第一章 房地產開發基礎知識第一節、房地產與房地產業一、房地產1、房地產的概念和分類房地產是房產和地產的總稱。房產是房屋及其權利的總稱。地產是土地及其權利的總稱。房地產是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。房地產也稱不動產。注：房地產物權除了房屋所有權外，還包括所有權衍生的租賃權、抵押權、典當權等。土地所有權（占有權、使用權、收益權、處分權）；2、房產與地產之間的關系房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。房產是個人不動產,就是你們家的房子就屬于房產地產是一片地的價格和它的價值,它可以是牧場,公園,果園,菜園等等房地產是用一片地開發成住房,寫字樓,大廈,購物中心等等房地產籠統的說屬于地產,但地產不一定是房地產我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：A、實物形態上看，房產與地產密不可分；B、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；C、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。差異包括幾個方面：A、二者屬性不同；B、二者增值規律不同；C、權屬性質不同；D、二者價格構成不同。3、房地產的類型按用途劃分：A、居住用房地產B、生產用房地產（工廠等）C、經營用房地產（商場、游樂園等）D、行政用房地產（政府辦公樓、房管局、建設局等）E、其他專業用房地產（學校、醫院、福利院等）4、房地產的特性A、位置的固定性B、地域的差別性C、資源的有限性D、高值的耐久性E、保值增值性二、房地產業1、概念房地產業是從事房地產開發、經營、管理、服務等行業與企業的總稱。2、主要內容A、國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，房屋開發和建設，如征用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;B、房地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；C、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價、測量和經紀代理；D、房地產物業管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、保安、綠化、衛生、轉租、代收代付等；E、房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等；F、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。3、房地產業與建筑業的關系建筑業是屬于第二產業，屬于物質生產部門，從事勘察、設計、施工、安裝維修等生產過程，它的生產結果就是建筑物和構筑物。房地產業則兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建筑商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建筑業往往形成甲方和乙方的密切合作關系。三、房地產土地的使用限是如何確定？凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用限按國家規定執行。即：居住用地七十；工業用地五十；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十；商業、旅游、娛樂用地四十；綜合用地或者其他用地五十。第二節、專業名詞解釋1、常用名詞◆五證：A、《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；B、《建設工程規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。“；C、《建設工程施工許可證》：是建設施工單位符合施工條件，允許開工的批準文件，建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護；D、《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定限內某塊國有土地使用權的法律憑證；E、《商品房預售許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件。◆兩書：A、《住宅質量保證書》；B、《住宅使用說明書》。◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；A、一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；B、二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；C、三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利；◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用；◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；◆總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；◆容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）◆建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；◆套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規定應分攤公用建筑面積。◆公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；◆實用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；◆公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。◆得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。◆道路用地：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。◆道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。◆毛坯房是指沒有裝修的房。◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。2、房子的種類◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。◆經濟適用住房是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。◆產權房是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高于當的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當的房改成本價格，其產權為房改成本價房。◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優惠產權。◆空置商品住宅：房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一的商品住宅。第二章建筑與規劃基本知識第一節建筑與建筑構造建筑就是表示建筑工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果—建筑物。建筑物通常稱為建筑。指供人們進行生產、生活或其它活動的房屋和場所。例如工業建筑、民用建筑、農業建筑和園林建筑等。構筑物一般指人們不直接在內進行生產和生活活動的場所。例如水塔、堤壩、蓄水池、廣播電視發射塔、機場跑道及滑行道等，即不具備、不包含和不提供人類居住功能和實用功能的人工建筑物。相反即建筑物。建筑構造是研究建筑物各組成部分的構造原理和構造方法的學科，是建筑設計不可分隔的一部分。其任務是提供滿足建筑物功能要求、安全、經濟、美觀的建筑產品。一、建筑分類1、按建筑的使用性質工業建筑：生產廠房、輔助生產廠房等生產性建筑民用建筑：學校、醫院、商場等公共建筑和居住建筑2、按建筑結構使用的材料磚混結構建筑：由磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑框架結構：框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間。剪力墻結構：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。剪力墻結構。鋼筋混凝土的墻體構成的承重體系。剪力墻結構指的是豎向的鋼筋凝土墻板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板，大載墻上，這樣構成的一個體系，叫剪力墻結構。為什么叫剪力墻結構，其實樓越高，風和載對它的推動越大，則風的推動叫水平方向的推動，如房子，下面的是有約束的，上面的風一吹應該產生一定的搖擺的浮動，搖擺的浮動限制的非常小，靠豎向墻板去抵抗，風吹過來，板對它有一個對頂的力，使得樓不產生搖擺或者是產生搖擺的浮度特別小，在結構允許的范圍之內，比如：風從一面來，則板有一個相當的力與它頂著，沿著整個豎向墻板的高度上相當于一對的力，正好相當于一種剪切，相當于用剪子剪樓而且剪樓的力越往上剪力越大，因此，把這樣的墻板叫剪力墻板，也說明豎向的墻板不僅僅承重豎向的力還應該承擔水平方向的風和載，包括水平方向的地震力和風對它的一個推動。框架剪力墻結構：通常稱框剪結構。它是框架結構和剪力墻結構兩種體系的結合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側力性能。框剪結構中的剪力墻可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結構已被廣泛地應用于各類房屋建筑。鋼結構：以鋼材制作為主的結構，全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜；材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動力荷載；建筑工期短；其缺點是耐火性和耐腐性較差。主要用于重型車間的承重骨架、受動力荷載作用的廠房結構、板殼結構、高聳電視塔和桅桿結構、橋梁和水庫等大跨結構、高層和超高層建筑等。鋼結構又分輕鋼和重鋼。3、按施工方法裝配式建筑：建筑的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現場組裝而成。現澆式建筑：建筑的主要承重構件均在施工現場澆筑。裝配整體式建筑：是一種混合施工方法，即部分現澆，部分預制4、按建筑層數低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅什么是軟裝潢

就居室而言,除了固定的、不能移動的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規格、色彩造型、放置位置等均應與設計并行考慮，以保證協調美觀。經濟適用房

經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費用的50％，并且優先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規定了較低的固定利潤率如我國目前規定為3％，故又稱為經濟實用房。什么是商住住宅

商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創業集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。磚混住宅

磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下。按揭與抵押的區別

按揭與抵押的主要區別，在于借貸過程中是否發生了所有權的轉移。其區別主要如下：

1．按揭和抵押在法律上的區別：按揭要產生所有權轉移，抵押則不變更所有關系，因此二者當事人的法律地位及享有的權益不同。按揭受益人經所有權轉讓成為了所有權人，享有擔保物的所有權。抵押則不發生所有權轉移，抵押人仍保留擔保物的所有權，抵押權人是非所有權人，只享有抵押權，即對抵押物的支配權。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權人的身份只是抵押權人。

2．目的及運作上的差異：按揭和抵押擔保的基本目的在于保證債務的履行。但二者在目的和運作上仍有區別：

1．按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風險和盡可能多地借得款項；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權人，較之抵押權人享有更多權益。

2．在借款目的上，按揭人的目標指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產權；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。

3．運作上的區別：房地產抵押：應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。其基本程序：在抵押人先取得產權證的前提下，辦理他項產權證，以產權證抵押而持有他項產權證。按揭則是在按揭人尚未取得產權證的情況下進行的。一般是先辦理他項產權證作為抵押擔保，產權在付清購房款后由房地產開發單位轉給按揭受益人，所有權證由按揭人持有。

4．抵押和按揭牽扯的當事人不同：抵押一般牽涉兩個當事人：抵押人和抵押權人，一般不再需要擔保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權時進行的，需要原所有人或業主作中間人，以便實現錢、物、權分離狀態下的動作。因此，原業主或所有者往往要作為擔保人，使按揭有三個當事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔保人”。成本法

成本法又叫重復成本法。新建商品房的價格可以用開發成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費、利潤相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成本法是把委托評估已使用多的房屋，按現在的開發費用、建造費用、利息、稅費重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多的折舊費，得出委托評估房地產尚可使用限的現在評估價值。成本法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較法進行房產評估。地政

政府對土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規，規章的調整。房屋抵押

指抵押人（債務人或第三人）以自己的房屋作為抵押物價權人，在債務人到期不履行債務時，債權人有權依法律規定將抵押的房屋折價或以變賣該抵押房屋的價款而優先受價。房屋預售（炒樓花）即出售房屋期貸。什么是收益法收益法是委托評估房地產將未來預期出租收益減去所有費用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評估現價，收益法重視對未來得收益，是估測的，資本比率是設定的。什么是現房

所謂現房，是指開發商已辦妥房地產權證大產權證的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽訂《商品房買賣合同》。關于五證

房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《開工證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《開工證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。

根據北京市商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，提防開發商“偷梁換柱”。解困房

指各級地方政府為解決本地城鎮居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。住宅小區

住宅小區也稱“居住小區”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。安居房

安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。一級市場房地產一級市場是指新建住房的買賣市場，市場主體是住宅開發商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產權，使住房的產權首先從法律上達到確認。二級市場

二級市場是指住房私有權出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產權的所有者和住房消費者。目前亦有房地產三級市場之說，一般指房產出租市場。嚴格講，歸于房地產二級市場的概念之內。什么是三級市場？

三級市場可概括為公房使用權市場，其主要內容包括公房使用權買賣、公房私租和公房轉租市場。其中公房使用權買賣三級市場中的主要內容相對于已購公房，北京市的承租公房占絕對多數。由于公房使用權價格遠低于產權價，因此它被看作是促進一、二級市場的生力軍。目前，三級市場尚未打開。產權調換

產權調換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆除后仍然保留相應房屋的產權。產權調換的補償標準，按照產權人被拆除房屋的建筑面積計算。綠色裝飾

所謂家庭綠化裝飾是指在居室內設計具有調節人們心緒和觀賞價值的植物，又稱綠色設計。其特點是通過天然植物的視覺美感，達到宜于人的身心健康，增添現代人的審美情趣。什么是房屋所有權

房地產在司法實踐上又稱不動產，而不動產一般是指土地以及其定著物（主要是房屋）。這里僅就房屋所有權進行表述。

購房者都知道購買房地產中有產權證，而辦理下產權證又意味著對該房產擁有所有權，則在法律上對所有權又有何規定呢？從嚴格的意義上講，財產所有權是財產所有人在法律規定的范圍內對屬于他的財產享有占有、使用、收益、處分的權利。房產所有權屬于直接管理購房者購買的房產并具有排他性權利該權利表現以下幾點：

1．房產所有權是絕對權，這又區別于購房者同房地產開發商簽訂的房產買賣合同所產生的債權。簡單地說，購房者同房地產開發商有簽訂合同所產生的權利與義務的關系，是要由合同的一方為一定的行為才能實現的權利，例如：購房者向房地產開發商支付房款，購房者不能通過自己的行為取得該房產，而是由房地產開發商依約向購房者交付房產，這樣購房者才能實現自己擁有該房產的權利。而房地產所有權則可由房產所有人直接作為即刻實現的權利，而不用其他相對人為一定的行為才能實現權利，例如：房產所有人使用其所擁有的房產。

2．房產所有權是排他性的權利，房地產所有權是所有權人排除他人對于其所擁有的房產的干涉，并且在一個物上只能有一個所有權存在，而不能同時并存兩個或兩個以上的所有權。也就是說，房產所有人對其所擁有的房產擁有獨立處置權利，所有人一旦擁有該房產，如非由所有人作出意思表示則所有人可對抗其他對該房產主張權利的其他人。

3．房產所有權是一種相對最全面的權利，房產所有人有對其所擁有的房地產物業進行一般、全面的支配的最全面的權利，所有權人不僅包括對房產的占有、使用、收益，而且包括對該房產的最終處分權。房產所有權對于其他對房產權例如抵押權、質權、留置權這些權利僅是對房產的占有、使用、收益某一特定權利享有直接管理權利，房產所有人可以依自己的意愿在法律規定的范圍內享有最大的最全面的權利。

4．房產的所有權是永久性的，購房者向房地產開發商支付全部房價款，并領取國家統一頒發的房產證后，房產所有者將永久擁有該房產，直到該房產滅失。

什么叫綠化隔離帶

按照城市總體規劃，北京市城區為1041平方公里，按照分散集團式劃分，分為城市中心區和10個城市邊緣地區。按照規定，中心區與邊緣區要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達到100多萬平方公里。土地使用權的轉讓

土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與土地附屬物

地上構筑物及與土地聯成一體的城市基礎設施，房屋作為獨立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內。代物清償

亦稱《替代清償》或《代償履行》。指在債權人同意的情況下，債務人用他種給付代替原定的給付以清償債務的行為。土地使用權期滿的法律后果

土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無現取得。土地使用權期滿后，土地使用者需要續期的，可以申請續期。土地使用權出讓限

土地使用權出讓的最高限是：

一、居住用地七十；

二、工業用地五十；

三、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十；

四、商業、旅游、娛樂用地五十；

五、綜合或者其他人用地五十。但土地使用者在使用期滿時中請續期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續享受土地使用權。起步價

某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業，以一樓或頂樓的銷售價為起步價高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表為“×××元／平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意.預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準均價

將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。房地市場價

指房產及土地使用權在房地產交易市場成交的價格。房地市場價的形成方式有協議、拍賣、招標。房地產交易鑒訂房地產管理部門代表政府，按規定，對房地產交易活動及后果的審查和確認。土地買賣

土地買賣人將土地所有權轉移給土地買受人，并依約向后者索取一定價金的法律行為。過渡房

通常指暫住房及暫時作某一活動的房屋。飛地

又稱《插花地》，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處于他人土地范圍內。土地檔案記載土地的質量、數量、使用和變化情況的土地法律文書、行政文書及其他有保存價值的歷史記錄。住宅的公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題，計算方法在下面單獨介紹。典屋回贖時效期限

指出典人回贖出典屋的有效期限。該期限按最高人民法院1984通過的為10或30。房產稅、買契稅

房產稅是以房屋為征稅對象，按照房產原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。

買契稅指因房產買賣，國家向承受人征收的一種契稅。躍層復式如何區別，面積怎么算？

躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。生地

生地是指可能為房地產開發與經常活動所利用，但尚未開發的農地和荒地。熟地

熟地指經過“幾通一平”的開發或已經拆遷完畢，可供直接建設的土地，即建筑地塊產品。公寓式住宅公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。塑綱門窗的種類

推拉窗：

分左右、上下推拉兩種。推拉窗有不占室內空間的優點，價格經濟、密封性好，采用高檔滑軌，開啟靈活，窗扇受力狀態好，，但通風面積首一定影響。

翻轉平開窗：

是國外應用廣泛的窗型，其技術含量較高。它通過轉動持手選擇門窗的關閉，向內手開及頂部向內上懸，從而達到密封、通風及防盜的目的，其五金件多為國外進口，價格相對較高。

平開窗：

最傳統的窗型之一，應用范圍最廣，分內開、外開兩種。內開啟便于擦窗，但開時占據室內空間，若制作或安裝不當，雨天會向內滲水。向外開的窗扇，防水性能好，開啟時不占室內空間，但遇大風大雨易損壞，對五金件強度要求較高。平開窗的最大特點是密封性好，窗扇能全部打開，便于通風，結構簡單。缺點是五金件成本高，價格較貴。

射窗：

射窗結構與平開窗相似，只是鉸鏈（合頁）安裝的位置不同，安裝在窗扇頂部。射窗教適合廚房、衛生間等小窗戶。住宅自有化所謂住宅自有化,是指城市居民個人所有并由自己及家庭居住的住宅，是一種住宅私人所有的形式。房屋狀況指房屋的數量，結構，層數，用途，產權以及建成代等狀況。指房屋的數量，結構，層數，用途，產權以及建成代等狀況。房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個部份。房屋的公共面積

房屋的公共面積是指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。什么是置換交易？

置換交易是指居民之間以自身原有房屋進行交換的一種業務，一般是通過中介來完成，并由中介代辦置換手續。

置換雙方辦理完物業交割后，一起到市房地產交易主管部門辦理買賣立契過戶手續，原房與置換房的買賣立契并案辦理。房地產管理平面圖

指房地產管理部門繪制的所轄區域房地產產權，產籍管理專用圖。圖式、地號圖式又稱地圖圖式，圖例符號，指在測繪工作中統一使用的一種表現地球表面地物，地貌的符號系列。

地號是房管部門根據本地情況按門牌，院落，產權以圖幅為單位標定的順序號。房齡結構房齡指房屋落成以后至今的使用齡。房齡結構指不同房齡的房屋在某一管區內房屋總數中各自所占的比例。地形圖

指按一定比例尺繪制的反映地貌，水系，植被，建筑物和居民點等地面要素的圖單元式住宅

單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。

單元式住宅的基本特點：

（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數較少，一般為2－4戶，大進深的每層可服務于5－8戶，住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體。

（2）戶內生活設施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應多種氣候條件。

（3）建筑面積較小，可以標準化生產，造價經濟合理。

（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關系。單元式住宅一經建造使用，便被社會所接受，并推廣到世界絕大多數國家和地區。房屋基本造價通常指房屋建造成本，包含六個方面：居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。地房產所有證

簡稱土地證，是土地改革時由人民政府頒發的土地和房屋所有權證書。房屋產權證件

指能直接或間接證明房屋所有權歸屬的一切文件（狹義的房屋產權證件僅指《房屋所有權證》，即契證）。能證明房屋所有權的文件有建筑許可證，契約（合同），契證。典契、典權、典物、典期

典契是典當契約的簡稱，指房屋等不動產進行典當時出典人與承典人之間簽訂的書面契約。

典權指承典人對典物行使使用和收益的權利。典權的標的物，一般僅限于房屋等不動產，我國法律規定禁止土地典當。

典物指典權的標的物。

典期指典當關系存續的時間。典契上未注明典期的并不是無限期的典當關系，群眾習慣用為期限。外產

指外國政府，企業，廠商，社會團體，國際性機構及外國僑民等在中華人民共和國境內擁有所有權的房屋。僑匯房屋

指解放后華僑，歸僑，僑眷，港澳臺同胞，中國血統外籍人及他們在我國境內的親友，用僑匯購建的房屋。華僑房產

指僑居國外的中國公民在國內的房產。軍產

指中國人民解放軍部隊的房產，是全民所有制公有房產的一部分。公私合營產

指公私合營企業的房產。公證公證作為我國一項重要的司法制度和一種預防性法律制度，既能預防糾紛，又能減少訴訟。由于眾多消費者缺少一定的住房買賣知識，缺乏有關法律法規知識，若不慎購買了沒有交易資格和非法產權的房產，如城市聯建房、農村合建房、非法開發房等，從此陷入一系列剪不斷、理還亂的麻煩與糾紛中。再找律師、打官司，經濟上蒙受巨大損失，精神上承受巨大壓力，浪費了大量的人力和財力。為了避免意想不到的麻煩，真正能夠安居樂業，業內有關人士建議，購房者在買房時應該考慮主動辦理商品房合同公證。購房者提出公證申請后，公證機關將依照有關法律法規，從房屋買賣雙方的主體資格、合同的真實性、合法性進行全面、細致的審查，最后以公證形式確認合同的真實、合法、有效。一旦當事人因與公證有關的事項而陷入糾紛時，則公證書將以它所特有的法律效力而發揮作用，維護當事人的合法權益。什么是房屋置換

房屋置換是不同房屋間差價交換或等價交換的房屋交易形式。與房地產買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實物的交換方式，而且，在房屋置換中包含有實物與實物間的交換，即房屋置換是“貨幣與實物”和“實物與實物”兩方面內容的交換方式。通過房屋置換，可以減輕您的付款壓力，房屋置換通過您原有的房屋價值的一部分資金、單位補貼一部分資金、個人儲蓄拿出一部分資金、銀行借貸一部分資金的方式，提高您改善住房條件的能力。一次置換成功，相當于兩種交易概念，即賣掉您的住房，再賣進一套您需要的住房。因此，房屋置換可以解釋為買賣雙向服務，房屋置換的成功，必須是您原有的房子有下家接受，同時您看中另一套房屋。什么是買房尾款？

所謂買房尾款，是指購房者采取一次性付款或分期付款的方式支付房價款時，約定交房時間或條件，待時間達到或條件達成時，購房者再支付剩余的房價款，一般比例為總房價款的5%至10%。國有房產

指所有權屬于國家所有（全民所有）的房屋。綠化率是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。目前北京市規定的新建小區綠化率應在30％以上。健康住宅

所謂"健康住宅"，自然是指使居住者在身體上、精神上、社會上處于良好狀態的住宅"。具體來說，應具有以下一些標準：

1．引起過敏癥的化學物質的濃度很低，盡可能不使用容易散發出化學物質的膠合板、墻體裝修材料。2．設有性能良好的換氣設備，能將室內污染物質排至室外，特別是對高氣密性、高隔熱性住宅來說，必須采用具有風管的中央換氣系統，進行定時換氣。

3．在廚房灶具或吸煙處，要設置排氣設備。

4．起居室、臥室、廚房、走廊、浴室等室溫應全保持在17℃－27℃之間。

5．室內的濕度全保持在40％－70％之間。

6．二氧化碳濃度要低于1000PPM。

7．懸浮粉塵濃度要低于0．15mg／平方米。

8．噪聲級要小于50分貝。

9．一天的日照要確保在3小時以上。

10．設有足夠亮度的照明設備。

11．住宅具有足夠的抗自然災害能力。

12．具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性。

13．住宅要便于護理老齡者和殘疾人。

14．因建筑材料中含有害揮發性有機物質，所以在住宅竣工后，要隔一段時間（至少兩個星期）才能入住，在此期間要進行通風換氣。步行社區

即社區內所有汽車直接進入地下車庫，樓內電梯直通地下，人們從設在車庫內的電梯入口直達住所，從而保證社區無汽車通行，完全是人們漫步休閑、孩子們玩耍嬉戲的安全庭院。什么是二手房

二手房是指已由北京市房屋土地管理局頒發房屋所有權的有效證件,可在房地產二級市場流通,買房人具有完全處置權利的房屋。

二手房是房地產產權交易二級市場的"俗稱"，房改房上市交易僅是其中的一種形式，凡經過一手買賣之后再行上市的交易行為，均可稱為“二手房”。個人住房組合貸款

個人住房組合貸款：是指向繳存公積金的購房借款人同時發放個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的一種貸款方式。掛式燃氣采暖爐一種全新的采暖供熱方式，由傳統的集中供暖改為一家一戶的自成體系、自主調節。從社區環境上看，它以綠色、環保、節能的特點，對傳統集中供暖方式的一次革命。

壁掛式采暖爐采用普通天然氣加熱，點火方式一般為電子脈沖，內有兩套系統，既可提供采暖，又能提供生活熱水。會所

會所就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池（最好是室內）、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。地產產權

房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權，房地產所有者對其所有的房地產享有占用、使用、收益和處分的權利。什么是容積率與建筑密度？

建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。什么是基礎設施配套建設費？

基礎設施配套建設費是指政府用于城市基礎設施配套建設已投入和近期預期投入的費用部分，主要包括大市政、四源工程及小區建設的配套等。其中四源是指：自來水、煤氣、供熱和污水處理等。什么是基準地價？

基準地價是根據城鎮土地的不同用途、所在區位及市政府基礎設施、土地開發情況、以及對土地實際利用過程中所產生的基本經濟效益，按照一定的條件和方法測算出來的一定時期內的城鎮土地的平均水平價格。基準地價由土地出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發及其它費用等構成。什么是綠色建材？

對于家居建材來講，綠色消費就是人們需要低醛甲揮發量的木地板和涂料，需要無石棉建筑品，需要無毒無污染的其他材料。我們今天所倡導的綠色消費觀念，就是要人們不僅要購買產品的使用價值，還要購買環境價值，要把個人的消費和身心健康、居室環境質量、區域生態環境、全球環境問題都聯系起來，使人類向著更加符合自身需要的方向發展。什么是房屋轉租？

房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再行出租的行為。承租人在租賃期間內，經出租人同意，可以將承租的房屋部分或全部轉租給其他人，并從中獲取收益。什么是房屋財產保險？

根據我國現行的《財產保險合同條例》中的規定，房屋財產保險是指以房屋及其附屬設備為保險標的物的保險。房屋財產保險分別屬于企業財產保險和家庭財產保險兩個保險種類之中，它是由房屋所有人或其它利害關系人向保險公司預付一定數額的保險費，并簽訂房屋保險合同，在保險合同規定的期限內，一旦發生某些事故和意外，房屋的功能、質量和附屬設備受到損壞，保險公司按規定的標準，承擔賠償經濟損失的責任。什么是房產公證房產公證是指公證機關根據當事人的申請，依法證明與房產有關的法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的活動。房產公證是一項常見的公證業務，內容十分廣泛，主要包括房產買賣合同公證、房產租賃合同公證、房產抵押合同公證、商品房預售合同公證、房產繼承公證、房產贈予公證、房產轉讓、協議公證、房產互換協議公證、房產侵害協議公證、房屋拆遷（補償、安置）協議公證、確認房屋產權公證、涉及房產委托書公證等。個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款為政策性住房公積金發放的委托貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮購買、建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。住房公積金制度的建立，大大推動了我國城鎮住房制度改革的進程。為進一步推動住房商品化、社會化的進程，今后住房公積金發放的主要對象要由住房開發公司轉向普通居民。正是在這種背景下，《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款辦法》開始實施。只要是住房公積金交存人或匯交單位的離退休職工，需要在本市購買自住普通住房或建造、大修住房，均可向市住房資金管理中心申請住房擔保委托貸款。房間為什么做吊頂

房間或室內走廊做吊頂,最初是為了隱藏各種管線和控制房間凈高.隨著吊頂材料的多樣化，吊頂的作用也有所增加，比如隔聲、保溫、隔熱等。從裝飾角度講，吊頂作為房間其中的一個面，可以通過改變高度和造型為房間分區，還可以改變常規的懸掛式照明方式，做出反光燈槽嵌入光源，再配以各種線腳，加強房間頂棚的裝飾效果。多層住宅、高層住宅

多層住宅指層數較多的樓房住宅。

高層住宅指十層以上的樓房住宅。房地產分戶地形圖

指按產權，所有權的不同反映房屋類別，分戶界址，平面位置并標示地號，街巷，道路，門牌，院落和地面形狀，設施的圖。毛地

毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。勞動力安置費

常指因國家建設，征用集體土地或者使用國有土地，為安置原地上的農業人口而依法支付的費用。典當關系消失

典但關系不復存在的客觀現象。什么是期房？

所謂期房，是指開發商從取得商品房預售許可證開始到取得房地產權證大產證為止，在這一期間內的商品房即為期房。消費者在這一階段購買商品房時，應簽訂《商品房預售合同》。

期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。SOHO（家庭辦公）

SOHO（家庭辦公）一詞起源于八十代的紐約，因藝術家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最另類和最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是＂SmallOfficeHomeOffice＂的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。

在中國，在現代城沒有講SOHO（家庭辦公）這個故事之前，這個概念還從未作為一個建筑形式出現過，因此，SOHO現代城是北京第一家得到正式認可的SOHO（家庭辦公）型建筑。在北京，被稱為SOHO一族的自由職業者和居家辦公者也越來越多，比如記者、作家、經紀人、攝影師、計算機編程員等，還有一些正在起步和發展階段的公司和一些規模不大的公司，如廣告公司、設計工作室、律師、建筑師、會計師事務所、外國住京辦事處等，在網絡信息時代，他們的行為方式確定了他們需要自由的工作時間，自在的做事方法，而隨著電子網絡對人們生活的進一步侵占，是應他們的需要而問世的：花買一套房子的錢既可得到工作和生活這兩種需求的滿足。公房

指國家所有的房產。分直管公房（房管機關直接管理的公房）和自管公房（全民所有制的機關團體和企事業單位自行管理的公房）。房屋公有權國家和集體所有制單位對其房屋享有占有，使用，收益和處分的權利。公產房指全民所有制和集體所有制等組織所擁有的房產。絕賣

指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現以致標的物所有權發生轉移。一般指典當期滿不贖，逾期10或30的成絕賣。對有絕賣條件的典當關系，雙方同意回贖的，允許回贖。房屋白契房屋買賣，典當，贈與及交換時，當事人雙方所訂立的契約。遺產房屋分割指遺屋共同繼承人分割遺屋。共同繼承的遺屋是共同繼承人的共有關系，一經分割便成為個人獨有。房產共有人優先購買權

指按份房產共有人欲將房產出賣時，在同等情況下房產其他共有人享有優先購買該房產的權利。共同共有房產

指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。私房分割指多個公民共有的房產分割成各自所有。私房共有分按份共有和共同共有。房屋中外合資產指中華人民共和國政府，企業或其他經濟組織與外國政府，公司，廠商或個人等合資，合作建造，購置的房產。僑房

一般指華僑，僑眷，歸僑，歸國華僑學生的房地產。房屋他項權利

指由他項權利人與產權人用契約形式設定的權利。如抵押權，典權，地役權，地上權等。房屋有限產權

指房屋所有人不享有完整的所有權。這種有限產權，主要是有限產權受到限制，即不允許自由轉讓。CBD什么樣？

CBD即CentralBusinessDistrct(中央商務區)，許多國際大都市都形成了相當規模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環，現在，北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽北路的區域內。CBD應具備以下特征：現代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業，經濟、金融、商業高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。什么是訂金“訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人。中空玻璃目前越來越多的商品房采用塑鋼窗內鑲中空玻璃，中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱"中空玻璃"，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。復式住宅

復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。印花稅

印花稅的客稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據，稅率為萬分之五。契稅

契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主（產權承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%--5%。個人住房擔保貸款

是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。什么是歐式裝飾風格

歐式裝飾風格在不同歷史時期有不同的特征，它先后受到羅馬式、哥特式、文藝復興式、巴洛克式、洛可可式等藝術風格的影響。比如哥特式裝飾多采用框架鑲板形式，常做尖頂裝飾，裝飾紋樣采用旋渦形的曲線和植物型。而巴洛克式源自法國，家具表面鑲嵌象牙和鍍金，具有流動感極強的線條和繁復華麗的雕式。SOLOSOLO是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行；

SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態，SOLO是一種生活；

SOLO是市中心精準住宅。

在這個喧囂的城市里，有著越來越多行色匆匆的輕人。他們懷著青春和夢想在城市里奔忙。他們有著和前代人不同的生活，他們需要一處能夠負擔起的，真正屬于自己的容身之所。不需要太大，不需要奢華，方便、舒適是最高的標準。SOLO戶型新概念之定義

SOLO戶型是有別于目前市場上通常意義上的戶型，他的定義是：

SOLO戶型就是個性化的尊重客戶生活方式的的精準居住空間。他的戶型要素是：1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青人

2.戶型尊重客戶以往生活模式，強調個性化界面

3.每套建筑面積在35平方米左右，

4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源于居住者本身。

5.SOLO戶型特別細致地構成了輔助空間。強調舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環保節能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。

6.SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等，

7.全裝修現房交房，無期房銷售狀態。

8.提供推托出租和包租業務。

9.外銷或內銷外租SOLO主張

青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂

拒絕把青春寄放在別人的房子里

拒絕在別人的房子里洗澡

拒絕在別人的房子里做愛

拒絕在別人的房子里遭遇寂寞

拒絕泡吧歸來又去了別人的房子

拒絕加班歸來又去了別人的房子

拒絕旅游歸來又去了別人的房子

拒絕帶著一千種玩具搬家

拒絕喜歡窺探的房東以及他那條心事重重的老狗

獨立獨立獨立自由自由自由并有一處精確的空間全力支持它！

既然20歲就能擁有自己的小豪邸，何必等到40歲再享受生活ＶＳ

ＶＳ是英文ＶＩＬＬＡＳＴＹＬＥ的縮寫，意思是“別墅式戶型”，這個概念在一定程度上反映了樓盤的內在品質。ＶＳ戶型概念將為白領、私企老板等提供一個“別墅式”的居住環境，這些戶型由三層組成，面積在１５０平方米左右。什么是酒店式公寓酒店式服務公寓的概念，始于1994，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。

與傳統酒店的區別酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業主居住或委托酒店物業管理公司統一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。酒店式公寓目前，許多項目都宣傳自己提供酒店式服務，但提供酒店式服務與“酒店式公寓”并非一個概念。綜合多位業內專家的解釋，酒店式公寓是指位于大型商圈內，保持統一裝修模式、配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統、聘請專業酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統一經營和管理、區別于純酒店單間的公寓，其大多會被用做投資使用。開盤

一般項目在取得銷售許可證后會選定某一時間開始公開發售，稱之為開盤。這時，可以交納預付款，正式簽約并辦理貸款等相關手續，也有些樓盤把第一次公開推出之時定為開盤。抵債房“抵債房”，主要是指債務人無法以貨幣償還債務時，將自己所有的房屋作價支付給債權人，由債權人上市出售的房屋，并不包括開發商抵押給銀行的抵債房。

地產價格泡沫

地產價格泡沫如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80代的10間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。認購一般也稱作內部認購。是指項目在尚未完全取得銷售手續之前的預訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。混合型REITs

混合型房地產投資信托REITs既擁有物業，又提供信貸。房地產投資信托簡而言之，房地產投資信托(REIT)就是一家致力于持有，并在大多數情況下經營那些收益型房地產(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業廠房和倉庫)的公司。符合規定的REIT不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產構成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。對REITs的優惠

REITs同其它信托產品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。

美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五前以100萬元購得某物業，5后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅＝20%×（110-100）＋25%×２0＝7萬元。對REITs的要求：公司的資產主要是由長期持有的房地產組成；公司的收入主要來源于房地產；公司至少90%的應納稅收入應分派給股東。REITs的信托性

從給REITs的優惠和對REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發展，規范其運作、用其來發展和穩定房地產市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經營收益、限制其干涉其它實體經營的目的。如果REITs每均有高比例現金分派，說明其有良好的經營業績，因為即使利潤可以造假，現金收入是無法造假的。嚴格的分派制度實際是對REITs經營的一種高明的監督，同時也可限制REITs濫用資金。信托業發展的關鍵在于信用、規范運作、和成熟的金融基礎設施。

REITs分為三種：權益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。

現在美國大約有300個REITs，它們的總資產超過3000億美元，大約2／3在國家級的股票交易所上市。有一些REITs并沒有上市，但通常所說的REITs是指上市的。按揭型REITs按揭型房地產投資信托REITs直接貸款給房地產業主和經營者，或通過收購貸款和由按揭支持的證券來間接地施放信貸。權益型REITs權益型REITs擁有和經營收益型房地產，業務包括出租、開發和租戶服務。獨立式公寓獨立式公寓一般為國際標準化一居室，戶型基本一致，一般60-70平方米左右具備全部生活要素。是介于傳統一居和超小戶型之間的另類產品。優先購買權

指按份房產共有人欲將房產出賣時，在同等情況下房產其他共有人享有優先購買該房產的權利。差價置換房

差價換房：是指本市居民以其承租的公有住房承租權按協議商定的價格交換其他公有住房承租權，或直接交換商品租房、其他所有權住房，或有償轉讓后再購買商品住房和其