商業及住宅項目前期物業管理服務架構和人員一、項目管理組織機構設置項目經理1名項目經理1名秩序主管1名環境班長1名工程班長1名客戶主管1名秩序主管1名環境班長1名工程班長1名客戶主管1名保潔員綠化員綜合組維修工保潔員綠化員綜合組維修工客服助理前臺接待秩序班長秩序員行政助理秩序班長秩序員行政助理二、管理人員的配備（一）、人員的配備原則我們對管理人員的配備以有經驗、有知識、有技能、懂管理和具有高度的服務意識為準繩，在此基礎上建立一支高素質的物業管理從業人員隊伍，為某市某物業管理有限公司創出優質品牌。在小區管理人員配備中，我們遵循如下原則：具有良好的職業道德觀念：愛崗敬業、誠實守信、辦事公道、服務群眾、奉獻社會。在尊重人才的基礎上，既注重專業技能，又注重思想道德，德才兼備。所有管理人員需參加物業管理專業上崗培訓并取得合格證書，保證100%持證上崗。、人員配置素質要求表序號崗位學歷或同等學力要求年齡專業要求備注1項目經理大專以上40歲以下從事相關工作三年以上，具有豐富的物業管理經驗企業管理或行政管理專業2工程維修班長大專45歲以下有住宅物業土建、機電設備、給排水設施維護工作經驗、組織協調能力強工程專業3秩序主管中專以上30歲左右責任心強、組織協調能力強、具有大型物業的安全管理經驗有三年以上安全管理經驗者4環境班長中專以上35歲以下具有住宅物業保潔、綠化管理工作經驗，較強協調能力及溝通能力有三年以上高檔住宅物業環境管理經驗5客服助理中專以上30歲以下能熟練使用計算機，有相關工作經驗，責任心強物業管理專業畢業，持有物業管理資格證6前臺接待中專以上30歲以下二年以上財務工作經驗，能熟練使用計算機財務專業7秩序維護員高中以上30歲以下退伍軍人、身高175CM以上，形象良好，身體健康，責任心強黨員優先8綠化員高中以上40歲以下有種植、養護經驗，工作踏實、身體健康、形象良好具有相關工作經驗者優先9保潔員初中以上40歲以下形象良好、身體健康、工作踏實具有相關工作經驗者優先10綜合維修工高中以上40歲以下有專業上崗證，有住宅物業的水、電、氣、土木維修、供暖設備日常維修的工作經驗，有敬業精神，形象好，身體健康。具有相關工作經驗者優先三、各部門職責1．項目經理職責：業務：全面負責項目的各項工作制定項目工作目標和計劃并監督實施負責項目對外各種業務合同的審核、修正并監督實施參與組織每年的物業管理質量檢查及配合做好質量體系管理評審的工作負責跨部門的協調負責項目員工的思想教育工作人事：負責項目人員的招聘與解聘工作制定項目崗位編制確定各崗位的工作要求及成績考核標準項目員工的培訓、發展項目內部協調結合公司制度制定客戶中心激勵機制財務：（1）負責項目成本指標的預算(2)負責項目所購物品的審批及本項目預算的審批2.客戶服務中心職責特定服務管理（1）費用的收繳管理負責物業管理費的收取負責有償服務費用的收取負責水、電、氣費的代收代繳負責各種費用的催收負責收費單據的保管及帳務處理（2）物業交付負責參與物業接管驗收負責物業交付驗收負責辦理入伙手續負責建立商家及業主檔案（3）裝修管理負責對商家及業主裝修申請的審批負責商家及業主裝修過程中的管理負責組織裝修驗收負責裝修按金的管理、清退特約服務管理（1）物約服務內容管理負責特約服務項目的確定負責收費標準的制定（2）特約服務項目處理負責受理客戶需求負責根據項目分類處置客戶需求負責小區會所的管理負責小區游泳池的管理負責回訪與驗證投訴報事管理(1)投訴處理負責商家及業主投訴的受理負責商家及業主投訴的處理負責投訴處理的回訪2.報事處理負責商家及業主報事的受理負責商家及業主報事的處理負責商家及業主報事的回訪內務管理(1)成本控制負責提出控制本部門成本的具體方案負責執行成本控制方案(2)與商家及業主的交流負責定期對商家及業主進行訪問負責商家及業主滿意度的調查負責向商家及業主傳遞客戶服務中心的信息工作質量管理負責服務質量管理負責服務規范的管理負責服務技能的管理負責員工勞動紀律的管理培訓管理負責制定項目部培訓計劃負責入職員工的培訓負責組織專業基礎知識的培訓業績考核管理A.負責本部門業績評定B.負責本部門考評結果實施3.工程維修中心職責設備設施管理設備運行管理負責對設施設備的運行進行巡視監控負責對設施設備運行中發生的異常情況的處理負責對設備設施機房的管理設備維護管理負責設施設備的維護保養計劃的制定負責對設施設備的日常保養負責對設施設備的日常維修d負責對設施設備突發故障的搶修物業接管驗收與交付管理(1)前期介入負責對工程安裝的跟進負責對工程設計施工提出建議（2）物業接管驗收負責對物業實物形態的驗收負責對工程遺留問題的整改（3）物業交付負責協助商家及業主進行物業驗收負責工程遺留問題的整改維修服務（1）有償維修服務負責對維修項目的價格認定（確認商家及業主維修收費項目相關事宜）負責實施維修操作負責對有償服務項目的回訪（2）共有部分的維修負責實施維修操作負責對維修效果、工程質量的回訪、驗證（3）工程遺留問題的處理負責對委托整改的工程遺留問題的處理負責對處理結果回訪的回訪、驗證內部事務管理（1）安全管理負責設備設施安全管理負責員工作業安全管理（2）工作質量管理負責服務規范的管理負責服務技能的管理負責維修工程質量管理負責員工勞動紀律的管理（3）培訓管理負責本部培訓計劃的制定負責入職員工的培訓負責組織專業基礎知識的培訓（4）成本控制負責提出控制本部成本的具體方案負責執行成本控制方案（5）業績考核負責對本部員工進行業績評定負責提出考評建議（6）檔案資料管理負責工程檔案資料的分類保管負責本部質量記錄的保管裝修管理（1）負責裝修方案的審理負責方案中對影響樓宇本體結構方面審理負責方案中對水、電、氣線路安裝規范的審理負責向商家及業主提出合理的建議(2)裝修過程的管理負責向商家及業主開通水、電、氣負責商家及業主裝修過程中對影響樓宇本體結構方面控制負責商家及業主裝修過程中對水、電、氣線路安裝規范的控制4.秩序維護中心職責1.治安管理小區安全管理負責治安巡邏管理負責物品、人員的進出管理負責防火、防盜、宣傳工作突發事件處理負責突發事件的緊急處置負責突發事件的調查處理監控管理負責智能化設施設備的運行管理負責及時處理監控信息負責受理夜間商家及業主的投訴、求助流動人口管理負責對流動人口的清理負責及時向公安機關匯報流動人口的信息負責對小區內施工人員的管理2.消防管理對消防設施的管理負責消防設施正常使用狀態的管理負責消防設施的使用管理對消防事件的處理A.負責對火警、火災的現場處理B.負責協助有關部門對火警、火災的調查處理C.負責對消防隱患進行有效整改對消防的監控管理負責消防設施、設備正常使用狀態的管理負責消防設施的使用管理負責及時處理監控信息消防安全檢查工作負責定期對管理區域進行消防檢查負責提出消防整改措施、方案負責項目部消防宣傳教育工作3.交通管理(1)停車場管理負責車輛安全的管理負責車位的使用管理負責車場的標志、設施管理中負責車場崗位清潔衛生管理(2)道路管理負責道路標識管理負責交通秩序管理交通設施、設備管理：負責交通設施、設備正常使用和維護管理4.內務管理培訓管理負責制定培訓計劃負責新員工入職培訓負責組織專業技能培訓負責綜合素質培訓負責制定培訓計劃A.負責檢查評比工作的實施B.負責考評結果的實施服務質量管理負責服務意識的提高和培養負責儀容、儀表的督促檢查負責服務用語的規范化管理秩序內務管理負責勞動紀律管理負