時光墅營銷推廣細案PART2

產品分析PART3

推售策略PART1市場分析PART4

視覺表現第一部分市場分析[關鍵內容]

區域市場分析

區域競品分析

薊縣山水資源梅江水資源團泊胡等水資源海景、大配套資源濱海湖景資源京津新城大配套山水資源水資源湖海資源核心地段資源核心地段資源天津市別墅資源分布區域市場分析天津市2012年別墅市場概況郊外經濟型別墅增量目前天津市的郊外別墅產品多集中在景觀資源優質區域，如團泊湖、東麗湖、天嘉湖一帶，這些區域的在售別墅產品多以經濟型別墅產品為主，強調景觀資源的稀缺性，以休閑度假為項目賣點。2012年武清、濱海等區域的別墅產品有增量勢頭，新入市別墅產品將占據別墅市場大半壁江山。這些產品多以聯排、雙拼別墅為主，搭配以少量的獨棟產品，主力戶型在300平方米左右，這樣的規劃維持了郊外別墅總價相對低的特點外環內別墅別墅類產品稀缺

2010年11月21日，位于河東區一號橋附近的純別墅產品“金地紫樂府”首開兩小時售罄，熱銷5.8億元，讓很多人再次驚訝天津市購房者的購買實力。當時，無論是開發商還是購房者，都在強調“稀缺”和“土地價值”。在市區，寸土寸金，別墅類產品更成為小眾消費。市區內在售別墅產品多是項目地塊附屬產品，十幾套已經算得上規模，真正以別墅為主打建筑類別的項目屈指可數。細分之下，這些別墅以雙拼、聯排居多，獨棟產品恐怕真是賣一套少一套了，由此看來，河西區梅江地塊的海逸王墅起價2500萬元/套，也不是沒有道理。天津別墅市場總體分析城市別墅梅江南板塊，代表項目：卡梅爾、天鵝湖、海逸長洲近郊別墅西青板塊，代表項目：萬科朗潤園、社會山、泰達嶺上林里、唐郡遠郊別墅津南板塊：星耀五洲、天嘉湖、碧桂園中心區域，代表項目：招商鉆石山、霞光道5號、西康路36號檀府、荷蘭墅京津潮白河板塊，代表項目：京津新城、恒大御水山城、盤石坊后梅江板塊，代表項目：洛卡小鎮、瑪歌莊園、領世郡東麗湖板塊，代表項目：東麗湖萬科城、夏陽溪韻團泊新城板塊：團泊湖庭院、松江高爾夫小鎮泰達嶺上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂園霞光道5號天津別墅市場區域分布圖京基天頤津城萬科朗潤園恒大東麗項目恒大御水山城盤石坊招商鉆石山城市別墅近郊別墅遠郊別墅西青板塊東麗板塊梅江南板塊后梅江板塊津南板塊團泊湖板塊寶坻、薊縣板塊松江高爾夫小鎮西康路36號城市別墅中心區域梅江南板塊城市別墅分析區域市場：城市別墅多集中在中心區、梅江南板塊，區域性較為明顯，由于土地資源的稀缺性，別墅市場逐漸外移的趨勢顯現。規模：城市別墅項目體量一般相對有限，純別墅部分一般在5—7萬平方米左右，難以出現單純的別墅大盤。產品形式：為了平衡容積率，單純的別墅項目很少，一般以別墅+高層（洋房）的形式存在。產品形式以聯排為主，獨棟、雙拼產品較少；梅江南板塊有一定數量的獨棟產品；在面積緊張的地塊，一般采用三層戶型設計，并增加地下室。價格水平：獨棟均價在30000-40000元/平米；聯排均價在18000-22000元/平米；雙拼別墅數量較少，在25000-35000元/平米左右。客戶分析：客戶以第一居所自住為主，有少量的投資客戶；客戶職業多為私企老總及高管，資金實力比較雄厚。來自區域以本市客戶居多，梅江南板塊外地和外籍客戶比例逐漸增加。城市別墅梅江南板塊，代表項目：卡梅爾、天鵝湖、海逸長洲中心區域，代表項目：招商鉆石山、霞光道5號、西康路36號檀府、荷蘭墅泰達嶺上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂園霞光道5號天津城市別墅市場區域分布圖京基天頤津城萬科朗潤園恒大東麗項目恒大御水山城盤石坊招商鉆石山城市別墅近郊別墅遠郊別墅梅江南板塊松江高爾夫小鎮西康路36號萬科霞光道5號項目簡介：霞光道5號坐落于水上公園東側，僅有155席千萬元級英倫別墅。在2008年的房地產市場，萬科霞光道5號無疑成為最耀眼的明星，不僅僅因為售價和物業費在天津市場首屈一指，更因為萬科打造的產品細節和服務細節取悅了客戶，也取悅了同行，成為業界競相參觀學習的對象。據了解，霞光道5號三分之一以上的業主都是地產同行。萬科霞光道5號——實景拍攝項目簡介：占地面積:27087平方米總建筑面積:34000平方米總戶數:300別墅面積：550-900平米綠化率：40%容積率：1.26均價：32000元/㎡開發商:招商地產投資商:天津招商房地產有限公司、天津市森淼投資集團有限公司西康路36號西康路36號梅江南板塊概述規模巨大——梅江南風景居住區占地約240萬平米，總建約162萬平米，其中住宅約130萬平米。梅江南居住區位于天津市東南，是天津市主導風向的上風向，也是天津市總體規劃控制的大氣潔凈區域，環境優美。交通便利——北起梅江，南至外環線，東起解放南路，西至友誼南路。其中友誼路貫通和平、河西兩區，是天津市大學城教育圈與經濟開發區工業圈、會展中心交流圈、行政文化圈、奧林匹克中心體育圈、友誼路金融圈輻射交叉的核心地帶。開發項目云集——梅江南居住區已經匯集了松江、順馳、市政建設、江勝、浩天、寧發等眾多天津知名房地產開發企業。經過7年的建設，涵蓋多種建筑風格及建筑形式的高端住宅區——梅江南板塊已形成規模。1#2#3#12#13#10#水岸公館5#、6#8#紅了天嬌4#水岸公館11#梅江南總體規劃圖正信（洋房、小高層）位置河西區梅江南居住區開發商

江勝集團建筑形式聯排建筑風格法國南部港灣風情占地面積9.55萬建筑面積11.3萬容積率1.3綠化率60%分期一期總戶數163套停車位：戶數1：2裝修標準毛坯價格(元/m2)25000元/平米物業費3元/平米*月開盤時間2007.10.29入住時間2009.4.30戶型面積230-395平米目標客戶自住客戶及部分投資型客戶，大企業主\高管客戶項目簡評地理位置得天獨厚，別墅水系營造氛圍良好。江勝-天鵝湖江勝-天鵝湖近郊別墅后梅江板塊東麗湖板塊西青板塊津南板塊近郊別墅分析區域市場：區域市場密集成為近郊別墅市場的一大特色，主要集中在東麗湖、西青板塊及后梅江板塊，尤以后梅江板塊近期較為火爆，下半年新盤放量較多；此外，樓盤的規模也比城市別墅增大了，一般在7——10萬平方米左右。價格水平：獨棟別墅價格在15000元/平米的區間；雙拼價格在12000元/平米的區間；聯排在10000元/平米區間；產品形式：獨棟+聯排。聯排產品比例持續占據主導地位；獨棟別墅的比例明顯上升，幾乎涵蓋了所有項目。雙拼產品作為兩者之間的過渡和補充，還無法成為主流產品；同時擁有地下室的產品與無地下室的比例基本持平，暫時不成為客戶成交的影響因素；戶型面積：聯排面積主要在180—240平方米，獨棟產品面積在300—500平方米左右，其中萬科城小面積別墅，在控制總價上擁有一定的優勢。客戶分析：第二居所客戶的比例占較大比例，在社區成熟度逐漸提升后，第一居所客戶比例有所增加，投資型客戶的占有一定比例，客戶職位特征為經濟比較殷實的企業主或職位較高的公務員。近郊別墅西青板塊，代表項目：萬科朗潤園、社會山、泰達嶺上林里、唐郡后梅江板塊，代表項目：洛卡小鎮、瑪歌莊園、領世郡東麗湖板塊，代表項目：東麗湖萬科城泰達嶺上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂園霞光道5號天津近郊別墅市場區域分布圖京基天頤津城萬科朗潤園恒大東麗項目恒大御水山城盤石坊招商鉆石山城市別墅近郊別墅遠郊別墅西青板塊東麗板塊后梅江板塊松江高爾夫小鎮后梅江板塊概述地理位置——位于友誼南路與解放南路之間、外環線以外區域，總建筑面積達到150萬平方米以上。作為梅江及梅江南區域的延伸，具有較為明顯的環外區域特點，一般以別墅+洋房產品為主。交通環境——臨近外環線，交通便利，作為別墅類產品，交通抗性尚不會影響到項目本身。洛卡小鎮紅磡領世郡華韻歐風新悅亭總建筑面積:200000平方米總戶數:1100聯排別墅；戶型面積：200-230平米均價：20000元/平方米容積率1綠化率40%

開發商:天津方正投資發展有限公司投資商:北京華商鴻邦房地產顧問有限公司物業顧問公司:澳大利亞BAYSVILLE景觀設計單位:北京土人景觀設計公司洛卡小鎮洛卡小鎮建筑面積：12萬占地面積：33萬綠化率：58.00％容積率：0.38總套數：379獨棟別墅；戶型面積：410-460平米均價：12000元/㎡項目位置：瑪歌莊園位于西青區友誼南路延長線(過外環線3.8公里)開發商：天津津濱創輝發展有限公司

瑪歌莊園瑪歌莊園西青板塊概述泰達嶺上林里社會山唐郡地理位置——位于環外西青區，圍繞天津歷史名鎮楊柳青鎮，周邊圍繞有西青道、津靜公路及京滬高速等多條重要交通線路，形成了多層次、立體化的城市交通體系。

區域價值——隨著未來“京津一體化”的進程逐步加劇，加之京津塘高速二號線、京津城際高速鐵路和地鐵2號線的建成，天津城區中心將不斷外擴，并帶動區域經濟快速發展，西青板塊的投資潛力將逐步擴大。萬科朗潤園項目簡介：建筑面積：約75000平方米占地面積：約64畝綠化率：40%戶數：400容積率：1.5物業類型：聯排別墅（花園洋房）戶型面積：260平米項目位置：萬科朗潤園位于西青區芥園西道與外環線交口西行1.5公里處暖氣：壁掛式采暖萬科朗潤園萬科朗潤園項目簡介：建筑面積：20萬占地面積：25公頃綠化率：45%容積率：0.69別墅面積：180-240平米均價：11000元/㎡暖氣：地暖供水系統：中水停車位：1：1開發商：天津國民地產發展有限公司物業：天津國民物業管理有限公司物業費：別墅：2.75元/平米/月社會山社會山區域：位于東麗湖板塊中心位置，處于市區與濱海之間，距市中心24公里，距港口30公里，距京津塘高速公路出口10公里，距濱海國際機場12.5公里，交通便利。同時，由于距離項目較近的空港物流加工區07年的加速發展、空客A320總裝廠的建設以及保稅區管委會的整體遷移至此。環境：擁有7.3平方公里東麗湖自然濕地資源及良好的溫泉地熱資源。東麗湖板塊概述東麗湖-萬科城總體規劃·一期北歐別墅產品——占地22萬平米，總建筑面積6.4萬，容積率0.33，共301套，2004年銷售，2006年7全面入住。獨體別墅：193棟，199－271平米，13000元/平米；聯排別墅：24套，合院別墅：32套；聯排公寓：52套；二期城市系列洋房產品：北部“天籟”為12萬平方米多層產品，南部“街坊”為10萬平方米小高層產品。均價達到5500元/平方米三期聯排——總建筑面積5.5萬，容積率0.6，聯排產品291戶，170－250平米聯排產品，南北向4聯、8聯，2007年7月開盤，均價8500元/平米。入住時間08年12月四期聯排別墅產品，本次開盤產品為A、B、C、D、E五種戶型，面積為184平米、225平米、266平米、301平米、397平米。共235戶別墅。后期中高密度產品項目簡介：東麗湖北岸：聯排別墅，三到四層北岸占地面積：7.45萬平方米北岸別墅總建筑面積：3.3萬平方米北岸別墅總戶數：253戶聯排別墅；戶型面積180-395平米容積率：0.45綠化率：40%物業費：1.10元/平方米·月物業公司：天津萬科物業開發商：天津萬科房地產有限公司東麗湖-萬科城北岸東麗湖-萬科城北岸項目簡介：占地面積:107000平方米總建筑面積:54600平方米開工時間:2006-3-26總戶數:263聯排別墅;196-210平米容積率0.51綠化率45%開發商:天津億兆投資發展有限公司投資商:上海億兆投資集團有限公司物業管理公司:天津夏陽物業管理有限公司夏陽溪韻風景灣夏陽溪韻風景灣遠郊別墅京津潮白河板塊津南板塊團泊新城板塊遠郊別墅分析遠郊別墅津南板塊：星耀五洲、天嘉湖、碧桂園京津潮白河板塊，代表項目：京津新城、恒大御水山城團泊新城板塊：團泊湖庭院、松江高爾夫小鎮區域市場：遠郊別墅樓盤規模較大，容積率低，并且有較為明顯的自身特色，同時作為別墅產品，交通距離上的抗性讓本類產品一般成為第二居所。價格水平：獨棟別墅價格在13000元/平米左右；雙拼和聯排別墅價格在6000-10000元/平米的區間；產品形式：獨棟占有較大比例，面積區間在200-900平方米之間；雙拼、聯排面積區間在150-260平方米之間，作為總價區間相對較低的產品形成了充分的補充。客戶分析：天津本地客戶占主導地位，作為第一居所的客戶比例相對極少，購買作為第二居所和投資的客戶所占比例較大，多數為京津城市帶的客戶，輔以少量浙江、上海的投資客。職業特征為私企業主、高級白領及公務員。優勢賣點：擁有與眾不同的特色優勢成為遠郊別墅成功與否的關鍵。京津新城具有其他項目無法比擬的規模——亞洲最大的別墅群，擁有超大規模的高爾夫、溫泉項目配套，處于京津高速交通網絡：團泊湖庭院擁有大面積的湖景資源。松江高爾夫小鎮泰達嶺上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂園霞光道5號天津別墅市場區域分布圖京基天頤津城萬科朗潤園恒大東麗項目恒大御水山城盤石坊招商鉆石山城市別墅近郊別墅遠郊別墅津南板塊團泊湖板塊寶坻、薊縣板塊項目簡介：占地面積:15007500平方米總建筑面積:17000000平方米開發周期:6—8年總戶數:10000建筑類別獨棟別墅,雙拼別墅、島嶼別墅獨棟面積：270-400平米聯排面積：190平米獨棟均價：12000元/平米聯排均價：5000元/平米容積率0.27綠化率75%開發商：天津合生珠江房地產開發有限公司物業公司：廣東康景物業集團天津地區公司京津新城京津新城項目簡介：建筑面積：650萬平米占地面積：28平方公里綠化率：50%容積率：0.5一期別墅總套數：221套別墅面積：260-390平米別墅均價：7000元/平米暖氣：分戶供暖供水系統：市政供水停車位：1：2開盤時間：2009年12月12日開盤開發商：綠地集團

盤龍谷磐石坊盤龍谷磐石坊第二部分

產品分析[關鍵內容]目標客群價值梳理競品分析

目標客群產品可滿足的客層需求：自住客戶—第一次別墅置業者滿足都市情結后,對于自然情結的追求符合中產階級雙居所需求追求居住的空間感、注重生活的私密感注重居住的功能性、實用性滿足虛榮心自住客戶—再次別墅置業者追求區域價值感，尋求同檔同類人群居住的氛圍對景觀的需求強烈、注重居住環境，希望隨時隨地走進自然滿足尊崇感、滿足部分社交的需求對稀缺、高尚事物的占有欲投資客戶—長期在周邊投資別墅項目的投資買家注重投資環境關注項目的規劃及品質重視項目及區域未來升值空間

權利頂層財富頂層穩定資產層小資產層富裕市民階層市民階層赤貧階層

社會結構體系模擬圖深入洞察項目的產品價值與特征直接決定了目標客群的階層取向。他們來自于社會經濟體系中接近層峰的部分（也有部分客戶來自新資產層）。在積累財富的過程中，他們已經進入到財富的穩定期或擁有穩定的財富收入，故經濟體系又將其稱為：穩定資產層。客群細分1藝術家以藝術為成就者。包括藝術家及經商藝術行業的資本家。大成者：對藝術的造詣深厚，在行業內擁有位置，方便創作，于此生活，為會友交際提供品味空間。販賣者：在藝術行當販賣擁有一定財力后，更加熱衷文化產業，深知人道即商道。客群細分2當代名仕包括商官與政官。擁有官員和知識分子的雙重身份。權力符號與文人意趣的交織，是這一群體的特質。其中清流者通常具有較出眾的才華和學識，有一定藝術/學術地位，為人清正、清雅，消費契合自己精神的商品。而濁流者為緩解官場壓力，表面上仍須立博學之志，喜好山水字畫，以文會友。把文化品位做為官位的拄杖。客群細分3當代豪紳有錢有勢有點文化的地方大族。包括地主和財主。本土主義和本位主義的捍衛者。清流者：財富擁有后的文化提升。雖學識、品位尚缺功力，但樂于不斷修為和學習，努力在財與才之間取得平衡。濁流者：財富擁有后的附庸風雅。對地位和品位有恐慌感，通過各種文化標簽及符號來維護外界評價。客群細分4資本家貪婪的財富欲望。不但看好項目品質還看好本案的增值潛力。大多是周邊私企老板。心理對位項目分析目標消費者的需要

價值認同感

身份的象征

升值的潛力

理想居所

生活品味

項目所能賦予的文化藝術人士聚居社區城市新貴住區品牌保證核心區域產品稀缺配套完善人群核心欲望：財藝共盈價值梳理價值發現之旅1——產品價值獨棟疊拼稀缺的獨棟疊拼建筑形態新穎的新亞洲建筑風格別墅效應拉伸了項目高度，也形成了圈層效應價值發現之旅2——景觀價值院落景觀獨特“合院”式院落景觀露臺/花園的享居贈送價值發現之旅3——配套價值完善配套+極致和諧鄰里片區規劃配套（生活配套、教育配套）日漸完善價值發現之旅4——區位價值近享繁華，退守自然北向梅江純熟城市資源，南向高端旅游度假休閑資源價值發現之旅5——品牌價值佰都集團，恢弘鉅獻天津佰都房地產開發有限公司，公司經濟實力雄厚，技術業務精尖，具有較強的技術實力，先后成功開發了金龍花園、金龍鑫苑、金龍臺北風情別墅區等樓盤項目。價值發現之旅6——服務價值佰分佰服務系統佰都地產佰分佰服務系統，打造高端物業口碑。價值發現之旅7——升值價值高性價比的別墅別墅用地限批、別墅成為稀缺型產品；后梅江板塊發展逐漸成熟，未來高端別墅的集中地，價值愈加凸顯。價值發現之旅8——稀缺價值特供36席典藏你是什么樣的人，社會就拿什么做為你背景。特供32席，不僅資源稀缺，尊崇榮耀特供32席，更加是體現身份的標簽感。八大價值發現，定義巔峰之作小結競品分析一級競品二級競品天房意墅建筑類別聯排雙拼項目特色特色別墅,地鐵沿線,低密居所環線位置外環以外所屬商圈雙港容積率0.8綠化率45%開盤時間2012年12月1號首次開盤入住時間2014-04入住開發商天津市房地產投資（集團）股份有限公司代理商自銷工程進度在建(2013-02-23竣工時間2014-3-1建筑面積86660平方米產權年限70年占地面積86660平方米天房意墅房價均價13000元/平方米地址天津市津南區雙港新家園內景荔道與匯川路交口一級競品天房意墅項目共有74棟底層住宅，其中9棟為雙拼別墅，65棟為聯排別墅。一共548套，雙拼18套，聯排530套。2012年12月1日首次開盤，均價13000元/平米，近期成交價格保持穩定。首創福特納灣建筑類別洋房聯排項目特色低密居所,花園洋房,小戶型環線位置外環以外所屬商圈大寺容積率1綠化率35%開盤時間2010年11月1日已開盤入住時間2012-6-30入住開發商天津首創新青置業有限公司代理商北京金網絡聯首房地產經紀有限公司開工時間2010-10-12竣工時間2012-6-30建筑面積165000平方米產權年限70年占地面積151000平方米首創福特納灣房價首創福特納灣房價均價10500元/平方米地址天津西青友誼南路延長線大寺鎮王村春源道南側一級競品首創福特納灣戶型圖一期別墅AI

面積:202.00m2首創福特納灣戶型圖一期別墅AI

面積:208.00m2首創福特納灣戶型圖一期別墅AI

面積:200.00m2一級競品首創福特納灣戶型圖一期洋房標

面積:130.00m2首創福特納灣戶型圖一期洋房標

面積:87.00m2首創福特納灣戶型圖一期洋房標

面積:90.00m2一級競品首創福特納灣，在2012下半年價格起伏不定，最低均價為9200元/平米，最高為11000元/平米，到2012年年末至今價格均保持穩定，成交均價為10500元/平米一級競品首創福緹山建筑類別疊拼聯排項目特色豪華居住區,低密居所環線位置外環以外所屬商圈雙港容積率1.06綠化率40%開盤時間2012年11月10日二期別墅已加推入住時間預計2013年12月1日洋房入住開發商天津首創新港置業有限公司代理商北京金網絡聯首房地產經紀有限公司開工時間2010-3-1竣工時間2013-12-1建筑面積39176平方米產權年限70年占地面積36948平方米首創福緹山房價均價17000元/平方米地址天津津南區梨雙公路與津港高速輔路交口一級競品首創福緹山二期聯排別墅EB戶型5室2廳4衛2廚290.00㎡首創福緹山二期聯排別墅EC戶型4室2廳3衛1廚172.00㎡首創福緹山二期聯排別墅EA戶型4室2廳3衛1廚223.00㎡一級競品首創福緹山39-58號樓聯排別墅Ee戶型首層4室2廳4衛1廚202.00㎡首創福緹山39-58號樓聯排別墅Ed戶型二層5室3廳3衛1廚178.00㎡首創福緹山39-58號樓聯排別墅Ma戶型首層5室2廳3衛1廚212.00㎡一級競品首創福緹山二期聯排別墅1—12號樓均在售，均價17000元/平。新品主力面積199-290㎡，30cm錯層客廳、6M挑空餐廳，戶戶均有超大庭院、室內空間贈送。近期成家價格保持穩定。一級競品華韻歐風博文苑建筑類別聯排項目特色創意地產,打折優惠樓盤環線位置外環以外所屬商圈梅江南容積率0.86綠化率43%開盤時間2009年9月1日開盤入住時間2013-5-31入住開發商天津市金壇房地產有限公司代理商香港信達行，天津21世紀不動產營銷中心開工時間2010-6-1竣工時間2012-10-1建筑面積161500平方米產權年限70年占地面積190500平方米華韻歐風博文苑房價均價17600元/平方米地址天津西青區津港公路與外環線交口前行300米一級競品華韻歐風博文苑戶型圖二期聯排

面積:220.00m2華韻歐風博文苑戶型圖二期聯排

面積:230.00m2華韻歐風博文苑戶型圖二期聯排

面積:230.00m2一級競品華韻歐風博文苑戶型圖二期聯排

面積:240.00m2華韻歐風博文苑戶型圖二期聯排

面積:220.00m2華韻歐風博文苑戶型圖一期2號樓

面積:124.54m2一級競品

華韻歐風博文苑全款99折，212-252平米聯排別墅在售，340萬/套起，價格16500-19000元/平米，均價17600元/平米，價格保持穩定。一級競品立達博雅苑建筑類別聯排獨棟雙拼項目特色宜居生態地產,打折優惠樓盤環線位置外環以外所屬商圈梅江南容積率0.7綠化率40%開盤時間2010年2月1日開盤入住時間2011-08入住開發商天津立達房地產有限公司代理商自銷開工時間2009-6-1竣工時間2011-8-1建筑面積115000平方米產權年限70年占地面積120000平方米立達博雅苑房價均價380萬元/套地址天津西青大任莊解放南路延長線與梨雙公路交口南側一級競品立達博雅苑戶型圖一期7號樓地下

面積:54.67m2立達博雅苑戶型圖一期8號樓地下

面積:53.82m2立達博雅苑戶型圖一期4號樓標準

面積:280.00m2一級競品立達博雅苑戶型圖一期7號樓二層

面積:270.00m2立達博雅苑戶型圖一期7號樓三層

面積:270.00m2立達博雅苑戶型圖一期7號樓一層

面積:270.00m2一級競品立達博雅苑聯排、雙拼、獨棟、疊拼別墅在售，均價380萬元/套。其中，聯排均價16000元/平，雙拼均價17000-18000元/平，疊拼均價13500—15300元/平，獨棟均價20000-21000元/平。全款99折優惠，2012年4月至今價格穩定。一級競品江勝天鵝湖建筑類別聯排項目特色復合地產,特色別墅,打折優惠樓盤環線位置中至外環所屬商圈梅江容積率1.3綠化率47%開盤時間2005年10月29日別墅、高層開盤入住時間2008-04-30入住開發商天津江勝集團有限公司代理商天津世聯行房地產銷售代理有限公司開工時間2005-8-1竣工時間2008-4-1建筑面積137000平方米產權年限70年占地面積95500平方米江勝天鵝湖房價均價31000元/平方米地址天津河西區梅江南居住區10#地塊外環線

與友誼南路交口東側一級競品江勝天鵝湖戶型圖M1二層平面圖

面積:241.88m2江勝天鵝湖戶型圖M1戶型3室3廳

面積:244.97m2江勝天鵝湖戶型圖M25－23奇數

面積:268.11m2一級競品江勝天鵝湖戶型圖M1戶型3室3廳

面積:226.50m2江勝天鵝湖戶型圖35、36號樓10

面積:260.00m2江勝天鵝湖戶型圖M225層平面圖

面積:278.30m2一級競品江勝天鵝湖聯排別墅，主要是460平米戶型，總房款在1400萬/套左右，均價31000元/平米左右，全款98折優惠，貸款99折優惠。一級競品一級競品紅磡領世郡建筑類別獨棟項目特色復合地產,特色別墅,豪華居住區,低密居所環線位置外環以外所屬商圈雙港容積率0.47綠化率35%開盤時間2007年9月15日已開盤入住時間

2009-07-01入住開發商天津市紅磡房地產開發有限公司代理商天津紅勘房地產銷售有限公司開工時間2004-4-2竣工時間2009-7-1建筑面積29724平方米產權年限70年占地面積3565351平方米紅磡領世郡房價均價25000元/平方米地址友誼南路與外環線交口東行三公里處一級競品紅磡領世郡普霖別墅C型獨棟別墅首層2室3廳1衛2廚338.89㎡紅磡領世郡格蘭墅1-2期A戶型5室4廳3衛2廚350.66㎡紅磡領世郡普霖別墅C型獨棟別墅二層3室1廳2衛338.89㎡一級競品紅磡領世郡J-B6室2廳5衛2廚739.31㎡紅磡領世郡G-B5室2廳4衛2廚380.41㎡紅磡領世郡H-S6室4廳3衛2廚732.23㎡一級競品紅磡領世郡別墅均價25000元/平米，普霖B區、C區267-750平米獨棟別墅在售，贈送私家庭院！一次性付款優惠1個點。價格：均價25000元/平米。近期成交均價為25000元/平米，保持穩定。一級競品松江梅江南別墅4號院建筑類別獨棟雙拼項目特色特色別墅,打折優惠樓盤環線位置中至外環所屬商圈梅江容積率0.6綠化率40%開盤時間2011年6月1日已開盤別墅入住時間2012-09-28入住開發商天津松江集團有限公司代理商天津紅勘房地產銷售有限公司開工時間2011-3-1竣工時間2012-6-1建筑面積33000平方米產權年限70年占地面積53300平方米松江梅江南別墅4號院房價均價33000元/平方米地址河西友誼南路延長線梅江南4號地一級競品松江梅江南別墅4號院雙拼別墅A1戶型二層戶型圖5室4廳6衛1廚310.00㎡松江梅江南別墅4號院雙拼別墅A1戶型地下一層戶型圖5室4廳6衛1廚310.00㎡松江梅江南別墅4號院雙拼別墅B1戶型首層戶型圖4室5廳5衛1廚350.00㎡一級競品松江梅江南別墅4號院雙拼別墅B1戶型三層戶型圖4室5廳5衛1廚350.00㎡松江梅江南別墅4號院雙拼別墅B1戶型二層戶型圖4室5廳5衛1廚350.00㎡松江梅江南別墅4號院雙拼別墅A1戶型首層戶型圖5室4廳6衛1廚310.00㎡一級競品松江梅江南別墅4號院現主推385平米雙拼別墅，均價33000元/平米，全款97折，貸款99折，地上3層贈送半地下室。2012年年末到現在均價為33000元/平米。價格穩定。國耀紫溪別墅建筑類別聯排獨棟項目特色特色別墅,豪華居住區,

宜居生態地產環線位置外環以外所屬商圈楊柳青裝修狀況毛坯綠化率40%開盤時間2012年3月25日

已開盤入住時間2012年8月22日入住開發商天津精瑞置業

發展有限公司代理商天津世聯興業房地產

咨詢有限公司開工時間2009-1-1竣工時間2012-12-1建筑面積149291平方米產權年限70年建筑風格新古典主義國耀紫溪

別墅最低價310萬元/套地址天津西青楊柳青鎮柳口路68號二級競品國耀紫溪別墅戶型圖一期1號樓D

面積:272.00m2國耀紫溪別墅戶型圖一期1號樓D

面積:272.00m2國耀紫溪別墅戶型圖一期1號樓D

面積:272.00m2二級競品國耀紫溪別墅戶型圖一期1號樓C

面積:265.00m2國耀紫溪別墅戶型圖一期1號樓C

面積:265.00m2國耀紫溪別墅戶型圖一期1號樓C

面積:265.00m2二級競品記錄時間最高價均價最低價國耀紫溪別墅價格描述2013-02-27

310萬元/套國耀紫溪別墅310萬/套起。2013-02-17

310萬元/套國耀紫溪別墅310萬/套起。2013-01-24

310萬元/套國耀紫溪別墅310萬/套起。2013-01-16

310萬元/套國耀紫溪別墅310萬/套起。2013-01-08

310萬元/套國耀紫溪別墅310萬/套起。國耀紫溪別墅一期8月22日已交房，現房260-350平米戶型，310萬/套起。在新的一年價格保持穩定。二級競品萬科朗潤園建筑類別聯排項目特色特色別墅,打折優惠樓盤環線位置外環以外所屬商圈中北鎮容積率0.66綠化率40%開盤時間開盤時間2011年10月1日開盤入住時間2012-12入住開發商天津中天萬方投資有限公司代理商世聯地產開工時間2009-11-1竣工時間2012-12-1建筑面積149291平方米產權年限70年建筑風格新中式國耀紫溪

別墅均價500

萬元/套地址天津西青區芥園西道與外環線交口西行1.5km二級競品萬科朗潤園戶型圖47#樓端戶2層

面積:175.00m2萬科朗潤園戶型圖47#樓端戶3層

面積:175.00m2萬科朗潤園戶型圖47#樓端戶1層

面積:175.00m2二級競品萬科朗潤園戶型圖46#樓端戶1層

面積:175.00m2萬科朗潤園戶型圖46#樓端戶2層

面積:175.00m2萬科朗潤園戶型圖46#樓端戶3層

面積:175.00m2二級競品萬科朗潤園2012年7月到現在成交均價為500萬/每套。價格保持穩定，說明項目成交穩定受到消費者的認可二級競品博軒疊院建筑類別疊拼項目特色特色別墅,地鐵沿線,低密居所,打折優惠樓盤環線位置內至中環所屬商圈人民公園容積率2.3綠化率35%開盤時間2011年5月28日別墅加推入住時間

2012-04-20開發商天津博智置業發展有限公司代理商世聯地產開工時間2009-6-1竣工時間2011-9-1建筑面積101725平方米產權年限70年占地面積35532平方米國耀紫溪

別墅最低價800萬元/套地址河西下瓦房大沽南路與津河交口二級競品博軒疊院戶型圖一期別墅1-5號樓

面積:175.00m2二級競品博軒疊院戶型圖一期別墅1-5號樓

面積:315.00m二級競品博軒疊院是博軒園項目中的別墅產品，其分為疊下和疊上，主推175平米-315平米的戶型，疊下927萬元/套起，疊上800萬元/套起，全款98折優惠。二級競品香堤庭院建筑類別聯排項目特色特色別墅,低密居所,打折優惠樓盤環線位置外環以外所屬商圈張家窩容積率0.55綠化率42%開盤時間2012年11月18日已開盤入住時間預計2014年6月30日

入住開發商天津市中天永晟地產有限公司代理商天津新生代投資咨詢有限公司開工時間2011-9-1竣工時間2014-5-1建筑面積101725平方米產權年限70年占地面積34400平方米香堤庭院均價13000

元/平方米地址張家窩鎮嘉和路與知景道交口二級競品香堤庭院戶型圖端戶1層戶型1室

面積:300.00m2香堤庭院戶型圖中戶2層戶型3室

面積:310.00m2香堤庭院戶型圖中戶一層戶型2

面積:310.00m2二級競品香堤庭院戶型圖中戶首層平面圖

面積:310.00m2香堤庭院戶型圖端戶首層平面圖

面積:300.00m2香堤庭院戶型圖端戶2層戶型3室

面積:300.00m2二級競品香堤庭院共94套聯排別墅，分為16棟4聯排及5棟6聯排，主力戶型面積303平米。目前12、13、15號樓聯排別墅在售，均價13000元/平米，369萬元/套起，貸款98折，全款97折。二級競品社會山建筑類別聯排雙拼項目特色特色別墅,豪華居住區,宜居生態地產環線位置外環以外所屬商圈張家窩容積率0.69綠化率45%開盤時間2010年9月1日開盤入住時間2011年4月底入住開發商天津國民地產發展有限公司代理商自銷開工時間2007-12-1竣工時間2009-12-1建筑面積1900000平方米產權年限70年建筑風格歐式現代

簡約風格社會山房價均價16000元/平方米地址西青區張家窩鎮京福公路東側二級競品社會山戶型圖三期別墅B1戶型一

面積:240.00m2社會山戶型圖三期別墅B1戶型二

面積:240.00m2社會山戶型圖三期別墅B5戶型二

面積:250.00m2二級競品社會山戶型圖三期別墅B5戶型三

面積:256.00m2社會山戶型圖三期別墅B6戶型一

面積:240.00m2社會山戶型圖三期別墅B6戶型三

面積:250.00m2二級競品社會山在2012年7月到9月由于市場的原因，成交均價為15000元/平米，隨著金九銀十的到來，從2012年10月至今成交均價為16000元/平米。保持穩定。二級競品奕聰花園建筑類別聯排項目特色景觀居所,特色別墅,豪華居住區環線位置中至外環所屬商圈奧體容積率2.8綠化率40%開盤時間

2012年7月14日三期已開盤入住時間2014-6入住開發商天津市金港置業投資有限公司投資商香港建設（控股）有限公司開工時間2009-12-19竣工時間2013-1-1建筑面積150000平方米產權年限50年占地面積53000平方米奕聰花園房價均價18000元/平方米地址紅旗南路快速路北側二級競品奕聰花園戶型圖一期聯排別墅3層

面積:401.43m2奕聰花園戶型圖一期聯排別墅地

面積:388.90m2奕聰花園戶型圖一期聯排別墅1層

面積:388.90m2二級競品奕聰花園戶型圖一期聯排別墅3層

面積:388.90m2奕聰花園戶型圖一期聯排別墅地

面積:401.43m2奕聰花園戶型圖一期聯排別墅1層

面積:401.43m2二級競品奕聰花園在5月—8月由于市場處于滯銷期，均價為16000元/平米，但是從9月至今奕聰花園均價為18000元/平米，市場保持穩定。二級競品首府136棟建筑類別聯排獨棟雙拼項目特色復合地產,特色別墅,地鐵沿線,低密居所環線位置中至外環裝修狀況毛坯容積率0.6綠化率35%開盤時間2010年12月20日開盤入住時間2011年4月底入住開發商鑫中天（天津）投資發展有限公司代理商易居中國開工時間2008-12-19竣工時間2011-4-1建筑面積82000平方米產權年限70年占地面積75000平方米首府136棟房價最低價512萬元/套地址天津西青區中石油橋西側1.5公里處二級競品首府136棟戶型圖一期獨棟B戶型

面積:299.98m2首府136棟戶型圖一期獨棟C戶型

面積:280.00m2首府136棟戶型圖一期獨棟B戶型

面積:299.98m2二級競品首府136棟戶型圖一期獨棟D戶型

面積:245.00m2首府136棟戶型圖聯排H戶型一層

面積:199.00m2首府136棟戶型圖一期獨棟D戶型

面積:245.00m2二級競品首府136棟現房在售，產品為聯排、獨棟和雙拼別墅，別墅戶型面積為199-308平米，聯排別墅512-540萬元/套，雙拼別墅840-920萬元/套，獨棟別墅825-1050萬元/套，全款優惠2%，貸款優惠1%。二級競品五礦正信榕園建筑類別聯排疊拼項目特色豪華居住區,公園地產,低密居所環線位置外環以外裝修狀況毛坯容積率0.6綠化率45%開盤時間2012年9月已第2次加推入住時間2012-10入住開發商福康實業發展有限公司代理商天津世聯興業房地產咨詢有限公司開工時間2010-6-1竣工時間2012-10-1建筑面積100000平方米產權年限70年建筑風格采用16世紀英國都鐸式風格首府136棟房價最低價512萬元/套地址天津西青中石油橋津淶公路出口2公里處二級競品五礦正信榕園戶型圖一期別墅3層

面積:171.00m2五礦正信榕園戶型圖一期別墅4層

面積:171.00m2五礦正信榕園戶型圖一期別墅地

面積:275.00m2二級競品五礦正信榕園戶型圖一期別墅2層

面積:275.00m2五礦正信榕園戶型圖一期別墅3層

面積:275.00m2五礦正信榕園戶型圖一期別墅3層

面積:172.00m2二級競品五礦正信榕園項目準現房在售，一期別墅產品即將收官，首推聯排和疊拼，疊拼170—280平米，280萬—450萬/套，聯排320—360平米，440萬—590萬。全款98折，貸款99折搜。價格保持穩定。二級競品中信珺臺建筑類別聯排雙拼疊拼項目特色特色別墅,低密居所,打折優惠樓盤環線位置中至外環裝修狀況毛坯容積率1.4綠化率45%開盤時間2011年4月16日第一次加推入住時間

2012-12-31入住開發商中信地產天津投資有限公司代理商天津世聯興業房地產咨詢有限公司開工時間2010-3-1竣工時間2012-12-31建筑面積180000平方米產權年限70年占地面積95500平方米中信珺臺房價最低價458萬元/套地址天津西青區復康路華苑產業園區北側保山西道與外環線交口侯臺風景區南側二級競品中信珺臺戶型圖一期別墅N3戶型

面積:357.00m2中信珺臺戶型圖一期別墅N2戶型

面積:332.00m2中信珺臺戶型圖一期別墅B3戶型

面積:336.00m2二級競品中信珺臺現高層、公寓已售罄。別墅為聯排、雙拼、疊拼，300-414平米不等戶型，聯排在650-900萬元/套，雙拼在1200萬-1300萬元/套，疊拼在458萬左右。全款96折、貸款98折。從2012年4月至今成交價格均保持穩定。二級競品第三部分

推售策略[關鍵內容]

面臨問題

解決方法

資源平:無自然、人文資源借勢,城市資源有,但別墅類獨占資源無,豪宅印象不具備獨占性資源不支撐,價值吸引勢必減弱,若不增容價值,勢必增加產品負重。我們面臨的問題現場平:對于本案產品而言，面對的客戶多為別墅消費的首置或是首改,對品質的要求很高,以現階段產品規劃了解,現場感受不具備震撼力亮點,加之資源力不足,單憑產品力很難撼動這些客戶氣場不足,亮點不多,不足以讓目標客戶驚艷。推廣弱：蓄積潛在客群嚴重不足，產品價值厚度不夠,不足以造勢,無法完全支撐價格產品優,無資源,氣場單薄價值合力不夠解決方法精準推廣，傳播取勝品牌樹立目標企業形象目標銷售增長目標市場擴展目標通過一系列的廣告活動，樹立項目的良好品牌，使項目在推廣的目標市場上形象鮮明，增強目標市場消費者對項目的好感與信心。樹立良好的品牌，進而擴大開發商的社會影響力，加快公司產業化發展的進程，只有站在這個高度，才能夠對本項目的尊貴與人性化形象有深層次認識本項目的一切廣告活動都是為了能開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業績，達到盡快回籠資金并創造良好社會效應的目的。通過戶外廣告活動，展開以銷售區域為市場，按漸進式廣告戰略擴展至全市區范圍以及周邊縣市。推廣目標推廣階段6月7月8月9月10月11月12月第一階段第二階段第三階段第四階段第一階段執行策略蓄勢階段目標：建立開盤前蓄客的戰場，小眾客戶（佰都業務，內部資源客戶）積累。戰術I兵馬未動，糧草先行戶外廣告控制封殺途經梅江板塊、城區主干線工地圍擋形像展示戰術II佰都會，前鋒陣地促成佰都老客戶口碑傳播；有利于攔截其他競品的客戶；第二階段造勢階段目標：產品落地，集中轟炸，廣泛網羅客戶；戰術一

大眾亮相，軟文做序曲承接境界歸來向產品過渡，逐漸向大眾揭秘標題訴求點在藝術中雕刻藝墅——佰都時·光墅閃耀時代最美的絕世大作秉承藝術別墅的趨勢，展現時光墅的項目價值亮點。從藝術的最高端開始回歸——有怎樣的居住，就有怎樣的人生為項目開盤制造話題，以”環境決定人的生活狀態“，為訴求點為項目亮相做鋪墊。你好，時光時光墅的時代——面紗即將落下揭幕敬請期待以最普通，最平實的向【時·光墅】問好的方式撥開【時·光墅】的面紗。軟文文案表現戰術二

普遍撒網網絡營銷互聯網：項目網站建立，搜房網、愛房網、新浪樂居的全線發聲；廣播網：培養意見領袖，擴大佰都打造新別墅的傳播范圍人際網：發展VIP客戶、高爾夫球會等資源利用，建立高端客戶檔案管理體系；重點鎖定高端客戶女主人，開展專項客戶活動。網站鏈接1、通欄占據頁面主要寬度的大通欄廣告，動畫演繹豐富，影響大，印象深刻，吸引較多用戶。建議使用范圍：品牌導入期、項目開盤及強銷期、企業形象展示期、大型活動的展示及預告、事件宣傳、多項目聯展。2、文字鏈文字鏈接一目了然，以簡潔的形式吸引受眾注意，點擊率高，廣告投放性價比高。建議使用范圍：適合在重大節點前后推出，形式簡明，受人關注微博營銷優勢：成本低廉，目標精準，受眾龐大，互動性強，拓展性強劣勢：需要有足夠的粉絲才能達到傳播的效果；新內容產生的速度太快，發布的信息粉絲沒有及時關注；傳播力有限。網絡營銷活動建議

活動思路：針對客戶的“太太團”，重點吸引女主人對藝術生活方式的向往，針對女主人的興趣點，可伺機采取以下活動形式，逐一攻破。活動建議：廚藝沙龍手工藝沙龍家裝沙龍下午茶聚會禮儀旅游線路寵物教育游泳教練戰術三

戶外、小眾刊物雙管齊下戶外即將上市信息告知，項目正式亮相《佰都內刊》、《津地產》、《中國房地產》、等重點投放；《購房指南》等媒體選擇性投放；

戰術四

戰前擊鼓活動策動，大眾造勢、產品傳達與現場形成互動，客戶篩選。活動思路：

樣板間示范區即將開放前，組織意向客戶舉辦此次活動，將產品深入解析，使其對項目從規劃、設計、景觀、物業管理等幾個方面深入了解，引發對樣板間示范區開放的期待。推介會現場宣傳片播放，營造氣氛。活動主題：別墅新品推介會活動建議一

活動思路：

以別墅競拍為宣傳噱頭，探底客戶對價格的認同程度，競拍內網信息暢達，現場制造人氣。活動主題：別墅首席庭園別墅競拍

建議二戰術五

一網打進樣板間、示范區制造體驗營銷效果，確保開放轟動預期，客戶群中制造稀缺供應訊息。第三階段開盤階段目標：客情維系，拉動銷售推廣策略：

真正進入細分市場內的競爭，建立與客群的溝通口徑，攻心為上，賦予客群更強烈的自我愉悅的身份感，以體驗式營銷進行對客群的引導，增加小眾活動的參與度，增加項目的曝光率。媒介策略：小眾活動為主體，廣播短信等渠道積極運用，擴大客戶容量。活動思路：

建議在景觀示范區舉辦名流冷餐會，現場氛圍的營造使客群感受到項目高端氣質，新亞洲風情展示，將景觀園林“合院”的特點充分呈現，擴大圈層傳播的廣度與深度，以實景吸引引發客戶對新生活方式的認同。活動主題：別墅生活峰會

活動建議第四階段熱銷階段目標：項目氣質拔高，為價值提升創造條件，拉動庫存產品銷售推廣策略：

項目進入溢價階段，增加項目的附加值，以給客群選擇更充分的理由，將高端服務血統的概念灌輸，在細分市場內建立至高的服務標準，為項目品牌加分，同時為下一年度的推廣調性做鋪墊。媒介策略：減少大眾媒體的投入，增加小眾媒體的投放量，高端服務理念深化受眾的直觀感知。活動思路：

建議在售樓處樣板間全面打造“佰分佰”的服務理念，邀請意向客戶親臨體驗，物業服務體系細則建立，同時，可舉辦佰都地產服務體系的實地感知，加深客戶對佰都物業服務的肯定。活動主題：佰分佰生活，佰分佰享受活動建議睿墨雙場理論提升豪宅價值提升現場與氣場的四大方法方法一.體驗營銷方法二.事件營銷方法三.跨界營銷方法四.區隔營銷睿墨認為，本項目解決之道提升現場與氣場的四大方法提升現場體驗滿足感，震撼客層，提供區隔，達到隱性價值提升營造產品氣質，提升現場，營造豪宅氣場方法一.體驗營銷加大縱深，增加豪宅儀式感，提供豪宅進入體驗，本案也可考慮層次感強的小型道路樹木栽種形式。體驗營銷場景設計入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導向性強烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我全程不同節點關注客戶感受場景設計入口售樓處看房通道樣板房水景節點圍擋…室外裝修沙盤體驗…景觀細節…大堂裝修展示…場景設計人車分行，啟用門禁，業主可刷卡進入采用和建筑主體相近的材料色系設計項目產品建議大門入口售樓處看房通道樣板房主要道路的交叉口后退建造景觀噴水池，作為入口景觀的節點項目產品建議水景入口售樓處看房通道樣板房圍擋上海萬科新色里程情景化的圍擋更具有生活氣息北京星河灣公益慈善、品牌推廣兩不誤項目產品建議圍擋的形式吸引眼球，不止是單獨的廣告要貼近客群生活，有趣味，或是有意味入口售樓處看房通道樣板房室外與綠化交融的售樓中心，以綠化圍繞建筑，建筑坐落在綠化中上海龍湖艷瀾山項目產品建議售樓處應與樓盤的整體形象相符可在基礎沿用，并加強體現樓盤品質的細節北京星河灣入口售樓處看房通道樣板房室內裝修北京龍湖唐寧ONE北京龍湖唐寧ONE項目產品建議入口大堂挑空，大氣高貴入口處可提示：您已進入時光墅，請放慢腳步！看房通道樣板房入口售樓處室內沙盤沙盤用大面積的樹木來體現高綠化率建筑模型的仿真度高，路燈道旗等細節都考慮周到大連潤德北京公園上海龍湖艷瀾山看房通道樣板房入口售樓處超大項目區域燈光展示圖項目的區位一目了然室內沙盤項目產品建議沙盤要體現高綠化率和表現建筑立面效果區域圖則用來展示項目的位置優越性重慶龍湖酈江看房通道樣板房入口售樓處品質生活體驗館給客戶真實的體驗感覺客戶體驗上海萬科紅郡看房通道樣板房入口售樓處客戶體驗項目產品建議讓客戶近距離接觸到建筑里應用的高科技眼見為實看房通道樣板房入口售樓處看房通道示范區園林示范區，建議做出濃縮型景觀選用一些經典植物進行植入讓客戶感受頂級景觀生活售樓處看房通道樣板房入口驚艷的展示區兒童戲水場景供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過示范區展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶代表動物引進，產生皇室生活聯想售樓處看房通道樣板房入口經典園林動態水系、精致小品、多樣綠植、特色景觀植物是建筑的外立面售樓處看房通道樣板房入口少——硬質鋪裝多——大量軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動人！售樓處看房通道樣板房入口鼠尾草男主人身邊的愛物小主人出門前還未收拾的玩具女主人隨時出門赴約樣板房的情景化展示裝飾入口售樓處看房通道樣板房茶幾上經常聆聽的CD即將換裝出行的運動衫剛剛洗完的碟子裝飾入口售樓處看房通道樣板房真實的生活化的冰箱生活中水池場景調味品真實呈現生活中的兒童桌Angle女兒房裝飾入口售樓處看房通道樣板房魔鬼在細節相框里的留言馬桶插座高度的考慮書房一角整齊的鞋套入門換鞋套處配飾可直接茶飲至上而下的對細節關注鋪滿鮮花的垃圾箱示范區中的雨傘善待自然的環保理念刻有企業理念的井蓋停車場標識的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護中的大樹露臺的燒烤場景保潔對園林細節的維護五重景觀一角：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木隨處可見的不死花露臺的場景隨處可見的鳥籠十字隔窗，相框的感受體驗營銷雪茄沙龍DM直郵男主人，將社區中心會所配套功能（如溫泉、商務會議室、瑜伽室、SPA）進行試營業，并提供高端雪茄沙龍，讓客戶免費體驗尊貴感覺。體驗營銷女主人SPA沙龍DM直郵女主人，將社區中心會所配套功能（如溫泉、商務會議室、瑜伽室、SPA）進行試營業，讓客戶免費體驗尊貴感覺，吸引高端客戶。體驗營銷插花藝術展利用高端插花活動，吸引女主人代領家庭到場，提升體驗度。體驗營銷服務級別通過營銷細節的把控，增加客戶現場體驗建議:加強營銷隊伍內功、細化流程，強調專人專侍方式提升尊貴感受體驗營銷服務級別：流程體驗場內：*區域外專車引導*現場人員準確稱呼*到訪客人姓氏充分的到訪準備*喜好掌握：餐飲喜好、音樂喜好*邀請客戶共進晚餐*座駕清洗服務場外：*準客戶機場名車接送服務*五星級酒店VIP優先服務*天津奢侈品店優先VIP服務發揮事件營銷的強滲透性，多渠道提升品牌知名度提高社會曝光度,深化品牌印象方法二.事件營銷事件營銷第一屆“時光墅”咖啡音樂節在社區內舉辦“天津第一屆別墅咖啡音樂節“，邀請新老客戶參加，品嘗現場制作的咖啡觀看音樂會。事件營銷橡木桶酒莊選“莊主”建設橡木桶酒莊，全網絡造勢，組織品酒俱樂部，選酒莊“莊主”莊主品酒可終身免費。事件營銷時光墅Golf以“一桿進洞贈豪車”為話題，與周邊高爾夫會所以及汽車品牌合作，舉辦高爾夫精英招募賽。精英招募賽何為地產跨界營銷？跨界是對專業化的一次創新，它能讓原來毫不相干的領域或元素，相互滲透融匯，帶來新的觀念或生活方式，幫助品牌跨出本領域，跳脫價格戰，甩脫競爭困境。方法三.跨界營銷實現產品的跨業態、多維度價值跨界營銷實現了終極的客戶關懷（包括：客戶服務、產品質量、服務質量、售后服務）跨界營銷與奢侈品合作與海信廣場合作，在“時光墅”舉辦奢侈名品展或珠寶之夜。跨界營銷高端車友會與奔馳或雷克薩斯車友會合作，在“時光墅”舉版高端車友會。跨界營銷紅酒新品發布會與紅酒品牌合作，在“時光墅”舉辦酒會或紅酒新品發布會。跨界營銷紅酒新品發布會*建議與紅酒品牌進行深度合作或將時光墅別墅圖片影印于酒簽上出品紀念版紅酒（可作為禮品）酒簽，是高端紅酒的二代身份證跨界營銷慈善藝術展與泰達當代藝術館合作，在“時光墅”舉辦慈善藝術展。跨界營銷維加斯晚會邀請各種商會（如臺商協會等），參加在“時光墅”舉辦的客戶見面會。建議：與現今天津豪宅主動拉開距離，走一線豪宅營銷渠道，達到被特定人知的營銷效果。主動回避，建造心理\物理區隔方法四.區隔營銷區隔營銷*專屬傳播渠道*贊助頂級賽事*提供世界席位*預約到訪，無預約堅決不提供看房服務區隔營銷*專屬傳播渠道*中國房地產報*高爾夫雜志*金葵花白金卡、私人銀行*各大俱樂部高級會員*機場航空雜志、VIP候機室*奢侈品高級會員*四、五星酒店大客戶*高級餐廳媒體*名車車友會區隔營銷*贊助頂級賽事打入網球、高球、游艇圈層，通過對頂級賽事的贊助，擴大專屬階層影響，打入內部開展營銷。區隔營銷*提供世界席位中國未來將成為世界盛世匯集的中心，尤其作為第三極的天津更是盛會云云，達沃斯、各種產業年會；時尚發布會；文藝盛事等等，本案將通過在此類盛