姓名:_________________編號:_________________地區:_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區:_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產經紀協理考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區域內規范作答，超出答題區域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、業主轉讓房屋時，已交存的住宅專項維修資金應（）。A.退還給業主B.隨房屋所有權同時轉移C.上交給業主大會D.上交給業主委員會

2、（）是物權的公示最主要的方法。A.交付B.占有C.登記D.合意

3、在新建商品房的查驗和交接中，房地產開發企業應提供的資料不包括（）。A.住宅質量保證書B.住宅使用說明書C.建設工程竣工驗收備案證明D.購房合同

4、公共租賃住房租金確定的原則是（）。A.市場價格B.政府指導價C.按成本定價D.適當低于同類型住房租金水平

5、土地增值稅的扣除項目不包括（）。A.建筑物的評估價格B.建房貸款超期支付的利息C.房地產開發成本D.與轉讓房地產有關的稅金

6、“房地產在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、建設用地使用權或其他權利”描述的房地產價格特點是（）。A.房地產價格與區位關系密切B.房地產價格實質上是房地產權益的價格C.房地產價格同時有買賣價格和租賃價格D.房地產價格形成的時間通常較長

7、房地產經紀服務的報酬通常由傭金和（）兩部分構成。A.貸款費B.代辦服務費C.搬家費D.解除抵押手續費

8、以下關于個人住房貸款利率的描述，錯誤的是（）。A.個人住房貸款基準利率由央行統一規定B.金融機構根據商業原則通過調整貸款利率浮動區間自主確定貸款利率水平C.個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息D.貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，隨即按相應利率檔次執行新的利率規定

9、通過房屋戶型圖可以看出，該戶型為（）朝向。A.南北B.東西C.東北D.東南

10、自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積為90m2以上的，減按（）的稅率征收契稅。A.1%B.1.5%C.2%D.2.5%

11、（）是房地產所有者將其所有的房地產交給消費者使用，并向消費者收取租金的行業。A.房地產開發經營業B.房地產咨詢業C.房地產經紀業D.房地產租賃經營業

12、房地產經紀人員在指導當事人填寫示范合同文本時，應告知買賣雙方。對于合同中雖未寫入但需要明確的事項，可以簽訂（）。A.注釋條款B.附加條款或者補充協議C.意向書D.預約合同

13、下列房地產經紀活動中，有助于房地產經紀機構積累房地產基礎數據的是（）。A.發布房源信息B.簽訂房地產經紀服務合同C.使用房地產經紀服務合同推薦文本D.編制房屋狀況說明書

14、《合同法》規定，房屋租賃合同期限不得超過（）年，超過此年限超過部分無效。A.10B.15C.20D.30

15、趙某來到甲房地產經紀機構的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。房地產經紀人員田某代表甲機構同趙某簽訂了居間合同。趙某同甲機構所簽訂的合同屬于（）。A.新建商品房經紀合同B.房地產租賃經紀合同C.房地產租賃代理合同D.房屋租賃合同

16、某房地產經紀人協理辦理了下列業務，其中，不屬于房地產轉讓的是（）。A.房地產互換B.房地產贈與C.房地產入股D.所有權人名稱變更

17、乙房地產開發公司將陳某所購房屋交給陳某使用之后，乙公司按規定給陳某辦理的房屋權屬登記是（）。A.首次登記B.轉移登記C.更正登記D.變更登記

18、下列屬于登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態特點的登記制度的類型是（）。A.契據登記制B.產權登記制C.權利登記制D.托倫斯登記制

19、按資金來源劃分，可以將房地產交易資金支付方式分為（）。A.自有資金支付和貸款支付B.一次性支付和分期支付C.現金支付和轉賬支付D.自有資金支付和轉賬支付

20、在新建商品房交易中，定金合同或定金條款生效的前提是（）。A.實際交付訂金B.實際交付定金C.交付了首付款D.進行了交易資金監管

21、（）是指不動產登記機構依法將土地權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。A.土地登記B.房屋登記C.林權登記D.海域登記

22、借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為稱為（）。A.被迫違約B.理性違約C.提前還款D.惡意騙貸

23、房地產抵押是抵押人以其合法的房地產以（）的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。A.不轉移占有B.轉移使用權C.轉移占有D.轉移所有權

24、關于押金的說法，錯誤的是（）。A.押金適用于租賃合同B.押金適用于買賣合同C.押金不具懲罰性，只能返還和抵扣D.押金是一種具有擔保性質的錢款

25、下列關于房屋登記費的說法錯誤的是（）。A.住房登記每件80元B.非住房登記每件550元C.住房登記一套為一件D.住房登記核發一本房屋權屬證書收取證書工本費10元

26、房屋產權人甲某，委托房地產中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經丙公司聯系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經丙公司聯系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當地房地產管理部門申報價格時，房地產管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產權人甲某與客戶丁某均表示不服。房地產轉讓一般應當以（）作為繳納稅費的依據。A.申報的成交價格B.重新評估的價格C.更改后的成交價格D.市場價格

27、房屋租賃期內房屋所有權發生轉移的，原租賃合同（）。A.對承租人和新房主繼續有效B.對承租人和新房主無效C.對承租人繼續有效，對新房主無效D.對承租人無效，對新房主繼續有效

28、房屋所有權人張某與承租人王某簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定房屋的租賃期為25年。該房屋租賃合同約定的租賃期的效力為（）。A.有效B.無效C.效力待定D.20年

29、自受到損害之日起超過（）年的，人民法院不予保護。A.5B.10C.15D.20

30、2017年3月，張某預購建筑面積為45m2的普通用房，總價50萬元，契稅稅率為1%。張某購買普通用房，應繳納契稅（）元。A.0B.500C.4500D.5000

31、房地產具有獨占性，是因為房地產具有（）特性。A.不可移動B.獨一無二C.價值較大D.供給有限

32、2013年3月，張某預購建筑面積為45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，張某辦理了房屋所有權登記。2015年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，張某將房屋出售給王某，但未告知李某。2017年8月，王某因與他人合開公司需要將該房屋入股，要求解除與李某的房屋租賃合同。對此，李某可以主張的權利為（）。A.拒交房租B.要求張某承擔損害賠償責任C.要求按租賃合同約定繼續承租D.請求法院確認張某、王某的買賣行為無效

33、關于存量房買賣中買方向賣方支付定金的說法，錯誤的是（）。A.如果合同按約定履行，定金可以抵作價款B.如果買方違約，賣方應返還定金C.如果賣方違約，買方可以要求雙倍返還定金D.定金數額不得超過購房款的20%

34、下列申請報考房地產經紀人協理職業資格考試本條件中，錯誤的是（）。A.遵守國家法律、法規和行業標準規范B.秉承誠信、公平、公正的基本原則C.恪守職業道德D.初中學歷的可以報名經紀人協理職業資格考試

35、陳某于2018年2月10日向登記機構申請辦理了異議登記后未向法院起訴，異議登記自2018年（）起失效。A.2月21日B.2月25日C.3月13日D.5月11日

36、前期物業管理合同的簽訂主體是（）。A.房地產開發企業和物業服務企業B.房屋買受人和物業服務企業C.房地產經紀人員和物業服務企業D.房屋買受人和房地產開發企業

37、房地產交易中，最常用的房地產價格分析法是（）。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發法

38、下列影響房地產價格因素中，屬于社會因素的是（）。A.城市化B.居民收入C.土地利用規劃D.房地產制度

39、當房地產的房屋門牌號碼發生改變時，應進行（）。A.房屋抵押權登記B.地役權登記C.變更登記D.房屋預告登記

40、在存量房租賃居間業務的簽約階段，房地產經紀人員除協助簽訂房屋租賃合同外，還需要協助（）。A.簽訂房屋裝修合同B.簽訂房屋買賣合同C.簽訂房屋資產托管合同D.辦理房屋租賃登記備案

41、房地產開發貸款期限一般不超過（）年。A.3B.4C.5D.6

42、臨時管理規約由房地產開發企業制定，由（）簽字確認。A.買受人B.房地產開發企業負責人C.物業服務企業負責人D.代理銷售的房地產經紀機構負責人

43、房地產買賣市場的特點不包括（）。A.完全競爭性B.區域性C.周期性D.易于形成泡沫

44、房地產經紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮（）。A.客戶的儲蓄B.客戶的單位性質C.客戶的年齡D.客戶的家庭組成

45、房地產出租代理是指房地產經紀機構及經紀人員按照房地產經紀服務合同的約定，以（）的名義出租房屋。A.房地產經紀人員B.房地產經紀機構C.出租人D.承租人

46、住房公積金個人住房貸款審批主體是（）。A.受托辦理貸款銀行B.當地住房公積金管理委員會C.當地住房公積金管理中心D.當地住房交易管理部門

47、房屋出租人將房屋提供給承租人使用需要簽訂房屋租賃合同，下列不屬于房屋租賃合同特征的是（）。A.房屋租賃合同是不動產租賃合同B.合同的相對性會受到法律的一定限制C.期限最長不得超過二十年D.期限最長不得超過七十年

48、出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在（）個月內未提出異議，出租人與承租人之間的《租賃合同》依然有效。A.6B.7C.8D.9

49、出租住房的，應當以（）為最小出租單位。A.人均租住建筑面積B.原設計的房間C.滿足最低居住需求D.平均居住水平

50、2018年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。張某每年應繳納房產稅（）元。A.1440B.3600C.4320D.6000二、多選題

51、通過圖所示房產分戶平面圖可以看出，該幢房屋1層共有（）套房屋。A.1B.2C.5D.9

52、乙房地產開發公司將陳某所購房屋交給陳某使用之后，乙公司按規定給陳某辦理了房屋權屬登記。陳某在拿到《房屋所有權證》后，發現其上記載的樓層有誤。陳某發現房屋樓層登記錯誤可以申請房屋（）。A.更正登記B.異議登記C.變更登記D.首次登記

53、李某父親于2018年3月5日死亡；3月20日登記機構受理李某的繼承房屋登記申請，3月22日將申請登記事項記載于登記簿；3月23日李某領取不動產權證書。李某取得該房屋所有權的時間是2018年（）。A.3月5日B.3月20日C.3月22日D.3月23日

54、地籍調查和土地登記的基本土地單元是（）。A.街坊B.街道C.宗地D.地塊

55、房屋查驗時，房地產經紀人員應根據現場勘察情況，填寫（）。A.公用設備運行報告B.住宅使用說明書C.房屋交接單D.房屋環境信息核查表

56、下列（）情形，不適用于申請不動產預告登記。A.預售B.抵押C.租賃D.買賣

57、在存量房經紀服務中，編制房屋狀況說明書的主要依據是（）。A.房地產經紀人員實地查看房屋獲取的信息B.房屋所有權人口述的信息C.房屋所在小區的物業服務企業告知的信息D.房地產開發企業告知的信息

58、自受到損害之日起超過（）年的，人民法院不予保護。A.5B.10C.15D.20

59、房地產經紀專業人員資格證書實行登記服務制度，登記服務的具體工作由（）負責。A.工商局B.人力資源社會保障部C.中華人民共和國住房和城鄉建設部D.中國房地產估價師與房地產經紀人學會

60、王某承租李某的住房，房屋租賃合同約定的租期為3年。租期屆滿前1年，經李某同意，王某將該住房轉租給張某。王某可將住房轉租給張某（）年。A.1B.2C.3D.4

61、《民法總則》規定一般訴訟時效期為（）年。A.2B.3C.2.5D.4

62、在存量商品房中，出賣人出賣房屋，應至少提前（）通知承租人。A.7日B.15日C.30日D.60日

63、房地產經紀人員在指導當事人填寫示范合同文本時，應告知買賣雙方。對于合同中雖未寫入但需要明確的事項，可以簽訂（）。A.注釋條款B.附加條款或者補充協議C.意向書D.預約合同

64、下列房地產信息中，不體現在房屋狀況說明書中的是（）。A.裝飾裝修狀況B.規劃用途C.房屋評估價格D.是否產權共有

65、全國性的房地產經紀行業自律組織是（）。A.住房和城鄉建設部B.中國房地產估價師與房地產經紀人學會C.房地產行政主管部門D.人力資源社會保障部

66、（）是指將住宅通過改變房屋結構和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。A.廉租房B.群租房C.經濟適用房D.普通商品房租賃

67、以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業（）通過，并報其上級主管機關備案。A.董事會B.股東大會C.監事會D.職工代表大會

68、住房公積金是用于解決職工自住住房的一種工資形式，住房公積金的義務性、保障性和互助性，主要通過住房公積金的（）來體現。A.繳納政策B.提取政策C.信貸政策D.保障政策

69、出租房屋行為應繳納的稅不包括（）。A.增值稅B.城市維護建設稅C.契稅D.房產稅

70、下列房地產經紀活動中，有助于房地產經紀機構積累房地產基礎數據的是（）。A.發布房源信息B.簽訂房地產經紀服務合同C.使用房地產經紀服務合同推薦文本D.編制房屋狀況說明書

71、買賣雙方均具有房屋買賣合同簽約主體資格的是（）。A.買方：本人，9歲；賣方：本人，20歲B.買方：本人，9歲；賣方：代理人，無委托手續C.買方：本人，精神病人；賣方：代理人，有合法委托手續D.買方：父母代簽，5歲，能提供父母子女關系證明；賣方：本人，18歲

72、關于房屋租賃合同備案的說法，正確的是（）。A.房屋租賃合同簽訂后10天內應當到市、縣人民政府房地產管理部門辦理備案手續B.備案時應當提交的證明文件中包括房屋租賃合同和房屋所有權證書等C.備案時只需要提供承租人的身份證件D.房屋租賃當事人不得委托他人代為辦理房屋租賃登記備案

73、下列客源信息搜集方法中，簡單易行、準確度高、便于展示企業形象、增加客戶信任感的方法是（）。A.廣告法B.門店接待法C.客戶介紹法D.互聯網開發法

74、我國行政法規的頒布機關是（）。A.國務院B.國務院組成部門C.有立法權的地方人民代表大會D.有立法權的地方人民代表大會常務委員會

75、王某購房的目的是改善二胎出生后的居住空間，則面積和戶型是（）條件。A.附加B.自身限制C.彈性D.剛性

76、陳某于2018年2月10日向登記機構申請辦理了異議登記后未向法院起訴，異議登記自2018年（）起失效。A.2月21日B.2月25日C.3月13日D.5月11日

77、因房屋或土地滅失而應進行的登記為（）。A.變更登記B.轉移登記C.注銷登記D.撤銷登記

78、首期還貸的時間一般為發放貸款后次月的（）日前。A.10B.20C.30D.40

79、王某預購了某項目的一套住宅，并通過某房地產經紀機構的協助，申請了個人住房組合貸款。一年后，該項目竣工并交付使用，王某辦理了入住手續，并通過由開發企業代繳的方式，交納了產權登記相關稅費、住宅專項維修資金等。王某購房過程中應繳納的稅金為（）。A.契稅B.土地增值稅C.個人所得稅D.印花稅

80、貸款金額占抵押住宅價值的比例，稱為（）。A.貸款成數B.貸款比例C.償還比率D.貸款額度

81、以（）方式取得土地使用權并設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過合同規定的剩余年限。A.劃撥B.出讓C.租賃D.代理

82、房地產出租代理是指房地產經紀機構及經紀人員按照房地產經紀服務合同的約定，以（）的名義出租房屋。A.房地產經紀人員B.房地產經紀機構C.出租人D.承租人

83、國有建設用地使用權出讓的最高年限為70年的是（）。A.工業用地B.居住用地C.體育用地D.娛樂用地

84、經紀活動方式不包括（）。A.居間B.代理C.行紀D.包銷

85、在房租由市場決定及經濟正常發展的情況下，房價與年房租之比，一般為（）。A.5倍～10倍B.10倍～15倍C.100倍～120倍D.120倍～180倍

86、在成熟的房地產市場中，（）居于房地產業的主體地位。A.房地產租賃經營業B.房地產開發經營業C.房地產經紀業D.房地產咨詢業

87、某市房地產管理部門發布了存量房買賣合同示范文本，該市房地產經紀人員為買賣雙方選定交易合同的做法，正確的是（）。A.建議選用房地產管理部門制定的示范合同B.要求買賣雙方各自委托律師擬定合同C.要求買賣雙方自行擬定合同D.強制使用房地產經紀機構提供的合同

88、李某在A城市購買了一套二手房，總價值為100萬元，屬李某首套住房。該城市規定，購買家庭首套住房使用住房公積金貸款，所購住房為二手房的，貸款金額不得高于所購房產總價的60%，單筆最高貸款金額不超過35萬元，請計算李某住房公積金最高貸款額度是______，首付款是______。（）A.45、55B.35、65C.35、55D.45、65

89、下列不屬于不動產登記機構應當履行的職責的是（）。A.查驗申請人提供的權屬證明B.就有關登記事項詢問申請人C.如實、及時登記有關事項D.對不動產進行評估

90、以下關于個人住房貸款利率的描述，錯誤的是（）。A.個人住房貸款基準利率由央行統一規定B.金融機構根據商業原則通過調整貸款利率浮動區間自主確定貸款利率水平C.個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息D.貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，隨即按相應利率檔次執行新的利率規定

91、委托機構代理銷售的新建商品房項目，房地產預售廣告必須載明的事項不包括（）。A.房地產開發企業名稱B.代理銷售的房地產經紀機構名稱C.預售許可證書號D.承辦銷售業務的房地產經紀人員姓名

92、（）是指某種房地產在市場上的平均交易價格。A.掛牌價B.成交價C.貸款評估價D.市場價

93、業主轉讓房屋時，已交存的住宅專項維修資金應（）。A.退還給業主B.隨房屋所有權同時轉移C.上交給業主大會D.上交給業主委員會

94、根據（）不同，房屋租賃可區分為住宅用房租賃與用于商業、辦公、生產等非住宅用房租賃。A.房屋產權性質B.房屋使用用途C.房屋提供主體D.房屋租賃期限

95、通常情況下，房屋共有分為按份共有房屋和共同共有房屋，對二者在買賣時的描述錯誤的是（）。A.通常情況下，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額B.共同共有人只有在共有基礎喪失或有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割C.除另有約定外，共同共有人處分共有房屋，須經全體共同共有人同意D.除另有約定外，按份共有人處分共有房屋，經占份額1/2以上的按份共有人同意即可

96、由于房屋翻修、改建而使房屋面積增加或減少應進行的房屋登記為（）。A.變更登記B.更正登記C.撤銷登記D.異議登記

97、關于房地產經紀服務傭金的說法，錯誤的是（）。A.傭金是房地產經紀機構應得的報酬B.傭金標準要明碼標價C.傭金多少由房地產經紀機構和委托人商定D.房地產經紀人員可以以個人名義收取傭金

98、物業管理業是（）的行業。A.知識密集和資金密集B.資金密集和勞動密集C.知識密集和管理密集D.知識密集和勞動密集

99、程某購買某住宅樓的一套現房簽訂的商品房買賣合同中不需要明確的是（）。A.房屋的使用期限B.當事人名稱或者姓名和住所C.交付使用條件及日期D.公共配套建筑的產權歸屬

100、A省B縣人民政府為加快城鎮住房制度改革進程，根據我國《城市房地產管理法》、A省人民代表大會出臺的《A省城鎮房地產開發經營管理條例》及A省政府頒布實施的《A省商品房銷售管理辦法》等法律、法規，出臺了《B縣城鎮職工住房補貼管理暫行辦法》、《B縣城鎮商品房預售管理辦法》、《B縣城鎮商品房銷售管理辦法》等一系列規定，全面完善了以經濟適用住房為主的住房供應體系，并建立了城鎮低收入家庭住房保障制度。為加快經濟適用住房建設，2015年3月，該市采取招標方式，選定C房地產開發公司開發建設園林小區經濟適用住房建設項目，該經濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費100元。勘察設計和前期工程費200元，建安工程費600元，住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）100元，貸款利息30元。在上述所列房地產法律、法規和規定中，效力排第三的是（）。A.《城市房地產管理法》B.《A省城鎮房地產開發經營管理條例》C.《A省商品房銷售管理辦法》D.《B縣城鎮職工住房補貼管理暫行辦法》

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中維修和更新、改造。業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有，轉讓房屋時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

2、答案：C本題解析：15.登記是物權的公示最主要的方法。除法定生效和事實行為成就時生效的情形外，其他行為導致不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，均應當依法申請登記，自記載于不動產登記簿時發生效力；未經登記，不發生效力。

3、答案：D本題解析：在新建商品房的查驗和交接中，房地產開發企業應提供的資料包括：①住宅質量保證書；②住宅使用說明書；③建設工程竣工驗收備案證明等。買受人應帶好身份證明、前期物業管理合同、臨時管理規約和書面交房通知。D項，購房合同屬于存量房買賣查驗的前期準備中買方需要準備的資料。

4、答案：D本題解析：市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區的公共租賃住房租金標準，報本級人民政府批準后實施。

5、答案：B本題解析：轉讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括如下幾項：①取得土地使用權所支付的金額；②房地產開發成本；③房地產開發費用；④與轉讓房地產有關的稅金；⑤其他扣除項目；⑥舊房及建筑物的評估價格。

6、答案：B本題解析：房地產價格的特點包括：①房地產價格與區位關系密切。②房地產價格實質上是房地產權益的價格。房地產是不動產，其物權的設立、變更、轉讓和消滅是依照法律規定登記，因此房地產在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、建設用地使用權或其他權利。③房地產價格同時有買賣價格和租賃價格。④房地產價格易受交易者的個別情況影響。⑤房地產價格形成的時間通常較長。

7、答案：B本題解析：服務費用是指房地產經紀機構提供房地產經紀服務應得的服務報酬，由傭金和代辦服務費兩部分構成。房地產經紀服務完成并達到約定的服務標準，房地產經紀機構才可以收取服務報酬。一般情況下，房地產經紀服務的完成以房地產交易合同簽訂為標志，房地產交易合同訂立后就可以收取傭金；代辦服務費用的收取標準和時點由當事人自行約定。

8、答案：D本題解析：個人住房貸款基準利率由央行統一規定，金融機構根據商業原則通過調整貸款利率浮動區間自主確定貸款利率水平。個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。

9、答案：A本題解析：房屋戶型圖中房屋朝向一般為“上北下南、左西右東”，并用箭頭或指針標注正北方向。通過房屋戶型圖可以清晰地看到該戶型的房屋朝向、入口、房間內部布局（包括客廳、臥室廚房、衛生間、陽臺的布局、數量和組合關系）以及門、窗的位置等。根據圖中指針標注的正北方向可以判斷出此房屋戶型為南北朝向。

10、答案：B本題解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

11、答案：D本題解析：房地產租賃經營業是房地產所有者或經營者將其所有或經營的房地產交給消費者使用，并向消費者收取租金而開展房地產租賃經營活動的行業。

12、答案：B本題解析：房地產管理部門制定的示范合同中的大部分條款是事先擬定好的，且不能改動，買賣雙方只能就其中的空白部分進行約定和填寫。因此，經紀人員首先需要就此解釋清楚。同時，房地產經紀人員需要對示范合同已經制定好的條款進行說明，對需要買賣雙方填寫的空白條款進行特別提示，并告知買賣雙方對于示范合同文本中未寫入但需要明確的事項，可以通過合同的附加條款或者補充協議進行另外約定。

13、答案：D本題解析：編制房屋狀況說明書，能更加系統、全面、詳細反映房屋狀況。這對房地產經紀機構有著重要意義，包括：①加強對委托房屋狀況的全面認識；②提升客戶對經紀服務的認同和信賴；③降低房地產交易風險；④防范房地產交易有關糾紛；⑤積累房地產基礎數據。

14、答案：C本題解析：房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。《合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

15、答案：B本題解析：房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。房地產經紀機構和房地產經紀人員的主要工作就是促成房地產交易。當租賃雙方簽訂了房屋租賃合同后，這就標志著房地產經紀活動取得重要進展，房地產經紀機構也就可以收取經紀服務的傭金。

16、答案：D本題解析：D項屬于所有權變更。房地產所有權轉移包括：①買賣；②贈與；③繼承；④同一所有權人所有的房屋分割為不同所有權人所有；⑤產權互換；⑥兼并、合并、分立；⑦作價入股；⑧根據生效法律文書確認產權。

17、答案：B本題解析：不動產登記按照登記的業務類型可分為首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記和預告登記。A項，首次登記是指不動產權利第一次登記；B項，轉移登記是指不動產所有權、抵押權等物權發生轉移時進行的登記；C項，更正登記是對原登記權利的涂銷，同時對真正權利進行登記；D項，變更登記是指不動產物權的權利歸屬主體不變，而只是不動產登記的其他內容發生變化時進行的登記。

18、答案：A本題解析：根據登記的內容和方式的不同，各國不動產登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。其中，契據登記制的主要特點是：登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態；登記只具有公示力而無公信力，不經過登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人。

19、答案：A本題解析：房地產交易資金支付方式的分類：①自有資金支付與貸款支付；②一次性付款與分期付款；③現金支付與轉賬支付。其中，按資金來源劃分，可以將房地產交易資金支付方式分為：①自有資金支付，是指買方以自有資金向賣方支付購房款的方式。這里的自有資金是泛指不需要向銀行貸款的付款方式，并不一定是買方自己所有的資金，也可能存在向他人借款的情形。②貸款支付，主要用于房地產買賣中，指買方由于個人經濟能力暫時無法滿足向賣方支付足額購房款，需要以銀行貸款方式，由銀行先行支付部分購房款，以后買方再按貸款協議向銀行支付貸款本息的付款方式。

20、答案：B本題解析：在簽訂定金條款或者定金合同時，經紀人員應說明定金合同（或者定金條款）是實際交付后才生效，且適用定金罰則時以實際交付的數額為準，告知當事人定金罰則的適用條件。

21、答案：A本題解析：B項，房屋登記是指不動產登記機構依法將房屋建筑物、構筑物權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。C項，林權登記是指不動產登記機構依法對森林、林木和林地權利及其相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。D項，海域登記是指不動產登記機構依法對海域權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。

22、答案：B本題解析：個人住房抵押貸款的信用風險主要包括以下幾個方面：①被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產后，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。②理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。③提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。④惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資。

23、答案：A本題解析：一般房地產抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產抵押給債權人的行為。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該房地產優先受償。

24、答案：B本題解析：AB兩項，押金不同于定金，定金的適用范圍不受限制，押金的適用范圍并不廣泛，只適用于租賃合同、承包合同、醫療合同等有限的合同中。C項，定金是一種雙向擔保，既適用于給付定金的一方，也適用于接收定金的一方，具有懲罰性；而押金只能由債務人提供，只能返還或抵扣，不具有懲罰性，但具有補償性。D項，押金是一方當事人為保證自己的行為不會給對方利益造成損害，如造成損害，可以此費用抵扣相關利益損失的錢款。押金具有擔保性質。

25、答案：D本題解析：按照《物權法》規定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產面積、體積或者價款的比例收取。目前，國家尚未出臺不動產登記收費標準。按照房屋登記收費的標準，住房登記收費標準為80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權利人按照規定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含一本房屋權屬證書費，但每增加一本征收加收證書工本費10元。

26、答案：A本題解析：《城市房地產轉讓管理規定》規定，房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

27、答案：A本題解析：為保護承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據該原則，在租賃期限內，租賃房屋的所有權發生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續有效。《合同法》第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

28、答案：D本題解析：房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租賃合同的租賃期限均不得超過20年，租賃期限超過20年的，超過部分無效。出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。

29、答案：D本題解析：關于最長權利保護期間，《民法總則》規定：自受到損害之日起超過20年的，人民法院不予保護；有特殊情況的，人民法院根據權利人的申請決定延長。

30、答案：D本題解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。本題中，張某購買的普通用房，且其建筑面積為45m2，總價50萬元，契稅稅率為1%，則應繳納的契稅為：500000新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。本題中，張某購買的普通用房，且其建筑面積為45m2，總價50萬元，契稅稅率為1%，則應繳納的契稅為：500000×1%＝5000（元）。

31、答案：D本題解析：房地產的供給有限特性，使得房地產具有獨占性。一定位置，特別是好位置的房地產被人占用之后，占用者可以獲得生產或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景，或可以支配相關的自然資源和生產力。

32、答案：C本題解析：為保護承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據該原則，在租賃期限內，租賃房屋的所有權發生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續有效。

33、答案：B本題解析：ABC三項，定金的作用是擔保合同的履行，擔保性是其根本性質。如果合同按約定履行，定金應抵作價款或者收回；如果給付定金的一方違約，則無權要求返還定金；如果收取定金的一方違約，則應當雙倍返還定金。D項，《擔保法》規定，定金的數額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執行。

34、答案：D本題解析：申請參加房地產經紀人協理職業資格考試報名的基本條件包括：①遵守國家法律、法規和行業標準與規范；②秉承誠信、公平、公正的基本原則；③恪守職業道德；④具備中專或高中及以上學歷。

35、答案：B本題解析：《物權法》規定，異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。異議登記失效后，申請人就同一事項以同一理由再次申請異議登記的，不動產登記機構不予受理。

36、答案：A本題解析：前期物業管理合同是房地產開發建設單位和物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理的依據。前期物業管理的節點是業主大會成立之前。

37、答案：A本題解析：房地產交易中，有三種基本的價格評估方法，即比較法、收益法和成本法。其中，最常用的房地產價格分析法為比較法，即將擬交易的房地產與類似的已成交的房地產進行比較，進而得出擬交易房地產的價格。B項，收益法是指預測房地產的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到房地產價格的方法。C項，成本法是指測算房地產在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到房地產價格的方法。D項，假設開發法是指將預測的房地產未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取房地產的客觀合理價格或價值的方法。

38、答案：A本題解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產價格的因素分為：①一般因素；②區域因素；③個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產價格普遍產生影響的因素，包括社會因素、經濟因素、行政因素、人口因素等。其中，社會因素包括：①政治安定狀況；②社會治安狀況；③城市化等。B項屬于經濟因素；CD兩項屬于行政因素。

39、答案：C本題解析：變更登記，是指不動產物權的權利歸屬主體不變，而只是不動產登記的其他內容發生變化時進行的登記。如王某自建的房屋已辦理了房屋所有權登記，因生活需要，王某依法在原房屋上又加建一層，房屋面積增加了100m2。該房屋所有權屬王某沒有變化，但房屋的面積發生了變化，王某應當向不動產登記機構申請變更登記。

40、答案：D本題解析：房屋租賃雙方對房屋租賃事項達成一致后，可簽訂房屋租賃合同。租賃雙方簽訂租賃合同后，房地產經紀人員應當協助租賃雙方到市、縣人民政府房地產管理部門辦理租賃合同登記備案，也可代辦具體登記備案事項。

41、答案：A本題解析：房地產開發貸款是指，向房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。房地產開發貸款期限一般不超過三年（含三年）。

42、答案：A本題解析：業主臨時管理規約是由開發建設單位制定，買受人簽字確認，規范區分所有建筑物或建筑區劃內業主權利、義務、責任的法律文件。為了讓買受人明晰自己的權利義務，《物業管理條例》規定，建設單位應當在房地產銷售前將臨時管理規約向房地產買受人明示，并予以說明。

43、答案：A本題解析：由于房地產具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備以下特點：①壟斷競爭性；②區域性；③周期性；④易于形成泡沫。

44、答案：A本題解析：房地產經紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮以下因素：①客戶的儲蓄；②客戶的收入水平；③客戶的家庭開支；④客戶家庭理財狀況。還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產經紀人協理應向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區別，為貸款客戶提供參考意見。

45、答案：C本題解析：存量房租賃代理主要是出租代理，是指房地產經紀機構及經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以出租人的名義代理出租房屋，并提供重新裝修、增配家具家電等增值服務，在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同，向出租人收取傭金（或管理服務費）的經紀行為。

46、答案：C本題解析：商業性個人住房貸款申請受理、審批、發放流程都在商業銀行內部，住房公積金個人貸款受理、發放委托商業銀行進行（部分城市住房公積金個人貸款受理由住房公積金管理中心自主完成），貸款審批則根據《住房公積金管理條例》規定由當地住房公積金管理中心負責。

47、答案：D本題解析：房屋租賃合同屬于財產租賃合同的一種重要形式，與一般財產租賃合同相比具有如下特征：①房屋租賃合同是不動產租賃合同；②合同的相對性會受到法律的一定限制；③期限最長不得超過二十年。D項，期限不超過七十年的是住宅型《商品房買賣合同》。

48、答案：A本題解析：承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

49、答案：B本題解析：為保證基本居住條件，《商品房屋租賃管理辦法》第八條規定：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。

50、答案：A本題解析：房產稅是以房屋為征稅對象，以房產的價值和租金收入為計稅依據，向房產的所有人或經營管理人征收的一種財產稅。自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。則本題中，張某每年應繳納的房產稅為：3000×12×4%＝1440（元）。

51、答案：D本題解析：房產分戶圖以產權登記戶為單位繪制，是在房產分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部，以明確異產毗連房屋的權利界線，是不動產權證（房屋權屬證書）的附圖。房產分戶圖的比例尺一般為1:200；表示的主要內容有房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房產分戶圖圖框內標注有房屋權屬面積，它包括套內建筑面積和共有分攤面積。從圖中可以看出，該幢房屋1層共有9套房屋。

52、答案：A本題解析：更正登記是對原登記權利的涂銷，同時對真正權利進行登記。《物權法》規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有誤的，權利人、利害關系可以向不動產登記機構申請更正登記。變更登記是指不動產物權的權利歸屬主體不變，而只是不動產登記的其他內容發生變化時進行的登記。

53、答案：A本題解析：登記是物權的公示最主要的方法。除法定生效和事實行為成就時生效的情形外，其他行為導致不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，均應當依法申請登記，自記載于不動產登記簿時發生效力。

54、答案：C本題解析：宗地是指土地權屬界址線所封閉的地塊，是地籍調查和不動產登記的基本土地單元。地籍調查是以清查每宗土地的位置、界限、面積、權屬、用途和等級為目的的土地調查，包括土地權屬調查和地籍測量。地籍測量是以查清每宗土地的邊界、位置、形狀、面積為目的的土地測量。

55、答案：C本題解析：存量房租賃，主要查驗屋內設施設備、家具、家電的使用狀況是否良好，記錄各類計量表的讀數。房地產經紀人員要根據現場查看情況，邊檢查邊記錄下房屋各項設施設備的基本情況，并填寫房屋交接單。

56、答案：C本題解析：預告登記，是指為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：①商品房等不動產預售的；②不動產買賣、抵押的；③以預購商品房設定抵押權的；④法律、行政法規規定的其他情形。

57、答案：A本題解析：房地產經紀機構在編制房屋狀況說明書時，需要注意下列事項：①根據親自查看的情況，真實描述、詳細記錄房屋狀況和信息；②房屋產權狀況、房屋交易信息，是房地產經紀人員根據房屋權利人提供的資料或說明編寫的，但要到登記部門核實權益狀況是否真實；③房屋狀況說明書應及時更新；④房屋狀況說明書編制及更新要經委托人簽字確認，房地產經紀機構加蓋公章后生效。

58、答案：D本題解析：關于最長權利保護期間，《民法總則》規定：自受到損害之日起超過20年的，人民法院不予保護；有特殊情況的，人民法院根據權利人的申請決定延長。

59、答案：D本題解析：房地產經紀專業人員資格證書實行登記服務制度。中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責全國房地產經紀專業人員職業資格證書登記服務的具體工作，接受國務院住房城鄉建設行政管理部門、人力資源社會保障行政管理部門的指導和監督。地方房地產經紀行業組織等單位接受中國房地產估價師與房地產經紀人學會委托，協同做好本行政區域內房地產經紀專業人員職業資格證書登記服務工作。

60、答案：A本題解析：商品房屋轉租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。轉租要求：①轉租的房屋必須合法，禁止出租房屋的情形也適用于轉租的房屋。②須經出租人書面同意。③轉租期限不得超過原合同規定的期限。除上述規定外，房屋轉租也須簽訂轉租協議，并辦理登記備案手續。本題中，租期屆滿前1年，王某將該住房轉租給張某，因此，王某可將住房轉租給張某1年。

61、答案：B本題解析：《民法總則》規定將現行民法通則規定的2年一般訴訟時效期間延長為3年，以適應交易方式與類型不斷創新、權利義務關系更趨復雜的現實情況，有利于更好地保護債權人合法權益。

62、答案：B本題解析：最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十四條規定：出賣人出賣房屋，應至少提前15日通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以向人民法院請求出租人承擔賠償責任。

63、答案：B本題解析：房地產管理部門制定的示范合同中的大部分條款是事先擬定好的，且不能改動，買賣雙方只能就其中的空白部分進行約定和填寫。因此，經紀人員首先需要就此解釋清楚。同時，房地產經紀人員需要對示范合同已經制定好的條款進行說明，對需要買賣雙方填寫的空白條款進行特別提示，并告知買賣雙方對于示范合同文本中未寫入但需要明確的事項，可以通過合同的附加條款或者補充協議進行另外約定。

64、答案：C本題解析：《房屋狀況說明書（房屋租賃）》包括：房屋基本狀況、房屋實物狀況、房屋區位狀況、配置家具和家電、房屋使用相關費用以及需要說明的其他事項六部分。《房屋狀況說明書（房屋買賣）》包括：房屋基本狀況、房屋產權狀況、房屋實物狀況、房屋區位狀況、需要說明的其他事項五部分。房屋的評估價格不體現在房屋狀況說明書中，首次掛牌價格可以在其中體現。A項，屬于房屋狀況說明書中的房屋實物狀況。B項，屬于房屋狀況說明書中的房屋基本狀況。D項，屬于房屋狀況說明書中的房屋產權狀況。

65、答案：B本題解析：房屋買賣市場的參與者包括：①賣方；②買方；③房地產經紀機構；④其他專業服務機構；⑤房地產市場管理者。其中，房地產市場管理者主要是行政主管部門和行業自律組織。全國性的房地產市場管理部門是住房和城鄉建設部，全國性的房地產經紀行業自律組織是中國房地產估價師與房地產經紀人學會。

66、答案：B本題解析：“群租房”指將住宅通過改變房屋結構和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。常見的“群租房”類型有：將廚房、衛生間、陽臺出租給他人居住；在房屋內打隔斷，將原本只適合最多幾個人居住的空間出租給幾十人居住；將地下儲藏室按床位對外出租等。

67、答案：D本題解析：對于不同性質企業的房地產抵押規定包括：①國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定；②以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案；③以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有約定的除外；④以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有約定的除外。⑤有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過企業的經營期限。

68、答案：C本題解析：住房公積金是用于解決職工自住住房的一種工資形式，住房公積金的義務性、保障性和互助性，主要通過住房公積金的信貸政策來體現。

69、答案：C本題解析：房屋出租人應主動到房屋所在地稅務機關辦理納稅申報。出租房屋行為應繳納的稅主要有：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、個人所得稅等。

70、答案：D本題解析：編制房屋狀況說明書，能更加系統、全面、詳細反映房屋狀況。這對房地產經紀機構有著重要意義，包括：①加強對委托房屋狀況的全面認識；②提升客戶對經紀服務的認同和信賴；③降低房地產交易風險；④防范房地產交易有關糾紛；⑤積累房地產基礎數據。

71、答案：D本題解析：經紀人員簽約時應告訴雙方：當事人具有完全民事行為能力簽訂的合同才具有法律效力，也就是到場簽約的買賣雙方必須是能夠對自己行為負責的、精神正常的成年人。否則，買賣雙方應該依法委托代理人，并需要辦理合法的委托手續。D項，買房雖不具有完全民事行為能力，但其父母是代理人，賣方是本人且年滿18歲，具有完全民事行為能力，故雙方簽訂的合同具有法律效力。A項，買方是未成年人；B項，賣方作為代理人應有合法委托手續；C項，買方精神狀況不好，無法對自己的行為負責。

72、答案：B本題解析：A項，房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門辦理房屋租賃登記備案。BC兩項，在進行房屋租賃登記備案時應當提交房屋租賃合同、房屋租賃當事人身份證明、房屋所有權證書或者其他合法權屬證明和直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規定的其他材料。房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。D項，房屋租賃當事人可以書面委托他人代為辦理房屋租賃登記備案。

73、答案：B本題解析：客源信息搜集的渠道和方法包括門店接待法、廣告法、互聯網開發法、客戶介紹法和人際關系法等等。各客源信息搜集方法的優劣勢比較如表1所示。其中，門店接待法是指房地產經紀人員利用房地產經紀機構開設的店面，客戶主動上門咨詢而得到客戶的方式。門店接待法的優勢包括：①準確度高；②較易展示企業形象；③增加客戶的信任感。缺點是受門店地理位置影響很大。表1客源信息搜集方法比較

74、答案：A本題解析：房地產行政法規是以國務院令形式頒布的，主要有《城市房地產開發經營管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《物業管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》、《不動產登記暫行條例》等。

75、答案：D本題解析：房源客源匹配步驟包括：①分析客源對房屋需求的剛性條件；②分析客源對房屋需求的彈性條件；③分析客源自身限制條件；④篩選適合的房源；⑤向客戶推送適合的房源信息。其中，分析客戶對房屋需求的剛性條件，即客源對求購或求租的房屋要求必須要滿足的條件。例如，有的客戶購房是為了子女入學，那首先要滿足學區這一剛性條件；有的客戶買房是為了改善居住空間，那首先要滿足房屋面積這一剛性條件；有的客戶買房是需要改善居住空間的同時滿足子女入學的需求，那他對房屋的需求就有兩個剛性條件。剛性條件其實就是客源購房或者租房的真實原因。

76、答案：B本題解析：《物權法》規定，異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。異議登記失效后，申請人就同一事項以同一理由再次申請異議登記的，不動產登記機構不予受理。

77、答案：C本題解析：注銷登記是指因法定或約定的原因使已登記的不動產物權歸于消滅，或因自然的、人為的原因使不動產本身滅失時進行的一種登記。如房屋倒塌，就屬于不動產本身的滅失，房屋倒塌后，應當申請房屋所有權的注銷登記。

78、答案：B本題解析：首期還貸的時間一般為發放貸款后次月的20日前，數額按照實際發放貸款的時間確定，因此，首月還貸的數額和時間以銀行的還款計劃表為準。

79、答案：A本題解析：A項，新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規定。B項，轉讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。C項，從事房地產開發經營的單位和個人應繳納所得稅，本題中，王某是普通購買者，不用繳納。D項，新建商品房買賣，由訂立合同的雙方當事人，按照0.05%的比例繳納印花稅。買受人應繳納每證5元的權證印花稅。自2008年11月1日起，對個人銷售和購買住房免征印花稅。

80、答案：A本題解析：貸款成數又稱貸款價值比率（LTV），是指貸款金額占抵押住宅價值的比率。各貸款銀行在不同時期對貸款成數要求不盡相同，一般有最高貸款成數的規定。貸款成數一般最高不得超過住宅價值的60%、70%等。從理論上看，貨款成數與首付款比例并不存在換算關系。

81、答案：B本題解析：以出讓方式取得土地使用權并設定房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

82、答案：C本題解析：存量房租賃代理主要是出租代理，是指房地產經紀機構及經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以出租人的名義代理出租房屋，并提供重新裝修、增配家具家電等增值服務，在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同，向出租人收取傭金（或管理服務費）的經紀行為。

83、答案：B本題解析：在我國，單位和個人依法使用國有建設用地有法律規定的年限。例如，國有建設用地使用權出讓的最高年限規定為：①居住用地為70年；②工業用地為50年；③教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；④商業、旅游、娛樂用地為40年；⑤綜合或者其他用地為50年。

84、答案：D本題解析：按經紀活動方式分類，經紀可以分為居間、代理和行紀。其中，行紀主要出現在普通商品的對外貿易領域，其主要法律依據是《合同法》，并不適用于房地產。因此，就房地產經紀而言，按服務方式分類，主要分為房地產居間與房地產代理兩大類。

85、答案：B本題解析：因租金