全民健身活動中心項目經濟效益評價一、分析預測說明（一）評價依據1．本項目預測根據委托方提出的基礎數據，并經過實際調研和專家和類似工程對其進行調整。本項目負荷有關部門的規定和要求；2．本項目的計算期為14年，其中建設期為2年，經營期12年；3．本項目的行業基準收益率為8%；4．《建設項目經濟評價方法與參數》國家計委、建設部頒布，1993年7月1日，第二版）。（二）評價原則1．本項目經濟評價遵循以靜態分析為主，動態分析為輔；定性分析為主，定量分析為輔的基本原則。2．本項目經濟評價遵循效益與費用計算口徑一致的原則。3.為規避市場和經營風險，本項目經濟評價遵循謹慎原則。二、財務預測（一）營業收入和經營稅金測算1．營業收入本項目營業收入包括地下停車場出租收入和健身活動中心經營收入兩部分。（1）停車場租金收入停車場租金預計為5元/車位.小時，每車位占地50平方米，出租率計為30%，每天平均營業時間為11小時，測得年租金收入為：5×1421/50×11×365×0.3=17.12萬元（2）小賣部租金收入月租費3500元，共兩個，年收入為：3500×12×2=10.8萬元（3）理療室租金收入月租金為3000元，共10個年收入為：3000×12×10=42萬元（4）健身活動中心營業收入健身活動中心建成后，各場館營業收入如表11-1所示。表11-1體育場館營業收入測算表單位：（萬元）人民幣項目經營期合計3456--14保齡球館45566885934乒乓球館20253042453籃球、排球場16182123262羽毛球場20253042453棋牌室8101215165拳擊劍館46810108跆拳道館25303645496武術館28344042480射箭球館8111516178網球場61656872842摔跤球館10121518199飛鏢室26283235401綜合健身房102.5157.2205.2273.52926.4總計427.5539.2654.2804.58861.4營業時間（平均每天11小時）及部分收費標準由業主提供，其余收費標準以某市當地市場價。營業收入總額為：8861.4+（36+8.4+17.12）=8922.93萬元2．營業稅金及附加本項目需要繳納營業稅、城市維護建設稅和教育附加等營業稅金。出租車場按5%的稅率繳納營業稅，經營體育場館按5%的稅率繳納營業稅。城市建設維護建設稅按營業稅的7%繳納，教育費附加按營業稅的3%繳納。（1）營業稅經營體育場館繳納營業稅，第三年427.5×5%=21.38萬元第四年539.2×5%=26.96×萬元第五年654.2×5%=32.71萬元6—14年804.5×5%=40.23萬元出租收入繳納營業稅，61.52×5%=3.08萬元（2）城市維護建設稅及教育費附加第三年，（21.38+3.08）×10%=2.45萬元第四年，（26.96+3.08）×10%=3.01萬元第五年，（32.71+3.08）×10%=3.58萬元6—14年（40.23+3.08）×10%=4.33萬元（二）總成本費用測算1．營業費用（1）外購燃料及動力按營業收入的20%計（2）工資及福利費預計體育場館工作人員為80人，工資標準人均800元，職工福利費按工資總額的14%取，故年工資福利費為：800×（1+14%）×12×80=87.56萬元（3）維修費按折舊費的50%計提，110.15×50%=55.08萬元2．折舊費及攤銷本項目在經營期參與折舊的固定資產為健身場館部分和器材設備。其中場館部分折舊年限為40年，殘值率為10%；體育器材部分折舊年限為10年，均按直線法計提折舊。（1）本項目建安投資為1817.08萬元，按與設備器械投資的比例分攤預備費和建設期利息為145.02萬元，共計1962.10萬元，則每年折舊額為44.15萬元，經營期末固定資產凈余值為：1962.1-44.15×12=1432.33萬元（2）設備與器械投資為611.2萬元，分攤預備費及利息額為48.78萬元，共計投資659.98萬元，每年折舊額為66萬元。（3）攤銷費項目建設其他費用攤銷期限為營運期12年，本項目建設其他費用308.59萬元，年攤銷25.72萬元。3．土地使用稅、房產稅土地使用稅按場館部分占地面積乘以每平方米年稅4元計算:18000×4=7.2萬元房產稅由兩部分構成：場館部分按原值一次性減除30%的余值以稅率1.2%測算:1817.08×70%×1.2%=15.26萬元停車場等租金收入按12%的稅率繳納房產稅:61.52×12%=7.38萬元（三）利潤測算本項目利潤總額為3344.38萬元，所得稅稅率為33%，以經營所得額為基數繳納。稅后利潤為2240.74萬元。職工福利及獎金、儲備基金、企業發展基金分別按稅后利潤的5%、10%、5%計提。利潤預測詳見附表4。三、經濟效益評價1．財務盈利能力分析根據前面計算及規定的基礎數據，本項目前兩年為建設期，第3、第4、第5年為投產期，從第六年開始為達產期，投產期與達產期總共為12年，構成項目的經營期。即項目的計算期為14年。本項目全投資財務現金流量表見附表5，財務清償能力分析見還本付息表見附表7。經過對項目建設經營期間的各類數據進行整理、分析、判斷，并經測算，本項目的各項經濟指標如下：項目稅后內部收益率為9.78%，大于基準收益率8%；稅后凈現值為326.13萬元，大于零；項目投資回收期為9.46年（含建設期）。2.財務評價結論上述財務評價指標表明，本項目實施后經濟效益較好，內部收益率及凈現值均符合項目財務上可行的條件，在經濟上可行。而且本項目社會效益遠遠大于經濟效益，因此，無論從哪個角度，該項目均可行。四、敏感性分析敏感性分析是通過測定一個或多個不確定因素的變化所導致的項目經濟效果評價指標的變化幅度，以了解項目預期目標受各個不確定因素變化的影響程度。由于營業收入及總投資對健身活動項目效益影響較為敏感，故本報告著重上述兩因素進行分析。通過對總投資、經營成本不確定因素分別上浮和下調10%，對項目內部收益率及凈現值的影響程度分析（忽略因素間的相關性）。計算結果詳見附表8。由計算結果可知，該項目總投資在±10%以內變化，其凈現值始終為正值