表現力指數表現力指數2024商辦資產運營報告表現力指數2024商辦資產運營報告2過去一年，在新增辦公面積持續放量、辦公需求持續低迷、企業租賃決策周期變長等多重因素影響下，重點城市辦公市場面臨租金下行、空置率持續走高的情況，辦公租賃市場進入調整期。此外，在各類支持性政策推動下，國內經濟產業結構升級帶動寫字樓需求端改革，邁向發展新階段。同時，當下企業正加速向數智化轉型，企業對數字化辦公的需求也在不斷升級，辦公市場正朝著綠色、低碳、節能的方面發展，由此也給寫字樓提出了新的要求。商辦運營商應聚焦于企業與個人的辦公需求，不斷提升運營管理能力以及綜合服務水平，創造與提升商辦資產價值。觀點指數研究院盤點過去一年商辦物業標桿項目，重磅發布“表現力指數?2024商辦資產運營表現”研究成果，盤點并表彰商業辦公領域極具代表性、對行業過去一段時間的成長進行階段性總結。3表現力指數2024商辦資產運營報告商辦資產運營報告表現力指數2024商辦資產運營報告商辦資產運營報告4表現力指數2024商辦資產運營報告5復蘇未至辦公市場正面臨多重挑戰，這對寫字樓物業的過去一年內，辦公市場復蘇未達預期，隨著一系列穩增長宏觀政策持續顯效，2024年國內經濟穩中有增新增辦公面積持續放量，在有效辦公需求不足、企業辦公方式更加靈活多樣等多重因素影響下，重點城市寫字樓空置率繼續攀升，項目去化持續承壓，同時辦公市場以價換行業發展的不確定性更加考驗開發商、運營商的項目運營實現寫字樓出租率的穩步增長。同時，得益于新增辦公物業投入使用以及寫字樓項目穩定經營，超半數的樣本企業實現寫字樓業務收入的增長，優質寫字樓物業創收能力依但在辦公市場調整階段，不少投資者持保守態度，辦公資產成交周期也有所延遲。據觀點指數統計，2023年全字樓資產交易數量及金額均出現同比下降，同時大額資產除了直接出售外，辦公物業資產證券化的方式也有利于企業快速籌集資金，提高資金使用效率。此外，在雙碳戰略持續推進的背景下，近幾年企業以辦公資產發綠債的動作宏觀經濟穩步恢復，重點城市寫字樓市場活躍度提升，但面對有效辦公需求不足、供給持續增加、經濟不確定性等表現力指數2024商辦資產運營報告6整體來看，過去一年，商辦投資和銷售市場表現欠佳。不辦公樓銷售市場表現可圈可點，但同時辦公樓開發投資額全國辦公樓建設上，截止到3月，全國辦公樓新開工面積累計值為546.18萬平方米，累計下滑10.9%；辦公樓竣年全年新開工面積累計值為2589.28萬平方米，累計下滑從新開工數據的變動可以發現，辦公樓的開發速度有所下滑，市場開發漸趨理性。可以預見的是，去年繼續增長的辦公樓累計竣工面積將持續為辦公市場帶來增量，推動辦年內在深圳、寧波、武漢以及贛州四城投入使用4個寫字樓項目；中海新增投入使用的寫字樓物業包括上海中海中心A座、昆明中海國際中心、沈陽中海廣場以及上海中海商業項目，其中將于北京、上海、天津、蘇州和南京5城租金表現上，從圖中可以明顯看出，近幾年一線城市甲級Q1，一線城市甲級寫字樓平均租金已連續多個季度下跌，據第一太平戴維斯披露的數據，四大一線城市新增辦公面積持續放量，2023年全年新增入市的甲級寫字樓面積合計今年一季度該項數據為107.5萬平方米，對比去年同期繼續增長。值得一提的是，上海新增入市面積繼續位居一線新增供應面積的推動下，一線城市甲級寫字樓總存量面積同時商辦運營商繼續收割市場份額。舉例來說，陸家嘴集注：取四大一線城市即北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓租金的平均從第一太平戴維斯披露的數據來看，今年一季度北京甲級寫字樓平均租金下跌至以2字開頭，數值為295.7元/平同時，今年一季度，上海、廣州及深圳甲級寫字樓平均租金在環比和同比上亦出現不同程度的下滑，一線城市辦公租金表現欠佳。從租金變動可以發現，辦公市場正處于調整階段，寫字樓業主及管理方為保持項目穩定，今年將繼續沿用以價換量策略。過去一年里，商辦運營商在營寫字表現力指數2024商辦資產運營報告719%以及30.6%。深圳甲級寫字樓依然是一線城市同比上，今年一季度四個一線城市甲級寫字樓空置率表現第四季度，上海、廣州及深圳甲級寫字樓空置率均出現不同程度攀升，環比提升1.4個百分點、1.3個百分點和1.7觀點指數認為，有效辦公需求跟不上市場供應是重點城市寫字樓空置率持續攀升的重要原因，但企業辦公方式靈活不過，四個城市在凈吸納量上有不錯的表現。具體來看，30萬平方米和3.5萬平方米，其中上海凈吸納量環比漲幅整體來看，受宏觀經濟、市場新增供應等多方因素影響，辦公樓市場去化端繼續承壓。在激烈的競爭環境下，業主方普遍通過下調租金來吸引或留住租戶，但新增辦公需求要關注到的是，寫字樓凈吸納量的表現正在加強，新增物業供應給企業選址帶來更多的選擇，今年寫字樓租賃市場此外，上文提到的為企業提供靈活辦公服務的代表性企業作為商業辦公的細分領域，不少企業持續深耕辦公空間服年內的數據來看，不少企業也收到正向的成績，比如早前WeWork中國在與觀點新媒體交流中表示，其位于香港、北京、深圳三城的項目實現收益回正。此外，包括IWG、創富港、BEEPLUS、高格辦公空間等在內的企業對行業發事實上，不少辦公空間服務企業選擇入駐的物業類型為寫優質寫字樓物業供應量的增長，也給辦公空間服務商帶來供給持續入市，租金下行壓力仍存，同時城市空置率繼續攀升、辦公需求不足等不確定性的市場因素都在考驗著開注：金茂商業的整體出租率數據為北京凱晨世貿中心、西城金茂中心、京玄武湖金茂廣場一期寫字樓四個項目的平均出租率數值；招商蛇8內地在營寫字樓物業出租率表現上，2023年，圖表中13家樣本企業的平均出租率為84.45%，同比下滑2.21個百其中中國金茂和瑞安房地產寫字樓平均出租率數據下滑明租率為66%，同比下滑23個百分點。主要是由于新投入使用的辦公樓去化面臨壓力，較成熟期的辦公樓物業出租中國金茂主要是由于南京玄武湖金茂廣場一期寫字樓和西不過也有不少企業展現出強勁的項目去化能力。包括華潤萬象生活、嘉里建設、招商商管、恒隆地產、金融街以及大悅城地產在內的企業出租率實現同比提升，升幅在0.2值得一提的是，嘉里建設、太古地產以及中國國貿內地寫具體項目表現上，2023年，觀點指數統計的31個寫字樓樣本項目平均出租率為90%，同比減少了1.2個百分點，值得一提的是，2020年初正式入市的中信大廈在招不錯的表現。據中信和業官網披露，截至去年年底，中信大廈的出租率已達94%。中信大廈由中信集團投資、中信和業投資有限公司負責建設與運營。項目位于北京商務中心（CBD）核心區，為金融總部大樓，以商務辦公為主。樣本項目出租率表現分化，優質寫字樓項目出租率保持高位運營，但同時不少寫字樓樣本項目出租率表現欠佳，租營業績。其中中國國貿寫字樓整體出租率為93.2%，對比注：金茂商業收入為商務租賃及零售商業運營收入；金融街收入不含北收入端，從企業披露的數據來看，2023年全年13家樣本觀點指數判斷，寫字樓租賃業務收入的增長一定程度得益于樣本企業有辦公物業新投入運營，同時亦離不開其穩健從圖中可以明顯看出，中海商業和陸家嘴辦公物業收入有明顯優勢，兩者全年創收均超30億元，2023年前者辦公樓與高品質研發樓在內的收入錄得35.03億元，同比增長寫字樓業務收入同樣實現同比增長的企業還包括華潤萬象生活、招商商管、恒隆地產、太古地產、金融街、中國國貿以及中國金茂（中國金茂未單獨披露寫字樓業務收入，這里指商務租賃及零售商業運營收入實現同比增長其表現力指數2024商辦資產運營報告9寫字樓輕資產運營商以華潤萬象生活為代表。面向寫字樓業務，其可提供商業運營服務以及物業管理及其他服務。按披露的數據可以計算出其寫字樓商業運營服務收入為除了租賃業務帶來的收入外，寫字樓資產出售的收入同樣觀點指數發現，近兩年不少企業正積極尋求手中辦公資產出售的機會，辦公資產拋售潮愈演愈烈。在此背景下，買大悅城、合景泰富、旭輝、碧桂園、太古地產以及恒基兆業等在內。不過，在辦公市場調整階段，不少投資者持保在當前環境下，能夠成功出售寫字樓物業實屬不易。據觀點指數不完全統計，2023年內包括瑞安房地產、產、招商蛇口、陸家嘴在內的多家企業完成了辦公物業的據觀點指數不完全統計，2023年內地共計發生44宗辦公資產交易事件，總交易金額為451.57億元。對比2022年，交易數量同比下降13.73%，總交易金額同比下滑2022年超50億元的商辦資產交易標的物業包括上海復星外灘項目、上海北外灘上實中心項目、北京遠洋銳中心、交易數量和交易金額均出現不同程度的下滑，辦公資產交值得一提的是，今年外資企業凱德投資、高和資本以及萬達先后完成退出了北京辦公物業，交易標的分別為凱德·星包括這三個項目以及上文提及的北京中糧置地廣場項目在據觀點指數不完全統計，2023年以來由險企接手的商易標的還包括上海金創大廈物業組合、珠海世茂新領域股險企積極配置寫字樓資產，顯示了對辦公資產投資收益的認可，在利率下行的背景下，存量優質資產是投資方關注表現力指數2024商辦資產運營報告全年成交金額116.5億元。從城市能級來看，一線城市仍領跑，這也表明，核心城市優質寫字樓項目仍是資方首選在觀點指數看來，目前大宗資產交易是寫字樓資產的主流除了直接出售外，辦公物業資產證券化方式也有利于企業CMBS+類REITs產品成功發行132宗，總發行金額為據觀點指數不完全統計，其中辦公物業資產證券化成功值得一提的是，雙碳戰略持續推進的背景下，綠色金融大有可為。其中，觀點指數注意到，近幾年企業以辦公作為中和)、中信建投-深鐵集團金融科技大廈資持有優質綠色資產成為房企發綠色債券的底氣，同時倒逼企業注重綠色建筑，該產業也成為房地產行業的一個重要早前包括中海、新鴻基、中國金茂等在內的多家企業均有發行寫字樓碳中和CMBS產品或寫字樓碳中和類REITs產品。具體而言，新鴻基地產以標的物業上海國金中心二期寫字樓低區部分（6-18層）發行中信建投-上海辦公樓二期1期綠色資產支持專項計劃；中海早前發行中信證券-上海中海國際中心綠色資產支持專項計劃（專項用于碳中和），標的物業為上海中海國際中心和購物中心觀點指數認為，綠色低碳的發展給企業帶來更多的發債空間，同時綠色建筑理念獲得更多企業的重視。如新鴻基地產位于上海的四座地標綜合體項目均已取得LEED鉑金級中信和業官網披露，根據雙碳目標計劃，中信大廈將通過精細化能源管理、節能改造、需求側減量、提高直購電綠除此之外，去年3月國家發改委發布的《236號文》首次以書面形式將商業項目納入REITs試點范圍，公募REITs規模將繼續增長，并于今年3月，成功發行國內首批3只隨著REITs市場的發展，商業不動產領域的寫字樓資產也有望納入REITs項目發行范圍，寫字樓資產有望迎來新的表現力指數2024商辦資產運營報告商辦資產運營表現表現力指數2024商辦資產運營報告商辦資產運營表現表現力指數2024商辦資產運營報告包括招商運營能力、數字化平臺建設、商辦物包括招商運營能力、數字化平臺建設、商辦物包括項目建筑面積、收入、商辦物業項目資產包括資本化水平、項目獨特性、革新的運營方觀點指數研究院根據研究體系觀點指數研究院根據研究體系專業權威機構意見等最終確定通過提名和項目自薦的方式，參與項目填報各種基本資料和數據，并經專家初步評審，列2024商辦資產運營報告企業或項目自行申報、上市公司公開資料、第三方專業機構提供。如果企業或項目自身沒有運營表現授牌典禮”，盤點并表彰這一年極具表現力和指標表現力指數2024商辦資產運營報告樓宇經濟成為我國城市經濟發展的重要增長極。過去的一段時間里，可以看到辦公需求發生了明顯變化，這對寫字基于此，觀點指數研究院通過對商辦市場、項目、品牌、管理、創新等各項指標，盤點挖掘商辦領域的標桿項目，旨在對商辦領域運營卓越、積極創新、勇于探索的先驅者給予表彰及肯定，以單個項目的發展成果給行業的可持續上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢、南京等多個重點城市，從中嚴謹篩選出30個表現突出的寫字樓項目會聚憑借突出的表現，包括中信大廈、上海中心大廈、廣州國建筑總高528米，可容納1.2萬人辦公，是中信集團總部中信大廈內部配套設施完善，集甲級寫字樓、會議等多種配套服務功能于一體，同時數字化、智能化及物聯網技術等多方面表現亮眼，吸引了國際金融機構、國際500強等企業入駐。憑借優異的樓宇質量和綜合管理能力，中信大上海中心大廈位于上海市陸家嘴金融貿易區，是一座標志性的超高層建筑，總高度632米，同時也是上海市的地標之一。大廈內包含商務辦公區、酒店、購物中心以及觀光位于廣州天河中央商務區的廣州國際金融中心，簡稱“廣州IFC”，又稱“廣州西塔”亦位列研究名單內。去年全年，廣州國金中心寫字樓完成建信金科、法興銀行等多家重點租戶續約，整體續租率達78%，其中重點租戶續租率深圳市入選的寫字樓項目包括“中國華潤大廈”、“華僑其中，“春筍”中國華潤大廈位于深圳市后海金融總部基地的核心區位，依托華潤深圳灣綜合體項目平臺價值，為城市商務人群構筑了一個集居住、商務、商業、休閑、運由深圳華僑城房地產有限公司投資建設的華僑城大廈項目傲立于深圳南山華僑城片區，項目由單棟300米超甲級寫項目的整體外形如切割的鉆石，建筑面積21.3萬總部領航中心”中信國際大廈屹立于總部經濟蓬勃發展的深圳之心——福田，位于福田中心區、華強北科技中心、紅嶺路新興金融產業帶三大中心聚合之地，圍繞精英商務人群，打造賦能表現力指數2024商辦資產運營報告項目踐行國際綠色辦公理念，已獲得LEED金級預認證、地標資管表現力企業”其中，平創安商業管理有限公司作為平安不動產商業管理的主體，依托綜合金融平臺的優勢，持續發揮在商業不動影響力商辦運營品牌”作為卓越集團旗下的成熟型商務空間管理平臺，卓越商辦域優質資產，以高效的商務空間運營管理機制為基礎，憑陽光海天停車產業集團作為中國領先的停車資產服務運營醫院、景區等千余個不同業態高價值停車場，持有經營權數字化打造上，陽光海天打造了集