環保宣傳詩意既不環保，也沒收益，詩意海景房也許窮途末路！

對于海景房，國人有著迷之熱愛，總覺得面朝大海就可以春暖花開。然而，詩意不是收益，美景并不能直接轉換為金錢，并且過度迷戀導致過度開發，也許就連美景所有不保了。筆者此前多次撰文提示，海景不能作為投資的根據；事實也反復證明了這一點，例如山東威海地區的海景房，盡管已經是“白菜價”，盡管在霧霾嚴重的時候，美景所有沒有扭轉銷售頹勢。

更讓人憂心的是，針對海南房地產對于生態的破壞，近日中央環保督察組對海南房地產業進行了狠批。“鼓了錢袋，毀了生態”，海岸線砸到破壞和侵蝕，不僅美景不再，對于建成的房子，無形中也導致了安全隱患。

事實上，從國外成熟房地產投資者的經驗來看，旅游地產、養老地產早就已經是歷史垃圾堆的銷售名詞了；千萬不要被發展商這種“請君入甕”的銷售說辭所困惑；在資本博弈的房產投資市場中，開發商是處在消費者和投資者的對立面上的。因此，在房產市場趨勢不明朗，房價調節和下跌周期中，在對長遠環境的破壞過程中，雖然是人們公認的海景房也不會幸免，因素在于如下多種方面：

一、供應過剩，套現難

海景房的大量發展恰恰是一線都市限購之際，開發商不得不囤積三四線都市，以至于導致今日樓市分化，三四線都市的房屋數量供應遠遠超過了地方都市的承辦能力，空置率高企，價格攔腰仍然滯銷的狀況時有浮現。其中，特別是威海文登等地區，諸多地區的入住率不到30%，70%的海景房被外地投資客購買，沒有了真實的自住需求，也就沒有了真實的市場價格承辦能力。大量海景公寓住宅的空置導致了人口真空；除此之外，二手房交易市場的缺失，讓眾多國內投資海景房的投資人資本變成了鋼筋水泥堆砌而成的“死“資產：一手樓盤還剩一大堆呢，二手房的套現更加遙遙無期。

二、投資理念的誤區：沒有租金收入的海景房，不屬于房產投資范疇；

生活在海景房的憧憬是美好的，但沒有通過深思熟慮的盲目投資而注定失敗現實又是很殘酷的。每個海景房產擁有者還沉浸在房產財富迅速積累的“蜜月”情懷中；但當潮水終將退卻時，沒有購買力支撐的、房價過高的、超過中產階層承當能力的地區房價仍然無法長期維系，不管是不是海景房，水景房所有難逃價格下跌的厄運。

從海外房地產鈔票流角度分析海景房，基本不屬于房產投資范疇，而屬于奢侈品投資或收藏品投資類別，由于缺失了租金收益；租金回報率和資產增值是構成房產投資的兩個要素，缺一不可；由于喪失了租金，及房產的融資、抵押和套現功能，海景房儼然成為僅是賬面財富的死資產。

三、宜居？不適宜居？

筆者規避了“剛需”這個概念，由于容易混淆真正的需求和實際需求的也許；那么“宜居”指的是什么呢？就是說這個房子蓋起來，能不能讓人住進去，住進去會不會覺得舒服、覺得以便。部分海景公寓甚至小到30平米，大但是55平米，美名其曰好出租。而事實上，在就業機會和商業環境沒有提高之前，稀缺的不是海景，而是常駐人口，特別是真正剛性需求的人口——那些真正籌劃為了改善生活環境，來海濱之地居住生活的家庭；也只有有了人口，配套設立才會日趨成熟。設想一下，一種區域只有十來戶常駐人口，這樣的客流需求，讓商場、學校、醫院連平常水電的成本所有無法支付，更別說名師、專家帶來的優質服務了。

此外，對環境的破壞，事實上成為了壓垮海景房的最后一根稻草；海景所有沒有了，海景房尚有什么意義呢？當發展商盲目地擴張領土，用“旅游地產—海景如畫—遠離霧霾”成為開發商銷售房產的“標語”吸引買房人“接盤”，事實上這個過程已經完畢了開發商利潤的積累，卻將風險轉給了盲目購房的投資者；對環境的透支，事實上預示著此地變成“成熟社區”的盼望越來越渺茫，吸引不來人口，房價怎么漲上去，收益又怎么能