1第四章房地產投資項目的

財務分析

一、財務分析的含義財務分析是從房地產項目或企業角度對項目進行的經濟分析，具體講即根據政府現行財稅制度、價格體系和有關的法律、法規，計算分析項目的財務效益和費用，考查項目的盈利能力、清償債務能力等財務狀況，據以評價項目財務可行性。2二、財務分析的程序（一）分析和估算項目的財務數據；（二）分析財務基本報表；（三）分析財務指標；（四）提出財務分析結論；（五）進行不確定性分析。3第一節房地產投資財務數據的估算一、房地產總投資的估算房地產總投資是指項目在一定時期內為生產和銷售房地產而花費的全部成本費用。（一）總費用的構成1、房地產開發直接費1）土地使用權獲取成本；2）前期工程費；41）可行性研究費；2）規劃設計費；3）工程水文地質勘測費；4）七通一平費。（3）建安費（4）基礎設施費（5）公共配套設施費（6）不可預見費（7）開發期間稅費52、房地產開發間接費用（1）管理費用（2）銷售費用（3）財務費用6（二）總成本費用的估算1、開發成本的估算（1）土地使用權獲取費1）國有土地使用權獲取費一般采用市場比較法，根據政府近期出讓的類似地塊的出讓金數額、并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、出讓年限、周圍環境狀況及土地現況等因素修正。也可根據城市的基準地價或平均標定地價，根據項目所處地段等級、用途、容積率、使用年限等進行修正得到。72）集體土地征用費征用耕地：土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的6～10倍。安置補助費安需安置的農業人口計算，每一個需要安置的農業人口的補償標準為該耕地被征用前三年平均年產值的4～6倍。其他土地：由省、自治區、直轄市參照耕地補償費和安置補償費的標準規定。3）拆遷安置補償費拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。一般情況下應按照拆除面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置。8拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償時所需要的費用。拆遷補償的形式可分為產權調換、作價補償或二者結合的形式。產權調換的面積按所拆房的建筑面積結合新安置地點計算；作價補償的金額按照所拆除建筑面積的重置價格結合市場行情等計算。9（2）前期工程費1）前期規劃、設計、可研費等。規劃設計費為建安費的3％左右，可研費占項目總投資的1％～3％，水文地質勘測費為設計概算的0.5％左右。2）“三通一平”或“七通一平”等土地開發費。根據實際情況，參照有關標準估算。10（3）建安工程費

指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內裝修工程費等。估算方法：1）單元估算法：以基本建設單元的綜合投資費用乘以單元數，得到項目或單項工程總投資費用的估算方法。2）單位指標估算法：以單位工程量投資費用乘以工程量得到單項工程費用的估算方法。113）工程量近似匡算法：采用類似于概預算的方法，先匡算工程量，再套當地概預算定額標準，近似估算出費用。4）概算指標法：采用綜合的單位建筑面積和建筑體積概算指標，計算整個工程費用。5）類似法：根據建安工程中各項目所占的比例進行估算。12（4）基礎設施費指供水、供電、供暖、供氣、排污等工程費用。估算方法一般采用單位指標法。13（5）公共配套設施費主要包括不能有償轉讓的小區內的公共配套設施支出。估算方法同“建安工程費”的方法。14（6）房地產開發期間的稅費指房地產開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關部門征收的費用，包括投資方向調節稅、配套設施建設稅、建筑安全監督費、供水管網補償費等。其估算方法參照當地有關法規標準。15（7）不可預見費包括備用金、不可預見的基礎或其它附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。其估算采用（1）~（5）項之和乘以（3%~5%）。162、開發費用的估算（1）管理費：指明管理部門為管理和組織經營活動所發生的各種費用。按前述5項之各乘以3%（2）銷售費用

1）廣告宣傳費按銷售收入的2%~3%估算;2）銷售代理費按銷售收入的1.5%~2%估算;3）其它銷售費用按銷售收入的0.5%~1%估算。17（3）財務費用1）利息支出：指建設投資借款利息和流動資金借款利息。建設投資借款利息=年初本金累計額×年利率流動資金借款利息=流動資金借款累計額×年利率2）其它財務費用：根據所占比例估算或不予計算18第二節資金時間價值的計算一、資金時間價值的概念 指資金隨著時間的變化產生的資金增值或經濟效益，具體體現在資金的利息和資金的純收益兩方面。1.利率：為每單位時間增加的利息與原金額之比。2.利息周期：表示利率的時間單位。如一年，一季度，半年，一月等。193.現金流量圖所謂現金流量圖，就是將現金流量繪入一時間坐標中。即在圖上畫一條橫線作一橫坐標，上面表示計息的時間單位（年或月），垂直于橫坐標的線條表示現金流量，箭頭向下表收入，箭頭向上表支出。箭頭的長、短與收、支的大小成比例。(時間)10234現金流量圖204．現值（P）發生在某一時間序列起點（零點）的資金值（效益或費用），或者把某一時間序列其它各時刻資金用折現辦法折算到起點的資金值，稱做現值，記作P。本金就是一種現值。5．終值（F） 也稱將來值、未來值。指發生在某一時間序列終點的資金值（效益或費用），或者把某一時間序列其它各時刻資金折算到終點的資金值。本利和是一種終值。216．等額年值（A）某一時間序列各時刻發生的資金叫做年值。如果某一時間序列各時刻（不包括零點）發生的資金都相等，則該資金序列叫等額年值，記作A。反之，叫不等額年值。7．折現把某一時間序列各時刻的資金折算到起點現值的過程叫折現。22二、單利利息的計算方法1．概念：單利計息是只考慮本金的利息，不計算利息的利息。2．公式：式中：I—利息；n—利息周期數；i—利率；P—本金；F—本利和。23三、復利法

復利是把每一計息期末的本利和都作為下一計息期的本金，因此不僅對本金計息，對利息也計息，也稱利滾利法。它克服了單利法的缺點，對本利都考慮其時間價值，真實地反映了資金隨時間增值的客觀規律。復利法計算公式是：

F＝P(1＋i)n

24(一)一次支付復利公式1．一次支付未來值公式1）條件：已知現值P，年利率i，年數n，求F=?2）現金流量圖如下：0123n一次支付現金流量圖3）n年年末的未來值公式：

252．一次支付現值公式

1）條件：已知F，i，n，求P=?2）現金流量圖見上圖；3）公式：26（二）等額支付系列復利公式

1.等額支付系列終值公式1）條件：每年年末的現金流量A，年利率為i，n年。求F=?2）現金流量圖：3）公式：272.等額支付系列償債基金公式1）條件：已知未來值，年數n，利率i，求A=?2）現金流量圖：3）計算公式：283.等額支付系列資金回收公式1）條件：已知現值P，年數n，利率i，求A2）流量圖：見上圖。3）計算公式：294.等額支付系列現值公式1）假設：已知年值A，i，n，求P2）現金流量圖：見上圖3）計算公式：305.等額多次支付現金流量，當n→∞時現值的計算

當n→∞時等額多次支付現金流量的現值為：

3132計算過程分析1.購房總款25萬元，首付20％.已知：P=20萬元，i=5.51%，n=20年（1）等額還款法： 每月還款A=P(A/P,5.51%/12,240) =P·[(1+i)n·i]/[(1+i)n

–1]＝1376.9元

20年本利合計＝20×1376.9=330457.18元（2）等額還本法：每月還本A＝200000/240=833.33元第1個月還息I1=200000×5.51%/12=918.33元第1個月共還款A1=833.33+918.33＝1751.67元同理第2個月共還款A2=833.33+(200000-833.33)×5.51%/12=1747.84元這樣一直算到最后一個月：A240=833.33+833.33×5.51%/12=833.33+3.83=837.16元合計共還款＝1751.67+1747.84+…+837.16=310659.17（元）33思考題若首付比例提高到30％，試對兩種還款方式進行比較。根據計算結果，你認為哪種還款方式最為經濟？34例1：某房地產開發商向中國建設銀行貸款2000萬元,期限為3年,年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息,到期后一次償還本金,則開發商每次為該筆貸款支付的利息總和是多少?如果計算先期支付利息的時間價值,則貸款到期后開發商實際支付的利息是多少?35例2：某家庭預計在今后10年內的月收入為16000元,如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額,年貸款利率為12%,問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?解：已知:該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額A=16000×30%=4800(元);月貸款利率i=12%÷12=1%,計息周期數n=10×12=120(個月)。該家庭有償還能力的最大抵押貸款額：36例3:某家庭欲購買一套面積為80平方米的經濟適用住房,單價為3500元/m2,首付款為房價的25%,其余申請公積金和商業組合抵押貸款。已知公積金和商業貸款的利率分別為4.2%和6.6%,期限均為15年,公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?解:已知:P=3500×80×(1-25%)=210000(元),n=15×12=180(月),i1=4.2%÷12=0.35%,i2=6.6%÷12=0.55%,P1=100000(元),P2=210000一100000=110000(元)。計算等額償還公積金貸款和商業貸款本息的月還款額：A1=P1×i1(1+i1)n÷[(1+i1)n-1]=100000×0.0035(1+0.0035)180÷[1-(1+0.0035)180]=749.75(元)A2=110000×0.0055(1+0.0055)180÷[1-(1+0.0055)180]=964.28(元)組合貸款的月最低還款額：A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03(元)37例4：某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15％。問月還款額為多少？如果該家庭25％的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？解：已知：抵押貸款額額P=25×70％＝17.5（萬元）；月貸款利率i＝15％÷12＝1.25%

計息周期數n＝10×12＝120（個月）。則：月還款額：A=P[i(1+i)n]÷[(1+i)n-1]=175000×[1.25%(1+1.25%)120÷[(1+1.25%)120-1=2823.4（元）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為2823.4÷0.25=11293.4（元）38例5：某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款，銀行根據購房者未來收入的增長情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5％。問該購房者第10年最后一個月的月還款額是多少？解：39思考題1某家庭以4000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款。該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70％。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬元。問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？4041思考題2：已知某家庭1998年12月31日為購買價值為50萬元的住宅，申請了相當于房價70％的住房抵押貸款，期限為20年，年利率為6%，按月等額還款付息。2004年1月1日，該家庭由于某種財務需要擬申請二次住房抵押貸款（又稱“加按”，假設按產權人擁有的權益價值的50%發放）。已知當地住宅價值年上漲率為5％。問該家庭申請加按時，最多能得到多少抵押貸款？4243思考題3某人想投資一住宅，經過市場調查得出擬投資房產未來每月可獲穩定租金收入3000元，如果投資回收期考慮50年，期望投資回報10%，問該房產目前的投資價值是多少？44思考題4在上題中，如果投資人