1生態環境局物業服務項目投標方案第一章物業管理服務理念，服務定位、目標，保密性、安 1.1.物業管理服務理念 1.1.2.服務理念和管理措施 1.1.3.服務定位 1.2.服務目標 1.2.1.時間目標 1.2.2.房屋完好率100% 1.2.3.房屋零修及時率100%,急修及時率100% 1.2.4.維修工程質量合格率100% 1.2.5.清潔、保潔率97% 1.2.6.化糞池、雨水井、污水井完好率100% 1.2.7.消殺防四害每月兩次，覆蓋率98% 1.2.8.路燈完好率100% 1.2.9.公用設備完好率100% 201.2.10.責任火災事故發生率0 1.2.11.責任治安案件發生低于1% 1.2.12.有效投訴率1%以下，投訴處理率99% 1.2.13.對物業管理滿意率100% 1.3.保密性、安全性、文明服務的計劃及承諾 21.3.1.安全保密制度 231.3.2.安全保密計劃 241.3.3.文明服務計劃 2.1.組織架構 302.1.2.專業管理工作素質高 2.2.主要管理流程 2.2.1.運作流程圖 2.2.2.工作守則 2.2.3.獎勵機制 502.2.5.自我約束機制 2.2.6.信息反饋渠道及處理機制 2.3.管理指標承諾達到物業管理標準 第三章物業管理的基本服務方案、人員配置、相關計劃和 3.1.設施設備管理維護方案 3.1.1.供電設備管理維護 3.1.2.零星維修 3.1.3.電梯維護保養檢測工作 3.1.4.其他要求 3.2.房屋日常管理與維護養護服務方案 3.2.1.服務內容 33.2.2.服務質量 3.2.3.其他要求 3.2.5.房屋定期維修養護計劃 3.2.6.房屋檢查標準 3.3.供配電系統檢查維護服務方案 3.3.1.管理職責 3.3.2.運行檢修 3.3.3.組織搶修 3.3.4.維護工作程序 3.3.5.供電設備檢查標準 3.4.管理目標和制度 3.4.1.高低壓變配電房管理制度 3.4.2.高低壓變配電室日常作業要求 3.4.3.高低壓變配電房防火管理制度 3.4.4.高低壓變配電房高壓電操作制度 3.4.5.高低壓變配電房工作票制度和工作許可證制度903.4.6.高低壓變配電房設備缺陷管理制度 3.4.7.高低壓變配電房設備維護清潔管理制度 3.4.9.高低壓變配電房運行技術資料管理制度 3.4.10.高低壓變配電房值班人員管理制度 3.4.11.高低壓變配電房值班人員交接班制度 3.4.12.電工安全技術操作制度 43.4.13.機電運行值班人員工作制度 3.4.14.配電設備保養制度 3.4.15.強電系統管理工作制度 3.5.電梯運行與維護 3.5.1.XX市生態環境局XX分局配合日常管理工作1053.5.2.XX市生態環境局XX分局配合安全管理工作1063.5.3.應急措施 第四章安保管理方案 4.1.服務管理 4.1.3.消防方面 4.2.安保服務方案 4.2.1.保安崗位服務規范及職責 4.2.2.巡邏檢查 4.2.3.公共秩序維護 4.2.4.崗位操作流程 4.2.5.保安員注意事項 4.2.6.巡邏勤務 4.2.7.其他勤務操作流程 4.2.8.火災緊急處理流程 4.3.巡視檢查作業規程 4.3.1.項目供應商提供保安服務之人員素質 4.3.2.服務工作要求標準 5 4.4.1.服務要求 4.4.3.保潔措施 4.5.8.洗手間墻面、門、門套巡視檢查作業規程.1754.5.9.燈罩、煙感器、出風口、指示燈巡視檢查作業規程 4.5.10.玻璃門窗、鏡面巡視檢查作業規程 4.5.11.保潔檢查表 4.6.滅四害作業 4.6.2.除四害要求 65.1.1.綠化養護管理標準與要求 5.1.3.日常管理措施 5.2.綠化日常養護方法和要求標準 5.2.1.日常養護方法 5.2.2.日常養護要求 5.2.4.喬、灌木養護作業標準 5.2.5.花壇、花境養護作業標準 5.2.6.花卉栽培作業規程、標準 5.2.9.病蟲害識別與防治作業規程、標準 5.3.綠化養護服務方案及質量保證措施 5.3.1.區域內綠化養護服務 5.3.2.綠化養護質量標準 5.3.3.綠化員各崗位的任務 5.4.綠化養護工作標準 5.4.1.綠化養護作業檢查標準 5.4.2.項目部綠化管理考評標準 5.4.3.植物綠化保護措施 5.4.4.綠化藥品領用和管理規定 5.4.5.使用表格管理 76.1.消防管理 6.1.1.消防管理方案 6.1.2.消防設備維護方案 6.2.作息管理 6.2.2.客戶服務部經理日常考核標準 6.2.3.水暖維修工日常考核標準 6.2.4.配電房及維修電工日常考核標準 6.2.7.消防管理員日常考核標準 6.2.8.保潔員日常考核標準 6.2.9.公共秩序管理員日常考核標準 7.1.人員配置原則 7.1.1.服務意識強 7.1.3.高素質高技能 7.2.崗位責任制 7.2.1.管理人員崗位職責 7.2.2.工作人員職責 7.3.相關計劃 87.3.1.項目操作前期 7.3.2.項目操作中期 7.4.專業管理工作素質高 7.4.1.政治素質 7.4.3.個性修養 7.4.4.知識和技術素質 7.4.5.公關素質 7.4.6.創新素質 7.5.服務人員勞動合同的執行嚴格按照《中華人民共和 7.5.1.服務人員勞動合同的執行嚴格按照《中華人民 7.5.2.作息管理 7.6.服務人員崗位調整方案 7.6.4.心理素質 7.6.5.強健的體質和充沛的精力 7.7.穩定員工隊伍的措施 7.7.2.調動員工積極性的方法及措施 97.7.3.調動員工積極性應注意的問題及重要意義.2997.8.員工安全培訓方案 7.8.2.電工安全知識 7.8.3.保潔安全知識 7.8.4.消防安全知識培訓 7.9.新進員工培訓方案 7.9.1.培訓目的 7.9.2.培訓內容 7.9.3.項目經理、經理助理培訓 7.9.5.一般管理人員培訓 7.9.6.軍事訓練 8.1.質量管理組織機構 8.1.1.質量管理組織機構 3388.1.2.質量監管組織機構結構 8.2.服務質量保證措施 8.2.1.人員保障 8.2.2.財力保障 8.2.4.機制保障 8.3.節能方案 8.3.2.節約資源能源 3519.1.物業管理制度 9.1.1.財務審計制度 9.1.2.項目管理機構人員考勤制度 9.2.內部管理制度 9.2.1.內部管理制度 9.2.2.全員設備管理辦法 9.2.3.安全管理制度 9.2.4.管理工作實施細則 3919.3.作業流程 9.3.1.管理流程圖 9.3.2.物業管理服務流程圖 9.3.3.文件控制流程圖 9.3.4.記錄控制流程圖 9.3.5.人員培訓管理流程圖 9.3.6.房屋日常養護維修設施設備維護管理流程圖3979.3.7.安保管理流程圖 9.3.8.保潔管理流程圖 9.4.建立和完善檔案管理制度 9.4.1.檔案管理制度 9.4.2.檔案保管要求 9.4.3.檔案管理人員分工 10.1.特殊情況應急預案及相應措施方案 10.1.1.適用范圍 10.1.2.職責及統一指揮原則 10.1.3.應急機構人員的快速反應機制 10.2.設備應急措施 10.2.1.防盜、防火的安 10.2.2.防火措施 10.2.4.應急供電系統檢修措施 10.2.5.給排水設備檢修措施 10.2.7.電氣照明裝置等設備應急檢修 10.3.1.臺風應急預案 10.3.2.暴風雨雪影響環境衛生的應急 10.3.3.抗震緊急預案 10.3.4.爆管漏水及水箱溢漏的應急預案 10.3.5.食物中毒緊急預案 10.3.6.如遇偷竊情況安全保障 10.3.7.管理區域重大交通事故處置預案 10.3.8.緊急停水應急措施 為主導，緊密配合XX市生態環境局XX分局工作，樹立XX市生態環境局XX分局新形象，維護XX市生態環境局XX分高度，以XX市生態環境局XX分局個性化需求為導向司專業品質為基礎，整合地方社會優秀資源，為XX市生態環境局XX分局管理處提供“持續改進、快速反應、人性化管理、全方位保障”的后勤優質服務，達到用專業服務XX市生態環境局XX分局，在XX市生態環境局XX分局樹立新本公司決定在XX市生態環境局XX分局管理處物業服務(1)建立和實施完善的管理服務體系：行業的發展過程證明了要達到高質量的服務水平必須建立一套高標準的(2)培育高素質的員工隊伍：人才是最重要的資源，的服務意識。二是“培訓關”,我們每年都要針對不同的人每年的培訓考核成績都要作為職務晉升和年終獎勵的重要(3)成立項目經理垂直管理機制：負責監督協調日常物業管理服務運作，定期(每周或每月)向XX市生態環境(4)設立服務中心：采取酒店式一站式服務的方法，(5)時效工作制：所有的對外服務工作均采用限時工(6)不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工(7)全天候服務：我方實行全天24小時服務，設熱線(8)建立人性化的服務標識系統：我們將設立服務標(11)在職業道德教育方面提出了“愛公司、愛物業、樣；“愛物業”,要求每一位員工熱愛工作，對企業忠誠；作程序深刻了解、準確把握，知道怎么做是對的，怎么做(1)管理理念如既往地倡導“管理和服務相結合，以服務為主”的理念。(2)管理策劃在全面執行國務院頒布的《物業管理條例》的前提下，統一管理理念：嚴謹、快速、高效統一服務理念：始于客戶的要求，終于客戶的滿意化環境，從而提升XX市生態環境局XX分局形象，達到社會兩個意識服務意識：全方位的主動服務，樹立“想客戶之所想”1)政治上與XX市生態環境局XX分局保持高度2)物業管理人員要求思想覺悟高3)要具有高度的政治敏銳性及警惕性員工對外來陌生人員及社會媒體詢問內部情況及政務事項(1)專業——通過專業的從業人員及專業的操作規范(2)細致——在XX市生態環境局XX分局物業服務項(6)環保——保護環境，在安保服務過程中樹立注重1.2.3.房屋零修及時率100%,急修及時率100%1.2.12.有效投訴率1%以下，投訴處理率99%1.2.13.對物業管理滿意率100%(1)公司所派出參加本項目的工作人員必須政治強、(3)相關工作人員對在各有關工作中形成的一切涉及(4)相關工作人員和其他人員必須對所知悉的一切國(5)單獨設立專門的辦公地點，工作人員不得以任何(6)對該項目的資料單獨存放，設置專門的檔案庫，(7)嚴格執行檔案銷毀制度，對涉及本項目資料檔案(8)確保保密工作落實到人，真抓實管做到誰出問題(9)我公司員工在辦理入職簽訂勞務合同的同時，均(1)文件材料的收集管理(1.3)一項工作由幾個部門參與辦理的，在工作中形(2)檔案管理人員職責(2.1)按照有關規定做好文件材料的收集、整理、分(2.3)工作人員應當遵紀守法、忠于職守，努力維護(2.4)認真學習和貫徹執行《檔案法》以及黨、國家(2.5)認真做好檔案入庫的接受、保管、統計工作，(2.6)做好庫房的防水、防火、防蟲、防曬、防盜工(2.7)嚴格執行檔案保密制度，自覺遵守檔案管理的(2.8)充分利用現代化信息技術，搞好檔案目錄和有(2.9)檔案管理人員和兼職檔案人員應及時地做好檔(3)檔案的利用(3.1)公司檔案只有公司內部人員可以借閱，借閱者(3.2)必須嚴格保密，不準泄露檔案材料內容，如發(3.3)不準拆卷及任意抽、換卷內文件或剪貼涂改其(3.4)必須愛護檔案，保持整潔，不準在檔案材料中(4)檔案庫房管理制度(4.2)非檔案工作人員不得擅自進入庫房，外單位人(4.3)檔案、櫥具要按類別順序規范排列，檔案要按(4.5)定期檢查、清理檔案資料保存情況，發現問題(4.6)庫內檔案資料不得攜帶外出，不得任意泄露檔(4.7)對庫房全部檔案要建立管理臺賬，收進、移出(5)檔案資料統計制度(5.1)檔案資料的統計工作要實事求是，按照《統計(5.2)按規定要求建立必要的登記、統計表和臺(5.3)檔案室接收、征集的各類檔案、資料的情(5.4)每次統計要進行整理和分析，及時向領導提供(5.5)按規定及時準確地向檔案行政管理機關報送檔(6)檔案鑒定銷毀制度(6.1)保存的檔案，均應定期進行鑒定檢查，對超期(6.2)鑒定要以全面的、歷史的、發展的觀點分析檔(6.3)鑒定工作完成后要寫出鑒定報告，對失去保存(6.4)檔案銷毀一律采取打漿方法，并有二人在指定(1.1)擬派人員知法、懂法、守法、依法辦事，必須(1.3)擬派人員隊長負責對擬派人員進行業務培訓、(2)針對此項目擬派人員隊長、擬派人員班長及擬派(2.1)擬派人員隊長每月至少一次對客戶單位進行安(2.2)在考核體系中相應對擬派人員隊長、擬派人員(2.3)我司督察不分晝夜、不分時間，不定時不定點(2.4)我公司相關領導每月至少走訪一次客戶單位，(2.5)公司領導應嚴抓擬派人員隊伍的同時也要關心客客陋部勤部程部務部保潔部服務意識強物業管理服務是一個服務性工作，為XX市生態環境局XX分局和使用人提供一個安全舒適的環境是我們物業管理精干高效家的各項方針政策；自覺維護企業黨組織的政治核心地位，2)思想素質3)個性修養把自己的水平和能力僅僅定位在滿足于一般的宏觀性的企潮中將理所當然地成為社會各組織發展運營中不可忽視的管理者實施成功管理的一個最重要因素就是具有較強墊墊HH分發范圍分發范圍國x對外提供保W7車U外來文件市編檔供審改本本日消培訓計劃中請制定培訓計劃外部培訓基礎設施識別基礎設施識別標識過一程找檢保巡邏檢查房屋完好檢查與保修及處檢查清防工作檢防設施檢監控中心狀態標識防訓練出停放執行法規閉時間物品管理指示標識指控跟蹤員管J邏遇視1.1.8.保潔管理流程圖第一章員工守則愛護公物及公用設施(設備),自覺維護和保持環境衛第二章工作態度服從領導——不折不扣地服從上級安排的各項工作任第三章服務態度禮貌——這是對待業主(客戶)和同事最基本的態度，樂觀——以樂觀的態度接待業主(客戶);應以微笑來對待業主(客戶)及同事；熱情——盡可能地為同事和業主(客戶)提供方便，熱耐心——對業主(客戶)的要求應認真、耐心地聆聽，平等——一視同仁對待所有業主(客戶)及同事，不能第四章行為舉止進入上級領導或其他部門辦公室前應先敲門在征得對耐心傾聽業主(客戶)、同事或來訪人員提出的詢問、第五章文明服務守則禮貌。如果在上午時，相互問候，也可以是“早上好!”;等一下，謝謝!”,如果客戶有很重要的事情要辦，千萬不再見”(微笑)您好!早上好!下午好!晚上好!(微笑)您好!請問：(微笑)您好!麻煩您一下；2)論功行賞員工對公司的貢獻受到諸多因素的影響，如工作態度、工作經驗、教育水平、外部環境等，雖然有些因素不可控，4)不斷改善工作環境和安全條件5)實行抱合作態度的領導方法1)監督糾察原則：2)糾查方法。糾查通常由糾查隊實施，或者由公司管3)糾查內容。2.2.5.自我約束機制1)國家及地方相關法律法規的約束門制定出臺的有關保安服務管理法規是明確保安公司與客規知識宣傳學習工作和行業先進管理經驗教訓的學習借鑒2)簽訂詳細完善的《服務合同》若我公司能中標接管XX市生態環境局XX分局物業服務3)公司內部管理制度的約束4)XX市生態環境局XX分局物業服務項目要求的約束制訂、公布服務承諾，并要求全體員工堅決做到，接受建立員工信息檔案，將一定范圍內的信息公之于眾，便2.2.6.信息反饋渠道及處理機制1)在工作現場設置意見箱，每周兩次開箱，搜集客戶2)隊伍管理崗24小時電話暢通，接受客戶領導、客戶3)每半年做一次客戶意見調查，廣泛征求客戶領導、4)項目負責人每周定期與項目人員進行談話交流，了5)項目負責人須與客戶單位保衛科保持必要的工作交6)做好詳細的執勤記錄，對于所有反饋的信息需存檔投標指1工作滿意度上上級領導、XX市生態環境局XX分局單位對我們的管理團2創建工作全體員工百分之百地努力做3安全事故發生率0作業人員佩證上崗，作業期防患于未然。4安全事件處理及時率安全事故杜絕在事發前，建5維修工程合格率確保各系統正常運轉，安全、穩定地發揮其功能和作用6客戶投訴處理及時率按客服程序做細各項工作，提高管理人員素質，協調關系，服務XX市生態環境局XX分局，及時處理客戶投訴。7公共設施設備完好率確保各項公共設施設備正常運轉，安全、穩定地發揮其功能和作用8維修對象滿意率上以采購方利益第一為原則，保證維修及時率達標。維修對象滿意率98%以上9員工上崗(培合格率培訓合格的上崗人員。培訓方式，集中培訓與個人自學相結合，每半年輪訓一次。質量合格率全年無責任事故和責任案件發生，員工有安全感，對安違章發生率1%以下建立巡視制度，跟蹤管理，服務投訴少于1%,有責零投檔案資料建立完好率第三章物業管理的基本服務方案、人員配置、相關計劃和質量保障措施(1)服務內容：對辦公樓(區)供電系統高壓、低壓(2)服務質量標準潔，并做好記錄，確保高(低)壓變(配)電柜操作運行正③功率因素自動補償電容器(組)運行正常，自動切換④變(配)電系統聯絡切換正常。壞等情況(包括但不限于室內地磚破損修復、日光燈更換、門鎖更換、水龍頭閥門等),及時申報維修并協助采購方做接受采購單位的授權或委托，行使電梯管理權利和管理管理義務，對電梯的使用安全負責。)(1)服務內容：委托和監督有相關資質的經采購單位(2)服務質量標準置能夠隨時與供應商安全管理機構或者值班人員實現有效(1)設施設備運行及維護②日常維修接到報修信息后，應在30分鐘內趕到現場修理除外),包括檢修、除銹、刷漆、加固、更換等。特殊(2)水電維修及巡查潔和安全巡查中發現工程類的故障或隱患應及時通報工程(1)確保物業管理區域內房屋及設施的完好等級和正(2)玻璃無破裂，五金配件完好，門窗開閉靈活、密(3)粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚、地板平整不起殼、無遺缺，吊頂無污(水)漬、開縫和破損。(4)屋面排水溝、室內室外排水管保障暢通；雨前及(5)發現屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有維修任務確保不超過24小時，確保家具、設備維修合格率(7)樓內相關設施發現損壞應立即修復，安全標志等(1)各類設備、房屋維修出現故障時，維修人員應在(2)完成各類臨時任務。檢修1次。序號維修類別計劃方案實施效果1房屋承重結構部位局部受損：施工質量原因造成的結構問題每年檢查房屋的結構性能由維修中心負責實施結構安全，正用。結構性能完好2外墻面結構新新局部、大面積滲漏及翻每二年對較大面積滲漏，外墻久修無效的，應局部翻新防止擴大及污染墻面由維修中心負責外墻平整，無滲漏水；整潔統一3屋面破損；防損造成滲漏；屋面積水避雷網每二年刷一次油漆，防止銹蝕；每半年疏通一次屋面雨水口；每年對屋面防水層檢查一次；每年翻新更換老化部分由維修中心負責水，防水層正常，有效發揮功用，漏；隔熱層完好4公共通道門樓梯電梯廳修改造；棚維護；每半年對公共地面進行一次維護，補換損壞或空鼓瓷磚；每門廳、樓梯間、電梯廳的墻壁、桿、電梯轎廂；每月檢查一次，由維修中心按照相應技術作業規程實施清爽5外墻面大理石玻璃外墻、大理石的維護、窗維護每周檢查外表石材有無脫落；檢查外墻玻璃是否有松動；每周檢查玻璃是否有裂紋；金屬是否有銹跡由維修中心按相關作業規程實施整潔6吊頂維護查防水、防腐、由維修中心按相關作業規程實施清爽序號地基基礎標準1地基基礎觀測房屋無傾斜、地基無明顯沉降、2梁、柱、板主體無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂3墻體、墻面噴涂均勻，飾面板(磚)安裝(砌貼),牢固，表面平整、潔凈，色澤協調一致。4頂棚抹灰層牢固，無面層剝落和明顯裂5樓梯、扶手無混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯皸裂和漆6公共門窗門：木門、鐵門、防火牢固、平整、美觀，無銹蝕，開關靈活，接縫嚴密，不松動，門窗及7屋面隔熱層、防水層屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現象，板端縫、伸縮縫沒膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通無阻，不積水，屋面出入口完8天臺、避雷帶、公共防盜網9消防設施(消防栓、消防管、消防閥門)無損壞、開關自如、清潔、無滲漏公用電器樓梯燈完好，燈開關正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分解器蓋板房屋標識(樓層號等)字體清晰、醒目、標識齊全，標識與建筑物外墻連接完好，無脫離開樓板、地面無裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整，無破損，樓板、地面磚上無上、下雨污水管室外建筑、標識牌完好率100%,符合安全要求，標識牌齊全醒目。道路整體要求路面平滑，無明顯坑洼、水泥路面人行道、車道、消防通道、停車場泥渣等體積不超過1.5×1.5×1.5立方厘米。道板磚、拼花磚不能缺少一塊，98%沒有松動，單塊破損面積大于20%的道板在100平方米內不超過4塊。電纜溝蓋板平整不缺少一塊，單塊破壞面積不能超過0.01平方米。路牙整齊，沒有很明顯塌陷，不缺少一塊，單塊破損長度不超20%.擋土坡、墻每處塌陷破損面積不超過50平方厘米。踏步、臺階沒有明顯破損雨污水井、蓋排水通暢，井蓋沒有明顯裂紋或破損，井壁沒有塌裂，井蓋型號符合輕型、重型要求，標識正確與周圍道路高度保持一致，與路面高度不超出±2cm,與綠地正常不超過士8cm,個別因地勢原因等可超出，但明暗溝溝體完好，明溝蓋板齊全，溝渠通給排水管道(含綠化用水管閥)水管水閥完好，無滲漏，管道通暢化糞池同雨、污水井。華人民共和國電力法》、國務院《電力供應與使用條例》、按照行業要求，架空線路T接的側配電設備產權分界點以T接線夾向負荷側延長20厘米處為分界點；由電纜分接箱T接的側配電設備，以電纜T接頭向負荷側延長20厘米名運行管理人員，變壓器容量在315KVA以上配備3名以上運行管理人員。運行管理人員應具備電氣設備巡視、維護、2.1)運行中的變配電設備每周至少巡視檢查一次，巡視中發現的缺陷或異常情況詳細記錄到“巡視記錄本”中，電室必須隨手關門，巡視完畢及時加鎖，巡視檢查內容有：變壓器故障停電等。源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄③按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周施(包括配電箱、橋架、井道、開關、插座等)運行正常。6)各接線端子緊固是否良好。2)隔離開關、負荷開關和熔斷器位置正確、平整和牢3)操作機構動作靈活、正確、瓷件應清潔，不應有裂5)接地線連接應緊密、牢固，防腐處理應均勻，無遺2)開關柜內設備應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油3)二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列4)接地線連接應緊密牢固。8)雙電源切換箱能自動切換。1)燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔3)照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具4)各種管理資料齊全。5)原始資料齊全。6)日常運行記錄資料。7)操作運行管理制度。1)總體管理目標2)各類管理制度C.運行領班在安排運行人員完成當日設備系統的維修D.工程主管每天至少一次巡視下屬員工的工作質量及F.各級人員對巡視中發現存在工作態度和工作質量問A.巡視檢查C.異常情況處置工具(平口鉗、斜口鉗等)剪斷電線；用干燥的衣服或絕緣判斷跳閘原因(短路或過載);作順序進行操作);④非值班人員須經部門主管同意并在值班人員的陪⑥操作人員應嚴格按照高低壓配電的操作規程開展⑦每日應對室內配電設施及消防器材的完好狀況進11作業時應重點查看各配電柜各支路電流電壓及功12應嚴格按規定要求做好配電作業所需的運行記錄①準備工作高壓低壓功率因數變壓器溫升直流屏壓直流屏壓VV0≤℃VV⑤對巡檢過程中發現的任何故障及處理方法，均在⑤工作許可人應會同工作負責人到現場交待清楚停錄簿上填寫工作內容及結論(包括電試、接線等),然后再工作負責人長時間變更或工作票延期而未在工作票內簽注②設備缺陷是指已投入運行或備用的各個電壓等級③變配電一次回路設備(如變壓器、電動機、開關、移負荷或限制負荷等);18巡視檢查和預防性試驗發現的缺陷都應詳細記入陷的情況),并經整理分析，按照缺陷的嚴重程度，提出處19處理過的缺陷應由值班人員在缺陷記錄簿內詳細20值班人員有責任在所有檢查工作中提出要求消除(3)電纜溝(或地下室)的積水應經常清除。1)故障性巡視檢查是為了查明因設備接地或短路而跳設備，不得接近故障點4米以內，室外設備不得接近8米以②對于正常維修設備需要停電和施工中工程部同意停電時，必須提前24小時通知用戶，并在停電前10分鐘再③送電時也必須提前10分鐘通知用戶和相關部門，④送電后必須對所有停電后恢復送電的開關柜設備表示這個網絡所有設備(如開關閘刀、流變、瓷瓶等)的一⑧值班人員不得利用值班電話擅自撥打與工作無關②交班人員應對本班次工作及上一班次遺留下來的⑤接班人員若發現當班人員未認真完成有關工作以②服從上級值班調度負責人的操作命令和工作要求④操作人員必須對設備的運行狀態以及故障的處理全使用操作規程及有關人員的崗位職責(例：電梯駕駛員、管理員、保潔員、保潔員等崗位),落實有專人管理，以確氣溫度應保持在5℃~40℃之間，環境相對濕度≤85%(25℃機房內和各層門近處應設有滅火設施，照明電源應與(3.1)意外事故的應急措施(3.2)意外事故消除后的處理做干燥處理，完成后由電梯維修人員對扶梯進行全面檢查。室外型電梯應在排除積水后，由電梯維修人員對校對電梯進水、火災、地震等其他災害后，應由維修人員電梯意外事故救援結束后，由維修人員對電梯進行全第四章安保管理方案(1)固定崗位值班固定崗位的值班人員應對本崗位的安全環境進行檢查，發現安全隱患及時向上級報告，并做好交接班和相關記錄。應及時報修。禁止違規操作值班區域設施、設備，如設施、修。危險物品。查驗中如發現危險物品、違禁品，應立即扣留，(2)道路交通車輛管理負責安全秩序維護。交通秩序維護。車輛指揮與停放。禁止違規操作值班區域設施、設備，如設施、設備出現車主(駕駛員)要耐心說服，講明：“這是消防通道，禁止遇態度蠻橫、無理取鬧的車主(駕駛員)要冷靜對待，嚴禁出口不遜，動手傷人、傷車，不做任何侵犯他人合法權8)完成委托方交辦的其他工作(與保安工作有關),及雜人員進入辦公樓(區)。4)消控、監控設施設備應保持24小時正常運行，保證場進行前期處理。監控資料應至少保留90天。做好防盜、消防管理工作4.2.4.崗位操作流程門衛保安員必須了解門衛區域內的安全防范情況和安(1)巡邏勤務的形式和方法巡邏的方法有定線巡邏法、亂線巡邏法和綜合巡邏法：1)定線巡邏法是指保安巡邏人員在一事實上時間和一是保安巡邏人員的巡查警戒僅限于巡邏路線經過地區地附2)亂線巡邏法是指保安巡邏人員在其負責的區域范圍的積極性和主動性，并且由于時間、路線、地點等不固定，犯罪嫌疑人不易掌握巡邏人員的活動規律而不敢輕舉妄動。3)綜合巡邏法是指定線巡邏和亂線巡邏交叉結合進行保安巡邏人員應按照所負責區域的實際情況和隊伍人巡查保安必須按要求做到每一小時給予各區域巡查一1)交接班管理規程2)緊急事件處理程序亡或重大糾紛等),必須保持冷靜，立即采取措施，并報告3)毆打暴力事件的處理程序情況(地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等)。如能處保安隊長接報后視情況派適當數量的保安員立即到場4)盜竊等破壞事件的處理程序5)停電事故的處理程序6)消防報警信號處理程序消防監控中心當值保安員收到消防報警信號或電話報巡邏保安員或管理員接到消防監控中心當值保安員呼叫后，以最快速度趕到報警地點核實，并且遵循以下規則：報警地點在停車場內，與停車場管理人員一起進入報警經到報警地點現場檢查，確認屬誤報，實時通知消防監場、停車場內檢查，需向用戶解釋清楚，致歉后方可離開。消防監控中心當值保安收到當值主管指令后信號復位，7)初期火警處理程序及時報告消防監控中心，報告內容包括火警具體地點、帶領消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達火警現場。指揮火警現場及可能受影響范圍內的人員使用安全通現場消防監控中心當值保安員收到現場當值最高主管安排人員攜帶滅火工具檢查相鄰房間和上下通道是否樓梯疏散到首層時，引導用戶疏散到天臺上風處等待營救，6)積極主動參與處理秩序、消防等方面的突發事件，7)值班場所做到整潔、衛生、有序，負責門前三包：“包安全、包衛生、包秩序”;上崗人員做到“七不準”:8)嚴格執行《企事業單位內部治安保衛條例》等治安11)在值勤時間內，要求安保人員著制服和掛牌上崗，(含四周鐵柵欄圍墻)的安全保衛。對妨礙正常工作秩序的各種車輛(含非機動車輛)停放的管理工作，做到整齊、統2)結合XX市生態環境局XX分局安全3)內部管理制度健全，設立保安隊長，全面負責日常4)保持保安隊伍的穩定，嚴格控制非違紀人員更換。1)根據行業服務標準與XX市生態環境局XX分局規定2)保安隊長須與保衛處保持密切的工作聯系，至少每星期一次向保衛處匯報所承擔的安保工作開展情況及信息4)協同XX市生態環境局XX分局其他安全防范組織和(1)服務內容：各大樓(區)內的樓梯、大廳、走廊、(2)服務質量標準工作時間：上午7:30—下午17:30椅)、電梯、樓梯、扶手、大廳(包括公用設施和器皿)、(1)自我行為規范(2)禮貌對待客戶(3)維護公司形象①閑談時不許談公司的經營事務及講公司或者是同(4)技術及操作規范①主要特點③注意事項抹一間或一面)。保潔房間號碼、進出時間、作業時客戶狀態(無人、工1.1.3.公共區域(員工通道/步行梯)清潔程序①作業項目：公共區域(員工通道/步行梯)清潔不隨便改變方向(防止遺漏)。每拖要重疊上一拖的10公分往前推，依次順序將地面不間斷的清潔走廊兩邊宣傳閱讀欄的玻璃和門把手以只有當噴灑在清塵器上的靜電除塵劑完全干了才能使①分類②要求7)公廁外環境整潔，無亂堆雜物。公廁四周3—5m范及時清倒手紙籮，籮內手紙不得多于1/3,及時沖洗廁(尿)兜、不得留有臟物。定時擦洗云臺、面盆、廁(尿)兜等衛生設備。④注意事項口和廁兜的下部(反水管水面以上),刷洗時應特別注意。⑤便器1)側刷2)毛巾3)噴壺4)地刷等B.清潔劑1)潔廁劑2)消毒液C.作業程序2)用廁刷刷洗并沖水；3)將消毒液按規定比例(1:60)稀釋并注入噴壺；⑥玻璃鏡面1)毛巾或涂水器2)玻璃刮刀1)將清潔劑按規定比例(1:100)稀釋；3)用玻璃刮刀刮凈鏡面；4)然后用毛巾擦去水漬。⑦洗手臺1)毛巾2)噴壺B.清潔劑1)將全能清潔劑按規定比例(1:60~80)配制于噴壺2)將清潔劑噴灑于盒內；5)用毛巾擦凈隔板污漬。⑩將適量的潔而亮用毛巾均勻地涂在轎廂不銹鋼部燈具清潔a.程序在擦拭燈管(泡)時不可打開電燈開關，注意不可讓抹安排保潔人員每日使用專用不銹鋼保養液進行光亮保A.工具、用具準備(水桶、拖布、笤帚、簸箕等)讓其停留10分鐘。停留10分鐘。停留5分鐘。報保潔部經理審批。主管每月兩次對消殺員進行定期培訓。為了規范衛生消殺工作程序，凈化項目環境，特制定本②適用范圍③職責④程序要點2)項目保潔部主管應根據季節的變化制定出衛生消殺5)每年的消殺工作的安排具體參照各標準作業規程的⑥滅蟑(蟻)1)每年的消殺工作的安排具體參照各標準作業規程的2)6.2消殺區域3)滅蟑方法主要采取投放滅蟑(蟻)靈4)在滅蟑(蟻)區域投放餌料應注意：B.將滅蟑(蟻)靈沿場地邊緣成線狀灑放；5)投放滅蟑(蟻)靈必須在保證安全的前提下進行，必6)投放48小時后，撤回餌料，期間注意清理死蟲，將⑦滅鼠4)保潔部主管應每月會同有關人員對消殺工作的工作⑩記錄日期消殺消殺藥物操作備注內裝垃圾超容量的2/3,應及時清倒。序號名稱1手推式洗地機洗地機適用于硬質地面清洗同時吸干污水，并將污水帶離現場的清潔機械。具有環保，節能，高效等優點2吸塵吸水兩用吸塵器清除積水的專用設備，主要用于吸取地面積水，對于吸取地毯水分加快干燥也非常有效3高壓沖洗機用于外墻、汽車和其他需高壓水槍沖洗的專用清潔設備4安全梯日常使用5左右升降機日常使用6垃圾筐日常垃圾暫存7榨水車日常保潔使用8塵推日常保潔使用9警示牌警示標識多功能清潔車日常保潔使用雙面擦玻器用于日常保潔單面擦玻器用于日常保潔墻刷用于日常保潔套掃用于日常保潔料、鐵)用于大院保潔撣子(油撣子、塑料用于日常保潔潔廁劑用于日常清潔84消毒液用于日常清潔分區域拖把用于日常清潔大水桶用于日常清潔防水手套用于日常清潔衛生香用于異味的清除衛生球用于衛生間異味的清除鏟刀用于粘性垃圾清除垃圾夾用于散落垃圾的拾撿空氣清新劑用于空氣中異味的清除三色毛巾用于日常清潔不銹鋼光亮劑用于日常保潔中性全能清潔劑用于日常保潔消泡劑用于日常保潔廁刷用于日常保潔雨鞋安保使用(1)對清潔員每個責任區抽查2個區域，走廊3處。(4)每個區域梯間煙頭是否超過2個，走廊100m內煙頭是否超過1個。(1)對清潔員每個責任區抽查2處，進行全面檢查。(1)地面、窗、扶手、電子門、消防栓管、電表箱、(2)用白色軟紙巾擦拭100cm無明顯污染。(1)直觀電梯轎廂四壁是否干凈、有塵、有污染、有(1)直觀坐廁器內部、外部及坐廁器水箱外部有無污(2)手持白色柔軟紙擦拭坐廁器外部、坐廁器水箱外(4)直觀坐廁器內、外部及水箱表面釉面色澤是否光(1)坐廁器內部無污漬、污垢。(2)坐廁器外部、水箱外部有無污漬、污垢、水漬、(4)坐廁器內、外部及水箱表面釉面色澤光亮，無損(5)坐廁器上下水暢通。(1)直觀小便器內部、外部有無污漬、污垢及明顯水(2)手持白色柔軟紙擦拭小便器接尿斗外部下方，查(2)小便器內部無灰塵、污漬、污垢及明顯水漬、水(5)小便器上、下水暢通。(3)直觀衛生潔具(水龍頭)表面有無污漬、污垢、(4)手持白色柔軟紙擦拭衛生潔具(水龍頭)下部，(6)放水檢查洗臉盆上、下水及溢水口是否暢通、無(7)手持金色柔軟紙擦拭洗臉盆、化妝臺下面，查看(1)洗臉盆、化妝臺、化妝鏡表面無灰塵、污漬、污(2)衛生潔具(水龍頭)表面無灰塵、污漬、污垢、(4)化妝鏡面影像清晰。(3)首次白色柔軟紙擦拭墻面、坐廁器后側、坐廁隔(3)墻角、坐廁器后側、坐廁隔離板下方等地面死角(1)直觀墻面、門、門套、坐廁隔離板、隔屏板門表(2)手持白色柔軟紙擦拭墻面、門、門套、坐廁隔離(3)直觀木質門、門套、坐廁隔離板、隔屏板門表面(1)墻面不得有灰塵、污垢、污漬、水漬、水跡、印(2)門、門套、坐廁隔離板、隔屏板門表面不得有灰(3)門現門套、隔屏板、隔屏板門之間的連接鏈及縫(1)對清潔每個責任區單查3處。(1)直觀玻璃門窗、鏡面表面透光性如何，有無折光(2)手持白色柔軟紙擦拭玻璃與結構框之間縫隙和窗(3)手持白色柔軟紙擦拭玻璃拼接處耐候硅酮密封膠(1)玻璃門窗、鏡面表面透光性強，無折光現象，無(4)不銹鋼制品及扶梯巡視檢查作業規程：首先用干序號保潔區域著裝地面步梯電梯門窗玻璃衛生間外圍道路綠化帶垃圾桶停車位檢查總結門發通知薪被格同m后理埠估庸捕博1)達到標準工作標準備注滅鼠①15m2標準房間布放20×20cm滑石粉2塊，②不同類型的外環境累計2000M,鼠跡不超過滅蚊幼或陽蛹性率不超過3%;陽性勺內2)幼蟲或蛹的平均數不超過5只。③特殊場所白天人誘蚊30分鐘，平均每人次誘蚊數不超過1只。滅蠅超過3%,平均每陽性房間不超過3只；重點單滅蟑螂①室內有蟑螂成蟲和若蟲陽性房間不超過3%,平均每間房大蟑不超過5只，小蟑不超過10②有蟑螂卵等的房間不超過2%,平均每間房間不超過4只。第五章綠化養護管理方案(2)服務質量標準(須達到二級養護質量標準)當年12月至次年4月期間進行，及時剪去枯枝、重疊枝、綠籬修剪在4月至11月期間進行，保證綠籬造型，進行多次修剪，防止枝條徒長；草坪修剪(包括泊車位的嵌草)在草坪，草坪高度不超過8CM。剪除的草③抗旱保苗葉面噴水，保證葉面濕潤，特別是7月至9月高溫季節和其他連續高溫時段，要早晚抗旱，保證植物、花草生長正常。④防曝、抗臺、抗雪和防凍③綠化養護人員必須在每周1、3、5或者2、4、6到圾),保持好美觀整潔。③檢查花木是否健康生長，有無病蟲害，做好預防設④對花木進行修剪時，清理枯枝、干葉，保持花木生⑥發現枯萎、病害等現象不宜擺放的花木及時進行處(1)澆水(2)施肥(3)整形修剪1)對癥下藥：根據防治的對象、藥劑性能和使用方法，2)適時施藥：注意觀察和掌握病蟲害的規律適時施藥，4)安全用藥：嚴格掌握各種藥劑的使用濃度，控制用藥12綠化帶每月殺蟲2-3次：花壇每半月殺蟲2-3次；樹木、草坪每月殺蟲2一3次。(1)澆灌、排水①用土鉆檢查草坪土壤干濕程度，土層深100mm一(2)修剪①草坪長到8-10cm時，應予修剪。(3)清除雜草、雜物(4)施肥/m2;氮0.5kg/m2。(5)病、蟲害防治病蟲害防治，應以防為主，防治結(1)澆灌、排水處于地勢低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔(2)中耕、除草特別注意具有嚴重危害的各類藤蔓(例如菟絲子等)。(3)施肥①樹木休眠期可施基肥，每年11月中旬至12月進行②一般喬木胸徑在150cm以下的，每30cm胸徑可施(4)修剪、整形(5)補植樹木(1)花壇及時補種、換苗。花壇內缺株倒苗一律不得超過10%,基本(2)花境量不得大于15%,二級殘花枯枝量不得大于20%。藥1-2次。(1)適用范圍(2)作業程序④覆土時應覆出營養土1cm-2cm,低于盆口20cm一(3)標準葉片茂盛，枝條均勻，花朵鮮艷，成活率達95(4)安全注意事項(1)作業適用范圍(2)作業程序(3)標準(4)安全注意事項(1)作業范圍(2)作業程序肥(垃圾肥、蘑菇肥、餅肥等),無機肥(氮、磷、鉀、復合肥)。施；無機肥(化肥)多用撒施、噴施和根施作追肥。(3)要求及標準④三忌：忌濃肥，忌熱肥(指聲瘟夏季),忌坐肥(指(4)注意事項(1)白粉病的識別與防治發病期可噴50%退茵特800-1000倍液，或0.1—0.3波美度石硫合劑，50%膠體硫。50—100倍液，連續三次均有(2)黑斑病的識別與防治藥劑可選用75%百茵清可濕粉劑500-800倍液，50%托布津可濕粉800—1000倍噴液，50%代森胺600—800倍液，(3)青枯病的識別與防治②青枯病的防治發病期可噴0.2%高錳酸鉀溶液或者(1)綠化部分職責8)綠化工要接受主管人員和各級領導對綠化工作的巡(2)綠地部分職責少于5厘米。度施肥1次，每667m2施復合肥5～10kg,施后淋水或雨后(1)適用范圍(2)職責1)負責綠化工作的作業指導和日常巡查，填寫《綠化2)負責綠化工作的檢查，并把檢查結果和整改措施填(3)工作規程2)托管綠地，根據綠化檢查標準定期巡查，填寫《綠(4)綠地養護工作的檢查1)養護工作每次完成后由實施負責人填寫《綠地養護2)每周進行檢查，并將結果記錄于《綠地養護質量巡3)每月對轄區內的綠地養護情況進行檢查，并將檢查4)每月由養護部門填寫《服務務質量檢查評價表》,(1)草坪人員1)草地無石塊、紙屑、垃圾等雜物，維護草地的衛生清潔，保潔達99%以上。2)草地不被人踐踏，被破壞的能及時補植，草地完整率達98%以上。3)清除雜草，草地純度達95%以上。(2)修剪人員2)整形、修剪滿足園林功能要求及其生長特性，造型4)對遭受自然和人為損害的花木及時修補、扶持和補(3)剪草人員3)正確并熟練使用園林機械，熟悉草地概況，剪草時4)定期清潔和檢修園林機械。(4)植保人員2)熟悉相關病蟲害發生的環境條件、發生規律和防治檢查人位檢項目巡檢結果述理意見組簽字注格微不合格般不合格重不合格表二時間剪草地點度度茬高剪后效果器器用機操作者收者序號時間災害類型程度地點措施結果負責人備注表四災害預防檢查表類型水災旱災風災預防措施發生次數發生地點發生原因解決措施解決結果現場負責人預防評價備注主管第六章日常運行與服務方案(1)消防控制室管理制度①消防控制室值班人員應嚴格遵守消防控制室的各自動噴水滅火系統和聯動控制的防火卷簾等防火分隔設施③消防控制室應當實行每日24小時專人值班制度，⑤消防控制室值班人員應取得公安機關消防機構核11消防控制室內嚴禁存放易燃易爆危險物品和堆放(3)消防監控室交接班制度⑧交接班各項內容經確認后必須在交接班本上簽名(4)火災接警處警程序對講系統等通訊工具向消防控制室值班人員反饋確認火災②消防控制室的值班人員接到反饋的火災確認信息時，值機人員立即將火災報警聯動控制開關轉入自動狀態 (處于自動狀態的除外),傳達人同時撥打“119”火警電③傳達人在報警后必須立即啟動單位內部滅火和應③消防控制室值班人員應及時將系統誤報的原因及5)現場警戒組阻止無關人員進入火場，維持火場秩序。正常運行狀態，根據XX市生態環境局XX分局消防特點，制(1)火災報警系統(1.1)每月檢查：①火災報警控制器功能、性能檢查4)檢查所有指示燈、顯示器、開關、按鈕是否損壞及接1)采用專用檢測儀器每年分期對火災探測器加煙或加(1.2)每季度檢查：1)聯動控制柜(盤)、面板檢查、按鈕、開關、指示信3)聯動控制柜(盤)電壓、電流測量。5)聯動控制柜(盤)手動、自動操作檢查。(對動作后(2)噴淋、消火栓系統(2.1)每月檢查②手動、自動啟、停水泵功能(模擬檢查);主備泵切換功能(模擬檢查)。(2.2)季度檢查撲救火災24小時不間斷準確記錄設備運行情況，各類數據準確率達到100%;⑦設施表面無積塵、污漬，紙巾抹拭50厘米，紙巾⑨設備出現故障兩分鐘內通知專業消防設備維保人(2)巡邏崗工作崗位職責(3)消控、監控室管理②消控、監控設施保持24小時開通，并保持完整的像，保存30天以備查看，有特殊要求的參照相關規定或行要害部位，非工作人員不準入內(公司領導查崗時除外)。⑩工作臺上嚴禁擺放與工作無關的物品(如：茶杯、情況發生。請假人員需提前填寫請假條并與本班班長協商，員工掌握更多的技術知識，來更快地解決現場的實際問題，將員工進行技術水平的考核，并分出等級，差別進行激勵，公司形象，服工作職能負責制訂公司質量方針、質量目標定期對質量方針和質量目標組織討論，并隨公司發展對其適應性進行修改、補充。不組織討論扣1分任命管理者代表無委任書扣1分組織和主持管理評審每年至少一次，對一年來管理工作作出總結，提出合理化改進措施，當體制發生變動時，及時召集相關部門組織并主持管理評未組織或不及時組織管理評審扣1分日常工作負責公司的資源配備對質量體系運行所需人力、資金、信息、設備、物料等資源，保證充分提若不及時配備每項扣2分負責客戶明確和隱含要求合同的評審及審批工作對服務部門反映過來的客戶要求及時不及時解決扣1-3分負責處理突發事件對突發的對公司聲譽有直接關系的事件，由項目經理親自或授權處理解不及時處理扣1分，若因不重視引起投訴上報等事件扣2分負責公司各項管理制度的建立與完善組織人員不斷修改和完善公司各項管理制度，使企業始終處于可持續發展制度不健全扣1分負責協調、處理公司內疑難問題，對外搞好業務關系對各部門上報問題，應及時處理或處理不及時扣1分負責處理部門所報計劃對部門所報的工作處理不及時扣1分開源節流，降低成本，拓展多種經營，增加收入控制成本，充分利用現有資源，盤活資源利用不充分扣1分完成XX市生態環境局XX分局臨時交辦的工作及時準確安排相關人員完成工作要遺漏一項扣1分工作范圍工作內容工作要求考核標準日常工作公司物業文化活動制定年度物業活動計劃，并每項不合格扣1分與各部門緊密結合，開展有針對性的物業服務活動，豐富本項目XX市生態環境局XX活動組織不力扣1-3分；品牌宣傳充分利用物業公司自身優勢開展品牌宣傳每項不合格扣1-3分企業形象(刊物雜志、網站、完善現有本項目系統，通過負責物業信息網站建設，與受理客戶投訴負責熱線電話的運行及維不合格扣1分負責客戶投訴問題協調處理，每周檢查投訴問題的處處理不及時扣1-3分定期提交有價值的投訴分析不合格扣1分日常工作日清工作要有計劃，當天的工作計劃一定要完成(特殊原因未能按計劃完成工作的，推遲一天扣1分其他未完成者扣1-2分由領導對建議的可行性進行分析評判加1-2分監督其他員工的工作執行情情況屬實加2-10分工作范圍工作內容工作要求考核標準巡視負責轄區的日常巡視工作共設施(道路路面、蓋有無丟失、損壞、損壞等)完好情況進問題及時上報并追蹤落實情況，記錄清每天巡視無記錄扣1分，發現問題不及時處理扣1-2分日常工作負責本項目內上下水管道、雨水管道、冷熱水管道的檢查、維護和保養污、雨水井蓋無損壞、無丟失現象；污、雨水井、明暗溝每月檢查一遍，每半井蓋損壞、錄、無處理扣1-3分，污、雨水井年清理一次，發現異常及時清理，沉淀物不超過下管半徑，并清理不及時、無記錄扣1分熟悉本項目內進水總閥的數量、走向、分支閥門的分布情況不能對答如流扣1分熟悉本項目內消防栓、水管分布情況不能對答如流扣1分負責檢查水系每天檢查一遍，及時清理轄區水系雜物，保持水面清潔，設備不合格扣1分負責對加壓泵設施的檢查、維護責任到人，檢查有記不合格扣1分負責檢查、養護本項目內樓宇天面物、下水管無堵塞、每項不合格扣1分負責檢查本項目化糞池每月檢查一每項不合內化糞池次，每半年清掏一次，發現異常及時清格扣1分負責保管、使用維修工具維修工具包一個，工具一套、小刷子、垃圾袋、票據，維修時攜帶使用，領用、報保管、使用不當各扣1分并照價賠償負責本項目內水暖維修按維修任務單約定時間到達維修點，入室必須換拖鞋或鞋維修過程中無吃、場并及時傳遞維修每項不合格扣1分維修后按規定收費并于當日將費用交每項不合格扣1分負責維修后質量維修合格率100%,無維修不合合格格1項扣1分，有XX市生態環境局XX分局投訴扣2-3分負責XX市生態環境局XX分局提供產品的安裝填寫《業主提供產品無XX市生態環境局XX分局提供產品責交接班，接班人在記錄本上簽名，交班人應將當班問接班人不簽名，交班人不得下班，交班人將當班問題交代清楚方可下班。夜班水暖工巡視發現問題應立即解決，若無法進行維修可于第二日交接班時向接班不合格扣1分工作日清日結當天工作計劃一定要完成(特殊原因可未能按計劃完成工注明),并填寫工作作的推遲一天扣1分其它認真完成公司領導臨時交辦的工作，并向其匯報任務的完領導根據交辦事情的難易程度、完成情況進行評判加1-2分在實際工作中，以開源節流、增加經濟效益為目的，總結經驗，提出合理化建公司領導對建議的可行性進行分析評判加1-2分監督其他員工的工作執行情況，舉報有情況屬實加2-10分工作范圍工作內容工作要求考核標準巡視負責轄區的日常巡視工作每天本項目內巡視兩遍，配電房巡視四遍，發現問題及時維每項不合格扣1分公共設施熟悉本項目內各種線路、電閘、配電箱等用電設施的位置不能對答如流扣1分負責檢查維護樓內電表箱、配電箱每周巡視一遍并記錄巡視情況，電表箱蓋、配電箱、強弱電井鎖完好無損壞，封無記錄扣負責檢查、維護樓內聲控燈錄，聲控燈無損壞、不合格扣1分負責責任區內路燈的維護、保養工作路燈每天檢查一遍，發現問題及時處理。每項不合格扣1分一次，目視無灰塵、路燈桿每年漆一到兩次，燈桿無銹斑。負責本項目內總配電箱的維修、保養工作總配電箱封鎖完好，無破損現象，目視外每項不合格扣1分負責停電信息的通知及時通知管理處，由管理處通知XX市生通知不及時扣1分負責檢查樓道內用電情況樓道內無亂拉、亂接電線(強弱電線)等現象，并記錄檢查每項不合格扣1分日常工作負責保管使用維修工具維修工具包一個，工具一套、小刷子、垃圾袋、票據，維修時攜帶使用，領用、報保管、使用不當各扣1分負責本項目內用電維修按維修任務單約定時間到達維修點，入室必須換拖鞋或鞋套，服務用語規范。維修過程中無吃、每項不合格扣1分維修完畢后清理現場并及時傳遞維修維修后按規定收費并于當日將費用交每項不合格扣1分負責維修后質量合格維修合格率100%,無維修不合格扣1分，有XX市生態環境局XX分局投訴扣2-3分負責XX市生態環境局XX分局提供產品的安裝填寫《業主提供產品無XX市生態環境局XX分局提供產品責任書扣1分交接班，接班人在記錄本上簽名，交接班人不簽名，交班人不得下班，交班人不合格扣1分班人應將當班問題交代清楚將當班問題交代清楚方可下班。夜班發現問題應立即解決，若無法進行維修可于第二日交接班時向接班人說明情況。工作日清日結當天工作計劃一定要完成(特殊原因可注明),并填寫工作未能按計劃完成工作的推遲一天扣1分轄區有電梯的情電梯的日常檢查、能對電梯在行駛過程中突發的停車、失控、沖頂、撞底等故障臨危不懼，并采取妥善措施，安定乘客情緒，配合有關人員把乘客安全送出電未采取措施，工作不力者扣2分認真完成公司領導臨時交辦的工作，并向其匯報任務的完領導根據交辦事情的難易程度、完成情況進行評判加1-2分在實際工作中，以開源節流、增加經濟效益為目的，總結經驗，提出合理化建公司領導對建議的可行性進行分析評判加1-2分監督其他員工的工作執行情況，舉報有情況屬實加2-10分夜班電工負責XX市生態環境局XX分局應急送電維修工作范圍工作內容工作要求考核標準日常工作公共秩序管理員上崗交接班要列隊到崗交接、按規定值班班長點名檢查著裝、每項不合格扣1分公共秩序管理員負責檢查車輛出入車輛進出本項目發不按要求扣1分負責外來人員進入本項目的登記XX市生態環境局XX分局同意后，登記內容不按要求扣1分負責檢查裝修工人及材料進入本項目沒有出入根據情況扣1-2分保持本項目交通暢通車輛出入有序，無堵車輛堵塞不及時疏通扣1分保持門崗內外清潔衛生室內外、自動門無積灰、無雜物、器械、不符合要求每項扣1分本項目內巡視每15分鐘巡視一周，不符合要求每項扣1-2分責任區內無閑雜人員發現可疑人員，前往盤問，檢查證件屬三無人員，應驅趕出本項目，屬推銷人員，應勸其離開轄區，并記錄發生時間及位不符合要求每項扣1-2分妥善保管器械對講機是供公共秩序器械損壞或丟失扣1-2分并賠償嚴格按頻率正確使用，不準私自亂拆、器械不按規定使用扣1-2分責任區內無車輛亂停、亂放現象發現亂停、亂放車輛不及時處理每次扣1分責任區內無破壞公共設施現象發現設施損壞應通知發現后不通知相關人員、無記錄扣1分車輛進入停車場，公共秩序管理員告知注意事項維護停車場內設備、設施和停放車輛的安全，保證車輛停放整齊有序，每周打掃一每項不合格扣1分嚴禁亂收停車費、罰款按規定收繳車輛停車不按規定扣1分責任區內無治安、無火災事故發生無任何事故、案件發生，發現可疑人員異出現問題視情節輕重扣2-10分負責消防管理實行24小時監控，保證各項設備、器材處消防器材過期每個扣1分擅自挪作他用。每月檢查一遍，每季度保損壞每個扣1分并賠償，擅自挪作他用每次扣1-5分發現火災及時組織撲救，及時報警，保護現場，協助調查火災發現火災不及時撲救，根據損失扣2-10分工作紀律度”、“學習制度”、“訓練制度”、“考按規定扣罰其它源節流，增加經濟效由領導對建議的可行性進行分析評判加1-2分情況屬實加2-10分工作范圍工作內容工作要求考核標準日常工熟悉報警中心設備的功能及分布狀況不熟悉扣1分作監控設備的使用按操作規程進行操不按規程扣1分禁止外人操作監控設外人操作扣2分每季度對設備進行保不保養扣2分絕對禁止在計算機上發現一次扣3分處理各種警情處理警情要及時、沉著、冷靜、出警地點不合格2-3分負責對監控設備維修任務單的維修情況進行回訪每兩天對維修情況進行回訪，將未處理問不合格每項扣1分負責對監控日志和維修任務單的整理工作每月月底將本月的監控日志及維修任務單進行整理、裝訂、存不合格每項扣1分監控日志及表格必須認真、詳細填寫不合格扣1分聯網用戶的資要求及時、準確、無不合格扣1料、圖形完整分使用對講機要用規范用語對講要用普通話，不得講與業務無關的事不合格扣1分接打電話按照規范在接打電話時要有耐心、有禮貌，不準外人使用報警中心的電不合格扣1分交接班時，接班人在值班記錄上簽名，交班人應將當班問題交代清楚交班人將當班的值勤物品及問題交代清楚不按時交接班，遲到、早退者扣1-2分嚴守中心及用戶秘密不得向外人透露中心發現立即辭退對用戶提出的意見或投訴要記錄要求記錄詳細，及時處理或上報有關領違反一項扣1-3分負責報警中心的清潔工作不合格扣1分有良好的愛崗敬不得出現空崗、睡崗違反扣2-3業精神做一些與本崗位無關分有良好的職業道德服務態度端正，專業違反一項扣1分接待客人要熱情、禮其它認真完成公司領導臨時交給的各項工作，并及時向公司領導匯領導根據交辦事情的難易程度、完成情況進行評判加1-2分源節流、增加經濟效公司領導對建議的可行性進行分析評判加1-2分情況屬實加2-10分工作范圍工作內容工作要求考核標準日常工作負責對消防設備的維護未按要求檢查扣1分，無記錄扣1分負責對義務消防員的培訓每年對義務消防員培訓2不合格者扣1分負責對消防報警的處理隨身攜帶對講機，接到值班中心報告，5分鐘內趕到報警點，查明情況，排除不合格者扣1分負責檢查消防設備消防監控設備每天檢查1不合格者扣1分有良好的愛崗敬業精神不得出現空崗、串崗和睡崗等現象及做一些與本崗違反扣1-5分熟悉本職工作，有良好的職業道德服務態度端正，專業知識違反一項扣1分盡量滿足用戶的合理要其它認真完成公司領導臨時交給的各項工作，并及時向公司領導匯報任務的完成領導根據交辦事情的難易程度、完成情況進行評判加1-2分總結經驗，提出合理化建公司領導對建議的可行性進行分析評判加1-2分監督其他員工的工作執行情況屬實加2-10分工作范圍工作內容工作要求考核標準標識保潔員工作標識打掃樓道時，將工作牌掛在單元未使用工作標識扣1分日常工作負責清潔所轄區樓宇(包括地下室)公共區域內衛生清潔每天掃抹一遍，每兩天拖一遍；不符合要求的扣1分打掃地面每項不合格扣1分清潔地面(拖地)嚴禁從樓上往下倒水，拖后無積水，無浮土，無油漬、無污跡，樓梯內、外、側面無積土，無花每項不合格扣1分樓道保潔(擦)相關設施每天擦一遍，要求：門內外面無積灰、泥點、油漬、灰網、水印等；扶手無油漬、無灰塵，鐵欄桿無灰塵，欄桿之間無塵網；電表箱、電鈴電源箱、每項不合格扣1分，有XX市報箱、電話線箱、消防栓箱表面等無灰塵、無污物；窗戶每天擦內面、窗臺、窗框一遍，每周末內外徹底擦一遍。樓道內不得有雜物堆放生態環境局XX分局投訴扣2-3分負責清潔所管地下室每項不合格扣1分公共設施負責檢查樓道內公共設施樓道窗、聲控燈、墻壁、電表箱盒、暖氣管道等有損壞及時報不及時報修每個扣1分在實際工作中，以開源節流，增加經濟效益為目的，總結經驗，由領導對建議的可行性進行分析評判加1-2分情況屬實加分工作范圍工作內容工作要求考核標準日常工作公共秩序管理員上崗交接班要列隊到崗交接、按規定值班班長點名檢查著裝、人數，列隊準時上崗，值班期間按規定站立和打每項不合格扣1分保持所轄區域交通暢通車輛出入有序，無堵塞車輛堵塞不及時疏通扣1分管區內巡視每10分鐘巡視一周，對行人、車輛、門、窗、陽臺、四圍等及外圍設發現異常情況及時處理不符合要求每項扣1-2分責任區內無閑雜人員發現可疑人員，前往盤問，檢查證件屬三無人員或推銷人員，應勸其離開轄區，并記錄發生時間及位置。管轄范圍內無叫賣、乞討等現象不符合要求每項扣1-2分妥善保管器械對講機是供公共秩序管理員值勤時使用，嚴禁器械損壞或丟失扣1-2分并賠償不準私自亂拆、亂擰、器械不按規定使用扣1-2分責任區內無車輛亂停、轄區內無車輛亂停、亂不及時處理每次扣1分亂放現象責任區內無破壞公共設施現象發現設施損壞應通知相發現后不通知相關人員、無記錄扣1分責任區內無治安、無火災事故發生發現可疑人員異常情況視情節輕重扣2-10分負責消防管理實行24小時監控，保證各項設備、器材處于良消防器材過期每個扣1分消防器材不得損壞，擅自挪作他用。每月檢查損壞每個扣擅自挪作他用每次扣1-5分發現火災及時組織撲救，及時報警，保護現發現火災不根據損失扣2-10分日常管理按要求出操和參加班每項不合格每次扣1分工作紀律嚴格遵守“請銷假制度”、“學習制度”、“訓練制度”、“考勤按規定扣罰其它在實際工作中，以開源節流，增加經濟效益為目的，總結經驗，提出由領導對建議的可行性進行分析評判加1-2分第七章人員配置7.2.崗位責任制(1)經理崗位職責經理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發揚成績、(2)辦公室職責做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品(3)安檢管理員崗位職責(4)質檢管理員崗位職責日工作上的疏忽及紕漏，并加以改正，認真落實當日工作。(5)班組長崗位職責及時上報(每月月底前)本標段情況和考勤記錄。上班時間不擅自離開工作崗位或去工作區域外做不相1.合作協議框架的簽訂客服部明確客戶需求，簽訂協議，對提供崗位進行風險評估；2.團隊建設1.建立項目組管理團隊，設立項目經理、人事助理；2.在項目啟動前將項目組成員的個人簡歷提供給客戶HR部門建檔；3.崗位職責的訂