房地產估價理論與方法真題匯編11單項選擇題第1題、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統價值評估業務范疇的是()。A.高層建筑地價分攤B.房地產投資價值評估C.因環境污染導致的房地產價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業損失評估我的答案：參考答案：B答案解析：第2題、從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是()。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實際成交價格D.合格估價師的重新估價結果我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、一個估價項目中的估價時點，本質上是由()決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、房地產供給有限特性的本質是()。A.土地的總量有限B.房地產的不可移動性C.房地產的獨一無二性D.房地產的價值量大我的答案：參考答案：B答案解析：第5題、下列土地狀況中，不屬于土地權益狀況的是()。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權利性質我的答案：參考答案：C答案解析：第6題、某在建工程在假定未設立法定優先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元，同時還有一筆貸款成數為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為()萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000我的答案：參考答案：B答案解析：第7題、某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/m2，房地產總價為2000萬元，樓面地價為1200元/m2。該宗土地的總價為()萬元。A.96B.192C.240D.480我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、下列購買某宗房地產付款方式中，對買方而言最經濟的是(假定年折現率是6%)()。A.現在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付D.現在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付我的答案：參考答案：A答案解析：第9題、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經濟距離我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是()。A.降低房地產開發貸款利率B.增加土地有效供給C.降低契稅D.提高購房貸款利率我的答案：參考答案：C答案解析：第11題、某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的()。A.技術上的可能B.經濟上的可行C.價值最大化D.法律上許可我的答案：參考答案：D答案解析：第12題、有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于()。A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長我的答案：參考答案：A答案解析：第13題、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2，經調查，其成交價格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是()元/m2。A.8571B.10000C.13393D.15625我的答案：參考答案：B答案解析：第14題、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為()元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964我的答案：參考答案：A答案解析：第15題、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2(甲別墅的裝修標準為800元/m2)，因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為()元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580我的答案：參考答案：B答案解析：(8000-1000+800)/1.1=7091(元/m2)。第16題、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是()。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3我的答案：參考答案：A答案解析：甲、乙實例與估價對象最相似(均為底層商鋪)，故取較高的權重。第17題、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90我的答案：參考答案：A答案解析：該寫字樓的報酬率=無風險報酬率+風險報酬率=6%×(1+25%)=7.5%。設該寫字樓目前的收益價格為V，依據公式V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t，則V=400×(1-30%)/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]+V×(1+20%)×(1-6%)/(1+7.5%)5，解得V=5286.72(萬元)。第18題、某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報酬率為6%，則現在的承租人權益價值為()萬元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22我的答案：參考答案：A答案解析：根據公式V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，則V=(3.5-3)×365×500/6%×[1-1/(1+6%)18]=98.80(萬元)。第19題、下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值我的答案：參考答案：B答案解析：運營費用不包含房地產的折舊額，這里的房地產折舊額是指會計上的建筑物折舊費、土地取得費用的攤銷，而不包含壽命比整體建筑物經濟壽命短的構件、設備、裝飾裝修等的折舊費。因為它們的購置成本是確實發生的，因此其折舊費應包含在運營費用中。C項是正確的說法，但要注意的是通常情況下的前提，在投資價值評估和租約期內凈收益的求取中，應使用實際收益值。第20題、下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是()。A.毛租金乘數法B.潛在毛收入乘數法C.有效毛收入乘數法D.凈收益乘數法我的答案：參考答案：C答案解析：第21題、某商品住宅項目的土地取得費用、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為()。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%我的答案：參考答案：B答案解析：投資利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用)，開發利潤=20%×(600+900+50+60)=322(萬元)，成本利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息)×100%=322/(600+900+50+60+150)]×100%=18.30%。第22題、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是()。A.投資價值B.謹慎價值C.快速變現值D.市場價值我的答案：參考答案：D答案解析：被征收房屋室內自行裝飾裝修的補償費單獨計算的，其標準是該自行裝飾裝修部分的市場價值，具體由征收人和被征收人協商確定；協商不成的，可以委托房地產估價機構評估確定。第23題、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時投入的費用為255萬元，現時重新購建價格為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為()萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17我的答案：參考答案：C答案解析：因為建筑物經濟壽命早于土地使用期限而結束，應按建筑物經濟壽命計算建筑物折舊，故N=60年，D=C(1-R)/N=350×(1-3%)/60=5.658萬元)，Et=D×f=5.658×15=84.88(萬元)。第24題、下列房地產開發成本中，屬于基礎設施建設費的是()。A.圍墻工程費B.電力設施工程費C.居委會用房建設費D.人防工程費我的答案：參考答案：B答案解析：開發成本中的基礎設施建設費，包括城市規劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視等設施的建設費。圍墻工程費屬于建筑安裝工程費，居委會用房建設費屬于公共配套設施建設費，人防工程費屬于開發期間稅費。第25題、參與房地產開發用地掛牌交易的各房地產開發企業報價相差懸殊，其根本原因是()。A.各房地產開發企業采用不同的估價方法衡量開發用地價值B.各房地產開發企業掌握開發用地的信息不夠對稱C.各房地產開發企業選取開發用地利用方式的規劃條件不一致D.各房地產開發企業均是以自身條件為依據衡量開發用地的投資價值我的答案：參考答案：D答案解析：第26題、假設開發法估價在選取估價對象最佳開發利用方式時，其中最重要的是選取()。A.最佳用途B.最佳規模C.最佳集約度D.最佳開發時機我的答案：參考答案：A答案解析：第27題、現擬開發建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現率為10%。則測算該寫字樓開發完成后的現值是()萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800我的答案：參考答案：A答案解析：1.6×8000/(1+10%)3=9616.83萬元。第28題、某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經完成地上一層結構部分。半年后開始預售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內均勻實現，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發法評估該在建工程價值中對開發完成后的價值進行折現時的折現期分別為()。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年我的答案：參考答案：A答案解析：首先明確估價時點，估價時點是在半年前一次性付款取得土地之時，用成本法計算該在建工程中土地取得費用的投資利息應為0.5年，而對采用假設開發法計算該在建工程開發完成后的價值對于估價時點應折現為1年。在現金流量折現法中，估價對象開發完成后價值是在估價時點之后未來某時點市場狀況下，未來房地產狀況下的價值，此題中既有預售也有延遲銷售，由于在整個銷售期(1年)中均勻銷售，可視為在銷售期期中一次性售完，此時距估價時點為1年，因此折現期為1年。第29題、某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現在要預測該類房地產的未來價格，應選用的預測方法()。A.平均發展速度法B.平均增減量法C.數學曲線擬合法D.中位數法我的答案：參考答案：C答案解析：第30題、某類房地產2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產2010年的價格為()元/m2。某類房地產2005年～2009年的價格(單位：元/m2)A.8460B.8500C.8790D.8838我的答案：參考答案：B答案解析：該房地產價格逐年上漲額的加權平均數d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338(元/m2)，則2010年的價格=6810+338×5=8500(萬元)。第31題、用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲=1480+80i，乙類房地產的價格變化趨勢為V乙=1500+60i，則該兩類房地產的價格增長潛力相比()。A.甲類房地產比乙類房地產強B.乙類房地產比甲類房地產強C.該兩類房地產強弱程度相同D.該兩類房地產強弱程度不可比我的答案：參考答案：A答案解析：由直線趨勢法公式可知，i＞1。當i＞1時，1480+80i-(1500+60i)＞0，故甲類房地產比乙類房地產的價格增長潛力強。第32題、某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設標準深度為24m，則根據四三二一法則，其路線價為()元/m2。A.2025B.2250C.2700D.3000我的答案：參考答案：B答案解析：設臨街寬度為50m的標準宗地價格為x萬元，根據四三二一法則，243=x×(40%+30%+20%)，解得x=270萬元。路線價=2700000/(50×24)=2250(元/m2)。第33題、某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應的土地單價為4500元/m2，現允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1%，則理論上因容積率提高應補交的地價款為()萬元。A.1125B.1800C.2250D.3375我的答案：參考答案：A答案解析：樓面地價=土地單價/容積率，當容積率為3時，該宗土地的樓面地價=4500/3=1500(元/m2)；依題意，當容積率為5時，該宗土地的樓面地價為1500×(1-20%)=1200(元/m2)。補地總價=(1200×5-1500×3)×7500=11250000元=1125(萬元)。第34題、下列關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是()。A.任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘B.對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解C.實地查勘的內容包括估價對象的實物和區位狀況，一般不涉及其權益狀況D.拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認可我的答案：參考答案：C答案解析：第35題、下列估價業務中，估價機構可以承接的是()。A.超出了估價機構業務范圍的估價業務B.估價機構的專業能力難以勝任的估價業務C.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業務D.承接后出現很大執業風險的估價業務我的答案：參考答案：C答案解析：多項選擇題第36題、下列關于房地產估價本質的說法，正確的有()。A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價C.房地產估價是為委托人提供價格保證D.房地產估價會有誤差，但誤差應在合理范圍內E.房地產估價既是一門科學也是一門藝術我的答案：參考答案：ADE答案解析：這道題考查的是房地產估價本質的五點認識。(B項)房地產估價是模擬市場定價而不是替代相關當事人為房地產定價；(C項)房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證。第37題、對部分或全部超出了自己專業勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有()。A.放棄這個項目B.努力學習，邊學邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業幫助我的答案：參考答案：AE答案解析：第38題、關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是()。A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現能力弱D.廠區內住宅通常比商品住宅小區內住宅的變現能力弱E.郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱我的答案：參考答案：ABC答案解析：(A項)一般廠房通常比標準廠房的通用性差，故其變現能力較弱；(B項)生地、毛地的開發程度較低，故其通常比熟地變現能力弱；(C項)大商鋪價值較高，故其通常比小商鋪變現能力弱。第39題、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于該房地產價格的說法，正確的有()。A.該房地產的實際價格等于名義價格B.該房地產的名義價格為50萬元C.該房地產的實際價格為50萬元D.該房地產的實際價格高于50萬元E.該房地產不存在名義價格我的答案：參考答案：ABC答案解析：(B項)評估市場價值所采用的折現率，是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率，而評估投資價值所采用的折現率；是某個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率。第40題、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有()。A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅D.國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E.在對某房地產進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評估我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第41題、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環境和景觀D.建筑規模E.外部配套設施我的答案：參考答案：ABCE答案解析：(D項)，建筑規模屬于實物因素。第42題、城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括()等。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途我的答案：參考答案：ACE答案解析：第43題、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括()。A.在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊E.在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正我的答案：參考答案：ACD答案解析：(B項)應選用保守的較低的收益估計值，(E項)應是不低估后續開發建設的必要支出及應得利潤。第44題、下列房地產中，難以采用市場法估價的有()。A.房地產開發用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房我的答案：參考答案：BCE答案解析：第45題、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為加年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則()。A.該房地產的收益價格為136.73萬元B.該房地產的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14D.該房地產的合理經營期限為15年E.該房地產的合理經營期限為20年我的答案：參考答案：BCD答案解析：第46題、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括()。A.應采用客觀成本而不是實際成本B.應采用實際成本而不是客觀成本C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整E.應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整我的答案：參考答案：ACD答案解析：第47題、在假設開發法的傳統方法中計算投資利息時，應計息的項目包括()。A.待開發房地產的價值B.待開發房地產取得的稅費C.續建開發成本D.銷售費用E.銷售稅金我的答案：參考答案：ABCD答案解析：(E項)注意在開發完成時發生的銷售費用不應計息。第48題、根據有關統計資料，對某類房地產價格統計數據整理如下表，其中，2006年的房地產價格統計數據缺失。則關于該類房地產價格的說法，正確的有()。某類房地產2004年～2009年的價格(單位：元/m2)A.利用平均增減量法模擬2006年的價格為7482元/m2B.利用平均增減量法預測2010年的價格為8826元/m2C.利用平均發展速度法模擬2006年的價格為7438元/m2D.利用平均發展速度法預測2010年的價格為7438元/m2E.無法利用平均增減量法預測2010年的價格為8873元/m2我的答案：參考答案：ABCE答案解析：利用平均增減量法，設2006年價格為x，該房地產價格逐年上漲額的平均數d=[(7130-6810)+(x-7130)+(7810-x)+(8150-7810)+(8490-8150)]/5=336(元/m2)，則x=6810+336×2=7482(元/m2)，據此預測該宗房地產2010年的價格=6810+336×6=8826(元/m2)。利用平均發展速度法，設2006年價格為x，該房地產價格逐年平均發展速度為t=(8490/6810)0.2=1.005，則x=6810×1.0052=7438(元/m2)，據此預測該宗房地產2010年價格為6810×1.0456=8873(元/m2)。第49題、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的()。A.容積率B.土地用途C.土地開發程度D.評估單位E.土地使用權性質我的答案：參考答案：ABE答案解析：明確基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的估價時點、土地用途、土地使用權性質、土地使用期限、土地條件和容積率。第50題、實際估價中，估價對象范圍的界定包括()的界定。A.實物構成范圍B.權益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍我的答案：參考答案：ABC答案解析：判斷題第51題、對于有租約限制的房地產，如果是為城市房屋拆遷補償目的而進行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應視為無租約限制的房地產進行估價。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第52題、在房地產估價中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第53題、甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰土地，甲土地單價為1.500元/m2，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元/m2，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經濟(土地報酬率為6%)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：甲土地樓面地價=土地單價/容積率=1500/4=375(元/m2)，乙土地樓面地價=1130/3=376.66(元/m2)，則投資甲地塊較乙地塊更經濟。第54題、在使用交通時間距離時，應采用與該房地產有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測量。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、房地產估價原則是為了使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：應是對同一估價對象在同一估價目的和同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。第56題、市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產的交易實例，對其成交價格進行適當處理后得到的結果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：選取可比實例除了應符合可比實例房地產是估價對象房地產的類似房地產外，還應符合可比實例的交易類型與估價目的吻合，可比實例的成交日期盡量接近估價時點和可比實例的成交價格盡量為正常市場價格的條件。第57題、在市場法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相似，與預設的估價結果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：應選取與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能先預設估價結果，以此作為選取可比實例的標準和依據。第58題、根據收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報酬率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越慢。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數為0.07，則該宗房地產的價格為25萬元。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：購買者要求的稅前現金流量=5×12%=0.6(萬元)，償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元)，抵押貸款金額=1.4/0.07=20(萬元)，該宗房地產價格=自有資金額+抵押貸款金額=5+20=25(萬元)。第60題、建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實際年齡。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、成本法是以房地產價格各個組成部分的累加為基礎來求取房地產價格的，適用于評估可獨立開發建設的整體房地產價格，不能用來評估局部房地產的價格。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：成本法也可評估局部房地產的價格。第62題、在假設開發法中，開發完成后的價值是指開發完成后的房地產狀況所對應的價值，開發完成后的價值對應的時間不一定是開發完成之時。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在傳統方法中，估價對象開發完成后價值是在估價時點市場狀況、未來房地產狀況下的價值；在現金流量折現法中，估價對象開發完成后價值是在估價時點之后、未來某時點市場狀況下，未來房地產狀況下的價值。第63題、在運用移動平均法預測房地產價格時，一般應按照房地產價格變化的同期長度進行移動平均。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：一般應按照房地產價格變化的周期長度進行移動平均。第64題、路線價法實質上是一種市場法，在求取路線價時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調整及房地產狀況調整。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：路線價法與一般的市場法主要有三點不同：一是不做“交易情況修正”和“市場狀況調整”；二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后進行“房地產狀況調整”，三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”。第65題、在實際估價中，應進行估價方法適用性分析，除因客觀因素導致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應選用，不得隨意取舍。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：計算題第66題、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%，請計算該房地產在2010年10月1日的價值。______我的答案：我的答案：參考答案：1)總有效毛收入A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬元)；2)總運營費用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(萬元)；3)年凈收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元)，或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元)；4)土地總價L=40000/4×2100=2100(萬元)；5)年土地凈收益aL=2100×8%/[1—1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元)；6)年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=4448.99(萬元)；7)建筑物總價B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元)；8)房地產價值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)。答案解析：第67題、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2(含裝修、設備費)，專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。______我的答案：我的答案：參考答