5.3房地產開發項目財務評價5.3.1房地產開發項目財務評價指標財務評價指標財務盈利能力評價指標財務清償能力評價指標靜態指標動態指標利潤總額利潤率靜態投資回收期財務凈現值財務內部收益率動態投資回收期借款償還期利息備付率償債備付率5.3房地產開發項目財務評價5.3.1.1房地產開發項目盈利能力評價指標（1）靜態指標①利潤總額出售型房地產項目1.1-2.1-3-5-6出租型房地產項目1.2-2.2-3-4-5出售型項目包括管理費用、銷售費用、財務費用等；出租或自營性項目包括市場推廣費、租賃代理費、物業管理費用、房產稅以及房地產保險費等。5.3房地產開發項目財務評價5.3.1.1房地產開發項目盈利能力評價指標（1）靜態指標②投資利潤率

在財務評價中，將投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判斷項目投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。5.3房地產開發項目財務評價5.3.1.1房地產開發項目盈利能力評價指標（1）靜態指標③資本金利潤率④資本金凈利潤率5.3房地產開發項目財務評價5.3.1.1房地產開發項目盈利能力評價指標（1）靜態指標⑤靜態投資回收期5.3房地產開發項目財務評價5.3.1.1房地產開發項目盈利能力評價指標（2）動態指標①財務凈現值

行業基準收益率或投資者設定的目標收益率5.3房地產開發項目財務評價5.3.1.1房地產開發項目盈利能力評價指標（2）動態指標②財務內部收益率i2＞i15.3房地產開發項目財務評價5.3.1.1房地產開發項目盈利能力評價指標（2）動態指標③動態投資回收期

某房地產開發項目全部投資的現金流量如下圖所示。如果初始投資的一半采用資本金，另一半是向銀行貸款。貸款條件是一年以后開始歸還，分5年等額還本付息，年利率為10%。求全部投資和資本金的內部收益率。1500250500500500500950單位：萬元解：采用插值法（1）全部投資內部收益率①NPV1（10%）=-1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428②NPV2（25%）=-1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27

FIRR全

=23.03%（2）資本金內部收益率①NPV1（10%）=-750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41②NPV2（30%）=-750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57

FIRR資

=29.73%（P/A,10%,4）=3.1699（P/A,25%,4）=2.3616（P/A,30%,4）=2.1663（P/F,10%,1）=0.9091（P/F,25%,1）=0.8000（P/F,30%,1）=0.7692（P/F,10%,6）=0.5645（P/F,25%,6）=0.2622（P/F,30%,6）=0.20725.3房地產開發項目財務評價5.3.2.2房地產開發項目清償能力評價指標（1）借款償還期計算（2）利息備付率（3）償債備付率5.3房地產開發項目財務評價5.3.2.2房地產開發項目清償能力評價指標（1）借款償還期計算借款償還期是指在國家規定及房地產項目具體財務條件下，在房地產項目開發經營期內，使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產項目借款本息所需要的時間。具有自營部分的房地產項目應計算借款償還期；僅含產品租售的房地產項目一般可不計算借款償還期。

項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設期利息借款償還期第t期可用于還款的資金5.3房地產開發項目財務評價5.3.2.2房地產開發項目清償能力評價指標（1）借款償還期計算借款償還期可由資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算Pd

=借款償還后開始出現盈余期數-開始借款期數+(當期償還借款額÷當期可用于還款的資金額)當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為房地產項目具有清償能力。5.3房地產開發項目財務評價5.3.2.2房地產開發項目清償能力評價指標（2）利息備付率利息備付率是指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率；利息備付率也可以按整個借款期計算。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產項目，該指標值應大于2，否則，表示項目付息能力保障度不足。5.3房地產開發項目財務評價5.3.2.2房地產開發項目清償能力評價指標（3）償債備付率償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金