52SpecificationofpropertyI 2 2 9 1黨政機關辦公區物業管理服務規范GB5768.2道路交通標志和標線第2部分：道路GB/T10001.1公共信息圖形GB/T36710公共機構辦公區節能運行管理GB/T43542機關辦公區域物業服務監管和評GB50140建筑滅火器配置設計GB50365空調通風系統運行管理DB52/T1738機關食堂餐飲節約管理3.1黨政機關辦公區officeareaofthePa3.223.3物業服務機構propertyservicepr依法設立、具有獨立法人資格，專業提供物業服務的機構及其他3.44服務機構要求4,1應具有獨立法人資格，提供特定要求的服務項目應具備相應的資質及許可4.2應配備相應的服務設備、管理和服務4.3應與委托方簽訂服務協議、保密協議等。4,4應與委托方協調提供必要的物業服務用房、物資等。4,6應對委托方提供的或服務過程中產生的檔案進行管理。5服務內容與要求5.1.1房屋本體及結構包括辦公區房屋結構、建筑部件、附屬建筑5.1.4小修范圍內的損壞應及時修復。需大、中修的應及時書面報告委托方，并協助開展工作。——裝飾裝修前，物業服務機構應與裝修人或裝修人委托的裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，規定裝修施工區域及時間、出入管理、裝修材料和垃圾臨時堆放及清運、施工安5.2共用設施設備5.2.1基本要求應制定維護維保計劃，分解實施并有相應記錄，計劃——計劃的變更應提出說明，經項目經理簽字后向委托方報備。3選擇維保單位時，應確認對方資質并簽定協議。相關應急處置流程應上墻。保持機房清潔，無積塵、無銹蝕、無蛛網、無積水、無垃圾雜物等，機房內不應堆放無關物應對供配電系統進行巡檢并記錄，內容包括一般故障應及時修復。復雜故障或涉及供電部門維修處置的，應及時與供電部門聯系，并向應定期檢查、維保應急供電系統，保持設備完好，可隨時應急啟用。路燈燈桿、草坪燈、庭院燈等應編號建檔。室內外公共照明應每日巡檢并填寫記錄存應控制公共照明開啟和關閉時間。弱電系統包括監控系統、門禁系統、安全防范系統、智能照明系極端天氣或重要會議、重大節日活動前，應檢查設備線路，排除故應配置取得特種設備作業人員證的電梯安全管理人員對電梯進行巡檢，內容包括電梯導向、編號、層站顯示、轎內照明、年檢、合格證明、安全警示、提示、緊急電話、委托具有專業資質的機構進行維保并監督電梯維保機構定期對電梯及附屬設施進行檢驗，確在電梯轎廂內顯著位置標明電梯使用標志、安全注意事項、應急救援電話、電梯維保機構等應確保電梯正常運行，發現問題立即通知機組運行前應對冷水機組、循環水泵、冷卻塔機組運行期間應進行每日巡檢，發現問題和故障及應委托具有專業資質的機構對壓力容器、儀表及冷卻塔噪音等進行定期檢驗。45.2.7消防系統緊急疏散指引圖、消防器具使用方法、警示等標識完善、張貼醒目。消防監控系統運行正常，消防報警系統、——火災報警器的功能是否正常，指示燈有無損壞；——消防泵房內的閥門，報警閥組、管道壓力、供電是否正常；——疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態，防火卷閘是否正——應急照明、疏散指示標志等是否完好，是否處于正常狀態；——檢查滅火器是否處于有效期，超出有效5.2.8供水系統定期對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆。定期養護水泵，每季度至少一次切換啟動備用水泵。應對水泵、水質處理和消毒裝置應對水泵控制柜、備用水泵、管道、閥門、水池、水箱和附屬設施設備等供水系統設施設備進行巡檢并填寫記錄存檔備查，保證設備、閥門、管道等運行正常，無跑、冒、滴、漏現象。水泵房巡檢周期為每班一次，并對水泵運行記錄的參數進行常規性的比較和分析，及時發現遇供水單位限水、停水時，應及時通知辦公區內工作人員。5.2.9排水系統每周至少一次對排污設備進行手動啟動測試，無滲漏現象，無異常聲響。定期對排污設備進暴雨季節應增加排污系統巡查頻次。暴雨時——管道、閥門、水池、水箱等設施是否有無跑、冒、滴、漏現象。5.2.10環保節能節能減排降耗管理按照GB/T36710的維修養護結束后宜進行能耗綜合測試，綜合評價維保效果。5物品擺放整齊有序,文件資料分類放置。現場辦理等待時間不宜過長，等待較長時間應及時與客戶溝通。對咨詢、建議、指引、求助等事項，及接待服務工作時間應覆蓋物業服務委托方工作時間，其余時間設值班人員，并公布值班電話。及時受理、處置報修，并記錄報修內容、要求影響辦公區正常秩序的作業應提前公告，如停水停電、外墻清洗、電梯維保、消殺管理、設在委托方指定區域公示物業服務機構營業執照、物業管理項目組織架構及人員配備、服務時在委托方指定區域設置信息公示欄，與建筑物標識接到投訴后記錄投訴內容，對投訴情況查明事實，分清責任，如5.4會務服務定期對會議設施設備、線路等進行檢查，保證會場定期清洗桌布、窗簾、沙發外套等，門窗、桌椅、地面、茶水間、衛生間整潔干凈。根據會議級別、類別、參會人員等對會務服務進行分級，按照會議需求進行資料、場地、設準備會標、桌簽、飲用水等物品，調試燈光、音響、空調、電腦、投影等設備，準備工作應根據委托方要求制定會議保障及突發故障、突發事件應急預案。會議期間會議服務人員站立服務，音像控制人員不應離崗。65.4.4會后整理立即檢查會議室內有無遺留物品，發現遺留物品立即通知委托方并作好記錄。對會場進行清潔、桌椅歸位、窗簾回5.5.2應在服務場所的醒目位置公示《食品經營許可證》、服務人員健康證等。5.5.3實行透明廚房或視頻實時監控等監督方式。5.6公共秩序安全5.6.1基本要求根據實際情況配置固定崗、監控崗、巡邏崗等，制定各崗位工作制度和作業流程，配置秩序維保工作崗位所需的必要設備，包括對講機、安保（警保持交通安全、緊急疏散、應急警示對外來人員及進出大件物品、外來車輛進行詢問，與相關部門取得聯系，核實后放行，并填排查可疑人員，對于不出示證件、不按規定登記、不聽勸阻而強行闖入者，及時勸離，必要配合相關部門有效疏導出入口人群集聚、車輛擁堵、貨物堵塞道路等情況。5.6.3值班巡查制定巡查路線，按照指定時間和路線執行，加強重點區域、重點部位的巡查。巡查期間保持通信設施設備暢通，遇到異常情況立即上報并在現場采取相應措施。收到監控室指令后，巡查人員及時到達指定地點并迅速采取相應措施。5.6.4監控值守值班期間遵守操作規程和保密制度，做好監控記錄的保存工作，監控記錄保持完整，保存時無關人員進入監控室或查閱監控記錄，應經委托方授權人批準并填寫記錄存檔備查。7監控室收到火情等報警信號、其他異常情況信號后，應及時報警并安排其他安保人員前往現應引導車輛行使及停放，保證車輛行駛通暢。對停車場進行循環巡檢，發現車輛異常情況及不應隨意移動消防設施和消防器材，不應變動消防系統工作狀態，機房、庫房等特殊區域應對消防通道進行循環檢視，保持消防通道、出口暢通，常閉式防火門處于常閉狀態，防火卷定期開展防火檢查，對違反消防安全管理的行為及時制止，及時排除消防安全隱患。開展消防安全宣傳，定期組織員工消防培訓和消防演練，每配備必要的消防物資，落5.7公共環境保潔設施設備、工具入庫時，應保存各類說明書。應根據品類分區存放，并有醒目標識。根果皮箱、垃圾桶、中轉垃圾池等應定期清潔、消殺并填寫記錄存檔備查。雨雪天氣應采取安全防護措施，在通道、臺階、出入口處設置警示標志并鋪設防滑墊等，地——大廳、樓內公共通道：?保持干凈,無異味、無雜物、無積水、天花無蛛網；——電器、消防等設施設備：?配電箱、設備機房、消防栓及開關插座等保持表面干凈,無塵無污跡；?監控攝像頭、門禁系統等表面光亮,無塵、無斑點。——開水間：保持干凈、無異味、無雜物、無積水。——作業工具間：?保持干凈，無異味、無雜物、無積水；——公共衛生間：?保持干凈，無異味，垃圾無溢出；8?保持干凈,無污漬、無粘貼物、無異味、頂部無蛛網；——每日清掃道路地面、停車場等公共區域，保持干凈、無雜物、無積水。雨雪、冰凍等惡劣天垃圾處理應符合以下要求：——在指定位置擺放分類垃圾桶，并在顯著處張貼垃圾分類標識。分類垃圾桶和垃圾分類標識根——桶身表面干凈無污漬；消殺應符合以下要求：——辦公用房區域、公共場所區域和周圍環境定期預防性衛生消殺；5.7.2專項保潔非公共區域的專項保潔應在管理人員陪同下按照委托方要求，由相對穩定的專人負責，使用明確責任人、作業時間、作業規范、行為規范及保密要求。未經委托方工作人員同意，不應清理丟棄任何紙質資料及物品。5.7.3綠化養護建立綠化臺賬，包括植物種類、數量、位置等。制定養護計劃，對園林綠化進行養護管理并填寫記錄存檔備查。?選用無毒、無害、無味的園藝型肥料；?發現病蟲害及時更換植物；9茂盛，植株分布均勻、透風、綠籬整齊一致。樹枝、枯葉和雜草，?及時防治病株、蟲害；6.1.1管理人員應具備相應的物業管理法律法規和專業知識，培訓合格后6.1.2專業技術人員應取得相應專業技術證書或技能資格證書，從事特種設備作業的人員應取得特種6.1.3在工作中應佩戴工號牌，著工裝，使用文明用語，應開展崗位技能、職業素質、服務知識、服6.2設備及工具管理6.3制度管理——人員管理制度，包括背景調查、勞動合同、培訓、考核等；——安全管理制度，包括消防安全、設備安全、公共安全、食品安全等；6.4保密管理6.6檔案管理檔案應實時更新，動態管理，及時對文件資料和服務記錄進行歸檔，并確保其物理安全。應遵守委托方信息、檔案資料保密要求，未經委托方許可檔案和記錄齊全，內容包括但不——房屋及其設施設備檔案：房屋總平面圖、各層平面圖、紅線圖、物業權屬資料、物業承接查）；——客戶服務：客戶信息、客戶建議與投訴、客戶滿意度調查報告；——運維服務：房屋包括房屋臺賬、使用說明、房屋裝修、維保記錄等，公用設施設備包括設備臺賬、設備卡、使用說明、維保記錄等，公共秩序包括監控記錄、突發事件演習與處——車輛管理服務：停車場位置、車位分布及數量、車輛臺賬（牌照號、車型、車位號、聯系電——其他：合同協議、會議紀要、公文等。職時間、崗位名稱、背調資料、獎懲記錄、培訓記錄、健康狀6.7標識標志管理6.7.1根據管理服務的需要識別、制作、分類和使用相應的標6.7.2各類標志和指示牌應清晰準確，分——服務提示性標識。6.8.2應急預案編制與演練應滿足以——按委托方要求識別可能發生