房地產(chǎn)估價案例與分析真題匯編2問答題第1題、某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房地產(chǎn)區(qū)進(jìn)行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積3500m2，總建筑面積4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到估價報告后，頗感不解，因為其實際投入成本已達(dá)960元/m2，而且還未考慮開發(fā)利潤及利息；而評估公司認(rèn)為自己的評估結(jié)果是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的?________我的答案：我的答案：參考答案：1．首先應(yīng)明確估價目的，不是因為轉(zhuǎn)讓而估價，而是因為抵押而估價，一般應(yīng)采用保守謹(jǐn)慎的原則，抵押價值比公開市場價值要低是合理的。2．房地產(chǎn)估價中采用的是客觀成本，并非其實際投入的成本，客觀成本比實際成本低，不僅是可能的，也是正常的。3．房地產(chǎn)價格主要是由市場供求關(guān)系決定的，當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)該下調(diào)評估價值，這是必需的。4．盡管該宗房地產(chǎn)2002年1月竣工，還是比較新的，物質(zhì)折舊可能不大，但不排除其功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊可能比較大，故而使房地產(chǎn)整體價值較大下降也是完全可能的。答案解析：第2題、某企業(yè)購得一個已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1～4層為商業(yè)裙樓，5～27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5～8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。________我的答案：我的答案：參考答案：1．題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5～8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價。2．具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù)；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。3．除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運(yùn)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。答案解析：有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日起計。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。第3題、請問根據(jù)上述資料你能否決定購買?為什么?________我的答案：我的答案：參考答案：根據(jù)題意將轉(zhuǎn)讓時間確定為租期2年屆滿，即2003年10月12日，以此作為估價時點，用收益法來計算此臨街商鋪的收益價格。又假設(shè)今后商鋪出租的月租金均為50000元(此假設(shè)有不盡合理之處，怎么可能在今后長達(dá)37年的時間中，租金會一直不變呢?)，同時也假設(shè)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%保持不變，即每月的租金凈收入為50000×(1-10%)=4.5(萬元)，n=(40-3)年=37×12=444(月)折現(xiàn)率取期望收益率10%同樣假定為37年不變，在上述前提下可以直接計算此商鋪在未來37年的收益價格為：由計算的收益價格526.443萬元來看，即如果每月的毛租金5萬元不變，綜合稅率10%不變，期望收益率10%不變，則510萬元的轉(zhuǎn)讓價還是值得的，作為長期投資可以接受(實際上還應(yīng)考慮商鋪每隔3～5年的裝修費(fèi)用)。答案解析：單項選擇題甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要三年時間，目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后三年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：第4題、甲公司擬以其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是()。A.因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)比現(xiàn)時同類房屋售價高B.因為預(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)予以調(diào)低C.該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值D.該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價我的答案：參考答案：C答案解析：賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下簡稱合同1)和房屋裝修合同(以下簡稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清購房款。交房后甲按合同2開始進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向所在地房地產(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確答案。第5題、估價時點應(yīng)是()。A.2002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日D.2002年7月25日以后的某一天我的答案：參考答案：B答案解析：第6題、估價的價值范圍應(yīng)是()。A.合同中規(guī)定的購房款B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定裝修費(fèi)的10%C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定裝修費(fèi)的70%D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定全部裝修費(fèi)我的答案：參考答案：A答案解析：某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行估價，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元。問：第7題、確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據(jù)是()。A.1200萬元加100萬元B.1280萬元加100萬元C.1200萬元D.1280萬元我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、設(shè)以上最終確定的價格為P，若為投保火險而對商場進(jìn)行估價，則評估價值為()。A.PB.P加上商場的土地使用權(quán)價格C.P減去商場的土地使用權(quán)價格D.P加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金我的答案：參考答案：C答案解析：某工廠有一處臨街廠房，占地面積900m2，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650元/m2和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250元/m2；而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/m2。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/m2。問：第9題、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2001年5月9日，其合理的評估價值約為()萬元。A.315.0B.216.0C.295.2D.333.0我的答案：參考答案：B答案解析：第10題、假設(shè)規(guī)劃允許將其改造裝修為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為()萬元。A.603B.522C.450D.549我的答案：參考答案：D答案解析：回答下列選擇題：第11題、下列說法中錯誤的是()。A.在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值不能采用成本法B.在同一個在建工程估價項目中不能同時采用成本法和假設(shè)開發(fā)法C.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法D.在房地產(chǎn)抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的我的答案：參考答案：B答案解析：第12題、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會有較大差異。在同一層商場內(nèi)，對其租金起最終決定作用的因素是()。A.是否靠近樓梯B.是否靠近拐角C.營業(yè)額的大小D.臨街面寬窄我的答案：參考答案：D答案解析：第13題、下列估價目的的估價結(jié)果中肯定不是公開市場價值的是()。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估B.房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價格評估C.房地產(chǎn)抵押價格評估D.房地產(chǎn)拍賣底價評估我的答案：參考答案：D答案解析：指錯題第14題、封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)和限制條件(略)××商業(yè)城部分商鋪估價結(jié)果報告一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)二、估價方：××房地產(chǎn)估價事務(wù)所(法定代表人、住所略)三、估價對象估價對象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001～3009號商鋪，總建筑面積為547.15m2。××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地地勢平坦且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。××商業(yè)城為一綜合性百貨商場。其中1層經(jīng)營化妝品及女裝，2層、3層經(jīng)營男女裝，4層經(jīng)營家用電器及床上用品，5層為兒童樂園，6層為辦公及娛樂場所。根據(jù)實地查勘及業(yè)主介紹，3層鋪位(3001～3009號)經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。四、估價目的為××有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)而評估估價對象的公開市場值。五、估價時點2002年6月20日。六、價值定義(略)七、估價依據(jù)(略)八、估價原則(略)九、估價方法估價人員深入細(xì)致地分析了估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料以及所搜集的相關(guān)資料，在實地查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進(jìn)行估價，并將兩種方法的估價結(jié)果加以綜合，確定最終估價值。市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。十、估價結(jié)果××有限公司委托評估的位于××路××商業(yè)城三層的3001～3009號商鋪，建筑面積合計為547.15m2，該部分房地產(chǎn)在估價時點的公開市場價值為398萬港元(大寫港幣叁佰玖拾捌萬元整)，折合人民幣426萬元(大寫人民幣肆佰貳拾陸萬元整)(港幣：人民幣=1:1.07)十一、估價人員(略)十二、估價作業(yè)日期(略)十三、估價報告應(yīng)用的有效期(略)估價技術(shù)報告一、個別因素分析××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地地勢平坦且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。二、區(qū)域因素分析(略)三、市場背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價方法選用(略)六、估價測算過程(一)運(yùn)用市場比較法估價由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為類似的三個可比實例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并做出修正后，得出估價對象的價值。具體估價測算過程如下：1．交易情況修正可比實例A、B、C均為正常交易的價格，和估價對象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。2．交易日期修正有關(guān)統(tǒng)計部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)市場價格略有下調(diào)，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓及住宅。上述三個可比實例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易日期修正。3．個別因素修正以上選擇的三宗可比實例的個別因素與估價對象情況有所差異(詳述略)，故進(jìn)行個別因素修正。4．區(qū)域因素修正可比實例A與估價對象屬于同一區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之××商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例A。可比實例B與估價對象屬于同一區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之××商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實例B。可比實例C與估價對象屬于同一區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之××商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例C。5．求取比準(zhǔn)價格平均比準(zhǔn)價格單價=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)故采用市場比較法估價××商業(yè)城3層3001～3009號商鋪的公開市場價值總額為：547.15m2×7294港元/m2=3990912(港元)取整為399萬港元。(二)運(yùn)用收益法估價由于預(yù)測未來收益水平比較穩(wěn)定，市場發(fā)展平穩(wěn)，有限年期使用，故采用下列收益法公式：資本化率取9%。(1)估算年租金收入經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：該物業(yè)客觀租金水平取人民幣85元/m2建筑面積·月(該費(fèi)用不包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi))，則年收益為：85元/m2·月×12月=1020元/m2。(2)計算年出租費(fèi)用維修費(fèi)：按年收益的3%計算，年維修費(fèi)=1020元/m2×3%=30.6元/m2房產(chǎn)稅：建筑物購建價格×70%×1.2%=65.1(元/m2)保險費(fèi)：建筑物投保時的購建價格×2.5%=19.4(元/m2)營業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)合計取年租金收入的16.576%，為1020元/m2×16.576%=169.1元/m2收年總費(fèi)用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2)(3)估算年凈收益1020-284=736(元/m2)(4)求取收益價格剩余使用年限為34年，則收益價格單價(港元：人民幣=1:1.07)故采用收益法估價××商業(yè)城第三層3001～3009號商鋪的公開市場價值總額為：7235港元/m2×547.15m2=3958465港元，取整為396萬港元。七、估價結(jié)果確定將上述兩種方法的估價結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價值：最終估價值=(399+396)/2=398(萬港元)綜上所述，××商業(yè)城三層3001～3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。附件(略)________我的答案：我的答案：參考答案：本估價報告有如下之錯誤及不足：1．估價結(jié)果報告中，估價對象××商業(yè)城土地權(quán)益狀況未有介紹，土地使用權(quán)何時出讓，使用年限起止時間、土地級別等均應(yīng)詳細(xì)說明。2．在估價技術(shù)報告中適用的可比實例A為××酒店，雖屬商業(yè)類物業(yè)，但為旅店，與估價對象商鋪小類不相同，故而不甚適當(dāng)。3．可比實例C為××大廈，不知是百貨大樓還是寫字樓，如是辦公大廈，則亦不恰當(dāng)。4．區(qū)域因素修正中，可比實例A的描述性語言：“估價對象所處之××商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例”，與表格中的繁華程度(高)、修正系數(shù)為100/103并不符合，應(yīng)是“可比實例A所處之區(qū)域條件略優(yōu)于估價對象所處之××商業(yè)城”，故作減價調(diào)整。5．與上同理，可比實例B所處之區(qū)域條件略劣于估價對象所處之××商業(yè)城，應(yīng)作增價調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為100/98。6．與上同理，可比實例C所處之區(qū)域條件略優(yōu)于估價對象所處之××商業(yè)城，應(yīng)做減價調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為100/102。7．收益法中，資本化率為什么取9%的理由未見說明。8．計算年出租費(fèi)用中，建筑物購建價格是多少，未有說明。從題意分析，應(yīng)是7750元/m2，但沒有出處。9．建筑物投保時的購建價格與上相同，應(yīng)為7750元/m2，未有出處。10．求取收益價格中，剩余使用年限為34年，從何處來，未有說明。11．今后34年中(2002年6月20日～2036年6月19日)，年凈收益736元/m2始終保持不變未有說明，是否可能。12．資本化率在34中也一直保持不變，亦未說明。13．收益法公開市場價7235×547.15=3958630.25港元，略有誤差。14．最后的估價結(jié)果確定中，也要用人民幣表示為426萬元。答案解析：指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤第15題、甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進(jìn)行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000m2，其中1層有600m2為酒店大堂，900m2出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設(shè)施；其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40m2；會議室5間，建筑面積共500m2；自用辦公室3間，建筑面積共300m2。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)