房地產開發經營與管理真題匯編11單項選擇題第1題、房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是()。A.土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現性差D.土地使用權年限較長我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、房地產開發投資形成的供給是房地產市場上的()。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給我的答案：參考答案：A答案解析：第3題、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是()。A.區位選擇異常重要B.不易產生資本價值風險C.存在效益外溢D.易受政策影響我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、商品房開發市場通常是典型的()市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷我的答案：參考答案：B答案解析：由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產開發企業集中開發建設商品住房是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區域市場的新建住房開發項目較少，就容易形成區域性壟斷，導致壟斷多于競爭。第5題、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬m2，其中從2009年跨入2010年繼續施工的面積為300萬m2，恢復施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是()萬m2。A.500B.700C.800D.1000我的答案：參考答案：A答案解析：某房屋新開工面積是指報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期恢復施工的房屋面積。1000-(300+200)=500(萬m2)。第6題、從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然周期的()。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段我的答案：參考答案：B答案解析：在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加。第7題、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是()。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優先購買權取得的土地我的答案：參考答案：A答案解析：土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地。第8題、房地產開發項目施工階段的工程質量控制工作不包括()。A.對原材料的檢驗B.對配套設施的檢驗C.確立質量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度我的答案：參考答案：D答案解析：質量控制主要包括四個方面：對原材料的檢驗、對配套設施的檢驗、確立控制質量的具體措施和確立質量文件檔案制度。第9題、對房地產開發企業來說，下列房地產開發的工作內容中，屬于建設階段工作的是()。A.土地儲備B.銷售方案的細化C.建設項目的質量控制D.申領《建設用地規劃許可證》我的答案：參考答案：C答案解析：第10題、為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為()。A.認知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰定價法D.領導定價法我的答案：參考答案：B答案解析：成本加成定價法的表達式為：成本+成本×利潤率。第11題、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是()。A.有效市場＞滲透市場＞服務市場B.服務市場＞有效市場＞滲透市場C.有效市場＞服務市場＞滲透市場D.服務市場＞滲透市場＞有效市場我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是()存在差異性。A.房地產開發企業的特點B.城市區域功能C.購房者的需求D.城市地理環境我的答案：參考答案：C答案解析：第13題、對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的()分析。A.需求B.供給C.競爭D.市場占有率我的答案：參考答案：A答案解析：需求分析包括：需求預測、分析規劃和建設中的主要房地產開發項目、吸納率分析(具體包括市場吸納和空置的現狀與趨勢)、市場購買者的產品功能需求。第14題、我國對外籌資成本通常是在()利率的基礎上加一定的百分點(或基點)。A.紐約同業拆放B.中國香港同業拆放C.倫敦同業拆放D.新加坡同業拆放我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是()。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲我的答案：參考答案：B答案解析：實際利率i(1+r/m)m-1，設名義利率為12%，則按年計息，i=12%；按季計息，i=(1+12%/4)4-1=12.55%；按月計息，i=(1+12%/12)12-1=12.68%。年利率均相同，則實際利率按月計息最大，按年計息最小。第16題、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是()。A.5.16%B.6.16%C.6.5%D.8.74%我的答案：參考答案：B答案解析：實際利率=[(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)]-1=[(1+12%)/(1+5.5%)]-1=6.16%。第17題、某投資者將其商鋪出租經營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發生在年末。若折現率為6%，該商鋪凈租金收入的現值為()萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00我的答案：參考答案：C答案解析：因為每年遞增率和折現率相等即當s=i時，采用等比序列現值系數P=nAi/(1+i)=20×8/(1+6%)=150.94(萬元)第18題、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為()元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43我的答案：參考答案：A答案解析：該家庭第8年最后一個月的還款額A8×12=A1(1+i)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(萬元)第19題、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為10%，經營期為20年，如果每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為()萬元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75我的答案：參考答案：B答案解析：投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為Pi，1000×10%=100(萬元)。第20題、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了()。A.抵御通貨膨脹的影響B.提高資本金的投資收益率C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本我的答案：參考答案：B答案解析：第21題、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力()。A.達到了基準收益率的要求B.超過了基準收益率的要求C.未達到財務內部收益率的要求D.達到了財務內部收益率的要求我的答案：參考答案：A答案解析：如果某項目的FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。第22題、某項目凈現值和累計凈現值見下表，則該項目的動態投資回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92我的答案：參考答案：D答案解析：動態投資回收期=(累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1)+上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值=(4-1)+588.74/640.67=3.92(年)第23題、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為()萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31我的答案：參考答案：B答案解析：償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息資金，則每年應還本付息資金=5/1.3=3.846(萬元)，按月還本付息額=3.846/12=3205(元)，用等額序列支付現值系數公式，可得最大貸款額為y=A/i[1-1/(1+i)n]=3205/(12%÷12)×[1-1/(1+12%÷12)12×20]=291076(萬元)。第24題、下列房地產投資項目不確定因素中，屬于置業投資階段的主要不確定性因素的是()。A.建筑安裝工程費B.土地費用C.空置率D.容積率我的答案：參考答案：C答案解析：對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等；對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。第25題、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于()。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析我的答案：參考答案：A答案解析：最高土地取得價格是指開發項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。第26題、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過()確定是否進行投資。A.等待投資型期權估價B.放棄型期權估價C.成長型期權估價D.柔性期權估價我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、對房地產開發項目，不出現在項目投資現金流量表中的是()。A.銷售收入B.開發建設投資C.營業稅金及附加D.借貸本金償還我的答案：參考答案：D答案解析：第28題、下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是()。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產停業損失補償費D.土地補償費我的答案：參考答案：D答案解析：相對于股權融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權。第29題、下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是()。A.總投資估算表B.經營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經營稅金及附加估算表我的答案：參考答案：D答案解析：第30題、某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是()。A.發行可轉換債券B.發行普通股股票C.發行優先股股票D.發行公司債券我的答案：參考答案：D答案解析：第31題、在某房地產開發項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發項目將面臨()。A.政策風險B.市場風險C.財務風險D.信用風險我的答案：參考答案：A答案解析：第32題、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地()的70%。A.評估價值B.實際價值C.投資價值D.出讓金收入我的答案：參考答案：A答案解析：商業銀行規定以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。第33題、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是()。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.(本次貸款的月還款額+其他債務月償還額)/月均收入C.(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入D.(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償還額)/月均收入我的答案：參考答案：C答案解析：考核借款人還款能力，規定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入比控制在55%以下，其公式為：房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入；所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償付額)/月均收入。一定注意考試中題干的要求。第34題、市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于()。A.物業出租經營成本B.業主希望的投資回報率C.通貨膨脹率D.同類物業的市場供求關系我的答案：參考答案：D答案解析：第35題、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經營收入是()萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10我的答案：參考答案：C答案解析：月凈經營收入=有效毛收入-運營費用=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=100-100×(5%+2%)+100×3%-60=36(萬元)，注意：2011年教材將“經營費用”修訂為“運營費用”。多項選擇題第36題、下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有()。A.居住物業開發投資B.商業物業投資C.土地開發投資D.房地產開發投資E.房地產經營投資我的答案：參考答案：CDE答案解析：根據房地產業經濟活動類型的不同，可以將房地產投資劃分為從事土地開發活動的土地開發投資、從事各類房屋開發活動的房地產開發投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資。A、B選項屬于按物業類型來劃分的，按物業類型來劃分除A、B選項外，還包括工業物業投資、酒店和休閑娛樂設施投資和特殊物業投資，共5項。第37題、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有()。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產價格我的答案：參考答案：ACE答案解析：市場交易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格、房地產租金、房地產價格指數共9項；供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設周期和竣工房屋價值共10項，本題中的B、D選項屬于供給指標。第38題、下列社會經濟活動表現中，體現房地產市場功能的有()。A.商品住房限購政策導致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產開發企業愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導致美國次貸危機爆發E.通貨膨脹導致房地產重置成本增加我的答案：參考答案：ABC答案解析：第39題、關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有()。A.大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產開發企業不能直接委托分代理E.房地產開發企業最好在項目前期就確定好代理方式我的答案：參考答案：BCE答案解析：A選項錯在大型房地產機構一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售；D選項錯在房地產開發企業或業主還可以直接委托分代理。第40題、在各種市場方法調查中，網絡聯系方法的特點有()。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談我的答案：參考答案：AB答案解析：C、E選項屬于面訪的聯系方法的特點；D選項屬于電話訪問的聯系方法的特點。第41題、下列現金流量圖中，能表示的房地產開發投資模式有()。A.開發—銷售模式B.開發—持有出租—出售模式C.購買—持有出租—出售模式D.購買—更新改造—出售模式E.購買—更新改造—出租模式我的答案：參考答案：BC答案解析：第42題、對于“開發—銷售”模式下的房地產投資項目，分析其動態盈利能力時的計算期包括()。A.開發期B.論證決策期C.經營準備期D.經營期E.銷售期我的答案：參考答案：AE答案解析：對于房地產開發投資中項目類型為出售的，其動態盈利能力時的計算期為項目開發期與銷售期之和；對于房地產開發投資中項目類型為出租或自營的，其動態盈利能力時的計算期為開發期與經營期之和；當房地產開發為置業投資的，其動態盈利能力時的計算期為經營準備期和經營期之和。第43題、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有()。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產負債率D.財務凈現值E.償債備付率我的答案：參考答案：AB答案解析：對于開發經營期較短的出售型房地產項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態指標進行方案比選。第44題、下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有()。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法我的答案：參考答案：DE答案解析：風險估計與評價常用的方法包括調查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。第45題、在風險分析中的風險估計階段，需要開發的工作包括()。A.風險估算B.分析風險概率分布情況C.辨識風險發生的原因D.檢驗各風險變量是否相關E.提出應對風險的建議我的答案：參考答案：AB答案解析：風險估計階段，包括的內容有風險發生的概率大小、風險概率分布情況和風險估算；C、D選項屬于風險辨識的內容；E選項屬于風險評價的內容。第46題、在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有()。A.項目用地B.房地產市場供需C.房價現狀及走勢D.交通運輸條件E.外圍基礎設施我的答案：參考答案：ADE答案解析：B、C選項是市場調查的內容。第47題、下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有()。A.土地出讓價款B.土地購置稅費C.基礎設施建設費D.水文地質勘測費E.土地開發工程費我的答案：參考答案：AB答案解析：土地費用包括劃撥土地的征收補償費、出讓土地的土地出讓價款(由國有土地使用權出讓金、土地開發成本和土地增值收益或溢價構成)、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價，除上述直接費用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關費用。C選項屬于勘察設計和前期工程費，D選項屬于房屋開發費。第48題、下列關于房地產權益融資的說法，正確的有()。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C.權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產權益融資E.權益融資主要來源于個人投資者我的答案：參考答案：BCD答案解析：對于A選項，資金融入方不需要還本付息；D選項，商業銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或者根本不參與房地產權益融資，E選項，權益融資主要來源于機構投資者而不是個人投資者。第49題、銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有()。A.分期發放貸款，對其現金情況進行監控B.對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于項目總投資的30%D.不向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款E.密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用我的答案：參考答案：ABDE答案解析：對于C選項，要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于開發項目總投資的35%。第50題、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.物業所處位置B.輻射區域的范圍C.建筑設備系統D.建造年代E.租戶類型我的答案：參考答案：ACE答案解析：對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統、物業管理水平和租戶類型。判斷題第51題、商品房開發投資和保障性住房建設投資都屬于房地產投資，無論何種類型的房地產投資，其目的都是為了營利。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：保障性住房建設投資注重的是房地產投資的社會效益。第52題、在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區范圍內國有土地使用權出讓市場。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區范圍內的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權出讓市場。第53題、土地儲備機構對土地開發過程中涉及的基礎設施建設和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第54題、在房地產市場分析中，區域房地產市場分析應側重于對具體房地產開發項目的競爭性分析和營銷建議。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：區域房地產市場分析應側重于對地區經濟分析、區位分析、市場供求與價格概括分析、市場趨勢分析等內容；項目房地產市場分析應側重于項目競爭分析和營銷建議。第55題、用期末慣例法進行現金流量分析時，假設在計息期內的所有收支均發生在該計息期的期末。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、房地產開發項目用于出租或自營時，開發期和經營期發生的期間費用均計入開發建設投資。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產開發用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，而經營期的期間費用計入運營費用。第57題、財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。第58題、金融機構在為房地產置業投資發放抵押貸款前，規定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率。第59題、在進行房地產投資項目盈虧平衡分析時，最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、在房地產開發項目策劃方案中，對擬開發項目應進行開發內容和規模的分析與選擇。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在房地產開發項目策劃方案中，除對擬開發項目應進行開發內容和規模的分析與選擇外，還應進行區位分析與選擇、開發時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結構的分析與選擇和產品經營方式的分析與選擇。第61題、房屋開發費中的公共