2023年房地產估價師之估價原理與方法提升訓練試

卷B卷附答案

單選題（共40題）

1、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是（）。

A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格

B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C.在房地產市場不景氣時，積算價格（未扣除經濟折舊）大大高于比準價格或收

益價格

D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高

賣價

【答案】C

2、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建

造新建筑物的費用之后的余額時，應以（）進行估價。

A.維持現狀前提

B.更新改造前提

C.改變用途前提

D.重新開發前提

【答案】D

3、某年1月30日購買某房地產的價格為1000美元/ni2,首付款為20%,余款

半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產以美元為基準的價格平

均每月比上月上漲現，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59：1,9月30日

為6.46：1。下列關于該房地產價格的說法，不正確的是（）。

A.該房地產的名義交易價格為人民幣6590元加2

B.該房地產的實際交易價格為人民幣6404元/m2

C.該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2

D.該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每

月比上月上漲幅度大于1%

【答案】D

4、下列（）房地產不是按用途來劃分的類型。

A.綜合房地產

B.出租房地產

C.辦公房地產

D.娛樂房地產

【答案】B

5、某工業用地總面積為3000m2,容積率為0.5,樓面地價為1000元/m2。現按

城市規劃擬變更為商業用地，容積率為4.0,相應的樓面地價為1500元/m2。

該改變用途理論上應補地價為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

6、關于收益遞增遞減原理揭示的規模報酬規律，假定以相同的比例來增加所有

的投入量（即規模的變化），則下列說法正確的是（）。

A.產出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.產出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.產出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.難以確定

【答案】A

7、生產資料是由

A.勞動者和勞動對象構成的

B.勞動對象和勞動資料構成的

C.勞動者和勞動資料構成的

D.勞動者、勞動對象、勞動資料構成的

【答案】B

8、下列哪項專著的成書，不是標志著中醫學理論體系的初步形成

A.《傷寒雜病論》

B.《黃帝內經》

C.《神農本草經》

D.《醫宗金鑒》

【答案】D

9、下列哪項不會因氣不攝Ifc導致

A.咯血

B.吐血

C.蚓血

D.發斑

【答案】D

10、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%,

房地產年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%,建筑物資本化率為

8%,則該房地產的價格為（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

【答案】C

H>（）年建設部發出了《關于建立房地產企業及執（從）業人員信用檔案系

統的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產估價機構和房地

產估價師在內的房地產企業及執（從）業人員信用檔案系統C

A.2001

B.2002

C.2003

D.2005

【答案】B

12、將房地產稱為物業的國家或地區是（）。

A.法國

B.意大利

C.日本

D.中國香港

【答案】D

13、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。

A.房地產的各項權利

B.受到其他房地產權利限制的房地產權利

C.受到其他各種限制的房地產權利

D.房地產的額外利益收益

【答案】C

14、循行特點為“離、合、出、入”的是

A.十二經脈

B.奇經八脈

C.十二經別

D.十五別絡

【答案】C

15、最高最佳利用原則要求評估價格應是在（）方式下，各種可能的使用方式

中能夠獲得最大利益的使用方式的估價結果。

A.合法使用

B.合法產權

C.合法處分

D.合法收益

【答案】A

16、在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是

（）o

A.未知、需要求取的待開發房地產的價值

B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

C.銷售稅費

D.開發成本、管理費用和銷售費用

【答案】B

17、下列關于假設開發法的表述中，不正確的是（）。

A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格所用成本法的倒算法

B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費

用

C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

D.假設開發通常測算的是一次性的價格剩余

【答案】C

18、簽訂了書面估價委托合同之后，應當至少明確（）能夠勝任該項目估價工

作的注冊房地產估價師擔任項目負責人。

A.一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無明確規定

【答案】A

19、“治痰先治氣”是的（）具體應用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津

【答案】A

20、下列對房地產建筑物權益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。

A.他項權利設立情況

B.維護情況和完損狀況

C.出租或占用情況

D.房屋所有權狀況

【答案】B

21、黑睛由何臟之精氣上注濡養

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】B

22、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬元，去年底

該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬

元，運營費用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設降低后的收益水

平在剩余收益期內保持不變，報酬率為&5機目前該酒店房地產的價值減損額

為（）萬元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

【答案】B

23、某房地產的建筑面積為2500m2,現狀價值為2000萬元，若現在將該房地

產拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續必要支出及應得利潤

為4000元/n）2,重建后的房地產市場價格為15000元/m2。該房地產的市場價值

為（）萬元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

【答案】C

24、關于估價方法選用的說法，正確的是（）。

A.舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法

B.估價范圍內房屋已空置，征收估價時不能選用收益法

C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調查困難，可不選用

D.已封頂的在建工程估價只能選用假設開發法

【答案】A

25、《素問-疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致

A.“脫衛”病

B.“脫營”病

C.“失精”病

D.“氣郁”病

【答案】B

26、運用（）估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。

A.抽檢法

B.平滑法

C.指數加權法

D.市場法

【答案】D

27、下列（）不是影響房地產價格的經濟因素。

A.經濟發展

B.金融政策

C.利率

D.匯率

【答案】B

28、威廉?阿朗索的在任意區位處的地租計算公式中，Pc表示（）。

A.單位面積土地上農產品的產量

B.市場上每單位農產品的價格

C.生產每單位農產品的成本

D.向市場運輸每單位農產品的成本

【答案】B

29、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為

60萬元，投資利息為140萬元，營業稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的

5.6%和2%,契稅稅率為4%,省接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）

萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】A

30、某商品房在建工程已完成工程的止常建設期為1年，實際建設期為1.5

年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限

為0.5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年。

在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續建設期應為（）年。

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5

【答案】D

31、某建筑物建筑面積為4000m2,經濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格

為2500元/m2,有效經過年數為15年，殘值率為5%,該建筑物現值為（）萬

兀。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

【答案】C

32、經濟全球化的實質決定了它的發展必然

A.有利于所有國家

B.有利于發達資本主義國家

C.有利于發展中國家

D.有利于社會主義國家

【答案】B

33、在具體的一個房地產估價項目中，價值時點究竟是現在還是過去或者未

來，是由（）決定的。

A.估價委托人

B.估價方法

C.注冊房地產估價師

D.估價目的

【答案】D

34、心開竅于舌的主要機理是

A.手少陰之別系連于舌本

B.心血榮于舌

C.心氣通于舌

D.舌為心之外候

【答案】A

35、最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產主義者同盟

B.德國社會民主工黨

C.俄國社會民主工黨（布）

D.中國共產黨

【答案】B

36、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為（）。

A.土地成本+建設成本

B.土地成本+建設成本+管理費用

C.土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用

D.開發完成后的房地產價值

【答案】C

37、某建筑物的建筑面積為120nl2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的

重置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計算該

建筑物當前的成新率為（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】B

38、數學曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。

A.指數曲線趨勢法

B.直線趨勢法

C.二次拋物線趨勢法

D.指數修勻法

【答案】B

39、某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發成本

為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售

費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%,則開發后的地價為（）元/平

方米。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

【答案】D

40、與臟腑無直接絡屬、相互無表里關系的是

A.十二經脈

B.奇經八脈

C.十二經別

D.十五別絡

【答案】B

多選題（共20題）

1、下列可以作為假設開發法適用的對象有（）。

A.待開發的土地

B.在建工程

C.有收益或有潛在收益的房地產

D.可裝修改造或可以改變用途的房地產E既無收益又很少發生交易的房地產

【答案】ABD

2、下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區位因素的有（）o

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環境景觀

D.土地開發程度

E.房屋完損等級

【答案】AD

3、比較法可用于（）的求取。

A.經營收入

B.空置率

C.報酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】ABC

4、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最

高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯E外部環境要素為最適當的組合

【答案】AC

5、收集交易實例及相關參考資料的途徑主要有（）。

A.走訪房地產交易當事人

B.訪問房地產經紀機構和房地產經紀人員

C.查閱政府和有關部門的房地產價格資料

D.根據分析和經驗得出客觀資料

E.同行之間相互提供

【答案】ABC

6、房地產供給形成的條件有（）。

A.供給計劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

【答案】CD

7、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的是（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】ABC

8、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。

A.己依法公告列入征收、征用范圍內的房地產

B.已滅失的房地產

C.有租約限制的房地產

D.整體資產中的房地產

E.手續不齊全的房地產

【答案】AC

9、房地產估價的三大基本方法是（）。

A.假設開發法

B.路線價法

C.市場法

D.成本法

E.收益法

【答案】CD

10、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的

B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實，在估價假設中設定為這些資料均

為真實合法有效的

【答案】CD

11、在求取凈收益中，運營費用包括()。

A.房地產保有環節的稅收

B.房地產折舊費

C.房屋保險費

D.房地產抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費

【答案】AC

12、在影響房地產價格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產狀況因

素、房地產市場因素、房地產交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括

()O

A.一般因素

B.客觀因素

C.經驗因素

D.區域因素

E.個別因素

【答案】AD

13、一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及

（）O

A.估價師聲明

B.估價假設和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術報告

E.估價結果報告

【答案】ABD

14、對帶租約的房地產進行估價，應考慮租約對價值產生影響的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房地產司法拍賣估價

C.房屋征收補償估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產火災險投保估價

【答案】ABD

15、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產稅

D.企業（個人）所得稅

E.房屋保險費

【答案】BD

16、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地

產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2

萬元，報酬率為8%,則（）。

A.該房地產的收益價格為136.73萬元

B.該房地產的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14

D.該房地產的合理經營期限為15年

E.該房地產的合理經營期限為20年

【答案】BCD

17、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件

B.通貨膨脹率

C.環境改善、基礎設施

D.利率因素E土地面積

【答案】BD

18、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況

【答案】A

19、下列費用中屬于運營費用的有（）。

A.房地產稅、保險費、人員工資、房地產折舊額

B.房地產稅、人員工資、維修費、所得稅

C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產稅

D.為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費

E.所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產折

舊額

【答案】CD

20、下列關于可比實例的說法中，正確的有（）。

A.可比實例一定是交易實例

B.可比實例不一定是交易實例

C.交易實例一定是可比實例

D.交易實例不一定是可比實例

E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

【答案】AD

大題（共10題）

一、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得

知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報

酬率為8虬請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設立法定

優先受償權下的市場價值一已抵押擔保的債權數額一其他法定優先受償款=未

設立法定優先受償權下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）一

其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解己抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

二、某幢寫字樓，土地面積4000戶，總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1口，土地使用權年限為2007年10月1目?2047年10月1日。現在獲

得類似的40余年土地使用權價格為5000元/nV,建筑物重建成本為3000元/

建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）

門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更

換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8

萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投

產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失

為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬

率為8機（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現值。

【答案】

三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，

取得40年商業用地土地使用雙，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費

用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據調

查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉

售價格的7隊房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600112；預計改造期為

1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2,現狀容積

率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價

為4000元/成；容積率每增加0.1,商業用地樓面地價下降5%,居住用地樓面

地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為

15%,改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根

據上述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)

【答案】假設開發法方案一：(從舊廠房到批發市場)從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發完成后的價值

VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉售。)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補地價十I日廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設成本及

管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87—585.71V0=-813.83

(萬元)

四、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

300001n2,經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2(含裝修、設備費)，

專業費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的

3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設期為2年，建筑安裝

費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內

均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，己使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/ni2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由

于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率

為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-11=88.93+0.2%C；⑥銷

售稅費：CX6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）

X35斤467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

CKD+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%O6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計算總價①建安成本：1200X30000=3600（萬元）；

②專業費用：3600X8斤288（萬元）；

五、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結

構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市

場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占

租金收入的8%,該房地產現時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8樂建筑

物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-O1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：a>2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

六、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6舟（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得

知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報

酬率為8%。請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設立法定

優先受償權下的市場價值一已抵押擔保的債權數額一其他法定優先受償款=未

設立法定優先受償權下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）一

其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解己抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

七、某宗房地產占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命

為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元加2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設

備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8虬

求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

八、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得

40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據調查，10年持

有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉

售價格的7隊房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預計改造期為

1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2,現狀容積率條

件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為

15%,改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設開發法方案一：(舊廠房一批發市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(l+R)n=1300.86/

(7.5%—

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(14-7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉售)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

契稅=(補地價十舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設成本及管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

九、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/n)2(含裝修、設備費)，

專業費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的

3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設期為2年，建筑安裝

費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60隊第二年投入40%,各年年內

均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，己使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/成，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85樂正常月租金為32元為2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由

于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率

為8虬請計算該建筑物的現時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200X8%=96