第2頁共36頁商業計劃書項目名稱 寧波頤佳酒店項目單位 地址寧波聯豐路1988號電話 傳真 電子郵件 聯系人 二O一五年四月1.摘要1.1.項目公司寧波頤佳酒店（有限責任公司）是本商業計劃書建議設立的公司，寧波酒店將對酒店大樓按照三星級酒店標準裝修并配備相應設備、設施，通過自營住宿、餐飲和對外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實現利潤。酒店前后樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。酒店將按照三星級酒店的標準管理并提供服務，通過與旅行社、會議會展公司、商業訂房網站及各機關企事業單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結合的方式進行銷售推廣，代寫商業計劃書融資計劃書，需要可以聊邱邱：耳領司儀留舅舅散散酒。并力爭成為寧波管理水平、服務質量、經濟效益均位于前列的三星級酒店。我國和寧波旅游市場近十年將保持年均10％以上的增長，而我國酒店業在2001年左右已經開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業的較好時機。本項目寧波頤佳酒店地理位置優越、配套設施健全、年經營承包費用低廉，酒店周圍同檔次星級酒店少，具備良好的經營和盈利條件。計劃吸收外部融資，盡快使新疆名豪酒店投入試營業，迅速形成住宿、餐飲服務能力，成為頤佳酒店業中的管理先進、效益優良的知名酒店，給投資者以良好的回報。1.2.市場營銷寧波頤佳酒店定位于中檔商務酒店，目標市場為參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來寧波旅游的人員。頤佳酒店計劃客房價格如下表所示。項目前樓后樓備注標準間套間標準間套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011－來年4月年均價格1903551202951.3.營運與管理酒店將自公司及面向社會選聘優秀人才擔任酒店管理職務，酒店將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T14308-2002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進行酒店各項服務設備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標準的服務。也將建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執行。2.項目規劃項目總體規劃.酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務中心、旅游公司等設施，具有空間大、設施完備、功能齊全的特點。.餐廳F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺。餐廳突出新疆民族特色，強調品牌經營，突出菜肴品牌和地方特色。客房客房分布于前樓4F-8F及后樓3F-5F，面積共有8232平方米，前樓有商務客房85間，其中：商務套房10套，豪華標準間75間。后樓有普通標準間42間，套間20間，共60間客房。客房具有面積大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務特點，裝飾裝潢強調統一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。娛樂中心后樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂中心和MODERNBOSS（現代商務老板俱樂部）。娛樂中心設有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運動中心。同時，在前樓-1F和-1F設有面積1940平方米的桑拿中心，內設休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。會議設施酒店將設有會議室和多功能廳。會議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。會議室和多功能廳的聲訊設施擬采用最先進的音響系統，會議室在裝修風格上，擬強調文化底蘊，體現企業豐富的個性內涵。3.寧波市環境評估3.1區位優勢自然情況寧波簡稱甬，位于東海之濱長江三角洲東南隅。總面積9365平方公里，其中市區面積1038平方公里。現轄海曙、江東、江北、鎮海、北侖五個區及鄞縣、象山、寧海、余姚、慈溪、奉化六個縣（市）。人口：526萬，其中市區人口114萬。寧波是一座美麗的港口城市，也是一座歷史文化名城，更是有著豐富資源的著名旅游城市。寧波歷史悠久，是具有7000多年文明史的“河姆渡文化”的發祥地。唐代，寧波成為“海上絲綢之路”的起點，與揚州、廣州并稱為中國三大對外貿易港口。宋時又與廣州、泉州同時列為對外貿易三大港口重鎮。鴉片戰爭后被辟為“五大通商口岸”之一。如今的寧波是浙江省經濟最發達的城市和14個中央計劃單列市（副省級）之一，人均收入居全國第四位，消費水平居全國第二位。作為中國第四大港，寧波港是上海國際航運樞紐港的重要組成部分，與世界79個國家和地區400多個港口開通了航線。氣候特點寧波屬亞熱帶季風氣候，溫和濕潤，四季分明，年平均氣溫16.2℃，平均氣溫以七月份最高，為28.8℃，一月份最低，為－4.2℃。全市無霜期一般為230天至240天，作物生長期為300天，適宜于糧、棉、油料等作物的生長。年平均降水量為1300至1400毫米，五至九月，占全年降水量的60%。寧波歷史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的發祥地。春秋時期為越國境地，秦時屬會稽郡的郭、貿、句章三縣，唐時稱明州;明洪武十四年(公元1381年)，取"海定則波寧"之義，改稱寧波，一直沿用至今。寧波在唐時與揚州、廣州并稱中國三大對外貿易港口。宋時又與廣州、泉州同列為對外貿易的三大港口重鎮。鴉片戰爭后被辟為"五口通商"口岸之一。 .獨特區位優勢寧波具有發展經濟，尤其是發展旅游經濟的獨特區位優勢。3.2.區域經濟2008年，國民經濟平穩較快發展。初步核算，全年全市實現生產總值（GDP）3964.1億元，按可比價格計算，比上年增長10.1%。其中第一產業增加值167.4億元，增長4.1%；第二產業增加值2196.7億元，增長10.0%，其中工業增加值1990.5億元，增長10.4%；第三產業增加值1600.0億元，增長11.0%。第三產業增加值占全市生產總值的比重達40.4%，上升0.1個百分點，三次產業的比重從2007年的4.4：55.3：40.3變為2008年的4.2：55.4：40.4。人均生產總值為69997元（按年平均匯率折算為10079美元）。3.3.旅游資源位于東海之濱長江三角洲東南隅的寧波簡稱“甬”，現轄鄞縣、象山、寧海、余姚、慈溪、奉化六個縣（市）及海曙、江東、江北、鎮海、北侖五個區。總面積9365平方公里，總人口526萬，其中市區面積1038平方公里，人口114萬。寧波是中國對外開放的14個沿海港口城市和國家計劃單列城市之一，它不僅是聞名中外的首批開放城市，而且是一座歷史悠久的文化名城。自古以來就有“繁榮商埠，東海明珠”之美譽。寧波歷史，源遠流長。1973年發現了河姆渡遺址。河姆渡遺址不但以稻作和耜耕農業、黑陶和干欄式建筑成為它獨特的文化個性，代寫商業計劃書融資計劃書，需要可以聊邱邱：耳領司儀留舅舅散散酒。而且以它距今7000年的時間，證明這里是中華民族發祥的源頭之一。寧波自唐開元二十六年（738年）設置明州，迄今已有1170多年歷史。今日寧波中心區的城市骨架與布局，基本定型于南宋（1127—1279年）。寧波從唐代（618-907年）起就成為中國著名的國際貿易港，當時與揚州、廣州并稱為中國三大對外貿易港口。宋時又與廣州、泉州同時列為對外貿易三大港口重鎮。作為越窯青瓷的主要產地，寧波曾是海上陶瓷之路的東方起點，與日本、朝鮮和東南亞、阿拉伯各國友好往來，關系密切。第一次鴉片戰爭后（1842年），寧波為當時五口通商口岸之一。現仍保存著眾多的古海運碼頭、海關等史跡。作為全國歷史文化名城，寧波境內文物古跡眾多。目前全市共有文物保護單位215處，其中全國重點文物保護單位5處，省級文物保護單位20處；省級歷史文化名城1個（余姚市），省級歷史文化保護區5個。寧波文人薈萃，歷史上曾有較高層次的具有地方特色的著述和學派，如四明學派、陽明學派、浙東學派，出現了虞世南、高則誠、王守仁、朱舜水、黃宗羲、萬斯同、全祖望、張煌言等一批文化名人。還有民族英雄張蒼水，京劇麒派祖師周信芳，著名作家殷夫、柔石、國畫大師潘天壽……這塊土地孕育了多少優秀兒女。寧波的藏書文化深厚，涌現過一大批藏書數萬卷的藏書名樓。天一閣是國內現存最古老的藏書樓，已有400多年的歷史，它是中國藏書文化的代表之作。寧波也是一個山河錦繡的風景旅游城市。仁者樂山，智者樂水。寧波的山山水水各顯神姿，引人入勝。四明山奇峰280多座，奉化江、姚江匯成甬江，成為著名的三江口。寧波的風景名勝資源十分豐富，溪口-雪竇山風景名勝區為國家級風景名勝區，有幽谷飛瀑雪竇山、壁立千仞千丈巖；浙江省第一大湖東錢湖為省級風景名勝區，有“西子風韻，太湖氣魄”；天童森林公園為國家森林公園，“二十里松行欲盡，青山捧出梵王宮”是它的真實寫照。寧波的佛教文化舉世聞名：阿育王寺珍藏著釋迦牟尼的真身舍利，雪竇寺為全國佛教五大名山之一，保國寺是長江以南最古老的木結構建筑。中國古代建筑的杰作保國寺、古代水利建筑它山堰、寧海的南溪溫泉、余姚的四明湖旅游度假區、象山的石浦漁港，為眾多中外旅游者所向往。以鎮海招寶山為代表的明（1368-1644年）、清（1616-1911年）時期抗擊外來侵略的海防歷史遺跡和以四明山為中心的浙東革命斗爭史跡給寧波增添了凝重的人文景觀。寧波還是著名的僑鄉，有30多萬寧波籍人士旅居在世界50多個國家和地區。他們中間有一大批善于經營管理的企業家和工商巨子，海外“寧波幫”已成為聯結寧波與世界各地的重要橋梁和紐帶。寧波的商人從這里走向四海，從而有了“無寧不成市”這句話。在深厚的文化積淀中孕育而成的寧波傳統工藝諸如骨木嵌鑲、寧式家具、朱金木雕、金銀彩繡等，用材講究，手藝精絕，風格獨特。寧波湯團、奉化水蜜桃、余姚與慈溪的楊梅、·溪口千層餅、三北藕絲糖以及奉幫裁縫等已成為寧波飲食業、服裝業的拳頭產品，深受各地游客的青睞。寧波擁有較好的港口優勢。由北侖港區、鎮海港區、寧波港區組成的寧波港，是一座多功能、多層次的綜合性港口。現已建成500噸至25萬噸級泊位52座，年吞吐能力超過5000萬噸，與世界79個國家和地區400多個港口開通了航線。4.酒店行業概況4.1.酒店業概況4.1.1.我國星級酒店數量、結構及分布隨著我國對外開放經濟的發展，旅游業得到了迅速的發展，作為旅游服務業的重要組成部分－酒店業也得到了迅猛的發展。有關統計資料顯示，我國星級酒店數量和客房數量自1997年至2002年一直保持著超過10％的增長率，至2002年我國星級飯店數量已經達到7358家，客房數量達接近90萬間，我國近年來星級酒店的數量變化情況見圖4.1所示。資料來源：《中國旅游統計年鑒2003》從星級酒店的地區分布上，四星、五星高星級酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經濟發達地區，在其他地區，則均以二星、三星酒店為主。2002年我國星級酒店的地區分布將表4.1所示。資料來源：《中國旅游統計年鑒2003》從星級酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數量的9％，三星級酒店約占酒店總數量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來看，三星級酒店的客房比重高達近39％。說明在我國酒店市場中，三星級酒店的供給最大。截止2002年我國星級酒店規模及客房情況見表4.2所示。表4.2酒店規模及客房情況項目酒店家數客房(萬間)酒店總量比重客房總量比重五星1751.97%6.497.23%四星6357.15%14.3515.99%三星284632.05%34.6538.62%二星441449.71%30.634.10%一星8109.12%3.644.06%總計8880100.00%89.73100.00%資料來源：根據《中國旅游統計年鑒2003》整理計算4.1.2.我國星級酒店行業景氣情況由于酒店具有建造時間較長、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業具有較明顯的周期性。由于我國星級酒店的供給迅速增加，我國星級酒店出租率和行業經營利潤在1992年達到一個高點后，至1998－2000年一直處于下降過程中，酒店出租率在1998年達到52％左右的低點后開始回升，酒店行業整體經營利潤在經歷1998－2001年四年連續虧損后，于2002年開始實現盈利。我國星級酒店近年來出租率和利潤波動情況見圖4.2。資料來源：《中國旅游統計年鑒》、《中國統計年鑒》國際公認星級酒店盈虧平衡點經驗值為酒店出租率60％，我國目前星級酒店出租率剛剛超過60％，還遠低于1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。從星級酒店的平均房價來看，通常酒店房價上升會滯后出租率2年左右，2001年我國星級酒店平均房價達到近10年最低點（約215元）后，已經呈現緩慢回升的勢頭。從酒店出租率、酒店房價、酒店經營利潤情況分析，我國酒店行業目前行業景氣度尚不高，但自2001年開始應當已經步入了一個正在緩慢上升的行業景氣周期。4.1.3.我國星級酒店經營情況從2002年我國星級酒店的整體運行情況看，五星級酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級酒店，從人均利潤角度看，三星級酒店的虧損最為嚴重，見圖4.3所示。資料來源：《2002年中國星級飯店統計公報》造成高星級酒店與其他星級酒店經營效益出現如此大的差異的原因除了因高星級酒店管理水平高、服務質量好、具有國際銷售網絡的支持等因素外，很重要的一個原因是高星級酒店國有成份較少、市場化程度高，如在五星級酒店中外商及港澳臺投資企業占62％，而在全國星級酒店中有67％是國有或集體經濟成份，相當大一部分國有酒店是作為政府部門、國家機關和國有大中企業的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經營壓力、市場觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補貼維持經營，從而出現了大面積、高金額的虧損。這一點突出地表現在不同注冊類型酒店出租率的差異上。代寫商業計劃書融資計劃書，需要可以聊邱邱：耳領司儀留舅舅散散酒。根據2002年中國星級酒店統計公報顯示，在星級酒店中，國有星級酒店的出租率最低，而港澳臺投資的酒店出租率最高。2002年不同注冊類型企業出租率情況見圖4.4。資料來源：《2002年中國星級飯店統計公報》4.2.酒店業經濟特點4.2.1.屬于資本密集型和勞動密集型行業興建星級酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費用和各項前期費用，同時還需要投入大量資金進行裝修和配套設施、配套設備的建設，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業；同時，酒店業作為服務行業，又需要大量的服務人員，也屬于勞動密集型行業。酒店業的這一特點，決定了資產折舊及維護費用和日常人工費用等相對固定性費用較高，企業利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。4.2.2.對經營管理的要求高星級酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環境，同時取得比較好的經濟效益，就必須在服務質量保證和監控、成本費用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于星級酒店為客人提供的服務種類多、標準高、市場競爭激烈、企業員工眾多，這一切都對星級酒店的經營管理提出了較高的要求。4.3.酒店業發展趨勢4.3.1.旅游行業整體發展趨勢預測酒店作為旅游基礎設施，酒店業的發展與旅游業息息相關。我國改革開放以來，伴隨著經濟的快速增長，旅游業得到了快速的發展，旅游服務總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長率，高于GDP的增長，占GDP的比重也穩步上升，至2002年我國旅游總收入已經達到5500億元，占GDP的5.4％。旅游的產業規模已經確立，并逐步發展成為我國的新興支柱產業。我國近年來來入境旅游人數及收入增長迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復合增長率達到14％以上，見圖4.5。資料來源：《中國旅游統計年鑒2003》在入境旅游增長迅猛的同時，國內旅游也得到了較快的增長，“九五”期間我國國內旅游情況見表4.3所示。表4.3“九五”期間我國國內旅游情況根據我國旅游業發展的“十五”規劃，到2005年我國將接待海外旅游者11,200-12,000萬人次，年均增長6％－8％；實現國際旅游收入240－260億美元，年均增長8％－10％；實現國內旅游收入5350－5850億元，年均增長11％－13％。根據世界旅游組織的預測，到2020年，我國將取代法國成為世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人數可達1.37億人次，占世界市場份額為8.6%；我國也將成為世界第四個客源國，出境旅游人數將達到1億人次，占世界市場份額為6.2％。旅游業將是我國增長最快的產業之一。4.3.2.酒店業發展趨勢預測酒店的建造由于受到經濟形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業的時間也較長，因此很難確定酒店開始營業時市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國星級酒店數量自1992－2002年一直保持15％以上的增長速度，使得酒店行業利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續四年出現了行業整體虧損的局面，根據我們前面對酒店行業景氣度的分析，我國酒店行業目前已經走出低谷，代寫商業計劃書融資計劃書，需要可以聊邱邱：耳領司儀留舅舅散散酒。目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據國際著名咨詢公司德勤公司對2004年1－8月中國酒店業的調查測評，我國酒店業在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個酒店業重要營運指標方面，不僅遠高于發生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業已經走出低谷。表4.42004年1－8月中國酒店業表現入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)至2004年8月(元)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)中國所有酒店73.74155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市68.52663714237資料來源：德勤“酒店業評測調查”我國酒店數量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區比重較小；同時，中西部星級酒店的房價也明顯低于經濟發達地區，因此隨著中西部地區經濟和旅游業的發展，市場對中西部地區星級酒店的需求將進一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區酒店業將會以高于全國平均水平的速度增長。5.市場、競爭和項目定位5.1.寧波酒店市場分析預測 5.1.1.寧波旅游業基本情況上半年，寧波旅游市場總量呈增長態勢，三大旅游市場總體運行良好，呈現出“二升一平”的格局，即“國內升、出境升、入境平”。據統計，寧波共接待國內游客１８８５萬人次，同比增長１２．８％，實現旅游收入２４５．３億元，增長１２．５％，保持國內市場逆勢飄紅的良好勢頭。從５月份開始，甲型流感的擴散對旅游業造成了一定的沖擊，但是我市出境游客人數還是增長７１．９８％，其中出國游增長６２．８６％。對于入境旅游市場，寧波共接待入境旅游者３９．０４萬人次，同比增長３．７％，旅游外匯收入總額略有下降。5.1.2.寧波酒店住宿人員狀況寧波星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內游客。根據國家統計局、國家旅游局2000的抽樣調查，有42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務和探親訪友，國外游客的住宿目的見圖5.4。資料來源：國家統計局、國際旅游局2000年抽樣調查資料寧波市國內客人的住宿目的也以游覽觀光、商務、會議為主要目的。從國內旅游客人的地區來源來看突出表現為以下特點：空間距離越近，人數越多，表現在是否開通直達列車，如山西、甘肅、四川、河南等省；經濟發展水平越高的省區，人數越多，如廣東、江蘇、山東等省；5.1.3.寧波酒店市場預測表5.1寧波游接待人數及收入預測指標項目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國內旅游人數(萬人)967.9414341359.92249.22052.12945.42810.33850.33672.1年增長率(%內旅游收入(億元)83.95137.93131.04258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增長率(%)1816141211998海外旅游人數(萬人)27.5440.838.760.755.479.575.910499.2年增長率(%游外匯收入(億美元)0.99421.631.553.082.824.954.527.286.95年增長率(%)1816141211998旅游總人數(萬人)995.481474.81398.62309.72107.53024.92886.23954.33771.3旅游業總收入(億元)92.2152144285260459419674644相當于GDP(%)5.778710911101211注：美元折合人民幣按1:8.3計算由于寧波是浙江旅游重點地區和旅游集散地，接待游客占全疆的50％以上，而旅游客人是星級酒店最重要的客源，因此旅游人數的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，寧波酒店客源將隨著旅游人數的增長而增長，預計年增長率應當不低于10％，考慮到自2002年年開始，寧波星級酒店增加較少，預計近年來寧波酒店出租率應當同全國其他地區一樣有所上升。5.2.競爭分析 5.2.1.競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本相同，因此，寧波每一家三星級酒店都將是頤佳酒店的競爭對手，同頤佳酒店距離較近，客房數量接近的三星級酒店相互間的競爭將更為激烈，與頤佳酒店距離較近的三星級酒店基本情況為：⑴宏遠大酒店宏遠大酒店是寧波一家三星級涉外酒店，位于聯豐路2000號。飯店距機場8公里，距火車站10公里，距市中心2公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標準間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設施方面，擁有接待300人大會議室一間，可接待200人中會議室一間，可接待50人小會議室二間；在健身娛樂設施方面，有健身房、臺球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。⑵浙海大酒店浙海大酒店為中石化獨山子煉油廠投資設立的三星級涉外酒店，位于寧波聯豐路2010號附一號，距寧波機場16公里，距火車站8公里。浙海大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會議設施方面，擁有可接待200人的大會議室1間，可接待30人的小會議室兩間。在健身娛樂設施方面，有健身房、夜總會、桑拿浴室；在餐飲設施方面，設有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。⑶獨山子大酒店獨山子大酒店是由位于機場路20號，酒店距機場15公里、距火車站7公里，距市中心2公里。獨山子大酒店擁有客房168間，房間類型有標準間、豪華標準間和商務套房；在會議設施方面，有可接待100人的大會議室一間，可接待30人的中會議室二間，可接待12人的小會議室一間；在健身娛樂設施方面，有臺球室、乒乓球室、夜總會、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設施方面，設有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。名豪商務酒店與鄰近酒店的主要情況對比見下表所示。相鄰酒店比較項目宏遠大酒店浙海大酒店獨山子大酒店頤佳商務酒店客房種類較齊全較齊全齊全較齊全客房數量100130168127酒店新舊程度舊舊舊新配套設備較齊全較齊全較齊全齊全\先進會議設施齊全較齊全齊全較齊全娛樂設施齊全較齊全較齊全齊全經營方式自營單體酒店自營單體酒店自營單體酒店自營單體酒店內部接待無少量少量中量停車設施較少較少較少多周邊風景環境一般一般一般較好周邊商務環境較好較好較好較好交通便利程度較好較好較好好所有制形式民營國有國有民營酒店定位商務旅游商務旅游商務旅游商務旅游5.3.項目目標定位。 根據地區經濟和旅游發展狀況、區域環境及發展趨勢，項目定位于三星級標準酒店，設置餐飲和各種娛樂設施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來甬旅游的人員，即酒店根據客戶群體定位于商務、旅游、會議酒店。寧波市四星、五星級酒店由于房價高，相當部分客源來自海外，其經營受國際經濟影響較大，在目標區域內，由于一直缺少濃厚國際商業氛圍和環境條件條件支撐，所以沒有出現同等星級的酒店，在目標區域內開發四星、五星級酒店風險較大。此外，經營高星級酒店需要更高的經營技巧和管理手段，也具有較大經營風險。以國內客戶為主要服務對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經濟向好，各行業發展迅速，國內游客、因商因公出差的國內客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區域內，交通便利，市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內旅游團體和自助旅游者將來到寧波，而項目地處蜘蛛山腳下，周邊人文景觀多，再加上價位適當、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經營效率。對于某些特殊標準的要求，可以設置若干高于三星級標準的套間以備使用。此外，通過加強管理和服務，頤佳酒店的整體水平將不僅僅體現在硬件的星級標準上，更體現在配套軟件、管理的星級水平。6.發展規劃6.1.總體設想 對酒店按照三星級標準進行裝修并配備相關設備、設施，爭取在2010年寧波旅游旺季開始之前酒店能夠試營業，以合理的價格、良好的設施、完善的管理、優質的服務建立酒店的競爭優勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業訂房網站的合作，結合酒店自行銷售，以公關和市場宣傳手段為服務，在2－3年成為寧波市知名三星級酒店。在酒店運行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實施后樓改造工程，以充分提高現有資產的利用率，取得更大的收益。6.2.公司發展戰略步驟設想 6.2.1.完成酒店試營業⑴本階段目標本階段需要實現的目標：及時選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進行培訓，建立和完善酒店管理體系和質量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經濟效益。⑵工作重點積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設備配備工作，按照三星級酒店的要求建立管和服務體系，進行員工培訓，完善營運條件，使酒店盡早進入可正常營運狀態。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計劃在3－5個月內完成。6.2.2.通過三星級認定、并成為寧波知名酒店之一⑴本階段目標通過三星級酒店認定，并在酒店入住率、客戶美譽度、經濟效益等方面占寧波三星級酒店的領先地位，成為寧波知名酒店之一。⑵工作重點加強酒店內部管理、進一步提高服務質量，嚴格控制成本費用。加強銷售隊伍建設，探索銷售創新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計劃在2－3年內實現。6.2.3.實施后樓改造工程，進一步提高經濟效益⑴本階段目標本階段需要實現的目標：通過實施后樓改造工程，提高后樓的房間檔次和房間價格，通過現代老板俱樂部的建設，提高酒店的整體檔次和知名度，進一步大幅提高酒店的經濟效益。⑵工作重點做好后樓改造工作，繼續提升酒店管理和服務水平，推出新的酒店服務維持酒店競爭優勢。第三階段計劃在3年后開始。7.市場營銷7.1.目標市場 參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來甬旅游的人員。具體可分為如下層次：⑴團隊：寧波及省外旅行社（北京、上海、廣州、江蘇）組織的團體客人。⑵散客：浙江內外中檔消費的商務、公務散客。（3）會議會展客人：政府各職能部門、企事業單位及甬內外各大中型企業。7.2.產品與服務 主要提供餐飲、娛樂和住宿服務。7.3.定價 定價采用競爭定價法，根據競爭對手（寧波三星級酒店）的價格策略進行定價。前樓房價參照寧波三星級酒店的平均中位價格確定，后樓房價參照寧波市二星級酒店平均價格確定，2005年計劃價格如表7.1所示。表7.12005年計劃房價表（單位：人民幣元）項目前樓后樓備注標準間套間標準間套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011－來年4月年均價格190355120295上表為酒店房間計劃實際價格，門市價將略高于實際價格。餐飲娛樂服務價格將參考寧波三星級酒店的平均價格水平采用不同的定價策略采用不同價位。8.營運和管理8.1.基本業務流程 酒店住宿的基本業務流程為：總臺預訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務、賬單核對、總臺收銀等。酒店餐飲的基本業務流程為：總臺預訂、前廳接待、點菜及用餐服務、賬單核對、總臺收銀等。8.2.營運管理初步計劃 8.2.1.服務項目和基本設施安排⑴服務項目安排酒店將設置與酒店星級及規模相對應的服務項目：①接待服務項目，如停車、行李運送、問詢、外幣兌換服務；電話、電傳、電報、圖文傳真服務；打字、復印、秘書、翻譯服務；租車、訂票、醫務及各種會議接待服務；貴重物品存放服務等。②客房服務項目，包括客房服務及房內冷熱水供應，電話、電視、叫醒服務、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服務等。③餐飲服務項目，包括中餐、西餐、風味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務等。④娛樂服務項目，如歌舞廳、美容、美發、桑拿浴、按摩、棋牌等。⑤商場服務項目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。⑥其他服務項目，如代辦旅游汽車出租、商務租車服務、自行車出租服務等，及幼兒托管、寵物托管等。⑵酒店基本設施安排酒店的基本設施決定了一個酒店的接待能力和條件，寧波頤佳酒店計劃安排如下基本設施：①前臺接待設施。設置具有與名豪酒店規模與標準相適應的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。②客房接待設施。客房內將配有與酒店星級標準相應的客用設施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發、床頭控制柜等配套家具；每間客房設有單獨衛生間，衛生間內配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調節溫度的分體空調或中央空調；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機掛通國內或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯網；每間客房都配有電視機并接通有線電視系統；每間客房內都配有一定數量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內還配有一定數量的衛生用品，代寫商業計劃書融資計劃書，需要可以聊邱邱：耳領司儀留舅舅散散酒。如牙刷、牙膏、香皂、洗發水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。③餐飲接待設施。具有與酒店規模及標準相適應的中餐廳、西餐廳、風味餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會廳及所必需的飲食供應設施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。④娛樂服務設施。具有與酒店規模相適應的歌舞廳，以及所必須的各項設備設施，及其附設的酒吧服務設備和設施；桑拿浴、按摩室及各種配套設施等。⑤商品銷售服務設施。根據酒店經營需要而設置的商場及售貨設施及其經銷的商品。⑥酒店經營保障設施。包括工程保障設施，如變、配殿設施，空調冷凍設施，備用發電設施，供、排水設施，熱水供應設施，洗衣房及其所需的設備設施；安全保障設施，如對講通訊設施、事故廣播設施、消防指揮設施、各種滅火器材等；內部運行保障設施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。8.2.2.建立并實施完善的質量標準⑴前廳、客房質量標準。具體包括環境及設施標準、前廳接待人員素質要求標準、接待前的準備工作標準、有預訂散客接待程序標準、常客和貴賓接待程序標準、團隊客人接待程序標準、無預訂客人接待程序標準、換房和房間變更程序標準、總臺接待協調配合標準、總臺問詢服務質量標準、代客溝通與聯系程序標準、會客與查詢程序標準、總臺預訂服務質量標準、貴重物品包管服務質量標準、商務中心服務質量標準、電話總機服務質量標準、司門行李服務質量標準、客房衛生質量標準、客用衛生間衛生質量標準、客人住店服務質量標準、客房小酒吧服務質量標準、客人特別要求服務質量標準、特殊情況處理質量標準、夜床服務質量標準、公共區域衛生質量標準、客人投訴衛生質量標準、行李房管理標準、客房衛生消毒標準等。⑵餐飲質量標準。具體包括環境及設施標準、物品及原料配備標準、員工狀態標準、服務質量標準、廚房采購及儲存衛生質量標準、廚房生產操作衛生質量標準、餐廳收款服務質量標準等。⑶娛樂質量標準。具體包括環境及設施標準、物料及原料的配備標準、員工狀態標準、服務質量標準等。⑷安全質量標準。具體包括環境及設施標準、物料及原料的配備標準、員工狀態標準、服務質量標準等。8.2.3.建立并實施完善的財務內控制度為強化酒店管理，降低酒店運營成本，寧波頤佳酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產、存貨、預算、成本費用、籌資、投資等各個環節的全方位的財務內控制度。酒店計劃的內部及財務流程如下圖所示：8.3.機構設置 寧波頤佳酒店計劃的機構設置如圖8.1。圖8.1計劃組織機構圖餐飲部的機構設置計劃如下圖所示。8.4.人員配備 酒店住宿服務人員計劃前樓按照1：1.4的比例配備服務人員，旺季約需要120名服務人員，平季、淡季將適當減少人員。酒店后樓服務人員計劃1：1的比例旺季配備服務人員62人。酒店餐飲部廚房工作人員計劃配備15人，收銀服務人員計劃配備30人。其他銷售、職能部門根據職責和需要配備人員。8.5.管理團隊 酒店的管理團隊部分來自于寧波工貿公司，部分外聘具有豐富酒店管理經驗的人員。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協商后確定。8.6.遵循的標準 ⑴將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T14308-2002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進行酒店各項服務設備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標準的服務。⑵將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T14308-2002）的要求建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執行。9.投資與財務評價9.1.項目實施計劃進度 目前項目的主樓、外部裝修已經完成，內部裝修已經部分完成，客房、餐飲部分設施已經配備，計劃項目在20010年4－7月完成裝修，開始試營業。9.2.投資估算 根據寧波頤佳酒店的定位，酒店將按照三星級標準裝修并配備相關設施，項目投資為1200萬元，其中公司已經投入320萬元，已經完成酒店的內部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬元用于酒店設備設施采購和營業啟動資金，酒店即可開業；二期（計劃第二年）投入700萬元用于KTV建設和舊樓改造。考慮到酒店業的特點，具有少量啟動資金后，應無需另外準備流動資金。考慮到酒店的行業特點，在酒店開業5－8年間通常對酒店進行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力，在本項目中計劃在酒店開業的第六年利用酒店營運自身的資金積累，投入360萬元對酒店進行重新裝修。9.3.收入、成本費用及利潤預測 9.3.1.住宿收入預測⑴寧波內部接待住宿收入預測根據內部接待協議，在取得酒店經營權的12年中仍然將按照協議價格接待寧波機關公務出差人員。根據寧波辦事處以前年度數據，假定寧波機關公務出差人員住宿時間和費用標準不變，則預計寧波內部接待住宿收入每年為36萬元。詳見表9.1。表9.1寧波內部接待年住宿收入估算表項目處以下縣處級副地級地廳級以上合計收入(元)2000001000005000010000360000標準(元/人)40607080住宿量(人夜)500016667141257505住宿量(間夜)25008337141254172房間類別標準間·床標準間·床標準間套間由于寧波出差人員住宿在全年分布比較平均，故可假定每月接待的寧波公務出差人員住宿天數相同，則寧波出差人員對后樓出租率的影響見表9.2。表9.2后樓剩余出租率估算表項目月平均間夜后樓出租率旺季剩余出租率平季剩余出租率淡季剩余出租率標準間337.2527%68%65%40%套間112%90%60%35%⑵外部接待住宿收入預測根據烏魯木齊星級酒店的一般情況，預計標準間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對套間的需求相對較少，估計套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。則前樓年住宿收入可達到405萬元，詳見詳見表9.3。表9.3前樓年住宿收入估算表序號項目旺季平季淡季合計1前樓標準間1.1收入(元)153900087750086400032805001.2單價(元)2402001601.3住宿量(人夜)6412.54387.55400162001.4出租率95%65%40%-1.5天數90901803601.6房間數757575752前樓套間2.1收入(元)3888002052001764007704002.2單價(元)4803802802.3住宿量(人夜)81054063019802.4出租率90%60%35%-2.5天數90901803602.6房間數101010103住宿量(人夜)合計181804收入合計4050900后樓在剔除伊犁州內部接待可能在旺季和平季對出租率的影響后，預計后樓年住宿收入可達到231萬元，詳見詳見表9.4。表9.4后樓年住宿收入估算表序號項目旺季平季淡季合計1后樓標準間1.1收入(元)41126429484030240010085041.2單價(元)1601201001.3住宿量(人夜)2570.4245730248051.41.4出租率68%65%40%-1.5天數90901803601.6房間數424242422后樓套間2.1收入(元)68040034560027720013032002.2單價(元)4203202202.3住宿量(人夜)16201080126039602.4出租率90%60%35%-2.5天數90901803602.6房間數202020203住宿量(人夜)合計12011.44收入合計2311704⑶年住宿收入預測根據以上對前樓、后樓及寧波內部接待的收入估算，預計寧波頤佳酒店年住宿收入應為672萬元，住宿量為3.4萬人／夜，全部房間年平均價格為195.63元。詳見詳見表9.5。表9.5年住宿收入估算表項目收入(元)住宿量(人夜)前樓405090018180后樓(外部)231170412011.4后樓(內部)3600004172合計672260434363.49.3.2.餐飲收入預測根據寧波三星級酒店的餐飲的一般狀況和寧波頤佳酒店餐飲的定位，預計平均每日餐飲收入可達1.7萬元，全年餐飲收入可達623萬元。詳見詳見表9.6。表9.6每日餐飲收入估算表序號項目數量每桌人數人均消費上座率每日收入1包廂1.1總收入100801.2午餐3065080%72001.3晚餐3064040%28802散臺2.1總收入43562.2午餐2264060%31682.3晚餐2263030%11883餐飲收入(不含酒水)144364酒水收入2887.25餐飲收入(含酒水)17323.29.3.3.物業租賃收入預測為將酒店業務集中于客房、餐飲主業，計劃將桑拿浴室（1200㎡）、酒店大堂－商務中心、旅行社、美容美發等（1200㎡）及KTV（2700㎡）等娛樂輔助設備通過出租方式承包經營，預計年租賃費分別為86萬元、30萬元和120萬元，年總租賃收入可達206萬元。注：120萬元KTV租賃收入需要待二期建設完成后方可實現。9.3.4.總收入預測預計二期完成后，年實現總收入1502萬元，年繳納銷售稅金及附加112萬元，詳見詳見表9.7。表9.7正常年份銷售收入及稅金附加情況表項目收入(元)稅金及附加住宿收入67722604369743.22餐飲收入6236352342999.36租賃收入2060000407880合計150189561120622.589.3.5.成本費用預測因酒店餐飲業成本費用構成龐雜，詳細分項計算反而容易出現比較大的偏差，故根據國內酒店行業通常的成本費用結構進行測算，預計項目總成本費用前六年為每年1074萬元，后六年為1134萬元。詳見詳見表9.8。9.3.5.利潤預測預計在寧波頤佳酒店運營的12年中，前六年每年可實現稅前利潤315萬元，后六年每年可實現稅前利潤255萬元。詳見損益估算表。注：假設第二年KTV租賃收入按照半年計收。9.4.現金流量預測 本項目的現金流量情況見附表1－項目增量現金流量表（所得稅后）。9.5.財務評價 ⑴財務凈現值財務凈現值（FNPV），是指按設定的折現率i計算的項目計算期內各年凈現金流量的現值之和。計算公式為:公式中：CI為現金流入量CO為現金流出量為第t年的凈現金流量n為計算期年數i為設定的折現率銀行短期借款（1年期）利率為5.85%，長期借款利率為5.92%。考慮到目前資金成本較低，以及資金的機會成本和投資的風險性等因素，本著穩健的原則將i取12%（下同），此時，FNPV=966.24（萬元），遠大于零。計算期內盈利能力很好，投資方案可行。⑵投資回收期投資回收期是指以項目的凈收益償還項目全部投資所需要的時間，一般以年為單位，并從項目建設開始年算起。其表達式為：公式中：CI為現金流入量CO為現金流出量為第t年的凈現金流量項目投資回收期為三年零二個月。⑶內部報酬率項目財務內部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。其表達式為：公式中：CI為現金流入量CO為現金流出量為第t年的凈現金流量n為計算期年數本項目的項目所得稅后財務內部收益率為56%，遠高于設定折現率12%。10.風險與對策分析10.1.風險 10.1.1.客源影響帶來的風險酒店業的發展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環境的變化受到政治、經濟、文化、自然條件和季節等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數量和結構向不利方向變化，從而影響公司的發展和盈利。10.1.2.人力資源風險現代星級酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業人員的技能水平、服務質量和人員素質都直接會影響經營業績。如出現不合理的人員流動，特別是管理和業務骨干的流失可能會導致客源的減少和客戶的不穩定，給公司效益帶來不利影響。1