項目成本管理操作手冊第1節總則1項目成本擬定1.1項目成本的編制1.1.1可研成本：項目可研階段，依據項目策劃方案和經營思想及成本控制要點編制投資估算，作為項目可研成本，原則上目的成本不應超過可研成本。1.1.2目的成本：項目開工前，原則上應完畢施工圖設計，細化并擬定可研成本中工程類成本控制部分，如因特殊因素不能完畢施工圖設計，必須完畢較完整的擴初設計，達成可對可研成本中工程類成本進一步細化的目的，擬定目的成本中工程類成本控制部分；項目開盤前，擬定目的成本中非工程類成本控制部分，依據已擬定的目的成本中的工程類成本和項目的經營期、銷售價格及銷售收入，擬定非工程類成本，形成項目實行的目的成本，由董事長批準。1.2項目成本編制應具有的條件1.2.1可研成本1）每個新項目進行成本測算，發展部應提供書面的《項目內聯單》，并經主管副總裁批準。《項目內聯單》需包含以下內容a）土地價款的組成（是否含城市基礎設施配套費和土地契稅）；b）土地價款的支付方式；c）優惠政策（具體優惠條件及返還或減免比例等）；d）項目各業態銷售價格；e）對成本影響較大的費用（人防異地建設費、勞保統籌、物業維修基金、燃氣增容費、供電高可靠性費用、熱力集資費、水增容費等）。2）規劃院應提供方案，并經主管副總裁或董事長簽批。1.2.2目的成本擬定項目目的成本時，項目公司需準備以下資料:1）《項目合作意向書》和《國有土地使用權出讓協議》；2）政府行政事業性收費項目名稱、收費標準和收費文獻；3）協議臺賬和已簽訂的重要協議；4）本地的重要材料設備價格。1.3項目經營決策文獻的會簽和交底1.3.1項目公司將目的成本上報，股份公司成本控制部牽頭審核，擬定目的成本，形成《項目經營決策文獻》，進行《項目經營決策文獻》的會簽。1.3.2《項目經營決策文獻》由項目公司總經理、股份公司規劃院院長、成本控制部總經理、財務部總經理、項目管理中心副總經理、分管項目的副總裁、分管酒店副總裁、分管成本和財務副總裁和總裁會簽，報董事長批準。1.3.3《項目經營決策文獻附件》由股份公司成本控制部、股份公司財務部、股份公司項目管理中心分管業務的副總經理睬簽。1.3.4《項目規劃經濟技術指標》由股份公司規劃院項目主管工程師和分管該項目的副院長會簽。1.3.5《項目投資計劃表》和《項目成本計劃表》由項目公司分管成本的副總和股份公司成本控制部分管目的成本的副總會簽。1.3.6《項目經營決策文獻》會簽完畢后，由股份公司相關部門組織對項目公司整個領導班子成員進行收入、成本、鈔票流等方面的聯合培訓，使項目公司在項目實行前完整掌握《項目經營決策文獻》，實行過程中自覺進行控制。2項目成本過程管理2.1所屬項目公司成本控制部負責建立工程類成本臺賬（涉及協議及無協議費用臺帳、設計變更臺帳、現場簽證臺帳和成本超支報警臺帳）；所屬項目公司財務部負責建立非工程類成本臺賬，登記、審核算際發生成本是否在目的成本規定范圍內。2.2項目施工過程中發生的現場簽證（涉及工程量變更和材料設備差價等）和設計變更（涉及圖紙會審），必須執行《現場簽證工作指引》和《設計變更工作指引》的規定，實行對內一單一估算，對外一單一確認，最后結算。2.3所屬項目公司成本動態控制報表和材料設備信息表，應于每季度末月25-28日提交股份公司成本控制部備案，作為股份公司成本控制部對項目公司進行結算復核的依據之一。2.4成本核算與分析2.4.1所屬項目公司必須按《項目成本核算與分析工作指引》的規定，每季度進行項目成本核算和經濟活動分析，對目的成本的執行情況進行階段性的檢查和總結，分析成本發生的增減動態和趨勢，并通過度析成本細項超支發生的因素，及時制定控制成本的措施。2.4.2所屬項目公司成本核算與分析報告，作為所屬項目公司《季度經營分析報告》的組成部分。3限額指標的控制管理3.1總成本控制：根據可研成本及其限額指標，目的成本原則上不得超過可研成本，并優化和完善限額指標。圍繞目的成本的設計優化和成本動態控制應貫穿項目開發建設全過程。3.2低效資產設計指標的控制：規劃階段設計優化重點關注并控制公建配套設施，如學校、幼兒園、物業服務用房、人防工程等政府法規強制規定建設的內容以及地下室的面積指標。3.3施工圖結構設計指標控制：選擇設計單位時，設計單位承諾執行限額設計是投標入圍的基本條件，合理擬定限額設計指標；加強設計過程監督管理及設計完畢后的評估總結。3.4材料設備高性價比控制：根據項目或業態定位，選用相應的材料設備品牌，并關注環保節能規定。3.5建筑立面、室內精裝修和景觀環境設計的控制：目的成本是擬定方案和評標的重要依據之一；投標文獻應涉及方案造價估算、重要材料的品牌選用和價格。第2節目的成本擬定工作指引1合用范圍合用于項目目的成本編制的各個階段。2項目成本構成及定義項目總成本是指作為成本核算主體的所屬項目公司開發一個房地產項目發生的所有成本。一個所屬項目公司開發數個項目或一個大型項目提成幾期開發時，每個項目或每一期工程各自構成單獨的項目總成本。項目總成本由以下成本科目構成：工程成本：1)土地費用2)政府行政事業性收費3)建導致本：a）前期工程準備費b）主體建筑（裝修）工程費c）主體安裝工程費d）社區管網工程費e）園林環境工程費f）配套設施費g）其他建設工程支出h）預備費非工程成本：1)費用及稅金a) 管理費用b) 營銷費用c) 財務費用d) 各項稅金2)其他成本a) 物業服務啟動費與商業招商費等b) 酒店開辦費c） 酒店項目部管理費用2.1土地費用1) 地價款及市政配套費：土地出讓金及其契稅、市政基礎設施配套費、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等。2) 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本等。3) 紅線外市政設施費：紅線外水電氣熱設施與管線費用、紅線外通訊設施建設費、紅線外道路綠化建設費、接口補償費等。4) 拆遷補償費：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出、安頓及動遷支出、農作物補償等。5)市政配套設施的其它支出：2.2政府行政事業性收費1) 報批報建費：安檢、質檢、交易中心手續費、人防報建、消防配套設施、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、建筑面積丈量、路口開設、規劃管理、拆遷管理、招投標管理、竣工驗收各項報批費用等。2) 增容費：供水、供電、燃氣、熱力等。2.3前期工程準備費1) 勘測丈量費：初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、復線、定線、放線、面積丈量等。2) 規劃、設計、可研費：可行性研究、規劃設計、方案招標、方案評審、交通影響分析、環境影響評價、模型制作、效果圖設計、施工圖設計、人防設計、裝修設計、制圖曬圖趕圖、酒店管理公司的技術服務費、可研顧問費、法務顧問費等。3) 三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。4) 臨時設施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板等。5)其它支出：2.4主體建筑(裝修)工程費1) 地基與基礎工程：土石方、基坑支護、降水、樁基及檢測、地基解決等。2) 地下結構及粗裝修：地下主體結構、地下砌筑及粗裝修等。3) 地上結構及粗裝修：地上主體結構、地上砌筑及粗裝修等。4) 門窗工程：室外門窗、戶門、防火門、防火卷簾、其他等。5) 室外精裝修：屋面、外立面等。6) 室內精裝修：大堂、電梯廳、樓梯間、廚房、衛生間、廳房、陽臺露臺、主力店、地下室及停車場等。2.5主體安裝工程費2.5.1室內水暖氣電管線設備：1)室內給排水系統：給排水系統(含直飲水系統、中水系統)、虹吸雨排工程。2)室內采暖系統：散熱器采暖、地熱采暖工程。3)室內燃氣系統：低壓燃氣工程（供餐飲用）、中壓燃氣工程（供設備用）。4)室內電氣系統（強、弱電預埋管）:低壓干線安裝工程、電氣設備安裝工程、防雷接地安裝工程。5)其它。2.5.2室內空調、電梯設備及其安裝：1)空調通風及其安裝:空調主機、冷卻塔、空調機組及末端設備、復合風管、空調通風安裝工程。2)電梯及其安裝。2.5.3消防系統：1）消防水系統。2）消防電系統。2.5.4弱電（智能化）系統：停車管理、電信網絡、衛星電視、三表遠傳、家居智能化系統、公用電視工程、防盜報警系統、綜合布線系統、程控互換機系統、樓宇自動控制系統、周界安防、巡更系統、出入口管理系統、閉路電視監控系統、背景音樂及緊急廣播系統等。2.5.5地下室停車場導引系統：2.5.6其它設備：1）廚房設備。2）洗衣設備。3)發電機設備。4)擦窗機設備及軌道5）泳池設備。6）污衣槽設備。2.6社區管網工程費1) 室外給排水系統：自來水系統、雨污水系統、直飲水系統、熱水系統、水表安裝工程等。2) 室外采暖系統：管道系統、熱互換站、鍋爐房等。3) 室外燃氣系統：管道系統、調壓站等。4) 室外高低壓電力系統：低壓電力線路工程、高壓電力線路工程、變電站、開閉站。5) 室外消防系統：消火栓外網、自噴外網。6)室外通訊、有線電視系統：2.7園林環境工程費1) 環境設計費。2) 綠化建設費：紅線內綠化、紅線外綠化等。3) 建筑小品。4) 道路、廣場、水系建造費。5) 大門圍墻建造費。6)室外照明。7) 樓體泛光照明。8)導識系統。9) 室外零星設施。2.8配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規、產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。重要涉及以下幾類：1) 在開發社區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出等。2) 在開發社區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業主委員會的可經營性公共配套設施的支出，如郵局、圖書館、閱覽室等設施的支出等。3) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據本地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況擬定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立成本科目。如：1）物業服務用房；2）業主會所；3）幼兒園；4）學校；5）兒童游樂設施；6）環衛設施；7）運動設施；8）超市（配套商業設施）；9）其它支出。2.9其他建設工程支出其他工程建設支出涉及工程監理費、工程造價征詢顧問費、工程保險費、施工協議外獎金等。2.10物業啟動費與商業招商費1）物業服務啟動費：自商業管理公司（物業公司、管理處、管理中心）籌備成立到項目開業（入伙）之日止發生的費用。重要涉及：開業前人員工資福利費、辦公房屋租賃費、固定資產及低值易耗品購置費、工程工具購置費、管理用品購置費、行政辦公費用以及開業（入伙）前所發生的不可預見費用。銷售項目入伙之日起到項目物業實現收支平衡（銷售項目物業實現收支平衡時間最晚不超過銷售項目入伙一年）期間的物業虧損費用。2）商業招商及開業慶典費：涉及商業廣場的招商費、開業慶典費、開業后的第一年全年促銷旺場活動費用。2.11酒店開辦費指在開業籌備期用于購買酒店經營所需要的客房用品、餐飲用品、工程工具、辦公家具、電腦系統和員工制服；用于支付酒店開業前到崗人員的工資福利；用于酒店開業前期的市場推廣和廣告費用及其他費用（視酒店開業前期設備設施配置情況而定）。平常消耗的食品、飲品及客房一次性用品等計入酒店開業預算之中,但不計入開辦費用額度,開業后轉為酒店營業成本。具體涉及1）客房用品：電器、客用品、羽絨制品、棉織品、清潔設備、清潔藥劑、工作服、衛生間小件、咖啡機；2）餐飲用品：不銹鋼制品、玻璃制品、瓷器、刀叉、棉織品、廚房用品；3）其他：計算機網絡軟硬件、健身設備、電視機、小冰箱、保險箱、電話、辦公家具、宴會廳家具、床/床墊、員工宿舍用床及床墊、員工制服、開業前到崗人員工資福利、開業前期市場推廣和廣告費用及其他費用。2.12管理費用涉及職工工資、辦公費用、業務招待費、差旅費、工資附加費、折舊及攤銷、車輛費用、房屋租賃費用及其它支出等。2.13營銷費用涉及項目銷售過程中發生的媒介廣告費、促銷活動費用、銷售人員的工資（含個人所得稅）、銷售人員的工資附加費（含福利費、工會經費、公積金、社會保險等）、銷售人員的銷售提成、銷售部門的辦公費（車輛費、折舊、低值易耗品攤銷、房租租賃費等）、銷售人員的差旅費、銷售業務招待費、其他營銷費用。銷售部門中營銷副總經理的工資（含工資性支出），在“管理費用”中列支，納入“管理費用”指標；銷售部門其他員工的工資（含工資性支出）在“營銷費用”中列支，納入“營銷費用”指標；營銷副總經理、營銷部經理及營銷部員工發生的支出（如辦公費、招待費、差旅費等），均在“營銷費用”中列支。2.14財務費用涉及：利息收支凈額、匯兌凈額、調劑外匯手續費、金融機構手續費及其它支出等。2.15各項稅金涉及：營業稅及附加、土地增值稅及其它稅金支出。2.16公司所得稅2.17預備費涉及基本預備費和漲價預備費。基本預備費是指難以預料的工程量增長費用及建設期間不可預見的支出，漲價預備費是指建設項目在建設期間內由于材料設備價格等變化引起工程造價變化的預留費用。各成本科目的具體設立參照《項目目的成本表》中執行，表中僅列出了常見的成本細項（表中第三級科目），各項目可依據實際情況進行增減項。3各階段項目目的成本的擬定與作用3.1項目可研報告階段，依據投資估算擬定的項目可研成本，是立項決策的依據。3.2項目開盤前，擬定項目的目的成本，是簽訂該項目《經營管理責任書》的依據之一。3.3項目各階段的目的成本使用《項目目的成本表》進行測算編制。第3節工程造價擬定工作指引1工程造價擬定的時間規定1.1100萬以上的工程項目（重要指非總價包干項目）按提供齊全圖紙后60天內，成本控制部負責完畢。1.2100萬以下的工程項目按提供齊全圖紙后30天內，成本控制部負責完畢。2工程造價的組成和擬定注意事項2.1主體建筑安裝工程費2.1.1土建工程費1)各單體工程分基礎工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分項擬定工程造價。2)地上主體結構工程造價擬定規定：必須按地上各單體自然層分別計算、記錄工程量，以利于工程量的核對及工程結算的復核。3)地下室按整體分區域（按沉降縫分區）和分層分別計算工程量，以利于工程量的核對及工程結算的復核。2.1.2安裝工程費以下安裝工程分單體（分地下部分和地上部分）按系統匯總擬定工程造價。1)給排水工程（含直飲水、中水系統、虹吸雨排工程等）。2)電氣動力、照明工程。3)空調工程。4)消防工程。5)燃氣工程。6)采暖工程。7)弱電工程。8)其它設備、設施工程。2.1.3設備費設備費盡也許按單位工程分系統記錄匯總設備清單及設備安裝費。2.2社區管網工程費社區管網工程費按以下系統分別擬定工程造價。1)室外給排水工程。2)室外采暖工程。3)室外燃氣工程。4)室外高低壓電力工程。5)室外消防工程。6)室外通訊、有線電視工程。2.3景觀環境工程費景觀環境工程費按以下分類分別擬定工程造價。1)綠化建設費：區內綠化、區外綠化等。2)建筑小品等。3)道路、廣場、水系建造費。4)大門圍墻建造費等。5)室外照明、樓體泛光照明等。6)室外導識系統。7)室外零星設施等。2.4配套設施費2.4.1學校、幼兒園、會所、康體設施均按施工圖用前述土建工程費、系統工程費、設備費、其他建安費的計算方法擬定工程造價。2.4.2除以上4項以外新增項目的費用，視各工程實際情況列項。第4節現場簽證工作指引1現場簽證分類1.1現場簽證分為兩類：正常類和特急類。1.2正常類現場簽證正常類現場簽證指：可做到事前控制，能遵循“先估價后施工”原則的現場簽證。1.3特急類現場簽證1.3.1特急類現場簽證指：不能做到事前控制，同時又必須立即執行，并且延緩實行會導致更大損失的現場簽證。在特急類事件發生24小時內，所屬項目公司應將情況報股份公司成本控制部備案。1.3.2特急類現場簽證的界定：由所屬項目公司工程副總經理負責界定。2正常類現場簽證辦理流程2.1正常類現場簽證的辦理流程發起單位填寫《現場簽證聯系、告知及確認單》第一欄→監理單位審核→所屬項目公司工程（配套）部簽收→所屬項目公司工程（配套）部根據現場情況填寫《現場簽證審批單》，牽頭組織內部審批→所屬項目公司成本控制部估算簽證金額→所屬項目公司工程（配套）部按照管理制度中審批權限的規定繼續完畢內部會簽、審批→所屬項目公司工程（配套）部根據《現場簽證審批單》的審批意見填寫《現場簽證聯系、告知及確認單》第二欄，施工單位和監理單位簽收后執行→施工單位完畢簽證內容后填寫《現場簽證聯系、告知及確認單》第三欄→監理單位審核→所屬項目公司工程（配套）部審核確認→所屬項目公司成本控制部核算并確認簽證金額→雙方最終確認。2.2發起單位填寫《現場簽證聯系、告知及確認單》中第一欄，描述簽證因素、簽證內容（需注明施工方法、部位、工程量、工日、造價等）和現場實際情況。應附帶施工圖紙、工程照片、監理旁站記錄、協議相關條款等必要的附件。2.3監理單位對《現場簽證聯系、告知及確認單》中第一欄聯系事項及因素進行審核后，由發起單位送達所屬項目公司工程（配套）部簽收。如簽證內容無法被圖紙或協議清單明確計量，或存在隱蔽工程等，監理單位應及時告知所屬項目公司工程和成本控制部門進行現場審核。2.4所屬項目公司工程（配套）部對簽證因素、簽證內容和現場情況進行審核確認后，填寫《現場簽證審批單》，交成本控制部。2.5成本控制部根據《現場簽證聯系、告知及確認單》和《現場簽證審批單》進行成本估算后提供審核意見。審核意見應明確計算依據、過程和結論，內容較多時應添加附件。2.6工程（配套）部按照現場簽證審批權限繼續完畢《現場簽證審批單》的內部審批后，根據審批意見填寫《現場簽證聯系、告知及確認單》中第二欄，由所屬項目公司代表（工程副總經理）簽發，施工單位簽收并執行。所屬項目公司工程（配套）部和監理單位負責跟蹤監督現場簽證的執行情況。2.7現場簽證的內容執行完畢后，施工單位填寫《現場簽證聯系、告知及確認單》第三欄中的實行情況，報監理單位與所屬項目公司工程（配套）部進行確認。2.8成本控制部根據《現場簽證審批單》的審批意見和《現場簽證聯系、告知及確認單》的實行確認意見，填寫簽證結算金額，由雙方代表進行最終的簽字確認。3特急類現場簽證辦理流程3.1發起單位（可以是施工單位、所屬項目公司任何一方）口頭告知所屬項目公司工程（配套）部/施工單位、監理單位，并作相應的原始資料記錄（文字和影像）。3.2施工單位得到所屬項目公司代表（工程副總經理）口頭或其他方式認可后即可開展工作，事件發生24小時內所屬項目公司工程（配套）部、成本控制部及監理單位確認現場事實。3.3具體辦理流程同正常類現場簽證。3現場簽證辦理的規定3.1現場簽證實行前，所屬項目公司審批權限范圍內的現場簽證，辦理時間為5個工作日；需報股份公司成本控制部審批的現場簽證，項目公司辦理時間為5個工作日，股份公司成本控制部審批時間為5個工作日（報批資料須齊全）。3.2現場簽證實行后，所屬項目公司工程（配套）部、成本控制部、監理單位、施工單位對每月25日前已實行完畢的現場簽證進行確認，未經確認的現場簽證在工程結算時不予考慮（此條款須在施工協議中明確）。3.3特急類現場簽證應在施工完畢后10個工作日內完畢確認。3.4現場簽證引起的成本變動及時計入《成本動態控制表》。3.5工程結算以《現場簽證聯系、告知及確認單》的實行確認為準。無論有無發生，每份簽證都必須進行確認。3.6在《現場簽證聯系、告知及確認單》中，各方的接受人應為一名經授權的固定人員，此人簽字僅代表收到該文獻，不對文獻中的內容進行確認；各方最終的簽批人應為協議規定的業主代表、承包商代表和總監。3.7對于應上報股份公司審批的現場簽證，應報齊所需的簽證因素、依據、工程量計算過程及計算依據（涉及但不限于施工圖、有效的現場簽認記錄及簡圖、有效的文字說明材料等）、組價明細及依據（涉及但不限于原協議清單、報價洽價、詢價、信息價等）。4附表4.1《現場簽證聯系、告知及確認單》4.2《現場簽證審批單》現場簽證聯系、告知及確認單協議名稱：寧德萬達廣場項目施工總承包協議編號：NDWD-GC-008發起單位中國建筑第四工程局有限公司簽證名稱住宅區13#樓引孔工程量簽證簽證編號NDWD-GC-008-QZ-001簽證類型正常類或特急類第一欄聯系事項及因素：描述簽證因素、簽證內容（需注明施工方法、部位、工程量、工日、造價等）和現場實際情況，可后附清單，清單內容需要工程部簽字確認。詳見附件（版面太小時，附件需要工程部簽字）經辦人：發起單位代表：日期：監理單位審核：日期：建設單位工程部簽收：日期：第二欄告知事項說明：經辦人：建設單位代表：工程副總經理施工單位簽收：日期：監理單位簽收：日期：第三欄簽證實行情況說明：施工單位：日期：監理意見：日期：建設單位工程部確認：日期：雙方確認的簽證金額：建設單位成本負責人：成本副總經理建設單位代表（蓋章）：工程副總經理施工單位代表（蓋章）：商務經理日期：日期：說明:本表至少四份原件，分別由施工單位、監理單位、建設單位工程部和成本控制部各留存一份原件。現場簽證審批單協議名稱：寧德萬達廣場項目施工總承包協議編號：NDWD-008簽證名稱住宅區13#樓引孔工程量簽證簽證編號NDWD-008-ZQZ-001實行單位中國建筑第四工程局有限公司簽證類型正常類簽證內容內容：工程部經辦人：負責人：日期：審批會簽欄成本控制部：組價明細及依據（涉及但不限于原協議清單、報價洽價、詢價、信息價等）經辦人：負責人：日期：成本副總經理：日期：工程副總經理：2萬日期：所屬項目公司總經理：10萬日期：股份公司成本控制部審批：10萬以上經辦人：負責人：日期：說明:本表至少所屬項目工程部和成本控制部各留存一份原件。第5節項目成本核算與分析工作指引1成本核算及經濟活動分析規定1.1每季度的末月25-28日定期進行本季度成本核算及經濟活動分析。1.2股份公司成本控制部總經理、股份公司財務部總經理認為有必要時，可以按項目開發階段（如前期工作完畢、±0.00結構完畢、結構封頂）進行成本核算及經濟活動分析。1.3所屬項目公司成本負責人是工程類成本核算和經濟活動分析的負責人，所屬項目公司財務負責人是非工程類成本核算和經濟活動分析的負責人，其余各部門均是配合部門。最終由成本副總經理匯總，形成完整報告，經所屬項目公司總經理簽字后上報股份公司成本控制部和財務部。2成本動態控制報表的編制方法2.1成本動態控制報表由《成本動態臺帳》、《協議臺帳》、《無協議費用臺帳》、《設計變更臺帳》、《現場簽證臺帳》、《成本超支報警臺帳》組成。2.2根據簽訂的各類協議的內容擬定《協議臺帳》項目的分類明細劃分，并可根據協議適當合并目的成本表中相應的成本科目；協議金額應為協議價款真實值，如簽訂協議時為暫定金額，按照相關制度，應在規定期間內擬定真實的協議價款，填入協議臺帳內。2.3《設計變更臺帳》和《現場簽證臺帳》的項目，按照《協議臺帳》的分類明細進行劃分，同《協議臺帳》相應協議建立相應關系。2.4《成本動態臺帳》根據《協議臺帳》、《無協議費用臺帳》、《設計變更臺帳》、《現場簽證臺帳》、《成本超支報警臺帳》匯總而成。3經濟活動分析的重要內容3.1工程經濟活動分析的重要內容工程成本增減情況分析，涉及設計變更、現場簽證、存在的風險因素、工程進度情況、材料差異調整、工程補充協議、甲供材料價格變動等方面的控制情況。3.2非工程經濟活動分析的重要內容所屬項目公司財務部在財務軟件中記錄核算期內實際發生的三費及稅金成本，比較與成本計劃的節超情況并分析節超因素。3.3對超支或即將發生超支的成本細項，分析找出因素，制訂相應的控制成本措施。3.4針對節省成本的成本細項，總結經驗，為下一步的成本控制工作提供指導。3.5完畢季度工程成本核算及經濟活動分析報告，該報告應對重要經濟活動（如融資、銷售等）對項目目的成本和效益的影響做出評估，并同時下達下季度成本管理工作指引，明確成本控制重點和重要措施。第6節零星采購和緊急采購工作指引1零星采購1.1零星采購是指工程施工過程中，不需要簽訂協議的、每次采購金額在5萬元（不含）以下的工地急需材料或低值易耗品。1.2零星材料采購需注意的問題1.2.1零星材料采購仍應在合格供方名錄中選擇供貨商供貨；1.2.2零星采購可不必進行詢價比較，直接填寫《零星（緊急）采購審批單》；1.2.3零星材料采購應盡量采用先供貨、后付款的方式進行，以提高效率；1.2.4零星采購在取得供貨方的發票后，報成本控制部備案，總經理簽字，方能報銷結賬。2緊急采購2.1緊急采購是指在工程緊急情況下，來不及納入正常采購計劃而必須立即進行的材料采購。此類緊急情況涉及：現場臨時決定進行設計變更、工程事故緊急搶險、需連續進行的工序或關鍵工序、即將停工待料，市場出現急劇變化等。2.2緊急采購需注意的問題2.2.1材料緊急采購仍應在合格供方名錄中選擇供貨商供貨；2.2.2材料緊急采購應盡量采用先供貨，后付款的方式進行，以提高效率；2.2.3如需先付款后供貨，采購工程師填寫《零星（緊急）采購審批單》，報總經理批準。工程竣工后，報成本控制部備案。零星(緊急)采購審批單工程項目：序號材料名稱規格單位申請數量實際采購數量單價合價供應商因素說明經辦人：工程（配套）部經理：工程副總經理成本控制部:成本副總經理：總經理：合計年月日第7節限價工作指引限價是在保證質量的前提下，事先限定乙供材料設備的結算價格，并由乙方認可執行的一種成本控制措施。1限價范圍限價的材料設備范圍涉及但不限于：鋼材（涉及鋼筋、鋼管、型鋼）、商品砼、水泥、橋架、電線、水暖管材。2限價操作要點2.1采用固定單價的建筑安裝工程協議（單價協議）、費率協議，若允許某些單價調整主材價，應采用限價方式擬定。2.2限價范圍應在招標前擬定，在招標文獻中給出限價材料設備一覽表，作為協議的一個部分，并應明擬定價及審定程序及有效審定人，以提高工作效率。2.3招標時，限價的材料設備以暫定主材單價計入投標報價，將來以實際的限價進行結算。2.4根據批準的項目建造標準，開發設計部或工程（配套）部提供材料（設備）技術規定。2.5各部門均可提供材料建議的品牌，在目的成本允許范圍內成本控制部從中選擇不少于三種材料或產地。2.6限價審批應在相關部門（人員）簽字確認后，報所屬公司總經理批準。3限價方式3.1材料設備限價應參照現行招投標管理制度，組成限價小組，發布限價文獻，各投標單位密封報價，統一組織回標、開標。其中單位考察、開標及商務洽談必須保證至少兩部門三人共同參與。3.2對于市場價格相對穩定的材料設備，如公司價格信息庫中有最近的限價數據，則可直接參照使用。3.3甲方、乙方及監理三方聯合進行市場詢價，可采用密封報價方式。3.4采用本地區當期信息價與投標時信息價的相對關系及投標單位的投標報價擬定材料設備的價格。

限價(指定品牌)材料設備審批表項目名稱：申報時間：材料名稱材料品牌生產廠家使用范圍或時間價格內容物料限價(指定品牌)情況說明會簽欄工程（配套）部經辦人：工程（配套）部經理：工程副總經理：成本控制部經辦人：成本控制部經理：成本副總經理開發設計部(營銷（策劃）部)經辦人：開發設計部（營銷（策劃）部）經理：設計副總經理：總經理：備注乙供材料設備審定表工程名稱：致：（施工單位）我公司組織的設備（或材料）招標（或競爭報價或市場詢價）已完畢，限定價格及品牌情況詳見下表，此表價格作為結算的依據。設備材料名稱規格型號重要技術參數設備材料品牌制造商供應商使用范圍使用時間限定單價內容設備材料限價情況說明備注發包人：承包人：簽發人：（發包人代表簽字）簽收人：（承包人代表）簽發日期：簽收日期：第8節工程結算工作指引1結算流程1.1成本控制部編制結算計劃，經所屬項目公司經營管理委員會審核擬定，各部門按此計劃執行,結算計劃報股份公司成本控制部備案。1.2成本控制部下發結算告知單，施工單位編制結算書，并準備竣工結算資料。1.3工程竣工驗收合格后，工程（配套）部對施工單位上報的竣工資料進行審核，填寫《工程結算資料交接單》，經工程（配套）部經理、工程副總經理簽字確認后，成本控制部簽收，并接受相關資料。1.4成本控制部對結算所需資料整理，涉及但不限于以下內容：1.4.1招標文獻、招標文獻答疑、中標告知書。1.4.2中標單位的投標文獻和評標過程中的對清標文獻確認和澄清。1.4.3施工協議及補充協議。1.4.4工程竣工驗收資料。1.4.5工程檔案移交的建設單位確認文獻。1.4.6建設單位確認的施工組織方案。1.4.7竣工圖紙。1.4.8施工圖紙、圖紙會審紀錄。1.4.9設計變更和現場簽證的資料。1.4.10甲供材料領用量確認單。1.4.11建設單位限價材料設備告知單。1.4.12工程質量、安全、現場文明施工和工期獎罰告知單及其他相關資料。1.4.13施工單位的結算書。1.5、‘成本控制部（或其委托的征詢單位）根據上述資料對施工單位的結算書進行審核，工程（配套）部配合，形成初審意見。1.6與施工單位談判形成結算意見書，并修改結算書。1.7成本控制部填寫《工程結算審批表》提交相關部門及工程副總經理、財務副總經理睬審后，交總經理審批。2工程結算的審查要點2.1審查結算書編制說明是否完整、具體，其內容應涉及：圖紙名稱、計費標準、人工補差、材料價格、未含項目等。2.2審查編制結算書的各種原始資料是否對的有效，以及其它辦理結算手續的相關資料是否完備。2.3結算工程量的審查，規定審查人員逐項審查工程量計算書，發現差錯立即與對方核對認可簽字。2.3.1結算的工程量以施工圖、設計變更、現場簽證為準，竣工圖不能作為結算的依據，但結算時可以參考。2.3.2施工圖或設計變更、現場簽證表達不清之處，成本控制部人員應到工地現場實地測算。2.4嚴格按協議單價逐個對照審核結算單價和計算方法。2.4.1單價審查1）結算單價在協議中有規定的，則按協議規定執行。2）結算單價在協議中未規定的，則參照定額和市場合理低價進行擬定。2.4.2總價審查按協議擬定的結算方式計算結算總價。由造價人員負責審核結算書并與施工單位核對，并參照協議進行甲供材、工期獎罰、質量獎罰、安全獎罰、水電費、扣款項目、配合管理費、總包服務費、保修金等費用的計算和扣除。2.4.3審查工程價款調整（增長或減少）是否嚴格執行了協議條件。如協議規定“唯有設計變更才干調整工程價款”，則凡不是設計變更的調整均不能計價。2.5為防止承包單位高估結算，應與承包單位在工程協議中約定控制辦法。所屬項目公司總經理、成本控制部以及財務副總經理可按照制度規定共同委托工程造價征詢單位審核竣工結算。在結算中應強調承包方報送的結算造價最終核減額在審核總價5%以內（含5%）的造價征詢酬金由建設單位支付，若結算造價最終核減額超過5%，則超過部分而引起的造價征詢酬金增長部分由承包單位支付；若承包單位報送的結算金額超過最終審定結算金額10%（含10%）時，承包單位除支付造價征詢酬金外，所屬項目公司可進一步扣款（扣款比例、金額各公司自定），直至取消此后對萬達工程的投標資格（應在《工程結算告知單》強調此內容）。2.6嚴格審查施工單位的索賠規定（涉及工期索賠規定和費用索賠規定）是否成立，重要應從以下幾方面著手進行反索賠工作：1）充足了解協議條款，分析引起索賠的干擾事件（如未按規定提供設計文獻、未按協議規定支付工程款、下達錯誤指令、設計錯誤導致返工等）是否符合協議條款規定的索賠范圍和索賠條件。2）分析協議條款的法律基礎，尋找對方是否有在法律上不能立足的漏洞。3）索賠的程序、時限是否符合協議條款和法律規定。4）索賠的計算方法和基礎數據是否符合規定，有否反復計算。5）索賠的書面證據是否是有效文獻。6）通過協議狀態分析，進行索賠責任的界定，剔除對方應當負責任的索賠額。3附表3.1《工程結算資料交接單》3.2《工程結算審批單》3.3《工程結算造價確認書》工程結算資料交接單（參考文本）序號：成本控制部：本部經辦的以下工程項目，已竣工驗收，完全符合辦理結算的條件，請安排辦理工程竣工結算。工程名稱承包方協議名稱協議編號協議開竣工日期實際開竣工日期根據工程現場實際情況及工程（配套）部對結算資料的審核，現就下列事項（須說明：1.結算范圍是否屬實；2.協議簽證變更之外的增減款事項；3.工程進度及遺留問題；4.協議違約；5.施工現場清理；6.甲供材料；7.隱蔽工程；8.其他）進行說明，請在結算時予以考慮：結算資料清單：□工程竣工驗收資料□施工組織方案、圖紙會審記錄□設計變更單、現場簽證單□工程竣工圖紙□其他與工程結算相關的雙方確認的協議、備忘錄等□工程結算書□其他工程（配套）部（簽字）：成本控制部簽收：日期：年月日工程結算審批表（參考文本）序號：協議名稱協議類型對方單位協議編號結算價款金額（元人民幣）備注協議價款小寫：大寫：對方單位報送結算價款小寫：大寫：造價征詢機構審核結算價款小寫：大寫：項目成本控制部審核結算價款小寫：大寫：協議雙方初步確認結算價款小寫：大寫：成本控制部審核意見相關部門確認會簽欄相關副總經理項目公司總經理

工程結算造價確認書（參考文本）協議名稱協議類型對方單位協議編號序號結算項目名稱金額（元）備注1協議價款2對方單位報送結算價款3甲乙雙方確認結算價款4實際已付價款4.1乙方實收價款4.2甲方代墊費用4.3其他應扣費用5剩余應付價款序號：建設單位：（蓋章）施工單位：（蓋章）代表：（簽字）代表：（簽字）日期：年月日日期：年月日第9節工程結算三級審核工作指引對納入三級審核的結算，股份公司成本控制部未出具審核意見之前，項目公司不允許出具結算報告。1三級審核的工作流程1.1所屬公司內部完畢工程結算審批流程后，如雙方達成一致的結算金額差額在100萬元（不含）以上或超目的成本，則需將所有結算資料、《協議結算書》和《工程結算審批表》報股份公司成本控制部進行三級審核；1.2股份公司成本控制部對協議結算進行三級審核（可視情況委托造價征詢機構配合，其間也許需要與所屬公司、協議相對方以及進行一級審核的造價征詢機構進行必要的溝通與核對）并出具《項目工程結算三級審核會簽單》，所屬公司根據股份公司批復意見與協議相對方簽署《工程結算造價確認書》，如協議相對方對股份公司批復意見存有嚴重不批準見，股份公司成本控制部可視情況參與進一步談判工作；1.3《工程結算造價確認書》簽署后，所屬公司成本控制部總結協議結算的全過程和重要事項編制《協議結算報告》，經所屬公司內部審批通過后提交股份公司成本控制部備案。1.4凡結算完畢的協議付款，必須以《工程結算審批表》和《工程結算造價確認書》為依據，依據不全者不得付款。2三級審核的工作要點2.1所屬公司在與工程類協議相對方簽訂的協議文本中應對結算三級審核的時間、流程、結果等影響進行約定或予以考慮，盡量規避法律風險；2.2所屬公司在與造價征詢機構簽訂的征詢協議中，應盡也許地約定“審核量+審減額”的雙因素計價模式，并應就《協議結算審核報告》的出具規定和審核結果達不到質量標準應承擔的違約責任進行明確約定，以有效加強造價征詢機構的工作效果。2.3對于《工程結算造價確認書》與《工程結算審批表》的金額差異，股份公司成本控制部的解決措施如下：2.4核減金額小于等于2%的，視為正常范圍；2.5核減金額大于2%但小于等于3%的，視為超常，對所屬公司成本負責人發出工作提醒，所屬公司應根據造價征詢協議追究造價征詢機構；2.6核減金額大于3%但小于等于5%的，視為嚴重超常，對所屬公司成本負責人提出通報批評，所屬公司應根據造價征詢協議追究造價征詢機構的違約責任，同時股份公司將取消該機構此后承接萬達業務的資格；2.7核減金額大于5%的，視為異常嚴重超常，對所屬公司成本負責人給予處罰，所屬公司根據造價征詢協議追究造價征詢機構的違約責任的，直至追究法律責任，同時股份公司將取消該機構此后承接萬達業務的資格。3三級審核的計劃控制3.1所屬公司結算計劃的編制、審批與實行3.1.1所屬公司成本控制部應于項目開發計劃執行書下達之日起10日內編制《項目工程類協議整體結算計劃》；并于每季度末月25日前編制下季度《項目工程類協議季度結算計劃》通過OA“通用業務審批流程”報股份公司成本控制部審批。具體審批流程如下：1）所屬公司成本經理發起－>所屬公司成本副總經理審批－>所屬公司總經理審批－>股份公司成本控制部主管經理審批－>股份公司成本控制部主管副總經理審批－>股份公司成本控制部總經理審批；2）協議季度結算計劃執行過程中如因客觀情況需要調整，所屬公司成本控制部應于每月25日前編制下月《項目工程類協議月度結算調整計劃》通過OA“通用業務審批流程”報股份公司成本控制部審批。具體審批流程同上。如協議季度結算計劃沒有調整則無需編制協議月度結算調整計劃。3.2股份公司公司結算計劃的編制、審批與實行3.2.1股份公司成本控制部匯總各所屬公司《項目工程類協議季度結算計劃》中需要進行第三級審核的部分并排定三級審核申報日期后，形成《股份公司季度結算審核與批復計劃》并于每季度末月30日前通過OA“內部聯絡單”對各所屬公司公布。具體公布流程如下：股份公司成本控制部主管經理發起－>股份公司成本控制部主管副總經理審批－>股份公司成本控制部總經理審批－>所屬公司總經理和成本副總經理（或成本經理）接受；3.2.2《股份公司季度結算審核與批復計劃》公布后如無特殊情況，各所屬公司應嚴格按照計劃完畢相關協議結算的審核、申報工作。《股份公司季度結算審核與批復計劃》表中的“二級審核完畢日期”是指《協議結算審批表》在所屬公司內部完畢審批流程的日期；“三級審核申報日期”是指股份公司成本控制部應收到所屬公司進行協議結算三級審核的申請并收到協議所有有效結算資料的日期。所屬公司應在完畢協議結算內部審批后，通過OA“通用業務審批流程”報股份公司成本控制部進行協議結算的三級審核申報。具體審批流程如下：所屬公司成本經理發起－>所屬公司成本副總經理審批－>所屬公司總經理審批－>股份公司成本控制部主管經理審批－>股份公司成本控制部主管副總經理審批－>股份公司成本控制部總經理審批。3.2.3所屬公司成本經理發起三級審核申報的同時應采用適當方式將協議所有有效結算資料及時提交給股份公司成本控制部主管經理，股份公司成本控制部主管經理收到所有有效結算資料后在上述審批流程中批注資料收到日期和三級審核預計批復日期后提交股份公司成本控制部主管副總經理和總經理審批。3.2.4假如所屬公司提交了《項目工程類協議月度結算調整計劃》且經股份公司成本控制部審批通過，則股份公司成本控制部將編制《股份公司月度結算審核與批復調整計劃》并于每月30日前通過OA“內部聯絡單”對各所屬公司公布。具體公布流程同上。3.2.5對于所屬公司實際按照計劃時間報審的協議結算，股份公司成本控制部將按照計劃時間完畢三級審核與批復，計劃批復時間按照以下“股份公司審核參考時限表”制訂；對于所屬公司實際未按照計劃時間報審的協議結算，股份公司成本控制部將按照以下時限2倍的時間完畢三級審核與批復；對于所屬公司申報的事先未列入計劃的協議結算，股份公司成本控制部將不予安排審核與批復。3.2.6股份公司審核參考時限表：工程總包施工協議75天工程指定分包施工協議60天工程獨立分包施工協議45天工程材料設備采購協議30天工程征詢服務及其它協議15天3.2.7股份公司完畢協議結算三級審核后，通過OA“內部聯絡單”對所屬公司進行批復。具體批復流程如下：股份公司成本控制部主管經理發起－>股份公司成本控制部主管副總經理審批－>股份公司成本控制部總經理審批－>所屬公司總經理和成本副總經理（或成本經理）接受。4三級審核的質量控制4.1結算計劃的可行性所屬公司編制的結算計劃應當充足考慮到協議結算的復雜性，制訂切實、合理的二級審核完畢時間并保證在股份公司規定的三級審核申報時間內提交所有有效的結算資料。如因所屬公司因素導致不能準時進行三級審核申報，所引起的不良后果由所屬公司承擔。4.2結算資料的完整、準確性所屬公司提交股份公司審核的結算資料應力求完整、準確，如股份公司在審核過程中發現結算資料不夠完整、準確，規定所屬公司補充報審的，將視情況順延審核與批復時間，所引起的不良后果由所屬公司承擔。4.3《協議結算審核報告》的評判標準造價征詢機構出具的《協議結算審核報告》應清楚、明確，結算審減額的計算應當依據充足、結果準確，可以有效地幫助所屬公司與協議相對方進行談判并達成一致意見。假如造價征詢機構不能出具達成造價征詢協議約定標準的《協議結算審核報告》，應當根據協議約定承擔違約責任。4.4《協議結算報告》的組成部分《協議結算報告》是協議簽署、履行和結算全過程的完整回顧和總結，應當涉及協議標的概況、協議簽訂與結算金額、協議結算三級審核過程、協議相對方履約情況評估、協議遺留事項及待付款項說明等內容。《協議結算報告》應成為以后類似標的招標或直接委托擬定標底和選擇投標單位的依據。5三級審核的成本控制5.1所屬公司委托造價征詢機構的成本控制所屬公司委托造價征詢機構的成本應在項目目的成本“其它建設工程費用”科目下列支，并應受“工程造價顧問征詢”三級科目嚴格控制，不得超支。5.2股份公司委托造價征詢機構的成本控制股份公司委托造價征詢機構的成本應分別在造價征詢機構審核的各項目目的成本“其它建設工程費用”科目下列支，并應受“工程造價顧問征詢”三級科目嚴格控制，不得超支。6三級審核的資料管理6.1所屬公司協議結算資料的管理原則上所屬公司申報協議結算三級審核的所有資料均應提供原件并附結算資料清單，對于非原件資料應由所屬公司成本副總經理（或成本經理）簽字確認并在資料清單中說明。6.2股份公司協議結算資料的管理股份公司在完畢協議結算三級審核后應將所有資料交還所屬公司，但應保存結算資料清單和《項目工程結算三級審核會簽單》備案。協議結算資料的傳遞費用由所屬公司承擔，在項目目的成本“管理費用”科目下列支，不得超支。第九章招標（采購）管理操作手冊第1節集中采購和二類標（材料設備類）操作指引1總則1.1按照現行管理制度，萬達股份公司材料設備類集中采購涉及以下項目：電梯、柴油發電機組、空調主機、空調末端、冷卻塔、LED顯示屏、大商業地面石材、外墻涂料。1.2股份公司成本控制部負責集中采購招標，股份公司與中標供應商簽署年度集中采購協議。項目公司需采購上述材料設備時，向股份公司成本控制部發起采購申請，股份公司成本控制部按照集中采購協議核定價格。項目公司按股份公司成本控制部批復的價格和單項協議文本與供應商擬訂協議，經股份公司成本控制部審批后與供應商簽定協議。1.3項目公司申請集中采購按順序分為采購申請、協議審批兩個實行流程。1.3.1采購申請流程1）發起人：項目公司成本控制部經辦人員。2）流程內容：OA流程采用模板：《通用業務審批流程（簡）》a）采購清單：采購清單中技術規定、標準由項目公司設計部按照股份公司相關設計審批制度，完畢審批，其審批流程作為采購申請附件。b）特殊規定：有無本地技監等管理部門的特殊規定。3）采購申請流程審批人為順序審批：項目公司成本控制部經理、成本副總、設計副總、工程副總、總經理、股份公司成本控制部經辦人、股份公司成本控制部主管副總、股份公司成本控制部總經理。4）股份公司成本控制部批復該項材料設備采購供應商、價格、協議文本，并提醒交貨期、對接要點等。1.3.2協議審批流程1）發起人：項目公司成本控制部經辦人員。2）流程內容：OA流程采用模板：《通用業務審批流程（簡）》。a）上述采購申請批復流程作為附件。b）需附經與供應商對接后確認的采購協議電子版。c）應說明與集中采購單項協議文本的不同之處。3）協議審批流程審批人為順序審批：項目公司成本控制部經理、成本副總、設計副總、工程副總、財務副總、總經理、股份公司成本控制部經辦人、股份公司成本控制部主管副總、股份公司成本控制部總經理。1.3.3股份公司成本控制部批復協議簽訂意見及相關注意事項。1.4項目公司發起采購申請前，應嚴格按照集采單項材料設備技術模型完畢設計和技術對接，涉及需要股份公司相關部門審批的設計技術參數在上報股份公司成本控制部時均應得以明確。1.5對于股份公司集中采購協議內的單項協議文本，如因項目特點需進行適當調整，上報股份公司成本控制部審批之前必須與供方達成一致，并出具項目公司律師意見。1.6項目公司應按照協議約定及時支付相應款項，以保證供應商可以按照供貨計劃排產、交貨。同時項目公司應及時追蹤供貨計劃的準確貫徹。相關負責人在與供方對接時以及協議履行中，如遇障礙應及時與供方聯系，同時妥善進行書面函件的溝通，若不能達成一致意見，股份公司成本控制部會介入協助解決。1.7若項目公司采購申請和協議審批跨集中采購協議年度，在截止日期前發起采購申請的并經批復的仍按上年度供應商對接執行，簽訂采購協議。1.8大商業地面石材和其他新增集采項目，因合作模式尚未最終擬定，其操作指引以告知形式另行補充下發。2電梯和柴油發電機組采購2.1股份公司集中采購采用的合作模式為甲方指定分包，供貨廠家負責安裝。2.2設備貨期：進口電梯供貨周期一般為8個月，合資梯供貨周期一般為4個月。特殊和非標梯型供貨期具體可與股份公司成本控制部經辦人聯絡。柴油發電機組供貨期一般為3個月。2.3采購清單：2.3.1項目公司設計部應根據股份公司頒布的年度集采定標信息，于施工圖設計期間，及時與中標人聯系，完畢《電梯技術參數標準表》的編制并進行審批。填寫參數表時請注意填表說明，如有疑問請與股份公司成本控制部經辦人聯絡。2.3.2柴油發電機組集中采購清單內的容量從300KW到1200KW。2.4設計規定：2.4.1根據董事長指示，股份公司開發所有五星級及以上酒店，酒店主客梯采用全進口電梯，轎廂空頂高度3.6米，品牌由股份公司在三菱、日立和奧的斯中招標擬定，其余電梯采用國內合資生產品牌，與主客梯選用品牌一致。2.4.2項目公司應根據股份公司頒布的年度集采定標信息，于施工圖設計期間，及時與中標人聯系，充足考慮柴油發電機房的排煙系統、循環系統、供油系統布置，以及吊裝孔預留等條件。2.5協議對接：項目公司應與供應商在技術條件、供貨安裝計劃、工程內容和界面，付款方式、維修保養等內容進行對接，依據股份公司集中采購單項文本編制協議。3空調主機、空調末端和冷卻塔采購3.1股份公司集中采購采用的合作模式為甲方指定供應。3.2設備貨期3.2.1冷卻塔供貨期為30-50日歷天；空調主機供貨期為60-120日歷天；空調末端供貨期為20-60日歷天。3.2.2各項目公司需按照設備到場時間規定并考慮供貨期以及協議簽定所需時間，提前與各供應商進行相關技術、商務對接，以免因設備貨期影響項目工期。3.3設備選型及采購申請3.3.1各項目公司必須嚴格按照股份公司成本控制部提供的報價模型進行設備選型。1）冷卻塔均為國標C型（超低噪音型）方形橫流冷卻塔，冷卻水流量從163m3/h至1031m3/h。2）空調主機制冷量從200USRT至1250USRT。并且集中采購協議中包含蒸發器1.6MPa承壓機組，項目公司若有需求可直接選用。3）空調末端含組合式空氣解決機組、吊頂式空氣解決機組和風機盤管三類。a）組合式空調機組基礎功能段包含50mm雙層面板箱體、新回風混合、板式過濾G3、表冷及風機段，風量從6000m3/h至60000m3/h，另有壓頭增長、制冷能力增長、選配加熱盤管段、等選配項。b）吊頂式空氣解決機組分為4排管和6排管兩類，風量從2023m3/h至15000m3/h，另有壓頭增長等選配項。c）風機盤管分為3排管型和四管制機型，風量從340m3/h至2380m3/h，另有高靜壓型、選配回風箱等選配項。3.3.2項目公司與空調末端供應商擬定組合式空調機組配置后，供應商會出具組合式空調機組布局圖，在項目公司確認該布局圖后供應商才開始排產。故項目公司應盡快確認該布局圖，以避免延誤貨期。3.4其他注意事項3.4.1項目公司發起采購申請后，應及時與供應商進行進一步技術對接，妥善貫徹卸貨責任、機電安裝界面、電源線徑、基礎尺寸等問題。3.4.2組合式空調機組到貨前應確認其尺寸、現場是否具有水平運送條件。如不具有，則應提前與供應商溝通，將組合式空調機組散件運送至現場組裝。現場拆裝費按照年度集中采購協議中的約定，按現場簽證實行。3.4.3上述設備交貨方式均為指定工地可行車地點車上交貨。請項目公司提前做好卸貨準備。4LED顯示屏采購4.1股份公司集中采購采用的合作模式為甲方指定分包，供貨廠家負責安裝。4.2集采協議內LED產品的分類4.2.1LED產品分為全彩LED顯示屏和非全彩LED顯示屏。4.2.2全彩LED顯示屏分為戶內產品和戶外產品，戶內為LED表貼三合一顯示屏；戶外為LED全彩和虛擬全彩顯示屏。4.2.3非全彩LED顯示屏型號規格涉及：戶內雙基色同步控制系統LED顯示屏；戶內單紅色同步控制系統LED顯示屏；戶內單紅色異步控制系統單行8個字的LED條屏；戶外單雙色顯示屏；戶外單色顯示屏。4.3LED顯示屏產品的相關工期4.3.1LED顯示屏產品的供貨周期按屏體大小為１５至４０天不等。4.3.2LED顯示屏現場施工工期按屏體大小為１0至４０天不等。4.4LED顯示屏產品價格核算4.4.1LED顯示屏協議總價=設備總價+安裝總價。4.4.2LED顯示屏設備總價的核算由股份公司成本控制部完畢。4.4.3LED顯示屏安裝總價的核算由項目公司完畢。1）安裝總價重要涉及鋼結構制安、電氣配電、防雷接地等內容。2）安裝工程費可套用LED集采協議附件中安裝工程量清單子目，由項目公司和供應商共同確認主材價格和安裝總價。4.5項目公司上報價格審批前的必要條件4.5.1項目公司根據集采協議與中標人進行產品選型、前期技術對接，擬定選擇產品的規格型號、屏體面積、控制系統、配套設備、音箱和功放設備等一系列重要技術參數，確認后，上報股份公司成本控制部進行價格審批。4.5.2項目公司規定LED顯示屏集采中標人根據初步擬定的產品技術參數完畢圖紙深化，并取得項目公司簽字認可。4.6股份公司成本控制部對LED產品進行價格審批4.6.1根據已確認的LED顯示屏技術參數和圖紙，項目公司上報ＯＡ流程，流程附件應涉及：LED顯示屏的產品規格型號、屏體面積、控制系統、配套設備、音箱和功放設備等一系列重要技術參數和已確認簽字的圖紙的所有相關流程。4.6.2股份公司成本控制部根據項目公司上報的ＯＡ流程與LED集采中標人共同確認后，進行價格審批。審批流程附件涉及：價格審批和LED顯示屏集采協議下單項協議示范文本。4.7LED顯示屏單項協議審批4.7.1項目公司根據已確認的技術參數、圖紙和價格與LED顯示屏集采中標人確認協議內容，然后上報股份公司成本控制部。4.7.2股份公司成本控制部審批協議后，項目公司可與LED顯示屏集采中標人簽訂單項協議。5外墻涂料采購5.1股份公司集中采購采用的合作模式為甲方指定供應或指定分包。5.2涂料供貨期一般不超過10天，在發貨前項目公司應與供方確認準確的發貨日期、到貨時間、貨品型號規格、數量以及貨品接受與保管的規定。5.3不管采用何種模式，項目公司在外墻涂料實行采購前須及時與供方進行技術對接并確認產品編號（含膩子、底漆、中涂漆、面漆）、面漆的色卡編號及顏色分區（面漆分Ａ、Ｂ、Ｃ三個區），在施工現場涂刷樣板進行涂布率實測。5.4采購申請5.4.1若采用指定供應模式，項目公司須根據與供方確認的產品編號、面漆色卡編號、顏色分區上報股份公司成本控制部批復采購單價。5.4.2若采用指定分包模式，項目公司依據股份公司提供的產品每桶單價及涂布率擬定材料費平米單價，同時，依據股份公司提供的施工費指導價，結合項目實際情況與供方擬定施工費平米單價。上述單價在與供方確認后上報股份公司成本控制部審批，上報資料需具體列明各單價組成、涂料產品編號、色卡編號、顏色分區及涂布率實測情況等。5.5協議審批5.5.1項目公司根據股份公司成本控制部審批后的協議價格，按照集采協議內單項協議上報，股份公司成本控制部審核后簽訂協議。5.6注意事項：項目公司在設計時要注意面漆顏色的合理選擇，避免在協議簽署后再調整更換顏色。6二類標（材料設備類）操作要點6.1防水材料6.1.1股份公司成本控制部與規劃院在07-2023度防水集采招標時共同擬定了防水技術模型，該技術模型涵蓋了股份公司商業綜合體和住宅建筑底板、側墻、屋面、衛生間部位常用且經濟可靠的防水做法，各公司可參照選用。防水技術方案應綜合防水設計規范、項目現場條件、材料施工工藝、成本等因素擬定。6.1.2防水材料合作模式包含甲方指定供應、甲方指定分包、甲限等，具體采用何種模式由各公司根據本項目工程實際自主擬定。根據多數各公司實際操作情況，股份公司推薦采用甲方指定分包模式。6.2電纜和變壓器6.2.1各公司按照二類招標組織實行。１）各公司根據合格供方品牌庫中選擇投標人。２）按照股份公司制度進行招投標，根據項目實際情況將集采協議內的指導調價原則放入招標文獻中。6.2.2由于變壓器在不同地區電業局有備案和品牌限定規定，如與股份公司合格供方品牌有沖突請及時上報股份公司成本控制部審批后實行。6.2.3電纜和變壓器的合作模式為甲方指定供應。6.3消防報警、風機、水泵設備6.3.1根據項目情況在合格供方品牌庫中選擇合適的投標人。6.3.2酒店、大商業的消防報警設備采用外資品牌，其余業態采用內資品牌。6.3.3酒店的風機水泵采用外資品牌，其余業態采用內資品牌。6.3.4對于外資品牌，確因銷售合作模式所限可接受由全權授權代理商參與投標。6.3.5上述設備的合作模式為甲方指定供應。6.4斷路器6.4.1各公司可根據合格供方品牌庫中品牌規定采用限定品牌的形式進行成套盤廠招標。第2節供方資格評審工作指引1總則1.1合格供方的資格評審，招標經辦部門牽頭組織、參與部門配合進行。資格預審的每個環節應同時保證至少兩部門三人共同進行，所有評審記錄應由參與人員會簽。1.2資格評審程序和規定1.2.1編制資格評審文獻1.2.2發布資格評審公告（或邀請函）1.2.3發出資格評審文獻1.2.4潛在供方編制并提交資格評審申請文獻1.2.5對資格評審申請文獻進行審查1.2.6對通過資格評審申請文獻審查的供方進行現場考察1.2.7合格供方評估與審批1.2.8向合格供方發出資格評審合格告知書2資格評審文獻2.1經參與部門會簽后，第一、二類招標（采購）報股份公司經辦部門總經理批準，地方類招標（采購）報所屬公司總經理批準。2.2資格評審文獻一般應涉及以下內容：2.2.1申請人須知，涉及項目概況、招標（采購）范圍、資金來源及貫徹情況、資格申請合格條件、資格評審申請文獻的編制規定和提交方式、資格評審結果的告知方式等。2.2.2資格規定,涉及對供方的公司資質、業績、技術裝備、財務狀況、現場管理和擬派出的項目經理與重要技術人員的簡歷、業績等資料和證明材料等方面的規定。2.2.3資格審查的標準和方法。2.2.4資格評審申請書格式等。3資格評審申請文獻3.1潛在供方應當按照資格評審文獻的規定，編制資格評審申請文獻，對資格評審文獻提出的實質性規定和條件做出響應。在資格評審文獻規定的截止時間前，按照資格評審文獻規定的方式提交，并對其內容的真實、有效性負責。3.2涉及但不限于以下內容:3.2.1資格評審申請書3.2.2資格評審申請書附表（均需加蓋公章）：1）投標申請人一般情況2）近三年工程營業額數據3）近三年已完畢工程及目前在建工程一覽表4）財務狀況表5）聯合體情況6）類似工程經驗7）公司擬派往本工程項目的人員情況8）公司資質復印件,涉及：a）有效的營業執照（副本）b）有效的公司資質等級證書c）銀行信用等級證d）公司安全生產許可證e）質量、環境及職業健康安全認證證書9）會計師事務所出具的公司近三年審計報告及會計報表及銀行出具的授信額度及余額證明10）由法定代表人簽署的“正常生產經營狀態和優良履約歷史的承諾書”11）由法定代表人簽署的“公司近三年的無訴訟情況承諾書”12）公司近三年獲獎證書13）類似工程中標告知書及協議14）擬定項目經理的資質證書15）產品樣本、說明書、國家質量監督檢查中心的檢查報告等技術資料（限材料設備采購）3.3經辦部門收集整理資格評審申請文獻，組織參與部門對資格評審申請文獻進行審查，會簽審查意見。4現場考察4.1對通過資格評審申請文獻審查的供方,進行現場考察。除成本控制部人員參與外，其它業務相關部門必須派人參與，且至少有一名部門副經理級以上人員。4.2現場考察的程序和規定如下：4.2.1編制現場考察計劃。4.2.2編制考察問題清單。4.2.3與供方的聯絡，聯絡內容涉及但不限于:1）赴供方考察評價的時間及具體日程安排；2）考察小組人員姓名及其職務/職稱；3）考察評價的內容；4）乘坐的交通工具及接送地點和時間。4.2.4實行考察結束后，考察小組填寫供方現場考察評分表(工程類)或供方現場考察評分表（集中采購類），會簽意見。5合格供方評估與審批5.1經辦部門結合資格評審申請文獻審查和現場考察結果，填寫“合格供方評估表”，第一、二類招標（采購）報股份公司領導小組批準，地方類招標（采購）報所屬公司總經理批準。5.2對通過合格供方審批的供方，由經辦部門統一核發“資格評審合格告知書”。資格評審申請文獻(1)投標申請人一般情況（參考文本）1公司名稱：2總部地址：3本地代表住處：4電話：聯系人：5傳真：電子郵箱：6注冊地：注冊年份：（請附上營業執照復印件）7公司資質等級（請附上有關證書的復印件）8公司體系認證：（請附相關證書復印件，提供認證機構年審監督報告）9主營范圍：1．2．3．4．……10作為總承包人經歷年數：11作為分包商經歷年數：12其他需要說明的情況注：1、獨立投標申請人或聯合體各方均須填寫此表。

資格評審申請文獻(2)投標申請人財務狀況表（參考文本）一、開戶銀行情況銀行銀行名稱：銀行地址：電話：聯系人：傳真：電傳：二、近三年每年的資產負債表財務狀況（單位）過去三年（年至年）第一年次年第三年1、營業額（僅涉及工程收入）2、總資產3、流動資產4、總負債5、流動負債6、稅前利潤7、稅后利潤注：投標申請人請附最近三年通過審計的財務報表，涉及資產負債表、損益表和鈔票流量表。三、為達成本項目鈔票流量需要提出的信貸計劃（投標申請人在其它協議上投入的資金不在此范圍內）信貸來源信貸金額123注：投標申請人都應提供財務資料，每個投標申請人都要填寫此表。假如必要，分不同的表提供完整的銀行信息，并且附上最近三年通過審計的逐年資產負債表。以證明其已達成資格評審的規定。

資格評審申請文獻(3)類似工程經驗（參考文本）投標申請人名稱：1協議號協議名稱工程地址2發包人名稱3發包人地址（請具體說明發包人聯系電話及聯系人）4與投標申請人所申請的協議相類似的工程性質和特點（請具體說明所承擔的協議工程內容，如長度