“又一城”招商租金價格及租賃條件建議租金價格及租賃條件建議包含的三項內(nèi)容制定原則制定方案實現(xiàn)方式制定原則一、服務銷售原則：本項目包租區(qū)價格的制定需支持銷售承諾的五年年返租８％的需要。既：均價為９５００元時，五年內(nèi)平均租金不得低于２.０８元／天／平方米制定原則二、服務招商執(zhí)行原則：價格的制定要具備可操作性，建議分業(yè)態(tài)，分行業(yè)進行差別定價。同時，利用產(chǎn)品自身條件在鋪位分割、交通組合創(chuàng)造高租金點。制定原則三、服務后期商業(yè)運營管理原則：考慮后期商業(yè)運營當中的管理風險和商戶流失風險。在租金及招商政策的制定上，將可能出現(xiàn)的空置率、退租率等預先計算在租金中，避免后期運營過程中出現(xiàn)虧損。（空置率預留范圍：１０％－２０％）制定方案包含內(nèi)容：租金租期遞增率免租裝修期付款方式制定方案－租金制定方案一、定價原則：采用分級定價原則既：按照主力店、次主力店、普通商戶、填充商戶進行分別定價。制定方案－租金制定方案二、定價方案：１、確定保本租金：保本租金：２.０８元／天／平方米２、計算空置率下保本租金２０％空置率下保本租金：２.５元／天／平方米１０％空置率下保本租金：２.３元／天／平方米３、分級定價分級定價一、面積分配：包租區(qū)總建筑面積２萬平方米主力店次主力店普通商戶填充商戶比例分配１５％２０％５５％１０％建筑面積（平方米）３０００４０００１１０００２０００面積標準（平方米）３０００１０００-１５００５００-８００１５０-３００商戶數(shù)量（個）１２－３１５-２０１０-１５分級定價二、租金核算原則：主力店、次主力店的引進需要較大租金優(yōu)惠，普通商戶對租金的承受力相對較高，在租金的核算上以總回報率試算平衡為原則。分級定價租金核算表：２０％空置率下保本租金２.５元／平方米主力店次主力店普通商戶填充商戶建筑面積（平方米）３０００４０００１１０００２０００平米日租金（元／平米）１.２１.９３.１３.５２０％空置率下年回報（萬元）１０５.１２２２９９５.７２０４.４合計：１５２７.２萬元（略高于保本年回報租金１５２０萬元）分級定價租金核算表：１０％空置率下保本租金２.３元／平方米主力店次主力店普通商戶填充商戶建筑面積（平方米）３０００４０００１１０００２０００平米日租金（元／平米）１.１１.６２.８３１０％空置率下年回報（萬元）１０８.４２１０.２１０１１.８１９７.１合計：１５２７.５萬元（略高于保本年回報租金１５２０萬元）制定方案－租期制定方案主力店：５年起次主力店：５年起普通商戶：３－５年填充商戶：１－３年制定方案－遞增率制定方案主力店：遞增率為第三年起每年３％次主力店：遞增率為第三年起每年３％普通商戶：遞增率為第三年起每年３％填充商戶：遞增率為每年５％首年租金依目標租金與遞增率反推獲得。制定方案－免租裝修期制定方案主力店：９０天次主力店：６０天普通商戶：３０天填充商戶：１５-３０天裝修期租金建議采用補貼的方式返給經(jīng)營者，或或按戶按年分攤。制定方案－付款方式制定方案主力商戶：押二付一次主力商戶：押三付一普通商戶：押三付三填充商戶：押三付三實現(xiàn)方式擴大商戶積累量延長蓄勢時間制造商戶內(nèi)部競爭擴大招商面加強商戶談判力其中以擴大商戶積累量作為重點。擴大商戶量的原因目前商戶目標成交量需達到２５-３５戶，按照成交率２０％計算，需要積累商戶量１２５至１７５戶，目前尚有１００戶左右意向商戶的缺口。擴大商戶積累量的方式一、本區(qū)域內(nèi)積累量擴大：擴大招商范圍擴大商戶選擇范圍非品牌類商戶的深入篩選個體商戶的評估落位加盟品牌的支持與落位擴大商戶積累量的方式二、異地商戶的拓展：常規(guī)方式聯(lián)合中介（重點）聯(lián)合中介方案活動背景：天津本地商戶對“又一城”區(qū)位、消費力等因素表示質(zhì)疑。天津商戶在經(jīng)營選址上更希望直接進駐成熟商圈，不愿意培養(yǎng)市場天津商業(yè)項目相對北京的商業(yè)項目租金較低。北京商戶比較容易接受。北京的特色商家在進軍外埠市場時，缺少引導性選擇北京商戶對又一城不會帶有原始思維慣性。聯(lián)合中介方案活動目的：運用北京豐富的中介資源為“又一城”項目的招商工作服務，拓展北京市場，為“又一城”引進更多高質(zhì)量的商戶。北京的中介機構(gòu)由于其歷史時間長，發(fā)展迅速，更因為其專業(yè)化的服務，受到商戶的普遍歡迎和信任。目前北京的中介機構(gòu)掌握者大量高質(zhì)量商戶，并且越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商選擇同中介機構(gòu)充分合作，共創(chuàng)雙贏。“又一城”項目能夠成功的運用北京的中介資源，將可以擴大招商面，彌補商戶資源不足的劣勢，為“又一城”成功招商打開局面。聯(lián)合中介方案活動操作方案：流程：聯(lián)絡實力中介機構(gòu)舉辦授權(quán)發(fā)布會代理行授權(quán)發(fā)牌儀式（“又一城”金牌代理行）后期招商統(tǒng)籌聯(lián)合中介方案一、時間安排：８月１７－２４日聯(lián)絡北京中介機構(gòu)８月１７－２４日聯(lián)絡北京活動場地８月１７－２４日確定當天會議主持人及發(fā)言內(nèi)容８月２５日授權(quán)發(fā)布會８月２５日后招商工作展開聯(lián)合中介方案二、中介機構(gòu)聯(lián)絡名單：北京京城房地產(chǎn)經(jīng)紀北京新澳房地產(chǎn)經(jīng)紀北京萬邦興合房地產(chǎn)經(jīng)紀北京百富行投資顧問北京中原物業(yè)顧問北京恒量地產(chǎn)顧問北京卓德咨詢＜英資＞高緯宏騰房地產(chǎn)顧問(上海)北京辦事處＜美資＞北京世邦魏理士物業(yè)管理服務21世紀不動產(chǎn)北京海煦加盟店北京戴德梁行物業(yè)管理＜港資＞ 第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京） 北京豪德商務 北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(公寓一部) 北京嘉園置地房地產(chǎn)經(jīng)紀 北京順益興房地產(chǎn)經(jīng)紀 上海史貝商務咨詢 仲量聯(lián)行 信誠嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀 匯興達房地產(chǎn)經(jīng)紀聯(lián)合中介方案三、聯(lián)絡北京活動場地場