北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司國企收購存量商品房項目可行性研究報告-土地儲備專項債券1、建設目標減少市場庫存，緩解房地產企業的資金壓力，并增加保障性住房的供應。這一舉措旨在通過國有企業的介入，有效遏制存量房的積壓，穩定市場預期，避免因過多存量房無法出售而導致的市場價格大幅波動。同時，通過優化存量房的利用，解決部分城市的住房供給問題，提升公共服務水平。通過收購已建成的存量商品房，可以有效減少市場上的庫存量，促進房地產市場的健康發展。通過收購和轉化存量房，可以激活房地產市場，促進房地產項目的交付和使用。2、發展背景自2023年1月開始我國收儲房政策內容逐步深化和細化，從試點探索到全面推廣，再到深化改革和明確目標，政策目標愈發清晰。總共經歷了萌芽及試點，制度研究、建設與細化，戰略明確與全面實施這三個階段。（1）萌芽及試點階段（2022年-2023年）2022年收儲房政策萌芽初顯，曾有多個城市發文提出公開收購商品房或商品住房，用作保障性租賃住房、安置房等，例如溫州市鹿城區國企曾多次發布《關于收購籌集保障性租賃住房房源的通告》，以公開收購方式籌集保障性租賃住房；濟南市國資委官網于2022年9月7日發布《收購存量房源助力租賃市場——集團公開采購社會優質存量房作為租賃儲備房源》等。2023年1月起，政策進入了試點階段，中國人民銀行印發了《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，設立了額度為1000億元的租賃住房貸款支持計劃，采取“先貸后借”的直達機制，按季度發放。選擇了重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市先行先試，探索市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。（2）制度研究、建設與細化階段（2024年初-2024年7月）在制度研究、細化與建設階段，明確了支持性貸款資金規模，政策從局部地區試點轉向全國縣級以上城市推廣，強調了“三規范”“三合適”，政策支持力度得到了加強。2024年4月30日政治局會議正式提出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。正式提出新一輪“去庫存”命題。2024年6月7日，國務院常務會議提到，要充分認識房地產市場供求關系的新變化，順應人民群眾對優質住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進。要加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產市場平穩健康發展。（3）戰略明確與全面實施階段（2024年7月開始）政策在全面深化改革的框架下，政策目標和執行路徑得到了進一步的明確和強化，標志著政策從規劃階段轉向全面落地實施。2024年7月30日，政治局會議提出“堅持消化存量與優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”，政策表述更明確，路徑和目標更清晰。近年來，隨著中國房地產市場的不斷調整和優化，政府在保障性住房建設方面采取了一系列創新措施。其中，“以購代建”模式作為一種新興的政策工具逐漸被提上日程，并在多個城市加速推廣。近期，深圳和珠海等地就實施了相關措施，這些政策不僅僅旨在增加保障房供應，還希望能夠解決商品房庫存問題，為房地產市場的穩定發展提供新的動力。2024年下半年或將是“收儲”政策落地關鍵期。3、項目建設的必要性（1）直接消化庫存，緩解市場壓力國企等主體收購存量房，最直接的效果就是能夠在短期內迅速減少市場上的房源供給量。在房地產市場庫存積壓的情況下，大量的存量房無法及時銷售出去，不僅給開發商帶來了巨大的資金壓力，也使得市場供需關系失衡。而國企等主體的收購行為，相當于為這些存量房找到了一個新的出口，直接消化了一部分庫存，大大緩解了市場壓力。（2）穩定市場預期，增強購房信心除了直接消化庫存外，國企等主體收購存量房還能起到穩定市場預期的作用。在房地產市場中，市場預期對購房者的決策起著至關重要的作用。如果市場預期不佳，購房者往往會持幣觀望，等待房價進一步下跌，這就會導致市場交易陷入低迷，庫存難以消化。而國企等主體的收購行為，向市場傳遞出了政府積極干預、穩定樓市的信號。這種信號能夠增強購房者的信心，讓他們相信政府有能力穩定房地產市場，避免房價大幅下跌。當購房者的信心增強后，他們就更有可能出手購房，從而促進市場交易，在一定程度上幫助消化庫存。（3）優化庫存結構，提高市場效率國企等主體收購存量房還有助于優化庫存結構，提高市場效率。在房地產市場中，不同區域、不同類型的房源庫存情況往往存在差異。一些地段較好、品質較高的房源可能供不應求，而一些地段偏遠、品質較差的房源則可能大量積壓。國企等主體在收購存量房時，可以有針對性地選擇那些地段較好、品質較高的房源，從而優化庫存結構。同時，國企等主體還可以通過對收購的房源進行改造、升級等方式，提高房源的品質和價值，使其更符合市場需求。這樣不僅可以提高市場效率，還能為購房者提供更多優質的選擇。項目可行性研究報告（2023年5月1日新版）編制大綱一、概論二、項目建設背景