第一章總論第二章資產評估的根本程序第三章資產評估根本方法第四章流動資產評估第五章長期投資評估第六章房地產評估第七章資源評估第八章無形資產評估第九章企業價值評估評估主體評估客體評估依據評估目的評估原那么評估程序評估價值類型評估方法資產評估假設資產評估基準日資產：特征/類型價值類型：重置本錢/現行市價/收益現值/清算價格評估假設：交易/公開市場/持續經營/清算評估原那么：工作原那么/經濟原那么資產評估特點：市場性/公正性/專業性/咨詢性資產評估類型：評估/評估復核/評估咨詢〔按評估內容〕第一章總論三種方法：市場法、本錢法、收益法聯系：目的具有相同性、評估方法之間具有互通性區別評估前提不同、評估思路不同、所需資料不同、適用對象不同第二章資產評估的根本方法

現行市價法市價折扣法功能價值類比法價格指數法成新率價格調整法類比調整法市場售價類比法成本市價法市盈率倍數法價值比率法直接比較法間接比較法市場法的具體方法第二章資產評估的根本方法—市場法根本公式:資產評估價值＝資產的重置本錢－資產實體性貶值－資產功能性貶值－資產經濟性貶值評估思路：資產重置本錢的估算資產實體性貶值的估算資產功能性貶值的估算資產經濟性貶值的估算第二章資產評估的根本方法—本錢法資產重置本錢的估算資產實體性貶值的估算資產功能性貶值的估算資產經濟性貶值的估算重置核算法價格指數法功能價值類比法統計分析法觀察法使用年限法修復費用法超額投資成本超額營運成本間接計算法直接計算法第二章資產評估的根本方法—本錢法注意：復原重置本錢與更新重置本錢的異同實體性貶值、經濟性貶值、功能性貶值的特征思路是以利求本的逆向思維。根本原那么預期收益原那么參數收益額折現率或資本化率預期收益期限

是未來的預期收益投資者愿意支付的是不超過預期收益的折現值未來資產的獲利能力越大，其價值越大第二章資產評估的根本方法—收益法資產未來預期收益有期限但不等值資產未來預期收益無期限但等額資產未來預期收益無期限且不等額資產未來預期收益有期限且等值P=A/r第二章資產評估的根本方法—收益法資產評估程序重要性資產評估程序通常包括的主要環節在資產評估具體程序中明確資產評估業務根本環節的具體內容編制資產評估工作方案應重點考慮的因素資產評估業務約定書應當包括的根本內容第三章資產評估程序

機器設備的分類機器設備評估的特點第四章機器設備評估會計核算中使用的分類標準按機器設備的組合程度分類按機器設備的工程技術特點分類固定資產管理中使用的國家分類標準：以單臺、單件為對象以技術檢測為根底充分認識其功能的適用性和可能存在的風險區域因素與機器設備評估值上下沒有直接關系思路/適用范圍/評估范圍重置本錢經濟性貶值直接本錢間接本錢設備本體運雜費/根底費/安裝費管理費/設計費/保險費/資金本錢第四章機器設備評估---本錢法直接法物價指數法重置核算法綜合估價法重量估價法類比估價法功能性貶值：超額投資本錢超額運營本錢實體性貶值：觀察法修復費用法使用年限法第四章機器設備評估---本錢法實體性貶值率=已使用年限÷總使用年限成新率=剩余加權尚可使用年限÷

剩余加權尚可使用年限+加權投資年限凈超額營運本錢的折現值=凈超額營運本錢×折現系數本錢法評估機器設備時的適用范圍特殊情形下的機器設備評估也適用本錢法復原重置本錢與更新重置本錢的適用第四章機器設備評估---本錢法機器設備的壽命概念：自然壽命(物理壽命):從機器設備開始使用到機器設備不能正常工作為止所經歷的時間。經濟壽命:從設備開始使用到繼續使用在經濟上不合算經歷的時間。技術壽命:從設備使用到出現了新的技術性能更好的設備而被淘汰的時間。折舊壽命:指國家規定的設備折舊年限為止所經歷的時間。法定壽命:設計時設備使用開始到報廢所經歷的時間。市場壽命:從設備投入市場到被市場更新設備取代所經歷的時間。市場法在機器設備評估中的應用直接匹配法本錢比率調整法因素調整法第四章機器設備評估---本錢法土地的特性第五章房地產評估自然特性位置的固定性/質量的差異性土地資源的不可再生性效用的永續性經濟特性供給的稀缺性/產權的可壟斷性利用的多方向性/效益的級差性土地使用權第五章房地產評估土地所有權土地使用權土地使用權出讓土地使用權轉讓土地使用權出租土地使用權抵押國家所有權集體所有權私人所有權土地使用權出讓方式：協議、招標、拍賣、掛牌年限：

居住用地70年；工業用地50年；教科文衛體50年；商旅娛40年；綜合其他50年第五章房地產評估房地產價格的種類第五章房地產評估根據權益的不同按價格形成方式按房地產實物形態所有權價格/使用權價格其他：抵押權/租賃權/典權市場交易價格評估價格：基準地價/標定地價重置價格/交易低價/課稅價格土地價格：基準地價/標定地價建筑物價格房地產價格按房地產價格表示單位總價格單位價格樓面地價=土地單價/容積率其他價格

公告地價申報價格房地產價格的影響因素第五章房地產評估一般因素區域因素個別因素經濟因素心理因素行政因素社會因素土地個別因素建筑物個別因素商服繁華因素道路通達因素交通便捷因素環境狀況因素城市設施因素評估原那么最有效使用原那么指房地產評估應以評估對象的最有效使用為前提(結合預期原那么)合法原那么指房地產評估應以評估對象的合法產權、合法使用和合法處分等為前提進行。房地合一原那么第五章房地產評估根本思路房地產價格=凈收益/資本化率凈收益=總收益－總費用適用范圍適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。不適用于公用、公益性房地產價值評估，如政府機關、學校、公園等。第五章房地產評估—收益法凈收益資本化率收益期限客觀總收益-客觀總費用第五章房地產評估—收益法凈收益與售價比率法平安利率加風險調整值法各種投資收益率排序插入法綜合資本化率建筑物資本化率土地資本化率計算方法種類評估房地合一的房地產價值

房地產價值=房地產凈收益/綜合資本化率單獨評估建筑物的價值建筑物價值＝房地產價值－土地價值單獨評估土地的價值

由土地收益評估土地價值

土地價值＝土地凈收益/土地資本化率由房地產收益評估土地價值土地價值＝房地產價值－建筑物現值第五章房地產評估—收益法P=P’×A×B×CA：交易情況修正系數B：交易日期修正系數C：房地產狀況因素修正系數第五章房地產評估—市場法區位狀況權益狀況實物狀況容積率土地使用年限正常交易情況指數可比實例交易情況指數100（）==交易情況修正系數評估基準日價格指數可比實例交易時價格指數（）100==交易日期修正系數待估對象狀況指數可比實例交易狀況指數100

（）==房地產狀況修正系數土地使用年限修正系數適用范圍特別適用于房地產市場發育不成熟，交易實例不多，無法利用收益法、市場法進行評估的情況；適用于無收益交易情況很少的公益性的房地產評估。第五章房地產評估—本錢法=待開發土地取得費+土地開發費++++利息利潤稅費土地增值收益土地價值新建房地產價值=土地取得費用+開發本錢+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤舊建筑物價值＝重置本錢－年貶值額×已使用年限假設開發法、基準地價修正法在房地產評估時的原理路線價法第五章房地產評估計算公式幾個路線價法那么宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額四三二一法那么蘇慕斯法那么霍夫曼法那么第七章無形資產評估共益性積累性替代性功能特性非實體性控制性排他性效益性形式特征不完整性弱對應性虛擬性成本特性第七章無形資產評估無形資產可確指無形資產不可確指無形資產商譽知識產權專有技術關系類無形資產權利類無形資產商業秘密技術訣竅工業產權版權專利權商標權收益法超額收益確實定折現率確實定收益期限確定直接估算法差額法分成率法要素奉獻法〔資本/技術/管理〕第七章無形資產評估---收益法無風險收益率+風險報酬率有法定有效期限和受益年限的：按孰短原那么確定；無法定有效期有受益年限的：按受益年限確定；無法定有效期也無受益年限的：按預計受益期限確定。超額收益的計算：〔1〕直接估算法收入增長型無形資產：R=〔P2－P1〕Q〔1－T〕R=〔Q2－Q1〕〔P－C〕〔1－T〕費用節約型無形資產：R=〔C1－C2〕Q〔1－T〕〔2〕差額法無形資產帶來超額收益=凈利潤－凈資產總額×行業平均凈利潤率〔3〕分成率法無形資產收益額＝銷售收入〔利潤〕×銷售收入〔利潤〕分成率×〔1-所得稅率〕銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率分成率=超額收益現值÷利潤總額現值第七章無形資產評估---收益法重置本錢貶值率自創無形資產：核算法/倍加系數法外購無形資產：市場類比法/物價指數法專家鑒定法剩余經濟壽命預測法第七章無形資產評估---本錢法無形資產重置成本=無形資產賬面成本×評估時物價指數購置時物價指數專利資產

專利的類型

評估目的第七章無形資產評估---本錢法創造專利：產品創造專利；方法創造專利外觀設計專利實用新型專利全權轉讓

許可使用權轉讓

使用權限地域范圍時間期限

獨占使用權排他使用權普通使用權第七章無形資產評估---本錢法技術培訓費/手續費/稅金/因交易差旅費和管理費因申請和維護專利權所發生的費用專利代理費/申請費/維護費/證書費/年費直接成本間接成本材料費/工資/差旅費咨詢鑒定費/協作費培訓費/專用設備費管理費非專用設備折舊費分攤的公共及能源費自創專利本錢研制成本交易成本專利費專有技術與專利技術的聯系：都具有實用性兩者都有獲利性都具有可轉讓性專有技術與專利技術的區別：保護形式；使用期限；要求和載體；有效地域；使用的平安性；內容可變性；面臨的風險。商標資產商標分類及商標中的經濟權力商標資產價值的影響因素第七章無形資產評估---本錢法商譽特點方法版權特征及其經濟權利第七章無形資產評估商譽的形成受多種因素的共同影響商譽不能離開企業而單獨存在商譽是不可確指的無形資產商譽是企業長期積累起來的一項價值割差法整體資產評估值-各單項資產評估值之和超額收益法本金化價格法折現法第九章流動資產評估流動資產類型---根據會計制度按變現能力排序分貨幣資金應收/預付款項短期投資存貨庫存現金/銀行存款/其他應收票據(款項/內部單位款)預付貨款/預付費用股票/債券/基金庫存商品/在產品/產成品原材料/燃料/低值易耗品流動資產流動資產評估的內容實物類流動資產評估非實物類流動資產評估材料評估在產品評估庫存商品評估應收賬款評估預付賬款評估應收票據評估

債權類流動資產評估貨幣性資產評估待攤費用評估預付費用評估

貨幣性資產及其他資產評估第九章流動資產評估流動資產評估的特點評估中必須選準評估基準期評估對會計資料的依賴度高需要選擇不同的方法對流動資產進行清查與評估特定條件下，一些流動資產可以采用賬面價值法進行評估第九章流動資產評估流動資產的損耗與固定資產的損耗不同固定資產的損耗有實體性損耗、功能性損耗和經濟性損耗。流動資產沒有功能性損耗和經濟性損耗，只有實體性損耗，而且只出現在低值易耗品與呆滯積壓物質。注意：原材料、低值易耗品的計算第九章流動資產評估企業特征及企業價值內涵企業價值評估的特點企業價值評估的范圍界定：產權角度、有效資產的角度第十章企業價值評估企業價值是企業在公開市場下的市場價值企業價值的上下取決于企業整體資產的獲利能力企業價值不同于企業資產賬面價值、公司市值和清算價值評估對象是由假設干單項資產組成的資產綜合體評估前提是資產綜合體的整體產權交易企業價值的上下取決于企業整體資產的獲利能力企業價值評估與單項資產評估有明顯區別評估對象的區別；評估思路和方法的區別；影響因素的區別；評估結果不同。收益法在企業價值評估中的運用企業收益的界定：范圍、形式與口徑的界定企業收益：預測及其檢驗折現率與資本化率：構成、選擇原那么、估測(累加法/資本資產定價模型/加權平均資本本錢模型)風險報酬率的估測：風險累加法/β系數法收益額與折現率口徑注意一致性第十章企業價值評估折現率不低于投資的時機本錢〔無風險報酬率〕行業基準收益率不宜直接作為折現率貼現率不宜直接作為折現率企業永續經營假設前提下的收益法第十章企業價值評估1、年金法

P=A/r

2、分段法

企業有限持續經營假設前提下的收益法第十章企業價值評估市場法在企業價值評估中的運用可比價值倍數本錢法評估企業價值中的運用—加和法評估各項資產的前提持續經營假設前提下的各個單項資產的評估奉獻原那么非持續經營假設前提下的各個單項資產的評估變現原那么第十章企業價值評估資產評估報告的根本概念概念〔廣義/狹義〕/作用/根本要素資產評估報告的制作：步驟資產評估報告的使用委托方/評估管理機構/其他有關部門第十一章資產評估報告行業開展1990年：資產評估中心成立---資產評估工作正式起步1991年：《國有資產評估管理方法》發布---評估行業出現1993年12月：中國資產評估協會成立，95年代表中國國際評估準那么委員會，行政管理與行業自律結合第十三章我