工大、師大南院片控制性具體計劃（正式結果）現實狀況調研匯報設計號_第027號協議號____KG第079號湖南方圓建筑工程設計事務所9月·現實狀況調研匯報目錄1、項目適用法規規范2、相關計劃和設計關鍵點匯總3、已批計劃、用地、建筑及市政設施匯總4、自然條件5、人口情況6、社會經濟環境分析7、土地利用現實狀況分析及評價9、公共配套設施現實狀況和評價12、環境保護情況分析和評價13、歷史文化資源14、計劃區關鍵單位計劃意向調查總結和分析15、計劃區存在問題和對策1、項目適用法規規范1.1、概況本計劃在長沙市岳麓區，東北邊緊靠岳麓山，南臨麓山南路，西接西南環線，計劃總用地面積1.94平方公里，其中教育科研用地占總用地面積62.22%（大學城占總用地52.47%）。本區內北高南低，東高西低，岳麓公園沿東、北兩個方向環抱本區。1.2、項目適用法規規范：（1）《城市計劃法》（2）《城市計劃編制措施》（3）《城市計劃編制措施實施細則》（4）《長沙市城市總體計劃》(-)（5）《岳麓山風景名勝區總體計劃》（6）《長沙市岳麓區分區計劃》（已批）（7）長沙市已批各項相關專題計劃（8）國家相關法規規范及條例（9）長沙市相關法規規范及條例2、相關計劃和設計關鍵點匯總3、已批計劃、用地、建筑及市政設施匯總3.1、已批計劃情況：(1)、《長沙市城市總體計劃》（已批）；(2)、《長沙市中小學計劃》（已批）；(3)、《長沙市岳麓區分區計劃》（已批）；(4)、《長沙市綠地系統計劃》；(5)、《岳麓山風景名勝區總體計劃》；(6)、《長沙市排水計劃》（已批）；(7)、《長沙市消防計劃》（已批）；(8)、《長沙市公共交通計劃》（已批）；(9)、《長沙市給水專業計劃》（已批）；(10)、《長沙市環衛設施專業計劃》（已批）；(11)、《長沙市燃氣專業計劃》（已批）；3.2、已批用地、建筑情況：現實狀況已批用地和新建建筑一覽表序號單位名稱用地性質用地面積（ha)建筑面積（平方米）位置備注1湖南華源教育投資C63.83在湖南師范大學樹達學院以南，西南環線以東已批用地（原屬左家垅村）2園丁新村R20.8919898麓山南路以東新建建筑3桃花嶺安置用地R22.5417447西南環線以東，桃花嶺村新建建筑3.3、已批市政設施情況：4、自然條件本計劃區東北部是擁有大量植被岳麓公園，設計范圍內瓜瓢山最高標高為108.2米，山腳標高在82~86.2米之間，在岳麓公園山間不規則平地上分布有軍事用地（省軍區維護部隊、解放軍部隊202等）。另外，在山體之間和山腰也分布大量私人住宅。麓山南路以北用地是以教育科研用地為主，本區域關鍵分布有以下學校：中南大學校本部、湖南師范大學南院、師大桃花坪校區（樹達學院）、湖南藝術職業學院等，并有長沙礦冶研究院等科研單位分布。西南環線以東關鍵分布了2個行政村（左家垅村和桃花嶺村）一部分用地，基礎上以菜地、園地為主。整個區域地形呈東高西低、北高南低態勢。5、人口情況5.1、人口現實狀況：本計劃區現實狀況總人口為44815人，包含城市居民、農村村民、學生及其它常住人口等。本區由麓山南路派出所管轄，因為派出所沒有每個小區具體人口資料，我們常住人口統計數據是從各小區居委會和村委會搜集。5.2、小區分布及人口:在本計劃范圍內有2個小區居委會：桃花坪居民委員會、云麓園小區居委會，另外有市二水廠家眷院、師大家眷院和麓山南路派出所家眷院等規模較小家眷區，它們均由麓山南路街道辦事處管理。桃花嶺村委會左家垅村委會天馬村村委會桔洲街道辦事處現實狀況人口統計一覽表序號小區名稱戶數（戶）人數（人）備注1桃花坪居民委員會3439112云麓園小區居委會310983943師大南院家眷區2287054園丁新村1043125長沙礦冶研究院家眷院1143546麓山南路派出所家眷院30907桃花嶺村委會2898278左家垅村委會3231064耕地、農田、林地總占地269畝9天馬村14748010岳麓漁場52160屬桔洲辦事處小計47391329711各大中專高等院校學生人口31269合計445666、社會經濟環境分析因為本片區屬長沙市舊城區和城郊結合部，土地現實狀況展現出多樣性：既存在較為規整單位建設用地，又存在較凌亂村鎮建設用地和耕地園地等。本計劃土地性質關鍵以科研教育用地為主，能夠改造開發用地不多計劃區內大部分地塊為不可開發用地，其中有中南大學、師大桃花坪校區和南院、湖南藝術職業學院等大中專院校；有十九中、長沙礦山子弟學校等中小學；還有瓜瓢山、軍事用地、瓜瓢山安置小區、園丁新村等用地。依據計算，不可開發用地為130.10公頃，占總用地67.05%。近期可開發用地關鍵為桃花嶺村、左家垅村和天馬村村鎮建設用地、園地、菜地等，還包含市二水廠、麓山南路派出所等將改制或搬遷單位。其占地29.30公頃，占總用地15.10%。遠期可改造開發用地關鍵是村內新建建筑區，因為村鎮建設用地要轉變為城市建設用地，現實狀況建筑格局肯定滿足不了城市建設需要，要對起進行改造。但新建建筑在拆遷等方面存在較大困難，所以作為遠期可開發用地。其占地22.87公頃，占總用地11.79%。7、土地利用現實狀況分析及評價伴隨城市建設步伐加緊，城市用地不停擴張，尤其是大學城概念計劃設計給此片區定位，各個全部在自己未來計劃中，把學校周圍村鎮用地和其中一些單位用地作為自己發展用地。（左家垅村和桃花嶺村）現實狀況城市建設用地平衡表序號用地性質用地代號面積（ha）百分比（%）備注1居住用地R43.9122.49其中二類居住用地R243.9122.49其中公共服務設施用地R225.352.74只包含中小學2公共設施用地C75.8938.88其中行政辦公用地C10.210.11商業金融用地C22.441.25教育科研設計用地C673.2437.523工業用地M3.861.98其中二類工業用地M23.861.984道路廣場用地S7.783.99其中道路用地S17.783.995綠地G8.804.51其中公共綠地G18.804.51其中公園綠地G118.754.48街頭綠地G120.050.036水域及其它用地E51.0026.12其中水域E11.710.88耕地E23.851.97園地E316.098.24村鎮建設用地E629.3515.037特殊用地D3.962.038總計195.20100.008、計劃區建設現實狀況分析8.1、建設現實狀況本片是長沙市中心區西端，關鍵分布了大片教育科研用地，占總用地62.22%。建筑質量以二類為主，村鎮建設用地上建筑質量關鍵以一類、二類為主；麓山南路沿街關鍵分布了部分村民門面，居民和村民混居在一起。本區同時存在一定農民安置住房，建筑質量很好。8.2、現實狀況建筑質量從現實狀況建筑質量評定圖中可顯著看出，新建建筑大多數分布于中南大學和桃花嶺村村民安置地，中南大學內新建有大片教職員家眷樓，還有新建了教學樓、學生公寓、文化活動中心等單體建筑。桃花嶺村安置用地建有大片新建筑，而且密度大，建筑之間間距比較小，給我們路網設計帶來了一定難度質量較差建筑關鍵為各個大學上年代建筑，和部分單位用房如、、省、等較老單位和幾片農民聚集地；臨時建筑和違章建筑列為三類建筑。依據“現實狀況建筑質量評定圖”面積統計，我們繪制出各區建筑面積一覽表以下：現實狀況建筑質量評定統計表分區高層建筑多層建筑低層建筑小計A區132811331098436213074B區21008508301229670758979C區11424125930222205358979D區29519119540149059累計376077706066985114800919、公共配套設施現實狀況和評價9.1、公共配套設施現實狀況和評價:9.1.1、商業金融用地本區商業金融分布較為散亂，沒有進行統一計劃而形成集中商業金融中心。本計劃區商業金融關鍵集中在麓山南路上，以沿街門面為主，分布有銀行、衣飾專賣店、餐飲店、超市、剪發、攝影、網吧等。另外各大專院校周圍有大量餐飲、剪發、浴室等商業設施分布。如中南大學外圍西北角存在大量餐館，湖南省質量技術監督局培訓中心和師大桃花坪校區門前沿路也存在很多飯店、網吧等。因為沒有統一計劃管理，這些商業建筑布局很混亂，很多建筑侵占了道路用地，造成這些地塊現實狀況道路較窄，根本不滿足采光消防等規范要求。截止調查完成之前，我們仍發覺有部分違章建筑正在施工中。9.1.2、醫療衛生用地序號名稱床位數（個）面積（公頃）位置備注1中南大學校本部校醫院6.24中南大學校區東北角2師大桃花坪校區校醫院0.062校區東部，和中南大學和左家垅村相臨3湖南藝術職業學院校醫院0.05校食堂南部育科研用地本計劃區以教育科研用地為主，除中南大學、師大等部分大中專院校之外，還有長沙礦冶研究院等科研單位分布。教育科研用地占本計劃區總用地62.22%，其中教育用地占總用地52.47%。中南大學校本部、師大南院和湖南藝術職業學院三所院校北面緊靠岳麓山，南面為麓山南路，交通便利，內部設施齊全，校園布局良好。師大桃花坪校區、湖南藝術專修學院、新華電腦學校和湖南經濟科技專修學院等院校只是鄰接本計劃區西部一條支路，內部地形較為復雜，配套設施相對較差，交通相對不便。各大中專院校情況一覽表序號院校名稱在校學生人數（人）面積（ha）位置備注1師大桃花坪校區（樹達學院）32479.26西南環線以東，中南大學西南面隸屬湖南師范大學2中南大學校本部284.28麓山南路以北，西南環線以東3師大南院30033.63麓山南路以北，岳麓山以南4新華電腦學校600——中南大學西南角租借湖南省質量技術監督局培訓中心用地面積不做統計5湖南經濟科技專修學院6000.80西南環線以東，中南大學以西租桃花嶺村用地6湖南藝術職業學院3.84麓山南路以北，岳麓山以南，師大南院以西屬文化廳7合計31450101.819.1.4、現實狀況配套設施本計劃區定位為教育科研用地，教育科研用地占用了總計劃區大部分用地。其中大專以上高等院校有四所，分別是湖南師范大學南院、湖南藝術職業學院、中南大學和湖南師范大學桃花坪校區。另外有新華電腦學校、湖南經濟科技專修學院等中專院校。各院校內基礎設施相對齊全。而中南大學周圍農村地域基礎設施相對微弱，郵政所、中小學、幼托、垃圾站和公廁等設施欠缺。在調查期間，我們發覺部分配套設施正在建設中，如桃花嶺村正在建設垃圾站和公共廁所。現實狀況配套設施具體情況見下表。現實狀況配套設施一覽表序號名稱數量地塊編號備注1幼、托2B-1-01C-2-022小學4A-1-03A-1-04A-2-07B-4-04其中包含市十九中合并左家垅小學、礦山子弟中學小學部、中南大學附中小學部。3中學3A-1-03A-2-07B-4-044大學4A-2-01A-2-02B區C-3-07、08、09、11、14師大桃花坪校區和南院看成兩個學校，湖南藝術職業學院為大專，中南大學占B區全部。5中職專2C-3-12D-1-05包含長沙新華電腦學校、湖南經濟科技專修學院。6派出所2A-2-04B-1-037居委會3A-2-09B-1-01C-3-088肉菜市場1C-3-109垃圾站3B-1-04C-1-09D-1-0310郵政所1B-1-0311門診所6A-1-01A-2-02A-2-03C-1-02C-3-07D-1-0212醫院1B-2-0213文化活動中心4A-2-02B-1-04B-2-03C-3-0814運動場2A-2-02B-4-0315公共汽車站場1麓山南路西端路邊站場16配電室7A-2-01A-2-03B-4-01C-1-04C-3-12C-3-13D-1-0517公廁9A-1-03A-2-01A-2-03A-2-07A-2-08B-4-01B-4-03D-1-03D-1-0518儲蓄所6A-1-11A-2-11B-1-01B-1-03B-2-02C-1-0419影劇院1A-2-0220電信模塊局1B-1-0321電信分局1B-1-0122瓶裝供給站1B-2-0323文物古跡2B-2-02中南大學礦物工程系教學樓(現民主樓)、機電樓(現和平樓)10、道路交通現實狀況和評價10.1、道路交通在本計劃區內現實狀況主次干道包含正建快速路西南環線、城市次干路麓山南路及計劃區西南方向一條支路。快速路網密度為1.06公里/平方公里，現實狀況城市次干路路網密度為1.06公里/平方公里，支路網密度為1.17公里/平方公里。現實狀況主次干道技術指標詳見下表。現實狀況主次干道技術指標一覽表序號道路名稱道路紅線寬度道路長度（米）橫斷面1麓山南路302054一塊板2西南環線532053三塊板3支路162270一塊板現實狀況村道技術指標一覽表序號道路名稱寬度（m）長度（m）面積(㎡)起點止點1村道13189568X=96457.1788Y=44946.6256X=96449.8556Y=44786.06622村道22252504X=96278.6345Y=44827.5782X=96343.5999Y=44615.34733村道344291717X=95639.2035Y=43288.0535X=96045.0083Y=43329.21064村道43248745X=95650.2350Y=43209.5165X=95890.4255Y=43257.92965村道533961189X=96051.6300Y=43343.2595X=96024.1528Y=43018.71396村道6576382X=96678.0860Y=42827.4505X=96662.0923Y=42751.82197村道73102307X=96934.3791Y=43072.6170X=96837.5009Y=43077.72418村道835181554X=97071.7130Y=42824.2105X=96951.4838Y=43261.19959村道937102129X=97404.9425Y=42926.6700X=97026.7551Y=43315.5508因為本計劃區內地形復雜，整體展現北高南低、東高西低、南北向山崗和低洼地相間分布，加之區內單位用地零碎，大小和形狀全部無規律，所以，現實狀況支路多數是盡端式道路結構，而且支路寬度不一，線形曲折。11、市政公用設施情況分析和評價11.1、給水、排水現況給水本計劃區中南大學、湖南師范大學（桃花坪校區）、長沙礦冶研究院等單位生活、生產、消防用水為市政供水，給水管徑基礎是DN300-DN100，局部居民生產生活用水仍是以河水、井水、山泉等為水源。上層次計劃長沙岳麓區二水廠到麓山南路一根DN600干管，并延續到西南環線，管徑為DN400，基礎滿足本區供水需要。排水長沙市岳麓區屬于經典丘陵地貌，整體地勢由西向東傾斜。本片區東臨湘江，地勢低洼。中南大學、湖南師范大學（桃花坪校區）、長沙礦冶研究院等11.2、電力、電信現況電力本計劃區內現有110KV變電站一座即桃花變，設計關鍵容量為2×5.0MVA，現已投入兩臺主變(50MVA+31.5MVA)。到本計劃區關鍵10KV線路分別是工大線、礦冶線、六南線、湖大線等。中南大學、湖南師范大學（桃花坪校區）、長沙礦冶研究院等單位內部線路基礎上是近期改造，而且線路基礎上是采取電纜穿埋地敷設，也有局部路段仍是架空敷設。但相鄰市郊居民地塊線路大多數是空架敷設，線路雜亂無章，供電可靠性較差，而且嚴重影響了市容。計劃110KV電力線路，除環線以外段應留設走廊，環線以內段采取電纜埋地敷設。電信1）電信：本計劃區內現有電信分局1個，即中南工大分局，交換總容量為7~8萬門；模塊局4個，即中南工大南院、教育學院、長沙礦冶研究所、師大南院。現在電信局布點基礎能滿足用戶要求，但伴隨大學城擴大，現有局布點將不能滿足發展需要；線路情況：現在電信線路，基礎上為穿管埋地敷設，局部有架空敷設，架空電信線路存在敷設無規律，可靠性保密性不高，通信速度太低(相對于數據傳輸)。此次計劃將關鍵考慮局布點及增容，同時把線路規范化。2）郵政：中南大學有郵政所一所。即使郵政行業現在處于低潮，但伴隨郵政領域拓展，服務項目標增多，本計劃區內郵政所布點將不夠，所以此次計劃在布點方面將關鍵考慮。12、環境保護情況分析和評價本片區在岳麓山風景名勝區范圍內，而且計劃范圍內有中南大學、師大桃花坪校區及南院、湖南職業技術學院等高校，片區西靠岳麓山，屬于生態協調區，依據《長沙市城市總體計劃（—）》，本計劃區為生態環境關鍵控制區域。本片區西靠岳麓山，其中有中南工大等多所高校及中小學用地，而且伴隨麓山南路建設完成，環境情況有所改善，但因為本區周圍用地組成較為復雜，設計地段處于長沙市中心邊緣地段，用地有工業、企業混雜,同時本片區人口及建筑密度較大，生活環境有待改善;計劃片區西靠岳麓山，和岳麓山界線較長，交界單位及村民建設和岳麓山風景區環境保護存在矛盾。所以計劃需加強對現有各類污染源整改、外遷或置換本片區內工業企業。同時降低中心區人口和建筑密度、拆違還綠，大力植樹種草，擴大綠地面積。計劃需嚴格保護區內山體、植被，并在區內合適地段建設一批街頭綠地。13、歷史文化資源13.1、歷史街區無13.2、歷史文化保護單位：長沙近現代歷史建筑(地段)保護項目序號名稱總建筑面積（m2）位置保護類別備注1中南大學礦物工程系教學樓(現民主樓)9477中南大學校內關鍵保護建筑2中南大學機電樓(現和平樓)7747中南大學校內關鍵保護建筑3桃花嶺文物埋藏區中南大學西門外14、計劃區關鍵單位計劃意向調查總結和分析經過對計劃區現場仔細踏勘，并對片區內關鍵單位進行計劃發展意向調查我們設計人員經過網絡、信件及問卷調查等方法主動和相關人員交流。截止現在，我企業已收到八份意見反饋表，信件七封，郵件八封。經過統計，部分單位因為包含本身發展利益問