能方案經濟性優先順序為：減小窗墻比>砌體材料>外墻聚苯顆粒砂漿>外墻保溫板>采用LOW-E玻璃。若項目成本利潤率低于控制墻地面天然石材及大規格拋光磚的使用；對中檔項目，樓梯扶手應以簡單的鋼質材料為主，不宜使用木質裝飾性扶手。（四）地質勘探控制要素設計階段：察布點，指導勘察方案。調研地質勘察技術方案，力爭使最終的勘查結果與實際相符。特別關注巖土力學參數確定，向勘察單位清晰表達優化意見。鉆探布點的密度應依據巖土工程勘察等級確定，塔樓下間距15～30米，非塔樓部位30～50米，根據需要局部適當加密。設計職能部門對勘察結果進行把關。礎形式進行闡述說明；避免僅推薦一種基礎類型。超高層須做場地安全性評估及相應控制性柱下超前鉆。招采階段：標及評標的重要組成部分?？辈旆桨富鶞噬希們r包干；現場網格測量；措施項目包干。詳勘投標單位須對承載力、壓縮模量、滲透系數等參數及基礎選型提出優化建議。區域戰略采購，提高采購效率，降低成本。投標方案經濟性審核。工程施工階段：（計口判斷是否需要追加勘察。監控各打孔深度，施工單位、監理、甲方工程師、現場成本確認。進尺深度控制。如果實際地質持力層標高與鉆探報告持力層標高相差超過2米，需重點上報。項目部應派專人進行旁站、監督，每個鉆孔的照片必須存檔及形成書面記錄。（五）地下室設計控制要素地下停車方式：地下停車，若做地下停車，則優先考慮分戶停車，不宜設置全拉通/集中式車庫。地下停車。地下室成本控制建議：控制項目成本控制建議控制階段核實階段地下室車位數1、地上車位最大化：結合當地情況，與政府部門溝通多做地面3、避免行車道靠外墻布置，避免布置平行或斜向車位。產品策劃階段方案階段地下室范圍及層數1、確定地下室范圍：地下室輪廓線應方正簡潔，無用的面積一定剔除；宜使上部建筑盡量分布在地下室輪廓范圍內且盡量靠邊。2、地下室的邊線應盡量與上部建筑平行，柱網布置應符合車位及行車道模數，達到緊湊布置。3、地下室層數越少越好，滿足規范地下室面積越小越好。產品策劃階段方案階段人防面積及布置1、與當地政府部門溝通，盡量不做或少做人防地下室。2、結合政策及項目情況，綜合分析是否異地建設或繳納費用更有利。354、項目人防區應集中布置；人防口部設施應布置在不影響停車的地方。5、人防區應安排在最底層，并盡量利用塔樓下方及其他不便布車的空間布置人防設施。產品策劃階段方案階段輪廓線123產品策劃階段方案階段柱網布置1、柱網尺寸應符合停車模數，達到最緊湊布置。2、盡量不要出現一車或兩車的小柱距，盡量三車均勻布置。產品策劃階段方案階段布車方式1、首先選用垂直停車方式，盡量不要出現斜向或平行停車。2（5.5-6米。3、塔樓與地下室之間不宜僅作純粹的連接通道，應安排兩側停車。4、盡量避免行車道靠邊墻的情況。產品策劃階段方案階段設備用房1、開閉所、發電機房、變配電房、生活水泵房嚴禁設置在住宅（）2、設備用房應盡量利用塔樓及周邊空間設置，盡量避免占用車位，不應占用最優位置的停車位。3、消防水池、配電小間、報警閥間應設置在塔樓下部；消防水泵房、風機房盡可能設于塔樓下部。4高空排放。產品策劃階段方案階段人防布置1、人防口部盡量布置在塔樓下方或其他不方便停車地方。2、相鄰防護單元的人防出入口應盡量合并。3、防護單元的劃分應盡量和防火分區的劃分吻合；避免出現跨越或錯位。產品策劃階段方案階段排水找坡樓地面及結構頂板宜優先考慮結構找坡。產品策劃階段方案階段管網布置1、盡量使主風道，靠近車道邊側設置。2、風道寬度盡量控制在1.2米以內，使風道下面不設噴淋。3、電纜橋架、設備管線盡量與風道平行設置；盡量不要設置在風道下方。4、各類管線交叉點不要設置在主車道處。產品策劃階段方案階段車庫標高基坑支護、降水及土石方成本。產品策劃階段方案階段地下室布置層數：能做半地下車庫，盡量少做或不做全地庫；地下室層數越少越好、原則是地下室盡量布置在地下一層：成本結論：A（最經濟）＜D＜B＜C人防地下室合理位置：多層人防地下室合理位置：影響地下室成本的其他因素：0.3m30元/㎡。地下室頂板優先考慮結構找坡，可省去頂板建筑找坡層（細石砼配鋼筋網片）。消防車道盡量避免布置在地下室頂板上，以控制地下室結構成本。最優的地庫布局。如設置地下大堂，盡量靠近交通核，不占用車位。層高：1500，則污水管設在地下室頂板之上。注：風管可根據當地標準進行考慮，常規在320~400mm。因素，覆土厚度應按當地凍土厚度，和走管及構造所需非凍土厚度確定。成本控制專篇成本控制專篇49 注：風管可根據當地標準進行考慮，常規在320~400mm。H12200。柱網1800x4800600x6007800x800081008400深也應相應加大。成本控制專篇成本控制專篇PAGE74 3)觀感要求不高，且符合條件的項目可以采用改進型小柱網設計。此柱網在配合天然基礎時成本有一定的節約，當采用其它基礎形式時，須進行全方位成本計算判定方可使用。3)觀感要求不高，且符合條件的項目可以采用改進型小柱網設計。此柱網在配合天然基礎時成本有一定的節約，當采用其它基礎形式時，須進行全方位成本計算判定方可使用。（六）豎向設計方案控制對不平整地塊或與周邊道路有較大高差地塊，規劃方案豎向設計標高的確定，應在滿足與地塊周邊即有市政道路銜接的基礎上，分析方案豎向布置對土方挖填的影響，合理確定各臺地豎向標高，盡量使各棟建筑±0.00標高與現狀標高接近，減少土方工程量。200mm減少地面排水設施投入；同時應盡量降低場地排水坡度。滿足規范的前提下，應盡可能因地制宜，減少土石方工程量：8%時，可采用平坡式布置。8%1.5~3.0m應設擋土墻或護坡聯系。8%中，地下車庫應采用分片區、分標高的設置模式。主要室外活動場地、運動場地及中心綠地等，宜結合填方區設置。方、邊坡擋墻等成本進行多方案比選，選擇成本最優方案。在滿足規范及產品品質的情況下，適當抬高豎向標高。下圖為平坡式：下圖為臺地式：（七）土石方控制要素設計階段：嚴格控制土方量、做到場地自平衡。方量，減少外運，避免重復運輸。住區內道路順應地勢起伏，有效減少場平土方量；充分利用地形特點，有效減少地基處理費用，提升環境品質。市政路高于場地標高時，可充分利用高差設計地下室空間，減少挖方、填方成本。小。開挖。論證。招采階段：土方開挖前方案須結合勘察報告，勘察報告中有石方工程的，建議須在招標及合同中體現。明確一定規格的石方列入土方工程。行折算（可考慮砂石折價后包干）。位優勢，降低外運談判單價。工程施工階段：土方單位進場前應做好原始地面標高、地形圖測量繪制工作，由三方簽字確認。合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖”。需考慮內倒運距以及對后期開發、分部施工沒有影響，避免場內二、三次倒運。慮擋土墻施工方案及對后期小區道路影響?？刂崎_挖范圍、規劃土方上下交付標高。如為總價包干，則進場前布置原始場地方格圖，挖到砂層，進行二次方格圖測繪。域和批次盡量同期結算或納入同一施工單位或界面劃分清晰，避免后期爭議、扯皮。（八）基坑支護工程控制要素設計階段：排樁等；各類型支護的成本大致按以上方案順序遞增。引進專業單位對方案進行經濟性評審。深基坑施工的出現，從而降低工程造價。參與評審基坑支護方案的經濟合理性，結合土方平衡盡量放坡處理。支護面積。的側壓力越大，由此帶來的基坑支護方案的費用越高；基坑深度的優化實際上是地下室埋深的優化。設計須提供支護比選方案，成本配合。達到5m以上的深基坑，優先考慮階梯放坡。招采階段：（進行設計/施工圖評審。復雜程度低，應采用總價包干。無價格依據。工程施工階段成本控制：錄的真實性；攪拌樁、圍護樁提供打樁記錄，供成本結算使用。盡量減少鋼管樁超期回收，結算時清點實際打樁數量，確定可回收及不可回收數量。（九）基礎工程控制要素設計階段選擇基礎型式時應盡量考慮市場價格。各類型基礎的成本大致按以下順序遞增：天然淺地基基礎、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。（式等）以供比選；多方案比選確定基礎形式，平衡進度和成本的關系。根據地質條件及現場情況，合理布置樁位?；A工程必須由設計、工程、成本參與方案評審后方可確定。載力取值，取值越高，樁數越少；泳池、地庫等下沉構件嚴格按照地下水位，考