篇一：商品房買賣中逾期交房應該如何計算違約金商品房買賣中逾期交房應該如何計算違約金衣、食、住、行缺一不可。在人們解決了溫飽問題之后，買一套稱心如意的房子便被提上了日程。買房的人多了，糾紛自然也紛沓而至。除了房產證糾紛、物業糾紛之外，逾期交房也在商品房買賣糾紛中占據較大比例。那究竟該如何計算違約金呢？■案例回放2002年8月11日，史先生與開發商簽訂了《商品房預售合同》，史先生房款共計543765元，定金3萬元，首付款21萬元，銀行按揭30萬元。雙方約定，入住后7日內，定金轉化為房款并交付尾款3765元。交房時間2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款數額萬分之一/天計算違約金。為早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3萬元；8月15日又支付了21萬元的首付款；隨后銀行按揭手續也于9月25日辦妥。但因種種原因，開發商卻未能按期交房。在史先生的一再催促下，開發商才于2003年9月15日通知史先生驗收房屋，比原定交房日期遲了大半年。史先生多交了大半年的房租，難免心生怨氣，要求開發商賠償，并支付逾期交房違約金30032元。但開發商卻認為，史先生的算法欠妥，應按照已付房款（即首付款21萬元）的萬分之一/天計算，只同意承擔違約金4767元。雙方爭執不下，只好對簿公堂。經過法院調解，開發商最終賠付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是開發商提出的4767元，賠付金是如何計算出來的呢？我們不妨來聽聽北京市三信律師事務所何正永律師的說法。■律師說法北京市三信律師事務所何正永律師：開發商應承擔違約責任何正永律師認為，雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效。開發商沒有按照約定時間交付房屋，構成違約，應承擔違約責任。違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。首先，“已付房款”包括首付款和銀行按揭款，并不是開發商所稱的21萬元首付款，而應該包括銀行按揭30萬元。開發商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質的法律關系。由于銀行按揭的30萬元已經向開發商支付,故應納入已付房款。但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。按照雙方約定，入住后7日內，定金才轉化為房款。作為計算違約金的基數自然不應當包括3萬元定金。同理，史先生在入住后7日內才交付尾款，尾款也不應當納入已付房款。因此，本案計算違約金的基數“已付房款”，既不是史先生要求的總房款，也不是開發商所謂的首付款，應當是首付款21萬元與銀行按揭30萬元之和，共計51萬元。其次，需要確定的是逾期交房的利率。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規定，違約金或損失，有約定按照約定，沒有約定的，按照逾期交房期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率（現在為萬分之二點一/天）標準計算。因此,利率應該按照雙方約定的萬分之一/天計算,而不能根據史先生事后的意愿更改為萬分之二點一/天。何律師提醒購房者，在簽訂合同時一定要注意審查違約金的利率標準，不要等到發生糾紛時才意識到自己的利益遭受損失。最后，需要認定的是逾期時間，開發商未能按期交房應承擔違約責任。逾期時間應該從雙方簽訂的交房日期，即2003年2月1日開始算起，直至開發商通知驗收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生辦理入住手續的日子。因此，逾期時間共計227天。由此不難得出最終的違約金，即已付房款51萬元×利率萬分之一/天×逾期時間227天=11577元。（于楊）《京華時報》2004年10月22日業主維權視點:應如何計算逾期交房的違約金■案例回放：2003年8月，王先生在某開發商處以按揭方式購買了一套住宅。合同約定：該套住宅總房款30萬元，2004年5月1日交房。王先生首付12萬元，剩余18萬元以按揭貸款方式支付。合同簽訂以后，開發商辦理了合同登記備案手續。王先生支付了12萬元首付款，并簽訂了抵押貸款合同，辦理完善相關按揭手續，并于2003年10月開始向按揭銀行交納月供款。2004年5月1日，到了合同約定的交房日期。開發商向準備接房的業主發出通知：“因某些原因，現延期交房，具體交房日期暫定在2004年8月1日。”2004年8月1日，王先生到開發商處辦理了接房手續，并向開發商提出支付違約金的要求。因就違約金如何支付問題未達成一致，王先生起訴至法院，請求法院判令被告支付違約金。法院經審理后發現，買賣雙方在購房合同中就開發商逾期交房如何承擔違約責任有約定。其約定為：“開發商逾期交房在30日內的，每日按照購房者已付房款的萬分之0.5支付違約金。逾期超過30日的，購房者有權解除合同。購房者不解除合同的，開發商每日按照購房者已付房款的萬分之0.5支付違約金，直至實際交付房屋為止。”開發商逾期交房已成事實，應按照合同約定承擔違約責任。因王先生已辦理了抵押貸款手續，且已支付數月的按揭月供款，即可證明王先生已將全部30萬元的購房款支付給開發商。開發商所提出的按照王先生首付的12萬元作為計算違約金的基數的理由是不成立的。開發商逾期交房超過了30日，且王先生選擇繼續履行合同，則開發商應每日按照全部購房款30萬元的萬分之0.5來支付違約金，計算得出開發商每月應支付給王先生的違約金在450元左右，該違約金支付標準明顯低于同地段、同類房屋的平均租金，不足以彌補給王先生造成的損失，應予以適當提高。法院判決開發商按照每月900元的標準向王先生支付違約金。■律師分析：以上案例表明，在計算逾期交房的違約金時，應按照購房者已支付房款作為計算的基數。在以按揭貸款方式購房的，只要購房者已辦理了按揭購房手續，并能夠證明銀行已將貸款支付給開發商，則應按照首付款和貸款的總和為計算基數來計算違約金。計算時間自合同約定的交房時間第二天開始，計算到達到交房條件并實際交房時。在違約金賠償的標準上，首先按照雙方合同約定的標準來支付。如果合同約定的標準不足以彌補給購房者造成的損失，根據《合同法》第114條的規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加。”可以向人民法院申請予以增加，以彌補給自己造成的實際損失。在違約金計算比例約定不明確或者沒有約定時，可以參照同地段、同類房屋的平均租金為標準來計算。篇二：購房全攻略之合同簽訂注意事項購房全攻略之合同簽訂注意事項在購房過程中，面對銷售員的答復、承諾不能作為今后發生糾紛時的法律依據，一切以購房合同及補充協議為準，所以簽訂購房合同是很重要的環節。也是最需要注意的環節。簽訂合同一、購房合同范本購房合同的主要內容包括以下幾方面：甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等；房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責等；質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；產權登記和物業管理的約定；保修責任；乙方使用權限；雙方認定的爭議仲裁機構；違約賠償責任；其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。二、補充協議大部分發展商都會要求購房者簽署由其單方提供的補充協議，以限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益，主要表現在以下幾個方面：1、關于不可抗力：導致發展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明，發展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任，對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發展商給予一定數額的經濟補償。2、關于分攤建筑面積：作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規定》等法規作了明確規定，實際操作中個別發展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關規定，認真審核發展商在補充協議中列明的分攤范圍，對不符合法律規定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當發展商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任。3、關于裝修標準：對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以最大限度地保護自己的利益。4、明確規定交房時配套設施和環境達到的標準目前北京交房時的爭議多，交房時的環境差和配套設施不能使用是一個關鍵因素，有沒有把交房時配套設施和環境達到的標準寫進補充協議里的呢？錦秋之春的補充協議寫得很具體：“出賣人應在小區竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設施：(1)社區紅外線防盜系統；(2)公共出入口電視監控系統；(3)樓內公共區域煙感報警系統；(4)會所、游泳池；(5)地下車庫；(6)塔樓三層以上每二層設置一個?空中花園?；(7)綠化率不低于30%。”5、將承諾寫進補充協議售樓人員為了賣房，經常會向買房人做出各種承諾，但到兌現時，不是找不到人，就是死不承認，有沒有將承諾寫進補充協議里的呢？肯寫的房地產商還是有的。以上是購房者在簽訂發展商提供的補充協議中需要注意的幾個問題。由于標準文本在內容上的局限性，以及購房者個性的多樣化，購房者應主動向發展商提出自己的合理要求，并通過簽訂補充協議的方式予以明確。三、合同陷阱任意使用免責權實例：某房地產公司制定的《商品房買賣補充協議》中規定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。點評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內容是開發商可以預料并提前做好準備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發商的逾期行為不必承擔任何責任。(-攝影/舒東平)違約責任不對等實例：某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣一則內容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續。”點評意見：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規定不對等。經營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%；消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標的額大，雙方承擔的違約金數額相差懸殊。這種條款的實質是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經營者責任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。付款方式要靈活有不少購房者忽略付款方式的靈活性，萬一中間出現問題，往往會使自己陷入被動境地。實例：某消費者與某房地產開發公司簽訂購房合同，以68萬余元定購了一套房子。在簽訂《房地產買賣合同》時，開發商在合同附件中提到，要求乙方必須在一個半月內辦妥所有貸款手續，否則視其違約，開發商有權拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，乙方向銀行申請貸款時未能成功，按合同約定首付款可能無法退還。點評意見：上述案例中的附件內容明顯對購房者不利。一般情況下，合同附件會對付款方式的違約責任進行約定，但對于沒有經驗的購房者而言，一定要防止那些只有自己義務和對方權利的條款，以免落入圈套。對此律師也建議可以在附件內容中特別提出：如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款，雙方均無需承擔違約責任。四、如何簽訂購房合同了解商品房預售合同基本的內容1、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、篇三：購房違約了怎么辦？10種情況詳解購房違約那些事兒購房違約了怎么辦？10種情況詳解購房違約那些事兒對于廣大購房者來說，如果能買到稱心如意的房子是一件令人最高興的事兒，誰都不想在買房上面發生分歧，但是有很多購房者在購房違約金上與開發商發生過分歧，那么購房違約金究竟如何計算，在簽署購房合同時違約責任這一塊又要注意哪些呢，下面與長沙樂房小編一起來看看購房合同違約的那些事兒？購房違約金是如何計算的？在開發商的合同中一般都有規定，有的是預期90天內，按照已付款利息支付，從合同交房到實際交房計算。第一付款利息就是按照銀行同期貸款利息按日計算。第二違約金計算，根據雙方約定合同按多少比例的計算方法，例如：按照全額房款的萬分之一的標準計算。那么就是用全部房款乘以萬分之一再乘以違約日期。承擔違約責任和違約事項包括：(1).簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發商不賣房或要求換房；(2).購房者不按期付款；(3).開發商不按期交房；(4).面積變動超過約定幅度；(5).房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位(6).產權過戶手續不全或不能按期辦理。商品房保修的責任相關的文件：《城市房地產開發經營管理條例》和《商品房住宅實行住宅質量保證數和住宅使用說明書》《住宅質量保證書》由房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供目的：房地產開發企業對所售的商品房住宅承擔質量責任的法律文件，應該列明：工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期、保修單位等內容。另外，如果購房者覺得違約金過低，購房者可以要求退房，一般有三種情況就可以退房了：延期交付房屋到了開發商與購房者在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定，開發商經購房者催告后的3個月的合理期限內仍未履行的，購房者就有權要求開發商退房，并要求返還訂金或