2015年內蒙古房地產估價師基本制度與政策：房地產經營管理考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房屋拆遷補償中，以產權調換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照__結算。

A．商品房價格

B．重置價格結合成新

C．重置價格結合結構差價

D．物價部門核定價格2、以下房地產價值中，保持始終不變的是。

A：市場價值

B：原始價值

C：折余價值

D：賬面凈值

E：工業用地的監測點評估價格3、某墻身詳圖中所標明的尺寸為660，表明其所對應的實際尺寸是__。

A．660mm

B．1320mm

C．5500mm

D．13200mm4、國務院宣布從年下半年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。

A：1995

B：1996

C：1998

D：2000

E：房地產估價機構必須加蓋公章5、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為__。

A．76%

B．80%

C．81%

D．84%6、利用__進行進度計劃管理，可以了解各項工作的先后順序和相互關系，通過計算找出關鍵工作和關鍵線路，在執行中進行有效的控制和監督。

A．現金流量表

B．橫道圖

C．網絡圖

D．直方圖7、根據近因原則，保險賠償責任的確定應根據，之間的因果關系來判定。

A：保險事故與保險標的損失

B：被保險人與保險標的

C：投保人與保險標的

D：保險人與保險標的損失

E：執行層的組織協調8、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。若2008年當地同類住宅名義價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為__元。

A．4296.96

B．5560.86

C．5839.91

D．30838.919、下列用地是否免稅，由省、自治區、直轄市稅務機關確定的不包括。

A：個人所有的居住房屋及院落用地

B：免稅單位職工家屬的宿舍用地

C：集體和個人舉辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園用地

D：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

E：執行層的組織協調10、直轄市的城市總體規劃，由直轄市人民政府報__審批。

A．土地管理局

B．城市規劃管理部門

C．國務院建設行政主管部門

D．國務院

11、某房地產開發商開發一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元／㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元／㎡，開發成本和管理費用為1200元／㎡，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2％，銷售稅費為銷售價格的5.5％，開發期為1.5年，年利率為10％。該幢寫字樓的銷售利潤率為。

A：7.90％

B：11.08％

C：11.83％

D：13.73％

E：工業用地的監測點評估價格12、某宗房地產已使用5年，現土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產的價值為__萬元。

A．130.0

B．119.2

C．117.5

D．120.013、某房地產開發公司2010年6月，擬開發高檔住宅項目，預計總投資為5000萬元。按照最新政策，該項目資本金應當不低于萬元。

A：1500

B：2500

C：3000

D：3500

E：房地產估價機構必須加蓋公章14、房地產開發項目自之日起滿1年未動工開發的，可以征收土地閑置費。

A：土地使用權出讓合同簽訂

B：土地使用權出讓合同約定的動工開發

C：土地使用權出讓金繳納

D：土地使用權證書取得

E：執行層的組織協調15、我國已初步形成__的住房金融體系。

A．商業性

B．政策性

C．商業性為主、政策性為輔

D．商業性和政策性并存16、土地使用稅采取__的稅率。

A．比例稅率

B．地區差別稅率

C．分類分級的幅度定額稅率

D．超額累進稅率17、下列哪一項并不屬于房地產市場的運行環境__。

A．政治環境

B．國際環境

C．自然環境

D．技術環境18、下列關于合伙的法律特征說法不正確的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、權利義務和民事責任上都具有相對的獨立性

B．其團體性沒有法人強

C．合伙人對合伙承擔無限連帶責任是合伙這種團體區別于法人的最大特點

D．合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限19、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續無限年期)。

A．建筑物重置價

B．建筑物現值

C．土地價格

D．房地產價格20、某開發公司開發一項目，征收某村100公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為__萬元。

A．600

B．900

C．1500

D．180021、估價時點應與__的日期相一致。

A．簽訂估價合同

B．開始估價作業

C．完成估價報告

D．估價結果所屬22、拆除公益事業房屋，應當。

A：根據城市規劃行政主管部門的要求進行重新建設或者進行補償

B：根據城市房屋拆遷管理部門的要求進行重新建設或者進行補償

C：產權調換

D：產權調換或貨幣補償

E：房地產估價機構必須加蓋公章23、收益法根據將未來預期收益轉換為價值的方式不同可分為__。

A．直接資本化法和報酬資本化法

B．直接資本化法和收益乘數法

C．毛租金收益乘數法和凈收益乘數法

D．收益乘數法和報酬資本化法24、__REITs是以收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務，主要收入是房地產出租收入。

A．權益型

B．抵押型

C．混合型

D．多重合伙型25、注冊管理初審機構自準予注冊變更之日起__日內，報建設部登記備案。

A．15

B．30

C．45

D．60二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產是三者的結合物。

A：實物

B：權益

C：區位

D：價值

E：用途2、當貸款綜合風險度超過__時，為高風險貸款。

A．50%

B．60%

C．80%

D．90%3、下列指標從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。

A：實際價格/理論價格

B：房地產價格增長率/實際GDP增長率

C：房地產價格指數/居民消費價格指數

D：房屋施工面積/新竣工面積

E：個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率4、達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式包括。

A：行政裁決

B：依法起訴

C：強制拆遷

D：仲裁

E：協商5、房地產的供給曲線表示__。

A．房地產的出售量與其價格之間的關系

B．房地產的出售量與購買者能力的關系

C．房地產的供給量與其價格之間的關系

D．房地產的供給量與購買者能力的關系6、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58％，按月等額償還本息。則關于房地產價格的說法，正確的有。

A：該房地產的實際價格等于名義價格

B：該房地產的名義價格為50萬元

C：該房地產的實際價格為50萬元

D：該房地產的實際價格高于50萬元

E：該房地產不存在名義價格7、某時點相對另外一個時點的定基增長速度為230%，則定基發展速度為__。

A．30%

B．100%

C．130%

D．330%8、下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權的有。

A：商品住宅小區用地

B：加油站用地

C：縣人民公園用地

D：軍事設施用地

E：造紙廠用地9、依法取得建設用地使用權的途徑有方式。(2001年試題)

A：劃撥

B：出讓

C：轉讓

D：抵押

E：租賃10、有A、B兩宗面積較小的相鄰土地，各值30萬元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場價值為100萬元。在這種情況下，如果地塊A的擁有者購買地塊B，則正常成交價格為__萬元。

A．30

B．50

C．30～70

D．70

11、房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處__罰款。

A．5萬元以上10萬元以下

B．5萬元以上20萬元以下

C．3萬元以上10萬元以下

D．1萬元以上3萬元以下12、下列關于城市總體規劃與城市生態規劃、城市環境保護規劃的關系，表述正確的是。

A：城市環境保護規劃是城市總體規劃的重要組成部分

B：城市生態規劃不同于傳統的城市環境保護規劃

C：城市生態規劃不只考慮城市環境各組成要素及其關系

D：城市生態規劃僅關注城市的自然生態，不關注城市的社會生態

E：城市環境保護規劃屬城市專項規劃范疇13、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有__。

A．按存量增量細分

B．按交易形式細分

C．按目標市場細分

D．按房地產用途細分

E．按地域細分14、某房地產開發項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。

A．1.4

B．1.5

C．1.6

D．1.815、間接融資的局限性主要表現在__。

A．隔斷了資金供求雙方的直接聯系

B．在一定程度上會減少投資者對企業生產的關注

C．減少了對籌資者使用資金的壓力和約束

D．融資雙方在資金數量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融資風險大16、《中華人民共和國民法通則》規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為年，法律另有規定的除外。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：執行層的組織協調17、拆遷估價應當堅持__的原則。

A．公平、公正、公開

B．獨立、客觀、公正、合法

C．客觀、公正、公開

D．合法、公開、公平18、城鎮基準地價內涵包括。

A：容積率

B：土地使用稅

C：土地開發程度

D：土地使用年限

E：征地補償費19、在建工程拍賣應注意事項中，應詳細核查房地產建設的開發投資總額是否已經完成。

A：5％

B：15％

C：20％

D：25％

E：執行層的組織協調20、下列關于估價報告的說法中，不正確的有__。

A．估價報告是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告

B．估價報告可視為估價人員提供給委托人的“產品”

C．估價報告應重在內在質量，外在質量不是很重要

D．估價報告應對難以確定的事項予以說明，但不得描述其對估價結果可能產生的影響

E．估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程、反映估價成果的文件21、對于房地產開發投資活動來說，構成房地產開發投資項目現金流量的基本要素為__，也是進行投資分析最重要的基礎數據。①投資；②成本；③銷售或出租收入；④稅金；⑤利潤

A．①②③

B．①②③④⑤

C．②③⑤

D．①②④22、如果房地產價格時間序列的逐期發展速度__，就可以計算其平均發展速度。

A．較大

B．較小

C．差距較大

D．大致接近23、某居住區住宅用地面積17.8hm2，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區住宅平均層數為__層。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.024、關于建筑面積的計算，下列說法不正確的是__。

A．室內樓梯間、電梯井、觀