2024年大學試題(財經商貿)-不動產評估筆試考試歷年高頻考點試題摘選含答案第1卷一.參考題庫(共75題)1.交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。2.在收益法中，資本化率的大小，對于估價結果有很大的影響，因此，如何選取資本化率是很重要的問題。一般地，我國不動產估價業中求取資本化率的方法是（）。A、實際經驗法B、市場提取法C、安全利率加風險調整值法D、復合投資收益率法E、投資收益率排序插入法3.假設開發法使用的范圍有哪些？4.若較為精確地應用假設開發法時，應考慮（）。A、通貨膨脹影響B、投資利息因素C、資金時間價值D、投資風險補償5.運用成本法進行不動產價格評估，經常發生的方法運用錯誤有（）。A、比較實例選擇有誤B、條件說目標和前面表述不一致C、參數選擇有誤D、成本項目確定錯誤E、所選的比較因素不能反映待估不動產的特點6.估價報告有效期應從（）起計。A、估價時點B、估價作業期C、出具估價報告之日D、簽訂估價委托合同之日7.某賓館需要估價，據調查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業平均每月花費14萬元；當地同檔次賓館一般床價為每天45元，年平均空房率為20%，正常營業每月總費用平均占每月總收入的30%；該類房地產還原率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。8.某公司通過參加拍賣競得一面積為2500m2的土地的使用權，性質為商業。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000m2。此公司委托估價機構對其酒樓本身進行收益價格評估，估價期日為2009年3月12日。?據估價人員調查核實，此不動產在評估期日尚可使用35年，當地同類同檔次物業每月的營業額為50萬元每月管理費和稅費總計為30萬元；經市場比較法求得同交易圈內使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權價格為6000元/m2，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%。9.從估價目的和估價結果的形式看，市場比較法除了可以用于評估不動產價格外，還可以用于評估不動產的租金，也可應用于其它方法中有關參數的求取。10.某一房地產，土地總面積2500m2，是6年前通過征用農地取得，當時費用800元/m2，現時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000m2，是2年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/m2，現實建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有8成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產的現時總價和單價。11.（）是表示合理經濟行為的基本原理，它廣泛應用于經濟活動中，也是市場比較法的理論依據。A、預期原理B、替代原理C、生產費用價值論D、邊際效用原理12.某公司于2000年11月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊，50年土地使用權，并于2001年11月建成一建筑面積為450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知當地同類建筑物出租租金按建筑面積算一般為每月30元／m2，每年支付的土地稅及房產稅按建筑面積算為20元／m2，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價格的3％，年保險費為重置價格的0.3％。目前該建筑物重置價格為1500元／m2，殘值率為零，土地及房屋還原利率分別為5％和6％。試求該地塊在2004年11月的土地使用權價格。13.不動產的社會經濟特性包括：（）A、不可移動性B、權益受限性C、數量有限性D、難以變現性14.不動產的主要特征表現在不能移動，或雖能移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價值及功能，或者會帶來明顯的經濟損失。15.簡述新開發土地有哪些，公式是有哪些？16.基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區域土地的平均價格。基準地價具有的特點是（）。A、它是一種區域性的價格B、是一種分用途的價格C、是一種平均價格D、是一種控制性的價格E、是無限年期的價格17.簡述市場比較法的使用條件？18.物質折舊是指由于消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的價值損失。19.簡述我國不動產估價的原則（至少回答5條）？20.不動產是指不能移動位置或移動位置后引起性質、性狀改變而造成經濟損失的財產。21.不動產作為一種財產，體現的是人們之間的社會關系和經濟關系，使它同時表現出一些特殊的社會經濟特性，主要有（）。A、用途多樣性B、個別性C、涉及廣泛性D、權益受限性E、難以變現性22.成本法的實質是通過對估價對象不動產的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。成本法適用于（）A、不動產市場不活躍、缺乏市場交易實例的區域B、既無收益又很少進入市場交易的不動產C、工業用地的價格評估D、全新或基本全新的不動產價格評估E、使用時間較長且新舊程度難以判斷的不動產的價格評估23.運用假設開發法評估不動產價格需要經過以下（）步驟來求取估價對象價格。A、調查待估不動產基本情況B、選擇最佳的開發利用方式C、估計開發經營期D、預測開發完成后不動產總價格E、估算成本費用及利稅24.成本法的基本公式為：新開發的土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益。25.城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的（）。A、最低價格B、平均價格C、出讓地價D、標定地價26.某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業服務費用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元，除物業服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業服務費用）的25%。假設該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。27.收益法是以求取不動產純收益為途徑評估不動產價值的一種方法，它只適用于（）。A、有收益或有潛在收益的不動產的價格評估B、無收益的不動產的價格評估C、交易型不動產的價格評估D、很少發生交易的不動產的價格評估28.簡述非正常交易情況的類型？29.成本法下的三類估價對象是新開發的土地、（）、就有不動產。30.下列表述中不正確的是（）。A、在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果B、在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C、在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D、在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果31.不動產實際上是實物與權益的結合。其中，實物部分包括土地、建筑物、其他附著物以及由土地和建筑物組成的整體（含附著物）；權益部分包括法律規定的各種權能。32.預計某房地產每年能提供的凈收益為15萬元，并且5年后該房地產的價值為200萬元，在報酬率15%的條件下，該房地產現時的買入收益價格是多少？33.簡述土地價格的修正有哪些？34.收益法是基于哪種原理？（）A、替代原理B、預期收益原理C、生產費用價值論D、區位論35.毛地是指現有城區內建筑物待拆遷的集體土地，受讓者除支付毛地價外還需對建筑物的所有者和使用者支付拆遷安置補償費。36.收益法是以求取不動產純收益為途徑評估不動產價值的一種方法，它只適用于（）。???A、有收益或有潛在收益的不動產的價格評估B、無收益的不動產的價格評估C、交易型不動產的價格評估D、很少發生交易的不動產的價格評估37.簡述成本法的含義是什么？38.房地產估價規范要求市場比較法中交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。39.技術路線的錯誤主要是指估價報告撰寫中的（）。比如說，不動產整體評估，只采用土地估價的技術路線或房屋估價的技術路線均是錯誤的，它應當采用不動產整體估價的技術路線或采用土地或房屋分別估價加和的技術路線。A、方法運用錯誤B、參數確定錯誤C、技術思路錯誤D、報告整體格式錯誤40.在利用假設開發法進行估價時，應特別注意包括開發成本、管理費用銷售稅費等在內的投資利息的估算。41.簡述折舊的種類有？42.新建不動產的公式是？43.運用假設開發法估價的效果如何，除了對假設開發法本身的運用技巧掌握得如何外，還要有一個良好的社會經濟環境。44.不動產估價報告規范格式主要有：（）A、土地估價報告規范格式（文字式）B、土地估價技術報告規范格式（文字式）C、房地產估價報告規范格式（文字式）D、房地產估價報告規范格式E、土地估價報告規范格式（表格式）45.不動產的（）是不動產的一般性質，是針對不動產價值變化的總體趨勢而言的，不排除不動產價值隨社會經濟發展的波動而波動，也不排除人為造成的市場動蕩和外部負效應所引起的不動產貶值。A、用途多樣性B、涉及廣泛性C、保值增值性D、權益受限性46.簡述建筑物有效經過年數與實際經過年數之間的關系？47.某房地產占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發建成，預計再經過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業面積年正常收入為8500元，每年正常營業需投入1000萬元，而該市經營同類商業項目的每平方米營業面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當地同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當地同類同檔次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產銷售招租完畢時的市場價值（設資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。48.房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。A、說明估價報告的合法性、真實性B、說明估價的獨立、客觀、公正性C、規避估價風險D、保護估價報告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求49.最佳使用原則運用于不動產估價，必須體現三點，即最佳用途、最佳規模和（）。A、最佳效益B、最佳價格C、最佳狀態D、最佳交易50.重新構建價格是指企業或個人的實際耗費，而是社會一般的公平耗費，即實際成本。51.按照規定，純土地估價有效期為一年，建筑物和不動產估價有效期為半年。52.通常選取多個可行的資本化率，計算得到幾個收益價格，對它們與其他估價方法的估價結果進行比較分析，最終確定可能的價格，做為收益法測算的估價價格。53.資本化率是不動產實際收益與不動產價格的比率，實質是資本投資的收益率。54.待估不動產情況：類型為土地，無地上附著物，總面積為10000m2，形狀規則，住宅用途，規劃容積率為1.0。該城市不動產價格指數以2005年為基期，同基期相比每年遞增增長率為12個百分點，單位不動產價格比容積率為1時，不動產價格增加5%。? 所選案例情況：收集到與待估不動產條件類似的4宗不動產，比價情況見下表 估價要求：評估2008年12月31日市場價值。55.某建筑物的建筑面積為100m2，已經使用10年，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，該建筑的經濟壽命為30年，殘值率為5%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額（）A、1583元B、1589元C、1683元D、1689元56.估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000m2，建筑總面積56000m2，建筑物結構為鋼筋混凝土結構，地上36層，地下2層，土地使用權年限為50年，從1999年9月30日取得土地時起計，建設期3年。需要評估出該宗房地產2004年9月30日的買賣價格。有關資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m2，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經常費每月100萬元，房產稅為租金的12%，營業稅等為6%，報酬率為8%。57.下列不動產中，適用于用市場比較法進行價格評估的是（）。A、古建筑B、教堂C、寺廟D、交易型不動產58.假設開發法除了對不動產價格進行評估外，該方法還可應用于不動產投資決策分析。59.基準地價系數修正法是宗地價格的一種評估方法。它是利用基準地價評估成果，在比較的基礎上，對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價期日價格的方法。該方法的理論依據是（）。A、替代原理B、預期收益原理C、供求原則D、收益分配原則60.成本法所采用的“成本”是具有特定含義的成本。具體表現為：（）。A、是一種經濟成本B、是估價時點的價格C、是指開發商所付出的成本D、是消費者的成本E、是實際成本61.某賓館共有400個標準間和100個套間，標準間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%?？头窟\營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%?？刁w娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示： 試依據上述資料估計該賓館的現時價格。?62.簡述收益法的使用范圍？63.路線價法適用于市街地，主要適用于商業繁華區域土地價格的估算，對道路系統完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區域和城市，效果更佳。64.影響不動產價格的社會因素指生活狀態、人文、心理狀況和一般社會行為等。下列選項屬于社會因素的是（）。A、人口狀況B、心理因素C、城市化及公共設施條件D、國際化狀況E、城市交通體系狀況65.引起真正的房地產自然增值的原因是（）。A、裝修改造B、需求增加C、通貨膨脹D、改進物業管理66.不動產的（）使得不動產之間不能實現完全替代，每一宗不動產的價格都存在差異，因此不動產市場是一個非完全競爭的市場。A、個別性B、不可移動性C、用途多樣性D、權益受限性67.長期趨勢法適用于預測不動產的未來價格總體水平及其走勢，可用于不動產價格發展趨勢或潛力的比較，也可以用來評估某宗不動產的現時價格。68.成本法評估的價格是一種“積算價格”，考慮了不動產的效用、價值及市場需求等情況。69.簡述不動產估價的原則？70.某人購買某不動產，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70％，貸款的年利息率為5％，自有資金的一般收益率為8％，試計算不動產的資本化率。71.利用假設開發法評估不動產價格，首先需要調查待估不動產的基本情況，主要包括（）。A、弄清不動產最佳開發利用方式B、弄清政府的規劃限制C、弄清土地權利狀況D、弄清開發經營期E、弄清不動產的自然狀況72.不動產是實物與權益的結合。其中不動產實物包括（）A、土地B、建筑物C、其他附著物D、土地和建筑物組成的整體E、機器設備73.（）就是將估價對象與近期內已發生交易的類似不動產進行比較，對這些類似不動產的成交價格進行適當的修正，以此作為估價對象在估價時點的客觀合理價格的估價方法。A、市場比較法B、收益法C、成本法D、假設開發法74.可用成本法進行估價的不動產有（）。A、市場交易活躍、交易實例充足的不動產B、既無收益又很少進入交易的不動產C、工業用地的價格評估D、商業用地的價格評估E、住宅用地的價格評估75.已知某宗房地產在70年使用權、報酬率為10%下的價格為2000元/m2。試求該宗房地產在無限年限、報酬率為12%及50年使用權、報酬率為8%下的價格。第2卷一.參考題庫(共75題)1.目前我國的房地產估價管理部門有（）A、國土資源部B、建設部C、人事部D、財政部E、土地學會2.（）指某特定時期某種不動產在市場上的平均水平價格，是該類不動產大量成交價格的統計結果，反映該類不動產在此時期內的平均價格水平。A、公開市場價值B、理論價格C、市場價格D、評估價格3.重建價格是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。4.評估8號宗地的地價為（）元/m2A、740B、791C、891D、9905.下面屬于影響不動產價格一般因素中的社會因素的有（）A、消費水平B、城市交通體系狀況C、不動產交易慣例D、心理因素E、地價政策6.市場比較法的適用條件是要有充足的市場交易資料，且比較實例與估價對象具有相關性和替代性。7.為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應因素優（劣）于估價對象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞增1％。試利用上述資料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術平均法）。8.根據圖1-1和表1-1，評估1號宗地的地價為（）元/m2 A、990????????????????B、1037.78????????C、1223.1????????????D、8909.某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，有效經過年數為8年。經調查測算，現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發利潤為120萬元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。10.不動產的資本化率有（）A、綜合資本化率B、土地資本化率C、房地產資本化率D、建筑物資本化率E、房屋資本化率11.需要評估某商品住宅在1996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區調查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例，有關資料如表： 上表交易情況中，負值表示低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區域因素、個別因素中，以估價對象的區域因素和個別因素為基準，負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優于估價對象的因素對價格影響的幅度。另外1995年8月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準的價格平均每月比上月下降1%。試利用上述資料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法）。12.某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據（）應按服裝店用途進行估價。A、合法原則B、最高最佳使用原則C、估價時點原則D、替代原則13.不動產是事物與權益的結合。其中不動產實物包括（）A、土地B、建筑物C、其他附著物D、土地和建筑物組成的整體E、機器設備14.某房地產的土地面積1000m2，建筑面積2000m2。土地于1999年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權年限為50年，當時的單價為1000元／m2；建筑物的結構為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當時的建筑造價按建筑面積算為800元／m2。2004年10月1日與該房地產的地段和用途相同、使用權年限為50年的土地的單價為1100元／m2；該類房屋的重置價格（含使用權年限為50年的土地價格）按建筑面積算為2000元／m2。估計該類建筑物的殘值為零。試利用上述資料估算該房地產2004年10月1日的總價。15.為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區調查選取了A、B、C、D、E共五個類似住宅樓的交易實例，其有關資料見下表： 上表中，交易情況、房地產狀況中的各正、負值都是比較所得結果。其中，房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同。另據調查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1%。試利用上述資料根據估價相關要求選取合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術平均）。16.6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設9000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有。現今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家專業房地產估價機構進行估價。據調查得知，現時該類房地產每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為12%。17.從估價對象來看，市場比較法主要適用于交易性不動產的價格評估，如古建筑、教堂、學校等。18.在出讓土地使用權上建筑普通商品住宅，土地使用權出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經濟壽命為50年，則在計算建筑物折舊的經濟壽命應為（）年。A、52B、70C、68D、5019.估價人員必備素質：（）、（）。20.舊有不動產公式是？21.不動產價格是不動產對象在某一權利狀況下某一時點的價格，時點不同則價格不同。22.土地的自然特性包括不可移動性、耐久性、個別性、用途多樣性。23.某一宗土地的總面積為1?000m2，是10年前通過征用農地取得的，使用年限60年。當時每畝花費18萬元（1畝=667m2），現時重新取得該類土地需要620元／m2；地上建筑物的總面積為2000m2，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價按建筑面積算為600元／m2，現時建造同類建筑物按建筑面積算需要1200元／m2，該建筑物的經濟壽命50年，殘值率為0。根據所給資料估算該宗不動產的現時單價和總價。24.某工業開發區征用土地總面積5km2，土地出讓年限為50年。根據測算，該開發區土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4.5億元，征地中發生的其他費用為1.5億元；征地后，土地開發的費用為2億元／krn2，開發周期為兩年，且第一年的投資額占總開發投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區域50年期的工業用地的單位面積價格和總價格。25.不動產估價應遵循一些基本原則，例如：估價時要求不動產估價對象必須是經過國家法律法規確認和保護的不動產，這一要求即符合（）。A、合法性原則B、最有效使用原則C、估價期日原則D、替代原則26.簡述重置價格和重建價格的含義？27.收益類不動產指能直接或間接取得市場租金或其他經濟收益的不動產。28.收益法是以求取不動產純收益為途徑評估不動產價值的一種方法，它適用于有收益或有潛在收益的不動產估價，由于它具有理論依據而應用很廣，也適用于無收益的不動產估價。29.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于（）元/m2。A、4800B、5124C、5800D、712430.下列選項中，適用于用市場比較法進行價格評估的是（）。A、古建筑B、學校C、紀念館D、不動產的租金31.簡述不動產估價的意義是？32.某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7％。則該宗房地產的現時收益價格為（）萬元。A、85.45B、87.16C、88.50D、88.9033.不動產的自然特性包括：（）?????A、用途多樣性B、耐久性C、個別性D、涉及廣泛性34.基準地價系數修正法是在短時間內評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，其估價精度與（）密切相關。A、基準地價及宗地價格修正系數體系B、市場交易資料是否充分C、不動產未來每年的預期客觀純收益D、估算土地開發成本費用的數額35.在確定不動產客觀總收益時既要考慮其產生的有形收益，還要考慮其帶來的無形收益。36.運用假設開發法評估不動產價格，需要估算開發成本費用及利稅包括（）。A、開發建筑承包費B、專業費用C、不可預見費D、投資利息E、稅金及開發商合理利潤37.今有一平房，基地面積150m2，建筑面積100m2，土地使用權年限60年，從1990年5月20日起計。該建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元，押金1萬元，押金運用收益率8%。報酬率10%。租金損失準備金按1個月租金收入計提。稅費包括房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育附加稅，四稅合計為年租金的收入的17.5%。管理費按年租金收入的5%y計提，維修費和保險費均按建筑物原值的2%計提。試根據上述資料，評估該出租房屋2003年5月20日的價格。38.土地增值收益=（土地取得費+土地開發費+稅費+投資利潤）×土地增值收益率。39.收益法評估結果的準確度，取決于不動產純收益和收益率確定的準確度。40.一份完整的估價報告通常由封面、目錄、指委托函、（）及附件等部分組成。A、估價師聲明B、估價報告編號C、估價結果報告D、估價技術報告E、估價的假設和限制條件41.不動產的基本特征是（），它是由土地的自然特性所決定的，因此，不動產特性主要取決于土地特性。A、不可移動性B、耐久性C、個別性D、數量有限性42.簡述不動產估價的個別因素？43.不動產作為一種財產，體現的是人們之間的社會關系和經濟關系，使它同時表現出一些特殊的社會經濟特性。主要有（）A、用途多樣性B、個別性C、涉及廣泛性D、權益受限性E、難以變現性44.運用收益法評估不動產的價格，需要確定不動產預期產生的總收益和總費用，從而計算純收益?？芍苯討糜诠纼r中的總收益是（）。A、實際收益B、客觀收益C、有形收益D、無形收益45.收益法是將待估不動產未來每年的預期客觀純收益以一定的資本化率統一折算到估價期日現值的一種估價方法。采用收益法測算出的價格通常稱為（）。A、市場價格B、比準價格C、收益價格D、成本價格46.運用市場比較法的估價過程中，建立價格可比基礎具體包括以下（）內容。?A、統一付款方式B、統一幣種和貨幣單位C、統一面積內涵D、統一面積單位E、統一采用單價47.影響不動產價格的經濟因素主要是指經濟法制狀況、儲蓄、消費、投資水平、財政收支及金融狀況、物價、居民實際收入、國際經濟政治狀況等。48.基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區域土地的平均價格。所以，基準地價不是一種宗地價格，而是區域性的價格。49.在我國，單項房屋估價主要采用房地產估價報告的規范格式。不動產整體估價和單項土地估價主要采用土地估價的規范格式。50.通過求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法是（）。A、假設開發法B、基準地價系數修正法C、成本法D、路線價法51.防范估價風險的最后一道防線是（）。A、撰寫估價報告B、審核估價報告C、出具估價報告D、估價資料歸檔52.某工業區的出讓年限為50年，該工業區的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為4500萬元／km2，征地中發生的其他費用為3000萬元／km2，土地開發費為2億元／km2。當地銀行的年貸款利率為12％，征地完成后，土地開發周期為兩年，第一年土地開發費占全部土地開發費的1／4，每年投資資金為均勻投入，投資回報率為25％，土地增值收益率為5％，試計算該區域50年期的工業用地的單位面積地價。53.重置價格和重建價格是不同的。從理論上講，采用重置價格來評估不動產的價格更為合理，但在實際中，采用重建價格進行評估。54.運用長期趨勢法對不動產估價的前提是具有足夠的和真實的不動產價格資料和數據，越是近期的數據，預測的結果越準確。55.不動產價格是由不動產的有用性、稀缺性和有需求性三者相互作用而形成的。56.某建筑物總建筑面積500平方米，現時重置價格每平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計該建筑物的現時總價和單價。57.簡述地產與房產的區別？58.某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為60年，有效經過年數為8年。經調查測算，現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為55萬元，開發利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為21萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為120萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘置率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。59.房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。60.成本法所采用的“成本”是不動產重新建造時的完全價格，即指（）。A、現在成本B、過去成本C、實際成本D、經濟成本61.簡述收益法的范圍有？62.簡述市場比較法的特點？63.有三個比較實例A、B、C，成交價分別為1500元/m2、1650元/m2、1600元/m2?，F將可比實例及估價對象不動產的區域因素與標準不動產的區域因素進行比價，得到：標準不動產：100分、估價對象：92分、實例A：89分、實例B?：97分、實例C?：92分；區域修正后，可得到實例A在估價對象區域條件下的價格為：（）元/m?2A、1551B、1565C、1600D、162564.某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續，一次性繳納全部地價款，并且開工建設。根據項目實施進度安排（如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。65.不動產估價是否要進行年限修正？66.成本法中的成本是開發商或承建商所付出的成本，而不是指消費者所付出的成本。67.收益法中采用的資本化率，等同于與獲取估價對象不動產所產生的純收益具有同等風險的資本的收益率。68.按剩余技術分攤高層建筑地價，是以各方擁有的房地價值占高層建筑房地總價值的比例作為其占有的土地份額，享有或承擔該份額相應的權利和義務。69.6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。?據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。70.評估某塊城市規劃確定的住宅用地土地總面積為1500m2。? （1）收集有關資料：共調查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例。 （2）可比實例的成交價格如下： （3）該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示：注：表中的價格指數為環比指數，均以上個月為100。? （4）房地產狀況的比較判斷結果，如下表所示： 試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格。試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格。 71.某房地產建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬元；預計2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩定在95萬元；購買該類房地產通?？傻玫姐y行70％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的收益率為10％。試利用上述資料估算該房地產2004年12月30日的收益價格。72.（）就是將估價對象與近期內已發生交易的類似不動產進行比較，對這些類似不動產的成交價格?進行適當的修正，以此作為估價對象在估價時點的客觀合理價格的估價方法。A、市場比較法B、收益法C、成本法D、假設開發法73.某宗房地產2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年lO月轉售時的價格比2001年10月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產的投資收益率為9%，試測算該宗房地產2001年10月的價格。74.一份完整的估價報告內容包括：封面、目錄、估價師聲明、估價的假設和限制提案件、估價結果報告和附件。75.簡述不動產的經濟特性？第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案：正確2.參考答案：A,B,C,D,E3.參考答案： 1）待開發土地的估價（如生地、毛地、熟地） 2）土地這你、復墾 3）待拆遷改造的再開發房地產的估價，這是公事中的建筑費還包括拆遷費用 4）現有新舊房地產中地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩余之數即為地價。 5）在建工程（包括停建工程） 6）可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建） 假設開發法還應用在房地產開發項目評價和投資決策中：確定投資者獲取待開發場地所能支付的最高價格。確定具體開發項目的預期利潤。確定開發項目中可能發生的最高成本法費用4.參考答案：C5.參考答案：C,D6.參考答案：C7.參考答案： （1）計算該賓館年總收益?=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25萬元 （2）計算該賓館年總費用?=14萬元/月×12月=168萬元 （3）計算該賓館年凈收益 =年總收益-年總費用=383.25萬元-168萬元=215.25萬元 （4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則該賓館的收益價格?=年凈收益/還原利率=215.25/10%=2152.5?萬元 （5）計算同檔次賓館年總收益 =300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2萬元 （6）計算同檔次賓館年總費用?=394.2×30%=118.26萬元 （7）計算同檔次賓館年凈收益 =年總收益-年總費用=394.2×70%=275.94萬元 （8）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則同檔次賓館的收益價格?=年凈收益/還原利率=275.94/10%=2759.4萬元 （9）該賓館與當地同檔次賓館比較分析：床價50>45元，但空房率也高，30%>20%，特別是營運費用過高，竟占總收入的43.84%，導致凈收益下降，應改善管理，降低營運支出。 （10）經過綜合考慮后，估計該賓館的價格以2450萬元比較合理。8.參考答案： （1）不動產純收益=年營業額—年支出額=（50-30）×12=240（萬元）? （2）土地總價格=6000×2500=1500（萬元） 9.參考答案：正確10.參考答案： 11.參考答案：B12.參考答案： 估價過程如下 （1）待估不動產出租為有效益的不動產，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。 （2）計算總收益：同類建筑物出租租金30元／m2，則年總收益＝30×450×12＝162000（元） （3）計算出租年總費用 總費用包括以下幾項： 年管理費＝162000×5％＝8100元 年維修費＝1500×450×3%＝20250元 年保險費＝1500×450×0.3%=2025元 年稅費＝20×450=9000元 小計共39375元 （4）計算房屋純收益 計算房屋折舊： 年折舊費＝房屋重置價格／房屋可使用年限＝1500×450／49＝13775.51元 計算房屋現值 ＝房屋重置價格－年折舊額×已使用年限 ＝1500×450－13775.51×3＝633673.47 房屋純收益＝633673.47×6％＝38020.41元 （5）計算土地年純收益 ＝不動產總收益－不動產總費用－房屋純收益 ＝162000－39375－38020.41＝84604.59元? （6）估算2004年11月的土地使用權價格，由于待估宗地于2000年11月以出讓方式獲得50年使用權，估價期日剩余使用年限為46年。? 收益價格＝ 13.參考答案：B,D14.參考答案：正確15.參考答案： 1）包括： 填海造地、開山造地、農地整理、征收農地后進行“三通一平”等開發的土地、舊城區總拆除舊建筑物 2）公式： 新開發土地價格 =（土地取得費+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤+土地增值收益）*修正系數 應分攤的費用=收益程度*設施總費用 開發利潤=（土地取得費+土地開發成本+管理費用）*投資利潤率 土地增值收益 =（土地取得費+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤）*土地增值收益率 價格修正用修正系數K16.參考答案：A,B,C,D17.參考答案： 1）要有充足的市場交易資料。 2）比較實例與估價對象具有相關性和替代性18.參考答案：錯誤19.參考答案： 我過不動產估價應遵循以下基本原則： 1、合法性原則，即不動產估價對象必須是經過國家法律法規確認和保護的不動產； 2、最有效原則，即所估不動產價格是以能使該不動產之效用作最高發揮之使用方法為前提所能把握之價格為標準； 3、估價期日原則，即不動產估價時應首先明確估價期日； 4、替代原則，即可以通過不動產市場上地域相近、類型相似、用途相同的交易實例的價格進行各種因素的比較修正后來替代待估不動產的價格； 5、供求原則，即估價應考慮市場供給與需求因素； 6、預期收益原則，即估價者必須對不動產市場進行細致分析的前提下，準確預測該不動產未來能給權利人帶來的利潤總和； 7、收益分配原則，即由勞動、資本、經營及不動產四種生產因素組合而產生收益，應由各因素分配； 8、公平原則，即要求估價人員應用科學方法客觀公正的對不動產價格進行評估。20.參考答案：正確21.參考答案：A,C,D,E22.參考答案：A,B,C,D23.參考答案：A,B,C,D,E24.參考答案：錯誤25.參考答案：B26.參考答案： （1）計算未來3年的凈收益 ①未來第一年的凈利益： （360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（萬元） ②未來第二年的凈收益： （400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（萬元） ③未來第三年的凈收益： （330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（萬元） （2）用未來數據資本化公式法計算每年不變的凈收益 =0.3951×（53.50+55.15+40.86） =0.3951×149.51 =59.07（萬元） （3）計算收益價格27.參考答案：A28.參考答案： 1）利害關系人之間的交易 2）急于出手或者急于購買情況下的交易 3）受債權債務關系影響的交易 4）對市場行情缺乏了解的交易 5）有特別動機或偏好的交易 6）相鄰不動產的合并交易 7）特殊交易方式下的交易 8）稅費非正常負擔的交易29.參考答案：新建不動產30.參考答案：D31.參考答案：錯誤32.參考答案： 已知?a=15，t=5，Pt=200，r=15%。 33.參考答案： 1）個別因素修正 2）有限年期的土地使用權價格修正（用修正系數K） 3）如果測算的是某小區的平均土地價格，應考慮小區的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公共面積的分攤 4）?宗地生熟度修正? 5）?市場資料比較修正34.參考答案：B35.參考答案：錯誤36.參考答案：A37.參考答案： 1）經濟成本：“成本”是不動產重新建造是的完全價格，市場價格，不同于會計成本。 2）估價時點時的價格 3）消費者的成本：意味著包括利潤 4）客觀成本：假設開發建設時大多數開發商的正?；ㄙM，非個別案例。38.參考答案：正確39.參考答案：C40.參考答案：錯誤41.參考答案： 1）物質折舊：自然老化、正常使用所造成的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修所造成的損壞 2）功能折舊：由于消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的其價值損失 3）經濟折舊：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環境惡化42.參考答案： 1）公式： 新建不動產的價格=土地取得費+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤 2）新建建筑物公式： 新家建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤43.參考答案：正確44.參考答案：A,B,D,E45.參考答案：C46.參考答案：有效經過年數可能短語也可能長于實際經過年數。當建筑物的維護保養正常是，其有效經過年數與實際經過年數相當；當建筑物的維護保養更好或經過了更新改造，有效經過年數短于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較長；當建筑物的維護保養交叉，有效經過年數長于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較短。47.參考答案： （1）運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為： （2）各層建筑面積=4000×6/24=1000（m2/層）? （3）計算1層商鋪收益價格? 年凈收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（萬元）? V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（萬元）? （4）計算2～3層商場收益價格????? 年凈收益=1000×2×70%×600=84（萬元）????? V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（萬元）? （5）計算4層酒樓收益價格????? 年凈收益=1000×70%×50×12-80000=34（萬元）????? V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（萬元）? （6）計算5～10層辦公樓收益價格? 年凈收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（萬元）????? V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（萬元）? （7）計算11～24層住宅價格? V11-24=1000×14×4000=5600（萬元）? （8）計算房地產價格? V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（萬元）48.參考答案：C,D49.參考答案：C50.參考答案：錯誤51.參考答案：錯誤52.參考答案：正確53.參考答案：錯誤54.參考答案： （1）計算該不動產價格期日修正系數?期日修正系數=估價期日不動產價格指數/案例交易日期價格指數期日修正系數見下表： （2）計算容積率修正系數?容積率修正系數=待估不動產容積率指數/案例容積率指數待估不動產容積率指數100，容積率修正系數見下表： （3）計算區域因素、個別因素修正系數。區域因素（個別因素）修正系數=待估不動產條件指數/案例條件指數，以待估不動產區域因素（個別因素）條件指數為100，案例條件指數為100加上表中的條件比較差異值，如案例A的個別因素修正系數為100/[100+（-4）]=100/96? （4）計算各案例不動產修正后的價格： （5）估算不動產的價格。 各案例不動產比較后比準價格偏差不大，采用算數平均數計算待估不動產價格。? 待估不動產單位價格=（713+668+660+663）/4=676（元/m2）? 待估不動產的總價格=676×10000=676（萬元）55.參考答案：A56.參考答案： （1）運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式： （2）計算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（萬元）? （3）計算年總費用? ①年家具設備的折舊費=8000×（1-4%）/12=640（萬元） ②年經常費=100×12=1200（萬元）? ③年房產稅=5569.2×12%=668.3（萬元）? ④營業稅等=5569.2×6%=334.15（萬元）? 年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（萬元）? （4）計算年凈收益=5569.2-2842.15=2726.75（萬元）? （5）計算房地產價格 57.參考答案：D58.參考答案：正確59.參考答案：A60.參考答案：A,B,D61.參考答案： （1）按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：V=A/R? （2）計算客房與餐飲年總收益：? ①客房年總收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13（萬元）????? ②餐飲年總收益=3148.13×13%=944.44（萬元）????? （3）計算客房與餐飲年總費用：????? ①客房年總費用=3148.13×35%=1101.85（萬元）????? ②餐飲年總費用=944.44×55%=519.44（萬元）? （4）計算年凈收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28（萬元）???? （5）由所給資料計算報酬率：? 可比房地產的報酬率：???? A=3000/25200=11.9%? B=3500/29400=11.9%?????????????????????????? C=2800/23800=11.76%??????????????????????????? D=2000/16600=12.05%? 以其平均數作為估價對象的報酬率：???? （11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）／4=11.9%????? （6）從公式求得該賓館價格為：????? V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73（萬元）62.參考答案：收益法是以求取不動產純收益為途徑評估不動產價值的一種方法，它只適用于有收益或有潛在收益的不動產估價。由于它具有理論依據而應用很廣，但對于無收益的不動產估價則不適用。63.參考答案：正確64.參考答案：A,B,C65.參考答案：B66.參考答案：A67.參考答案：錯誤68.參考答案：錯誤69.參考答案： 1）合法性原則（合法產權、合法使用、合法處分、其他） 2）最有效使用原則（最佳用途、最佳規模、最佳集約度） 3）估價期日原則（估價期日為現在時、過去時、未來時。意義：便于弄清估價對象價格時點，了解不動產的市場狀況；為不動產的交易、等級、管理及相關不動產的法律法規的頒布實施提供時間界限；有利于估價人員選擇合適的估價方法，對年期修正系數、利息期等參數進行設定。） 4）替代原則（不動產價格水平有具有相同性質的替代性不動產的價格所決定，由最了解市場行情的買賣者通過市場交易案例相互比較后決定，不動產價格還可通過比較不動產的條件及使用價值來確定。） 5）供求原則（特定情形下的非均衡供需法則，是不動產估價中特有的供求原則） 6）預期收益原則（過去收益的重要意義在于推測未來的收益變化） 7）貢獻原則（對于不動產而言，判定其合理的收集量，需要明確其是否處于最有效使用狀態，不動產以生產因素是否適當，生產因素之組合是否均衡，各生產因素的貢獻率有多大。土地的貢獻是土地收益或地租） 8）公平原則（估價人員應站在公正的立場上，遵循不動產價格形成理論及規律，運用科學方法客觀公正地對不動產價格進行評估）70.參考答案：不動產資本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％71.參考答案：B,C,E72.參考答案：A,B,C,D73.參考答案：A74.參考答案：B,C75.參考答案： （1）無限年期且報酬率為12%時的價格V∞為： （2）50年使用權、報酬率為8%時的價格V50為： 注：運用收益法公式進行不同年期、不同報酬率情形下價格換算、大小比較是歷屆估價師必考知識點，請必須掌握。第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案：A,B,D2.參考答案：C3.參考答案：錯誤4.參考答案：C5.參考答案：C,D6.參考答案：正確7.參考答案： 估算寫字樓于2005年10月30日的正常價格如下? （1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進行評估。? （2）求出各可比實例的比準價格： （3）計算評估結果? 若將上述三個結果的簡單算術平均值作為估價結果，則有：? 估價對象價格＝（6310.52＋6391.66＋6019.78）／3＝6240.65元／m28.參考答案：A9.參考答案： （1）計算建筑物的重置價格 ①建造成本：800萬元? ②管理費用：800×3%=24萬元? ③投資利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90萬元 ④建筑物的重置價格：800+24+54.9+50+120=1048.9萬元 （2）計算建筑物的折舊額 ①墻壁、地面等損壞的折舊費=18萬元 ②裝修部分的折舊費=200×2/5=80萬元 ③設備部分的折舊費=110×8/10=88萬元 ④長壽命項目的折舊額：（1048.9-18-200-110）×1/50×80=115.34萬元? ⑤該建筑物的折舊額=18+80+88+115.34=301.34萬元10.參考答案：A,B,D11.參考答案： （1）對可比實例A的單價修正12.參考答案：B13.參考答案：A,B,D14.參考答案： 根據所給資料判斷，用成本法估算該房地產的總價。 估價公式是： 舊有不動產價格＝土地的重新取得價格或重新開發成本＋建筑物的重新構建價格－建筑物的折舊 （1）求取土地現值＝1100×1000＝1100000元 （2）建筑物的重新構建價格＝2000×2000－1100000＝2900000元 （3）建筑物的折舊： 采用直線法計算折舊，計算折舊的經濟壽命為50－1＝49年 折舊總額＝2900000×4／49＝236734.69元 （4）估價對象的積算價格為1100000＋2900000－236734.69＝3763265.31元15.參考答案： 16.參考答案： 據題意本題的估價對象是未來16年后的28年的土地使用權和房屋所有權在今天的價值。這里采用收益還原法進行估價。 求取未來44年的凈收益的現值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（萬元） 求取未來16年的凈收益的現值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36萬元 求取未來16年后28年的土地使用權和房屋所有權在今天的價值： V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（萬元）17.參考答案：錯誤18.參考答案：D19.參考答案：職業素質；倫理素質20.參考答案： 1）舊有不動產價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新構建價格—建筑物的折舊 2）舊有建筑物價格=建筑物的重新構建價格—建筑物的折舊21.參考答案：正確22.參考答案：錯誤23.參考答案： 根據題意，采用成本法進行評估，其步驟如下： （1）求取土地現值 土地現值＝620×1000＝620000（元） （2）求取建筑物重新構建價格 建筑物重新構建價格＝1200×2?000＝2400000（元） （3）求取建筑物的折舊 2400000×8／50＝384000（元） （4）求取估價對象的現時總價 現時總值＝620000＋2400000－384000＝2636000（元） （5）求取估價對象的現時單價 現時單價＝2636?000÷2?000＝1318（元／m2） 采用成本法估算該宗不動產的現時總價為263.6萬元，單價為1318元／m2。24.參考答案： 根據題意，采用成本法進行評估，步驟如下。 （1）計算土地取得費 土地取得費為：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2） （2）計算土地開發費 土地開發費為：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2） （3）計算投資利息投資包括土地取得費和土地開發費，土地取得費利息的計息期為2年，土地開發費又分兩部分，其中40％為第一年投人，計息期為1.5年；另外60％在第二年投人，計息期為0.5年，因此投資利息為： 120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2） （4）計算投資利潤 投資利潤為：（120＋200）×20％＝64（元／m2） （5）計算土地增值收益 土地增值收益為：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2） （6）計算單位面積土地價格土地價格=土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2） （7）計算土地總價格 土地總價格=512.83×5000000＝25.6415（億元） 因此，采用成本法估算出的該宗工業用地的單位面積價格為512.83元／m2，總價格為25.6415億元。25.參考答案：A26.參考答案： 1、重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格； 2、重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料，建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格；27.參考答案：錯誤28.參考答案：錯誤29.參考答案：C30.參考答案：D31.參考答案： 1）為不動產市場交易服務（可為不動產市場交易提供客觀的價格標準） 2）有利于提高不動產經濟運行效率（有利于不動產資產的機制顯化和資源優化配置） 3）確立公平的收益分配制度的依據（為開發投資及確立科學的收益分配制度服務） 4）有利于不動產的公平賦稅。32.參考答案：B33.參考答案：B,C34.參考答案：A35.參考答案：正確36.參考答案：A,B,C,D,E37.參考答案： （1）求潛在的毛收入?2000×12+10000×8%=24800（元） （2）求有效毛收入?24800-2000=22800（元） （3）求運營費用 稅費：22000×17.5%=3850（元） 管理費：22000×5%=1100（元） 維修及保險費：100×500×2%×2=2000（元） （4）求年凈收益a A=22800-3850-1100-2000=15850（元） （5）求收益價格V 38.參考答案：錯誤39.參考答案：正確40.參考答案：A,C,D,E41.參考答案：A42.參考答案： 1）土地：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地址水文狀況、土地使 用權年限 2）建筑物：新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向43.參考答案：A,C,E44.參考答案：B45.參考答案：C46.參考答案：A,B,C,D,E47.參考答案：錯誤48.參考答案：正確49.參考答案：錯誤50.參考答案：C51.參考答案：B52.參考答案： 根據題意采用成本法進行評估，步驟如下： （1）計算土地取得費為：（4500＋3000）×104／106＝75元／km2 （2）計算土地開發費為：2×108／106＝200元／km2 （3）計算投資利息：投資包括土地取得費和土地開發費，土地取得費利息的計息期為2年，土地開發費又分兩部分，其中25％為第一年投人，計息期為1.5年；另外75％在第二年投人，計息期為0.5年，因此投資利息為： 75［（1＋12％）2－1］＋200×0.25×［（1＋12％）1.5－1］＋200×0.75×［（1＋12％）0.5－1］＝37.09元／km2 （4）計算投資利潤：（75＋200）×25％＝68.75元／km2 （5）土地增值收益：（75＋200＋37.09＋68.75）×0.05=19.04元／km2 （6）則土地價格＝75＋200＋37.09＋68.75＋19.04＝399.88元／km2 因此，采用成本法估算出的該區域工業用地的單位面積價格為399.88元／km2。53.參考答案：錯誤54.參考答案：錯誤55.參考答案：正確56.參考答案： 57.參考答案： 1）地產是由無勞動價值的土地物質和有勞動價值的土地資本構成，而房產則完全是勞動商品。 2）地產的價格主要取決于其位置及供求關系，而房產的價格主要取決于其勞動價值量。 3）地產具有稀缺性，會因供不應求而不斷增值，而房產除因外部投資的輻射增值外，會因不斷折舊而貶值，地產的經濟運行主要遵循地租規律，而房產的經濟運行主要遵循價值規律。58.參考答案： 先計算建筑物的重置價格包括： 1）建造成本=800（萬元） 2）管理費用=800×3%=24（萬元） 3）投資利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]?=54.90（萬元） 4）建筑物的重置價格=800+24+54.90+55+120=