2015年上半年天津房地產估價師《制度與政策》：建設監理程序與管理試題本卷共分為2大題50小題,作答時間為180分鐘,總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中,只有1個事最符合題意)1、關于長期趨勢法的功用,下列說法不正確的有__。

A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整

D．長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏2、貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以確定.

A：房地產市場成交價格

B:房地產市場租賃價格

C:房地產市場成本價格

D：房地產市場評估價格

E：房地產估價機構必須加蓋公章3、能夠全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產圖是。（2009年試題）

A：地籍圖

B:房產分幅圖

C:房產分丘圖

D：房產分戶圖

E:執行層的組織協調4、在居住區控制性詳細規劃的控制體系指標中,建筑密度屬于.（2009年試題)

A：用地控制指標

B:環境容量控制指標

C：建筑形態控制指標

D:城市設計引導及控制指標

E：執行層的組織協調5、某企業總資產為150萬元,負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業的實收資本為__萬元。

A．95

B．100

C．120

D．1756、直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由（）決定的。

A．房地產的歷史價格資料

B．房地產的未來價格資料

C．房地產的現實價格資料

D．估價師選取的現時和未來的價格資料7、某宗房地產某年1月1日的成交價格為1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元／㎡,該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為美元／㎡（假設該年1月1日的匯率為1美元兌換6．7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6．4元人民幣）。

A：1051

B:1096

C：1100

D：1147

E：工業用地的監測點評估價格8、下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是__。

A．企業信用等級越高，信用等級系數值越高

B．貸款期限越長,期限系數值越大

C．項目風險越大，風險等級系數值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比,貸款方式系數值較低9、若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起13內向人民法院起訴。

A：15

B：20

C：30

D：60

E：執行層的組織協調10、某宗房地產交易，約定由買方實際支付給賣方3700元/m2,買賣中涉及的全部稅費由賣方承擔，在當地類似房地產交易賣方應承擔的稅費為正常價格的5。5％，買方應承擔的稅費為4%，則該宗房地產的正常價格為(）元/m2.

A．3507

B．3592

C．3627

D．3558

11、下列控制性詳細規劃指標中，不屬于建筑形態控制指標的是__.

A．建筑高度

B．建筑間距

C．建筑密度

D．建筑后退紅線距離12、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類.空心磚是指孔洞率不小于的磚。

A：5%

B：8%

C：10%

D：15％

E：執行層的組織協調13、下列費用中，不屬于土地費用的是__。

A．土地使用權出讓金

B．城市建設配套費

C．拆遷安置補償費

D．基礎設施建設費14、設立分支機構的房地產估價機構應具有房地產估價資質.

A：一級

B：二級

C:二級以上

D：三級

E:執行層的組織協調15、對于非出租的房產，以房產原值一次扣除__的余值為房產稅的計稅依據。

A．10％～20％

B．10％~30％

C．20％～30％

D．30%～40%16、城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價,則。

A：估價時點為未來，估價對象為未來狀況

B：估價時點與房地產狀況均為現在

C：估價時點為現在,估價對象為未來狀況

D：估價時點為現在，估價對象為過去狀況

E：工業用地的監測點評估價格17、某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％,安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%,該房地產的收益價格為（）萬元。

A．368

B．552

C．561

D．92018、設立房地產中介服務機構,應當向當地申請設立登記。

A：行政管理部門

B:房產管理部門

C:工商行政管理部門

D：中介管理部門

E：執行層的組織協調19、商業物業所處的位置不同,租金會有較大差異。在同一層商場內,對其租金起最終決定作用的因素是。

A:是否靠近樓梯

B：是否靠近拐角

C:營業額的大小

D：臨街面寬窄

E：工業用地的監測點評估價格20、債務人為自己的信用投保的為__。

A．財產損失保險

B．責任保險

C．保證保險

D．信用保險21、當開發項目用地面積一定時，決定項目可建筑面積數量的是.

A:容積率

B：建筑高度

C：建筑規模

D:建設工程

E:借款合同22、某宗地總面積為500m2，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200m2,容積率為（）。

A．0。4

B．2。4

C．1。2

D．2。523、用收益法計算房地產價格,若第七年凈收益為，年限為n，凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產價格V=。

A:

B：

C：

D：∞

E:工業用地的監測點評估價格24、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5％、城市維護建設稅7%、教育費附加3％，若銷售收入為700萬元,則應繳納兩稅一費的總額為__萬元.

A．55.0

B．38。5

C．105。0

D．23。625、某零售商業物業租約規定，基礎租金為35萬元/月，百分比租金標準為8%，若承租人本月的營業額為480萬元,則按常規計算的承租人本月應繳納的租金總額為__萬元。

A．35

B．37.8

C．38。4

D．73.4二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0。5分）1、據調查,某城市2008年初總家庭數為120萬戶,戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡／戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是萬㎡。

A：1260

B：1380

C:1440

D:2100

E:借款合同2、下列房地產中，不得設定抵押的有__.

A．共有房地產

B．未解決權屬爭議的房屋

C．已出租的房屋

D．被執法機關查封的房屋

E．經濟適用住房3、對房地產投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其__的風險因素。

A．變動可能性

B．影響重要性

C．發生經常性

D．類型歸屬性4、可比實例一般選取的數量范圍為__。

A．3～5

B．5～10

C．6~8

D．3~105、與企業的日常經營活動沒有直接關系的各項收入和支出是指。

A：營業利潤

B：營業支出

C：投資凈收益

D：營業外收支凈額

E：執行層的組織協調6、估價報告有效期應從__起計。

A．估價時點

B．估價作業期

C．出具估價報告之

D．簽訂估價委托合同之日7、影響需求價格彈性的主要因素有__。

A．商品的可替代程度

B．商品帶給消費者的效用

C．商品用途的多樣性

D．時間的長短

E．商品生產廠家的資質8、對零售商業物業進行分類的主要依據有__。

A．建筑規模

B．經營商品的特點

C．商業輻射區域的范圍

D．周圍環境

E．服務人口的收入水平9、建立房地產中介服務行業信用檔案的作用包括。

A：為各級政府部門和社會公眾監督房地產中介服務行業及執（從）業人員市場行為提供依據

B：為社會公眾查詢企業和個人信用、信息提供服務

C：為社會公眾對房地產中介服務領域違法、違規行為提供投訴途徑的信息管理系統

D:減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生

E：不能減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生10、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了的轉讓房地產開發項目條件.

A：以出讓方式取得的土地使用權

B:以劃撥方式取得的土地使用權

C：以轉讓方式取得的土地使用權

D：以出租方式取得的土地使用權

E：以抵押方式取得的土地使用權

11、下列市場調查的內容中,屬于可控因素調查的是__。

A．市場需求容量調查

B．消費者行為調查

C．市場營銷因素調查

D．競爭情況調查12、企業確定廣告預算的主要方法包括(）。

A．銷售百分比法

B．目標任務法

C．談判法

D．競爭對等法

E．量力而行法13、下列不屬于房地產拍賣特征的是。

A：房地產拍賣數量多,價值高

B:房地產拍賣的時間短

C:房地產拍賣法律性強

D：拍賣結束后續工作多

E:執行層的組織協調14、影響工程造價的主要因素包括.

A：基本構造要素的單位價格

B：基本構造要素的實物工程質量

C：基本構造要素的實物工程數量

D：基本構造要素的實物工程概況

E：基本構造要素的實物工程特點15、某套住宅的套內建筑面積價格為2600元/m2，已知使用面積為58m2,套內建筑面積為67m2，應分攤的共有建筑面積為6m2。該套住宅的建筑面積價格為（）元/m2。

A．2600。00

B．2386.30

C．2832。84

D．3003。4516、銀行個人住房貸款業務中發生的“假按揭”屬于風險．(2006年試題)

A:信用

B:管理

C：法律

D:操作

E：借款合同17、下列關于地役權,表述不正確的是。

A：地役權自地役權合同生效時設立

B：地役權的期限由當事人約定，可以超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限

C:土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外

D：地役權可以單獨抵押

E：已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記18、建設單位應當自領取施工許可證之日起__內開工。

A．15日

B．30日

C．3個月

D．6個月19、影響房地產價格的經濟因素主要有．【2006年考題】

A：經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平

B：社會發展狀況、房地產投機和城市化

C：財政收支及金融狀況、利率

D：物價、匯率、居民收入

E:人口數量、行政隸屬變更、居民收入20、在房地產市場的分類中，一級市場是指__.

A．土地使用權轉讓市場

B．新建商品房租售市場

C．土地使用權出讓市場

D．土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場21、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__方法進行測算.

A．平均增減量法

B．平均發展速度法

C．移動平均法

D．指數修勻法22、城市房屋拆遷當事人達成拆遷補償安置協議后,又產生糾紛的,如選擇仲裁方式，則__。

A．必須經房屋拆遷管理部門同意

B．前提條件是當事人必須自愿達成仲裁協議

C．實行“一裁終局制”

D．只有一方依據補償安置協議中的仲裁條款申請仲裁的，仲裁委員會不予受理

E．對仲裁結