商業(yè)物業(yè)服務規(guī)范1范圍

本標準要求了商業(yè)物業(yè)管理服務活動基礎要求、租戶服務、環(huán)境管理、保潔服務、秩序維護服務、建筑及設施設備管理、應急管理等內(nèi)容和要求。

本標準適適用于營業(yè)面積5000m2及以上商業(yè)物業(yè)管理服務活動。營業(yè)面積小于5000m2商業(yè)物業(yè)可參考實施。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中條款經(jīng)過本標準引用而成為本標準條款。通常注日期引用文件，其隨即全部修改單（不包含勘誤內(nèi)容）或修訂版均不適適用于本標準，然而，激勵依據(jù)本標準達成協(xié)議各方研究是否可使用這些文件最新版本。通常不注日期引用文件，其最新版本適適用于本標準。

《物業(yè)管理條例》（中國國務院第379號令自10月01日起施行）

《建設部相關修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及相關考評驗收工作通知》（建住房物[]008號）

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理措施》建設部令第164號()

《特種設備安全監(jiān)察條例》（中國國務院第373號令，自6月1日起施行）

GB/T15624.1-《服務標準化工作指南第1部分：總則》

GB/T19004.2-1994《質(zhì)量管理和質(zhì)量體系要素第2部分：服務指南》

XX/QM.A-《南京XX物業(yè)管理質(zhì)量環(huán)境管理手冊第A版》

GB50210-《建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范》

GB50339-《智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范》

GB50354-《建筑內(nèi)部裝修防火施工及驗收規(guī)范》

GB/T50375-《建筑工程施工質(zhì)量評價標準》

GB2894《安全標志》

GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標準》

GB8978-1996《污水綜合排放標準》

GBl5603《常見化學危險品貯存通則》

GB22337《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》

GB50365《空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范》

GB／Tl0001《公共信息標志圖形符號》

GB／Tl5566《圖形標志、使用標準和要求》

GB／Tl7242《投訴處理指南》

GB／Tl8883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》

《公共場所空調(diào)通風系統(tǒng)運行衛(wèi)生要求》

Q/XXPM1-《寫字樓（商住樓）物業(yè)管理服務規(guī)范》

《江蘇省公共事件總體應急預案》（蘇政發(fā)（）92號）

3術語和定義

下列術語和定義適適用于本標準：

3.1商業(yè)物業(yè)commercialproperty

已建成并交付商業(yè)經(jīng)營使用建筑物及其相關設施、設備和場地。本標準所指是購物中心、綜合超市、百貨店、專業(yè)專賣店等物業(yè)。

3.2物業(yè)管理propertymanagement

物業(yè)全部權人（業(yè)主）經(jīng)過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務協(xié)議約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動。

3.3服務service

為滿足用戶需要，供方和用戶之間接觸活動和供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生結果。包含供方為用戶提供人員勞務活動完成結果；供方為用戶提供經(jīng)過人員對實物付出勞務活動完成結果；供方為用戶提供實物實用活動完成結果。

3.4服務標準servicestandard

要求服務應滿足要求以確保其適用性標準

3.5用戶customer

注接收服務組織或個人。

示例：物業(yè)全部權人、使用人及其它相關方。

3.6突發(fā)公共事件precipitatingevent

在寫字樓（商住樓）物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生自然災難（包含氣象災難，地震災難，地質(zhì)災難，生物災難等）、事故災難（包含各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包含傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，和其它嚴重影響公眾健康和生命安全事件）和社會安全事件（包含恐怖攻擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

4基礎要求

4.1物業(yè)服務企業(yè)

4.1.1應按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理措施》要求，含有從事對應物業(yè)管理服務資質(zhì)。

4.1.2受物業(yè)產(chǎn)權人(業(yè)主方)委托，本企業(yè)應依據(jù)物業(yè)服務協(xié)議約定，設置物業(yè)現(xiàn)場服務機構，并配置對應服務人員和服務設施。

4.1.3建立健全物業(yè)管理基礎服務制度體系，包含但不限于職員崗位責任制度、崗位考評制度、二十四小時值班制度、報修服務制度、投訴處理制度、物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金收取措施、物業(yè)服務資金收支公布制度、物業(yè)管理意見咨詢制度、維修資金管理要求、檔案資料管理要求、業(yè)（租）戶資料保密要求、崗位職責、工作程序、工作標準等。

4.1.4各項對客服務項目標完成時效和服務標準應予公布，自覺接收監(jiān)督。

4.2物業(yè)服務機構

4.2.1依據(jù)商業(yè)物業(yè)具體特點、功效定位和協(xié)議約定，應設置相適應物業(yè)管理服務機構，配置管理人員和服務人員及基礎設施。

4.2.2商業(yè)物業(yè)基礎管理職能為：

——辦公室（含前臺、財務、采購、倉庫）；

——客服中心（用戶服務、投訴處理、維修報修、商務服務、房屋租賃等）；

——工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設備運行、維護、維修、管理；公共部位裝潢維修維護等）；

——公共秩序管理（含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等）；

——環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團膳）。

基礎機構配置為辦公室、物業(yè)部、管理部。能夠依據(jù)具體情況進行調(diào)整。

4.3物業(yè)服務人員

4.3.1物業(yè)現(xiàn)場服務機構責任人應按物業(yè)管理行業(yè)要求取得對應職業(yè)資格證書。

4.3.2管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術、操作人員應取得對應專業(yè)技術證書或職業(yè)技能資格證書。從事特種作業(yè)服務人員應經(jīng)過培訓，取得特種作業(yè)資格。上崗五個月以上職員持證上崗率達100%；工程技術人員含有中級職稱者不少于兩名。

4.3.3物業(yè)服務人員應統(tǒng)一著裝、佩帶標志、儀容儀表端莊整齊。

4.3.4物業(yè)服務人員在服務過程中應保持良好精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；提倡講一般話，用語文明、規(guī)范；語氣親切、熱情、誠懇，說話清楚、表示明確；對待用戶主動、熱心、耐心、細心、誠心、周到并立即為用戶提供服務容整齊端莊；在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務主動。

4.3.5物業(yè)服務人員應接收過相關專業(yè)技能和設備供貨廠商培訓，掌握物業(yè)管理基礎法律法規(guī)，熟悉商業(yè)物業(yè)基礎情況，能正確使用相關專用設備。

4.4物業(yè)服務要求

4.4.1本企業(yè)管轄商業(yè)物業(yè)項目要求在正式接管十二個月內(nèi)全方面實施ISO9001：，并取得市級優(yōu)異大廈稱號；第二年應經(jīng)過ISO9001：第三方認證審核，同時應取得省級優(yōu)異大廈稱號，并開始導入ISO14001：和GB/T28001-；在客觀條件含有情況下，第三年向全國物業(yè)管理示范大廈提議沖擊并努力爭取在兩年內(nèi)取得該項榮譽；以后穩(wěn)定進行高端運行并不停連續(xù)改善服務。

4.4.2根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議約定，設置接待服務窗口，提供租戶遷入遷出、裝修管理、報修服務、投訴處理和用戶溝通等服務。

4.4.3實施整年365天、天天二十四小時服務。其中營業(yè)期間全員全職服務，打烊期間值班或維修服務，保持商業(yè)營業(yè)環(huán)境高運行質(zhì)量。

4.4.4

4.4.5從實際出發(fā)，依據(jù)國家、江蘇省標準要求，充足考慮節(jié)能減排，制訂適宜、有效節(jié)省能源方案，并付諸實施。

4.4.6實施環(huán)境管理，依據(jù)營業(yè)特點、大型活動等要求，編制并實施保潔作業(yè)方案，維護商業(yè)營業(yè)環(huán)境整齊美觀。

4.4.7依據(jù)商業(yè)物業(yè)特點，制訂周圍綠化和內(nèi)部植物租擺方案，并安排實施。

4.4.8提供安全防范管理和秩序維護服務，確保人身財產(chǎn)安全。

4.4.9提供大型關鍵活動外圍警戒、秩序維護服務，確保有序、可控、在控。

4.4.10制訂并實施房屋及設施設備運行及維護保養(yǎng)制度，提升設施設備運行效率，確保設備完好率≥98％，照明裝置完好率≥99％，消防設備完好率100％。

4.4.11接收多種類型報修、急修、搶修工作。接獲報修需求后應持維修單抵達現(xiàn)場，講明內(nèi)容后實施維修，完成后請業(yè)（租）戶在維修單上簽認。

4.4.12建立突發(fā)事件應急處理機制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引發(fā)社會危害。

4.5投訴處理

4.5.1在通常情況下，即時受理責任性投訴1小時內(nèi)給回復；書面回復三個工作天內(nèi)完成。

非責任性投訴應向投訴人說明責任范圍并承諾幫助處理。

投訴處理率為100%。

投訴處理立即率為100%。可聯(lián)絡投訴回復率為100%。

對投訴事項及處理結果登記存檔，掌握業(yè)（租）戶對處理結果滿意度。

4.6信報服務

正確分揀各類信報，正確投送。做好掛號信和報刊登記工作。根據(jù)和郵電部門協(xié)議正確處理各類盲信/退信/受損信件。

4.7標識管理

4.7.1公共信息標識應符合GB／Tl0001《公共信息標志圖形符號》。

4.7.2安全標識應符合GB2894《安全標志》。

4.7.3標識設置方法、照明和固定要求應符合GB／Tl5566《圖形標志、使用標準和要求》。

4.7.4公共場所安全設備設施標識及使用說明根據(jù)本企業(yè)標準實施，應用中、英文書寫，文字規(guī)范。

4.7.5保持各類標識完好。

4.8檔案管理

4.8.1有完善物業(yè)管理檔案制度，應根據(jù)全國物業(yè)管理示范大廈標準逐條逐項分類匯總成冊，具體目錄另定。

4.8.2房屋、設施設備檔案管理

建立完善服務資料檔案，包含商業(yè)物業(yè)總平面圖、各類建筑物隸屬設施設備設計圖和完工圖、房屋各層平面圖、共有部分和建筑物隸屬設施設備臺帳、大中修及更新改造統(tǒng)計、房屋數(shù)量、種類、用途統(tǒng)計冊等。

4.8.3業(yè)（租）戶檔案管理

嚴格遵守業(yè)（租）戶資料保密要求，不得將資料提供給無關人員；未經(jīng)業(yè)（租）戶許可，不得將資料內(nèi)容轉作其它用途。

4.8.3.1原始檔案

一戶一檔，清楚便查。業(yè)主檔案包含但不限于業(yè)主收樓資料、產(chǎn)權證、業(yè)主身份證、產(chǎn)權變更資料等復印件；裝修檔案；往來文件。

租戶/經(jīng)營戶檔案包含但不限于租賃協(xié)議、營業(yè)執(zhí)照和法人代表身份證、企業(yè)職員資料等承租資料復印件；裝修檔案；往來文件。

對產(chǎn)權屬于大業(yè)主營業(yè)空間，保留歷次分割、裝修、審批設計、施工、驗收資料。

4.8.3.2電子檔案

包含現(xiàn)有業(yè)（租）戶清單及上述原始檔案內(nèi)文件資料存檔情況、業(yè)（租）戶聯(lián)絡方法、前期歷任業(yè)（租）戶/租戶/經(jīng)營戶變更統(tǒng)計（如去向、聯(lián)絡方法等）、物業(yè)重大事件統(tǒng)計。

4．9承接查驗

4.9.1承接查驗標準：應搜集國家、省市各類建筑安裝施工及驗收規(guī)范最新版本，研究熟悉。

4.9.2基礎次序

4.9.3新建商業(yè)物業(yè)應含有查驗所需基礎條件是已經(jīng)辦理了完工手續(xù)。

4.9.4依據(jù)具體類型、特點確定參與驗收人員。成立驗收領導小組，基礎組成關鍵以工程人員和操作人員為主，各個專業(yè)齊全。

4.9.5內(nèi)部制訂查驗實施方案，軟件資料上依據(jù)《建設工程文件歸檔整理規(guī)范》要求，確定所需要文件資料目錄，對設備圖紙、資料、出廠證實、使用說明、調(diào)試匯報等要緊緊不放。盡可能在在查驗前得到資料，以備熟悉了解。設備現(xiàn)場上分專業(yè)根據(jù)公用部位、公用設施分類，遵照先機房、后樓層、再外圍；先單機設備、后管路系統(tǒng)次序逐一進行。時間上不能求快，要根據(jù)規(guī)范仔細、認真、全方面進行查驗。

4.9.6準備常見監(jiān)測儀表、工具等，注意這些儀器儀表是否經(jīng)過技術監(jiān)督部門校驗、是否在使用期內(nèi)。

4.9.7查驗發(fā)覺遺留問題處理，根據(jù)填寫對應表格、分類分別匯總、提交開發(fā)商確定、施工單位整改、物業(yè)派人跟蹤并再次查驗次序進行。

4.9.8和開發(fā)商辦理移交。

4.9.9撤管接手查驗應遵守上述標準，同時應著重于軟件資料、硬件改造統(tǒng)計、設備維保統(tǒng)計、財務情況等進行深入交接。

5租戶服務

5.1入駐和遷出

5.1.1受業(yè)主方委托，按約定時間辦理租戶入駐手續(xù)：

一一登記租戶信息，向租戶提供管理規(guī)約等入駐資料要求簽署；

一一向租戶明確租賃區(qū)域內(nèi)設施設備使用范圍，辦理設施設各交接手續(xù)。

5.1.2按業(yè)主方要求為租戶提供約定供電、供水、供氣、空調(diào)、消防等服務。

5.1.3按租戶要求提供直線電話或其它通訊業(yè)務接入服務。

5.1.4受租戶委托，按約定要求管理商鋪備用鑰匙(包含封存保管、緊急啟用)。

5.1.5按業(yè)主方要求辦理退租戶遷出手續(xù)并提供以下服務：

一一對退租戶拆除、搬運活動進行監(jiān)督；

一一查驗租賃區(qū)域公用設施設備，發(fā)覺損壞立即匯報；

一一確定租賃區(qū)域水、電、氣、通訊、空調(diào)、物業(yè)管理、租金等費用結清。

5.2裝修管理

5.2.1配合業(yè)主方受理租戶裝修施工申請，審核裝修方案是否符合供電、供水、供氣、供空調(diào)容量限額，從物業(yè)管理角度初步審核其是否符合消防、噪聲、電磁干擾、排油煙（氣）、排污、外造型、店招展示等相關要求。

5.2.2對裝修材料、風格、道具選擇，根據(jù)業(yè)主方或經(jīng)營方統(tǒng)一要求進行審核。

5.2.2包含到特殊經(jīng)營業(yè)態(tài)，必需辦理政府相關部門包含但不限于消防、安全、衛(wèi)生防疫、市容等書面專題批復。

5.2.2裝修申請同意后，受理施工登記，核查特種作業(yè)人員操作證，簽署施工管理協(xié)議和消防安全責任書，發(fā)放施工許可證實。

5.2.3裝修期間負責協(xié)調(diào)和開發(fā)商、經(jīng)營方、總包施工隊伍之間接口關系。

5.2.4受業(yè)主方委托，對裝修施工現(xiàn)場以下內(nèi)容進行監(jiān)管：

一一施工時間、施工區(qū)域、建筑材料進出和臨時倉庫，建筑垃圾堆放和清運；

一一施工人員進出、現(xiàn)場管理，應主動控制營業(yè)期間施工人員頻繁出入；

一一施工現(xiàn)場外圍裝飾性一體化封閉隔離，噪音、異味、粉塵控制，應嚴格控制營業(yè)期間嚴重噪聲和刺激性氣味施工；

一一臨時供電、供水和升降等設備使用；

一一現(xiàn)場滅火器材配置。動用明火，易燃易爆物品和化學危險品使用必需辦理手續(xù)；

一一建筑物本體和設施設備保護；

一一阻止違章搭建和占用行為。

5.2.5配合業(yè)主方、政府相關部門進行裝修施工驗收，監(jiān)督租戶限期整改發(fā)覺問題。

5.2.6搜集租戶裝修登記、施工監(jiān)督管理統(tǒng)計、裝修項目完工圖紙和驗收整改統(tǒng)計，歸入裝修管理檔案。

5.3服務接待

5.3.1物業(yè)現(xiàn)場服務機構設置接待服務窗口，為業(yè)（租）戶提供一站式服務，受理業(yè)（租）戶從搬入至遷離辦公樓期間各類申請事務。建立二十四小時人員值班制度，公創(chuàng)辦事制度、辦事紀律、收費項目及收費標準，公告服務接待電話和服務承諾。

5.3.2接待人員態(tài)度和藹、耐心熱情、用語規(guī)范，做好來電來訪統(tǒng)計。

5.3.3現(xiàn)場接待時間符合商業(yè)營運要求，遇重大活動或節(jié)假日應實施經(jīng)營方統(tǒng)一調(diào)度。

5.4報修服務

5.4.1全天二十四小時受理報修。有值班統(tǒng)計和報修統(tǒng)計。

5.4.2報修15分鐘內(nèi)到場，小修項目二十四小時內(nèi)修復(預約修理除外)，急修項目限時修復：如須說明維修責任或收費標準，應給予說明。

一一小修急修立即率100％；

一一一次維修合格率>90％；

一一維修服務回訪率30％；

一一有報修統(tǒng)計、回訪統(tǒng)計、返修分析及處理統(tǒng)計；每個月統(tǒng)計一次。

5.4.3電梯故障困人時，物業(yè)服務人員5分鐘內(nèi)作出響應，專業(yè)技術人員30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場實施救援。

5.5用戶意見管理

5.5.1應和開發(fā)商、業(yè)主方、租戶保持溝通，定時開展工作匯報和意見咨詢。

5.5.2應每六個月進行一次抽樣物業(yè)服務意見咨詢；每十二個月測評業(yè)主方和租戶對物業(yè)服務滿意情況，不停改善服務質(zhì)量。

5.5.3物業(yè)管理服務不滿意率不超出8％。

5.5.4投訴管理應符合GB／Tl7242《投訴處理指南》要求。

6環(huán)境管理

6.1室外區(qū)域

6.1.1建筑物外觀、門面裝飾、店招牌、戶外廣告設施及衛(wèi)生設施應保持完好，無違章設攤、搭建、堆放等現(xiàn)象，保持環(huán)境整齊。

6.1.2對含有抗風能力要求中大型戶外廣告牌等設施應定時進行安全檢驗，遇臺風、汛期應采取對應安全防范方法。

6.1.3出入口、安全疏散及殘疾人通道保持通暢，步行道和臺階地面宜采取防滑材料或鋪設防滑墊，其隸屬設施保持完好。

6.1.4綠化養(yǎng)護要求應符合本企業(yè)《寫字樓（商住樓）物業(yè)管理服務規(guī)范》相關章節(jié)要求，使用藥劑不應有害人體健康及造成環(huán)境污染。

6.1.5環(huán)境照明應符合城市環(huán)境(裝飾)照明相關規(guī)范要求，戶外供電設施、用電設備，定時進行安全檢驗和維護。

6.1.6商業(yè)營運產(chǎn)生噪聲對周圍影響應符合GB22337《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》要求。

6.2室內(nèi)區(qū)域

6.2.1保持室內(nèi)通風良好，溫度適宜，空氣質(zhì)量宜符合GB／T18883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》。

6.2.2空調(diào)通風系統(tǒng)應符合國家公共場所空調(diào)通風系統(tǒng)運行衛(wèi)生要求要求。

6.2.3柜臺、通道、公共衛(wèi)生間、電梯轎廂、自動扶梯扶手帶等設施應定時消毒，在傳染病流行期應根據(jù)衛(wèi)生防疫部門要求增加消毒頻次。

6.2.4生活飲用水水質(zhì)應符合GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標準》要求，二次供水設施應定時清洗、消毒或更換濾芯。

6.2.5物業(yè)污水排放應符合《污水綜合排放標準》要求。

6.2.6根據(jù)飲食服務業(yè)環(huán)境污染防治措施要求，幫助業(yè)主方對餐飲單位廢水、油煙排放、殘渣處理進行檢驗。

6.2.7化學危險品貯存應符合GBl5603《常見化學危險品貯存通則》要求。

6.2.8商場及各類倉庫、小庫內(nèi)嚴禁吸煙，明確關鍵防火區(qū)域、安全疏散通道及路線。

7保潔服務

7.1應按商場營業(yè)特點、人流量及污染情況，確定保潔內(nèi)容、作業(yè)頻次、質(zhì)量要求及檢驗方法。若委外實施，應在協(xié)議中書面明確。

7.2根據(jù)作業(yè)區(qū)域距離地面高度確定日常保潔和定時保潔范圍，2米以上列入定時保潔，確定保潔周期：2米以下列入日常保潔，確定作業(yè)頻次。

7.3保潔質(zhì)量符合附錄A要求。外露物體可視表面無顯著污跡和灰塵：不可視表面無積塵。

7.4保潔服務人員、作業(yè)工具、清潔藥劑、作業(yè)規(guī)程等應滿足策劃要求，大型電動器具和耗材藥水均應為品牌產(chǎn)品。保潔作業(yè)時應采取安全防護方法，預防對作業(yè)人員或她人造成傷害。

7.5保潔服務人員天天最少提前在營業(yè)前2.5小時進場，根據(jù)分工、分區(qū)域?qū)嵤└黝惒僮鳌Ｈ看笮颓鍧嵑偷孛骛B(yǎng)護工作均應安排在打烊后夜間進行。

7.6商場內(nèi)衛(wèi)生消毒、滅鼠除害等應有專員檢驗，并保持相關統(tǒng)計。

7.7明確租戶自用區(qū)域及公共區(qū)域結合部位保潔范圍和責任，并定時檢驗。

7.8提供生活和餐廚垃圾分類搜集放置點，裝運垃圾容器應加蓋，預防垃圾外溢、滴漏，傾翻。餐廚垃圾搜集、外運、處理應符合餐廚垃圾處理措施要求。

7.9遇惡劣大雨天氣，保潔服務人員應于物業(yè)總進口派發(fā)雨傘套，并采取一切有效方法實施地面防滑。遇惡劣大雪天氣，根據(jù)預定分工完成相關任務。

8秩序維護服務

8.1人員出入管理

8.1.1勸阻拾荒者、小商販、攜帶寵物者等進入商業(yè)物業(yè)區(qū)域。

8.1.2對出入內(nèi)部專用通道工作人員進行核查，對聯(lián)絡工作外來人員進行核查、登記。

8.1.3因夜間營業(yè)、施工活動等需要設定封閉區(qū)域，應有顯著標識，阻止無關人員進入。

8.1.4因節(jié)假日或促銷活動等引發(fā)人流集中時，應事先編制預案，關鍵活動要報公安派出所審批，具體實施時應控制人流進入或進行疏導，保持出入口通暢。

8.2車輛管理

8.2.1制訂車場車庫管理要求、維護保養(yǎng)措施、停車須知、應急處理預案（包含火警、盜警、車輛失竊、水淹車庫）等規(guī)章制度。停車場(庫)應含有營運證、收費許可證。公告收費標準和管理要求。

8.2.2停車場(庫)及車輛進出通道應明確行駛路線，按車輛種類劃分車輛保管區(qū)域，劃定停車位、停車劃線顯著；無雜物堆放；通道順暢；規(guī)范設置交通標識，標志齊全。8.2.3停車場(庫)通往商場入口處，宜張貼車庫平面圖，標注入口處位置、停車區(qū)位編

號及緊急疏散出口等信息。

8.2.4停車場(庫)內(nèi)嚴禁存放易燃易爆、化學危險品或其它違禁物品。

8.2.5引導進出物業(yè)區(qū)域車輛按要求路線行駛，維護正常交通秩序。消防車進入前，應對車輛采取緊急疏散，保持路線通暢。

8.2.6指揮進入停車場(庫)車輛停入泊位，立即提醒車主注意相關安全事項。特種車

輛和殘疾人車輛應停在指定位置。

8.2.6貨運車輛應按預約時間、指定通道進出。

8.3貨物裝卸管理

8.3.1貨物裝卸應按約定時間、在指定區(qū)域進行。

8.3.2維護貨物裝卸區(qū)域正常秩序：

一一阻止無關人員和車輛進入；

一一卸貨車輛按序進入裝卸平臺；

一一車輛在裝卸區(qū)域等候時駕駛員不應離開現(xiàn)場；

一一督促作業(yè)人員立即清除廢棄物，保持卸貨區(qū)和車輛周轉區(qū)域潔凈整齊；

一一勸離完成卸貨任務車輛。

8.4監(jiān)控管理

8.4.1監(jiān)控室門有顯著警示標志；室內(nèi)無雜物堆放；天天清掃一次。

8.4.2監(jiān)控室環(huán)境應符合系統(tǒng)設備運行要求，定時進行檢驗和檢測，確保監(jiān)控系統(tǒng)功效正常，通訊系統(tǒng)通暢。

8.4.3監(jiān)控室應二十四小時實施監(jiān)控管理并保持相關統(tǒng)計完整。監(jiān)控錄入資料，有特殊要求應復制備份，查閱應經(jīng)授權人核準。

8.4.4保持電話通暢，隨時接聽（鈴響三聲內(nèi)應接聽）。

8.4.5接到報警（火情、險情及其它異常情況報警）信息后，應對現(xiàn)場進行核實并安排保安人員立即趕到現(xiàn)場進行前期處理、并統(tǒng)計，發(fā)生緊急或異常情況時，應匯報并開啟對應預案。

8.4.6隨時對遇難、遇危、遇險、遇困業(yè)（租）戶提供緊急援助；隨時應公安機關、國家安全機關要求提供必需幫助；向相關部門匯報。

8.4.7對商業(yè)促銷活動關鍵區(qū)域、通宵活動或營業(yè)區(qū)域等宜進行跟蹤監(jiān)視。

8.4.8對停止營業(yè)區(qū)域進行安全防范技術設防。對租戶設防進行確定，發(fā)覺問題應立即采取方法。

8.5秩序管理

8.5.1制訂秩序維護員管理要求、秩序維護員站崗值勤標準、秩序維護員巡查值勤標準、秩序維護員交接班要求、秩序維護員培訓制度、非營業(yè)期間人員和大宗物品進出登記制度、應急處理預案（火警、盜警、地震、臺風、爆炸、炸彈恐嚇、人員搶救、高空擲物傷人及其它不可預見緊急事件）等規(guī)章制度。

8.5.2明確巡視工作職責、步驟，按商業(yè)物業(yè)特點，設定巡查路線，明確巡查內(nèi)容。珍貴商品區(qū)域、金融營業(yè)網(wǎng)點及施工區(qū)域等增加巡查頻次，保持巡更和巡查統(tǒng)計。

8.5.3巡查中應立即阻止偷竊、損壞物品、亂招貼等行為，關注老、弱、殘、兒童安全。

8.5.4巡查中發(fā)覺異常情況時應立即處理：

一一違章占用通道等有礙安全行為；

一一消費者違規(guī)行為和危險舉動；

一一可疑人員；

一一設施損壞或設備異常。

8.5.5巡視應使用巡更設備，在監(jiān)控室保持巡更統(tǒng)計。如無巡更設備，應盡可能確保兩人一組進行巡視；收到監(jiān)控室發(fā)出指令后，應立即抵達現(xiàn)場，并采取對應方法；巡視中發(fā)覺異常情況，應立即通知相關部門和匯報相關責任人，并在現(xiàn)場采取必需應急方法，隨時準備開啟對應應急預案。

8.5.6節(jié)假日或促銷等重大活動時，應事先辦理相關手續(xù)，和相關部門一道，現(xiàn)場主動觀察人群流向，預防擁擠、擠壓、踩踏等人身傷害事故發(fā)生，必需時開啟對應應急預案。

8.6清場管理

8.6.1確定清場路線，不留死角和盲區(qū)。

8.6.2引導消費者及租戶按指定路線離場，需要留場租戶工作人員，應事先辦理相關手續(xù)。

8.6.3要求租戶檢驗確定租賃區(qū)域內(nèi)無安全隱患。關閉門窗及水、電、燃氣、空調(diào)開關；保險庫(箱)、櫥柜上鎖，無遺留鑰匙；商鋪及庫房內(nèi)無明火、無火種、無滯留人員。

8.6.4人員離場后，對清場區(qū)域進行復查，關鍵檢驗電梯廳、衛(wèi)生間、試衣室、小庫、消防通道等

場所。

8.6.5完成清場區(qū)域應按要求封閉，進行安全防范技術設防。

8.6.6清場過程宜全程錄像跟蹤，并保持清場檢驗統(tǒng)計。

8.7大型活動保障服務

8.7.1認真落實“誰主管，誰負責”標準，落實安全責任人，實施安全責任制。

8.7.2商業(yè)促銷、貴賓參觀、小區(qū)活動等大型活動，應配合業(yè)主方/組織者編制秩序維護保障方案。內(nèi)容包含舉行活動地點、地形、場所、人數(shù)、環(huán)境、氣候等自然情況；內(nèi)部指揮系統(tǒng)、信息傳輸路徑、人／車流集散路線三套、車位安排、人員部署、通訊保障、應急預案等。方案應向政府相關部門報審并得到其支持。

8.7.3活動前應對人／車流集散路線、車位及活動所需設施設備等進行專題檢驗和確定，必需時進行區(qū)域臨時封閉。

8.7.4強化對活動場所火源、電源、氣源、水源和易燃、易爆、危險物品管理，加強對活動用設施、設備、用具、用具管理，嚴防各類案件、事件、事故發(fā)生。

8.7.5活動中和組織者保持親密溝通，宜對商場入口、活動區(qū)域、通道、懸高圍欄等處人流聚集情況及車輛進出實施關鍵維護，發(fā)生擁擠時開啟相關應急預案。

8.7.4監(jiān)控室對活動現(xiàn)場進行實時監(jiān)控，和現(xiàn)場保持通訊通暢。

8.8消防管理

8.8.1建立健全消防管理防火安全責任制，組建義務消防隊。

8.8.2制訂防火檢驗、隱患整改、應急預案演練等制度，建立防火管理檔案。

8.8.3新職員上崗前消防宣傳教育率達100%，有統(tǒng)計；單位消防安全責任人取得消防安全培訓合格證，關鍵工種人員每十二個月接收消防培訓不少于兩次，并持消防培訓合格證上崗。單位接收消防部門培訓率不少于40%。

8.8.4火災報警系統(tǒng)和聯(lián)動裝置應完好并保持自動控制狀態(tài)，每三個月最少進行一次消防聯(lián)動測試。定時點動備用發(fā)電機，每六個月進行一次負載試驗。

8.8.4定時對消防設備、器材、安全標識、應急照明、疏散導向燈等進行檢驗，確保完好。

8.8.5對消防安全進行日常檢驗，并保持檢驗統(tǒng)計，檢驗內(nèi)容應包含：

一一無存放易燃易爆物品和化學危險品(商品類如打火機油等物品必需嚴格根據(jù)消防主管部門要求存放)；

一一消防通道、消防設施周圍、防火卷簾門下及機房內(nèi)無堆放物品；

一一無亂接亂拉電線、超負荷用電；

一一排油煙裝置及煙道有定時清洗統(tǒng)計；

一一停車庫、裝卸區(qū)域及設備機房內(nèi)無吸煙：

一一裝修施工現(xiàn)場無安全隱患；

一一火災隱患整改及防范方法。

8.8.6每十二個月最少進行一次消防演練和疏散演練。

9建筑物及設施設備管理

9.1供水設施設備

9.1.1建章立制

制訂供水設施設備管理要求、維護保養(yǎng)措施、水池清洗措施、應急處理預案等規(guī)章制度。

9.1.2資料和標識

建立完整供水設施資料檔案；設施設備標識規(guī)范齊全。

9.1.3水泵房管理

泵房有顯著標志；懸掛操作規(guī)程；管系色標分明；流向箭頭清楚；按國家標準《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設置消防滅火器材。

9.1.4供水設施設備維護

9.1.4.1水泵控制箱

一一日檢：檢驗儀表、指示燈、開關、電源、電壓。

一一月度保養(yǎng)：清潔控制箱內(nèi)外部表面、儀表、指示燈、開關及內(nèi)部元件；檢驗調(diào)整水位開關；試驗備用泵自動開啟功效；檢驗接地線。

一一六個月度保養(yǎng)：檢驗繼電器、接觸器接線和觸點并清潔；檢驗滅弧罩、滅弧柵、電纜電線連接情況；測量控制箱各線路絕緣。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗熱過載繼電器和時間繼電器整定值；檢驗控制箱內(nèi)導線連接情況；檢驗測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣；檢驗開啟柜密封情況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補漆。

9.1.4.2生活水泵（含電動機）

一一日檢：檢驗水泵進出口閥門、泵內(nèi)充水和水泵轉動情況、軸承潤滑或油位情況、水泵有沒有漏水、水泵進出口壓力、水泵和電機運行情況。

一一月度保養(yǎng)：檢驗水泵潤滑油量、油質(zhì)并加油；電機軸承加油；檢驗排氣閥門；清洗管道濾網(wǎng)（器）；檢驗進出口可撓曲橡膠接頭、水泵聯(lián)軸節(jié)螺絲、機座螺絲，活絡閥門。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗水泵、電機固定螺絲固定情況；水泵、電機、管道除銹補漆；測量電機絕緣；檢驗活絡閥門，除銹補漆，閥門螺桿上油；檢驗聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠。

9.1.4.3供水管路和閥門

一一月度保養(yǎng)：檢驗活絡閥門，閥桿加油；檢驗管道，清洗濾網(wǎng)；清潔減壓閥。

一一六個月度保養(yǎng)：檢驗清潔供水管閥門和閥桿；檢修水龍頭；清潔管井、管道和支架，局部除銹補漆。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗管路、閥門，除銹補漆。

9.1.5二次供水上、下蓄水池

9.1.5.1水池管理

水池蓋設有密封條、防蚊網(wǎng)并上鎖；水池底無雜物堆放；水池周圍無污染源。

9.1.5.2水池維護一一周檢：檢驗水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網(wǎng)、密封條、管道、進水閥。

一一季度保養(yǎng)：配合水池清洗工作，檢驗低水位限制浮球、進水閘閥、放水閥、溢流閥，閥桿加油；解體檢驗進水液壓閥；檢驗清潔水位控制浮球；池內(nèi)扶梯檢驗、除銹。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗測量水位控制浮球絕緣；檢驗進水手動閘閥；管道除銹補漆。

9.1.5.3水池清洗

一一水池每六個月清洗一次；管理處提前四十八小時書面通知業(yè)（租）戶。

一一須由含有資質(zhì)單位負責清洗；清洗人員須持有效健康證；按清洗程序操作；按量使用政府部門要求消毒藥品；排水時注意排水管道通暢是否；恢復供水后檢驗管道、閥門、浮球等設備零件。

一一水池清洗后由管理處和經(jīng)營方共同驗收，填寫驗收表格。

一一水質(zhì)檢驗須由政府認可專業(yè)部門負責；水質(zhì)抽樣須于水池清洗后三至五天內(nèi)進行；抽取水樣須存于專業(yè)部門提供規(guī)范水瓶；水質(zhì)檢驗匯報向業(yè)（租）戶公布。

9.1.6供水系統(tǒng)應急處理

9.1.6.1停水應急處理

可獲知市政停水情況，應提前在相關物業(yè)張貼停水通知并采取對應蓄水方法，尤其是對餐飲、洗浴業(yè)（租）戶更要全方位關照；故障停水情況，接報后15分鐘內(nèi)到位處理，視需要以口頭或書面形式通知業(yè)（租）戶。

9.1.6.2管道爆裂應急處理

出現(xiàn)管道爆裂等緊急事件，接報后10分鐘內(nèi)到位處理。

9.1.7工作統(tǒng)計

工作統(tǒng)計立即、清楚、完整、正確。

9.2排污設施設備

9.2.1建章立制

制訂排污設施設備管理要求、維護保養(yǎng)措施、排污設施清理措施、應急處理預案等規(guī)章制度。

9.2.2資料和標識

建立完整排污設施設備資料檔案，繪制設施設備平面圖；設施設備標識規(guī)范齊全，井、池蓋編號清楚。

9.2.3潛水（污）泵維護

一一周檢：檢驗控制箱面儀表、指示燈、開關、電源電壓、電機工作電流、接觸器。

一一季度保養(yǎng)：清潔控制箱面、儀表、指示燈、開關；清潔控制箱內(nèi)外；檢驗繼電器、接觸器、接線、水位控制浮球；清洗集水井和潛水泵表面；檢驗接地線。

一十二個月度保養(yǎng)：拆檢止回閥；檢驗熱過載繼電器整定值；檢驗繼電器、接觸器活動機構，測量線圈線路絕緣；檢驗機械連接情況；檢驗箱內(nèi)導線連接情況；檢驗控制箱密封情況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補漆；潛水泵解體清潔，檢驗軸承；測量潛水泵絕緣。

9.2.4污水井清理

每十二個月清理一次。

9.2.5樓頂、路面、車場排水溝清理

排水明溝每七天檢驗清理一次，暗溝每個月檢驗清理一次。雨季對關鍵排水溝實施天天檢驗、隨時清理。

9.2.6化糞池清理

每十二個月清理一次；夜間打烊后進行。清理前提前二十四小時書面通知業(yè)（租）戶；清理現(xiàn)場設置安全標志；池底污物淘凈；多級出入口通疏；人工清理者須將污物包裝良好，當夜運走；清運過程無漏灑；清理現(xiàn)場即時清洗潔凈；由管理處驗收，填寫驗收表格。

9.2.7管道爆裂、池井溢流應急處理

出現(xiàn)管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等緊急事件，接報10分鐘內(nèi)到位處理。

9.2.8工作統(tǒng)計

工作統(tǒng)計立即、清楚、完整、正確。

9.3供電設施設備

9.3.1建章立制

制訂供電設施設備管理要求、維護保養(yǎng)措施、安全操作規(guī)程、應急處理預案等規(guī)章制度。

9.3.2資料和標識

建立完整供電設施設備資料檔案；設施設備標識規(guī)范齊全。

9.3.3高壓配電柜維護

一一日檢：檢驗屏面指示燈、開關位置、警告牌、母排溫升、繼電器、各項運行參數(shù)、儀表指示；

一一月度保養(yǎng)：檢驗電纜外殼接地、清洗絕緣墊、清潔柜面、儀表、指示燈、檢驗清潔絕緣工具測量母排接點溫度；

一一六個月度保養(yǎng)：檢驗二次接線緊固情況、檢驗接地和高壓開關小車推拉情況。

一十二個月度保養(yǎng)：測量線路和設備絕緣；測量接地電阻；清潔并檢驗互感器、計量儀表、計量柜線路；清潔并檢驗高壓開關小車；測量高壓開關絕緣阻；儲能機構活動部位加油，檢驗聯(lián)鎖動作情況；清潔并檢驗避雷器小車；清潔并檢驗繼電保護裝置，調(diào)整保護值；清潔并檢驗電纜套管和支持絕緣子；檢驗柜內(nèi)電纜聯(lián)接情況；柜內(nèi)外設備清潔除塵。

一一嚴禁帶電作業(yè)；停電或部分停電作業(yè)時，須在斷開開關分閘把柄上懸掛“嚴禁合閘”指示牌；操作高壓隔離開關須穿戴絕緣服裝；絕緣工具每六個月送檢一次，檢驗匯報存檔備查。

一一配電柜鑰匙統(tǒng)一存放于現(xiàn)場鑰匙箱內(nèi)。

9.3.4低壓配電柜維護

一一日檢：檢驗開關、指示燈、儀表、指示燈運行情況；

一一月度保養(yǎng)：清潔柜面、儀表、指示燈、檢驗控制回路接線情況；電容賠償情況；清洗絕緣墊；測量母排及各密封式供電母線排連接處、拐彎處溫度；清潔柜面。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗各抽出式主開關、滅弧罩和滅弧柵、動觸頭、靜觸頭、接線螺絲和固定螺絲情況；測量抽屜、主開關、接觸器等絕緣；檢驗各保護裝置整定值；檢驗接地線電阻；檢驗配電柜母排連線并測量配電柜絕緣；檢驗并測量各輸出電纜、密封母線排絕緣；檢驗配電柜各電纜和控制線路固定螺絲；檢驗并清潔賠償電容器、接觸器；配電柜內(nèi)外清潔處塵；除銹補漆。

9.3.5應急發(fā)電機維護

發(fā)電機房門有顯著警示標志，懸掛操作規(guī)程，按國家標準《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設置消防器材。

一一周檢：檢驗發(fā)電機開啟電池電壓、配電屏開關位置、指示燈、控制箱開關位置、蓄電池電解液高度、接線柱情況。

一一月度保養(yǎng)：試驗發(fā)電機應急開啟，檢驗發(fā)電機運行時電壓和頻率；測量蓄電池電壓、比重；檢驗蓄電池各連接部位；清潔蓄電池表面，清潔發(fā)電機組表面。

一十二個月度保養(yǎng)：帶負載運行不少于30分鐘。清潔并檢驗整流器、互感器、自動電壓調(diào)整器；清潔并檢驗接線盒電纜連接情況；清潔并檢驗發(fā)電機定子繞組和轉子繞組；清潔并檢驗旋轉勵磁部分或碳刷、壓緊彈簧和滑環(huán)；測量烘潮電阻絕緣；清潔并檢驗充電器內(nèi)部。

一一發(fā)電機房每七天清掃一次；房內(nèi)無雜物堆放。

9.3.6柴油機維護

一一周檢：檢驗柴油柜油位、閥門、管道；柴油機管路；控制箱儀表、開關；檢驗機油油位、冷卻水箱水位、開啟電池電壓、接地線。

一一月度保養(yǎng)：試機一次；檢驗機油油位和冷卻水箱水位；檢驗開啟線路連接情況；檢驗傳動皮帶情況；檢驗運行時機油壓力、機油溫度和冷卻水溫度；檢驗空載時運行轉速；清潔柴油機表面。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗清潔渦輪增壓器；檢驗清潔水泵；檢驗清潔開啟電機、充電發(fā)電機并測量電機絕緣；檢驗全部管路和電路連接情況。

9.3.7應急發(fā)電機配電屏保養(yǎng)

一一周檢：檢驗各開關位置、指示燈情況；清潔柜面開關、儀表、指示燈。

一一月度保養(yǎng)：配電柜內(nèi)外清潔除塵；手動開啟發(fā)電機，檢驗電壓和頻率。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗并清潔主開關、滅弧罩、滅弧柵；檢驗動、靜觸頭緊固情況；檢驗合閘線圈、失壓脫扣線圈固定情況；檢驗全部接線螺絲、固定螺絲固定情況；手動試驗開關合閘機構，檢驗機械部件平滑情況并加油；檢驗清潔繼電器、接觸器；檢驗各保護裝置整定值；檢驗母排、電纜連接情況，測量絕緣；檢驗接地線連接情況；檢驗操作機構及彈簧狀態(tài)；清潔配電屏內(nèi)外；除銹補漆。

9.3.8樓層配電間維護

一一配電間有顯著警示標志，懸掛基礎操作要求和回路線路圖，按國家標準《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設置消防器材。

一一日檢：檢驗配電間內(nèi)務應潔凈整齊，無雜物，大門、門鎖、內(nèi)部照明完好。

一一天天對關鍵回路接線端子、斷路器進行測溫，遇溫度過高，必需快速檢驗原因并消除，必需時在和經(jīng)營方溝通后采取降低負荷強制方法。

一一月度保養(yǎng)：檢驗配電箱按鈕、指示燈；清潔主開關表面；清潔配電箱內(nèi)外，檢驗連接線；檢驗繼電器、接觸器連接線；清潔配電房，房內(nèi)無垃圾、雜物堆放。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗主開關滅弧罩和滅弧柵情況；檢驗主開關動、靜觸頭緊固情況；檢驗各分開關分斷、合閘情況；檢驗接線螺絲緊固情況；檢驗地線連接情況；測量絕緣。

一一房內(nèi)每七天清掃一次，房內(nèi)無垃圾、雜物堆放。

9.3.9照明管理

9.3.9.1賣場內(nèi)部公共照明

一一天天根據(jù)節(jié)能控制要求定時開啟/關閉，最少分為開業(yè)前清掃照明、開業(yè)前準備照明、開業(yè)照明、專柜照明、夜間維修照明、值班照明、安保照明等類型實施獨立控制。

一一外部廣告燈箱依據(jù)天氣情況實施開啟，開啟時間不得晚于市政路燈開啟時刻，關閉時間依據(jù)打烊時刻確定。

一一營業(yè)期間主動巡視公共區(qū)域，對損壞燈具進行快速更換。完好率98%以上。

一一專柜/商鋪內(nèi)部照明，一旦發(fā)覺損壞，應提醒業(yè)（租）戶報修，提供有償服務。

9.3.9.2路燈、梯燈管理

路燈、梯燈每班檢驗一次；發(fā)覺損壞當班修復；完好率為95％以上。

9.3.10停電應急處理

可獲知市政停電情況，應提前張貼停電通知；故障停電情況，接報后5分鐘內(nèi)到位處理，視需要以口頭或書面形式通知業(yè)（租）戶，實施應急預案。

9.3.11工作統(tǒng)計

工作統(tǒng)計立即、清楚、完整、正確。

9.4電梯設施設備

9.4.1建章立制

制訂電梯設施設備管理要求、維護保養(yǎng)措施、運行管理制度、監(jiān)督管理制度、安全操作規(guī)程、應急處理預案等規(guī)章制度。

9.4.2資料和標識

建立完整電梯設施設備資料檔案；設施設備標識規(guī)范齊全。

9.4.3電梯運行按電梯運行制度實施；最少應有一部電梯二十四小時運行。

9.4.4機房管理

電梯機房門有顯著警示標志；懸掛各項操作規(guī)程和設備銘牌；按國家標準《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設置消防器材；每2周清潔一次；無雜物堆放。

9.4.5電梯維護

電梯日常維護保養(yǎng)必需由取得許可安裝、改造、維修單位或電梯制造單位進行，并建立電梯外委保養(yǎng)工作監(jiān)督管理制度，做好對保養(yǎng)單位工作質(zhì)量檢驗監(jiān)督，確保電梯設備正常運行。

正常情況下維護保養(yǎng)、年度強制檢測一律安排在夜間進行，不得干擾正常營業(yè)。特殊情況下停梯維護通常應提前16小時以書面通知業(yè)（租）戶并公告。

9.4.5.1電梯控制箱維護

一一日檢：檢驗電梯運行情況是否正常，如發(fā)覺問題，立即通知保養(yǎng)單位處理。

一二分之一月度保養(yǎng)：控制箱內(nèi)外清潔除塵；檢驗對講機通訊效果；檢驗保險絲和額定電流；檢驗接觸器和繼電器；試驗自動/檢修開關轉換和上行/下行開關控制情況；。

一一六個月度保養(yǎng)：檢驗箱內(nèi)扁平電纜插接件牢靠狀態(tài)和全部電纜連接情況；檢驗接觸器、繼電器觸頭；測量控制箱絕緣；檢驗接地線。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗清潔接觸器、繼電器觸頭；檢驗各安全保護裝置動作；檢驗接地線并測量接地電阻；檢驗各電路板插件連接狀態(tài)；檢驗清潔散熱風機。

9.4.5.2電梯曳引機

一一日檢：檢驗電動機、減速器、制動器、曳引機、限速器、導向輪、對重輪運行情況；檢驗機房溫升情況。

一二分之一月度保養(yǎng)：檢驗清潔限速器；檢驗曳引機運行情況、曳引輪軸承潤滑情況；檢驗各安全裝置；檢驗曳引繩、限速鋼絲連接情況；檢驗制動器電磁鐵可動鐵心和銅套間潤滑情況；檢驗旋轉編碼器軸承。

一一六個月度保養(yǎng)：檢驗曳引輪、曳引繩磨損情況；檢驗制動器并加油；檢驗制動器移位情況；測量電機繞組絕緣；檢驗曳引機減速箱情況及油位；檢驗限速器輪并加油。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗清潔制動帶；檢驗制動力柜，調(diào)整制動彈簧；檢驗電動機電纜及制動線圈電線連接情況；檢驗電動機潤滑油情況及換油；檢驗曳引機接地線連接情況。

9.4.5.3電梯井道維護

一二分之一月度保養(yǎng)：檢驗清潔電梯導軌和對重導軌；檢驗油杯油位、電梯隨行電纜、各限位開關、井道照明燈；清潔安全鉗；清理井底雜物積水。

一一季度保養(yǎng)：檢驗井道照明、各限位開關、曳引鋼絲繩、對重鏈；清潔井底緩沖器；檢驗液壓油位，清潔柱塞外圓并上油；檢驗導軌磨損和潤滑情況；檢驗清潔安全鉗，傳動桿配合轉動處加油；填補井道孔、洞；清潔井道。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗清潔井底應急開關；檢驗試驗井底緩沖器；檢驗轎廂軌道、對重導軌磨損情況及軌道垂直平直情況，上緊全部壓板、接頭和撐架螺栓；檢驗試驗防沖頂、沖底限位開關；檢驗清潔井道內(nèi)全部設備及井道四面。

9.4.5.4轎廂、層門維護

一一廂內(nèi)懸掛《電梯使用要求》和《電梯安全使用許可證》。

一二分之一月度保養(yǎng)：檢驗清潔轎廂門頂機構情況并加油；檢驗清潔轎頂ST裝置；檢驗各廂內(nèi)多種按鈕；檢驗調(diào)整平層裝置；檢驗轎頂輪、導向輪滑動軸承間隙；檢驗調(diào)整轎門驅(qū)動電機傳動皮帶；檢驗轎頂安全窗開關；檢驗清潔轎門和廳門電觸頭；檢驗廳門聯(lián)動裝置情況；檢驗清潔轎頂控修箱；檢驗廂內(nèi)控制盒內(nèi)各開關。

一一季度保養(yǎng)：檢驗清潔自動門鎖并加油；檢驗轎廂門和自動門機構，擦拭門導軌并加油；檢驗層門，擦拭門導軌并加油；檢驗清潔層門機械電氣聯(lián)鎖裝置；檢驗清潔轎廂照明、風扇，測量電氣絕緣；試驗消防電梯開關，檢驗迫降情況。

一十二個月度保養(yǎng)：清潔轎頂控制箱內(nèi)電氣元件，檢驗連線，全方面清潔轎廂頂部；檢驗試驗轎廂測重限載裝置；檢驗各安全裝置；檢驗清潔轎門驅(qū)動電機，測量絕緣，清洗軸承，加潤滑脂，檢驗傳動皮帶磨損情況；檢驗層門各活動部位及各滾輪，清潔軸承并加潤滑脂；檢驗清洗轎門機層門對擺桿軸承并加潤滑脂。

9.4.5.5年審

每十二個月由政府職能部門對電梯進行一第二年度強制審驗并取得《電梯安全使用許可證》。

9.4.6電梯應急處理

應依據(jù)實際需要，配置電梯管理人員，落實每臺電梯責任人，配置必備專業(yè)救助工具及二十四小時不間斷通訊設備。

在發(fā)生應急情況時，應在通知電梯維保單位同時，由管理處專業(yè)人員先行實施力所能及處理。

9.4.6.1停電應急處理

可獲知市政停電情況，應提前在相關樓宇張貼停電通知；停電前停止電梯運行；開啟應急發(fā)電機；恢復電梯運行。

故障停電情況，接報后5分鐘內(nèi)到位處理，立即檢驗電梯有否困人，無人情況下開啟發(fā)電機，恢復電梯運行。

視需要以口頭或書面形式通知業(yè)（租）戶。

9.4.6.2電梯困人應急處理

出現(xiàn)電梯困人情況，5分鐘內(nèi)到位處理；確定轎廂所在位置；以可能方法撫慰被困乘客；根據(jù)《電梯應急指南》解救被困乘客。

9.4.6.3樓宇火災時電梯應急處理

樓宇發(fā)生火災，3分鐘內(nèi)到位處理；根據(jù)《電梯應急指南》操作。

9.4.6.3地震時電梯應急處理

已公布地震預報，按政府要求，決定電梯是否停止使用。震前未公布地震預報，5分鐘內(nèi)到位處理，根據(jù)《電梯應急指南》操作。

9.4.6.5水浸電梯應急處理

接報后5分鐘內(nèi)到位處理；根據(jù)《電梯應急指南》操作。

9.4.7工作統(tǒng)計

工作統(tǒng)計立即、清楚、完整、正確。

9.5空調(diào)系統(tǒng)

9.5.1建章立制

制訂空調(diào)機操作規(guī)程、空調(diào)通風管理規(guī)程、空調(diào)水處理管理要求、空調(diào)系統(tǒng)維護措施、空調(diào)故障應急處理程序等規(guī)章制度。

9.5.2資料和標識

建立完整空調(diào)系統(tǒng)資料檔案。冷卻水系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、燃料系統(tǒng)等等管道上噴/貼顯著字樣，以不一樣顏色標示其介質(zhì)流向。全部設備、閥門掛上標示牌。帶電、旋轉部件，進出風口應有安全警示標志。

9.5.3空調(diào)系統(tǒng)設施維護

9.5.3.1離心式冷水機組（其它類型機組可參考技術手冊要求實施）

一一日檢：主機運行時間依據(jù)天氣預報、開業(yè)時間、業(yè)主經(jīng)營戶要求確定。主機運行期間每半小時一次檢驗機組運行情況，每小時檢驗并統(tǒng)計運行參數(shù)：檢驗主機潤滑軸承油壓，油槽內(nèi)油位，軸承供油溫度，冷凝器進、出水溫度，冷凍水進、出口溫度，冷凝器飽和溫度、壓縮機排氣溫度，壓縮機驅(qū)動電機電壓、電流、功率、負荷百分比。

一一周保養(yǎng)：檢驗制冷劑存量、冷卻水水質(zhì)、冷凍水水質(zhì)、潤滑油液位、油加熱器；清潔空調(diào)機房、機組、控制裝置表面。

一一季度保養(yǎng)：檢驗潤滑油液位、油濾器、冷卻水和冷凍水水質(zhì)；清潔主電機表面；清潔主機開啟柜，檢驗全部接線；測量油加熱器、油泵電機絕緣；觀察制冷劑液位，測量導葉控制電機絕緣，檢驗軸承溫度高報警、停機功效。

一十二個月度保養(yǎng)：依據(jù)機組情況確定在冬季停機期間或明年開機前進行。

檢驗機油油質(zhì)；檢驗回油系統(tǒng)，更換機油濾器及干燥過濾器；檢驗蒸發(fā)器和冷凝器；壓縮機驅(qū)動電機清潔空氣通道和繞組，測量電機繞組絕緣，檢驗滾珠軸承潤滑情況；檢驗壓縮機傳動齒輪箱；對水系統(tǒng)進行化學分析、清洗；檢驗冷劑存量，清洗冷劑過濾器，檢驗、清潔控制箱內(nèi)部器件、連接線，檢驗、清潔電機開啟器及線路，檢驗、清潔接觸器，檢驗機油泵控制線路，測量油泵電機、機油加熱器、自動閥門電機絕緣；檢驗主機多種保護裝置。

一一供冷季節(jié)開機前對主機及輔助設備進行一次全方面檢驗。

9.5.3.2中央空調(diào)配電柜

一一日檢：檢驗配電柜各開關位置，檢驗各指示燈，觀察儀表指示。

一一月度保養(yǎng)：檢驗清潔柜面開關、儀表、指示燈、按鈕、轉換開關；檢驗控制回路接線；清潔配電柜及房間；檢驗清潔各接觸器及連接線；檢驗、清潔各風機控制柜內(nèi)部。

一十二個月度保養(yǎng)：對配電柜、主開關進行清潔檢驗。檢驗各抽出式主開關、抽屜，檢驗清潔外觀油污、灰塵、異物等；檢驗滅弧罩和滅弧柵；檢驗動觸頭、靜觸頭；檢驗全部接線螺絲和固定螺絲；檢驗主開關機械部件；檢驗合閘線圈、失壓脫扣線圈接線及固定情況并測量絕緣；測量抽屜、主開關、接觸器等線路絕緣；檢驗各保護裝置整定值；檢驗接地線；檢驗配電柜母排連接并測量配電柜絕緣；檢驗、測量各輸出電纜、密封母線排絕緣；檢驗配電柜各電纜、控制線路固定螺絲；檢驗控制接觸器觸點、接線和固定螺絲；清潔配電柜，柜體內(nèi)外、基座除銹補漆。

9.5.3.3冷水機組開啟柜

一一日檢：檢驗儀表、指示燈、開關、電源電壓、電機工作電流，檢驗切換繼電器、接觸器工作情況。

一一月度保養(yǎng)：清潔柜內(nèi)外及儀表、開關、指示燈；檢驗繼電器、接觸器觸點、彈簧；檢驗全部接線、接地線。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗熱過載繼電器、時間繼電器整定值，檢驗接觸器、繼電器活動機構，檢驗機械連接情況，導線（包含地線）連接情況，檢驗測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，檢驗開啟柜密封情況，柜內(nèi)外、底座除銹補漆。

9.5.3.4空調(diào)配套水泵控制箱

一一日檢：檢驗儀表、指示燈、開關，檢驗電源電壓、電機工作電流，檢驗繼電器、接觸器工作情況。

一一月度保養(yǎng)：清潔柜內(nèi)外，檢驗繼電器、接觸器觸點、彈簧，目視檢驗全部接線，檢驗、調(diào)整水流開關，檢驗接地線。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗熱過載繼電器、時間繼電器整定值，檢驗接觸器、繼電器活動機構，機械連接情況，柜內(nèi)導線（包含地線）連接情況，檢驗上緊螺絲，理順線路，檢驗測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，檢驗開啟柜密封情況，柜內(nèi)外、底座除銹補漆。

9.5.3.5空調(diào)冷卻水泵、冷凍水泵

一一日檢：開啟前檢驗進出口閥門及水泵轉動情況；檢驗軸承潤滑情況或油位，檢驗水泵、電機運行情況、電機運行電壓電流，檢驗電機、水泵運行溫度。

一一月保養(yǎng)：清潔水泵外表，清潔電機外表；檢驗水系統(tǒng)工作情況，調(diào)整水泵出口閥門開度。

一一六個月保養(yǎng)：檢驗水泵潤滑油量、油質(zhì)，檢驗電機軸承潤滑情況并加潤滑油，檢驗、活絡閥門并加潤滑油，檢驗水泵聯(lián)軸節(jié)，檢驗、上緊排氣閥門，清洗管道濾網(wǎng)（器）。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗水泵、電機固定螺絲；水泵、電機外表、機座除銹，補漆；測量電機絕緣；檢驗、活絡閥門，除銹、補漆，閥門螺桿上滑油；檢驗聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠，依據(jù)需要更換新件。

9.5.3.6冷卻塔

一一日檢：檢驗冷卻塔進出水管閥開關位置，檢驗冷卻塔風機運行情況，檢驗風機電機運行電流，檢驗冷卻塔布水情況，檢驗冷卻塔水盆部分周圍、底部情況。

一一月度保養(yǎng)：檢驗補水浮球閥，清潔風機、電機外表，檢驗傳動皮帶松緊度，清潔冷卻塔，檢驗清洗冷卻水出口濾器，更換冷卻水。

一一六個月保養(yǎng)：測量冷卻風機驅(qū)動電機絕緣，檢驗電機接地線，檢驗冷卻塔風機軸承、驅(qū)動電機軸承潤滑情況，檢驗皮帶及皮帶輪磨損情況，檢驗、清理減速箱內(nèi)外表面，檢驗、活絡進出水閥、放水閥，閥桿上潤滑油。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗冷卻塔風機皮帶；檢驗、清潔減速箱內(nèi)外，軸承加油；管路、閥門除銹補漆；冷卻塔風機、驅(qū)動電機外表清潔、除銹補漆；檢驗防雷接地線。

9.5.3.7空調(diào)箱、新風機組一一日檢：依據(jù)開業(yè)情況適時開啟，通常在開業(yè)前2小時逐步開啟。檢驗空調(diào)柜機冷凍水進出口閥，檢驗機組運行狀態(tài)，驅(qū)動電機運行電流，檢驗軸承溫度，檢驗進出風口、調(diào)整新風供給百分比、供風溫度，檢驗冷凝水排泄情況。

一一周、月度保養(yǎng)：檢驗、清洗空氣濾網(wǎng)；檢驗、清通冷凝排出管；清潔機組外表；檢驗風機軸承潤滑情況；檢驗風機軸承潤滑情況，適量加油；檢驗清潔柜機開啟箱。

一一六個月度保養(yǎng)：檢驗風機驅(qū)動電機軸承潤滑情況，檢驗傳動皮帶松緊度；測量風機驅(qū)動電機絕緣及開啟箱絕緣，檢驗電機接地線，檢驗柜機內(nèi)換熱器翅片。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗風機皮帶，檢驗壓力表、溫度計；管路、閥門除銹補漆，風機、驅(qū)動電機外表清潔、除銹補漆，柜機外表、機座除銹補漆；檢驗、清潔柜機開啟箱。

9.5.3.8風機盤管

一一月度保養(yǎng)：檢驗冷凝水排水管，清洗盤管風機濾網(wǎng)，檢驗冷凍水進口電磁閥動作。

一十二個月度保養(yǎng)：檢驗盤管風機運行情況；測量電機絕緣；檢驗管路隸屬閥件，閥桿加油；檢驗盤管；清潔風機、電機，檢驗電機軸承并加油。

9.5.3.9蒸汽鍋爐

一一日檢：對運行機組燃料供給壓力、供水系統(tǒng)水質(zhì)、蒸汽出口壓力、各類電機電壓電流進行親密